JURISPRUDENCIA CIVIL COMENTARIOS Y ANOTACIONES

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La ocupacin precaria y la continuacin del contrato de arrendamiento al vencimiento del contrato a plazo determinado
FICHA TCNICA CAS. N 43-2008 PASCO Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia Tipo de proceso : Recurrente : Contraparte : Materia : Fecha de Res. : Fecha de publicacin : Pronunciamiento : Base Normativa : Cdigo Procesal Civil : Recurso de Casacin Teodosio Astuhuamn Vara Irma Victoria Porras De Cceres Arrendamiento y ocupacin precaria 27/05/2008 03/09/2008 (El Peruano) p. 22871-22872. Recurso FUNDADA Cdigo Civil: Artculos 907, 911 y 1700. Artculo 396.

El accionante reclama que la demandada le restituya un bien inmueble, alegando ser el titular del indicado predio, adjuntando para el efecto la Resolucin Municipal N 100-05-AMPP, por el cual se le adjudica el bien sub judice en la modalidad de compra-venta a plazos y el ttulo de propiedad emitido por la Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal-COFOPRI, en el mismo que se precisa que el indicado bien le fue adjudicado por la Municipalidad Provincial de Pasco. La demandada, arguye que con fecha posterior a la adquisicin del bien sub-litis por parte del demandante, celebr con la Municipalidad Provincial de Pasco un contrato de arrendamiento respecto del indicado predio y, por lo tanto, sostiene que tiene ttulo que justifica su posesin. La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia seala que la demandada tiene la calidad de ocupante precario, porque previo al contrato de arrendamiento celebrado entre sta y la Municipalidad Provincial de Pasco esta ltima ya le haba transferido el bien al demandante. Por otro lado, la referida Sala afirma que el hecho que la demandada contine abonando la merced conductiva del predio sub-judice a favor de la Municipalidad no legitima su posesin, pues es evidente que conoce que la indicada entidad ya no es la titular del predio, lo que hace an ms evidente que su ocupacin ha devenido en precaria. Por ello, declararon FUNDADO el recurso de casacin interpuesto por el demandante; y por tanto CASARON la resolucin de fecha 26 de noviembre de 2007 y actuando en sede de instancia, CONFIRMARON la sentencia apelada de fecha 2 de junio de 2006, que declara FUNDADA la demanda.

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RESOLUCIN CAS. N 43-2008 PASCO. Lima, veintisiete de mayo de dos mil ocho.La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia, vista la causa nmero cuarenta y tres guin dos mil ocho, con los acompaados, en audiencia pblica de la fecha y producida la votacin correspondiente de acuerdo a ley, emite la siguiente sentencia: 1. MATERIA DEL RECURSO: Es materia del presente recurso de casacin la sentencia de vista de fojas cuatrocientos setenta y uno, su fecha veintisis de noviembre de dos mil siete, expedida por la Sala Mixta de la Corte Superior de Justicia de Pasco que, revoca la sentencia de primera instancia de fojas doscientos, su fecha dos de junio de dos mil seis, que declar fundada la demanda y reformndola, declara infundada la citada demanda de fojas dieciocho, interpuesta contra doa Irma Victoria Porras Cceres, sobre desalojo por ocupacin precaria. pues, de declararse fundado el recurso por esta motivacin resultara innecesario examinar las otras causales invocadas. Segundo.-Como se ha anotado precedentemente, se ha declarado procedente el recurso de casacin por la causal de contravencin de normas que garantizan la observancia del debido proceso, hacindola consistir en los puntos siguientes: a) Que, la Sala Superior no se ha pronunciado sobre los extremos de la apelacin ya que la parte demandada seala que se encuentra en posesin en virtud a un contrato de arrendamiento celebrado con la Municipalidad, resulta incongruente que la referida Sala acepte como vlido el contrato celebrado con Fausto Lozano Reyes; b) Que, la Sala Superior seala que el contrato de arrendamiento celebrado con la Municipalidad ha fenecido, empero, existe continuacin del arrendamiento; c) Que, el Colegiado Superior se limita a dar valor a sendos contratos presentados por la demandada sin tomar en cuenta que el contrato de arrendamiento ha sido efectuado con fecha posterior a la carta notarial remitida a la demandada solicitndole la restitucin de bien; y d) Que, en el octavo considerando de la resolucin de vista se seala por lo que debe confirmarse la sentencia expedida en primera instancia; empero en la parte resolutiva se revoca la apelada. Tercero.- Examinado el error in procedendo denunciado es del caso sealar que en materia casatoria es factible ejercer el control casatorio de las decisiones jurisdiccionales para determinar si en ellas se han infringido o no las formas esenciales para la eficacia y validez de los actos procesales. Es que el derecho a un debido proceso supone la observancia rigurosa por todos lo que intervienen en l, de las reglas que regulan la estructuracin de los rganos jurisdiccionales, de las normas, de los principios y de las garantas que regulan el proceso como

2. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO: Mediante resolucin del veintiuno de enero del ao en curso, corriente a fojas veintinueve del cuadernillo de casacin, esta Sala Suprema ha declarado procedente el recurso de casacin propuesto por el demandante Teodosio Astuhuamn Vara, por las causales relativas a la interpretacin errnea, aplicacin indebida e inaplicacin de normas de derecho material y la contravencin de normas que garantizan la observancia del debido proceso.

3. CONSIDERANDOS: Primero.- Habindose declarado procedente la denuncia casatoria por las citadas causales, de primera intencin debe examinarse la causal in procedendo antes enunciada,

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instrumento judicial, cautelando sobre todo el ejercicio absoluto del derecho de defensa de las partes en litigio. Cuarto.- Examinado el presente proceso para determinar si se ha infringido o no el debido proceso en los trminos denunciados, es del caso efectuar las siguientes precisiones: I) El demandante, don Teodosio Astuhuamn Vara, postula la presente demanda reclamando que la demandada doa Irma Victoria Porras de Cceres le restituya el bien inmueble sito en el Centro Comercial edificio nmero dos, primer piso, de la nueva Ciudad de San Juan Pampa, Distrito de Yanacacha, Provincia y Departamento de Pasco, alegando ser el titular del indicado predio, adjuntando para el efecto la Resolucin Municipal nmero 100-05-A-MPP, de fecha treinta y uno de mayo de mil novecientos noventa y cinco, que le adjudica el bien sub judice en la modalidad de compra-venta a plazos y el titulo de propiedad emitido por la Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal COFOPRI, en el mismo que se precisa que el indicado bien le fue adjudicado por la Municipalidad Provincial de Pasco. II) La demandada, doa Irma Victoria Porras de Cceres, al absolver el traslado de la demanda, arguye que con fecha posterior a la adquisicin del bien sub-litis por parte del demandante, celebr con la Municipalidad Provincial de Pasco un contrato de arrendamiento respecto del indicado predio y por lo tanto, sostiene que tiene ttulo que justifica su posesin. III) La citada Municipalidad Provincial mediante el escrito de fojas ochenta y ocho, seala que celebr con la demandada un contrato de arrendamiento con fecha primero de mayo de dos mil tres. IV) En la audiencia conciliatoria se fij, entre otros puntos controvertidos, la procedencia de la accin incoada y si la demandada an tiene la condicin de arrendataria del bien sub-litis. V) La referida Municipalidad Provincial exhibi el contrato de arrendamiento celebrado con la demandada respecto del bien sub-litis de fecha primero de mayo de dos mil tres, con vigencia hasta el primero de mayo de dos mil cinco.

