ASPECTOS RELEVANTES DA CORRETAGEM IMOBILIRIA

Por Marco Meimes

1.

Introduo

O instituto da corretagem no mbito imobilirio exige um conhecimento tcnico das caractersticas e dos elementos do contrato de corretagem imobiliria, assim como um exame atento de questes jurdicas controvertidas, como a permissibilidade ou no de restituio judicial das quantias recebidas a ttulo de comisso, em caso de resoluo ou resciso contratual. Com o considervel aumento da importncia do cenrio imobilirio no mundo dos negcios, aumentaram tambm os riscos empresariais de investimento no setor. Neste prisma, cada vez mais exigida pelo mercado uma corretagem imobiliria sria e compromissada com o negcio maior, em que todos saiam lucrando. Por natureza, os riscos da corretagem imobiliria so inerentes ao negcio, pois na medida em que este no se concretiza, nada devido ao corretor. Mas qual o momento da concretizao negocial?
1

2.

Definio do contrato de corretagem

Entende-se por corretagem o contrato em que uma pessoa, sem ligao por mandato, prestao de servios ou outra relao de dependncia, obriga-se a obter para outra um ou mais negcios, consoante instrues previamente recebidas. nestes termos a literalidade do art. 722 do Cdigo Civil 1. De um lado est o comitente ou dono do negcio, que quem contrata a intermediao, e de outro est o corretor 2, que quem, na forma do art. 723 do Cdigo Civil, dever executar a mediao com diligncia e prudncia, prestando ao cliente todas as informaes sobre o andamento dos negcios, sob pena de responder por perdas e danos. O contrato de corretagem imobiliria apresenta carter acessrio, pois apenas um instrumento criado pelo desenvolvimento dos negcios para chegar-se concluso do contrato principal a venda de uma unidade imobiliria. Alm disso, pode ser verbal ou escrito, e pode concretizar-se por cartas, telefonemas, mensagens informticas, etc. 3 Principalmente, uma obrigao de resultado, pois, como se ver a seguir, a corretagem depende do xito na firmatura do contrato principal. Uma vez contratado, o corretor deve agir com diligncia e prudncia, atendendo, principalmente, o princpio da boa-f objetiva que rege os contratos. Isso porque o corretor aquele em quem foi depositado um alto grau de confiabilidade, sendo certo que sua atuao pode (e deve) ser determinante para a concluso

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no ligada a outra em virtude de mandato, de prestao de servios ou por qualquer relao de dependncia, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negcios, conforme as instrues recebidas. 2 VENOSA, Slvio de Salvo. Direito civil contratos em espcie. Volume 3. 3ed. So Paulo: Atlas, 2003, p. 563. 3 VENOSA, Slvio de Salvo, ob. Cit., p. 564.

saudvel e prspera do negcio principal. Em outras palavras, no mbito imobilirio, no pode o corretor, por exemplo, omitir detalhes do imvel cuja venda est intermediando, como infiltraes na poca de chuvas, defeitos construtivos, etc. Se o fizer, poder ser demandado judicialmente por eventuais perdas e danos causados, na forma do pargrafo nico do art. 723 do Cdigo Civil 4. Neste sentido so os dizeres de Luiz Antnio Scavone Junior:
Nos termos desse artigo, de importantes consequncias, possvel afirmar que o corretor deve informar tudo o que sabe sobre o negcio, sob pena de responder por perdas e danos em razo de sua omisso dolosa. Isso significa que s haver responsabilidade caso o corretor seja negligente, deixando de verificar os aspectos normais do negcio e, tambm, por evidente, se deixar de esclarecer fatos relevantes que possam influir negativamente na venda. (...) Em outras palavras, no basta o corretor imaginar que no est prejudicando as partes. Exige-se, igualmente, a cautela em razo de sua especialidade.
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A remunerao do corretor denominada comisso de corretagem. A esse respeito, reza o art. 724 do Cdigo Civil:

Art. 723. O corretor obrigado a executar a mediao com diligncia e prudncia, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informaes sobre o andamento do negcio. Pargrafo nico. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurana ou do risco do negcio, das alteraes de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbncia. 5 ed SCAVONE JUNIOR, Luiz Antnio. Direito imobilirio - Teoria e prtica. 4 . Rio de Janeiro: Forense, 2012, p. 285.

Art. 724. A remunerao do corretor, se no estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, ser arbitrada segundo a natureza do negcio e os usos locais.

