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Da compra e venda por Adriane Stoll de Oliveira

Sumrio: Introduo. 1. Conceito de Contrato. 2. Origem histrica. 3. Requisitos do contrato. 3.1. Capacidade. 3.2. Consentimento. 3.2.1. Erro. 3.2.2. Violncia ou coao. 3.2.3. Dolo. 3.3. Objeto. 4. Pr-contrato. 5. Das arras. 6. Da compra e venda. 6.1. Conceito. 6.2. Natureza jurdica. 6.3. Elementos essenciais: res, pretium et consensus. 6.3.1. A coisa= res. 6.3.2. O preo= pretium. 6.3.2.1. Srio= verum. 6.3.2.2. Certo= certum. 6.3.2.3. Em dinheiro. 6.3.3. O consentimento= consensus. 7. Conseqncias jurdicas. 8. Das clausulas especiais da compra e venda. 8.1. Retrovenda. 8.2. Venda a contento. 8.3. Preempo ou preferncia. 9. Compra e venda civil e comercial: distino. 10. Smulas do Supremo Tribunal Federal. 11. Smulas do Superior Tribunal de Justia. Concluso. Referncias Bibliogrficas. INTRODUO

O mundo do direito inseparvel do mundo do homem, embora no se confundem os dois mundos. No se cria, porm, uma ordem jurdica desvinculada do homem, que , em sntese, a razo do direito. Na base de uma ordem jurdica se acha, sempre, uma postura antropolgica. O conceito de homem condiciona ou, at mesmo, determina o alinhamento do direito.

Seguindo a linha evolucionista que a todos e tudo sujeita, encontramos diversas fases da histria do contrato, a qual nos reportamos para um melhor esclarecimento sobre este assunto que, nos dias atuais, tem provocado enormes discusses entre doutrinadores, juristas e juizes e o surgimento de correntes que ora defendem a ampla liberdade contratual das partes, ora defendem a majorao da interveno estatal na formao dos contratos, visando o resguardo da igualdade das partes.

Tendo como ponto de partida o direito romano clssico, encontramos o princpio de que o acordo de vontades entre as partes da relao obrigacional apenas um elemento constitutivo do contrato, um pressuposto do mesmo, mas que, por si s, no faz ressurgir qualquer tipo de obrigao entre os sujeitos. Para esta nascer, fazia-se mister que fosse observada a formalidade adequada do contrato, somente assim, ele gerava direitos e deveres para ambas as partes.

Deste modo, neste primeiro perodo, h uma infindvel primazia do elemento objetivo ou elemento material, que se caracterizava pela necessidade de exteriorizar certas formalidades sobre o elemento subjetivo o acordo de vontades.

Chegando ao perodo de Justiniano, constata-se uma inverso nos princpios formadores do contrato: do extremo formalismo da poca clssica passou-se a dar primazia do acordo de vontades, ao consenso, sendo este considerado como fonte geradora da obrigao, deixandose de lado, portanto, o elemento objetivo, outrora o nico fator de nascimento da obligatio. Destarte, ao tomarmos contato com a nossa doutrina, no que tange ao contrato, verifica-se uma identidade com os princpios de Justiniano, pois, ao defini-lo d-se prevalncia ao acordo de vontade das partes, o qual, se em conformidade com o ordenamento jurdico, acarreta a plena criao de direitos e deveres para os sujeitos da relao obrigacional.

Assim sendo, podemos definir o contrato como um negcio jurdico bilateral para o qual se requer, portanto, o acordo de vontades em conformidade com a lei e com o escopo de originar deveres e direitos para as partes vinculadas, ou seja, obrigaes.

Segundo Clvis Bevilaqua O contrato o acordo de vontades para o fim de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos.

J para Orlando Gomes Contrato o negcio jurdico bilateral, ou plurilateral que sujeita as partes observncia de conduta idnea satisfao dos interesses que regularam.

Cabe ordem jurdica assegurar entre os contratantes o princpio da autonomia da vontade, o qual pressupe uma declarao volitiva das partes contratantes no que diz respeito s clausulas pertinentes ao prprio contrato, alm da bvia concordncia de cada uma das partes sobre a realizao do mesmo.

Pressupondo a igualdade de condies das partes, tal princpio considera a essncia do contrato que cada uma delas consinta livremente em querer contratar ou no, acarretando ou no efeitos tutelados pelo ordenamento jurdico. Uma vez aceito os termos do contrato, este passa a ter plena vigncia entre as partes, sendo lei entre as mesmas, devido a sua fora vinculante.

Contudo, tal princpio no ilimitado, pois restringindo seu campo de atuao, desponta a interveno estatal juntamente com os princpios de ordem pblica. Considerando a desigualdade de condies entre as partes contratantes, o Estado, pela via da interveno, busca estabelecer, atravs da vontade, utilizando-se da criao de normas de ordem pblica, a paridade entre os sujeitos da relao obrigacional, perdida quando o interesse privado sobrepujou, em muito, o interesse da coletividade. Desta forma, ambos os princpios incidem sobre os contratos, sendo que o da autonomia da vontade restringido pela ordem pblica e interveno estatal.

Atenuando ainda mais o princpio da autonomia da vontade, desenvolveu-se em nosso sculo a Teoria da Impreviso, pela qual, passou-se a admitir a resciso contratual em virtude de uma radical alterao econmica de uma das partes quando da fase de execuo do contrato.

