3 2 6

(Segunda Seccin)
DIARIO OFICIAL
Lunes 26 de enero de 2009
Metodologa y criterios de carcter tcnico para la elaboracin de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor de los bienes intangibles, bienes inmuebles, bienes muebles usados, unidades instaladas y unidades econmicas de los que las dependencias, la Procuradura General de la Repblica, las unidades administrativas de la Presidencia de la Repblica y las entidades pretendan adquirir derechos de propiedad, posesin o cualquier otro derecho real mediante compra-venta, arrendamiento financiero, permuta, donacin y dacin en pago. Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretara de la Funcin Pblica.- Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales.
METODOLOGIA Y CRITERIOS DE CARACTER TECNICO PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE LOS BIENES INTANGIBLES, BIENES INMUEBLES, BIENES MUEBLES USADOS UNIDADES INSTALADAS Y UNIDADES ECONOMICAS DE LOS QUE LAS DEPENDENCIAS, LA PROCURADURIA GENERAL DE LA REPUBLICA, LAS UNIDADES ADMINISTRATIVAS DE LA PRESIDENCIA DE LA REPUBLICA Y LAS ENTIDADES PRETENDAN ADQUIRIR DERECHOS DE PROPIEDAD, POSESION O CUALQUIER OTRO DERECHO REAL MEDIANTE: COMPRA-VENTA, ARRENDAMIENTO FINANCIERO, PERMUTA, DONACION Y DACION EN PAGO.
INDICE: 1. 2. 3. 4. Introduccin Objeto de la Metodologa Ambito de Aplicacin Consideraciones Previas a la Metodologa 4.1. Bienes objeto de esta metodologa 4.1.1. 4.1.2. 4.1.3. 4.1.4. 4.1.5. 4.2. Los bienes inmuebles Los bienes muebles Unidad econmica (empresa) Unidad instalada Bienes intangibles
Valores comnmente utilizados en la adquisicin de bienes nacionales 4.2.1. 4.2.2. 4.2.3. 4.2.4. 4.2.5. 4.2.6. 4.2.7. 4.2.8. 4.2.9. Valor Comercial (Valor Justo de Mercado) Valor Fsico (Valor Neto de Reposicin) Valor de Capitalizacin Valor Comparativo de Mercado Valor de activos intangibles Valor de Mercado para Uso Continuado Valor como negocio en marcha Valor de Oportunidad Valor de Realizacin Ordenada
4.2.10. Valor en Uso 4.3. Clasificacin de los avalos por tipo de bien y de acuerdo al valuador de bienes nacionales que puede practicarlos 4.3.1. 4.3.2. Avalos que por Ley corresponde practicar slo al INDAABIN. Avalos que por Ley puede practicar el INDAABIN con los peritos valuadores que conforman su Padrn Nacional de Peritos, las instituciones de crdito o los especialistas en materia de valuacin con cdula profesional expedida por autoridad competente
Lunes 26 de enero de 2009 4.4. 4.5. 4.6. Aspectos legales
DIARIO OFICIAL
(Segunda Seccin)
Principios econmicos aplicables a la valuacin Aspectos tcnicos 4.6.1. De los enfoques de valuacin 4.6.1.1. 4.6.1.2. 4.6.1.3. Enfoque Comparativo de Mercado Enfoque de Costos Enfoque de Ingresos
5.
Generalidades de la Metodologa 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7. Uso del dictamen de avalo para adquisicin Propsito Finalidad Alcance de la valuacin Fecha del dictamen, escenarios de valor y vigencia legal Fecha de Inspeccin Fecha de valores
6.
Criterios Tcnicos 6.1. Criterio tcnico AD-BI, dictaminacin del valor comercial para la adquisicin de bienes inmuebles 6.1.1. Proceso valuatorio 6.1.1.1. 6.1.1.2. 6.1.1.3. 6.1.1.4. 6.1.1.5. 6.1.1.6. 6.1.1.7. 6.1.1.8. 6.1.2. 6.1.3. 6.1.4. 6.2. Recepcin de solicitud y base informativa (documentacin procedente) Identificacin del bien a valuar Inspeccin del bien a valuar Recopilacin de informacin (obtencin y clasificacin de los datos) Seleccin del procedimiento tcnico Clculo de indicadores de valor Ponderacin y obtencin del valor conclusivo (estimacin final del valor) Elaboracin del trabajo y dictamen valuatorio
Dictaminacin Fundamento legal Vigencia legal del dictamen
Criterio Tcnico AD-UE, AD-UI y AD-I, dictaminacin del valor comercial de unidades econmicas (empresas), unidades instaladas, derechos y/o bienes intangibles 6.2.1. Proceso valuatorio 6.2.1.1. 6.2.1.2. 6.2.1.3. 6.2.1.4. 6.2.1.5. Recepcin de solicitud y base informativa (documentacin procedente) Identificacin del bien a valuar Inspeccin del bien a valuar (unidad econmica) Recopilacin de informacin (obtencin y clasificacin de los datos) Seleccin del procedimiento tcnico
(Segunda Seccin) 6.2.1.6. 6.2.1.7. 6.2.1.8. 6.2.2. 6.2.3. 6.2.4. 6.3.
DIARIO OFICIAL Clculo de indicadores de valor
Ponderacin y obtencin del valor conclusivo (estimacin final del valor) Elaboracin del trabajo y dictamen valuatorio
Criterio tcnico AD-BM, dictaminacin del valor comercial por la adquisicin de bienes muebles 6.3.1. Proceso valuatorio 6.3.1.1. 6.3.1.2. 6.3.1.3. 6.3.1.4. 6.3.1.5. 6.3.1.6. 6.3.1.7. 6.3.1.8. 6.3.2. 6.3.3. 6.3.4. Recepcin de solicitud y base informativa (documentacin procedente) Identificacin del bien a valuar Inspeccin del bien a valuar Recopilacin de informacin (obtencin y clasificacin de los datos) Seleccin del procedimiento tcnico Clculo de indicadores de valor Ponderacin y obtencin del valor conclusivo (estimacin final del valor) Elaboracin del trabajo y dictamen valuatorio
7.
Interpretacin
Transitorios JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales (INDAABIN), con fundamento en los artculos 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 5 fraccin V del Reglamento del INDAABIN y las Normas sptima y octava de las Normas conforme a las cuales se llevarn a cabo los avalos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir la siguiente: METODOLOGIA Y CRITERIOS DE CARACTER TECNICO PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE LOS BIENES INTANGIBLES, BIENES INMUEBLES, BIENES MUEBLES USADOS UNIDADES INSTALADAS Y UNIDADES ECONOMICAS DE LOS QUE LAS DEPENDENCIAS, LA PROCURADURIA GENERAL DE LA REPUBLICA, LAS UNIDADES ADMINISTRATIVAS DE LA PRESIDENCIA DE LA REPUBLICA Y LAS ENTIDADES PRETENDAN ADQUIRIR DERECHOS DE PROPIEDAD, POSESION O CUALQUIER OTRO DERECHO REAL MEDIANTE: COMPRA-VENTA, ARRENDAMIENTO FINANCIERO, PERMUTA, DONACION Y DACION EN PAGO 1. Introduccin El Plan Nacional de Desarrollo (PND) 2007-2012, tiene como finalidad establecer los objetivos nacionales, las estrategias y las prioridades de la Administracin Pblica Federal que debern regir la accin del gobierno, de tal forma que sta tenga un rumbo y una direccin clara. Representa el compromiso que el Gobierno Federal establece con los ciudadanos que permita, la rendicin de cuentas, que es condicin indispensable para un buen gobierno. Por lo cual entre sus estrategias, contempla impulsar la vigencia de leyes modernas, suficientes, claras y sencillas, el aprovechamiento sustentable de los recursos naturales, proteccin del medio ambiente, educacin y conocimiento para la sustentabilidad ambiental lograr la transparencia y el combate a la corrupcin, la administracin con pertinencia y calidad del patrimonio inmobiliario federal, lo que exige el buen uso y aprovechamiento de los inmuebles del Gobierno Federal mediante el registro pblico, el avalo y la conservacin, construccin y defensa de los inmuebles. As mismo, el PND busca fortalecer la
DIARIO OFICIAL
(Segunda Seccin)
comunicacin con la ciudadana, simplificar los trmites administrativos y continuar con la mejora regulatoria en toda la administracin pblica. La Ley General de Bienes Nacionales en el artculo 143 fracciones I, III y XVIII, seala que previamente a la celebracin de los actos jurdicos en los que intervengan las dependencias, la Procuradura General de la Repblica, las unidades administrativas de la Presidencia de la Repblica y, en su caso, las entidades, corresponder a la Secretara de la Funcin Pblica a travs del INDAABIN dictaminar el valor para la adquisicin de bienes inmuebles, bienes muebles usados que la Administracin Pblica Federal pretenda adquirir mediante el procedimiento de invitacin a cuando menos tres proveedores o de adjudicacin directa y el valor del patrimonio de las unidades econmicas e instaladas. As mismo con base en el artculo 144, fracciones I, III, IV, VIII, y XIII, corresponder tambin a la Secretara de la Funcin Pblica, as como a las instituciones de crdito o a los especialistas en materia de valuacin con cdula profesional expedida por autoridad competente, dictaminar el valor de los inmuebles respecto de los que la Federacin pretenda adquirir derechos de propiedad, posesin o cualquier otro derecho real, mediante contratos de compraventa, permuta, arrendamiento financiero o cualquier otro de derecho comn, el valor del patrimonio de las unidades instaladas y el valor de los bienes muebles usados que pretenda adquirir la propia Federacin. En cuanto al artculo 144, ste se crea para darle participacin a otros valuadores adems del INDAABIN y dejar los actos jurdicos relacionados con bienes del patrimonio de las entidades, las cuales podrn elegir libremente. Tambin, en el artculo 7 de los Lineamientos para la Adquisicin y Enajenacin de Inmuebles por parte de las dependencias y entidades de la Administracin Pblica Federal, se seala que las negociaciones para determinar el precio de adquisicin del bien debern realizarse de conformidad con un avalo. Si quien participa en la operacin de compra-venta es una dependencia, el avalo deber ser obligadamente emitido por la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales hoy INDAABIN-; si quien participa en la operacin de compra-venta es un organismo descentralizado, el avalo podr ser emitido por dicha Comisin o por una sociedad nacional de crdito. Como resultado de lo anterior, en el INDAABIN se determin emitir la presente metodologa, dado que antes de su emisin se contaba nicamente con criterios, que son enunciados de la finalidad de los avalos de acuerdo con diversas aplicaciones, pero que por su simplicidad no presentan al detalle requerido, los procedimientos o mtodos a seguir en los diversos casos de valuacin que se manejan en la Institucin. Esta falta de especificidad, causaba que al realizarse los avalos se actuara con discrecionalidad y que los resultados no fuesen siempre lo suficientemente ptimos para cumplir con el propsito de estos avalos en el marco de equidad e imparcialidad, que es uno de los enunciados bsicos de los trabajos valuatorios profesionales. La presente metodologa contempla el escenario de la Misin y Visin del INDAABIN en lo concerniente a proporcionar a la Administracin Pblica Federal, servicios valuatorios dentro de un marco ubicado en el contexto internacional por lo que toca a honestidad, competitividad, seguridad jurdica, confiabilidad tcnica, calidad, profesionalismo, transparencia y mejora regulatoria. 2. Objeto de la Metodologa Esta metodologa establece la forma y de ella derivan los procedimientos tcnicos con los que la propia Secretara de la Funcin Pblica a travs del INDAABIN, las instituciones de crdito o los especialistas en materia de valuacin con cdula profesional expedida por autoridad competente, deben seguir para determinar el valor para adquisicin de los bienes inmuebles, bienes muebles y unidades econmicas en el mbito de su competencia mediante trabajos y dictmenes valuatorios, y que sean solicitados y encomendados por las dependencias, la Procuradura General de la Repblica, las unidades administrativas de la Presidencia de la Repblica, las entidades y en su caso las dems instituciones pblicas. Se busca que esta metodologa sea una herramienta de trabajo que sirva de gua y apoyo a los valuadores de bienes nacionales, estableciendo las indicaciones tcnicas y legales a que habr de ajustarse la prctica valuatoria. La adecuada interpretacin de esta metodologa y sus criterios tcnicos permitirn as mismo, la emisin de dictmenes valuatorios con oportunidad, calidad tcnica, certeza jurdica y transparencia. En la utilizacin de la metodologa se deben tomar las definiciones de trminos del Glosario de Trminos en Valuacin de Bienes Nacionales que emite el INDAABIN. 3. Ambito de Aplicacin Este documento tiene su mbito de aplicacin en los casos que se requiera contar con avalos de bienes inmuebles, bienes muebles o unidades econmicas e instaladas que se pretendan adquirir, en los que intervengan las dependencias, la Procuradura General de la Repblica, las unidades administrativas de la Presidencia de la Repblica, y las entidades y en su caso las dems instituciones pblicas o privadas que resulten pertinentes (la primera venta cuando un ejido se ha convertido a dominio pleno y cuando las instituciones de crdito soliciten un trabajo valuatorio de bienes inmuebles, maquinaria y equipo y dems
(Segunda Seccin)
DIARIO OFICIAL
activos sobre los que se pretenda constituir garantas para el otorgamiento de crditos de acuerdo en lo sealado en el artculo 16 del Reglamento del INDAABIN.) Los valuadores de bienes nacionales, deben apegarse a esta metodologa y criterios de carcter tcnico en la prctica de avalos y dems trabajos valuatorios a nivel de consultora (con las excepciones que marca la ley), solicitados por los servidores pblicos de las dependencias, la Procuradura General de la Repblica, las unidades administrativas de la Presidencia de la Repblica y las entidades, y cuyo contenido les servir de gua, entre otros aspectos, para tener elementos que identifiquen el Uso, Propsito y Finalidad que se le dar al dictamen valuatorio, en cumplimiento a los artculos 143 y 144 de la Ley General de Bienes Nacionales. 4. Consideraciones Previas a la Metodologa 4.1. Bienes objeto de esta metodologa: Conforme a la Ley General de Bienes Nacionales, son bienes sujetos de adquisicin: 4.1.1. Los bienes inmuebles.- Aquellos que por su naturaleza son el suelo y todas las partes slidas que forman su superficie y profundidad, como por ejemplo terrenos, edificios y construcciones de todo gnero adheridas al suelo, los rboles y plantas, y los frutos pendientes, mientras estn unidos a la tierra o formen parte integrante de un inmueble, as como todo lo que est unido a un inmueble de una manera con carcter fijo, de suerte que no pueda separarse de l sin producir quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto del inmueble. Los bienes inmuebles de acuerdo al Cdigo Civil Federal son: a) b) c) d) El suelo y las construcciones adheridas a l, como los edificios, casas y dems Las plantas y rboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos pendientes de los mismos rboles y plantas mientras no sean separados de ellos por cosechas o cortes regulares Todo lo que est unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a l adherido Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentacin, colocados en edificios o heredados por el dueo del inmueble, en tal forma que revele el propsito de unirlos de un modo permanente al fundo Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos anlogos, cuando el propietario los conserve con el propsito de mantenerlos unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente Las mquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca, directa y exclusivamente, a la industria o explotacin de la misma Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estn en las tierras donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivo de la finca Los aparatos elctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el dueo de stos, salvo convenio en contrario Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, as como los acueductos y las caeras de cualquiera especie que sirvan para conducir los lquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella Los animales que formen el pie de cra en los predios rsticos destinados total o parcialmente al ramo de ganadera; as como las bestias de trabajo indispensables en el cultivo de la finca, mientras estn destinadas a ese objeto Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estn destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un ro, lago o costa Los derechos reales sobre inmuebles Las lneas telefnicas y telegrficas y las estaciones radiotelegrficas fijas