Segundo a mesma doutrina 6, existem duas correntes que discorrem sobre quem deve pagar a comisso ao corretor. A primeira sustenta que sempre o vendedor, considerando que foi ele quem recebeu os valores pelo pagamento do imvel e, portanto, deve repassar ou separar a medida da remunerao do mediador. J outra parte da doutrina entende que o corretor deve ser pago por quem o contratou, que pode ser tanto o vendedor, como o comprador 7. Efetivamente, a segunda corrente mais justa, seja pela interpretao do art. 722 do Cdigo Civil, ou mesmo porque nada impede que o contratante seja o prprio comprador, interessado na aquisio de imvel com determinadas caractersticas, preo etc. 8 Quanto aos valores envolvidos na comisso, consoante tabela de honorrios extrada do site oficial do Conselho Regional de Corretores do Rio Grande do Sul:
VENDA DE IMVEIS URBANOS E RURAIS: 6% (seis por cento) Os honorrios sero devidos quando ocorrer o acordo entre as partes sobre as condies essenciais do negcio e a consequente formao, entre elas, de um vnculo jurdico (carta proposta, ajuste preliminar, arras, promessa de compra e venda, escritura, etc.). b) Os honorrios sero pagos, sempre pelo vendedor, salvo acordo ou ajuste prvio entre as partes. COMPRA: 4% (quatro por cento) a) Autorizao expressa para compra de imveis urbanos e rurais.

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Ibidem. SCAVONE JUNIOR, Luiz Antnio, ob. cit., p. 294. 8 Idem.

b) Sero pagos pelo comprador, sem prejuzo daquela paga pelo vendedor.
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Imprescindvel, para se verificarem os valores e condies atinentes comisso de corretagem, a observao dos costumes e prticas de cada local. 2.1. Etapas da corretagem imobiliria possvel vislumbrar, no mbito imobilirio, a consecuo de trs etapas distintas para, enfim, fazer jus o corretor ao recebimento da comisso. So elas: a aproximao das partes, o fechamento do negcio e assinatura do contrato 10. A primeira etapa diz respeito unicamente ao trabalho do corretor de ofertar, a terceiros, um imvel a ele confiado, geralmente atravs anncios, muitos deles realizados via internet. Pretendendo vender um imvel, determinada pessoa confia a

http://www.creci-rs.gov.br/site/le_noticias.php?id=510. Constam ainda, como clusulas gerais: a Os honorrios no pagos no ato, obrigatoriamente sero corrigidos pelo IGPM (ndice Geral de Preos de Mercado), ou outro ndice que o venha substituir, mais juros de 12% ao ano, inclusive naqueles devidos pelas imobilirias aos Corretores em regime de coparticipao; b vedado ao Corretor de Imveis contratar servios de Corretagem, com ndices inferiores aos determinados na presente tabela; c Assinado o contrato entre o Corretor de Imveis e seu cliente, a remunerao ser devida, uma vez que o Corretor de Imveis tenha alcanado o resultado previsto no contrato, mesmo que este no efetive em virtude de arrependimento das partes, comprador e vendedor, conforme texto do art.725, do CCB; d Quando for ajustada a exclusividade, ter o Corretor de Imveis direito aos honorrios na integralidade, ainda que realizado o negcio sem a sua medio, conforme o art.726, CCB; e Se o dono do imvel dispensar o Corretor de Imveis, no havendo prazo determinado em contrato, e o negcio se realizar posteriormente como fruto de sua intermediao, os honorrios sero devidos. Igual soluo ser adotada se o negcio se realizar aps o trmino do prazo contratual, mas por efeito do trabalho do Corretor de Imveis, conforme art.727 do CCB; f Se o negcio se concluir com a intermediao de mais de um Corretor de Imveis, os honorrios sero pagos em partes iguais, salvo ajuste em contrato, conforme o art.728 do CCB; g No esto includas nos valores contratados os relativos s despesas de promoo e publicidade em geral, administrativas, bem como despesas de registro e reconhecimento de firmas. 10 SCAVONE JUNIOR, Luiz Antnio, ob. cit., 286.

