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QUESTES CONTROVERTIDAS EM CONDOMNIOS EDILCIOS

INTRODUO

A obrigao propter rem nasce de um direito real do devedor sobre determinada coisa (Orlando Gomes). Assim, possvel conceituar tais obrigaes como a obrigao que segue o objeto real (coisa), como, por exemplo, as taxas de condomnio, o IPTU etc.

DA EXONERAO DO DEVEDOR

A possibilidade de exonerao do devedor s se d pelo abandono, renunciando o direito sobre a coisa (Maria Helena Diniz).

DA TRANSMISSO DA OBRIGAO

Caso em que a obrigao recair sobre o adquirente. Ou seja, a sua eficcia perante os sucessores singulares do devedor confere estabilidade ao contedo do direito (Slvio Venosa).

COBRANA DE CONDOMNIO E LEGITIMIDADE PASSIVA

Consoante reiterada jurisprudncia dos Tribunais, quando ocorre a venda do imvel, a legitimidade passiva ser do proprietrio ou do adquirente, conforme o caso concreto.

TRANSFERNCIA DA POSSE EM VIRTUDE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Havendo cincia do condomnio acerca do negcio e imisso na posse do promitentecomprador, a legitimidade passiva ser do promitente-comprador (AgRg no Ag n. 552.739/SP, Rel. Des. convocado Vasco Della Giustina, 3 Turma, j. em 22.09.2009). No havendo comprovao da posse do promitente-comprador, nem da cincia do condomnio quanto alienao do imvel, a legitimidade passiva ser do promitentevendedor (AgRg no Ag n. 1.073.700, Rel. Min. Massami Uyeda, 3 Turma, j. em 24.03.2009).

USUFRUTO

A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais do usufruturio, desde que referente ao perodo posterior instituio do usufruto. O perodo anterior compete ao proprietrio.

IMVEL INTEGRANTE DE PROCESSO DE INVENTRIO

A legitimidade passiva do Esplio, salvo se herdeiro estiver ocupando o imvel, caso em que a legitimidade passiva ser do ltimo.

IRRELEVNCIA DO REGISTRO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA Conforme jurisprudncia sedimentada da Segunda Seo do STJ, a ausncia do registro do contrato de promessa de compra e venda no descaracteriza a responsabilidade do compromissrio comprador pelas despesas de condomnio quando de conhecimento dele o nome do titular das referidas quotas (AgRg no REsp n. 573.801/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Vieira Sanseverino, 3 Turma, j. em 19.10.2010).

INCLUSO DE QUOTAS VINCENDAS NA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENA A jurisprudncia do STJ, como do nosso Tribunal, no sentido de que as cotas condominiais so consideradas prestaes peridicas que esto implcitas no pedido, devendo ser includas na condenao as parcelas vincendas, se no pagas, enquanto durar a obrigao. Dessa forma, reconhecido o direito da parte de incluir nos clculos da execuo as parcelas vincendas durante a fase constritiva.

EXCEO

Exceo regra do art. 290 do CPC, quando o ttulo executivo for expresso ao afirmar as parcelas inclusas (por exemplo, de janeiro de 2000 a agosto de 2002). Nesse caso, tem-se que o ttulo limita a cobrana.

RESPONSABILIDADE CIVIL DO ARREMATANTE

A jurisprudncia do STJ firme no sentido de que o adquirente, em adjudicao, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imvel adjudicado, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais, ainda que a dvida seja anterior aquisio (REsp n. 829.312/RS, Rel. Min. Jorge Scartezzini, 4 Turma, j. em 30.05.2006).

RESPONSABILIDADE CIVIL DO ARREMATANTE

Se a dvida constou do edital, dvida alguma existe quanto responsabilidade do arrematante pelos dbito anteriores arrematao. Caso a dvida no conste do edital, poder ser feita a reserva de parte do produto da arrematao para a quitao da dvida condominial.