e)
f) g) h) i) j)
k) l) m)
Cuando las dependencias y entidades de la Administracin Pblica Federal u otras instituciones pblicas soliciten avalos a los valuadores de bienes nacionales sobre bienes inmuebles (sus instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias), el comit de evaluacin y asignacin de peritos valuadores, respectivo, debe asegurarse que sean elaborados por peritos valuadores que tengan la especialidad de valuacin de inmuebles. En los casos en que los bienes inmuebles contengan instalaciones especiales o elementos accesorios y obras complementarias, que estn fuera del alcance de la especialidad de bienes inmuebles, con el objetivo de garantizar la certeza tcnica, estos bienes debern ser valuados por peritos especialistas en valuacin de maquinaria y equipo o agropecuarios de ser el caso, ya sea en asociacin con el perito especialista en
DIARIO OFICIAL
(Segunda Seccin)
valuacin de inmuebles o de manera separada; pero siempre firmando el dictamen quienes participen en el avalo. Ejemplos de instalaciones especiales o elementos accesorios y obras complementarias: elevadores y montacargas, sistemas hidroneumticos, pararrayos, bveda de seguridad en un banco, calderas, rejas, jardines, fuentes, objetos artsticos u ornamentales, mquinas, vasos o instrumentos, animales que formen pie de cra, entre otros. 4.1.2. Los bienes muebles.- Son todos aquellos cuerpos que por su naturaleza se pueden trasladar de un lugar a otro, ya sea que se muevan por s mismos, o por efecto de una fuerza exterior. De acuerdo al Cdigo Civil Federal: a) b) c) d) e) Los bienes son muebles por su naturaleza o por disposicin de la Ley Son bienes muebles por determinacin de la Ley, las obligaciones y los derechos o acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles en virtud de accin personal Se reputan muebles las acciones que cada socio tiene en las asociaciones o sociedades, aun cuando a stas pertenezcan algunos bienes inmuebles Las embarcaciones de todo gnero Los materiales procedentes de la demolicin de un edificio, y los que se hubieren acopiado para repararlo o para construir uno nuevo, sern muebles mientras no se hayan empleado en la fabricacin En general, son bienes muebles todos los dems no considerados por la Ley como inmuebles
f)
4.1.3. Unidad econmica (empresa).- Es un negocio con actividad econmica realizada con el fin de obtener una ganancia, lucro o utilidad; se constituye por un conjunto de activos fijos (terrenos, construcciones, instalaciones, maquinaria, mobiliario y equipo), vinculados a activos intangibles e integrados conforme a un conjunto de tecnologas que le permiten producir bienes o prestar servicios en condiciones estndares de calidad y costo. La unidad econmica que genera utilidades, se denomina tambin negocio en marcha. Se puede mencionar como ejemplo de unidad econmica a una embotelladora de refrescos con una marca prestigiada. La unidad econmica es en esencia comercial y est conformada por terreno + construcciones + instalaciones especiales + maquinaria + activos + intangibles (marca + recursos humanos + crdito comercial + cartera de clientes + tecnologa) y que cuenta con activos circulantes, pasivos y un capital de trabajo. 4.1.4 Unidad instalada.- Se constituye por un conjunto de activos fijos (terrenos, construcciones, instalaciones, maquinaria, mobiliario y equipo) instalados e integrados conforme a una tecnologa que le permitira producir bienes o prestar servicios, pero que se encuentra fuera de operacin o bien que se considera como tal y que no cuenta con crdito mercantil ni marcas que le permitan operar. Se puede mencionar como ejemplo de unidad instalada a la embotelladora de refrescos del punto anterior, que cierra sus operaciones y vende sus instalaciones; siguen existiendo el terreno + construcciones + instalaciones especiales + maquinaria, pero ya no existe una marca, no tiene crdito, ni recursos humanos. S existe tecnologa mecnica, pero no hay capital de trabajo, ni activos circulantes, ni pasivos. Tampoco tiene marca no tiene personalidad jurdica, no existe producto en proceso, por lo que no es capaz de generar utilidad. 4.1.5. Bienes intangibles.- Son aquellos activos que no tienen existencia fsica pero que sin embargo tienen un valor importante para la empresa; se manifiestan bsicamente por sus propiedades econmicas; les otorgan derechos y privilegios a sus propietarios y normalmente generan ingresos. Ejemplos de bienes intangibles: a) b) c) d) e) f) g) h) Tecnologas desarrolladas por el negocio o compradas Cartera de clientes Contratos de proveedores Software Capital humano Marcas registradas y nombres comerciales Crdito mercantil Propiedad intelectual como derechos de autor, patentes y secretos comerciales
(Segunda Seccin)
DIARIO OFICIAL
4.2. Valores comnmente utilizados en la adquisicin de bienes nacionales 4.2.1. Valor Comercial (Valor Justo de Mercado).- Es el precio ms probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin. Es el resultado del anlisis de hasta tres parmetros valuatorios que toman en cuenta indicadores de mercado, a saber: indicador de valor fsico o neto de reposicin (enfoque de costos), indicador de valor de capitalizacin de rentas (enfoque de ingresos) e indicador de valor comparativo de mercado (enfoque comparativo de mercado). Entendindose por indicador de valor al resultado de cada uno de los tres enfoques valuatorios comnmente conocidos, mismos que al ponderarse constituyen el valor conclusivo del trabajo y dictamen valuatorio. 4.2.2. Valor Fsico (Valor Neto de Reposicin).- Es el indicador de valor de reemplazo que tiene un bien a la fecha del avalo y se determina a partir del costo de reposicin nuevo, disminuyndole los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida til total, al estado de conservacin, al grado de obsolescencia y a otros elementos de depreciacin. 4.2.3. Valor de Capitalizacin.- Es el indicador de valor de un bien, estimado en funcin de la capacidad productiva financiera del bien. Se puede obtener mediante la estimacin del Valor Presente de los ingresos o beneficios anticipados generados por el mismo, considerando las posibilidades de su crecimiento y oportunidad de rentabilidad, el riesgo correlativo y valor del dinero en el tiempo; o bien mediante dividir los ingresos netos anuales de operacin, que produce el bien, entre la tasa de capitalizacin pertinente. 4.2.4. Valor Comparativo de Mercado.- Es el indicador de valor de un bien obtenido como resultado homologado de una investigacin de mercado de bienes comparables al del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente, sano, abierto y bien informado, donde imperen condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda. 4.2.5. Valor de activos intangibles.- Es el valor de aquella parte de un negocio en marcha distinto al valor de los activos tangibles. Depende de activos intangibles tales como: marcas, prestigio, patentes y derechos, entre otros. 4.2.6. Valor de Mercado para Uso Continuado.- Es la cantidad estimada por la que podra intercambiarse un activo desocupado en la fecha de la valuacin, con base a su uso existente continuo, entre un comprador y un vendedor con disposicin de llevar a cabo una transaccin prudente, despus de una comercializacin adecuada en donde las partes actan con conocimiento, de manera prudente y sin compulsin. Aunque el concepto de desocupado se aplica, se supone que la empresa o persona que ocupa la propiedad, continuar la operacin del uso existente del activo. 4.2.7. Valor como negocio en marcha.- Es el valor de una empresa que continuar en operacin en el futuro como un todo, sujeto a la utilidad o servicio potencial adecuado de la empresa, con todos sus activos y pasivos, plusvala y potencialidades. Si la empresa es propietaria de las instalaciones que utiliza, stas forman parte del valor como negocio en marcha. El concepto implica la valuacin de la empresa en operacin continua. 4.2.8. Valor de Oportunidad.- Es el mximo precio aceptable a pagar por un bien, expresado en trminos monetarios, en funcin del beneficio que se espera generar. 4.2.9. Valor de Realizacin Ordenada.- Es el precio estimado de un bien que podra ser obtenido a partir de su venta en el mercado libre, en un periodo de tiempo apenas suficiente para encontrar un comprador o compradores, en donde el vendedor tiene necesidad de vender, donde el comprador y el vendedor actan con conocimiento y bajo la premisa de que los bienes se venden en el lugar y en el estado en que se encuentran. 4.2.10. Valor en Uso.- Es el valor que tiene una determinada propiedad, para un uso especfico y para el usuario actual, y que por lo tanto, no est necesariamente relacionado con el mercado. Este tipo de valor se enfoca en el valor con el que contribuye un bien especfico a una unidad econmica de la que forma parte, sin considerar el mayor y mejor uso del bien o la cantidad monetaria que pudiera obtenerse cuando se venda. Equivale al valor presente de los flujos de efectivo futuros que se espera del uso continuo de un activo ms el monto de su disposicin al final de su vida til. (Ver la relacin de valor con Uso, Propsito y Finalidad en el Cuadro A en 5.3) 4.3. Clasificacin de los avalos por tipo de bien y de acuerdo al valuador de bienes nacionales que puede practicarlos. 4.3.1. Avalos que por Ley corresponde practicar slo al INDAABIN.
DIARIO OFICIAL
(Segunda Seccin)
De acuerdo al artculo 143 de la Ley General de Bienes Nacionales (Ley) y las Normas Conforme a las Cuales se Llevarn a Cabo los Avalos y Justipreciaciones de Rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, el INDAABIN es el nico valuador de bienes nacionales al que junto con los peritos valuadores que forman parte de su Padrn Nacional de Peritos, sus cuerpos colegiados de avalos, el personal tcnico de la Direccin General de Avalos y de las Delegaciones Regionales, le corresponde emitir dictmenes de valor respecto del acto jurdico de adquirir, en que las dependencias, la Procuradura General de la Repblica y las unidades administrativas de la Presidencia de la Repblica y en su caso otras instituciones pblicas soliciten al INDAABIN dictaminar acerca de los tipos de bienes que aparecen en el cuadro nmero 1, para efecto de adquirir derechos de propiedad, posesin o cualquier otro derecho real, mediante contratos de compraventa, permuta, aportacin, afectacin o cualquier otro autorizado por la misma Ley, as como dictaminar el valor del patrimonio de las unidades econmicas que adquiera la Federacin. Cuadro nmero 1 Tipo de bienes en que las dependencias y en su caso las instituciones de la Administracin Pblica Federal pretendan adquirir derechos. (Las entidades tambin son instituciones pblicas, pero la Ley da facultades al INDAABIN para atender a otras como: gobiernos estatales o municipales y organismos autnomos). Tipo de bien a valuar Terrenos urbanos con construcciones Terrenos urbanos. Terrenos rurales con construcciones. Terrenos rurales Maquinaria, equipo, herramienta, mobiliario y vehculos usados. Unidades econmicas Intangibles Joyas, alhajas, obras de arte, documentos, libros, entre otros. El INDAABIN con su padrn de peritos valuadores, sus cuerpos colegiados de avalos el personal tcnico de la Direccin General de Avalos y de las Delegaciones Regionales. Valuador de bienes nacionales que puede realizar el avalo Perito valuador con especialidad para realizar avalos de: Inmuebles/Maquinaria y equipo Inmuebles Agropecuaria/Inmuebles Agropecuaria Maquinaria y equipo Negocios/inmuebles/maquinaria y equipo Negocios Bienes personales
4.3.2. Avalos que por Ley puede practicar el INDAABIN con los peritos valuadores que conforman su Padrn Nacional de Peritos, las instituciones de crdito o los especialistas en materia de valuacin con cdula profesional expedida por autoridad competente. De acuerdo al artculo 144 de la Ley General de Bienes Nacionales y las Normas conforme a las Cuales se Llevarn a Cabo los Avalos y Justipreciaciones de Rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, son valuadores de bienes nacionales el INDAABIN junto con los peritos valuadores que conforman su Padrn Nacional de Peritos, sus cuerpos colegiados de avalos, el personal tcnico de la Direccin General de Avalos y de las Delegaciones Regionales; las instituciones de crdito con sus peritos valuadores y los especialistas en materia de valuacin con cdula profesional expedida por autoridad competente. Por lo que les corresponde de manera indistinta, emitir dictmenes de valor respecto del acto jurdico de adquisicin, cuando las entidades les soliciten dictaminar acerca de los tipos de bienes que aparecen en el cuadro nmero 2, para efecto de adquirir derechos de propiedad, posesin o cualquier otro derecho real, mediante contratos de compraventa, permuta, aportacin, afectacin o cualquier otro autorizado por la misma Ley, as como dictaminar el valor del patrimonio de las unidades econmicas que adquieran las entidades y el valor de los bienes muebles que formen parte de los activos o se encuentren al servicio de las entidades, cuando se pretendan adquirir. Cuadro nmero 2 Tipos de bienes en que las entidades de la Administracin Pblica Federal pretendan adquirir derechos. Tipo de bien a valuar Valuador de bienes nacionales que puede Perito valuador con especialidad para realizar avalos de:
(Segunda Seccin)
DIARIO OFICIAL realizar el avalo
Terrenos urbanos con construcciones. Terrenos urbanos. Terrenos rurales con construcciones. Terrenos rurales Maquinaria, equipo, herramienta, mobiliario y vehculos usados. Unidades econmicas Intangibles Joyas, alhajas y obras de arte 4.4. Aspectos legales El INDAABIN con su padrn de peritos valuadores, las instituciones de crdito o los especialistas en materia de valuacin con cdula profesional expedida por autoridad competente
Inmuebles/Maquinaria y equipo Inmuebles Agropecuaria/Inmuebles Agropecuaria Maquinaria y equipo