Desta maneira, diante de fatos extraordinrios que impliquem desigualdade de condies das partes onerando em demasia uma delas e beneficiando a outra, a qual poderia enriquecer indevidamente tornou-se possvel a resciso contratual, ando relevncia clusula elaborada pelos ps-glosadores, rebus sic standibus, pela qual, diante de um contrato de prestaes futuras o mesmo poderia ser rescindido caso as condies histricas, sociais e polticas se alterassem profunda e substancialmente. Apesar co Cdigo Civil nada mencionar sobre o assunto, tal teoria aceita plenamente pela jurisprudncia e doutrina, o que, de certo, levar o novo cdigo a dispor sobre a mesma.

1.

CONCEITO DE CONTRATO

Dentro da teoria dos negcios jurdicos, tradicional a distino entre os atos unilaterais e bilaterais. Os negcios bilaterais, isto , os que decorrem de acordo de mais de uma vontade, so os contratos. Portanto, o contrato representa uma espcie do gnero negocio jurdico. E a diferena especfica, entre ambos, consiste na circunstncia de o aperfeioamento do contrato depender da conjuno da vontade de duas ou mais partes.

Cada vez que a formao do negcio jurdico depender da conjuno das duas vontades, encontramo-nos na presena de um contrato, pois contrato o acordo de duas ou mais vontades, em vista de produzir efeitos jurdicos.

Pode-se dizer que contrato a conveno estabelecida entre duas ou mais pessoas para constituir, regular ou extinguir entre elas uma relao jurdica patrimonial.

O contrato o instrumento prtico que realiza o mister de harmonizar interesses no coincidentes. Defluindo da vontade das partes, ele s se aperfeioa quando, atravs da transferncia de cada um, alcanam os contraentes um acordo satisfatrio a ambos.

2.

ORIGEM HISTRICA

Quase to remota quanto a origem histrica dos contratos a do contrato de compra e venda, eis que um dos primeiros contratos que surgiram foi o de compra e venda, como propulsor direto da troca ou permuta.

Os povos primitivos iniciaram as suas transaes base das trocas das utilidades, segundo as suas necessidades e conforme o que lhes sobejava, pela falta absoluta de um valor que servisse de denominador comum s suas citadas operaes.

To logo surgiu essa mercadoria que atribuiria valor s coisas permutadas, o contrato de compra e venda iniciou as suas funes de veculo ao intercmbio entre os homens.

O primeiro valor que se tornou o denominador comum s trocas foi pecus (cabeas de gado), donde a palavra pecnia.

Surgiram em seguida os metais preciosos, ouro e prata, para culminar com a moeda, que outra coisa no seno uma poro de metal precioso medido e pesado anteriormente e dotado de certo poder aquisitivo.

V-se que o contrato de compra e venda no passa de troca e venda estilizada, sendo que hoje a venda supera a troca.

3.

REQUISITOS DO CONTRATO

Para uma plena eficcia do que contratado, requer-se a observncia de trs requisitos gerais, essenciais para a relao obrigacional, a saber: capacidade, consentimento e objeto.

3.1.

Capacidade

Advinda como conseqncia da personalidade jurdica, a capacidade de direito diz respeito aptido conferida ao indivduo para adquirir direitos e contrair obrigaes. Aliada a esta, deve estar presente a capacidade de fato, que a faculdade de praticar atos jurdicos no prprio nome, pressupondo, assim, uma capacidade de exerccio.

No sistema romanstico, a aquisio da personalidade jurdica se desdobrava em dois, o fato de ser livre e ser cidado romano. Atualmente, exige-se, tambm, dois requisitos, mas completamente diversos do direito romano: o nascimento e a vida. Deste modo, segundo o direito brasileiro, a capacidade de direito surge conjuntamente com o nascimento com vida, visto ser um atributo da personalidade jurdica. Quanto capacidade de fato, nem todos os indivduos tm plena capacidade de agir, em virtude de normas de ordem pblica. A incapacidade pode ser absoluta, quando decorrer de um dos incisos do artigo 3 do Novo Cdigo Civil: menores de 16 anos; os que, por enfermidade ou deficincia mental, no tiverem o necessrio discernimento para a prtica desses atos; e os que, mesmo por causa transitria, no puderem exprimir sua vontade.

A incapacidade tambm poder ser relativa, quando arrolada no artigo 4 do Novo Cdigo Civil: os maiores de 16 anos e menores de 18 anos; os brios habituais, os viciados em txicos, e os que, por deficincia mental, tenham o discernimento reduzido; os excepcionais, sem desenvolvimento mental completo; os prdigos e os silvcolas.

Como decorrncia da incapacidade absoluta, temos que o ato praticado ser nulo de pleno direito, enquanto que, a incapacidade relativa gera a anulabilidade do ato jurdico.

Somando-se capacidade, resta a anlise da legitimao das partes para a realizao de atos jurdicos, ou seja, as partes contratantes, para uma plena validade e eficcia de seu ato, devem estar habilitadas legalmente prtica do mesmo, no devendo ser atingidas por nenhum impedimento previstos em lei e estando conforme os requisitos exigidos por esta.

3.2.