VI) La sentencia de primera instancia ampara la presente demanda, precisando que la demandada tiene la calidad de ocupante precario, porque previo al contrato de arrendamiento celebrado entre la demandada y la citada Municipalidad esta ya le haba transferido el bien al demandante. VII) Dicha sentencia fue apelada, en los trminos del recurso corriente a fojas doscientos catorce, indicando la demandada que cuenta con ttulo que justifica la posesin del bien sub judice, consistente en el aludido contrato de arrendamiento y que viene abonando a la referida Municipalidad la merced conductiva del citado predio. VIII) La sentencia de vista revoca la apelada y reformndola declara infundada la demanda, en razn de la demandada entr en posesin del bien a travs de un contrato de arrendamiento suscrito con don Fausto Lozano Reyes, el mismo que data de fecha anterior al ttulo otorgado al demandante y que con el contrato de arrendamiento celebrado con la mencionada Municipalidad y el pago de la merced conductiva, viene ejerciendo la posesin del indicado predio en mrito a un contrato de arrendamiento. Quinto.- Examinadas las alegaciones precisadas en los puntos a), b) y c) del segundo considerando de la presente resolucin, se constata que las mismas estn orientadas a que se recalifiquen jurdicamente los hechos aportados al juicio, lo que resulta inviable en la causal invocada. Es que, en primer lugar, cabe sealar que la demandada al absolver el traslado de la demanda, fund su defensa, entre otras razones, en que haba seguido un juicio de desalojo por vencimiento de contrato con el mencionado don Fausto Lozano Reyes y que dicho proceso concluy por abandono, siendo que en virtud del principio de plenitud, la Sala Superior est facultada a rodearse de todos los elementos de juicio necesarios para decidir la litis. Adems, cabe destacar que las conclusiones de mrito a las que ha arribado la Sala Superior en relacin a la prueba actuada en el desarrollo de la litis no puede ser cuestionada en atencin a que el presente

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medio impugnatorio tiene, entre otras finalidades, la observancia de la norma jurdica y el control de la logicidad en las resoluciones judiciales. Por ltimo, en cuanto a la alegacin a que se refiere el punto d) del segundo considerando precedente, evidentemente se advierte que la Sala Superior ha incurrido en un error material, pues salvo tal considerando la parte considerativa de la recurrida es congruente con lo resuelto en la misma resolucin. Por lo que, el recurso por la causal in procedendo antes mencionada debe ser desestimada por infundada.
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Sexto.- En cuanto a la denuncia casatoria relativa a la interpretacin errnea del artculo 911 del Cdigo Civil, el recurrente sostiene que tiene la calidad de propietario del bien sub-litis en mrito a la Resolucin Municipal 100-95-A-MPP de adjudicacin del bien y del ttulo de propiedad otorgado por la Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal COFOPRI, y que el supuesto contrato de arrendamiento no tiene fecha cierta, el que adems ha sido celebrado por la Municipalidad cuando sta ya no era la propietaria del bien, teniendo la demandada conocimiento de estos hechos, porque con anterioridad inici proceso de nulidad de la resolucin administrativa expedida por la Municipalidad; ejerciendo la demandada una posesin ilegtima y de mala fe pretende oponerla en el presente juicio, no pudiendo considerarse el contrato como ttulo, porque ocurrira que en este tipo de procesos se pueda presentar documento y hacerlo valer como ttulo desnaturalizando la correcta interpretacin del artculo 911 del Cdigo Civil. Stimo.- La casacin tiene como uno de sus fines uniformar la interpretacin de las normas materiales del Derecho, de tal manera que negar la interpretacin es negar los fines de la casacin. En ese sentido, por interpretacin errnea se entiende cuando la Sala Superior en su decisin le da a la norma u sentido o un alcance que no tiene, es decir, aplica la norma pertinente, pero le confiere ms requisitos que los que fija la ley o le atribuye menos requisitos que los que fija la ley.

