1 UNIDAD VII CONDOMINIO CON INDIVISIN FORZOSA REGLA GENERAL: los condminos pueden pedir, en cualquier momento, la divisin

de la cosa comn. Sin embargo la ley admite ciertos casos de indivisibilidad que pueden surgir: a) por voluntad de: a. Los condminos. b. Del testador b) Por disposicin de la ley. La importancia de conocer el origen de esta indivisibilidad, radica en: 1) si surge de la voluntad de los interesados, es precaria: 1. Tiene un mximo que no se puede exceder. 2. se rige por las mismas reglas que el condominio normal (sin indivisin forzosa). 2) Si surge de la ley: carcter permanente: su rgimen legal es distinto del ordinario; es propio.

Indivisin surgida de la voluntad de los condminos o del testador (Art. CC 2693 2694):
La ley permite que los condminos puedan convenir la indivisin por un tiempo determinado en ella; supuesto: a) Indivisin pactada por condminos no coherederos: a. Plazo no mayor a 5 aos (art 2715), renovable al vencimiento. b. Se rige por suposiciones de condominio sin indivisin forzosa en relacin con los derechos de los condminos y de terceros con respecto a ellos. b) Comunidad hereditaria: coherederos pueden acordar la indivisin: a. Plazo no mayor a 10 aos (art 52 ley 14394), renovable al vencimiento. c) Indivisin impuesta por el causante por disposicin testamentaria: obliga incluso a herederos forzosos (art 51 ley 14394). a. Plazo no mayor de 10 aos; b. PERO: si el establecimiento constituye una unidad econmica1, el plazo rige hasta que lo herederos cumplan la mayora de edad. d) Derecho de oposicin a la divisin del cnyuge suprstite: a. Caso de establecimiento que constituya una unidad econmica (Art. 53 ley 14394): i. Plazo no mayor a 10 aos si: 1. form parte del mismo: a. en todo b. en parte 2. si lo hubiera adquirido.
1

Puede ser agrcola ganadero, minero, etc.

2 b. Caso de casa habitacin construida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal, si fuese residencia habitual de los esposos) (art. 53 ley 14394): i. Plazo no mayor a 10 aos.

Clusulas de indivisin LEY 14394.

Si bien se les aplican las mismas reglas del condominio comn, la diferencia es que, segn el art. 55, durante la indivisin, los acreedores particulares de los condminos no podrn ejecutar el bien, pero s cobrarse de las explotaciones que haga su deudor, como se ver ms abajo: Art. 51: o indivisin impuesta por el causante en disposicin testamentaria: mximo 10 aos. o PERO si el establecimiento en cuestin, constituye una unidad econmica: hasta mayora de edad de los herederos. Art. 52: o Indivisin acordada por coherederos; plazo no mayor de 10 aos. Art. 53: o Derecho de oposicin del cnyuge suprstite que form parte (en todo o en parte) del establecimiento que constituye unidad econmica o si lo hubiera adquirido. Art. 55: o Condominio sujeto a iguales reglas que el que no cuenta con la imposibilidad de divisin, con la salvedad siguiente: Los acreedores particulares de los copropietarios, no podrn ejecutar el bien indiviso, ni una mnima porcin. S podrn cobrar sus crditos de las utilidades de la explotacin correspondiente a su deudor.

Casos en donde surge de la ley:

Las indivisiones nacidas de la voluntad, tienen una limitacin temporal, en general de 10 aos,; en cambio, las legales tienden a permanecer, en general hasta que la causa legal que las provoc, desaparezca.

EL CONDOMINIO ES INDIVISIBLE CUANDO RECAE:

a) Sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de 2 ms heredades que pertenezcan a diversos propietarios (2710 CC); debe ser accesorio comn, si perteneciera una de las partes, sera servidumbre: Pasillos Calles Pozos Bebederos Canales de desage

Derechos de los condminos:

Derecho a usar la totalidad de la cosa accesoria comn con dos limitaciones (2712 CC): a. No hacerla servir a otros usos para los que no est destinada, de acuerdo con (2713 CC): i. La convencin entre condminos. ii. Naturaleza del inmueble y uso al que est afectado.. b. No afectar el derecho de los condminos. Derecho de disposicin: restringido (El copropietario no puede enajenar libremente su parte indivisa porque la cosa es accesoria y est al servicio de la heredad).