Consentimento

Como pressuposto bsico de qualquer relao jurdica contratual, requer-se a declarao de vontade das partes, que deve ser feita livremente, sem nenhum obstculo ao querer ntimo. Neste sentido, diz-se que consentimento emisso de vontade dos sujeitos para a formao

de uma relao contratual. Sendo livre a manifestao, no momento em que a mesma exteriorizada, o negcio jurdico nasce para o mundo do Direito. Pressupem-se que as partes acordem quanto ao contedo e clusulas do contrato, bem como os efeitos advindos do mesmo. Contudo, se for constatada a presena de algum vicio de consentimento, ou seja, de algum fato impeditivo da livre manifestao da parte, o negcio jurdico, apesar de existir no plano jurdico, no produz efeitos.

Resta saber agora quais so estes vcios de vontade que impedem que o contrato produza efeitos. So eles: o erro, a violncia e o dolo.

3.2.1. Erro

o conhecimento falso a respeito do objeto do contrato ou da pessoa com quem est contratando. Devido falta de consonncia entre o querer ntimo do agente e a declarao de vontade emanada pelo desconhecimento, o qual acarretou o ato defeituoso, o ordenamento jurdico dispes sobre a anulabilidade do mesmo conforme podemos constatar pelo artigo 138 do Novo Cdigo Civil, verbis:

So anulveis os negcios jurdicos, quando as declaraes de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligncia normal, em face das circunstncias do negcio.

Erro substancial o que diz respeito essencialidade do ato, seja ao objeto em si, seja em relao outra parte contratante, de tal sorte que, se o agente conhecesse tais circunstncias, por certo no firmaria o contrato.

3.2.2. Violncia ou coao

Quando algum forado a manifestar a vontade contra o seu querer ntimo, sob ameaa fsica ou moral, diz-se que esta pessoa sofreu coao.

de distinguir os dois tipos de violncia que compelem o indivduo a manifestar a vontade: de um lado, temos a vis absoluta (violncia fsica) que aquela que cerceia completamente a vontade do indivduo, inclusive seus movimentos fsicos, um constrangimento corporal com o

qual o agente coagido nada mais ser do que uma longa manus do coator. Por inexistir qualquer resqucio de vontade do coagido, o ato ser considerado nulo.

A vis compulsiva (violncia moral), aquela que atinge o psiquismo do coato, intimando -o de tal forma que se v compelido a manifestar a vontade, muito embora tal manifestao seja destoante com a vontade real. Tal espcie de coao no extermina o consentimento, embora este se manifeste viciado.

3.2.3. Dolo

Quando uma das partes, de modo astucioso, induz o outro sujeito prtica de um ato, diz-se que age dolosamente. O dolo, ento, pode ser considerado como uma manobra astuciosa que leva a vtima a declarar a sua vontade, firmando o contrato em proveito do autor astucioso. Porm, se no fosse esta malcia, o negcio jurdico no teria surgido no mundo do direito, mas, devido ao fato do dolo ser a causa geradora do contrato, o ordenamento jurdico motiva a sua ineficcia. o que se pode ver pelo artigo 145 do Novo Cdigo Civil:

So os negcios jurdicos anulveis por dolo, quando este for a sua causa.

Pelo disposto acima, pode-se notar que mister eu o dolo seja a causa determinante da manifestao de vontade, pois, se assim no for, no haver qualquer vcio de consentimento. Somente pode requerer a anulabilidade do ato a parte que foi prejudicada, ou seja, a parte que agiu dolosamente no poder invocar o dolo com o escopo de anular o contrato realizado.

Finalizando este item relativo ao consentimento, carece ainda mencionar que aliado ao erro, dolo e coao, que so causas que impedem a livre manifestao de vontade, forando o agente a aquiescer com os termos contratuais, temos ainda a presena de outras figuras, que no viciam a declarao de vontade, mas que contradizem a ordem legal. So elas a simulao e a fraude, respectivamente listadas nos artigos 167 e 158 do Novo Cdigo Civil, as quais conduzem anulabilidade do ato.

3.3.

Objeto

Como ltimo requisito necessrio plena eficcia do negcio estipulado, o objeto do contrato, deve ser lcito, possvel e determinvel.

4.

PR CONTRATO

Surge, no artigo 27 da Lei n 6.766/79, a denominao de pr contrato: Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cesso no cumprir a obrigao, poder notificar o devedor para outorga do contrato ou oferecimento de impugnao no prazo de 15 dias, sob pena de proceder-se ao registro do pr-contrato, passando as relaes entre as partes a ser regidas pelo contrato-padro.

Cogita o preceito de promessa de promessa, como resulta da substituio das palavras se obrigou por prometeu: Se aquele que prometeu concluir contrato de promessa.... A obrigao de contratar promessa pode originar-se de contrato, como acordo de duas ou mais vontades, ou de declarao unilateral de vontade. O texto do artigo 27 parece identificar a situao bilateral com a unilateral, pois, ao mesmo tempo em que fala em proposta de compra e reserva, atos unilaterais, menciona a manifestao de vontade das partes e a promessa de contratar, sem fornecer elementos para saber-se se esta traduz declarao unilateral de vontade ou se, sendo bilateral, contratual.

No se confundem o contrato, enquanto ato volitivo de formao bilateral, e o respectivo instrumento, como elemento externo de registro e prova do contrato. No obstante, se o instrumento consigna a manifestao da vontade das partes no sentido de constituir, modificar e extinguir direitos e obrigaes, o que, em verdade, ele reflete o contrato de promessa ou o de promessa de promessa.

Se se trata de contrato, no h porque degrada-lo, para converte-lo em pr-contrato, pois este, anterior ao contrato, ou em outras palavras, etapa do tempo ultrapassado das tratativas que precedem ao acordo de vontades, isto , ao contrato.