Octavo.- De lo expuesto se constata, que en el caso de autos, efectivamente, se ha incurrido en interpretacin errnea de la norma prevista en el artculo 911 del Cdigo Civil 130 al concluirse en la recurrida que el ttulo que opone la demandada en el desarrollo de la litis, consistente en el contrato de arrendamiento celebrado con la Municipalidad de Pasco, es un ttulo que legitima su posesin, puesto que dicho ttulo fue otorgado por quien ya no era propietario del bien sub judice, lo que se corrobora adems con el Oficio 012-2006-HMPP-GSG, remitido por la Gerencia de la Secretara General de la misma Municipalidad. El hecho que la demandada contine abonando la merced conductiva del predio sub-judice a favor de la citada Municipalidad no legitima su posesin, pues es evidente que conoce que la indicada entidad ya no es la titular del predio, lo que hace an ms evidente que su ocupacin ha devenido en precaria. Por lo que, el recurso impugnatorio por esta causal debe declararse fundado. Noveno.- Respecto de la segunda denuncia manifiesta que la Sala de mrito aplica indebidamente el artculo 1700 del Cdigo Civil, al considerar que se entiende como continuado el contrato de arrendamiento cuando el mismo ya ha vencido y adems, haba sido celebrado por la Municipalidad denunciada civilmente sin que la misma tenga la calidad de propietaria del inmueble. Dcimo.- An cuando uno de los puntos de la controversia ha consistido en determinar si la demandada an tiene la condicin de arrendataria del bien sub-litis, es menester precisar que el tema de la litis bsicamente se constrie en determinar si la demandada an tiene la condicin de precaria, lo que ha sido dilucidado en autos. No obstante, al establecerse indebidamente en la recurrida que el trmino del aludido contrato an sigue vigente, resulta un tema ajeno a la materia controvertida, tanto ms, si ya se determin en la presente resolucin que dicho contrato fue con una entidad que no es la titular del predio en litis. Por lo que la denuncia por aplicacin indebida de la

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norma en comentario, igualmente, debe ser amparada. Undcimo.- En cuanto a la denuncia por inaplicacin del artculo 907 del Cdigo Civil, el impugnante refiere que el presente proceso se trata de un caso de posesin ilegtima de mala fe y conforme a la norma acotada la buena fe dura mientras las circunstancias permitan creer que se posee legtimamente, lo cual no se ha dado en el presente caso, pues la referida Municipalidad saba que el inmueble haba sido transferido y la demandada conoca esos hechos con anterioridad, al haber iniciado un proceso de nulidad de resolucin administrativa. Duodcimo.- Como se ha anotado precedentemente, el tema materia de litis consiste en determinar si la demandada ocupa el bien sub-litis en forma precaria o no, y no en determinar si dicha posesin es ejercida de buena fe. Por lo que, la eventual aplicacin de la norma en comentario en nada alterara el sentido de la decisin. Consecuentemente, el recurso propuesto por sta causal debe desestimarse por infundado, en razn que la norma sustantiva antes mencionada resulta por dems impertinente para resolver la litis. Dcimo tercero.- Por consiguiente, habindose determinado que la resolucin impugnada infringe por interpretacin errnea y aplicacin indebida las normas materiales en comentario, el presente recurso impug-

natorio debe declararse fundado y declararse nula la sentencia de vista y sta Sala Suprema en sede de instancia debe confirmar la apelada. 4. DECISIN: Estando a las consideraciones precedentes, de conformidad con el Dictamen Fiscal Supremo, y en aplicacin de lo dispuesto en el artculo 396, inciso 1, del Cdigo Procesal Civil: a) Declararon FUNDADO por las causales de interpretacin errnea y aplicacin indebida de normas de derecho material, el recurso de casacin interpuesto por don Teodosio Astuhuamn Vara obrante a fojas cuatrocientos noventa; en consecuencia, decidieron CASAR la sentencia de vista corriente a fojas cuatrocientos setenta y uno, su fecha veintisis de noviembre de dos mil siete, emitida por la Sala Mixta de la Corte Superior de Justicia de Pasco. b) Actuando en sede instancia: CONFIRMARON la sentencia apelada obrante de fojas doscientos, su fecha dos de junio de dos mil seis, que declara Fundada la demanda de fojas dieciocho, y ordena que la demandada desocupe y restituya el inmueble sub judice a favor del demandante; con lo dems que contiene; en los seguidos con doa Irma Victoria Porras de Cceres y otro, sobre desalojo por ocupacin precaria. c) DISPUSIERON la publicacin de la presente resolucin en el Diario Oficial El Peruano bajo responsabilidad; actuando como Vocal Ponente el seor Valeriano Baquedano; y los devolvieron.- SS: SACHEZ PALACIOS PAIVA, CAROAJULCA BUSTAMANTE, MANSILLA NOVELLA, MIRANDA CANALES, VALERIANO BAQUEDANO

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n el caso materia de anlisis podemos apreciar que la demandada argumenta que tiene ttulo que justifica su posesin, puesto que celebr con la Municipalidad Provincial de Pasco un contrato de arrendamiento respecto del predio sub judice.