Obligaciones de los condminos:

(Por aplicacin analgica de los art. 2685 y 2722 CC) Contribuir a pagos de cargas y gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn, en proporcin al inters de cada uno.

Divisin nociva:
2715 CC: se da la indivisin forzosa cuando la divisin fuese nociva por cualquier motivo. Entonces, ser demorada cuanto sea necesaria para evitar el perjuicio de los condminos. En este caso los jueces debern determinar cundo se da este supuesto; es una cuestin de hecho a resolver por su prudente arbitrio. Diferencia entre divisin nociva (2715 CC) y la indivisibilidad jurdica: Divisin nociva Cosas que pueden dividirse pero no conviene hacerlo, circunstancialmente para evitar perjuicio Ley establece que la indivisin ser demorada. FIN: el derecho de pedir la divisin no sea ejercido intempestiva o abusivamente Indivisibilidad jurdica Supuesto de divisin nociva pero la misma importa perjuicios particulares y sociales (ej: brillante, campo, lote urbano mnimo)

Sepulcros:
Se fundamenta en el respecto por los familiares del causante ah enterrados y porque ste no se adquiere con fines de lucro. Los motivos para la divisin deberan ser de gran peso, como para hacer la divisin o que el sepulcro est vaco o que pueda dividirse sin tener que quitar el cuerpo.

Bien de familia (arts. 34 a 50 de la ley 14394):

Puede constituirse como bien de familia, el inmueble donde vive la familia o el que permita sostenerla, con su produccin. Debe inscribirse en el Registro Inmobiliario reuniendo determinados requisitos: a) el valor del inmueble no puede exceder las necesidades de sustento y vivienda de la familia. b) Que el constituyente se comprometa a vivir o explotar por cuenta propia el inmueble. c) Que justifique su dominio del inmueble y precise datos de los beneficiarios y gravmenes que tuviera el inmueble. d) Que no sea titular de otro bien de familia (si no tendr que elegir uno como tal). e) Tiene que tener determinados parientes.

EFECTOS:
El bien de familia no puede ser: a) enajenado b) legado c) hipotecado (salvo conformidad del cnyuge) d) dividido e) inembargable (salvo excepciones de los arts. 37 y 38: deudas por impuestos que graven el inmueble, gravmenes hipotecarios y crditos por mejoras al bien. No aplicable a deudas anteriores a la afectacin) f) exento de determinados impuestos. g) Frutos indispensables para lograr las necesidades del bien no pueden embargarse.

Fundamento:
Proteccin a la familia del constituyente.

Desafectacin:
Si los constituyentes o sus herederos quieren enajenar o dividir el bien, deben desafectarlo y cancelar su inscripcin en el Registro Inmobiliario (art 49, ley 14394).

Condominio que recae sobre partes comunes en propiedad horizontal:

Esta tiene partes exclusivas de cada propietario, bajo la forma de dominio y partes comunes, bajo la forma de condominio de indivisin forzosa (en donde cada propietario o condmino tiene una parte indivisa de dichas partes comunes, por ejemplo: pasillos, patios, etc.)

Fundamento:
Evitar que algn condmino pida la divisin y que ello conlleve a la ruptura de la propiedad horizontal.

Vivienda donde estaba constituido el hogar conyugal:

Una vez disuelta la sociedad conyugal, y siempre que la pareja tenga hijos menores o incapaces y el bien (hogar conyugal) sea ganancial, no podr hacerse la divisin del mismo, hasta que cese la minoridad o incapacidad de los hijos. Tambin el art. 3373 bis CC, establece que si al morir el causante, deja un solo inmueble habitable en el haber hereditario y hay varios herederos, el cnyuge suprstite tendr derecho real en forma vitalicia y gratuita, siempre que no vuelva a casarse. Esta indivisin debe ser respetada por los sucesores.