um corretor a intermediao, permitindo-o a divulgar anncios, marcar visitas, esclarecer detalhes, etc. Havendo algum interessado por vender e outro interessado por comprar determinado imvel, o corretor aproxima as partes, levando a efeito as tratativas iniciais. A segunda etapa a de acertamento entre a proposta e a aceitao. Neste mbito, podem haver diversos contatos a ttulo de negociao, contrapropostas, a fim de que se chegue a um denominador comum. nesta etapa que incumbe ao corretor buscar solucionar eventuais entraves na negociao, sempre, como visto alhures, luz da boa-f objetiva e sem induzir um negcio arriscado e sem segurana jurdica. No se concebe que um corretor feche um negcio apenas visando o lucro, sem perceber inescrupulosamente que poder estar causando graves danos a uma das partes ou a ambas. Aceitando a proposta, por escrito ou verbalmente, estabelece-se o vnculo jurdico, na forma do art. 427: a proposta de contrato obriga o proponente, se o contrrio no resultar dos termos dela, da natureza do negcio, ou das circunstncias do caso. A terceira e ltima etapa se d com a efetiva assinatura da escritura pblica ou particular de compra e venda (Cdigo Civil, art. 108) ou do instrumento particular de promessa de compra e venda 11. 2.2. Risco da corretagem e momento do pagamento da comisso O que deve ficar sempre claro para quem busca a negociao de um imvel, seja na qualidade de vendedor, comprador ou corretor, que a corretagem um contrato de risco, no qual o corretor assume a intermediao de um determinado
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SCAVONE JUNIOR, Luiz Antnio, ob. cit., p. 288.

negcio, podendo nada ganhar se este no se perfectibilizar, isto , se este no atingir o chamado resultado til 12. Resultado til aquele advindo da consecuo positiva das trs etapas acima delineadas, com a aproximao das partes, aceitao de proposta e firmatura do instrumento de compra e venda (geralmente uma promessa de compra e venda e/ou escritura pblica). No basta que o corretor aproxime as partes e que estas fechem o negcio se, por qualquer motivo (e.g. arrependimento de uma das partes, negativa de concesso de financiamento, etc.), o negcio no obtm um resultado positivado contratualmente. No caso de imveis, a perfectibilizao do direito depende do registro do ato negocial no Cartrio de Registro de Imveis para fins de transferncia da propriedade e de outros direitos reais (artigos 1.227 e 1245-1246, do Cdigo Civil). No entanto, para fins de fazer jus comisso, a priori, bastaria a assinatura da promessa de compra e venda. Neste sentido o entendimento consolidado da Jurisprudncia, sobretudo do Superior Tribunal de Justia, em deciso prolatada em 17 de maro de 2011:
PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMISSO DE CORERTAGEM. NEGCIO IMOBILIRIO. CELEBRAO DE CONTRATO DE CESSO E TRANSFERNCIA DE IMVEL. PAGAMENTO DE SINAL. POSTERIOR ARREPENDIMENTO DO COMPRADOR. RESCISO DO CONTRATO. AUSNCIA DE CULPA DA CORRETORA. COMISSO DEVIDA. RECURSO NO-PROVIDO. 1. (...) 4. Embora o servio de corretagem somente se aperfeioe quando o negcio concretizado, dado o risco inerente atividade, no se pode perder de vista que, nos negcios imobilirios - os quais dependem de registro do ato negocial no Cartrio de Registro de Imveis para fins de transferncia e aquisio da propriedade e de outros direitos reais (CC/2002, arts. 1.227, 1245-1246) -, a intermediao da corretora pode encerra-se antes da concluso da fase de registro imobilirio. Por certo,
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Art. 725. A remunerao devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediao, ou ainda que este no se efetive em virtude de arrependimento das partes.