Incluso, en el considerando segundo de la sentencia in comento, se llega a mencionar que la Sala Superior [de Pasco] seala que el contrato de arrendamiento celebrado con la Municipalidad ha fenecido, empero, existe continuacin del arrendamiento.

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En este sentido, lo que afirma la referida Sala Superior de Pasco es que la demandada teniendo ttulo legtimo que sustenta su posesin continu como arrendataria del inmueble, pese a que el plazo del contrato de arrendamiento -que se entiende ha sido a plazo determinado- haba vencido. En buena cuenta, la Sala Superior est recurriendo a la aplicacin del artculo 1700 del Cdigo Civil, el cual establece lo siguiente: Artculo 1700.- Continuacin de arrendamiento de duracin determinada Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovacin tcita, sino la continuacin del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucin, la cual puede pedir en cualquier momento. (1)(nfasis nuestro)

to, ARIAS-SCHREIBER PEZET seala lo siguiente: El Cdigo Civil de 1936 regulaba en el primer prrafo de su artculo 1532 la tcita reconduccin al establecer que: `Concluida la locacin por haberse vencido el trmino, si pasan quince das sin que el locador solicite la cosa, ni el conductor la devuelva, se renueva el contrato, pero queda sujeto a las reglas de los de duracin indeterminada. La tcita reconduccin significaba entonces un nuevo contrato con contenido o idntico al anterior, con excepcin a su duracin, que se tornaba indeterminada. En este orden de ideas, se le poda dar fin mediante el aviso correspondiente (artculo 1497 del Cdigo Civil de 1936). El Cdigo Civil de 1984, en cambio, entiende con mejor criterio que no existe renovacin tcita ya que para que se d un nuevo contrato se requiere el consentimiento de las partes. Por el contrario, se considera que el arrendamiento contina prorrogado en el tiempo indefinidamente. Se establece de esta manera la presuncin juris et de jure que las partes lo han prolongado por tiempo indefinido, bajo sus mismas estipulaciones. (2) (nfasis nuestro)
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Como seala el citado cdigo, de darse el caso que el arrendatario permanezca en el uso del bien arrendado, pese a haber vencido el plazo de su contrato de arrendamiento, no debe entenderse que haya renovacin tcita, sino solamente la continuacin del arrendamiento. sto a diferencia de lo que anteriormente contemplaba el Cdigo Civil de 1936, en el cual se entenda renovado el contrato, pero quedaba sujeto a las reglas de los contratos de duracin indeterminada. Al respec-

Acorde con este razonamiento la Corte Suprema de Justicia ha sealado, mediante sentencia en casacin que si existe una con-

__________ (1) En idntico sentido, la Corte Suprema en la sentencia en casacin N CAS. 700-95 SAN MARTN, publicada el 1 de mayo de 1998 en el Diario Oficial El Peruano seala lo siguiente: Vencido el plazo del contrato de arrendamiento de duracin determinada y el arrendatario permanece en uso del bien arrendado, no () hay renovacin tcita, sino la continuacin del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucin, la que puede solicitarla en cualquier momento. [En: Cdigo Civil con concordancias y jurisprudencia. Lima: Gaceta Jurdica, 2007. Pg. 229] (2) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exgesis del Cdigo Civil Peruano de 1984. 3 edicin. Tomo II. Lima: Gaceta Jurdica, 2000. Pg. 414.

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tinuacin del contrato de arrendamiento, resulta incorrecto considerar que el arrendatario se haya convertido en un ocupante precario: Al concluir el plazo del arrendamiento, la condicin del demandado no es la de ocupante precario, determinando que la causal mencionada no es la adecuada para solicitar la restitucin del predio. En consecuencia, el demandado tiene la condicin de arrendatario que contina en la conduccin del bien despus de concluido o vencido el plazo de arrendamiento(3).

