REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA FACULTAD DE INGENIERA ESCUELA DE INGENIERA GEODSICA CATEDRA: CATASTRO URBANO Y RURAL

Avalu Catastral

MARACAIBO, JULIO DEL 2012

Avalu:
Es la estimacin del valor comercial de un inmueble o un artculo reflejados en cifras monetarias por medio de un dictamen tcnico imparcial, a traves de sus caractersticas fsicas, de uso, de investigacin y el anlisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones fsicas inmueble. y urbanas de un

Avalu Catastral
El avalu catastral, es una accin que tiene gran incidencia para los bienes inmuebles y predios, pues por medio del avalu catastral se realiza la determinacin de valor de los mismos; lo cual se logra por medio de una serie de investigaciones y estudios sobre la misma construccin o predio, acompaado de un anlisis y comparacin del objeto de estudio con estadsticas del mercado inmobiliario.

Para la realizacin del avalu catastral de cada predio, se debe establecer el valor de cada uno de los avalos que se desprende de los terrenos y edificaciones que estn comprendidos en este, es decir se debe realizar una serie de avalos parciales y luego de la sumatoria total de cada avalu parcial, se determinara un avalu total del predio. . De lo anterior se puede decir que el valor o el precio de una propiedad estar determinado por la realizacin de una suma separada del valor del terreno y el de la construccin misma y luego de este proceso se da paso a confrontar estos valores con una base de datos proporcionada por una entidad administrativa que tenga esta informacin, como es el caso de Formacin Catastral, teniendo en cuenta criterios como las caractersticas fsicas que se

presentan en el terreno, las caractersticas de las construcciones y las caractersticos socioeconmicas presentes en la zona o sector.

El Avalu catastral puede ser hecho por:

La Alcalda Municipal Catastro Fiscal Particular, contratado por la alcalda

- Utilidad del Avalu Catastral

El uso ms frecuente es para la aplicacin en el cobro de impuesto por bienes inmuebles o impuesto predial. El objeto del avalo es aplicar una ley de contribucin con equidad social, presumiendo que el impuesto se distribuya en la medida del valor del inmueble (paga ms quien ms tiene). Tambin tiene aplicabilidad para transacciones comerciales, que vara entre pases de acuerdo a la legislacin, pero es frecuente una constancia catastral para fines de un prstamo bancario, respaldo econmico en la solicitud de una visa norteamericana, procesos de expropiacin e indemnizacin, estudios de recuperacin de plusvala, etc.

Por lo tanto es bueno conocer el avalo y revisarlo antes de decidir si se compra, construye, ampla, repara o mejora una vivienda; o si se desea pagar el pasivo de una vivienda, ya que su informacin servir para tomar decisiones.

El avalo urbano
En lneas generales, el avalo urbano, usando el mtodo (hay otros) de costo de reemplazo menos depreciacin acumulada tiene dos componentes:

El valor de la tierra. Este normalmente parte de un estudio basado en transacciones de mercado, que si se hacer de forma representativa pueden traducirse en zonas homogneas donde se puede obtener valores aproximados de la tierra.

Adicionalmente, existen factores que influyen de manera individual en propiedades especficas, bien de forma negativa o positiva:

la condicin de esquina La topografa, cuando afecta el riesgo de deslizamiento, inundacin o incrementa el costo de construccin

El rgimen especial La vulnerabilidad al deslizamiento o inundacin La relacin frente fondo El valor paisajstico Los servicios pblicos existentes

El valor de la edificacin, Este se aplica a partir estudios de tipologas constructivas, que se basan en la ponderacin de edificaciones tpicas, que a su vez fueron calculadas por medio de fichas de costos unitarios. Luego el proceso de captura clasifica los elementos constructivos que influyen en el valor; as teniendo: el uso para el cual la edificacin fue construida, la clase de materiales y la calidad de mano de obra o suma de pesos de elementos constructivos, se puede definir a cual tipologa constructiva corresponde.