Requisitos:
a) Que el bien haya sido hogar conyugal. b) Que su valor no exceda el indicado para ser bien de familia.

Muros, cercos y fosos que sirven de separacin entre dos heredades contiguas:
Dispone el art 2716 CC que el condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan de separacin entre dos heredades contiguas, es de indivisin forzosa. Por pared o muro debe entenderse el construido con materiales de albailera. Los cercos, en cambio, pueden ser hechos con cualquier otro material como, por ejemplo, alambrados, cercos vivos, etc.

a) Clases de muros desde el punto de vista fsico:

Encaballado:
Muro cuyo eje se levanta sobre el lmite mismo de las dos heredades contiguas, en forma que la mitad del muro est sobre una propiedad y la otra mitad en sobre la propiedad vecina.

Contiguo:
Muro construido en el mismo lmite pero totalmente sobre la propiedad del que la construy, de tal modo que su plano externo toca la lnea separativa de las heredades.

Clases de muros desde el punto de vista jurdico:

Muro privativo:
Quien lo construy es propietario exclusivo y si el vecino quiere usarlo, deber adquirir la medianera, hacer surgir el condominio.

Muro medianero:
Caso en que lo hayan hecho construir los vecinos o uno solo, a su costa y luego el otro vecino adquiri la medianera y: a) el muro es contiguo: adquirir el condominio slo cuando aqul que no es el propietario exclusivo, hace uso del muro.

6 b) Si es encaballado: va a adquirirse el condominio desde el momento de la construccin (sin importar quin lo pag o us porque luego se reclamarn los gastos correspondientes, es decir, la mitad de la pared hasta los 3 metros).

Medianera: concepto.
Art. 2717 CC: Un muro es medianero y comn de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el lmite separativo de las dos heredades. Art. 2725 CC: El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar an no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres metros, y su espesor entero no exceda de dieciocho pulgadas.

Especial estudio del muro privativo (arts. 2736 y 2728):

Art. 2728: El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la pared divisoria. Art. 2736: Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianera en toda la extensin de la pared, o slo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como est construida, o de la porcin de que adquiera medianera, como tambin la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podr limitar la adquisicin a slo una porcin del espesor de la pared. Si slo quisiera adquirir la porcin de la altura que deben tener las paredes divisorias, est obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos. El valor computable de la medianera ser el de la fecha de la demanda o constitucin en mora.

Servirse de la pared: concepto.

Dispone el art. 2730 que la medianera da derecho a cada uno de los condminos a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella est destinada segn su naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared o comprometan su solidez, y no se estorbe le ejercicio de iguales derechos para el vecino. El servirse de la pared es un derecho de los condminos, pero conviene precisar el concepto. La palabra servirse empleada en la norma comprende todos aquellos casos que impliquen un aprovechamiento por el vecino de la pared existente, por ejemplo, son aprovechamientos de la pared, utilizarla para colocar caeras, colocar ganchos para sostener una estantera de madera, apoyar tirantes o un galpn o tinglado. Pero no es aprovechamiento colocar clavos para tender cuerdas para colgar ropas o jaulas de pjaros, o apoyar construcciones precarias como una casilla de madera. En este ltimo caso, si

7 bien existe un aprovechamiento de la pared medianera, las circunstancias del caso han hecho que los tribunales fallen con un criterio humano, para no obligar a pagar una costosa medianera a vecinos modestos.

