PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DE SO PAULO 262

TRIBUNAL DE JUSTIA DE SAO PAULO ACRDO/DECISO MONOCRATICA REGISTRADO(A) SOB N

v.

ACRDO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de

Apelao n 0135799-65.2007.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP sendo apelado AUGUSTO PULCINELLI JNIOR (E OUTROS(AS)) E OUTROS. ACORDAM, em 6a Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "DERAM PROVIMENTO EM PARTE AO RECURSO. V.

U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acrdo.

julgamento

teve

participao (Presidente

dos sem

Desembargadores

FRANCISCO

LOUREIRO

voto), PAULO ALCIDES E PERCIVAL NOGUEIRA.

So Paulo, 1 de maro de 2012.

ROBERTO SOLIMENE RELATOR

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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

6a Cmara de Direito Privado

Apel. n 0135799-65.2007.8.26.0100 So Paulo - 25a Vara Cvel - Foro Central Apelante(s): COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP. Apelado(s): AUGUSTO PULCINELLI JNIOR E OUTROS.

Voto n. 14.685

AGRAVO RETIDO - Pretenso de que a demanda no ficasse paralisada em razo de outra, coletiva - Recurso que perdeu o seu objeto - Ao que prosseguiu e foi julgada pelo mrito. COMPRA E VENDA - Pleito da apelante objetivando a cobrana de "apurao final", em virtude do termo de adeso firmado entre as partes - Inadmissibilidade - Conduta da C o o p e r a t i v a de querer cobrar saldo residual a qualquer tempo e sem prvia d e m o n s t r a o objetiva da composio do crdito que fere o p r i n c p i o da boa-f objetiva, na medida em que cria uma situao de i n s e g u r a n a para os cooperados - Equiparao, no caso, a uma relao de consumo - Reduo da verba honorria - Acolhimento - Reforma da sentena apenas para reduzir os honorrios advocatcios - Apelo provido em parte.

RELATRIO

Trata-se de apelao interposta contra a r. sentena de fls. 2129/2148, que julgou procedente a ao de inexigibilidade de aporte financeiro c/c consignao em pagamento movida por Augusto Pulcinelli Jnior e outros, para declarar a abusividade da clusula do contrato de adeso que trata da "apurao final", com a consequente inexigibilidade dos aportes financeiros propostos pela r, autorizando o levantamento das quantias consignadas pelos autores, cujo
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relatrio se adota, buscando a apelante a sua reforma pelos seguintes motivos: a) primeiramente, reitera os termos do agravo retido de fls. 1138/1146, interposto contra deciso que determinou a manifestao dos autores quanto a eventual suspenso do processo, nos termos ao art 104 do Cd. de Defesa do Consumidor; b) no mrito, alegou a inaplicabilidade do Cd. de Defesa do Consumidor ao caso; c) a legalidade da cooperativa em cobrar a "apurao final" (reforo de caixa) prevista no contrato de adeso firmado entre as partes; d) realizao de assembleia geral que aprovou as contas a ttulo de rateio; e) violao ao art. 20 do Cd. de Processo Civil (fls. 2153/2178). Requer a reforma do julgado. s fls. 1164/1172, foi juntada a contra-minuta do agravo retido e s fls. 2206/2216, os apelados apresentaram suas contrarrazes de apelao.
DECISO

De se examinar, desde logo, o agravo retido interposto. Este tinha por fundamento o disposto no art. 104 do Cd. de Defesa do Consumidor. Seu objetivo era no

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permitir a paralisao da causa, com base em demanda movida por moradores em litisconsrcio ativo, n'outras plagas. E, respeitosamente, ele perdeu o seu objeto, porque, afinal, o MM. Juiz, em primeiro grau, no paralisou o feito, dele conheceu e julgou, s que em sentido desinteressante a apelante. De todo o modo, o agravo retido ficou prejudicado exatamente porque a pretenso da parte foi atendida. J o apelo merece parcial acolhimento, mas to-somente para determinar a reduo da verba honorria. A demanda visa a declarao de inexigibilidade de saldo residual cobrado pela r a ttulo de diferena de custo de obra relacionado ao empreendimento Conjunto Residencial Jardim Anlia Franco.