Retaura-se, no artigo, de algum modo, a regra do primitivo texto do artigo 16 do Decreto-lei n 58 de 10 de Dezembro de 1937, que estabelece a intimao para a execuo especfica da obrigao de fazer. Como ali, o artigo 27 da Lei 6.766 autoriza a notificao do devedor para outorga do contrato, sob pena de proceder-se ao registro do pr-contrato, passando as relaes entre as partes a ser regidas pelo contrato-padro. A execuo especfica consistir, ento, no registro do pr-contrato, com uma conseqncia inslita: transforma-o em contrato padro.

A execuo in natura da obrigao de fazer mais ainda se acentua no 2 no caput, o artigo 27 estabelece o prazo de 15 dias para a partes impugnar a exigncia de concluso do contrato e, no 3, complementa d disposio: Havendo impugnao daquele que se comprometeu a concluir o contrato, observar-se- o disposto nos arts. 639 e 640 do Cdigo de Processo Civil, precisamente as disposies, que, ao lado do artigo 641, regem a execuo especfica da obrigao de fazer.

O artigo 27 estabelece, como pena, para a omisso de impugnao, o registro do pr-contrato.

Se faculdade do interessado impugnar ou no impugnar, a referida omisso no deveria sujeita-lo a qualquer pena. Estaria ele exercendo normalmente um direito.

Pode ser que a palavra pena haja sido empregada pela lei em sentido imprprio, isto , nopunitivo. Referir-se-ia to somente a uma conseqncia jurdica da no impugnao.

Indito o novo efeito que a norma atribui ao registro: converter o pr-contrato em contrato, nos moldes do contrato padro.

Nunca foi essa a funo do Registro Imobilirio. Este sempre teve por fim criar, modificar ou extinguir direitos reais, no lhe cabe operar a substituio de direitos pessoais, correlatos e obrigaes, por outros direitos, tambm de natureza pessoal.

5.

DAS ARRAS

No Direito Romano, qualificava-se de ARRHA uma pequena soma de dinheiro, ou outra coisa (usualmente um anel), que uma das partes, em regra o comprador, entregava outra, em confirmao da concluso do contrato e tambmm para garantir-lhe a execuo. Verificada a inexecuo, o prejudicado, por ato prprio e sem ter de recorrer ao magistrado, podia modificar o ttulo de sua posse, para converter-se em proprietrio da coisa recebida e opor a exceptio doli ao devedor, quando a reclamasse. Reconhecia-se-lhe, ainda, o direito de opo entre contentar-se com a apropriao das arras, forrando-se aos incmodos e riscos da demanda, e a exigncia da prestao convencionada, a ser satisfeita em forma especfica ou sub-rogada em equivalente; neste co, restituindo as arras a quem lhas dera, ou imputando o respectivo valor sobre o pagamento parcial da indenizao que lhe coubesse.

Na Grcia, as arras tinham, alm dessa funo confirmatria, uma outra: podiam constituir a contraprestao da faculdade convencional de arrependimento, reservada ao devedor. O penitente, se as houvesse recebido, as restitua em dobro. O arrependimento se tornava, assim, um direito, adquirido por um preo certo.

O direito justinianeu reconheceu s arras ambas as funes, firmando-se, em conseqncia, a distino entre arrha confirmatria e arrha poenitentialis, embora nem todos os romanistas assim o tivessem entendido.

Julgamos lgico entender-se que, havendo clusula de arrependimentos, as arras so penitenciais, e se aplica o artigo 420 do Novo Cdigo Civil. Constituiro elas o preo do direito de desdizer-se, que se reservara o promitente. Este nada mais dever, uma vez que ter pago o preo convencionado precisamente para o caso de se arrepender.

Na ausncia de tal clusula, as arras so confirmatrias, destinando-se, pois, a reforar a obrigao. Exclui-se aqui o direito de arrependimento e, obviamente, a idia de que as arras tenham a funo de correspectivo dele. Cumpre ao devedor executar o contrato, realizando a sua prestao in natura, ou mediante equivalente. A opo cabe, ento, ao credor. Se preferir evitar os incmodos e riscos da demanda, apropriar-se- das arras; se, diversamente, preferir enfrenta-los, para obter a prestao, poder faze-lo.

Pode-se indagar aqui sobre a possibilidade de se acumularem as arras e as perdas e danos. Pensamos que tal acumulao no seria civil. A indenizao constitui a execuo indireta da obrigao e, assim, realizando a indenizao, o devedor satisfaz em equivalente a prestao convencionada. No se compreende que, satisfazendo-a, sofra a pena estabelecida para o caso de no a satisfazer. Isto seria contraditrio. S no o seria se as partes convencionassem a acumulao, no desejo de punir a recusa de execuo voluntria. Nesta hiptese,prevaleceria a vontade contratual, qual nenhum bice oporia o direito positivo.

6.

DA COMPRA E VENDA

6.1.

Conceito

Constitui a compra e venda o mais importante e comum entre todos os contratos, cuja finalidade primordial est na vinculao dos bens. As pessoas que o celebram visam a transferncia e a aquisio da propriedade ou de algum dos direitos inerentes a ela. Mais

precisamente, dentro do nosso sistema jurdico, o objeto a obrigao da transferncia, no contendo necessariamente efeito real.

No sentido literal, uma das partes vende, e a outra compra. Quem se obriga a entregar a coisa, com a inteno de alien-la, denomina-se vendedor. comprador aquele que assume o compromisso de pagar o preo, a fim de habilitar-se aquisio da coisa.