Derecho del constructor a reclamar el pago de la pared y del terreno:

El derecho del constructor a reclamar el pago de la pared nace desde su construccin si se trata de un muro encaballado y hasta la altura de tres metros. Y desde que el vecino se ha servido del muro cuando se trata de un muro contiguo o cuando se trata de una pared que excede de los tres metros del muro encaballado. Hay que agregar que cuando el vecino se apoya en un muro contiguo (es decir levantado totalmente en terreno del edificante), est obligado no slo a pagar la mitad de la pared sino tambin la mitad del valor del terreno del vecino en que se asienta la pared (art. 2736 CC). La ley 17.711 agreg un prrafo al art. 2736 que dispone que el valor computable de la medianera ser el de la fecha de la demanda o constitucin en mora. El adquirente debe pagar la medianera en el estado que se encuentra cuando la utiliza, sin que pueda pretender la eliminacin de algunos rubros por falta de aprovechamiento. La obligacin que surge de la medianera es un caso tpico de la obligacin propter rem, tanto en su aspecto activo como pasivo.

Momento en que nace la accin y comienza a correr le plazo de prescripcin:

El momento en que empieza a correr la prescripcin est ntimamente vinculado con el momento del nacimiento del derecho a cobrar la medianera. De acuerdo a la jurisprudencia dominante, la prescripcin empezar a correr: a) Si se trata de un muro de cerco encaballado, desde el momento en que se termin la pared. b) Si se trata de la pared encaballada que excede la altura de los tres metros, desde el momento en que se utiliza. c) Si se trata de un muro contiguo, desde que el vecino se sirve de l. El problema que se presenta es qu ocurre si uno de los vecinos ha construido una pared medianera que excede de los tres metros, y ha dejado transcurrir el tiempo de la prescripcin sin cobrar la medianera correspondiente a esa pared de cerco (o sea de tres metros). Esa prescripcin es definitiva y el crdito no renace por la circunstancia de que el vecino, con posterioridad a los diez aos, construya un edificio y apoye su edificacin en toda la altura de la pared; pero naturalmente, el constructor de la pared tendr derecho a reclamar el pago del valor de la misma por encima de los tres metros, pues en esa medida su accin no se ha prescripto, ya que naci recin al apoyar el vecino su edificio. En cuanto a la prescripcin puesto que no tiene trmino especial, la accin por cobro de medianera prescribe a los diez aos (art. 4023).

Derecho del vecino a adquirir la medianera:

Si el muro est encaballado, el vecino que no lo ha construido adquiere su propiedad por el solo hecho de la construccin y est obligado a pagar su valor, salvo abandono. En el caso del muro contiguo, es decir, aquel que linda inmediatamente con el lmite de la propiedad del vecino que lo construy, el propietario vecino est autorizado a servirse de la pared medianera indemnizando al que la construy en la mitad de su valor. El derecho a adquirir la medianera es imprescriptible dado que se trata de una de las facultades propias del dominio y ste no prescribe por el no uso.

CONDOMINIO POR CONFUSION DE LIMITES

Art. 2746 El que poseyere terrenos cuyos lmites estuvieran confundidos con los del terreno colindante, reputase condmino al poseedor de ese terreno y tiene derecho a pedir que los lmites confusos se investiguen y se demarquen. Esta discutido si estamos frente a un condominio o una simple confusin de lmites. Es en realidad una confusin sobre los lmites fsicos de los derechos de los colindantes y solo es tenida en cuenta para hacerla cesar, y es por intermedio de la accin de deslinde. Dispone el Art.2748 que la accin de deslinde tiene por antecedente indispensable la contigidad y confusin de dos predios rsticos; ella no se da para dividir los predios urbanos. Aunque este artculo es bastante claro, la doctrina dominante excluye solo a los edificios y no a los terrenos baldos, en estos casos las confusin de lmites es tan posible como en los predios rsticos y no hay motivo alguno para excluirlo de la accin de deslinde, resulta en consecuencia que si se ha edificado y construido pared medianera, no puede hablarse ya de confusin de lmites; sin perjuicio de la accin reivindicatoria para el caso de que el vecino hubiera construido sobre el terreno que no le perteneca. La accin de deslinde le compete nicamente a los que tengan derechos reales sobre el terreno, por consiguiente al propietario, al usufructuario, al usuario y al acreedor anticresista. De la misma manera le corresponde al poseedor que tiene el boleto de compraventa, ya que su posesin es legtima. Sin embargo si la accin es ejercida por alguno de los titulares de derecho que importan desmembracin del dominio (usufructo, uso, anticresis), debe darse intervencin en el juicio al propietario para hacer las operaciones de deslinde, ya que l tambin esta interesado en la solucin del problema y solo as podra oponrsele a la sentencia que se dictare. La accin se da contra el propietario del fundo contiguo; no puede ejercerse directamente contra el titular de otro derecho real que confiera la posesin; sin perjuicio de que ellos deban ser citados al juicio en su carcter de terceros interesados.