quando as partes firmam, de algum modo, atos, com mediao da corretora, que geram obrigatoriedade legal de proceder-se ao registro imobilirio, tal como ocorre no caso de celebrao de promessa de compra e venda ou de pagamento de sinal, torna-se devida a percepo de comisso de corretagem, mormente quando eventual desfazimento do negcio no decorrer de ato praticado pela corretora. 5. No caso em exame, conforme salientado pelas instncias ordinrias, houve uma fase preliminar de negociaes, seguida de uma fase intermediria de celebrao do contrato de cesso e transferncia dos direitos e obrigaes constantes de promessa de compra e venda, com o pagamento do valor de R$ 62.000,00 a ttulo de sinal, sendo certo que essas duas etapas foram intermediadas pela corretora de imveis. Com a celebrao desse contrato encerrou-se o ofcio da corretora, a qual deu por concretizada a venda, recebendo, naquela data, o cheque ps-datado referente comisso de corretagem. A partir da, o ora recorrente munido do contrato, providenciou, como lhe competia, o financiamento do restante do valor do imvel junto a uma instituio financeira. Contudo, durante o trmite do processo de financiamento imobilirio, o contratante discordou do valor das prestaes a serem pagas, rescindindo o contrato e sustando o cheque em apreo. 6. Se havia documento vlido a corroborar o negcio jurdico - suficiente para a exigncia do registro imobilirio -, no obstante seu posterior desfazimento, salutar reconhecer que a corretora alcanou o "resultado til" da avena. Destarte, formalizado o contrato particular de cesso e transferncia de imvel entre as partes interessadas, o direito percepo de comisso de corretagem incontestvel, ainda que, por posterior resciso contratual, mas no por culpa da corretora, o negcio jurdico no alcance a fase de registro imobilirio. 7. As instncias ordinrias, soberanas na anlise e interpretao do acervo ftico-probatrio dos autos, concluram que no h cogitar na responsabilidade da corretora pela resciso contratual, sobretudo porque ela apresentou as devidas informaes quanto aos valores das parcelas do financiamento imobilirio, no podendo ser a ela imputada a culpa pela no concretizao do negcio jurdico. Tem-se, nos termos das concluses da c. Corte local, que a resciso contratual decorreu de vontade

externada pelo prprio contratante e sua esposa - provavelmente por insatisfao com o valor das prestaes mensais do financiamento bancrio. 8. Recurso especial a que se nega provimento.
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No entanto, h casos em que mesmo com a assinatura da promessa de compra e venda no surgiria a obrigao de pagar a comisso de corretagem. Por exemplo, so casos como o da pendncia de clusula resolutiva 14 no contrato e a existncia de contrato entre o dono do negcio e o mediador (corretor), prevendo o recebimento em momento posterior, por implementao de alguma condio negocial. Por outro lado, o entendimento jurisprudencial mostra-se exigente quanto a possvel desistncia (diferente de arrependimento) do negcio pelas partes ainda na fase das tratativas. Neste caso, certamente que no h direito ao recebimento da comisso. Veja que interessante julgado do Superior Tribunal de Justia, caso no qual houve at pagamento de sinal pelo comprador, mas, aps anlise de certides, houve arrependimento do negcio, no surgindo direito comisso:
CIVIL. CORRETAGEM. COMISSO. COMPRA E VENDA DE IMVEL. NEGCIO NO CONCLUDO. RESULTADO TIL. INEXISTNCIA. DESISTNCIA DO COMPRADOR. COMISSO INDEVIDA. HIPTESE DIVERSA DO ARREPENDIMENTO. 1. (...) 3. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado til, a partir do trabalho de mediao do corretor. A mera aproximao das partes, para que se inicie o processo de negociao no sentido da compra de determinado bem, no justifica o BRASIL. Superior Tribunal de Justia. Recurso Especial n 1228180/RS, da Quarta Turma, Rel. Ministro RAUL ARAJO, julgado em 17/03/2011, DJe 28/03/2011. 14 Art. 474. A clusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tcita depende de interpelao judicial. Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resoluo do contrato, se no preferir exigirlhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenizao por perdas e danos.
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pagamento de comisso. A desistncia, portanto, antes de concretizado o negcio, permanece possvel. 4. Num contrato de compra e venda de imveis natural que, aps o pagamento de pequeno sinal, as partes requisitem certides umas das outras a fim de verificar a convenincia de efetivamente levarem a efeito o negcio jurdico, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequao do imvel ou mesmo de evio. Essas providncias se encontram no campo das tratativas, e a no realizao do negcio por fora do contedo de uma dessas certides implica mera desistncia, no arrependimento, sendo, assim, inexigvel a comisso por corretagem. 5. Recurso especial no provido.
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Portanto, verifica-se que o momento do pagamento da comisso, isto , o seu marco temporal, determinado pelo cumprimento positivo das trs etapas j explicadas, concludo pela assinatura de um documento capaz de gerar direitos com condies de registro no ofcio imobilirio, geralmente a promessa de compra e venda de imvel, o que tambm pode ter excees. 2.3. A exclusividade e a dispensa do corretor O contrato de intermediao por corretagem pode ser ajustado com clusula de exclusividade, caso em que, geralmente, o vendedor vincular a venda do imvel a corretor escolhido (ou pessoa jurdica escolhida). Neste caso, diz o art. 726 do Cdigo Civil, que, havendo clusula de exclusividade, se o negcio for iniciado e concludo diretamente pelas partes, haver direito comisso integral, salvo caso de comprovada inrcia ou ociosidade do intermediador.