Adicionalmente, se le aplica el factor de depreciacin acumulada, para lo cual se usa tambin una tabla que se basa en los aos de construida la edificacin y restauracin que ha recibido. Para edificaciones especiales se hacen avalos usando otro tipo de mtodos, como en caso de complejos tursticos, zonas industriales con orientacin a la tecnologa, aeropuertos etc. Otros detalles adicionales se calculan por aparte, aunque tambin estn dentro del estudio de edificaciones.

As el avalo urbano consiste en la suma de:

El valor de la tierra El valor de la edificacin El valor de otros detalles adicionales

Avalo rural
El valor rural, o rstico es similar al urbano, teniendo los siguientes componentes:

El valor de la tierra, para los estudios de valor de la tierra existen mtodos especiales basados en la relacin del valor del mercado y su productividad dentro de un rea econmica y climtica determinada. Esta clasificacin incluye factores de tipo fsico, topogrfico, climtico, geogrfico y de accesos bsicos para fines de produccin.

De modo que se hace una clasificacin de los suelos en base a su capacidad agrolgica, que tambin se convierte en una zona homognea. El valor estar determinado por el valor del metro cuadrado de la zona, por el rea

de la parcela; este a diferencia del urbano, tiene factores de modificacin que influyen en su valor como:

Distancia a nodos comerciales Acceso a vas de comunicacin Distancia a fuente de agua o sistema de riego Topografa

Tambin el valor de la tierra rural incluye valor de edificaciones, los estudios de tipologas constructivas pueden incluir construcciones tpicas de las reas rurales como bodegas, granjas, galeras etc. Tambin habr detalles

adicionales que se calcularn por separado, como en el urbano, tal como piscinas, porches, muros, enchapes, pavimentos, escaleras, etc.

El valor de los cultivos permanentes, para esto, usualmente el estudio basado en costos de insumo, mano de obra y mecanizacin concluye en una media para diferentes plantas (caf, cacao, palma africana etc.),

o en caso de pasto por metro cuadrado. Y estos tendrn factores de modificacin relacionados con a la expectativa de productividad que an se espera de este cultivo, que incluyen:

Estado fitosanitario Edad de las plantas

Luego el avalo rural consistir en la suma de:

El valor de la tierra El valor de las edificaciones o mejoras El valor de otros detalles adicionales El valor de los cultivos permanentes

Metodologas de Avalu Catastral

Como principio bsico para aplicar cualquier metodologa valorativa o de avalo catastral se necesita tener actualizados los aspectos fsicos del inmueble referido a su ubicacin, medidas, caractersticas fsicas como

estructura, acabados, etc. Se requiere tambin de metodologas claras que establezcan los precios tanto de suelo como de construccin. Y lgicamente se requiere de un sistema que relacione los datos entre s.

Metodologas bsicas aplicables al Avalu Catastral

a) Mtodos para identificar el valor de un bien

Comparativo directo de datos de mercado Involutivo Evolutivo

b) Mtodos para identificar el costo de un bien comparativo directo de costo.

Cuantificacin de Costo

c) Mtodos para identificar indicadores de viabilidad.

Caractersticas del avalu catastral:

Dentro de lo que significa el avalu catastral, se debe presentar el censo o inventario catastral, evento con el cual se da una actualizacin de la base de datos de los catastros de diferentes propiedades de un sector, as durante el proceso de censo catastral se realiza una visita a los predios de un determinado sector y se toman los datos sobre las caractersticas fsicas del

terreno y de las construcciones, adems de una justificacin del derecho de propiedad y as establecer el avalu catastral de un inmueble.

En lo que se refiere a las caractersticas del terreno, se tienen en cuenta factores como: la topografa, las medidas que tiene este, el acceso a los servicios pblicos. En cuanto a las caractersticas de la construccin, se toman como criterios de valoracin: los materiales con los cuales se llevo a cabo la obra, el rea de construccin y los acabados que tiene.