9 Puede dirigirse asimismo contra el Estado respecto de los terrenos de su dominio privado. En el caso que e trate de dos fundos dependientes del dominio pblico, la cuestin deber ser diferida a la jurisdiccin administrativa.

Deslinde Extrajudicial:
Puede ser hecho por convenio entre vecinos, y no hay accin de deslinde sino un simple acuerdo entre las partes, debe constar en escritura pblica. La mensura ser siempre indispensable para reflejar en el ttulo de la propiedad las exactas dimensiones y los lmites de ambos predios. Art. 2753 El deslinde de los terrenos puede hacerse entre los colindantes por acuerdo entre ellos que conste de escritura pblica. Bajo otra forma ser de ningn valor. El acuerdo, la mensura y todos los antecedentes que hubiesen concurrido a formarlo deben presentarse al Juez para su aprobacin; y si fuese aprobado, la escritura otorgada por personas capaces, y la mensura practicada, servirn en adelante como ttulo de propiedad, siempre que no se causare perjuicio a tercero. En lo sucesivo, el acto puede nicamente ser atacado por las causas que permiten volver sobre una convencin

Deslinde Judicial:
Deja librada la regulacin legal del trmite del juicio a las, no obstante hay algunas disposiciones en el Cdigo de Fondo: a) Prueba: a los efectos de determinacin del lmite, deber estarse a los ttulos de ambos vecinos; si esto no soluciona el problema se tendrn en cuenta los vestigios antiguos (es decir las seales que permitan inducir que por all ha pasado la lnea demarcatoria, tambin se tendr en cuenta por el Juez la posesin (la tenencia efectiva de la tierra) b) Caso de Duda: en el caso que la prueba no sea suficiente y queden dudas, la parte dudosa ser dividida entre los colindantes, segn el Juez lo considere conveniente. c) Mensura: establecida judicialmente la lnea divisoria, se har el deslinde por medio de agrimensor.

Gastos del deslinde:

los gastos en mejoras de la lneas separativas son comunes a los colindantes; cuando la demarcacin fuese precedida por investigacin de lmites, los gastos del deslinde se repartirn proporcionalmente entre ellos segn la extensin del terreno de cada uno.

Efectos:
El deslinde tiene como consecuencia poner fin al estado de incertidumbre que se tena respecto del lmite de las propiedades vecinas. Los Ttulos quedan perfeccionados y en condiciones de ser inscriptos en el Registro de la propiedad, produciendo efecto erga omnes.