RESPONSABILIDADE CIVIL DO ARREMATANTE

Por se tratar de obrigao propter rem, o crdito oriundo de despesas condominiais em atraso prefere ao crdito hipotecrio no produto arremetao (REsp n. 540.025/RJ, Rela. Mina. Nancy Andrighi, 3 Turma, j. em 14.03.2006).

RESPONSABILIDADE PATRIMONIAL DO CONDMINO POR DVIDA JUDICIAL DO CONDOMNIO Todos os condminos suportam perante terceiro as consequncias das deliberaes tomadas em Assembleia ou de fatos atribuveis ao condomnio, motivo pelo qual, em caso de cobrana judicial contra ele, o sndico tem de ratear o valor cobrado entre todos os condminos logo depois de recebida a citao na execuo, a qual feita na pessoa dele, como representante legal do condomnio ru.

RESPONSABILIDADE PATRIMONIAL DO CONDMINO POR DVIDA JUDICIAL DO CONDOMNIO

O condmino que discordar de uma deliberao, por entend-la ilegal ou inconveniente ao condomnio, pode ressalvar o direito de no participar do rateio da eventual condenao, declarando expressamente seu voto contrrio e alertando os demais sobre os fundamentos em que se apia (RT 653/82). Essa declarao dispensvel quando a ao travada contra o prprio dissidente, por fora do princpio de que ningum pode ser compelido a custear processo contra si mesmo.

RESPONSABILIDADE PATRIMONIAL DO CONDMINO POR DVIDA JUDICIAL DO CONDOMNIO Alm dos gastos deliberados pela Assembleia Geral, h tambm outros pelos quais respondem todos os condminos, tais como os decorrentes de obrigaes tributrias e anlogas do condomnio.

RESPONSABILIDADE PATRIMONIAL DO CONDMINO POR DVIDA JUDICIAL DO CONDOMNIO Tem-se admitido a penhora do edifcio inteiro ou de determinadas partes comuns, se o condomnio executado no tiver outros bens penhorveis (precedente da 1 Turma do TRT da 2 Regio). O que no se pode, porm, penhorar uma unidade autnoma isolada, visto que seu dono no responde sozinho pelos dbitos da comunidade (AI n. 45.472, TFR, 6 Turma, Rel. Min. Miguel Ferrrante).

RESPONSABILIDADE POR FURTO NECESSIDADE DE EXPRESSA PREVISO EM CONVENO OU DELIBERAO EM ASSEMBLEIA Mostra-se relevante a necessidade de expressa previso na conveno ou, ainda, deliberao em Assembleia no sentido de que o condomnio tenha, especificamente, servio de vigilncia. Ausncia de responsabilidade do condomnio por furto ocorrido no interior de suas dependncias (REsp n. 618.533/SP, Rel. Min. Helio Quaglia Barbosa, 4 Turma, j. em 03.05.2007).

RESPONSABILIDADE PELO ADIMPLEMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS

A responsabilidade do condmino em pagar os encargos condominiais independe de assinatura da conveno (REsp n. 180.838/SP, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j. em 13.12.1999).

RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE POR DESPESAS NO PAGAS PELO ALIENANTE DE UNIDADE AUTNOMA

REsp n. 712.661/RS, Rela. Mina. Nancy Andrighi, 3 Turma, j. em 14.06.2005

BEM DE FAMLIA E DBITO CONDOMINIAL

Tem-se discutido na jurisprudncia qual o alcance da ressalva contida no inc. IV do art. 1 da Lei n. 8.009/1990. Estariam includas entre as contribuies as despesas de condomnio? A resposta positiva.

FUNDAMENTOS PENHORA DO BEM DE FAMLIA A obrigao propter rem.

O encargo destina-se conservao da unidade autnoma, ainda que pese clusula de inalienabilidade e impenhorabilidade.

Entender diferente equivaleria a permitir o enriquecimento ilcito.

FIM