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Fideicomiso inmobiliario: cundo es el momento para escriturar


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Viernes, 01/02/2013 Buenos Aires, Argentina. Actualizado 08:59 hs.

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Fideicomiso inmobiliario: cundo es el momento para escriturar


El ladrillo es visto como una de las mejores alternativas de refugio contra la inflacin. Pero cuando los emprendimientos se hacen por aquel instrumento surgen dudas sobre cundo se debe escriturar. Si bien se deben considerar aspectos tributarios, la clave pasa por la posesin del bien
29/10/2007
Por ltima actualizacin: 29/10/2007 11:10:00 am

Los fideicomisos inmobiliarios son un fenmeno creciente, un mecanismo para cubrirse de la inflacin y una atractiva alternativa de inversin, entre otras opciones.

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Por ello, muchos inversores se vuelcan hacia la compra de inmuebles va fideicomisos. Esta prctica cada vez se hace ms extensiva pero tiene implicancias fiscales para el adquirente de las propiedades y para el fideicomiso en si mismo. Cuando escriturar es un aspecto clave que marcan los especialistas pero la cuestin pasa ms por el momento en que tiene lugar la transferencia, posesin del inmueble. El efecto sobre Ganancias, Bienes Personales, el Impuesto a la Transferencia Inmobiliaria (ITI), depender de determinar en quin recaen los beneficios, la administracin de los fondos fiduciarios, entre otros aspectos. En este marco, la jurisprudencia va cambiando el escenario fiscal y delineando criterios pero an quedan abiertos algunos interrogantes. Escritura, en 2007 o 2008? El interrogante de cundo conviene escriturar aparece como una constante en tiempos donde los ladrillos aportan garantas y resultan aliados de los inversores. Los especialistas consultados por infobaeprofesional.com indicaron que la decisin es compleja y que requiere tener en cuenta diversos aspectos de ndole tributaria, pero la clave pasa, en realidad, por la posesin del inmueble. Gustavo Daz, senior manager del departamento de impuestos de KPMG en la Argentina, advirti que "si bien la escritura traslativa de dominio es importante, no debe dejarse de lado que la
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transferencia de dominio se perfecciona con la posesin". Aqui est el ncleo de la cuestin, donde la posesin es la clave. El experto precis que el artculo 3 de la Ley de Ganancias dispone que se considera configurada la enajenacin de un inmueble cuando: Mediare boleto de compraventa o similar, siempre que se diera la posesin, o En el momento en que la posesin tenga lugar, an cuando no se hubiere celebrado la escritura traslativa de dominio. As, una vez determinado cundo ocurre el hecho imponible, se puede analizar los efectos sobre la tributacin de Ganancias, tanto desde el ngulo del fideicomiso como de la persona fsica que adquiere la propiedad. Para orientar el tema a los fines prcticos, Marcelo Dominguez, miembro del estudio LisickiLitvin & Asociados, explic cmo impacta la escrituracin en la tributacin de Ganancias: Para el fideicomiso vendedor: la conveniencia de la fecha de escrituracin depender del ao fiscal en que imputar el resultado por la venta y no de la fecha de vencimiento para la presentacin de declaracin jurada. Puede suceder que: Si el ao fiscal del fideicomiso finaliza el 31/12/07 y se escritura el inmueble en el ao 2007: obligar a determinar el resultado impositivo por la venta en el ao 2007. Una escritura del inmueble en el ao 2008: obligar a determinar el resultado impositivo por la venta en el ao 2008. Hay boleto de compra-venta, con entrega de posesin en el ao 2007, escrituracin en el ao 2008: el resultado por la venta debe declararse con la entrega de la posesin; es decir, en el ao 2007.
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Para la persona fsica adquirente: tal conveniencia depender del momento en que tenga los fondos disponibles para efectuar tal adquisicin. A fin de esclarecer cmo juega el acto de escrituracin para las personas fsicas indic que para Ganancias no tiene en realidad relevancia el ao de escrituracin, por ejemplo, si es 2007 o 2008, "ya que se trata de un mero cambio en su composicin patrimonial, reemplazo de dinero o de un crdito, por un inmueble en alguno de esos aos". Gabriel Calcagno, especialista en esta materia, asegur que es comn ver los llamados "fideicomisos de construccin al costo". "Se configuran bajo contratos donde los fiduciantes son, al mismo tiempo, beneficiarios. Tienen por objetivo construir un inmueble, aportando el terreno y soportando el costo de la obra, con el solo fin de adjudicar las unidades a los mismos fiduciantes. El fiduciante aporta los bienes al fideicomiso y es beneficiario simultneamente porque en definitiva va a recibir las Ganancias de la administracin de ese patrimonio fideicomitido", explic Calcagno. En este sentido, remarc que "las autoridades fiscales sostuvieron que la adjudicacin de las unidades construidas importara una transferencia, alcanzada tanto en Ganancias como en el IVA". Qu sucede en Bienes Personales Para este tributo que recae en las personas fsicas, Dominguez indic que el criterio es similar al de Ganancias. Segn el artculo 12 del Decreto Reglamentario del tributo "los inmuebles integran el patrimonio gravado siempre que al 31 de diciembre del perodo que se liquida el tributo, se tenga su posesin o se haya efectuado su escrituracin". As, destac que para este tributo, a cargo de la persona fsica adquirente "si el dinero fue adelantado por la misma al fideicomiso durante el ao 2007, la eleccin del ao de escrituracin

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en 2007 o 2008 sera neutra en este gravamen".