En este sentido, el artculo 911 del Cdigo Civil prescribe: Artculo 911.- Posesin precaria La posesin precaria es la que se ejerce sin ttulo alguno o cuando el que se tena ha fenecido.
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queda claro que no se convertir en ocupante precario, puesto que ste continuar ostentando un ttulo legtimo, pues su contrato de arrendamiento contina vigente y en los mismos trminos (salvo en lo referente al plazo) quedar prorrogado indefinidamente, hasta que el arrendador solicite la devolucin del bien, y en buena cuenta decida ponerle fin al contrato. Del mismo modo, en atencin a la autonoma de la voluntad, el arrendatario podr tambin ponerle fin al contrato en cualquier momento, pues se presume, sin admitir prueba en contrario, que ambas partes lo han prorrogado indefinidamente. No obstante, retornando al caso materia de comentario, debemos sealar que ste no fue el supuesto en que se encontraba la demandada, puesto que, segn la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema, tal como obra en autos del referido expediente, la Municipalidad Provincial de Pasco suscribi un contrato de arrendamiento con la demandada con fecha posterior a la adquisicin del bien sub-litis por parte del demandante. En consecuencia, la Municipalidad Provincial de Pasco al no ser propietaria del referido inmueble al tiempo de la celebracin del contrato de arrendamiento con la demandada, no ostentaba ttulo al-

Como podemos apreciar, del citado cdigo se desprende que la posesin precaria se produce en dos supuestos: 1. Si es ejercida sin ttulo alguno. 2. Si el ttulo legtimo que se tena ha fenecido En este orden de ideas, en el supuesto que el arrendatario permanezca en el uso del bien arrendado, pese a haber vencido el plazo de su contrato de arrendamiento,

__________ (3) Sentencia en Casacin recada en el Expediente N CAS. 1128-95 AYACUCHO. Publicada el 3 de mayo de 1998 en el Diario Oficial El Peruano. p. 862. En: Cdigo Civil. Lima: Gaceta Jurdica, 2007. Pg. 229. A mayor abundamiento la Corte Suprema, mediante sentencia en casacin N CAS. 121-96 LIMA, publicada el 19 de abril de 1998 en el Diario Oficial El Peruano, seala lo siguiente: El inquilino de un contrato de duracin determinada, cuando ha vencido el plazo y no desocupa el inmueble, no queda constituido en ocupante precario, porque sigue siendo inquilino por consiguiente, obligado a pagar la renta. De igual manera; por la enajenacin del bien arrendado el inquilino contina siendo arrendatario, con la obligacin de pagar la renta al nuevo propietario. Esto no significa que el propietario no puede solicitar el desalojo, sino que no lo puede hacer por la figura del ocupante precario. [En: Cdigo Civil con concordancias y jurisprudencia. Op.cit.]

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guno para arrendarlo, y consecuentemente, tampoco la demandada para ejercer la posesin a ttulo de arrendataria. Por ello, de conformidad con el artculo 911 del Cdigo Civil, la convierte a sta en ocupante precaria, ya que la posesin que est ejerciendo la ejerce sin ttulo alguno, lo cual habilita al legtimo propietario a ejercer la accin correspondiente para el

desalojo por ocupacin precaria de la demandada(4). Por lo expuesto, resulta pertinente el razonamiento efectuado por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema al haber declarado fundando el recurso de casacin interpuesto por el demandante y, finalmente, confirmar la sentencia apelada que declar fundada la demanda.

BIBLIOGRAFA

ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exgesis del Cdigo Civil Peruano de 1984. 3 edicin. Tomo II. Lima: Gaceta Jurdica, 2000.

__________ (4) Al respecto, el Cdigo Procesal Civil establece lo siguiente: Artculo 586.- Sujetos activo y pasivo en el desalojo. Pueden demandar: el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que, salvo lo dispuesto en el Artculo 598, considere tener derecho a la restitucin de un predio. Pueden ser demandados: el arrendatario, el sub-arrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le es exigible la restitucin.

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