Negocios/inmuebles/maquinaria y equipo Negocios Bienes personales
La adquisicin de bienes inmuebles, bienes muebles y unidades econmicas (negocios), en su caso, se circunscriben de forma enunciativa pero no limitativa; al mbito de las siguientes disposiciones legales: a) Presupuesto de Egresos de la Federacin.- Anexo 16: en el caso de las dependencias y rganos administrativos desconcentrados listados en los captulos de compras del sector pblico de los tratados de libre comercio, las contrataciones previstas por dichos tratados relativas a adquisiciones, y arrendamientos Ley Federal de Presupuesto y Responsabilidad Hacendaria.- Artculo 2, fraccin XXXVIII: se entender por Programas de inversin: las acciones que implican erogaciones de gasto de capital destinadas tanto a obra pblica en infraestructura como a la adquisicin y modificacin de inmuebles, adquisiciones de bienes muebles asociadas a estos programas, y rehabilitaciones que impliquen un aumento en la capacidad o vida til de los activos de infraestructura e inmuebles, y mantenimiento Ley de Adquisiciones, Arrendamientos y Servicios del Sector Pblico.- Artculo 12 Bis: para la adquisicin de bienes muebles usados o reconstruidos, las dependencias y entidades estarn obligadas a realizar un estudio de costo beneficio, en el que, considerando el avalo emitido por institucin de crdito, corredores pblicos u otros terceros capacitados para ello, conforme a las disposiciones aplicables, expedido dentro de los seis meses previos y vigente al momento de la adjudicacin del contrato respectivo, se demuestre la conveniencia de su adquisicin comparativamente con bienes nuevos; el citado estudio y avalo debern integrarse al expediente de la contratacin respectiva. Artculo 41, fraccin IX Cdigo Civil Federal.- Artculo 832: se declara de utilidad pblica la adquisicin que haga el Gobierno de terrenos apropiados, a fin de venderlos para la constitucin del patrimonio de la familia o para que se construyan casas habitaciones que se alquilen a las familias pobres, mediante el pago de una renta mdica Ley General de Bienes Nacionales.- Artculo 143, fracciones I, III, VII, VIII, XVII y XVIII, y artculo 144, fracciones I, III, IV, VIII y XIII Normas conforme a las cuales se llevarn a cabo los avalos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales.- Norma primera, fracciones I, II, VI y VII; y Norma sptima, fraccin I
b)
c)
d)
e) f)
Estrictamente las disposiciones legales mencionadas anteriormente impactan en la valuacin de bienes nacionales en su observancia, tanto de quien solicita el trabajo valuatorio como de quien lo realiza, y el no cumplimiento de las mismas implica trabajar sin apego a la ley. 4.5. Principios econmicos aplicables a la valuacin Conforme a la prctica valuatoria a nivel nacional e internacional, se enuncian los siguientes principios econmicos reconocidos por los profesionales de la valuacin, los cuales resultan fundamentales para analizar el valor de los bienes en cualquier mercado: a) Principio de Anticipacin.- El valor es estimado en atencin a los beneficios futuros o ingresos futuros derivados de una propiedad, entendiendo que una entidad o persona fsica estn dispuestos a pagar por un bien un monto anticipado equivalente a los beneficios futuros que recibir por el uso y disfrute de dicho bien, esto es, el valuador deber conocer qu ha ocurrido en el pasado y estimar que
DIARIO OFICIAL
(Segunda Seccin)
ocurrir en el futuro y cules son los beneficios posibles de obtener. Debe tomar en cuenta, por ejemplo, los ingresos pasados, el estatus o decadencia de la ciudad y del vecindario, y los precios a los cuales estn siendo vendidas o rentadas propiedades similares, para estimar sus posibles beneficios futuros. Para una adquisicin este principio se toma en cuenta estimando el valor de un bien generador de ingresos, el cual se basa en el rendimiento monetario que tendr en el futuro. b) Principio de Sustitucin.- Es un planteamiento econmico que dice que un comprador prudente no pagara ms por el bien, que el costo de adquirir un sustituto igual o semejante. El ms probable costo de adquisicin de la mejor alternativa, sea de un sustituto o una rplica, tiende a establecer el valor de mercado. Para una adquisicin este principio se toma en cuenta cuando existe la tendencia de estimar el valor de una propiedad de acuerdo con el precio de adquisicin de una propiedad sustituta igualmente deseable. c) Principio de Homogeneidad o Conformidad.- Establece que el valor de mercado se crea y se sostiene en los lugares en que se logra un grado razonable de apogeo econmico y social, como, por ejemplo, en zonas urbanas cuyos usuarios tienen un tipo homogneo de actividades, nivel de ingresos, educacin y actitudes de consumo. Para una adquisicin este principio se toma en cuenta si efectivamente el bien en estudio, se ubica dentro de un mercado de precios homogneos que permita estimar el valor adecuado de adquisicin. d) Principio de Mejor y Mayor Uso.- El mayor y mejor uso para un bien es aquel que siendo fsicamente posible, legalmente permitido y econmicamente viable, resulta en el mayor valor del bien que se est valuando. Para una adquisicin este principio se toma en cuenta, analizando las condiciones intrnsecas del bien, las normas legales que lo afectan y los cambios econmicos que impacten en dicho bien para estimar su valor. e) Principio de la Oferta y la Demanda.- Consiste en la interaccin de las fuerzas de la oferta y la demanda, y est determinado por fenmenos como los siguientes: aumento o disminucin de la poblacin con poder adquisitivo, incremento o disminucin en el costo del dinero, disponibilidad de los bienes, deseabilidad, escasez o utilidad de los mismos. Establece que en un mercado libre, la cantidad de bienes ofrecidos por los vendedores y la cantidad de bienes demandados por los consumidores dependen del precio de mercado del bien. La ley de la oferta indica que la oferta es directamente proporcional al precio; cuanto ms alto sea el precio del producto, ms unidades se ofrecern a la venta. Por el contrario, la ley de la demanda indica que la demanda es inversamente proporcional al precio; cuanto ms alto sea el precio, menos demandarn los consumidores. Por tanto, la oferta y la demanda hacen variar el precio del bien. Segn el principio de la oferta y la demanda, el precio de un bien se sita en la interseccin de las curvas de oferta y demanda. Si el precio de un bien est demasiado bajo y los consumidores demandan ms de lo que los productores pueden poner en el mercado, se produce una situacin de escasez, y por tanto los consumidores estarn dispuestos a pagar ms. Los productores subirn los precios hasta que se alcance el nivel al cual los consumidores no estn dispuestos a comprar ms si sigue subiendo el precio. En la situacin inversa, si el precio de un bien es demasiado alto y los consumidores no estn dispuestos a pagarlo, la tendencia ser a que baje el precio, hasta que se llegue al nivel al cual los consumidores acepten el precio y se pueda vender todo lo que se produce. Para una adquisicin este principio se toma en cuenta por que la interaccin de vendedores y compradores constituye un mercado de un bien o propiedad. f) Principio de Cambio.- Segn este principio el valor de mercado nunca es constante. Est sujeto tanto al efecto de las fuerzas externas a la propiedad como a las fuerzas internas. Las primeras son las fuerzas econmicas, sociales y polticas, entre otras, mientras que las fuerzas internas se refieren a la depreciacin, conservacin, mejoras, uso de suelo, tamao, forma, entre otras. Por lo mismo, se establece que el valor de mercado estimado es vlido nicamente para el da en que se lleva a efecto la valuacin. Para una adquisicin este principio se toma en cuenta para estimar el valor de un bien en relacin directa con las caractersticas extrnsecas e intrnsecas inherentes al mismo y que dependen de los cambios del mercado.
(Segunda Seccin) g)
DIARIO OFICIAL
Principio de Progresin y Regresin.- La progresin es el fenmeno por el que el valor de un bien se incrementa por la presencia bienes del mismo tipo, pero mejores. En el caso especfico de inmuebles podemos ejemplificar este principio con un edificio que tiene un costo menor al de los edificios entre los que se encuentra y que tienen un valor mayor. La progresin consiste en la manera en que se beneficia el valor del primer edificio al estar asociado con los de mayor valor. La regresin, en cambio, se presenta cuando hay un edificio de mayor costo al de los edificios entre los que se encuentra y que tienen un valor menor; as la regresin consiste en la manera en que se perjudica el valor del primer edificio al estar asociado con los de menor valor. El principio de progresin y de regresin est interrelacionado con el principio de homogeneidad o conformidad. Para una adquisicin este principio se toma en cuenta mediante la comparacin de operaciones de venta o renta realizadas en la zona de ubicacin del bien en estudio.
h)
Principio de Crecimiento, Equilibrio y Declinacin.- Son los efectos del deterioro fsico ordinario y de la demanda de mercado; dictan que toda propiedad pasa por tres etapas: Crecimiento: cuando se estn construyendo mejoras en los predios del vecindario y la demanda aumenta. Equilibrio: cuando el vecindario est prcticamente saturado y las propiedades parecen sufrir pocos cambios. Declinacin: cuando las propiedades requieren cada vez mayor mantenimiento, en tanto que la demanda por ellas disminuye. A la declinacin generalmente sigue un renacimiento. Para una adquisicin este principio se toma en cuenta de distinta forma en cada una de las tres etapas, pues dependiendo en cul de ellas se encuentre el bien cuando es valuado, su precio se ver afectado en distinta forma por los factores de depreciacin. Principio de Equilibrio.- Este principio seala que los agentes de produccin (mano de obra, coordinacin, capital y tierra) estn estrechamente relacionados con los principios de contribucin y de productividad excedente, con los cuales debern mantener un sano equilibrio econmico. Un ejemplo sencillo lo tenemos en la fertilizacin de terrenos agrcolas. La aplicacin de fertilizante en una parcela de tierra eleva la cosecha slo hasta un punto determinado, despus de lo cual la aplicacin de fertilizante adicional no lograr aumentar la produccin marginal del terreno. Se logra la cantidad ptima de fertilizante cuando el valor del rendimiento mximo producido por la ltima unidad de fertilizante, resulta igual al costo que represent el fertilizante adicional. Este es el punto de equilibrio. Otro ejemplo sencillo lo tenemos considerando el caso de un urbanizador que est tratando de determinar cuntas recmaras incluir en una casa unifamiliar que est construyendo para su venta en el mercado residencial. La tpica casa unifamiliar en este mercado residencial tiene tres recmaras. Podra resultar antieconmico incluir una cuarta recmara, si el costo de construirla excede el valor que agrega a la propiedad. Para una adquisicin este principio se toma en cuenta siempre que el equilibrio econmico se logre con la combinacin de tierra y mejoras, es decir, cuando no se logra ningn beneficio marginal o utilidad si se agrega otra unidad de capital.
i)
j)
Principio de Contribucin.- Plantea que el valor de un agente de produccin, que suele ser un componente de la misma propiedad (mano de obra, coordinacin, capital y tierra), depende de la medida en que contribuya al valor total. El principio de contribucin se interrelaciona con los principios de equilibrio y de productividad excedente. Para una adquisicin este principio se toma en cuenta siempre que la relacin entre los diversos componentes de una propiedad o de un bien, mantengan una contribucin ptima en sus caractersticas intrnsecas, que permitan estimar el valor del propio bien.
k)
Principio de Competencia.- De este principio se deriva que donde hay ganancias sustanciales se crea la competencia, pero las ganancias excesivas dan lugar a una competencia daina afectando a las utilidades. Para una adquisicin este principio se toma en cuenta analizando cada bien o propiedad en la manera en que compiten con bienes similares en un segmento de mercado determinado, en donde la oferta y la demanda generalmente fijan el precio de los mismos. Principio de Productividad Excedente.- La productividad excedente es el ingreso neto que queda despus de haber deducido los costos de los agentes de produccin como son la mano de obra, la
l)
DIARIO OFICIAL
(Segunda Seccin)
administracin y el capital. El ingreso que se obtiene por la productividad excedente corresponde a la tierra en el caso de bienes inmuebles. Para una adquisicin este principio se toma en cuenta al analizar los ingresos que pueden producir un bien o una propiedad, de acuerdo a sus caractersticas intrnsecas y extrnsecas. m) Principio de Uso Consistente.- Es un concepto econmico que sostiene que un bien inmueble en transicin a otro uso o analizndolo bajo el concepto de mayor y mejor uso, no deber valuarse considerando un uso para la tierra y otro distinto para las mejoras o construcciones, sino con un mismo uso para ambos. Para una adquisicin este principio se toma en cuenta en base al uso actual del bien, que sea permitido legalmente, que sea viable fsicamente y econmicamente. 4.6. Aspectos tcnicos 4.6.1. De los enfoques de valuacin En la realizacin de trabajos valuatorios para adquisicin es factible la aplicacin de los tres enfoques comnmente aceptados en la prctica valuatoria nacional e internacional, es decir, el comparativo de mercado, de costos y el de ingresos. Con el anlisis y ponderacin de los indicadores de valor obtenidos con cada enfoque, el valuador de bienes nacionales debe concluir con el Valor Comercial o si el Propsito as lo seala, con cualesquiera de los otros tipos de valores ya enunciados. No obstante, es en funcin del Uso y del Propsito del trabajo y dictamen valuatorio solicitado por el promovente, la mayor o menor pertinencia para la aplicacin de todos o alguno(s) de los enfoques. 4.6.1.1. Enfoque Comparativo de Mercado Este enfoque involucra la recopilacin de informacin pertinente del mercado de bienes comparables al bien por valuar, tratando de conocer los valores de operaciones cerradas y analizando la oferta y la demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms probable de compra-venta para dicho bien. Se basa igualmente en los principios de: Sustitucin o de la de la Oferta y de la Demanda, de Homogeneidad o Conformidad, de Cambio, de Progresin y Regresin, de Crecimiento, Equilibrio y Declinacin, de Competencia y de Mayor y Mejor Uso. Los valuadores de bienes nacionales encargados de realizar los avalos deben estar conscientes de que el uso indiscriminado de factores de ajuste para homologar la informacin del mercado, puede ocasionar alteraciones al valor, razn por la cual su aplicacin est en funcin de la experiencia y conocimientos de quien los utilice adems de que estos factores sean aplicados deben estar basados en hechos reales del mercado debidamente comprobables y ser aplicados con la salvedad de cada caso y dependiendo de las caractersticas del bien valuado. Para este propsito se debe de atender a lo establecido en el documento denominado Recopilacin de Rangos, Frmulas y Factores de Ajuste, elaborado por el INDAABIN. 4.6.1.2. Enfoque de Costos Se basa primeramente en la estimacin del costo de reproduccin o de reposicin de un bien igual o de caractersticas semejantes al bien analizado a la fecha del avalo; al resultado de esta estimacin se le denomina Valor de Reposicin Nuevo (VRN). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso, y as se obtiene el Valor Fsico tambin llamado Valor Neto de Reposicin (VNR). Se fundamenta en la teora econmica del Principio de Sustitucin, de Homogeneidad o Conformidad, de Cambio, de Progresin y Regresin, de Crecimiento, Equilibrio y Declinacin, de Competencia y de Mayor y Mejor Uso. En el caso de inmuebles, es un mtodo hbrido debido a que conjunta el valor del terreno con los costos de reposicin o reproduccin de las construcciones y mejoras como son: edificios, instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios. Establece que el valor de un bien inmueble o mueble, es comparable al costo de reposicin o reproduccin de uno igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a aquel que se vala, considerando todas aquellas condiciones que pueden influir en el valor de cada uno de los bienes.