Da a seguinte definio, dada por Orlando Gomes: Compra e venda o contrato pelo qual uma das partes se obriga a transferir a propriedade de uma coisa outra, recebendo em contraprestao determinada soma de dinheiro ou valor fiducirio equivalente. O conceito praticamente idntico ao concebido por Caio da Silva Pereira, e que j fora anteriormente externado por Eduardo Espndola, nestes termos: Denomina-se compra e venda o contrato pelo qual uma pessoa se obriga a transferir o domnio de uma coisa a outra pessoa, a qual, por sua vez, se obriga, como contraprestao, a pagar-lhe certo preo em dinheiro.

O artigo 481 do Novo Cdigo Civil forneceu elementos para conceituar o contrato de compra e venda. Diz:

Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domnio d e certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preo em dinheiro.

Assim, trata-se de um contrato donde defluem obrigaes recprocas para cada uma das partes. Para o vendedor a obrigao de transferir o domnio da coisa; para o comprador a de entregar o preo.

6.2.

Natureza jurdica

A compra e venda contrato consensual, sinalagmtico, oneroso, em regra comutativo, em alguns sujeito forma prescrita em lei, porm, no mais das vezes, independendo de qualquer solenidade.

consensual, em oposio aos contratos reais, porque se aperfeioa independentemente da entrega do objeto, pela mera coincidncia da vontade das partes sobre o preo e a coisa.

 sinalagmtico, porque envolve prestaes recprocas de ambas as partes: para o comprador a de entregar o preo, para o vendedor a de transferir o domnio da coisa vendida. Cada uma das prestaes tem como causa e razo de ser a outra prestao.

oneroso, porque implica sacrifcio patrimonial para ambos contratantes, visto que o comprador se priva do preo; e o vendedor, da coisa vendida.

A compra e venda, contrato comutativo, porque a estimativa da prestao a ser recebida por qualquer das partes pode ser feita no ato mesmo em que o contrato se aperfeioa. Isto , quando o comprador oferece o preo por um imvel, por um terno de roupa ou por um veculo, sabe qual a prestao que receber em troca de seu dinheiro e, de certo modo, aprazlhe o resultado antevisto.

Contudo, a prpria lei contempla a hiptese de a compra e venda se revelar aleatria, como nos casos figurados nos artigos 458 e 459 do Novo Cdigo Civil.

6.3.

Elementos essenciais: res, pretium et consensus

O texto do artigo 482 do Novo Cdigo Civil oferece-nos os elementos essenciais ao contrato:

A compra e venda, quando pura, considerar-se- obrigatria e perfeita desde que as partes acordarem no objeto e no preo.

Portanto, ao objeto corresponde a coisa ou res; ao preo, o pretium e o acordo das partes ao consensus, o consentimento.

Acordadas as partes na coisa e condies, de imediato, surge a obrigao do vendedor em entregar a coisa e a do comprador em pagar o preo.

No havendo arrependimento, segue-se a execuo pelo adimplemento das obrigaes que cria.

Vejamos os elementos, cada um de per si.

6.3.1. A coisa = res

necessrio que alguma coisa exista e que esteja nas cogitaes das pessoas: de comprar, para uma, e de vender, para a outra.

So objeto de compra e venda os bens corpreos, os incorpreos, as coisas presentes e futuras, as prprias e alheias.

No s as coisas presentes, que tenham a existncia palpvel de imediato, podem ser objeto de compra e venda, porque as futuras tambm podero s-lo.

Pode este, envolver coisas futuras, como uma possvel colheita. So as vendas aleatrias, emptio spei e emptio rei speratae.

Quanto s coisas prprias, desde que sobre elas no exista nenhum nus impeditivo legalmente, so elas objeto de compra e venda.

Falaremos da compra e venda de coisas alheias. A priori, parece absurdo dizer-se venda de coisas alheias, porque s o legtimo possuidor, aquele que detenha o domnio legal, ou seu representante credenciado, pode dispor, alienar aquilo que seu, j que titular do direito sobre a coisa que vende.

Em princpio, a venda da coisa alheia nula. Porm, em determinadas circunstncias pode ocorrer a venda de coisas alheias, sem que o vendedor seja responsabilizado pelas perdas e danos ou pela evico. quando o vendedor pretende adquirir a coisa de seu verdadeiro dono e, quando as partes sabem e o vendedor se obriga a conseguir do legtimo dono a transferncia do domnio para o comprador.

Diz Washington de Barros que a melhor doutrina a que sustenta a admissibilidade do ato, cuja eficcia depender, naturalmente, de sua ulterior revalidao pela supervenincia do domnio.

Entendem muitos que a no h contrato de compra e venda e sim promessa por fato de terceiro. Se o verdadeiro dono no concordar, o vendedor responder por perdas e danos.

6.3.2. O preo = pretium

O preo a contraprestao da coisa e dever constar sempre de dinheiro, porque se for representado por uma coisa o contrato deixar de ser de compra e venda, passando a ser de permuta ou troca.

Todavia, desde que dinheiro seja a parte principal, admite-se o saldo em outra coisa.

O preo o valor equivalente que o comprador se obriga a dar pela coisa comprada.

O preo tem as suas caractersticas indispensveis na compra e venda: deve ser srio, certo e em dinheiro.

6.3.2.1. Srio = Verum

Segundo os romanos, verdadeiro.