Pelo

que se depreende

dos autos,

cooperativa nada mais fez do que efetuar o rateio dos custos entre os proprietrios das unidades habitacionais, acenando com interpretao de clusula constante do Termo de adeso firmado entre cooperativa e cooperados.
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Todavia, para sua exigibilidade, alm da expressa combinao, seria necessrio que os valores fossem apurados incontroversamente e, em seguida, se o caso, aprovados em assembleia prvia, de modo a prevalecer a vontade da maioria. Com efeito, no caso dos autos, no h prova cabal sobre a origem e a especificao do novo saldo devedor, no restando esclarecido, de forma suficiente, a composio do crdito, a forma de clculo e nem a demonstrao de que o valor cobrado tenha sido aprovado pelos cooperados em assembleia. Alis, apelante com relao alegao de da

de que houve realizao

assembleia

aprovando as contas, de se ressaltar que esta deveria ter sido realizada antes do ajuizamento desta ao, at para permitir que os cooperados pudessem questionar a legalidade das condies em que ela foi realizada. No caso em tela, tem-se que os rus pagaram integralmente as parcelas originrias do contrato de compra e venda firmado entre as partes. A mora reclamada pela apelante consiste unicamente na existncia de saldo residual previsto no termo de adeso firmado entre as partes.
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PODER J U D I C I R I O TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

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Todavia, ainda que haja previso contratual em tal sentido, o fato concreto que essa conduta da Cooperativa de querer cobrar saldo residual a qualquer tempo e sem prvia demonstrao objetiva da

composio do crdito fere o princpio da

boa-f

objetiva, na medida em que cria uma situao de insegurana cada vez para com os nova cooperados, cobrana, surpreendendo-os sem justificativa

plausvel. Alm do mais, no se pode excluir o negcio jurdico objeto da presente ao do mbito do Cdigo de Defesa do Consumidor, aplicando-se exclusivamente a Lei n. 5.764/71, como pretende a apelante. Pois, afinal, conquanto a natureza jurdica da r seja do ramo de cooperativa, o fato que est inserida, no caso em tela, no campo das incorporaes imobilirias. A esse propsito, tem se entendido que a relao de consumo no pode ser excluda em hiptese como a dos autos, constituindo-se a r num "tipo de associao que muito mais se aproxima dos consrcios do que propriamente de cooperativa, at porque, via de regra, nem sempre o efetivo esprito cooperativo que predomina nessas entidades (...) o associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a
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aquisio de casa prpria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construo" (TJ-SP - Apelao n 166.154, Rei.: Des. Olavo Silveira, in JTJ 236/60). Com efeito, tem-se por evidenciado,

presentemente, que a "adeso cooperativa um disfarce de contrato de compromisso de compra e venda que melhor define a relao entre as partes" (TJ-SP, Apelao n 106.944-4, Rei.: Des. Narciso Orlandi, in JTJ 236/60). Da porque, para hipteses como a dos autos, a melhor orientao aquela que a admite como relao de consumo, entendendo aplicveis, ao menos analogicamente, as disposies do Cdigo do Consumidor. Assim, tocantemente ao argumento

recursal de inaplicabilidade do Cdigo de Defesa do Consumidor relao jurdica posta em anlise, tem-se por afastado, inclusive e especialmente por existir bojuda jurisprudncia no mesmo sentido, como adiante se ver. Descabe a cobrana de resduo nos

termos postos na inicial, o que repetidamente tem sido afirmado na jurisprudncia deste sodalcio.

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De modo que, a exigncia de saldo residual, na forma como vem sendo feita pela

cooperativa, esbarra no princpio da boa-f objetiva. Alis, sobre esse aspecto, mister consignar que a clusula 16a do estatuto foi redigida de forma obscura, colocando os adquirentes em manifesta desvantagem, razo pela qual a manuteno do resultado era mesmo de rigor. O resduo no pode, como componente do preo em contratos de compra e venda, ficar

arbitrariamente a cargo do vendedor e com saldo a apurar, quanto mais sendo, o preo, elemento

fundamental daquela modalidade de avena, invivel sua imposio unilateral decorrente de redao em aberto. Com pertinncia ao tema, cobrana de

resduo, vrios precedentes h, o primeiro invocado de lavra do E. Des. Moreira Viegas, da 5a Cm. deste Tribunal de Justia, em 24.1.2012, no julgamento da apel. 0015997-