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Esto es as dado que "tanto el crdito de la persona fsica con el fideicomiso al 31/12/07, en el supuesto de no escriturar en el ao 2007, como el inmueble adquirido por la persona fsica va fideicomiso, antes del 31/12/07 y bajo el supuesto de escrituracin en el ao 2007, constituiran bienes alcanzados por este impuesto en cabeza de la Persona Fsica". En consecuencia, "slo podra resultar conveniente escriturar en el ao 2008 cuando los fondos a pagar por la persona fscia, al momento de la escrituracin, estuvieran depositados en caja de ahorros o a plazo fijo en un banco del pas al 31/12/07 -toda vez que tales depsitos estn exentos del referido gravamen-". Sin embargo, destac que "la situacin frente a este impuesto puede variar en funcin del tratamiento que se otorgue al crdito que la persona fsica tenga con el Fideicomiso a fin de ao". A nombre de una empresa o persona fsica? Cuando conviene que el fideicomiso est a nombre de una empresa o de una persona fsica es un interrogante que comunmente se presenta al ingresar a esta operatoria. Sin embargo, no pasa por una decisin "porque el fideicomiso, como tal, es asimilable siempre a un sujeto-empresa a los fines tributarios", aclar Dominguez. Puede ocurrir que las partes intervinientes sean personas fsicas y, consecuentemente adquieran la calidad de: Fiduciantes: cuando aportan bienes al Fideicomiso o Fiduciarios: cuando administran el Fideicomiso o Beneficiarios: cuando participan de las rentas generadas durante la vigencia del contrato de Fideicomiso y/o cuando resultan destinatarios de los bienes una vez finalizado el contrato de Fideicomiso. A partir de esta situacin, Daz precis los efectos tributarios de las transferencias de bienes para personas fsicas o el propio fideicomiso: Para personas fsicas, siempre que sean no habitualistas o no organizadas en forma de empresa unipersonal: la operacin est alcanzada por el ITI va retencin del escribano actuante. Para el propio fideicomiso: como se asimila a un "sujeto-empresas": la transferencia est alcanzada por Ganancias. Del mismo modo sucede si la transferencia la realizara una sociedad o empresa unipersonal. En tal caso, agreg, el sujeto deber declarar la ganancia en su declaracin jurada anual "computando como pago a cuenta la retencin que efecte el escribano actuante, de corresponder". Por lo tanto, la mayor o menor carga tributaria no es la que define si conviene o no que se trate de una persona fsica o de una empresa. Para el caso del IVA el fideicomiso tambin asume el carcter de Responsable Inscripto, cuando realiza operaciones gravadas. El especialista en la materia Gabriel Calcagno, explic por qu es importante establecer si se trata de operaciones gravadas. Justamente, la aclaracin viene a raz de que es un reciente dictamen la AFIP -12/DAT/07- que hizo hincapi en cmo son las relaciones econmicas entre fiduciante, fiduciario y beneficiario a fin de determinar el tratamiento a dispensar. As, indic que cuando la transferencia se hace a ttulo gratuito, no queda alcanzada por impuestos como Ganancias e ITI. Adems, agreg que el tratamiento aplicable en caso de "fideicomisos de construccin al costo" en contratos donde los fiduciantes son tambin beneficiarios. As, sostuvo que "las

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autoridades fiscales opinaron que la adjudicacin de las unidades construidas importan una transferencia, alcanzada tanto en Ganancias como en el IVA". Novedades: qu indica la jurisprudencia Dominguez agreg que durante este ao la AFIP se expidi en relacin al rgimen de retencin a cargo de los escribanos que participan en las transferencias de inmuebles: por las que van desde el fiduciante hacia el Fideicomiso. y desde el Fideicomiso hacia el beneficiario. Al respecto, el Dictamen DAT 12/07, seal que la "transferencia de inmueble a ttulo gratuito" desde el fiduciante hacia un "Fideicomiso de administracin", no se encuentra sujeta a la retencin del ITI -cuando el fiduciante es una persona fsica-, ni se encuentra sujeta a la retencin de Ganancias -cuando el fiduciante es una persona jurdica-. En cambio, agreg el experto, "la transferencia de un terreno por el fiduciante, persona fsica, hacia un fideicomiso de construccin, s se encuentra sujeta a la retencin del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles". El motivo es que el fisco considera que es una "transferencia a ttulo oneroso", al recibir el fiduciante bienes construidos como contrapartida a la transferencia del terreno (Dictamen DAT 55/05). Adicionalmente, remarc que la jurisprudencia avala la gravabilidad en Gananicas de la transferencia del inmueble ya construido desde el fideicomiso hacia el beneficiario. As, lo estableci el Dictamen DAT 9/07, con excepcin de que se trate de una operacin de "permuta" en la cual exista una imposibilidad de retener, concluy.

Samanta Linares slinares@infobae.com

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