(Segunda Seccin)
DIARIO OFICIAL
El uso de este enfoque, en ocasiones tiene como propsito conocer el valor de bienes atpicos que no tienen comparables de operaciones realizadas en el mercado en estudio, o en su defecto, de los que no hay ofertas de mercado. Al analizar el valor de un bien bajo este enfoque, el valuador de bienes nacionales deber considerar lo siguiente: a) El valuador de bienes nacionales deber seguir lo contenido en el correspondiente procedimiento tcnico, salvo en aquellos casos en que, por las caractersticas propias del bien valuado, se requiera de un mtodo de clculo diferente a lo sealado por dicho procedimiento Tener pleno conocimiento de las caractersticas de cada costo y precio de mercado, para integrar datos confiables en el anlisis Verificar la informacin correspondiente a dimensiones y superficies utilizadas en el anlisis Sealar las fuentes y las fechas de consulta, de la cual se obtienen las referencias de los precios unitarios (publicaciones especializadas, presupuestos, anlisis de precios unitarios, ensambles, facturas, cotizaciones, entre otros). Los precios deben ser actuales y sin considerar descuentos especiales por parte de los proveedores, as como mrgenes de utilidad o costos indirectos especficos, no as los descuentos normales, propios de este tipo de operaciones como el pago de contado Una vez estimado el valor de reposicin nuevo del bien valuado, cuando as proceda, se considerarn los demritos o depreciaciones as como las obsolescencias funcionales (curables o incurables) y econmicas (curables o incurables) que incidan sobre el valor Tanto el deterioro fsico, como las obsolescencias funcional o econmica pueden ser curables o incurables, pero al final todas deben tomarse en cuenta para estimar la depreciacin total La aplicacin de cualquier tipo de obsolescencia en los avalos, deber estar fundamentada, debindose explicar las consideraciones hechas para su estimacin y la metodologa empleada En el caso de edificios y otros activos patrimoniales se deben considerar los costos indirectos de administracin de acuerdo a lo sealado en la Recopilacin de Rangos, Frmulas y Factores de Ajuste En el caso de maquinaria y equipo se deben considerar los gastos de importacin, ingenieras, fletes, instalacin, maniobra-montaje, armado o ensamble, costos de prueba, arranque o ajuste, costos de permisos e impuestos, caractersticas propias (capacidad, modelo, entre otros), costos de accesorios o aditamentos, costos de refacciones o repuestos En el caso de bienes agropecuarios se deben considerar los insumos como: costos de cuota de agua, cuotas de energa para bombeo de agua, fertilizantes, agroqumicos, medicinas y alimento para semovientes, entre otros Despus de considerar todos los puntos anteriores, antes de la estimacin final del valor fsico (ver costo neto de reposicin en el Glosario de Trminos de Valuacin de Bienes Nacionales), se debe analizar y verificar la razonable exactitud de los resultados obtenidos
b) c) d)
e)
f) g) h)
i)
j)
k)
4.6.1.3. Enfoque de Ingresos Este enfoque, basado en los Principios de Anticipacin, de Competencia, de Mejor y Mayor uso, de la oferta y de la demanda, de Equilibrio, de Contribucin y de Productividad Excedente, se aplica a los bienes susceptibles de una explotacin econmica, cuyas expectativas de ingresos, que previsiblemente proporcionar en el futuro, sustentan el valor del bien. Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien por valuar y es medido a travs de la capitalizacin de los ingresos. A este valor presente se le conoce como valor de capitalizacin. Valor de capitalizacin.- Es el indicador de valor de un bien, estimado en funcin de la capacidad productiva financiera del bien y se obtiene dividiendo los ingresos netos anuales de operacin, que produce el bien, entre la tasa de capitalizacin pertinente.
DIARIO OFICIAL
(Segunda Seccin)
Capitalizacin directa de ingreso anual.- Tambin conocida como capitalizacin a perpetuidad. Es un mtodo utilizado para convertir una estimacin del ingreso esperado durante un ao, en un indicador de valor en un solo paso, ya sea dividiendo el ingreso estimado entre una tasa de capitalizacin de ingresos. El valor que se obtiene al aplicar la capitalizacin directa del monto de una renta, se le denomina generalmente, como Valor de Capitalizacin de Rentas (tratndose de inmuebles). Al estimar el valor de un bien bajo este enfoque, se deber tomar en consideracin lo siguiente: a) El valuador de bienes nacionales deber seguir lo contenido en el correspondiente procedimiento tcnico, salvo en aquellos casos en que por las caractersticas propias del bien valuado, se requiera de un mtodo de clculo diferente a lo sealado por dicho procedimiento (es el caso para la valuacin de maquinaria, vehculos, herramienta, equipo, muebles de oficinas, entre otros, se debe atender a lo sealado en los procedimientos tcnicos PT-MEH y PT-MEM) Tener pleno conocimiento de las caractersticas de cada operacin realizada o, en su defecto, ofertas de muestras de mercado con el fin de integrar datos confiables en el anlisis Verificar la informacin econmica-financiera utilizada en el anlisis. (Costo del dinero, tasa de rendimiento, paridad cambiaria, salarios por regiones, precios de insumos, ndice nacional de precios al consumidor, ndice nacional de precios del productor, costos de fletes y pagos de derechos, entre otros) Analizar y verificar la razonable exactitud de los resultados obtenidos Determinar la adecuada tasa de capitalizacin Definir las deducciones mensuales en cada caso
b) c)
d) e) f)
Generalmente se consideran los ingresos esperados el ao siguiente. En el enfoque de ingresos adems es factible la utilizacin de los siguientes mtodos como alternativas para estimar el valor de los bienes en estudio. Mtodo de Flujo de Efectivo Descontado (FED).- Es el procedimiento usado para estimar el valor presente de un bien, a travs del anlisis que considera los datos de ingresos y egresos relativos al bien que se est valuando mediante una capitalizacin de flujos (en donde la tasa de rendimiento o de descuento se aplica a una serie de ingresos en un periodo proyectado). La estimacin del valor presente de los ingresos o beneficios anticipados generados por el bien en estudio, considerando las posibilidades de su crecimiento y oportunidad de rentabilidad, el riesgo correlativo y valor del dinero en el tiempo, verificando la informacin econmicafinanciera utilizada en el anlisis. Mtodo de valor residual.- Es el procedimiento usado para estimar el valor residual que resulta del anlisis de la diferencia entre los beneficios y los costos de un inversionista que adquiere un bien inmueble, ya sea un terreno con construcciones o bien un terreno en brea urbano, o con vocacin urbana, para desarrollar en l un proyecto especfico, considerando el mayor y mejor uso para el aprovechamiento del mismo, de acuerdo con las caractersticas fsicas del terreno, del uso del suelo permitido y de la viabilidad tcnica, jurdica, social, econmica y financiera del proyecto, as como el tiempo que razonablemente se puede esperar para que el mercado absorba el proyecto. El valuador de bienes nacionales al aplicar este mtodo, debe considerar, entre otros, los siguientes conceptos: Se puede estimar el valor residual de terrenos urbanos baldos o de inmuebles, en los casos en que la investigacin de mercado no proporciona informacin para determinar su valor comercial, bien sea porque no haya mercado al faltar la oferta de terrenos similares al analizado, o porque la informacin no est disponible. Un terreno o un inmueble, pueden tener tantos valores residuales como proyectos posibles existan, de ah que, adems de identificar los proyectos posibles, se hace necesario realizar una labor de depuracin para seleccionar a los proyectos que proporcionen la informacin buscada, segn el Uso y Propsito del avalo. 5. Generalidades de la Metodologa Es indispensable determinar los siguientes apartados, para el desarrollo de la metodologa: 5.1. Uso del dictamen de avalo para adquisicin
(Segunda Seccin)
DIARIO OFICIAL
Es el uso que se pretende dar al dictamen expresamente sealado por el solicitante del servicio (promovente), y se refiere a uno de los ocho actos jurdicos que se encuentran previstos en los artculos 143 y 144 de la Ley General de Bienes Nacionales: adquisicin, enajenacin, indemnizacin, reexpresin de estados financieros, arrendamiento, concesin, diligencias judiciales y aseguramiento contra daos. En el caso de esta metodologa todos los trabajos valuatorios se requieren para adquisicin y los usos a los que se aplica el trabajo son: a) Compra-Venta.- Habr compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero. Arrendamiento Financiero.- Por virtud del contrato de arrendamiento financiero, la arrendadora financiera se obliga a adquirir determinados bienes y a conceder su uso o goce temporal, a plazo forzoso, a una persona fsica o moral, obligndose sta a pagar como contraprestacin, que se liquidar en pagos parciales, segn se convenga, una cantidad en dinero determinada o determinable, que cubra el valor de adquisicin de los bienes, las cargas financieras y los dems accesorios, y adoptar al vencimiento del contrato alguna de las opciones terminales a que se refiera la normatividad aplicable. Permuta.- Es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa por otra. Donacin.- Es un contrato por el que una persona transfiere a otra, gratuitamente, una parte o la totalidad de sus bienes presentes. Dacin en pago.- Es la forma de extinguir obligaciones de pago previamente existentes, a travs de aceptar una cosa diferente a la original Expropiacin.- Es la accin del Gobierno para desposeer de un bien inmueble su propietario, por motivos de utilidad pblica, otorgndole una indemnizacin justa. La expropiacin es una operacin del poder pblico por la cual el Estado impone a un particular la cesin de su propiedad mediante ciertos requisitos, de los cuales el principal es una indemnizacin (atender a lo sealado en los procedimientos tcnicos PT-LC, estimacin del valor por lucro cesante, y PT-VO, estimacin del valor de oportunidad) Nacionalizacin.- Es la accin del gobierno para obtener la propiedad, posesin y control sobre los bienes de una unidad econmica, por causa de utilidad pblica, para el bien comn o por considerarlos estratgicos para la seguridad nacional (atender a lo sealado en los procedimientos tcnicos PT-LC, estimacin del valor por lucro cesante, y PT-VO, estimacin del valor de oportunidad)
b)
c) d) e) f)
g)
5.2. Propsito Es la intencin expresa de determinar un tipo de valor que ser estimado en funcin de los bienes a valuar y al Uso del avalo sealado por el promovente. En el caso de esta Metodologa de Adquisicin, generalmente el propsito es estimar el Valor Comercial con la finalidad de determinar el precio mximo de compra, y si se trata de alguno de los supuestos contemplados en el artculo 147, se debe estimar el Valor de Oportunidad. 5.3. Finalidad Es el concepto que determina la aplicacin del resultado del dictamen como el valor mximo para efecto del pago segn lo establece el artculo 145 de la Ley General de Bienes Nacionales, derivado del acto jurdico de adquirir, en el que intervengan las dependencias, la Procuradura General de la Repblica, las unidades administrativas de la Presidencia de la Repblica y las entidades de la Administracin Pblica Federal. Cuadro A Uso, Propsito y Finalidad USO PROPOSITO FINALIDAD
Compra venta
Determinar el valor mximo de Estimar el valor comercial o el valor de adquisicin de bienes muebles, oportunidad inmuebles, unidades instaladas y unidades econmicas. Estimar el valor comercial de un bien en Determinar el valor mximo de arrendamiento con la posibilidad de adquisicin de bienes muebles e incorporarlo al patrimonio de la APF al final inmuebles
Arrendamiento Financiero
Lunes 26 de enero de 2009 del contrato.
DIARIO OFICIAL
(Segunda Seccin)
Permuta
Estimar el valor comercial
Determinar el valor mximo de bienes muebles e inmuebles, de los que la Administracin Pblica Federal tenga inters en permutar Determinar el valor mximo de adquisicin de bienes cuya propiedad ser transmitida a ttulo gratuito. Determinar el valor mximo de adquisicin de terrenos e inmuebles por dacin en pago que sean del inters de la Administracin Pblica Federal.
Donacin
Dacin en pago
Estimar el valor de realizacin ordenada
Expropiacin
Determinar el valor mximo de adquisicin de inmuebles de propiedad particular que se vean afectados por la ocupacin superficial, servidumbre de paso o Estimar el valor comercial o el valor de derecho de va, por causa del oportunidad desarrollo de proyectos econmicos, industriales, de servicios e infraestructura, as como transporte de hidrocarburos o transmisin elctrica de la Administracin Pblica Federal. Determinar el valor mximo de adquisicin de bienes del dominio pblico de la nacin, que por alguna causa, legal o no, fueron entregados en propiedad a extranjeros, y el Estado desea que vuelvan al patrimonio nacional.
Nacionalizacin