82.2007.8.26.0000, verbis: "(...) A matria em discusso j se encontra pacificada

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nesta

Cmara,

em

sentido

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contrrio ao do decisrio recorrido. De minha relator ia a Apelao n 064894271.2061.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, sendo apelante Andreia Susi de Vasconcelos e apelada a mesma r,

Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo; da relatoria do Desembargador James Siano, a de Apelao So Cvel n

990.10.324353-6,

Paulo,

sendo

apelante Benedez Gomes de Brito e apelada a Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo. No mesmo sentido, h julgados de outras Cmaras. Confra-se: "AO MONITORIA - Compromisso de compra e venda - Cooperativa - Incorporao imobiliria Saldo Residual No

comprovao de sua exigibilidade -Sentena mantida - Recurso desprovido " (Apelao n 0046053-85.2007.8.26.0554, da Comarca de Santo Andr, 6a Cmara de Direito Privado, rei. Des. Percival Nogueira, j . 17.11.2011).
3 Apelao Cvel n. 0135799-65.2007.8.26.0100
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"COOPERA TIVA Compromisso de

HABITA CIONAL. compra e venda.

Cooperativa que pretende a cobrana de saldo residual. Sem prova da origem do dbito. Pretenso que ocorreu depois do cooperado estar imitido na posse do imvel. Insegurana jurdica que no pode ser

prestigiada. Entrega de termo de quitao. Violao ao princpio da boa-f objetiva, diante de comportamento contraditrio venire contra factum proprium. No razovel a cobrana de resduo aps dar deforma tcita a quitao. Ntido carter de papel incorporadora, sujeita, portanto a de Lei

4591/64. Recurso desprovido" (Apelao n 9138213-18.2009.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, 4a Cmara de Direito Privado, rei. Des. Teixeira Leite, j . 17.11.93). O entendimento no isolado, como faz prova outro aresto, este de lavra do E. Des. Teixeira Leite, da 4a Cm. de Direito Privado do E. Tribunal de Justia do Est. de S. Paulo, no julgamento da Apel. 0129251-53.2009.8.26.0100, em 19.1.2012, verbis:
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"(...) No caso, a Bancoop revestida da natureza jurdica de uma Cooperativa,

sustenta que por operar essa modalidade de sistema que no visa o lucro, vislumbra, pela unio dos esforos dos cooperados, a construo do empreendimento com base em custo estimado e plano de pagamento. Assim, caso o montante final ora quitado fosse insuficiente cada cooperado ficaria adstrito ao pagamento do custo real da unidade habitacional construda. Sucede que, ao contrrio, o que se nota dos autos que houve uma simples compra e venda de imvel, os cooperados nunca tiveram nenhum poder de deciso, aderindo aos termos do contrato conforme estipulado unilateralmente pela apelante. Alis, em caso idntico, o D es. Relator Francisco Loureiro, no julgamento da

Apelao Cvel n 994.08.018648-0 explicita: "Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das

atividades da BANCOOP, que deixou de

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expressar

verdadeiro

esprito

do

cooperativismo e passou empreendedor imobilirio,

a atuar como com produtos

destinados ao pblico em geral. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores." Nesse mesmo sentido, explica o Ilustre Desembargador Jacobina Rabello: "Em primeiro lugar, observe-se que, no obstante tenha a r procurado atribuir nfase ao fato de se cuidar de uma cooperativa imobiliria, a merecer, portanto, outro

tratamento jurdico, sobressai que os autores acabaram se associando apenas para

celebrao do contrato imobilirio, de modo que se exclui, no caso, a aplicao da Lei n. 5764/71. A operao contratual, dessa

maneira, deve ser decidida sob as regras do

3 Apelao Cvel n. 0135799-65.2007.8.26.0100 C^****"""

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Cdigo Civil e do Cdigo de Defesa do Consumidor, pois, embora denominada como cooperativa, a r mais se aproxima de um consrcio, com o associado a aderir com o nico fim de aquisio da casa prpria, daquela podendo se desvincular. O entendimento acima vem sendo

pacificamente seguido pela

jurisprudncia

(JTJ157/61, Rei. Des. Ruy Camilo; Agravo de Instrumento n. 223.789-4/0, Rei. Des. Waldemar Nogueira Filho). A 3a Turma do Egrgio Superior Tribunal de Justia, no Agravo Regimental no Agravo de Instrumento n. 387.392-SP, Relator o Min. Antnio de Pdua Ribeiro, assinalou que contrato a envolver o cooperado e a cooperativa