Como se menciono antes, dentro del avalu catastral tambin se da una justificacin del derecho de propiedad, para lo cual se pregunta sobre la situacin jurdica o legal del predio con respecto a criterios como: documentos o ttulos que demuestren el derecho de propiedad, los cuales deben estar correctamente registrados en la oficina de registro de instrumentos pblicos y privados.

Pasando a las caractersticas del sector o zona que influyen dentro del avalu catastral, se toman criterios como: el estrato social del barrio, la destinacin que se le de a los predios, sea residencial, industrial o comercial, servicios pblicos que la benefician, las vas de comunicacin, cercanas a diferentes lugares de gran importancia social como centros educativos, de salud, recreacin o centros comerciales.

Todo este proceso del avalu catastral es realizado por la oficina de catastro a la cual corresponda el predio. Un punto que vale mucho la pena dentro del avalu catastral, es que presenta un incremento anual en razn de un ndice de valoracin urbana y rural.

Contenido Mnimo que debe tener un avalu catastral

Adems de la firma con el respectivo nmero de registro y credencial del Registro Nacional de Avaluadores, el documento que le entregue el avaluador debe contener como mnimo los siguientes elementos (estos pueden variar segn el tipo de predio):

- Indicacin de la clase de avalo. Que se realiza y la justificacin de por qu es el apropiado para el propsito pretendido.

Identificacin y descripcin de los bienes o derechos avaluados, precisando la cantidad y estado o calidad de sus componentes.

Cdigo catastral: Clave asignada dentro de esta direccin a un predio en particular, de no contar con esta, la solicitud no proceder.

Ubicacin del inmueble: El solicitante deber proporcionar la calle, el nmero oficial, colonia, localidad y municipio.

Caractersticas de la propiedad. Se trata de una descripcin fsica del terreno, las dependencias, los acabados y en algunos casos comentarios relacionados con la estructura.

Informacin jurdica y de titulacin. Deben relacionarse los linderos, la cabida, la tradicin de propietarios y tenedores de la propiedad, la titulacin actual y la situacin jurdica, entre otros datos.

Los datos urbansticos del sector. Descripcin de la zona y anlisis de aspectos incidentes (positiva o negativamente) sobre el valor de la propiedad.

Consideraciones sobre usos. Se refiere a la destinacin que puede darse al bien en relacin con las normas urbansticas aplicables como por ejemplo, comercial, residencial, industrial, mixto....

Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes.

Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se utilizaron para realizar los clculos.

La vigencia del avalo, que no podr ser inferior a un ao.

Metodologas aplicadas (por lo menos dos). Se deben incluir los datos y referencias de los modelos de clculo utilizados.

Cuando

la

metodologa

del

avalo

utilice

un

sistema

de

depreciacin, se debe indicar el mtodo de depreciacin utilizado y la razn por la cual se considera que resulta ms apropiado que los mtodos alternativos.

Cuando la metodologa utilice proyecciones, se deben sealar todos y cada uno de los supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En el caso de variables proyectadas se deben incluir las fuentes de donde fueron tomadas y/o los supuestos que se tuvieron en cuenta para realizar la proyeccin.

Si la metodologa del avalo utiliza ndices, se debe sealar cules se utilizaron y la fuente de donde fueron tomados.

Memorias de los clculos realizados. Hace referencia a las frmulas, valores y resultados obtenidos -en las diferentes metodologas- durante la estimacin del precio.

Estimaciones sobre valorizacin. Qu posibilidades tiene el tiempo de crecer el precio de la propiedad de acuerdo con el comportamiento del mercado, las obras de infraestructura del sector, la fisonoma social y de seguridad de la zona y en general, teniendo en cuenta los dems elementos urbansticos y propios de la propiedad que puedan afectar su valor positiva o negativamente.