5.4. Alcance de la valuacin El promovente, en la solicitud de servicio deber establecer claramente cules son los bienes objeto de la valuacin. El promovente, para estos efectos, deber acompaar la documentacin procedente que detalle especficamente el alcance del trabajo valuatorio. En el caso de inmuebles: a) b) c) d) e) a) b) c) d) e) f) g) h) escrituras pblicas en su caso planos de las construcciones dictamen de seguridad estructural clculo de superficie construida y superficie vendible constancia de uso de suelo, entre otros documentos plan de negocios plano de las construcciones escrituras informacin documental de los circulantes situacin jurdica general estados financieros dictaminados inventario de maquinaria y equipo copia de facturas,
Para unidades econmicas y unidades instaladas:
(Segunda Seccin) i) a) b) c) d) a) b) c) d)
DIARIO OFICIAL
informacin documental de la situacin operativa y comercial en el mercado, entre otros documentos inventario de bienes, bitcoras de mantenimiento datos de ubicacin de los bienes copias de facturas, entre otros documentos marcas patentes franquicias otros
Para bienes muebles:
Para intangibles relacin de:
5.5. Fecha del dictamen, escenarios de valor y vigencia legal Es la fecha en que se firma el dictamen valuatorio (en el apartado del certificado o conclusin) por los responsables de su emisin, y que sirve de base para determinar el periodo de su vigencia y tambin para computar el plazo de 60 das correspondiente a la solicitud de reconsideracin que presente el promovente, puede ser igual o diferente a la fecha de valores. El valor estimado de los bienes que se vayan a valuar para adquisicin, debe ser dictaminado a una fecha inmediatamente anterior al acto legal, considerando las condiciones de edad, conservacin y utilizacin que presenten los bienes en dicha fecha, as como las expectativas de uso y comerciales que, siendo razonablemente probables, existan tambin en ese momento. El dictamen tendr una vigencia legal de hasta un ao a partir de la fecha del dictamen en el caso del Valor Comercial, y de hasta seis meses si el valor conclusivo es el Valor de Realizacin Ordenada. 5.6. Fecha de inspeccin Es la fecha en la cual el valuador de bienes nacionales realiza la visita de inspeccin al bien valuado. 5.7. Fecha de valores Es la fecha que el valuador de bienes nacionales determina para el valor conclusivo y la asienta en el trabajo y dictamen valuatorio, asumiendo que se conservan las mismas condiciones del bien a la fecha de inspeccin. 6. Criterios Tcnicos Los criterios tcnicos sirven de gua para la realizacin del trabajo y dictamen valuatorio de los bienes a que se refieren los artculos 143 y 144 de la Ley General de Bienes Nacionales, encomendados a los valuadores de bienes nacionales, por lo cual estos criterios se deben de encontrar inmersos en los conceptos internacionalmente aceptados de la sana prctica valuatoria. El criterio tcnico correspondiente es la conjuncin de la metodologa (acto jurdico/uso) y el tipo de bien por valuar; permite pasar del concepto jurdico (uso/tipo de bien) al concepto tcnico (procedimiento tcnico). Segn los distintos tipos de bienes a adquirir cuyo valor se busque dictaminar, existen diversos criterios tcnicos que se presentan en este captulo: I. II. III. IV. V. AD-BI, AD-BM, AD-UE, AD-UI, AD-I, Adquisicin de Bienes Inmuebles Adquisicin de Bienes Muebles Adquisicin de Unidades Econmicas Adquisicin de Unidades Instaladas Adquisicin de Intangibles
Todos los procesos que se describen en cada criterio tcnico siguen el flujo general que se presenta en el esquema Proceso Valuatorio (Figura 1), pero cada uno tiene sus propias particularidades.
DIARIO OFICIAL
(Segunda Seccin)
6.1. Criterio Tcnico AD-BI, dictaminacin del valor comercial para la adquisicin de bienes inmuebles. 6.1.1. Proceso valuatorio La elaboracin de un trabajo valuatorio para dictaminar el valor para la adquisicin de un bien inmueble, implica la aplicacin del proceso valuatorio: (Figura 1) 6.1.1.1. Recepcin de solicitud y base informativa (documentacin procedente) El valuador de bienes nacionales debe solicitar al promovente, adems del oficio y solicitud de servicio la documentacin procedente (copias de documentos) necesaria para realizar el trabajo valuatorio, lo que permitir la emisin del correspondiente dictamen (con calidad tcnica, oportunidad, confiabilidad y certeza jurdica), la cual se enlista de manera enunciativa pero no limitativa: a) Plano de ubicacin del bien a valuar
(Segunda Seccin) b) c) d) e) f) g) h) i)
DIARIO OFICIAL
Plano topogrfico del terreno con superficie, medidas y colindancias de la poligonal envolvente Para el caso de avalos maestros, larguillo completo del cadenamiento que indique origen y destino (dibujo planimtrico con el seguimiento por kilmetro de una lnea de infraestructura) Escrituras (ttulo) de propiedad Constancia de uso del suelo Planos arquitectnicos actualizados y aprobados por autoridad competente Informe de costos anuales de operacin del inmueble (mantenimiento, impuestos, personal, agua, energa elctrica, entre otros), segn sea el caso Listado de bienes distintos a la tierra y de mquinas o equipos anexos a las construcciones afectadas Dictamen de seguridad estructural
6.1.1.2. Identificacin del bien a valuar Consiste en un proceso preliminar de oficina, en donde se revisa y analiza la documentacin procedente de acuerdo al bien a valuar, con el fin de considerar los alcances de la investigacin y planear la recopilacin de todos los elementos necesarios tanto del mercado como de la inspeccin de campo, lo cual redundar en una mejor realizacin del avalo. Para realizar esta revisin y anlisis se debe: a) b) c) d) e) Analizar la solicitud del promovente que pide el trabajo valuatorio para identificar el bien a valuar y confirmar el criterio tcnico que resulte procedente Revisar la documentacin procedente que el caso requiere Establecer el Uso, Propsito y Finalidad del avalo, as como la fecha de valores Especificar y describir el alcance de la valuacin, incluyendo primordialmente los bienes a valuar Concertar cita con el funcionario autorizado por el promovente, para la inspeccin fsica del bien por valuar
6.1.1.3. Inspeccin del bien a valuar Es la etapa en la que el valuador de bienes nacionales observa, encuentra y recopila todos aquellos factores propios del bien por valuar, y que influyen en su valor y que conducen a formular un juicio razonado. El objeto de la inspeccin es el identificar todas las caractersticas extrnsecas e intrnsecas inherentes al bien lo cual es indispensable conocer para formarse un juicio adecuado del bien por valuar y a su vez informarlo al promovente o solicitante del servicio de avalo. La investigacin de cada uno de los elementos que conforman al bien, debe realizarse independientemente, para que se pueda tener un anlisis objetivo de cada uno de los precios que van a incidir en los indicadores de valor de los enfoques empleados en la realizacin del avalo. Al inspeccionar los bienes a valuar y su entorno jurdico, administrativo y fsico el valuador debe verificar toda la informacin pertinente a ellos, como son sus documentos de propiedad, sus dimensiones y otras caractersticas propias, la utilizacin, estado de conservacin, su ubicacin, su entorno fsico, el historial de su evolucin y servicios e infraestructura con que cuenta. Es importante que el perito valuador identifique todas las caractersticas especiales o atpicas del bien, as como todas aquellas condiciones que sean limitantes en la estimacin de su valor. Debe obtener el valuador de bienes nacionales, una memoria fotogrfica del bien por valuar en la visita que haga, donde se identifique en imagen los argumentos que en apoyo al trabajo valuatorio, expondr en su informe. 6.1.1.4. Recopilacin de informacin (obtencin y clasificacin de los datos) Todo avalo es una serie de anlisis de informacin de mercado, la cual es indispensable conocer para formarse un juicio adecuado del bien por valuar y a su vez transcribirlo al promovente. La valuacin es bsicamente un proceso objetivo y ordenado, relacionado con el propsito de estimar el valor de un bien. Este proceso se fundamenta en observaciones directas y en los principios econmicos aplicables al estudio en cuestin a sus comparables y al mercado del que forman parte.
DIARIO OFICIAL
(Segunda Seccin)
Cada valuacin es un trabajo de investigacin seguido de un conjunto de anlisis de la informacin obtenida del mercado (ofertas de muestras en venta comparables u operaciones realizadas) con base en las variables predominantes. La investigacin de mercado para la estimacin del valor de un terreno, debe contener elementos de la misma vecindad inmediata o mediata (regin geo-econmica), como pueden ser: ubicacin, zona, uso del suelo autorizado o potencial, superficie, forma, topografa, entre otros. Mientras ms cercanas en el tiempo y ms prximas en el espacio, ms comparables sern las ofertas u operaciones reales de compra-venta, que se consideraron para homologarlas al bien que se vala, con lo cual se lograr ms exactitud en la estimacin del valor. La comparacin del terreno que se vala con los terrenos investigados, se har para cada una de las caractersticas que sean aplicables (frente, fondo, rea, forma, topografa, uso del suelo, entre otros), tanto del terreno por valuar como de las muestras comparables. Para construcciones e instalaciones, el valuador de bienes nacionales rene, clasifica, analiza e interpreta la informacin de mercado a fin de estimar el valor ms probable aplicable a la propiedad por valuar, tomando en cuenta los antecedentes, caractersticas, reas tipo de construccin y condiciones actuales de los comparables del mercado. La comparacin que se realiza del inmueble que se vala con los investigados, debe ser lo ms objetiva posible, por lo que deben analizarse independientemente todas las caractersticas propias (tipo de construccin, superficie, ubicacin, nmero de niveles, edad, conservacin, entre otros), tanto del inmueble a valuar como de las ofertas o ventas reales comparables. Es importante que el perito valuador identifique todas las caractersticas especiales y generales del mercado que representen un parmetro con influencia en el valor, as como todas aquellas condiciones que sean limitantes en la estimacin del mismo. 6.1.1.5. Seleccin del procedimiento tcnico El objetivo principal de los trabajos valuatorios que contempla este criterio tcnico es establecer el valor para adquirir el inmueble. El valor de los inmuebles, en cada caso debe ser dictaminado de acuerdo con los procedimientos tcnicos que le apliquen, segn se establece a continuacin: a). b) c) d) e) f) g) h) i) j) PT-TU, PT-TR, PT-TT, PT-TRC, PT-AM, PT-IH, PT-LC, PT-AR, PT-TCH, PT-TCC, Valuacin de Terrenos Urbanos Valuacin de Terrenos Rurales Valuacin de Terrenos en Transicin Valuacin de Terrenos Rurales con Construccin Avalo Maestro Valuacin de Inmuebles Histricos Determinacin del Lucro Cesante Avalo Retrospectivo Valuacin de Terrenos con Construccin Habitacional I. I. II. III. IV. k) l) m) n) PT-IA, PT-TVA, PT-TGF, PT-RES, Casas y Departamentos Edificaciones especializadas (Inteligentes, hospitales, hoteles, escuelas, templos, entre otros) Edificaciones de oficinas o habitacionales categora A, B o C Locales y centros comerciales Naves industriales y bodegas Valuacin de Terrenos con Construccin Comercial
Valuacin de Inmuebles Artsticos Valuacin de Terrenos con Vestigios Arqueolgicos Valuacin de Terrenos de Gran Fondo Determinacin del Valor Residual de Inmuebles
(Segunda Seccin) 6.1.1.6. Clculo de indicadores de valor
DIARIO OFICIAL
El clculo de valor conclusivo de los inmuebles para su adquisicin, es mediante la aplicacin de los enfoques comparativo de mercado, de costos, y de ingresos, as como de otros parmetros valuatorios que procedan, de acuerdo con los procedimientos tcnicos correspondientes a bienes inmuebles, utilizando segn sea el caso: a) b) c) El indicador de valor obtenido por el Enfoque Comparativo de Mercado El indicador de valor obtenido por el Enfoque de Costos El indicador de valor obtenido por el Enfoque de Ingresos, ya sea por capitalizacin directa, flujos de caja descontados, o anlisis residual
De los indicadores de valor obtenidos segn los distintos enfoques aplicables en cada procedimiento tcnico, es importante aplicar una ponderacin, esto es multiplicar cada uno de los indicadores de valor obtenidos de cada enfoque por el porcentaje de ponderacin que determine el valuador de bienes nacionales, segn el Uso y el Propsito del avalo. El valuador de bienes nacionales deber calcular y determinar los factores de ponderacin a utilizar conforme se seala en los puntos antes mencionados, tomando en cuenta el procedimiento tcnico denominado Ponderacin de Indicadores de Valor (PT-PIV). 6.1.1.7. Ponderacin y obtencin del valor conclusivo (estimacin final del valor) El valuador de bienes nacionales deber basarse en el resultado de la ponderacin para estimar el valor con el que se debe concluir su estimacin. 6.1.1.8. Elaboracin del trabajo y dictamen valuatorio La preparacin del trabajo y dictamen valuatorio (informe de avalo y certificado o conclusin) es un aspecto esencial de la valuacin. De nada sirve hacer una buena inspeccin de campo y una buena investigacin de valores, si lo que se plasma en el documento informe de avalo carece de suficientes elementos tcnicos y que stos sean justificantes de la apreciacin; es decir, este informe debe incluir todos los aspectos que influyan en el valor, tanto de la zona, como del inmueble en s. Debe ser redactado en una forma descriptiva y clara, considerando que va dirigido a servidores pblicos o personas que no necesariamente conocen de avalos; de tal manera que su simple lectura presente una idea cabal de lo que se est valuando. Por minuciosa que haya sido la labor de campo y de gabinete, perder importancia si el valuador no alcanza a transmitir sus impresiones y juicios en un informe exacto, lgico y convincente. La extensin y las caractersticas del informe dependern, naturalmente, de la clase e importancia del bien a valuar. El informe valuatorio debe presentar nicamente los datos importantes, en forma clara y precisa, evitando aspectos sin importancia y situaciones contradictorias, pero sin convertirse en fuente de retrica. Su sintaxis debe ser correcta y conviene evitar palabras que el valuador entienda pero su lector tal vez no y, en todo caso debe presentar una explicacin breve de los trminos tcnicos empleados. El valuador de bienes nacionales deber realizar el dictamen (informe valuatorio con el apartado del certificado) en un formato que contenga los siguientes rubros, listados de manera enunciativa mas no limitativa: Dictamen valuatorio (informe de avalo y certificado): a) b) c) d) e) f) g) Antecedentes, personas e instituciones involucradas, fundamento jurdico y del avalo Datos descriptivos del bien. Datos generales del entorno o la zona donde se ubica el bien o los bienes valuados Uso, Propsito, Finalidad y fecha del avalo Descripcin y resultados de los procedimientos tcnicos aplicados Consideraciones previas a la conclusin, condiciones limitantes y declaraciones Ponderacin de indicadores de valor para obtener el valor conclusivo Nombres y firmas de los servidores pblicos, funcionarios, personal tcnico, peritos valuadores y representantes en los cuerpos colegiados de avalos que hayan intervenido en el dictamen valuatorio (trabajo del perito y certificado o conclusin) Fecha de emisin del dictamen valuatorio Fotografas, grficas, croquis y dems elementos que ayuden a un mejor entendimiento del trabajo valuatorio Otros Anexos que resulten pertinentes