habitacional est sob a gide do Cdigo de Defesa do Consumidor" (Apelao Cvel n 185.033.4/6-00). Logo, a pretenso cobrana de resduo, com base na lei das cooperativas no procede, at porque no comprovou a origem do dbito, limitando-se, com base em clusula puramente potestativa a exigir o pagamento.
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E o que explica o Des. Enio Zuliani, em relao venda de unidades autnomas de outro empreendimento que tambm no houve qualquer justificativa para a cobrana de resduo: "No fez a Cooperativa, como lhe competia, prova da regularidade da dvida eu est

exigindo do cooperado. O sistema contratual, centrado na funo social do contrato (artigo 421, CC) e na boa-f dos contratantes (artigo 422, do CC), reclama dos partcipes destacada nesses quesitos, at porque atuao surge

como despropsito prorrogar ad aeternum a quitao, que um direito dos que pagaram todas as prestaes para que o conjunto fosse erguido. A presuno a de que na cifra de cada parcela exigida ao longo da construo se encontrava embutida o custo atualizado da obra, pois esse o esprito da incorporao pelo regime fechado. Agora, ainda que fosse possvel cogitar de um saldo, a cobrana

deveria ter sido aprovada em assembleia com os rigores de uma administrao pautada

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pela tica, o que no ocorreu" (Apelao Cvel n 994.09.318995-8). Ademais, e ainda que assim no fosse, no razovel que aps a entrega das unidades a apelante tenha descoberto esse dficit (...) ". Tambm na E. Ia Cm. de Direito Privado o sentido igual, congruente, digno de nota transcrever outro julgado, este de lavra do E. Des. Paulo Eduardo Razuk, que resolveu a apel. 9251355-34.2008.8.26.0000, em 6.12.2011, ver bis: "(...) evidente que, em empreendimentos realizados a preo de custo, no dado cooperativa prever, de antemo, na poca da celebrao do contrato, o preo exato de cada unidade compromissada venda. Dispe ela, entretanto, de muitos outros mecanismos contratuais lcitos e no abusivos para enfrentar a possibilidade de flutuao dos custos da construo ao longo do tempo. Da forma como prevista, a apurao

superveniente do saldo devedor, ao exclusivo

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talante da cooperativa, termina por manter os cooperados vinculados por prazo indefinido, sem ser-lhes dado obter a quitao da unidade que tencionam adquirir. Ressalte-se, como j mencionado, que a origem e o detalhamento do saldo em questo no foram demonstrados a contento pela cooperativa. Em termos mais simples, no h notcia de como se apurou o vultoso valor cobrado da apelante. No (mesmo) sentido: COOPERATIVA HABITACIONAL

Cobrana de apurao final do custo do empreendimento Aderentes que no Inadmissibilidade participaram da

realizao do rateio final de responsabilidade - Assembleia omissa quanto ao valor do saldo residual Valores calculados de forma

unilateral - Embora exista a previso de cobrana do resduo relacionado ao custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos Sentena de improcedncia

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incorretamente prolatada, apelo provido em parte para declarar a quitao dos valores pagos, determinar a outorga dos instrumentos definitivos de transmisso da propriedade Invertidos os nus do sucumbimento, mantida apenas a no obrigatoriedade de registro da incorporao, j que esta juridicamente no existe, cabendo averbao da construo no Registro Imobilirio, assim que finalizada (TJSP, Apelao 8a Cmara n. de Direito Privado,

9143706-44.2007.8.26.0000,

Rei. Des. Luiz Ambra, j . 3.10.11). Declaratria - Obrigao de fazer - Ao ajuizada em face de cooperativa habitacional, visando a instituio de condomnio edilcio, reconhecimento de inexigibilidade de resduo, desconsiderao da personalidade jurdica e a aplicao do Cdigo de Defesa do