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BRASIL. Superior Tribunal de Justia. Recurso Especial n 1183324/SP, da Terceira Turma, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, julgado em 18/10/2011, DJe 10/11/2011.

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Por outro lado, se o corretor for dispensado dos trabalhos, e o negcio se concretizar com as mesmas partes, a comisso ser devida ao intermediador. A regra em questo a contida no art. 727 do Cdigo Civil e visa proteger o corretor da m-f de alguma das partes16:
Art. 727. Se, por no haver prazo determinado, o dono do negcio dispensar o corretor, e o negcio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediao, a corretagem lhe ser devida; igual soluo se adotar se o negcio se realizar aps a decorrncia do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

A ideia central deste dispositivo que o negcio somente se torna possvel pela aproximao protagonizada pelo corretor, mesmo que inicial. Todavia, se o negcio inicia com um corretor, e se concretiza com um segundo, a remunerao ser paga a todos, em partes iguais, salvo estipulao em contrrio (art. 728 do Cdigo Civil). 3. Arrependimento imotivado

Reza o art. 725 do Cdigo Civil que a remunerao devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediao, ou ainda que este no se efetive em virtude de arrependimento das partes. 17 Quer dizer que, se o negcio foi efetivamente concretizado pela atuao do corretor, cumprindo os princpios de direito e as etapas da mediao, a comisso devida. E, havendo arrependimento posterior de um dos contratantes, mesmo assim ser devida a comisso contratada. Trata-se do arrependimento imotivado.

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SCAVONE JUNIOR, Luiz Antnio, ob. cit., p. 293. Grifo nosso.

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Fato que o corretor no pode se responsabilizar pela simples mudana de ideia de um dos contratantes. Sem motivo justificvel, uma vez ultimada a mediao, a comisso plenamente devida. 4. A resoluo do contrato e a restituio da comisso

Imaginemos uma situao em que um indivduo firma com uma construtora/incorporadora um contrato de promessa de compra e venda de uma unidade ainda em construo, para ali futuramente residir e estabelecer moradia familiar, e paga a comisso de corretagem a terceiro intermediador. Tempo depois, a construtora entra em contato com o promitente comprador informando que as obras esto atrasadas (sem fora maior ou caso fortuito) e que teriam atraso de mais quinze meses para entrega da unidade. Alm disso, ao visitar a obra, verifica com auxlio de um tcnico particular diversos defeitos construtivos srios. Diante disso, resolve promover ao de resoluo contratual. Teria ele direito a receber tambm as parcelas pagas a ttulo de comisso de corretagem? A questo aqui averiguar a existncia ou no de culpa por alguma das partes. Como a construtora, no exemplo, agiu com culpa em relao inexecuo tempestiva da obra e nos vcios construtivos, no justo que o promitente comprador arque com esta despesa. Questo ftica semelhante j foi tratada pelo Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul, em deciso prolatada em 19 de abril de 2012, nos autos da apelao cvel n 70048061170, de relatoria da Ilustre. Des. Nara Leonor Castro Garcia. Foi assentado:

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A devoluo do valor da comisso de corretagem aos AA. devida, pois tal despesa est vinculada essencialmente ao negcio que se desfez, por culpa exclusiva da R., e, sendo a inteno o retorno ao status quo anterior, no podem os AA. ser obrigado a suportar esse prejuzo quando no deram causa resciso.
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Neste caso, foi autorizada a restituio dos valores cobrados a ttulo de comisso de corretagem da prpria construtora em falta, no obstante a intermediao tenha sido realizada por terceiro. J em outro caso de resoluo de contrato por atraso de obra, o pedido de restituio dos valores a ttulo de comisso de corretagem foi indeferido, julgando-se extinto o feito sem resoluo de mrito em relao a este pleito, por ilegitimidade passiva, nestes termos:
Quanto comisso de corretagem, tratando-se de honorrios profissionais de intermediao, pagos ao corretor, o respectivo valor no se integra ao preo do imvel, especialmente porque o provimento atingiria terceiro alheio s partes litigantes, porquanto se constitui remunerao de servios de terceiros, pessoa fsica ou jurdica, vinculados vendedora apenas em funo da intermediao, que aproxima as partes para a realizao do negcio. Assim, no h o que ser restitudo a ttulo taxa de intermediao ou comisso de corretagem.
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Se por um lado a ao de resoluo contratual foi direcionada em face da construtora, sendo que no foi ela quem recebeu a comisso de corretagem e por isso no teria como restituir aquilo que nunca recebeu, por outro no justo permitir cobrar do corretor que finalizou seu trabalho de acordo com a lei, com os bons
BRASIL. Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul. Apelao Cvel n 70048061170, da Dcima Oitava Cmara Cvel, Relatora: Nara Leonor Castro Garcia, Julgado em 19/04/2012. 19 BRASIL. Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul. Apelao Cvel n 70046410379, da Vigsima Cmara Cvel, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 14/12/2011.
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costumes