h) i) j)
Lunes 26 de enero de 2009 6.1.2. Dictaminacin
DIARIO OFICIAL
(Segunda Seccin)
Para dictaminar el valor de los bienes inmuebles, el informe de avalo deber incluir un apartado especfico (certificado o conclusin) que ser firmado por los responsables de su emisin, en los siguientes casos: a) El lNDAABIN emitir un documento denominado dictamen valuatorio que ser firmado por los integrantes del cuerpo colegiado de avalos correspondiente y el perito valuador o el personal tcnico asignado del propio Instituto Las instituciones de crdito emitirn un documento denominado dictamen valuatorio que ser firmado por el funcionario responsable del rea de avalos, as como por el perito valuador encargado de su realizacin. Los especialistas en materia de valuacin con cdula profesional expedida por autoridad competente emitirn un documento denominado dictamen valuatorio que ser firmado exclusivamente por ste
b)
c)
6.1.3. Fundamento legal. Para el caso de dependencias: Artculos 143 fracciones I, III, XVIII y ltimo prrafo; 145 de la Ley General de Bienes Nacionales y 16 del Reglamento del Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales. Para el caso de entidades: Artculos 144 fracciones I y III y ltimo prrafo, y 145 de la Ley General de Bienes Nacionales y 16 del Reglamento del Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales. Para el caso de TESOFE: Artculos 144, fraccin IV y 145 de la Ley General de Bienes Nacionales; 16 del Reglamento del Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales, 26 y 27 de la Ley del Servicio de Tesorera de la Federacin. Norma primera, fracciones I y VII de las Normas conforme a las cuales se llevarn a cabo los avalos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales. 6.1.4. Vigencia legal del dictamen El dictamen de avalo tendr una vigencia legal de hasta un ao a partir de su fecha de dictaminacin si la conclusin es el Valor Comercial. Si las condiciones econmicas o polticas provocan cambios significativos en los valores, el valuador de bienes nacionales podr sealar vigencias menores en los dictmenes que emita. 6.2 Criterios Tcnicos AD-UE, AD-UI y AD-I, dictaminacin del valor comercial de unidades econmicas (empresas), unidades instaladas, derechos y/o bienes intangibles. 6.2.1. Proceso valuatorio La elaboracin de un trabajo valuatorio para dictaminar el valor comercial de una unidad econmica, implica la aplicacin del proceso valuatorio: (Figura 1) 6.2.1.1. Recepcin de solicitud y base informativa (documentacin procedente) El valuador de bienes nacionales deber solicitar al promovente, adems del oficio y solicitud de servicio, la documentacin procedente (copias de documentos) necesaria para realizar el avalo o trabajo valuatorio, lo que permitir la emisin de un dictamen valuatorio (con calidad tcnica, oportunidad, confiabilidad y certeza jurdica), dicha documentacin deber contener de manera enunciativa pero no limitativa: a) b) c) d) e) f) g) h) Datos de ubicacin del bien a valuar Plano topogrfico del terreno y planos arquitectnicos de las construcciones Escrituras y/o ttulo de propiedad Descripcin general de la unidad econmica, sus objetivos, operaciones y situacin actual Plan de negocios Estados financieros dictaminados de los ltimos cinco aos y/o pro forma Documentacin jurdica relevante Informacin documental sobre la situacin operativa y de costos de produccin
(Segunda Seccin) i) j) k) l)
DIARIO OFICIAL
Informacin documental sobre la situacin comercial y de mercado Inventario de maquinaria, mobiliario y equipo a valuar Copias de facturas y documentacin de adquisicin, en su caso Derecho de patente sobre marcas y otros activos intangibles
6.2.1.2. Identificacin del bien a valuar Consiste en un proceso preliminar de oficina, en donde se revisa y analiza la documentacin procedente de acuerdo al bien a valuar, que contiene el expediente, con el fin de considerar los alcances de la investigacin y recopilacin de todos los elementos necesarios para lograr una mejor inspeccin de campo, lo cual redundar en una mejor realizacin del avalo. Para realizar esta revisin y anlisis se debe: a) b) c) d) e) Analizar la solicitud del promovente que requiere el trabajo valuatorio para identificar el bien a valuar y confirmar el criterio tcnico que resulte procedente Solicitar y revisar la documentacin procedente que el caso requiere Establecer el Uso, Propsito y Finalidad del avalo, as como la fecha de valor Especificar y describir el alcance de la valuacin, incluyendo primordialmente los bienes a valuar que se vayan a adquirir Concertar cita con el funcionario autorizado por el promovente, para la inspeccin fsica del bien por valuar
6.2.1.3. Inspeccin del bien a valuar (unidad econmica) Es la etapa en la que el valuador de bienes nacionales observa, encuentra y recopila todos aquellos factores propios del bien por valuar, que influyen en su valor y que conducen a formular un juicio razonado. El objeto de la inspeccin es el identificar todas las caractersticas extrnsecas e intrnsecas inherentes lo cual es indispensable conocer para formarse un juicio adecuado del bien por valuar y a su vez informarlo al promovente o solicitante del servicio de avalo. a) b) c) d) Informacin documental de la situacin financiera. Desempeo operativo de la unidad econmica (productividad y rendimientos) Informacin sobre la administracin general y situacin laboral Situacin jurdica general (acta constitutiva, actas de asambleas relevantes, estatutos, entre otros)
La investigacin de cada uno de los elementos que conforman al bien, debe realizarse independientemente, para que se pueda tener un anlisis objetivo de cada uno de los precios que van a incidir en los indicadores de valor de los enfoques empleados en la realizacin del avalo. Al inspeccionar los bienes a valuar y su entorno jurdico, administrativo y fsico el valuador debe verificar toda la informacin pertinente a ellos, como son sus documentos de propiedad, sus dimensiones y otras caractersticas propias, la utilizacin, estado de conservacin, su ubicacin, su entorno fsico, el historial de su evolucin y servicios e infraestructura con que cuenta. Es importante que el valuador de bienes nacionales identifique todas las caractersticas especiales del bien, as como todas aquellas condiciones que sean limitantes en la estimacin de su valor. Deber obtener el valuador de bienes nacionales una memoria fotogrfica del bien en la visita que realice, donde se identifiquen en imagen los argumentos que en apoyo al dictamen valuatorio, expondr en su informe. 6.2.1.4. Recopilacin de informacin (obtencin y clasificacin de los datos) Todo avalo es una serie de anlisis de informacin de mercado, la cual es indispensable conocer para formarse un juicio adecuado del bien por valuar y a su vez transcribirlo al promoverte. La valuacin es bsicamente un proceso objetivo y ordenado, relacionado con la intencin de estimar el valor de un bien. Este proceso se fundamenta en observaciones directas y en los principios econmicos aplicables al estudio en cuestin a sus comparables y al mercado del que formen parte. Cada valuacin es un trabajo de investigacin seguido de un conjunto de anlisis de la informacin obtenida del mercado (ofertas de muestras en venta comparables u operaciones realizadas) con base en las variables predominantes. A su vez, analizar el mercado inmobiliario (operaciones realizadas u ofertas de muestras en venta comparables) con base en las variables predominantes.
DIARIO OFICIAL
(Segunda Seccin)
En lo relativo a la unidad econmica se debe de obtener de manera enunciativa pero no limitativa lo siguiente: a) b) c) d) a) b) c) d) e) f) g) h) i) Informacin documental de la situacin financiera Desempeo operativo de la unidad econmica (productividad y rendimientos) Informacin sobre la administracin general y situacin laboral Situacin jurdica general (acta constitutiva, actas de asambleas relevantes, estatutos, entre otros) Anlisis macroeconmico Anlisis de la Industria o sector del bien que se vala Oportunidades y riesgos dentro de la industria (competencia, ventaja competitiva, caractersticas riesgo-retorno y ciclicidad) Posicin relativa del bien que se vala Operaciones de compra-venta de unidades econmicas similares Tasas de descuento en el sector Descripcin general del proceso de produccin Capacidad instalada y de produccin Licencias y patentes
En lo relativo al anlisis macroeconmico y sectorial se deber atender a lo siguiente:
6.2.1.5. Seleccin del procedimiento tcnico El objetivo principal de los trabajos valuatorios que contempla este Criterio Tcnico es establecer el valor para adquisicin de las unidades econmicas. El valor de las unidades econmicas, deber ser dictaminado de acuerdo con los procedimientos tcnicos que le apliquen, segn se establece a continuacin: I. II. III. IV. PT-UE PT-UI PT-APT PT-I Valuacin de Unidades Econmicas (Empresa) Valuacin de Unidades Instaladas Valuacin de Acciones, Partes Sociales y Ttulos de Crdito Valuacin de Intangibles a) b) c) d) Marcas Patentes Franquicias Otros
6.2.1.6. Clculo de indicadores de valor El clculo del valor de las unidades econmicas para adquisicin ser establecido mediante la aplicacin de los enfoques comparativo de mercado, de costos y de ingresos, as como de otros parmetros valuatorios que procedan, de acuerdo con los procedimientos tcnicos correspondientes. a) b) c) El indicador de valor obtenido por el Enfoque Comparativo de Mercado El indicador de valor obtenido por el Enfoque de Costos En ocasiones ser procedente obtener el indicador de valor por el Enfoque de Ingresos, utilizando el mtodo de flujos de caja descontados. El valuador de bienes nacionales tomando en cuenta el diagnstico de la situacin actual y el anlisis de desempeo histrico de la unidad econmica, debe realizar un ejercicio de pronsticos considerando cuando menos tres escenarios: alto, medio y bajo. El perito valuador de bienes nacionales debe ponderar los resultados del anlisis de los diferentes escenarios, lo que permitir estimar con mayor precisin el indicador de valor resultante ponderado
6.2.1.7. Ponderacin y obtencin del valor conclusivo (estimacin final del valor) El valuador de bienes nacionales se basar en el resultado de la ponderacin de los indicadores de valor para estimar el valor con el que debe concluir su trabajo valuatorio de acuerdo a lo sealado en el Procedimiento Tcnico para Ponderacin de Indicadores de Valor (PT-PIV).
(Segunda Seccin)
DIARIO OFICIAL
6.2.1.8. Elaboracin del trabajo y dictamen valuatorio La preparacin del trabajo y dictamen valuatorio (informe de avalo y certificado o conclusin) es un aspecto esencial de la valuacin. De nada sirve hacer una buena inspeccin de campo y una buena investigacin de valores, si lo que se plasma en el documento informe de avalo carece de suficientes elementos tcnicos y que stos sean justificantes de la apreciacin; es decir, este informe debe incluir todos los aspectos que influyan en el valor, de la unidad econmica en s. Debe ser redactado en una forma descriptiva y clara, considerando que va dirigido a servidores pblicos o personas que no necesariamente conocen de avalos, de tal manera que su simple lectura presente una idea cabal de lo que se est valuando. Por minuciosa que haya sido la labor de campo y de gabinete, perder importancia si el valuador no alcanza a transmitir sus impresiones y juicios en un informe exacto, lgico y convincente. La extensin y las caractersticas del informe dependern, naturalmente, de la clase e importancia del bien a valuar. El informe valuatorio debe presentar nicamente los datos importantes, en forma clara y precisa evitando aspectos sin importancia y situaciones contradictorias, pero sin convertirse en fuente de retrica. Su sintaxis debe ser correcta y conviene evitar palabras que el valuador entienda pero su lector tal vez no y, en todo caso debe presentar una explicacin breve de los trminos tcnicos en valuacin empleados. El valuador de bienes nacionales deber realizar el dictamen (informe valuatorio con el apartado del certificado) en un formato que contenga los siguientes rubros, listados de manera enunciativa mas no limitativa: Dictamen valuatorio (informe de avalo y certificado): a) b) c) d) e) f) g) h) Antecedentes, personas e instituciones involucradas, y fundamento jurdico del acto legal y del avalo Uso, Propsito, Finalidad, fecha del avalo, ubicacin y direccin oficial Descripcin y resultados de los procedimientos tcnicos aplicados Determinacin de l o de los enfoques pertinentes y clculo del valor para cada uno Inventario con los datos descriptivos del bien o los bienes, as como con los valores de cada bien obtenidos por los distintos enfoques, de acuerdo a las necesidades de cada caso Consideraciones previas a la conclusin, condiciones limitantes y declaraciones Ponderacin de indicadores de valor, para obtener el valor comercial Nombres y firmas de los servidores pblicos, funcionarios, personal tcnico, peritos valuadores y representantes en los cuerpos colegiados de avalos que hayan intervenido en el dictamen valuatorio (trabajo del perito y certificado o conclusin) Fecha de emisin del dictamen valuatorio Fotografas y dems elementos que ayuden a un mejor entendimiento del trabajo valuatorio y conocimiento de los bienes expropiados Otros anexos que resulten pertinentes
i) j) k)
6.2.2. Dictaminacin Para dictaminar el valor de las unidades econmicas el informe de avalo deber incluir un apartado especfico (certificado o conclusin) que ser firmado por los responsables de su emisin, en los siguientes casos: a) El lNDAABIN emitir un documento denominado dictamen valuatorio que ser firmado por los integrantes del cuerpo colegiado de avalos correspondiente y el perito valuador o el personal tcnico asignado del propio Instituto Las instituciones de crdito emitirn un documento denominado dictamen valuatorio que ser firmado por el funcionario responsable del rea de avalos, as como por el perito valuador encargado de su realizacin Los especialistas en materia de valuacin con cdula profesional expedida por autoridad competente emitirn un documento denominado dictamen valuatorio que ser firmado exclusivamente por ste