10 Especial estudio del muro de cerramiento forzoso, construido en forma encaballada. Art. 2725: El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar an no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres metros, y su espesor entero no exceda de dieciocho pulgadas. Art. 2726: Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construccin y conservacin de paredes de tres metro de altura y dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y divisin de sus heredades contiguas, que estn situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales. -El requerido puede librarse haciendo uso de la facultad concedida en el art. 2727, que le permite ceder la mitad del terreno sobre que la pared debe asentarse y renunciando a la medianera. El legislador le otorga a quien edifica primero (en un lugar an no cerrado entre paredes), el derecho de asentar la mitad de la pared que construya en el terreno del vecino, respetando las medidas que indica el art. 2725. Este muro puede ser construido por uno solo de los vecinos encaballndolo en la lnea separativa de las heredades contiguas (art. 2725), en este caso, para librarse del deber de reembolso de los gastos de construccin, el vecino no requerido previamente, pero en cuyo terreno se asienta la mitad de la pared puede, cediendo el terreno y renunciando a la medianera, liberarse de la contribucin, siempre y cuando no se haya servido de la pared mediante el apoyo de alguna construccin. Pared de cerco encaballada. Este caso, es el que ms polmicas ha desatado, dando lugar al pronunciamiento de 2 tribunales plenarios. - Tesis de Tobal: dice que el muro pertenece en condominio a los vecinos en el supuesto en que se edificara encaballado de conformidad al art. 2725. Siendo el condominio funcional e inmediato y sirviendo, conforme a su destino de cerca de pared de cerramiento, ni bien se lo levanta, al uso comn de ambas heredades, slo restara a favor del que construy el muro ntegramente a su costa pero asentndolo en el limite separativo de las fincas un derecho de crdito, que es el derecho a reembolsarle los gastos relativos a la mitad del muro; que tambin nacera con la construccin de la pared. Tobal sostiene que es una prescripcin liberatoria, ya que este derecho de crdito prescribe a los 10 aos y que empezara a contarse desde la construccin del muro. Desde el dominio de la construccin encaballado, el muro sirve a las afincas que separa como pared de encerramiento y permite al lindero que no contribuy al pago dar cumplimiento a la obligacin de encerrarse prescripta en el art. 2726; ste articulo se aplica tanto a las paredes a construir, como a las ya construidas, ya que configurara una grave lesin a la obligacin de

11 cerramiento impuesta por el art. 2726, el hecho que fuera suficiente que uno de los vecinos se hubiera adelantado a cumplir con su deber legal, para que por ello quedara privado del derecho a exigir la contribucin al cerramiento forzoso. El derecho de reembolso se reclama desde la construccin. - Plenario de la Justicia de Paz: PATRONE, Pascual c/ DALLERI DE DEVOTO, Ada (04/06/1948): por voto de 6 camaristas se resolvi que: Si el propietario de una heredad que ha construido a su costa una pared sobre la lnea divisoria de 2 fundos contiguos en un lugar de cerramiento forzoso, tiene derecho a exigir a su vecino el reembolso de la mitad del valor de la pared de cerco, o bien si ese derecho est supeditado a que el vecino cargue sobre el muro divisorio. - Fallo de la Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil en Pleno: GAGGERO DE SIMONETTI, Mara y otros c/ BOGOPOLSKY, Josu: la cuestin sometida a decisin fue si la prescripcin operada con relacin a la obligacin de abonar un muro de cerramiento forzoso, puede ser invocada para eximirse de la obligacin de abonar ese mismo muro cuando se lo utiliza como medianero, cargndose sobre l. La mayora consider que en caso de muro encaballado, el condominio, respecto de la altura que deben tener las paredes de cerco (3 metros) es funcional e inmediato, o sea que nace con la construccin. Otra cosa que se plante la mayora es si nace o no a partir del apoyo, una nueva obligacin, que seria la de abonar la pared como pared de carga o como pared de apoyo. La respuesta a esto es NO, ya que adquirido el condominio por la construccin, este derecho real otorga a los comuneros el derecho de servirse de la pared para todos los usos a que ella est destinada, y cada uno de los condminos puede arrimar toda clase de construcciones a la pared medianera (Art. 2731), sin que tal arrimo haga renacer el crdito por reembolso, que est definitivamente muerto a raz de la prescripcin. Por encima de los tres metros, y en consecuencia, el arranque de la prescripcin liberatoria, el crdito aparecera recin desde el apoyo. Reforma del Art. 4022 del Cdigo Civil: La prescripcin operada con relacin a la obligacin establecida en el art. 2726 puede ser invocada para eximirse de abonar la medianera del supuesto del art. 2736, hasta la altura del muro del cerramiento forzoso. La obligacin establecida se refiere a la de contribuir en los lugares de cerramiento forzoso a la construccin de muros de cerramiento. Se aplica tanto en el caso de que el muro no este construido como en el supuesto de que ya este levantado encaballado. No rige la situacin de los muros contiguos. El art. 2726 si bien se refiere a la facultad y no a la obligacin contempla el caso de pared utilizada efectivamente. Puede concluirse que el actual art. 4022 se refiere a la situacin de utilizacin de la pared que comenz siendo simplemente de encerramiento como pared de carga o apoyo. Prueba:

12

Segn el Art. 2717 un muro es medianero y comn de los vecinos de las heredades contiguas, que lo han hecho construir a su costa en el lmite separativo de las dos heredades. Anlisis de los Arts. 2718 y 2719: A fin de facilitar la prueba de las circunstancias preindicadas, la ley establece presunciones, iuris tantum, las cuales estn contenidas en los arts. 2718 y 2719 del Cdigo Civil, estas mismas deben ser alegadas y probadas por quienes afirmen la existencia de la medianera. La presuncin establecida por el art. 2718 se refiere a las paredes que separan dos edificios. La razn de ser la presuncin es que si la pared separa dos edificios, o sea que ambos edificios se apoyan en esa pared, la utilizan, es lgico pensar que la misma esta en condominio; o porque ha sido construida desde el origen o porque si uno solo la construyo a su costa es probable que cuando el otro la haya querido utilizar para edificar apoyndose en ella el primero le haya reclamado la adquisicin de la medianera. La presuncin iuris tantum de este articulo puede destruirse por la prueba en contra que debe ser rendida solamente a travs de instrumentos pblicos o privados, o por signos materiales que demuestre la medianera de toda la pared, o de que aquella no existe ni en la parte ms baja del edificio. Segn el Art. 2719, la medianera de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen edificios y no patios, jardines, etc.; aunque estos se encuentren cerrados en todos sus lados.

El valor de la medianera:
Art 2736 (in fine): Art.2736.- Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianera en toda la extensin de la pared, o slo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como est construida, o de la porcin de que adquiera medianera, como tambin la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podr limitar la adquisicin a slo una porcin del espesor de la pared. Si slo quisiera adquirir la porcin de la altura que deben tener las paredes divisorias, est obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos. El valor computable de la medianera ser el de la fecha de la demanda o constitucin en mora.

Obligaciones y cargas de la medianera: Pago del precio

13 La primera obligacin del vecino que no ha construido la pared es pagar la mitad del precio de su edificacin. Si se trata: a) de un pared menor a 3 metros de altura: la obligacin de pagar surge desde el mismo momento de la construccin b) De un muro encaballado y muro contiguo: la obligacin de pagar el precio de lo construido sobre lo que excede de los 3 metros, corresponde cuando el vecino se sirve de la medianera. Cuando el vecino se apoya en un muro contiguo est obligado no slo a pagar la mitad de la pared, sino tambin la mitad del valor del terreno del vecino en que se asienta la pared. La utilizacin parcial de la pared medianera obliga a pagar solamente la parte utilizada (Art. 2736 CC), la restante pared medianera es considerada como cerco y por consiguiente, el vecino slo est obligado a pagar la mitad hasta la altura del cerco.

Contribucin a los gastos de reparacin o reconstruccin.

Art.2722.- Los condminos de un muro o pared medianera, estn obligados en la proporcin de sus derechos, a los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared o muro. La obligacin a contribuir con los gastos de reparacin o reconstruccin, surge si el deterioro de la pared se dio por consecuencia de vicios en la construccin, fuerza mayor, transcurso del tiempo o por el uso normal y moderado del muro. Pero si el dao o destruccin se debe al uso de propietarios vecinos, estarn obligados a reconstruir o reparar la pared a su exclusivo cargo.

