10 agosto 2010 - Cecilia Boufflet

Federico Tessore, director de Inversor Global, estuvo dos semanas en un seminario para inversores en New York y adems de dar envidia gener un interesante y didctico post sobre las inversiones directas e indirectas en el real estate y la posibilidad de utilizarlas como balanza de las inversiones financieras. (Aclaracin, es slo para los que invierten ms de seis dgitos). La inversin inmobiliaria directa implica simplemente la compra en una propiedad inmobiliaria. Esto pasa por ejemplo, cuando un grupo de inversores compra un edificio de oficinas para alquilar y obtener una renta. En cambio, la inversin inmobiliaria indirecta es cuando invierto en activos inmobiliarios, pero no los compro directamente, sino que los compro a travs de un instrumento financiero como el REIT. Los REIT (Real Estate Investments Trusts) son como fondos de inversin pero en vez de invertir en activos financieros (acciones, bonos, etc.), invierten en activos inmobiliarios. En este caso el inversor compra acciones del REIT en la bolsa y con ese dinero el administrador del REIT compra activos inmobiliarios. La principal ventaja del REIT es que cotiza en la bolsa y por lo tanto, tiene un precio todos los das. Por lo tanto, los inversores pueden entrar y salir de esa inversin como cualquier accin cuando quieran. Hoy existen REITS que invierten en activos inmobiliarios de todo el mundo, como tambin invierten en todos los diferentes tipos de inversiones inmobiliarias que hay disponible (Oficinas, comercial, residencial y mixto). Si quieres acceder a una lista de todos los REITS disponibles recomiendo est Web: http://www.reitsdirectory.com/ En el Programa vimos varias temas relacionados a los REITS que tuvieron y tienen un increble desarrollo en Estados Unidos, pero lo ms relevante para los inversores globales es el tema de la correlacin de estas dos formas de inversin inmobiliaria versus el promedio del mercado tomado por el ndice S&P 500. Me refiero a la correlacin entendida como la relacin entre los

movimientos del mercado en su conjunto y la inversin inmobiliaria directa e indirecta. Entender esta relacin es de vital importancia ya que los inversores que invierten en activos inmobiliarios principalmente buscan diversificar su portafolio y evitar la alta volatilidad de las inversiones financieras. Es decir, lograr que cuando el mercado en su conjunto (S&P 500) baje, la parte de su portafolio que est invertido en inmuebles se mantenga estable o suba. Por lo tanto, es fundamental verificar que esto se cumpla para lograr estos objetivos. Lo concreto es que se detectaron comportamientos distintos entre la inversin inmobiliaria directa y la indirecta. Lo que mostraron los profesores de la NYU es que la inversin indirecta tiene bastante correlacin con el mercado, mientras que la inversin directa, tiene mucha menos correlacin y en algunos casos tiene correlacin negativa como el mercado alemn. Esto implica que si el inversor quiere lograr diversificar sus inversiones en forma eficiente, tendr que optar por la inversin inmobiliaria directa y no por la indirecta. De esta forma conseguir una cartera de inversiones ms estable y menos voltil. En la mayora de los pases es ms eficiente invertir en activos inmobiliarios directos y no en indirectos si lo que se busca es tener la menor correlacin posible con el ndice S&P 500 de Estados Unidos. En el caso de Estados Unidos ambos tipos de inversiones inmobiliarias tienen correlacin positiva con el S&P 500, aunque la inversin indirecta tiene una correlacin negativa menor. El mercado que me ofrece una mejor tasa de correlacin es el de Alemania. Para que se entienda bien el concepto de correlacin, en el caso del mercado inmobiliario alemn, las estadsticas me dicen que si el ndice S&P 500 baja un 10%, el precio de las propiedades alemanas va a subir un 5%, mientras que los REITS alemanes tendran que bajar menos, solo un 2%.

En el caso de Alemania, lo ms eficiente es invertir en activos inmobiliarios directos y no en indirectos. El inversor promedio lo que busca es combinar en su portafolio dos o ms inversiones como estas, con correlacin negativa, de tal manera de lograr resultados positivos todos los aos con sus inversiones, independientemente que el mercado financiero suba o baje. Agregando a su portafolio inmuebles alemanes lo lograra con bastante xito, en cambio invirtiendo en REITS Alemanes disminuira la baja, pero no la eliminara. Es de realmente vital importancia hacer este tipo de anlisis a la hora de armar un portafolio de inversiones. Y si bien existen muchos datos acerca de la correlacin entre activos financieros, no existan tantos datos acerca de la correlacin con activos inmobiliarios. As que no dudo que este fue uno de los grandes puntos destacados del Programa de Global Real Estate que realic semanas atrs en la New York University.