O preo deve representar a equivalncia do valor da coisa, no podendo ser simulado, irrisrio ou vil. A equivalncia entre prestao e contraprestao pode ser subjetiva, isto , que as partes entendam que se satisfaam, cada qual, com a prestao que recebe. No deve, porm, nem por isso, representar desproporo tal que o desfigure o prprio contrato.

O preo deve, em sntese, ser justo.

6.3.2.2. Certo = Certum

A fixao do preo preponderante. No precisa, porm, que seja determinado. Mister se faz que, pelos elementos consignados no contrato, possamos dele ter noo exata.

O preo poder ser estipulado pelas partes, arbitrado por terceiros e de acordo com o mercado em determinado dia e lugar.

Qualquer das trs formas de estipulao ser escolhida pelas partes que a faro constar no contrato. A estipulao pelas partes a mais usada.

O arbitramento por terceiros dever ficar avenado no contrato com os imprevistos possveis e a maneira de resolv-los. Assim que as partes devero aceitar de forma irrevogvel e irrecorrvel a deciso do terceiro para no transformar a fixao em divergncias sucessivas.

O preo que se funda na taxa do mercado em determinado lugar e dia, tambm dever fixarse, convencionalmente, em clausula prpria.

A lei no admite que o preo seja estipulado somente por uma das partes, tornando nula a compra e venda (artigo 489). No s contraria a prpria essncia, mas contraria a lei nos artigos 122 e 489, ambos do Novo Cdigo Civil.

evidente que a proibio no atinge a compra e venda de coisas que j tem o preo fixado como integrante da sua prpria natureza. Ex.: as mercadorias em geral das casas de comrcio.

6.3.2.3. Em dinheiro

O preo dever ser fixado em moeda corrente do pas.

Entretanto, muito comum verificar-se que depois de perfeito e acabado o contrato, o comprador pague com ttulos da dvida pblica, ou por emisso de notas promissrias. Tal forma de pagamento no desvirtua o contrato, por se tratar j da execuo da obrigao do comprador, execuo da compra e venda.

6.3.3. O consentimento = Consensus

claro que o contrato bilateral exige sua perfeio o acordo mtuo de vontades.

O acordo das partes, no que diz respeito ao preo e coisa, d ao contrato a situao de perfeito e acabado, principalmente para o nosso cdigo, adotando o critrio ou sistema alemo, admite-o celebrado sem a entrega da coisa.

Conseqentemente, a convergncia das vontades, o acordo mtuo dos contratantes, aceita coisa e condies, implica a celebrao do contrato.

A esse consentimento se exige que no esteja prejudicado por algum vcio ou defeito que o torne nula ou anulvel.

Destarte, as partes devem ter plena capacidade para contatar, ipso facto, para consentir.

O consentimento deve dirigir-se coisa e ao preo para que a compra e venda se torne obrigatria, como preceitua o artigo 482.

7.

CONSEQNCIAS JURDICAS

O contrato de compra e venda, uma vez concludo, acarretar conseqncias jurdicas, tais como:

Obrigao do vendedor de entregar a coisa com todos os seus acessrios, transferindo ao adquirente a sua propriedade, e do comprador de pagar o preo, na forma e no prazo estipulados. O vendedor obriga-se a transferir o domicilio do bem, devendo cuidar da conservao da coisa at sua entrega efetiva, tendo o direito de receber o preo, e o comprador assume o dever de pagar o preo, tendo o direito de receber a coisa;

Obrigao de garantia, imposta ao vendedor, contra os vcios aparentes ou redibitrios e a evico, por ser elemento natural do contrato de compra e venda. Assim sendo, o

alienante deve garantir a qualidade e o bom funcionamento do objeto alienado e assegurar ao comprador a sua propriedade;

Responsabilidade pelos riscos e despesas, ante o fato de que, em nosso direito, sem tradio ou transcrio no se tem transferncia de propriedade. Pelo artigo 492, capu,t do Novo Cdigo Civil, antes da tradio ou transcrio, os riscos da coisa correro por conta do vendedor, porque at ento o domnio seu e, os do preo, por conta do comprador;

Direito aos cmodos antes da tradio, pois reza o Novo Cdigo Civil, no artigo 237, caput, que: At a tradio pertence ao devedor a coisa, com os seus melhoramentos e acrescidos, pelos quais poder exigir aumento no preo; se o credor no anuir, poder o devedor resolver a obrigao. Os cmodos nada mais so do que os proveitos ou melhoramentos do bem, compreendendo os frutos naturais por ele produzidos e as acesses oriundas de fato do devedor;

Responsabilidade do alienante por defeito oculto nas vendas de coisas conjuntas, pois, se o objeto do contrato for uma universalidade, ou melhor, um conjunto de coisas singulares no determinadas individualmente, como, por exemplo, venda de um rebanho, o alienante responder to somente pela existncia desse complexo, no respondendo individualmente pelos objetos que o compem;

Direito do comprador de recusar coisa vendida mediante amostra, por no ter sido entregue nas condies prometidas. Se o vendedor no entregar o objeto em perfeita correspondncia com a amostra, o adquirente poder recusa-lo no ato do recebimento, pedindo em juzo a competente vistoria ad perpetuam rei memoriam, em que basear a ao de resciso do contrato, com indenizao das perdas e danos;

