UNIVERSIDAD NACIONAL SAN LUIS GONZAGA DE ICA FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL

MEMORIA DESCRIPTIVA
Propietario: Pertenece al estado Persona que solicita la tasacin: Pedro Chalcaltana Carlos Objeto de la Tasacin: Determinar el valor comercial del inmueble, para efectos de estudios. Metodologa o reglamentacin empleada: Para la presente valuacin se ha empleado, el vigente Reglamento Nacional de Tasaciones del Per; aprobado por R.M. N126-2007-VIVIENDA de fecha 07-05-2007, efectundose por el mtodo de Tasacin Directa. Fecha requerida de la tasacin: 2 de julio del 2012 Ubicacin: Av. Los maestros S/N Panamericana Sur Geometra: El terreno tiene una configuracin rectangular Linderos: Por el frente: Facultad de Odontologa. Por la derecha entrando: Facultad de Educacin. Por la izquierda entrando: Facultad de Derecho y

Administracin.

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Por el fondo: Decanato de Educacin.

Permetro: Por el frente: Con una lnea recta de 47.01 ml. en direccin WE Por la derecha entrando: El tramo FE con una lnea recta formando un ngulo de 90 con el tramo FG, con una orientacin de S-N; con una longitud de 29.13 ml. Por la izquierda entrando: El tramo AB con una lnea recta formando un ngulo de 90 con el tramo AN, con una orientacin de S-N; con una longitud de 11.34 ml. Por el fondo: Se divide en tres tramos: El primer tramo: el tramo recto BC, con una orientacin de W-E, formando un ngulo de 90 con el tramo AB; con una longitud de 35.64 ml. El segundo tramo: el tramo CD, con una orientacin de SN, formando un ngulo de 270 con el tramo BC; con una longitud de 17.79 ml. El tercer tramo: el tramo recto DE, con una orientacin de W-E, formando un ngulo de 90 con el tramo CD; con una longitud de 11.37 ml.

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rea del terreno: 761.74 m2. Pendiente del terreno: El terreno presenta una pendiente de Este a Oeste de 1% Zonificacin: El terreno se encuentra en Zona institucional Tipo de suelo: El terreno presenta un suelo arcilloso. Estado del predio: En la fecha de la tasacin se encuentra construido Uso actual del predio: Educacin Oportunidad de uso: Por la zona que se ubica el predio puede destinarse con fin Institucional, comercial. Origen del terreno: El terreno anteriormente fue agrcola. Capacidad de dominio: El terreno es de propiedad exclusiva. Carcter de servidumbre: El terreno es independiente y tiene acceso directo a la va pblica por los dos frentes. Infraestructura de servicio urbano que afecten al predio: El terreno, motivo de la tasacin, cuenta con la totalidad de las obras que exige una habilitacin urbana: veredas de concreto, vas asfaltados, red de agua, y alcantarillado, red de energa elctrica y las correspondiente conexiones domiciliarias.

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Caractersticas del Entorno del predio: El predio se encuentra libre sin confinamiento alrededor. Descripcin de la distribucin de la planta: En el primer piso entrando por el frente, a la derecha entrando se encuentra 1 escalera, 1 bao, 2 aulas, 1 sala de computo; a la izquierda entrando se encuentra 1 oficina, 3 salones respectivamente. En el segundo piso subiendo por la escalera, a la derecha entrando se encuentran 3 oficinas, 1 biblioteca virtual, 1 bao; a la izquierda entrando 4 aulas. Descripcin de la edificacin: Cimentacin: la cimentacin aplicada ha sido una zapata con dimensiones de .60x .60 x 1 m, antes de su fabricacin se coloc un solado de 5 centmetros de espesor en toda su superficie de apoyo; sobre el solado se coloc el acero de teniendo su debido tratamiento; colocado el acero se procedi a la colocacin del concreto. El concreto empleado con una resistencia de 210 kg/cm2, y se vibr durante su colocacin y se aplic una pelcula qumica en su curado, finalmente se coloc una capa de pintura asfltica de espesor de 1mm. En todas las superficies laterales. Pintura: Para la superficie de muros, columnas y vigas se utiliz pintura de esmalte sinttico, en el techo se utiliz pintura lavable

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Elementos estructurales: para las columnas se coloc en acero sobre el solado anteriormente mencionado con acero de , despus se procedi al vaciado del concreto con una resistencia de 210 kg/m2 y se utiliz pelcula qumica para su curado. En el caso de las vigas se utiliz el mismo mtodo. Techos y coberturas: en el techo se construy armada en dos direcciones con un espesor de 25 cm, y se utiliz una pelcula qumica para su curado Contra zcalos y revestimientos: los contra zcalos son de marfil y el revestimiento de los muros, columnas, vigas, techos se utiliz tarrajeo frotachado. Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas: las puertas son de madera y las atrs mencionadas son de fierro. Vidrios: vidrios transparentes simples. Cerrajera: todos de acero inoxidable. Antigedad de la construccin: la edificacin tiene una antigedad de 28 aos Estado de conservacin: se encuentra en buen estado. Servidumbre: no existe Inscripcin: El terreno, motivo de la tasacin, se encuentra inscrito en el folio 15 del libro IV de la SUNARP.