com

os

princpios

contratuais.

Afinal,

se

falta

foi

do

construtor/incorporador, no justo nem crvel que se possa cobrar do intermediador, que nada contribuiu para o atraso da obra. E, na face oposta, o promitente comprador no pode ser lesado e perder aquilo que pagou, mesmo a ttulo de comisso de corretagem, at mesmo porque aplicvel nestes casos o Cdigo de Defesa do Consumidor 20. No entanto, entendemos que a soluo simples. fato que o comando procedente na ao de resoluo contratual determina a volta ao status quo ante, obviamente apenas em relao s partes litigantes. Assim, se foi o promitente comprador quem pagou a comisso de corretagem e pretende reav-la da construtora em falta, necessrio cumular demanda um pedido indenizatrio a ttulo de danos materiais, comprovando os requisitos para a responsabilizao civil em relao ao dano patrimonial causado. Com isso, passa a comisso a ser devida com natureza indenizatria, e no mais restituitria, resolvendo o impasse. Tem-se visto bastante tambm aes de resoluo contratual ajuizadas pela construtora/incorporadora em funo do inadimplemento das parcelas pelos promitentes compradores. Nestes casos, se foi a construtora quem pagou a comisso de corretagem, possvel incluir tal verba no percentual de reteno:
APELAO CVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESOLUO DE CONTRATO. CLUSULA PENAL. RETENO. PERCENTUAL. A estipulao Neste sentido: APELAO CVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AO DE REVISO DE CONTRATO. NO CONHECIMENTO DO RECURSO. (...) APLICAO DO CDC. Incontroversa a aplicao, ao caso, das disposies constantes do Cdigo de Defesa do Consumidor, considerando a presena das figuras do fornecedor, na pessoa da compromitente vendedora, ora apelada e, do consumidor, na pessoa da compradora, ora apelante. (...) CONHECERAM EM PARTE DO RECURSO E, NA PARTE CONHECIDA, NEGARAM PROVIMENTO. UNNIME. (BRASIL. Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul. Apelao Cvel n 70048072219, da Dcima Oitava Cmara Cvel, Relator: Nelson Jos Gonzaga, Julgado em 19/04/2012)
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de clusula penal - que a pr-determinao das perdas e danos - em 30% sobre as parcelas pagas, revela-se excessiva. Estipulao que deve ficar entre 10% e 20% do valor total pago, devidamente corrigido, na forma do art. 924 do Cdigo Civil. Hiptese concreta em que se admite a reteno de 20% sobre os valores pagos. JUROS MORATRIOS DAS PARCELAS A SEREM DEVOLVIDAS PELA AUTORA. TERMO INICIAL. CITAO, E NO A DATA DO VENCIMENTO DE CADA PARCELA. INDENIZAO PELO USO DO IMVEL, PELO PERODO EM QUE PERDUROU A INADIMPLNCIA, EM FORMA DE LOCATCIO. POSSIBILIDADE. (...) COMISSO DE CORRETAGEM. Demonstrado, de forma escorreita, o efetivo pagamento da comisso de corretagem, possvel incluir entre os valores a serem retidos pela promitente vendedora. RECURSO DE APELAO PARCIALMENTE PROVIDO. UNNIME.
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Interessante o caso abaixo, em que a construtora foi declarada ilegtima para cobrar comisso de corretagem, considerando que foi o corretor quem recebeu os valores:
APELAES CVEIS. AO DE RESOLUO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. RETENO DE 10% DO TOTAL DAS PARCELAS PAGAS. COMISSO DE CORRETAGEM. ILEGITIMIDADE. RECONVENO. DEVOLUO DAS PARCELAS PAGAS. Resta assentado, pela prova produzida, o inadimplemento da r reconvinte frente s parcelas do contrato. Reteno de 10% do total das parcelas pagas concedida autora reconvinda como indenizao pela frustrao do negcio. Reconveno procedente para condenar a autora reconvinda devoluo das parcelas pagas, excluda da reteno autorizada. A autora no possui legitimidade ativa para cobrar comisso de corretagem, pois esta

BRASIL. Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul. Apelao Cvel n 70042262048, da Dcima Oitava Cmara Cvel, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 26/05/2011.