Direito do adquirente de exigir, se o contrato tem por objetivo venda de terras, o complemento da rea, em caso de falta de correspondncia entre a rea efetivamente encontrada e as dimenses dadas e, se isso no for possvel, de reclamar a resciso do negcio ou o abatimento do preo;

Exonerao do adquirente de imvel, que exibir certido negativa de dbito fiscal a que possa estar sujeito o bem adquirido, de qualquer responsabilidade por divida anterior do imvel;

O pedido de concordata produzir reflexos especiais em contrato de compra e venda assinado pelo concordatrio. Pela Lei Falimentar, o pedido de concordata preventiva no extingue o contrato bilateral, que continuar sujeito s normas de direito comum, e a falncia no resolver o contrato bilateral, que poder ser executado pelo sndico, se achar conveniente para a massa;

Nulidade de pleno direito, nos contratos de compra e venda de mveis ou imveis mediante pagamento em prestaes, das clusulas que estabelecerem a perda total das prestaes pagas em benefcio do credor, que, em razo de inadimplemento, pleitear a resoluo contratual e a retomada do produto alienado (artigo 53 da Lei n. 8.078/90.

8.

DAS CLUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA

O Cdigo Civil de 1916 tratou, com grande riqueza de mincias, de algumas clusulas especiais da compra e venda, a maioria das quais o tempo tornou obsoletas. Porm no trabalho apresentado daremos nfase aos artigos expostos o Novo Cdigo Civil, sem fazermos qualquer meno aos dispositivos anteriores.

Com efeito, em seo autnoma do captulo consagrado compra e venda, o legislador disciplinou a retrovenda, a venda a contento e o pacto de preferncia.

8.1. Retrovenda

Atravs da clasula de retrovenda, o vendedor se reserva o direito de recobrar, em certo prazo, o imvel que vendeu, restituindo o preo, mais despesas feitas pelo comprador ( artigo 505 do Novo Cdigo Civil).

Desse conceito se resume sua natureza jurdica, pois se verifica que a retrovenda um pacto acessrio, adjeto compra e venda, atravs do qual o vendedor guarda a prerrogativa de resolver o negcio, se lhe aprouver, devolvendo ao comprador o preo e mais os gastos que, por fora do negcio, este teve que desembolsar.

Portanto, nesse ajuste, se insere uma condio resolutiva expressa, cujo advento, como natural, desfaz a relao jurdica, transportando as partes para o estado em que antes do contrato se encontravam.

Portanto, resolvendo-se a venda pelo exerccio do direito de retrato, no h nova alienao do adquirente ao alienante primitivo, apenas desfazimento do negcio original.

Dois so os pressupostos da retrovenda no direito brasileiro: que recaia sobre bem imvel; que o exerccio do retrato se perfaa dentro do prazo de trs anos.

O compromisso de compra e venda preenche, com muito mais eficcia e maior economia, o papel que, durante algum tempo, a retrovenda desempenhou; da ser ela, hoje, instituto superado.

8.2. Venda a contento

Venda a contento aquela que se realiza sob a condio de s se tornar perfeita e obrigatria aps declarao do comprador de que a coisa o satisfaz.

Destina-se, em geral, a regular aqueles negcios que tem por objetivos gneros que se costumam provar, medir, pesar ou experimentar antes de aceitos (artigo 509 do Novo Cdigo Civil), mas no se circunscreve apenas a essas coisas, podendo abranger quaisquer outras.

Trata-se de uma venda condicional, e no de simples promessa unilateral de venda, pois, advindo a condio (aprovao do adquirente), o negcio se aperfeioa, sem necessidade de nova manifestao da vontade do alienante. O Cdigo Civil de 1916 ps termo dvida, a respeito da espcie de condio constante desse tipo de negcio, isto , se suspensiva ou resolutiva, pois determinou que a venda a contento reputar-se- feita sob condio suspensiva, se no contrato no lhe tiver dado expressamente o carter de condio resolutiva. (artigo 1.144 do Cdigo Civil de 1916, cujo correspondente o artigo 509 do Novo Cdigo Civil).

Portanto, a menos que as partes estipulassem o contrrio, a manifestao concordante do adquirente, aps experimentar a coisa comprada, funcionava como condio suspensiva.

Da decorrem alguns efeitos: enquanto no advier a manifestao concordante do adquirente e a despeito de haver ocorrido a tradio, o domnio continua com o alienante, que sofre as perdas advindas do fortuito, no tendo adquirido o domnio, o comprador antes da ocorrncia da condio mero comodatrio, de modo que de comodatrio so suas obrigaes (artigo 511 do Novo Cdigo Civil) e a posse que exerce precria e indireta.

Os mtodos modernos de comrcio, onde se procura a padronizao de mercadorias, a difuso dos preos fixos, a despersonalizao das relaes entre as partes, por fora da brutal ampliao da oferta, tornaram negcios como a venda a contento procedimentos superados.

8.3. Preempo ou preferncia

Assunto que conserva atualidade, o pacto de preferncia aquele negcio em que o comprador de uma coisa se obriga para com o vendedor a preferi-lo, em igualdade de condies, caso venha a vend-la.

Para que o direito preempo se caracterize, mister a presena de trs requisitos: que o comprador queira vender; que o vendedor queira readquirir a coisa, dispondo-se a oferecer o preo encontrado ou ajustado; que exera esse direito dentro de determinado prazo.

Trata-se de negcio acessrio, em geral adjeto compra e venda, mas no incompatvel com outros contratos.