b)
c)
Lunes 26 de enero de 2009 6.2.3. Fundamento legal En el caso de dependencias:
DIARIO OFICIAL
(Segunda Seccin)
Artculos 143 fraccin III, XVIII y ltimo prrafo y 145 de la Ley General de Bienes Nacionales, y 16 del Reglamento del Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales. En el caso de entidades: Artculos 144 fraccin III, y 145 de la Ley General de Bienes Nacionales y 16 del Reglamento del Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales. Norma primera, fracciones I y VII de las Normas conforme a las cuales se llevarn a cabo los avalos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales. 6.2.4. Vigencia legal del dictamen Para el caso de adquisicin de unidades econmicas, el dictamen de avalo tendr una vigencia legal de hasta un ao a partir de su fecha de dictaminacin si la conclusin es el Valor Comercial. Si las condiciones econmicas o polticas provocan cambios significativos en los valores, el valuador de bienes nacionales podr sealar vigencias menores en los dictmenes que emita. 6.3. Criterio Tcnico AD-BM, dictaminacin del valor comercial para la adquisicin de bienes muebles usados. 6.3.1. Proceso valuatorio La elaboracin de un trabajo valuatorio para dictaminar el valor para la adquisicin de un bien mueble usado, implica la aplicacin del proceso valuatorio: (Figura 1) 6.3.1.1. Recepcin de solicitud y base informativa (documentacin procedente) El valuador de bienes nacionales deber solicitar al promovente, adems del oficio y solicitud de servicio la documentacin procedente (copias de documentos) necesaria para realizar el trabajo valuatorio, lo que permitir la emisin de un dictamen valuatorio con calidad tcnica, oportunidad, confiabilidad y certeza jurdica, la cual se enlista de manera enunciativa pero no limitativa: a) b) c) d) e) Inventario de maquinaria, mobiliario, equipo y otro tipo de muebles a valuar Bitcoras de mantenimiento de los bienes y/o servicios Copias de facturas y/o documentacin de adquisicin Datos de ubicacin de los bienes Relacin y nmero de inventario del bien conforme a catlogo o cuenta que proceda
6.3.1.2. Identificacin del bien a valuar Consiste en un proceso preliminar de oficina, en donde se revisa y analiza la documentacin procedente de acuerdo al bien a valuar, con el fin de considerar los alcances de la investigacin y planear la recopilacin de todos los elementos necesarios tanto del mercado como de la inspeccin de campo, lo cual redundar en una mejor realizacin del avalo. Para realizar esta revisin y anlisis se debe: a) b) c) d) Analizar la solicitud del promovente que requiere el dictamen valuatorio para identificar el bien a valuar y confirmar el criterio tcnico que resulte procedente Revisar la documentacin procedente que el caso requiere, y verificar la proporcionada y en su caso determinar lo faltante Analizar el Uso solicitado y establecer el Propsito y Finalidad del dictamen valuatorio, as como la fecha de valores Especificar y describir el alcance de la valuacin, incluyendo primordialmente los bienes a valuar, que se vayan a adquirir: I. II. Activos fijos (unidad instalada) Maquinaria, equipo y/o herramientas
III. Mobiliario, equipo y menaje de oficina IV. Equipo de transporte V. Alhajas, joyas y gemas VI. Obras de arte, objetos decorativos, libros, antigedades VII. Semovientes e) Concertar cita con el servidor pblico autorizado por el promovente
(Segunda Seccin) 6.3.1.3. Inspeccin del bien a valuar
DIARIO OFICIAL
Es la etapa en la que el valuador de bienes nacionales observa, encuentra y recopila todos aquellos factores propios del bien por valuar, y que influyen en su valor y que conducen a formular un juicio razonado. La investigacin de cada uno de los elementos que conforman al bien, debe realizarse independientemente, para que se pueda tener un anlisis objetivo de cada uno de los precios que van a incidir en los indicadores de valor de los enfoques empleados en la realizacin del avalo. Al inspeccionar los bienes a valuar y su entorno jurdico-administrativo-fsico el valuador debe verificar toda la informacin pertinente a ellos, como son sus documentos de propiedad, sus dimensiones y otras caractersticas propias, la utilizacin, estado de conservacin, su ubicacin, su entorno fsico, el historial de su evolucin y servicios e infraestructura con que cuenta. Es importante que el perito valuador identifique todas las caractersticas especiales o atpicas del bien, as como todas aquellas condiciones que sean limitantes en la estimacin de su valor. Se deber realizar una Inspeccin detallada de los bienes muebles a valuar, a fin de constatar su existencia y recabar informacin respecto del estado fsico de conservacin, mantenimiento, deterioro y obsolescencia, as como para estructurar el avalo segn los bienes inspeccionados fsicamente. Deber obtener el valuador de bienes nacionales, una memoria fotogrfica del bien o bienes muebles vistos en la visita, donde se identifiquen en imagen los argumentos que en apoyo al dictamen de valor, expondr en su informe. 6.3.1.4. Recopilacin de informacin (obtencin y clasificacin de los datos) Todo avalo es una serie de anlisis de informacin de mercado, la cual es indispensable conocer para formarse un juicio adecuado del bien por valuar y a su vez transcribirlo al promovente. La valuacin es bsicamente un proceso objetivo y ordenado, relacionado con la intencin de estimar el valor de un bien. Este proceso se fundamenta en observaciones directas y en los principios econmicos aplicables al estudio en cuestin a sus comparables y al mercado del que forman parte. La labor del valuador de bienes nacionales se desarrolla en dos mbitos totalmente diferentes; en el sitio (campo) y gabinete. En el sitio organizando el trabajo de campo que es primordial, ya que si se lleva a cabo de manera racional y adecuada, podrn obviarse muchos aspectos y avanzar rpidamente, minimizando prdidas de tiempo y periodos muertos, constatando fsicamente los datos proporcionados por el promovente. El valuador de bienes nacionales contar al menos con la siguiente informacin, segn proceda: inventarios, facturas y rdenes de compra, pedimentos de importacin, programas de mantenimiento en su caso, planos en general, informacin relativa a capacidad de diseo y produccin real. En el gabinete se procesa toda la informacin obtenida en campo, se cotizan los bienes con los diversos proveedores, se obtienen precios de catlogo y listas de precios, se estiman fletes y seguros, gastos y derechos de importacin, gastos de instalacin, ingenieras, de arranque y prueba (en su caso), entre otros. Es importante que el valuador de bienes nacionales identifique todas las caractersticas especiales del bien mueble o del mercado, que representen un parmetro con influencia en el valor del bien, as como todas aquellas condiciones que sean limitantes en la estimacin del valor. 6.3.1.5. Seleccin del procedimiento tcnico El objetivo principal de los trabajos valuatorios que contempla este Criterio Tcnico es establecer el valor comercial para la adquisicin de bienes muebles usados como lo contempla la Ley General de Bienes Nacionales en el artculo 144, fraccin VIII, derivado de que los bienes muebles nuevos son objeto de licitacin pblica con base en cotizaciones o presupuestos. El valor de los bienes muebles usados, deber ser dictaminado de acuerdo con los procedimientos tcnicos que le apliquen, segn se establece a continuacin: a) b) c) d) e) f) PT- MEH, PT-MEM, PT-AJG, PT-OA, PT-SE, PT-AR, Valuacin de Maquinaria, Equipo y Herramientas Valuacin de Mobiliario, Equipo y Bienes Muebles Menores Valuacin de Alhajas, Joyas y Gemas Valuacin de Obras de Arte, Libros y Objetos Decorativos Valuacin de Semovientes Avalo Retrospectivo
Lunes 26 de enero de 2009 6.3.1.6.- Clculo de indicadores de valor
DIARIO OFICIAL
(Segunda Seccin)
Se realizar el clculo del valor comercial de los bienes muebles usados para su adquisicin, mediante la aplicacin de los Enfoques Comparativo de Mercado, de Costos, y de Ingresos, as como de otros parmetros valuatorios que procedan, de acuerdo con los procedimientos tcnicos pertinentes, utilizando en cada caso, segn proceda: a) b) c) El indicador de valor obtenido por el Enfoque Comparativo de Mercado. El indicador de valor obtenido por el Enfoque de Costos En ocasiones ser procedente obtener el indicador de valor por el Enfoque de Ingresos, utilizando el mtodo de flujos de caja descontados
De los valores obtenidos segn los distintos enfoques aplicables en cada procedimiento tcnico, es importante aplicar una ponderacin de indicadores de valor, esto es multiplicar cada uno de los indicadores de valor obtenidos de cada enfoque por el porcentaje de ponderacin que determine el perito valuador, segn el Propsito y el Uso del avalo. 6.3.1.7. Ponderacin y obtencin del valor conclusivo (estimacin final del valor) El valuador de bienes nacionales se basar en el resultado de la ponderacin de los indicadores de valor para estimar el valor con el que debe concluir su trabajo valuatorio de acuerdo a lo sealado en el Procedimiento Tcnico para Ponderacin de Indicadores de Valor (PT-PIV). 6.3.1.8. Elaboracin del trabajo y dictamen valuatorio La preparacin del trabajo y dictamen valuatorio (informe de avalo y certificado o conclusin) es un aspecto esencial de la valuacin. De nada sirve hacer una buena inspeccin de campo y una buena investigacin de valores, si lo que se plasma en el documento informe de avalo carece de suficientes elementos tcnicos y que stos sean justificantes de la apreciacin, es decir, este informe debe incluir todos los aspectos que influyan en el valor, de los bienes muebles en s. Debe ser redactado en una forma descriptiva y clara, considerando que va dirigido a servidores pblicos o personas que no necesariamente conocen de avalos, de tal manera que su simple lectura presente una idea cabal de lo que se est valuando. Por minuciosa que haya sido la labor de campo y de gabinete, perder importancia si el valuador no alcanza a transmitir sus impresiones y juicios en un informe exacto, lgico y convincente. La extensin y las caractersticas del informe dependern, naturalmente, de la clase e importancia del bien a valuar. El informe valuatorio debe presentar nicamente los datos importantes, en forma clara y precisa evitando aspectos sin importancia y situaciones contradictorias, pero sin convertirse en fuente de retrica. Su sintaxis debe ser correcta y conviene evitar palabras que el valuador entienda pero su lector tal vez no y, en todo caso debe presentar una explicacin breve de los trminos tcnicos en valuacin empleados. El valuador de bienes nacionales deber realizar el dictamen (informe valuatorio con el apartado del certificado) en un formato que contenga los siguientes rubros, listados de manera enunciativa mas no limitativa: Dictamen valuatorio (informe de avalo y certificado): a) b) c) d) e) f) g) Antecedentes, personas e instituciones involucradas, y fundamento jurdico del acto legal avalo Uso, propsito, finalidad, fecha del avalo, ubicacin y direccin oficial Descripcin y resultados de los procedimientos tcnicos aplicados Determinacin de l o de los enfoques pertinentes y clculo del valor para cada uno Inventario con los datos descriptivos del bien o los bienes, as como con los valores de cada bien obtenidos por los distintos enfoques, de acuerdo a las necesidades de cada caso Consideraciones previas a la conclusin, condiciones limitantes y declaraciones Ponderacin de indicadores de valor para obtener el valor comercial y del
(Segunda Seccin) h)
DIARIO OFICIAL
Nombres y firmas de los servidores pblicos, funcionarios, personal tcnico, peritos valuadores y representantes en los cuerpos colegiados de avalos que hayan intervenido en el dictamen valuatorio (trabajo del perito y certificado o conclusin) Fecha de emisin del dictamen valuatorio Fotografas y dems elementos que ayuden a un mejor entendimiento del trabajo valuatorio y conocimiento de los bienes muebles Otros anexos que resulten pertinentes
i) j) k)
6.3.2. Dictaminacin Para dictaminar el valor de los bienes muebles, el informe de avalo deber incluir un apartado especfico (certificado o conclusin) que ser firmado por los responsables de su emisin, en los siguientes casos: a) El lNDAABIN emitir un documento denominado dictamen valuatorio que ser firmado por los integrantes del cuerpo colegiado de avalos correspondiente y el perito valuador o el personal tcnico asignado del propio Instituto Las instituciones de crdito emitirn un documento denominado dictamen valuatorio que ser firmado por el funcionario responsable del rea de avalos, as como por el perito valuador encargado de su realizacin Los especialistas en materia de valuacin con cdula profesional expedida por autoridad competente emitirn un documento y dictamen valuatorio que ser firmado exclusivamente por ste
b)
c)
6.3.3. Fundamento legal: Dependencias y entidades de la Administracin Pblica Federal: Artculos 144 fraccin VIII y 145 de la Ley General de Bienes Nacionales, 16 del Reglamento del Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales. Norma primera, fracciones I y VII de las Normas conforme a las cuales se llevarn a cabo los avalos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales. 6.3.4. Vigencia legal del dictamen Para el caso de adquisicin de bienes muebles la vigencia no exceder de hasta seis meses contados a partir de la fecha de su emisin. Si las condiciones econmicas o polticas provocan cambios significativos en los valores, el valuador de bienes nacionales podr sealar vigencias menores en los dictmenes que emita. 7. Interpretacin La interpretacin de la presente Metodologa y Criterios de Carcter Tcnico corresponde, conforme a sus facultades, a la Direccin General de Avalos y a la Direccin General Jurdica del INDAABIN. TRANSITORIOS PRIMERO. La presente Metodologa entrar en vigor a los 30 das naturales siguientes a su publicacin en el Diario Oficial de la Federacin. SEGUNDO. Se derogan todas las disposiciones que se opongan a la presente Metodologa. TERCERO. En tanto se publican las Metodologas, Criterios, Procedimientos de Carcter Tcnico y dems disposiciones relacionadas con esta Metodologa, se continuarn aplicando las disposiciones reglamentarias, tcnicas y administrativas vigentes en lo que no se opongan a este ordenamiento. CUARTO. Los asuntos que a la fecha de entrada en vigor de la presente Metodologa se encuentren en trmite, sern resueltos conforme a la normatividad tcnica vigente al momento de su recepcin por el valuador de bienes nacionales. Sufragio Efectivo. No Reeleccin. Mxico, D.F., a 19 de diciembre de 2008.- El Presidente del INDAABIN, Juan Pablo Gmez Morin Rivera.- Rbrica.