Consumidor - Pagamentos de todas as parcelas contratuais, previstas no quadroresumo do termo de adeso ao da

empreendimento

Impossibilidade

cooperativa, muito tempo aps a entrega das

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obras, pleitear elevado saldo residual sem comprovao cabal do descompasso entre o custo do empreendimento e do preo pago pelos adquirentes - Violao ao princpio da boa-f objetiva, mediante contraditrio cooperados insegurana e em comportamento deixar de de os

inrcia por situao Relao

eterna consumo

caracterizada a ensejar a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor - Custas e Honorrios advocatcios suportados pela r Recurso desprovido da r e provido recurso do autor (TJSP, 4a Cmara de Direito Privado, Apelao n. 0341220-90.2009.8.26.0000,

Rei. Des. Fbio Quadros, j . 22.9.11). COOPERATIVA Aquisio de HABITACIONAL imvel pelo sistema de

autofinanciamento - Cobrana de dbito a ttulo de "reforo de caixa" - Possibilidade prevista em contrato, desde que vinculada a aumento de custo - Hiptese no comprovada - Inexistncia de demonstrativo aprovado em assembleia, rgo soberano de deliberao
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sobre a administrao da cooperativa - Art. 38 da Lei n 5.764/71 - Dvida inexigvel Prestaes pactuadas quitadas de Fato

incontroverso

Outorga

escritura

definitiva determinada - Perdas e danos sequer especificadas - Indenizao indevida Repetio em dobro do indbito

Inadmissibilidade - Hiptese condicionada a dolo ou culpa, no ocorrida - Sucumbncia recproca - Recurso provido em parte

(Apelao n. 9145098-19.2007.8.26.0000, Rei. Des. Rui Cascaldi, j . 26.4.11). CONTRATO - Compromisso de compra e venda de imvel - Construo a preo de custo - Saldo residual - Falta de aprovao das contas em assembleia conforme -

determina

o estatuto da cooperativa

Inexigibilidade da cobrana - Matria de mrito que no se confunde com falta de documento indispensvel propositura da demanda - Aprovao superveniente no configurada - Ratificao dos fundamentos da sentena (art. 252, do RITJSP/2009)
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Recurso desprovido" (Apelao n. 011624349.2008.8.26.0001, Rei. Des. Luiz Antnio de GodoyJ. 10.5.11). "COMPROMISSO VENDA Ao DE COMPRA E para

monitoria

cobrana de saldo residual, diferena de custo de

a ttulo de -

construo

Negcio jurdico a

sob a forma de adeso imobilirio cooperativa de -

empreendimento a associao de

vinculado

Indeferimento suspenso Discusso coletiva

requerimento de apelao em

do recurso j proposta

abrangida pela

ao de

associao

adquirentes encontra definitivo, omnes'

das unidades, que ainda se pendente de julgamento 'erga

sem a coisa julgada do art. 103, III, ao

do CDC julgamento - Mrito as no -

Inexistncia prvio

de bice

da ao monitoria de todas

Pagamento contratuais, resumo do

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parcelas quadroao

previstas termo de

adeso

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empreendimento

- Previso

contratual a ttulo -

da cobrana de saldo residual, de diferena Peculiaridades Cobrana,

de custo de construo do caso concreto

aps um ano e em que

contaconstitui (venire da

gotas, do saldo residual, comportamento contra factum cooperativa

contraditrio proprium) e conduta

por parte

atentatria

contra a boa-f objetiva, por deixar os cooperados insegurana em situao de da eterna sentena Recurso

- Manuteno

de improcedncia improvido"

da ao -

(Ap. Cvel n 632.429.4/6-

00, 4a Cm. de Direito Privado, Des. Rei. Francisco Loureiro, d.j.

16/4/2009). Ora, se o direito subjetivo reclamado importa repetio do mesmo interesse, tantas vezes rechaado nesta Corte pelos motivos postos nos precedentes, este subscrito escora-se naqueles para novamente repelir a pretenso da vendedora.

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Por fim, quanto ao pedido de reduo da verba honorria, neste ponto o recurso merece acolhimento. Ou seja, um reparo merece a r. deciso hostilizada, qual seja, a reduo do porcentual fixado para a verba honorria que, por se tratar de demanda no complexa, fica reduzido a 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, o que se revelou mais adequado, respeitosamente, s circunstncias, sem olvidar o esforo do causdico e as condies do processo, segundo os ditames do art. 20, 3 do Cd. de Processo Civil. Ante o exposto, prejudicado o agravo retido, ao recurso de apelao dou parcial provimento.

ROBERTO SOLIMENE
relator

Apelao Cvel n. 0135799-65.2007.8.26.0100 21-