Embora sua finalidade seja possibilitar ao alienante recobrar o domnio da coisa vendida, o pacto de preempo no se confunde coma retrovenda, antes dela se distingue, sob vrios aspectos.

Diferentemente da retrovenda, de onde derivam direitos transmissveis, o pacto de preempo gera direitos pessoais, que no ultrapassam a pessoa do titular. Com efeito, dispe o artigo 520 do novo Cdigo Civil que o direito de preferncia no se pode ceder nem passa aos herdeiros.

9.

COMPRA E VENDA CIVIL E COMERCIAL: DISTINO

A distino entre compra e venda civil e comercial est intimamente contida e condicionada distino entre contratos civis e comerciais.

A dificuldade reside na caracterizao do ato negocial ou ato de comercio. Tanto que, um mesmo contrato considerado sob ponto de vista de sua finalidade econmica, pode ser civil ou comercial. Na caracterizao influem no s a qualidade das pessoas, como seu contedo e a disciplina a que se subordinaria. Enquanto perdurar a dicotomia, a distino estar nos preceitos do Cdigo Civil e Cdigo Comercial.

Na sua essncia, na sua constituio, na integrao de seus elementos constitutivos, eles se equiparam, porque a base a mesma, visto ser preceito genrico o agente capaz, objeto lcito, forma prescrita e no defesa em lei e o mtuo consenso.

Teremos, pois, de distingui-los atravs da analise da funo econmica de seu contedo, ou atravs da noo do ato de comrcio.

Para anlise da funo econmica, teremos: se o contrato objetiva um ato de consumo, a compra e venda civil, mas se objetiva produo e troca, a compra e venda comercial.

Diremos que a compra e venda mercantil quando reunir os seguintes elementos:

Ter por objeto coisas mveis;

Ter o comprador a inteno de revender a coisa comprada na mesma espcie ou manufaturada, ou de loca-la;

Que, pelo menos, uma das partes seja comerciante.

Segundo o artigo 191 do Cdigo Comercial diz textualmente que os imveis esto excludos da compra e venda mercantil, sendo, pois, civil.

Carvalho de Mendona esclarece que partindo-se do princpio que o comrcio tem por funo aproximar produtores e consumidores, os imveis, que no podem ser objeto de um consumo, tem sido excludos da esfera do Direito Comercial.

Respeita-se, assim, a tradio romana expressa na conhecida frase: res mobile tantum pertinet o nome da mercadoria pertence somente s coisas mveis.

10.

SMULAS DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL

108. legitima a incidncia do imposto inter vivos sobre o valor do imvel ao tempo da alienao, e no da promessa, na conformidade da legislao local.

166. inadmissvel o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Decreto-lei n. 58 de 10 de Dezembro de 1937.

167. No se aplica o regime do Decreto-lei n. 58 de 10 de Dezembro de 1937, ao compromisso de compra e venda no inscrito no Registro Imobilirio, salvo se o promitentevendedor se obrigou a efetuar o registro.

412. no compromisso de compra e venda com clusula de arrependimento, a devoluo do sinal, por quem o deu, ou a sua restituio em dobro, por quem o recebeu, exclui indenizao maior a ttulo de perdas e danos, salvo os juros moratrios e os encargos do processo.

11.

SMULAS DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIA

28. O contrato de alienao fiduciria em garantia pode ter por objeto bem que j integrava o patrimnio do devedor.

76. A falta de registro do compromisso de compra e venda de imvel no dispensa a previa interpelao para constituir em mora o devedor.

84. admissvel a oposio de embargos de terceiro fundados em alegao de posse advinda do compromisso de compra e venda de imvel, ainda que desprovido do registro.

92. A terceiro de boa-f no oponvel a alienao fiduciria no anotada no certificado de registro de veiculo automotor.

CONCLUSO

To velho como a sociedade humana e to necessrio como a prpria lei, o contrato se confunde com as origens do direito.

Superado o estgio primitivo da barbrie, em que os bens da vida eram apropriados pela fora ou violncia, e implantada a convivncia pacfica em face dos bens utilizveis a sobrevivncia e desenvolvimento do homem, o contrato se fez presente, de maneira intensa, nas relaes intersubjetivas, como projeo natural da vontade e do consenso. E quanto mais se ampliaram os grupamentos civilizados e mais volumosos se tornaram os negcios de circulao de riquezas, mais constante e decisivo se mostrou o recurso do contrato, em todos os nveis da sociedade.

Hoje, pode-se dizer que nenhum cidado consegue sobreviver no meio social sem praticar diariamente uma srie de contratos. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

ANDRADE, Darcy Bessone de Oliveira. Da Compra e Venda: promessa, reserva de domnio e alienao em garantia. 4 ed. So Paulo: Saraiva, 1997.

DAIBERT, Jefferson. Dos Contratos: parte especial das obrigaes. 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1995.

DINIZ, Maria Helena. Tratado Terico e Prtico dos Contratos. V.1. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2002.

FREITAS, Juarez. Direito Romano e Direito Civil Brasileiro: um paralelo. Porto Alegre: Acadmica: 1987.

FHRER, Maximilianus Cludio Amrico. Resumo de Obrigaes e Contratos. 22 ed. So Paulo: Malheiros, 2003.

RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2001.

RODRIGUES, Slvio. Direito Civil. V. 3. 25. ed. So Paulo: Saraiva, 2002.

TEODORO JNIOR, Humberto. O Contrato e seus Princpios. Rio de Janeiro: Aide, 1993.