3 2 6

Загружено:

Сведения о документе

Оригинальное название

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Авторское право:

Доступные форматы

3 2 6

Загружено:

Авторское право:

Доступные форматы

(Segunda Seccin)

Lunes 26 de enero de 2009

Lunes 26 de enero de 2009 4.4. 4.5. 4.6. Aspectos legales

Dictaminacin Fundamento legal Vigencia legal del dictamen

(Segunda Seccin) 6.2.1.6. 6.2.1.7. 6.2.1.8. 6.2.2. 6.2.3. 6.2.4. 6.3.

DIARIO OFICIAL Clculo de indicadores de valor

Lunes 26 de enero de 2009

Dictaminacin Fundamento legal Vigencia legal del dictamen

Dictaminacin Fundamento legal Vigencia legal del dictamen

Lunes 26 de enero de 2009

Lunes 26 de enero de 2009

Lunes 26 de enero de 2009

Lunes 26 de enero de 2009

Lunes 26 de enero de 2009

DIARIO OFICIAL realizar el avalo

Lunes 26 de enero de 2009

Inmuebles/Maquinaria y equipo Inmuebles Agropecuaria/Inmuebles Agropecuaria Maquinaria y equipo

Negocios/inmuebles/maquinaria y equipo Negocios Bienes personales

Lunes 26 de enero de 2009

Lunes 26 de enero de 2009

Lunes 26 de enero de 2009

Lunes 26 de enero de 2009

Lunes 26 de enero de 2009

Lunes 26 de enero de 2009

Lunes 26 de enero de 2009 del contrato.

Estimar el valor comercial

Estimar el valor comercial

Estimar el valor de realizacin ordenada

Estimar el valor comercial

Para unidades econmicas y unidades instaladas:

Lunes 26 de enero de 2009

Para bienes muebles:

Para intangibles relacin de:

Lunes 26 de enero de 2009

Lunes 26 de enero de 2009

Lunes 26 de enero de 2009

(Segunda Seccin) 6.1.1.6. Clculo de indicadores de valor

Lunes 26 de enero de 2009

Lunes 26 de enero de 2009 6.1.2. Dictaminacin

Lunes 26 de enero de 2009

Lunes 26 de enero de 2009

En lo relativo al anlisis macroeconmico y sectorial se deber atender a lo siguiente:

Lunes 26 de enero de 2009

Lunes 26 de enero de 2009 6.2.3. Fundamento legal En el caso de dependencias:

(Segunda Seccin) 6.3.1.3. Inspeccin del bien a valuar

Lunes 26 de enero de 2009

Lunes 26 de enero de 2009 6.3.1.6.- Clculo de indicadores de valor

Lunes 26 de enero de 2009

Вам также может понравиться