La identificacin de la persona que realiza el avalo y la constancia de su inclusin en las listas que componen el Registro Nacional de Avaluadores o en las que lleve la Superintendencia de Industria y Comercio.

Avalo comercial (valor del inmueble). El precio real estimado de acuerdo con los clculos y dems consideraciones tenidas en cuenta por el avaluador. Debe discriminar los valores de suelo, reas con diferentes usos y/o tratamientos, entre otros datos.

Registro fotogrfico de la visita. Imgenes de la propiedad con comentarios que permitan identificar cada una de las reas y su estado.

Anexos de documentos consultados. Al documento final se le deben adjuntar las notas, fichas, documentos y/o mapas en que se relaciona la normatividad aplicable a la propiedad. Tambin los planos,

levantamientos topogrficos (si se realiz), documentos de titulacin y otros que hayan podido utilizarse durante el avalo.

Aspectos a considerar en el avalu catastral

PIB:

Es una medida agregada que expresa el valor monetario de la produccin de bienes y servicios finales de un pas durante un perodo (normalmente, un ao). El PIB es usado como una medida del bienestar material de una sociedad y es objeto de estudio de la macroeconoma. Su clculo se encuadra dentro de la contabilidad nacional. Para estimarlo, se emplean varios mtodos complementarios; tras el pertinente ajuste de los resultados obtenidos en los mismos, al menos parcialmente resulta incluida en su clculo la economa sumergida, que se compone de la actividad econmica ilegal y de la llamada economa informal o irregular (actividad econmica intrnsecamente lcita aunque oculta para evitar el control administrativo).

No obstante, existen limitaciones a su uso. Adems de los mencionados ajustes necesarios para la economa informal o irregular, el impacto social o ecolgico de diversas actividades puede ser importante para lo que se est estudiando, y no estar recogido en el PIB. Existen diversas medidas alternativas al PIB que pueden ser ms tiles que este para determinadas comparaciones y estudios.

El clculo de valor monetario de los bienes producidos, incluidos en el PIB, puede realizarse mediante dos formas diferentes:

segn el costo de los factores. segn los precios de mercado.

La valoracin a precios de mercado se realiza incluyendo los impuestos indirectos y las subvenciones a la explotacin, mientras que la valoracin a coste de los factores no incluyen estas cantidades. La relacin entre ambos se

obtiene restando al PIB valorado a precio de mercado, los impuestos indirectos ligados a la produccin (Ti) y sumndole las subvenciones a la explotacin (Su) y as se obtiene la valoracin a coste de los factores. IPC:

El IPC es un ndice en el que se valoran los precios de un conjunto de productos (conocido como "canasta familiar" o "cesta") determinado sobre la base de la encuesta continua de presupuestos familiares (tambin

llamada Encuesta de gastos de los hogares), que una cantidad de consumidores adquiere de manera regular, y la variacin con respecto del precio de cada uno, respecto de una muestra anterior. Todo IPC debe ser:

representativo, que cubra la mayor poblacin posible. comparable, tanto temporalmente como espacialmente, o sea con otros IPC de otros pases o perodos en un mismo pas.

PU:

El PU (Precio Unitario) es el costo por artculo, o el costo por unidad de medida. El precio unitario se integra con los costos directos correspondientes al concepto de trabajo, los costos indirectos, el costo por financiamiento, el cargo por la utilidad del contratista y los cargos adicionales. El anlisis, clculo e integracin de los precios unitarios para un trabajo determinado, deber guardar congruencia con los procedimientos constructivos o la metodologa de ejecucin de los trabajos, con los programas de trabajo, de utilizacin de personal y de maquinaria y equipo de construccin; debiendo considerar los costos vigentes de los materiales, recursos humanos y dems insumos necesarios en el momento y en la zona donde se llevarn a cabo los trabajos, sin considerar el Impuesto al Valor Agregado, todo ello de conformidad con las especificaciones generales y particulares de construccin y normas de calidad que determine la dependencia o entidad.