Facultad de abandono
La ley le reconoce al propietario medianero la facultad de hacer abandono de sus derecho sobre la medianera tanto en caso que se reclame el calor de la pared medianera construida por el vecino, como que se demande el costo de la reconstruccin o reparacin de la pared. Conforme al art. 2727, el vecino requerido para contribuir a la construccin de una pared divisoria o a su conservacin, en el caso del art. Anterior, puede librarse de esa obligacin cediendo la mitad del terreno sobre el que la pared debe sentarse y renunciando a la medianera. La ley alude al supuesto de muro encaballado, pues si el muro es contiguo, el vecino que limita con l no tiene obligacin de contribuir a la construccin mientras no se apoye en la pared. El abandono supone no solamente la renuncia al condominio sobre la medianera, sino tambin la cesin del terreno de su propiedad sobre el que se asiente la mitad de la pared. El abandono no puede tener lugar si hubiese mediado utilizacin de la pared por el vecino que pretende abandonarla. Tambin admite la facultad del vecino de hacer abandono de la pared medianera en el supuesto de que quiera liberarse de contribuir a los gastos de conservacin: Art.2723.- Cada uno de los condminos de una pared puede libertarse de contribuir a los gastos de conservacin de la pared, renunciando a la medianera, con tal que la pared no haga parte de un edificio que le pertenezca, o que la reparacin o reconstruccin no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo. Esto se

14 puede hacer con tal que la pared no sea parte de un edificio o que su reparacin o reconstruccin no haya llegado a ser necesario por un hecho suyo se eluda el pago de la conservacin. El condmino pierde la facultad de abandono, y por lo tanto, no puede liberarse delos gastos de conservacin, en los siguientes supuestos: a) que el condmino haya utilizado la pared b) que la reparacin o reconstruccin haya llegado a ser necesaria por su culpa. Efectos del abandono a) Renuncia al condominio sobre la pared. b) Cesin del terreno sobre el que la pared se asienta (art. 2724). Ello implica el derecho del propietario en cuyo favor se hizo el abandono, de escriturar a su nombre la fraccin de terreno sobre la cual se asienta la pared. El abandono de la medianera no tiene carcter definitivo, quin ha hecho abandono de la pared puede readquirir la medianera incluida la mitad del terreno en que ella se asiente, pagando la mitad de los gastos y el valor de la mitad del terreno (art. 2739 y 2735).

Medianera en la campaa:
Principio general: art. 2742 CC
En las campaas los cerramientos medianeros deben hacerse a comunidad de gastos, si las dos heredades se encerraren. Cuando una de las heredades est sin cerco alguno, el dueo de ella no est obligado a contribuir por las paredes, fosos o cercos divisorios. Para que surja la obligacin de compartir los gastos, es necesario que las heredades sean contiguas, y que se encierren por : a) cerco b) muro c) foso. Los cdigos rurales han resuelta la situacin, considerando que deben contribuir en caso de quede slo queden encerrados en 2/3 de sus permetros.

Prueba de la medianera: (art. 2743 CC)

...todo cerramiento que separa dos propiedades rurales se presume medianero, a no ser que uno de los terrenos no estuviese cerrado o hubiese prueba en contrario.

15 Presuncin juris tantum, fruto de la costumbre: alambrado que dividen dos propiedades se levantan a medias. Medios de prueba: No hay limitacin: a) documental b) testigos c) presunciones Si los terrenos no estn encerrados, no funciona la presuncin; por lo tanto: los derechos de las partes deben acreditarse por medios comunes de prueba. Derechos y obligaciones: Art 2744 CC ...lo dispuesto en artculos anteriores sobre paredes o muros medianeros, en cuanto a los derechos y obligaciones delos condminos entre s, tiene lugar en lo que fuere aplicable respecto de zanjas o cercos, o en otras separaciones de los terrenos en las mismas circunstancias. Lo dispuesto para ciudades con respecto a medianeras es aplicable a divisiones en el campo, en cuanto su naturaleza lo permita. Importancia entre esos derechos: adquirir medianera para quien no construy el cerco, porque una vez adquirida tiene derecho a oponerse a que quin lo construy, lo retire.