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Observaciones: Las medidas con las que se ha elaborado la memoria descriptiva son una reinscripcin en la SUNARP, pues entre las medidas originales que aparecen en la escritura y las obtenidas en el campo existan diferencias que excedan los rangos aceptados por la norma.

FRENTE DE LA FACULTADAD DE ENFERMERIA UNIVERSIDAD SAN LUIS GONZAGA DE ICA

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TASACIN: CLCULO Como se sabe el terreno de la Universidad San Luis Gonzaga de Ica ya se encuentra habilitado por la Municipalidad y el SAT de la Regin Ica por lo tanto ya se tiene un VAU = 58. Y en este caso el terreno de la Facultad

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de Enfermera se encuentra dentro de este por lo tanto tomaremos el VAU correspondiente a VAU = 58. Teniendo como frente inscrito en la misma Universidad se tiene un frente de 47.01 mts. TASANDO EL TERRENO DE FACULTAD DE ENFERMERIA:

Por el Articulo II.C.22 se dice que un lote de terreno urbano que tenga solo un frente a la va pblica, se valuara de la siguiente manera:

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El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor unitario de terreno. El exceso del rea. Si hubiera se multiplica por el 50% del valor del terreno. En caso de ser necesario se aplicara los artculos II.C.28, II.C.29 y II.C.30 del presente reglamento.

LA TASACIN DEL TERRENO

Datos: rea del terreno: 761.74 m2 Permetro: 162.12m VR= s/. 20489* Ha (considerando que es un terreno de primera categora) VP= s/. 58 VTH= Considerando el terreno que se encuentra en la regin Costa VTH= 133.19 Hallamos el Valor de Obras de Habilitacin Urbana VOH = VTH VTR 1 (0.11 +0.27) + (0.13+0.32) = 1.07 Entonces:

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VTH = 133.19 *1.07 = 142.51 VTR = 20489 * Ha Remplazando en la formula tendremos lo siguiente: VOH = 142.51 2.04 = 140.47 Hallando el valor bsico del terreno: VB = CAV (VP VOH) Coeficiente del rea vendible, ya que no se cuenta con la informacin necesaria. Tendremos el valor de la tabla segn reglamento. CAV = 0.50 Remplazando los datos tendremos lo siguiente: VB = 0.50 (58 140.47) = -41.24 Hallando el Valor Bsico por medio de otra formula : Se adoptara el valor bsico como valor del terreno eriazo de primera categora VB = 3 * 2.04 = S/. 6.22*m2 El valor del terreno ser: 6.22 x 761.74 = 4 738.02

VT= 4 738.02 nuevos soles

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TASANDO EL VALOR DE LA EDIFICACION DEL PABELLON DE AULAS DE LA FACULTAD DE ENFERMERIA:

CALCULOS: Formulas empleadas:

PRIMER PISO rea techada:

AT = rea total tragaluz de la escalera

At = 761.74 1.70 (2.52)

At = 757.46 m2

Valor unitario de la edificacin:

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1. Muros y columnas (B) 2. Techos (A) 3. Pisos (E) 4. Puertas y ventanas (F) 5. Revestimientos (F) 6. Baos (F) 7. Instalaciones elctricas y sanitarias (F)

: S/ 250.57 : S/ 236.05 : S/ 49.11 : S/ 40.85 : S/ 48.05 : S/ 9.55 : S/ 25.55 S/ 659.73

Valor similar nuevo:

VSN = 757.46 X 659.73

VSN = S/ 499 719.09

SEGUNDO PISO rea techada:

AT = rea total rea escalera + descanso

At = 761.74 6.30 (4.67)

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At = 732.32 m2

Valor unitario de la edificacin:

1. Muros y columnas (B) 2. Techos (A) 3. Pisos (B) 4. Puertas y ventanas (F) 5. Revestimientos (F) 6. Baos (F) 7. Instalaciones elctricas y sanitarias (F)

: S/ 250.57 : S/ 236.05 : S/ 124.95 : S/ 40.85 : S/ 48.05 : S/ 9.55 : S/ 25.55 S/ 735.57

Valor similar nuevo:

VSN = 732.32 X 735.57

VSN = S/ 538 672.62

SOTANO rea techada:

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At = 6.30 (3.36 + 5.49)

At = 55.76 m2

Valor unitario de la edificacin:

1. Muros y columnas (B) 2. Techos (A) 3. Pisos (E) 4. Puertas y ventanas (F) 5. Revestimientos (F) 6. Baos (i) 7. Instalaciones elctricas y sanitarias (h)

: S/ 250.57 : S/ 236.05 : S/ 124.95 : S/ 40.85 : S/ 48.05 : S/ 0 : S/ 0 S/ 624.63

Valor similar nuevo:

VSN = 624.63 X 55.76

VSN = S/ 34 829.37

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La sumatoria de las tres edificaciones

DEPRECIACION TOTAL:

%: Se utiliza la TABLA N 02 y se identifica el estado en que se encuentra para esta edificacin decimos que se encuentra en buenas condiciones.

X = 17.8

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VALOR DE LA EDIFICACION:

VE = S VE = S/. 88 2187.73

El valor total del terreno ser:

Vt = 882 187.73 + 4738.02

Vtotal= S/. 886 925.75 nuevos soles

Valor comercial = 900 000.00 nuevos soles