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devida ao Corretor de Imveis e no construtora. Apelao da autora parcialmente provida e prejudicada a da r reconvinte.
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Outrossim, tambm h o entendimento de que a resoluo do contrato por inadimplemento no d direito restituio da comisso de corretagem:
APELAO CVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AO DE RESCISO DE CONTRATO. RECONVENO. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO. DESFAZIMENTO DO NEGCIO. DEVOLUO DA QUANTIA PAGA. CLUSULA PENAL. Ainda que o contrato celebrado entre as partes contenha previso de reteno de 25% dos valores pagos no caso de resciso, tal clusula se mostra abusiva, devendo ser reduzida para 20% do valor pago pelos compromissrios. Sentena reformada, no ponto. COMISSO DE CORRETAGEM. Indevida a devoluo, pela compromitente, das verbas pagas a terceiro, intermediador do negcio, a ttulo de comisso de corretagem. DERAM PARCIAL PROVIMENTO. UNNIME.
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5.

Remate

Aparentemente simples, o tema da comisso de corretagem pode revelar vrias questes jurdicas de grande incerteza e discusso perante a doutrina e a jurisprudncia, como o risco do contrato, as etapas a serem cumpridas fielmente pelo corretor (desde a aproximao das partes, passando pela fase de propostas at a assinatura da promessa de compra e venda imobiliria, tudo luz do princpio da boaf objetiva e da lealdade), a desistncia e o arrependimento.

BRASIL. Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul. Apelao Cvel n 70036436228, da Dcima Nona Cmara Cvel, Relator: Guinther Spode, Julgado em 07/12/2010. 23 BRASIL. Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul. Apelao Cvel n 70045966835, da Dcima Oitava Cmara Cvel, Relator: Nelson Jos Gonzaga, Julgado em 15/12/2011.

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Assim como o advogado em certos casos, o corretor depende do xito no negcio. Hoje em dia os negcios relevantes no se fazem mais verbalmente, tempos em que a intermediao realizada pelo corretor de imveis cumpre um papel de extrema relevncia. 6.
DOUTRINA: SCAVONE JUNIOR, Luiz Antnio. Direito imobilirio - Teoria e prtica. 4 . Rio de Janeiro: Forense, 2012. VENOSA, Slvio de Salvo. Direito civil contratos em espcie. Volume 3. 3 . So Paulo: Atlas, 2003. CRECI-RS. Http://www.creci-rs.org.br. Acessado em 20/06/2012, s 16hs40min. JURISPRUDNCIA: BRASIL. Superior Tribunal de Justia. Recurso Especial n 1228180/RS, da Quarta Turma, Rel. Ministro RAUL ARAJO, julgado em 17/03/2011, DJe 28/03/2011. BRASIL. Superior Tribunal de Justia. Recurso Especial n 1183324/SP, da Terceira Turma, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, julgado em 18/10/2011, DJe 10/11/2011. BRASIL. Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul. Apelao Cvel n 70048061170, da Dcima Oitava Cmara Cvel, Relatora: Nara Leonor Castro Garcia, Julgado em 19/04/2012. BRASIL. Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul. Apelao Cvel n 70046410379, da Vigsima Cmara Cvel, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 14/12/2011. BRASIL. Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul. Apelao Cvel n 70048072219, da Dcima Oitava Cmara Cvel, Relator: Nelson Jos Gonzaga, Julgado em 19/04/2012. BRASIL. Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul. Apelao Cvel n 70042262048, da Dcima Oitava Cmara Cvel, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 26/05/2011. BRASIL. Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul. Apelao Cvel n 70036436228, da Dcima Nona Cmara Cvel, Relator: Guinther Spode, Julgado em 07/12/2010. BRASIL. Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul. Apelao Cvel n 70045966835, da Dcima Oitava Cmara Cvel, Relator: Nelson Jos Gonzaga, Julgado em 15/12/2011.
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Referncias bibliogrficas

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