Como evaluar una propiedad sustentable (LEED) desde el punto de vista financiero:

nota preparada para la Argentina Green Building Council

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Idea General:

Cuando estén bien diseñadas, las propiedades sustentables usan menos energía, menos agua y requieren
menos gastos de manteniminentos que las propiedades convencionales de similares tamaños y
funciones. Tenemos que ofrecer datos que apoyan esta tesis.

Edificio convencional

Expensas

Edificio LEED

Tiempo

Para desarrollar esta idea de manera más formal, usamos el edificio convencional como la base y
comparamos las características del edificio LEED con la base.
Dos Conceptos Básicos:

El factor de descuento:

se puede determinar el factor de descuento r mediante el CAPM (Capital Asset Pricing Model):

r=rf+Bi (Mrh-rf)+ SCM-Mrh+SCR (1)

donde rf es la tasa de interés sin riesgo

B representa la beta o covariancia del sector donde pertenece la empresa
Mrh representa el retorno de inversiones ofrecido por la S&P 500 durante el periodo relevante
SCM representa el retorno de inversiones logrado por las empresas pequeñas
SCR representa el riesgo específico de la empresa

La importancia del factor de descuento consiste en el hecho que este es una medida concreta y
quantitativa del costo de oportunidad del dinero

El Valor Presente Neto:

Una vez hemos calculado el factor de descuento, aplicamos este a determinar el valor presente neto
(NPV) del proyecto:

FV t
n
−FV o
NPV = (2)
∑ 1r  t

t =1

El NPV es la herramienta más usada para determinar la factibilidad de proyectos. Para que una
inversión valga la pena, el NPV tiene que ser positivo. Su popularidad es debido a que el NPV
representa el valor monetario del tiempo. En cuando a las inversiones, el tiempo es dinero. El NPV nos
permite quantificar esta idea.
Es evidente que a medida que el factor de descuento incrementa, el valor presente neto disminuye,
ceteris paribus.

Basada en este formulario, el NPV de un proyecto sustentable es

FV tg
NPVg= n
−FV og (3)
∑ 1r g  t

t =1

Un importante desafío de desarrollo sustentable consiste en minimizar o más bien eliminar totalmente
el llamado “Green Premium”, o sea, el costo adicional que supuestamente uno puede llegar a incurrir
como consecuencia de incorporar elementos sustentables.

Esto se logra a través de un riguroso enfoque en el control sobre el presupuesto del proyecto,
asegurandose de que el project team estén muy conscientes de lo que cuestan las medidas que van a
implementar desde el principio y no sobrepasar el límite presupuestal predesignada.

Es esencial es la incorporación de un estimador de costos al equipo desde el comienzo del proceso de

diseño y planificación. Esto permite maximizar la efectividad el proceso de Value Engineering.

El objetivo de No Green Premium significa Fvgo=FVo (4)

FV tg
n
−FV o
O sea que, NPVg= (5)
∑ 1r g  t

t =1

Con un periodo de amortización de 5 años t=5, la diferencia en NPV entre el diseño verde y el diseño
base es simplemente:
 FV tg FV t
∣NPV g −NPV ∣=
∣ 5

∑ 1r g t ∑ 1r t
t=1
− 5

t=1
∣ (6)

Además, cada año el diseño sustentable propuesto permite que la propiedad ahorre:

FV tg FV t
∣
1r g  t
−
1r t ∣ (7)

En conjunto, (6) y (7) forman el macro dentro del cual analizamos los méritos de propuestas de
desarrollos sustentables.

Tenemos razones para creer que: r g ≤r (8)

ya que los proyectos sustentables son favorecidos por los inversores por varias razones, incluye el
beneficio de reputación y relación pública; políticas govermentales que favorecen a los desarrollos
sustentables; políticas govermentales que imponen un costo a la emisión de carbonatos (e.g. Cap and
Trade).
Además, ser LEED certified ayude a las propiedades distinguirse de la competencia en un mercado
altamente competitivo y fragmentado. Esto especialmente beneficioso para los
departamentos/condominios y las propiedades hoteleras.

A base de (8), obtenemos la siguiente desiqualdad:

FV tg −FV t
NPV g− NPV ≥ 5
(9)
∑ 1r g t
t=1
Un Ejemplo:
Supone que un edificio, a través de las medidas de desarrollos sustentables implementadas, logra
reducir su costo operativo por un 5% per annum, esto se refleja en un incremento correspondiente de
5% en el ingreso neto de la propiedad, ceteris paribus.

o sea FV tg =1.05FV t

5 5
entonces ∑ FV tg−FV t =∑ 1.05FV t −FV t =.05 FV t
t =1 t=1

Obviamente, para lograr todo esto, es indispensable que la igualdad (4) se cumpla.

Es fácil de calcular el valor interno de retorno de las inversiones (IRR) a base de estos datos.

FV tg
n
=FV o (10)
∑ 1r g  t

t =1

Sabiendos que FV tg =1.05FV t , podemos resolver por el valor de rg, que es el interés compuesto
equivalente para este proyecto sustentable.

Precaución:
Al final del día, el proyecto tiene que viable y bien planificado en el primer lugar. La incorporación de
elementos sustentables por sí mismo no convertirá un proyecto mal ejecutado en un proyecto bueno.
Métodos de desarrollo sustentable, tal como lo exigido por la norma LEED, pueden bonificar un
proyecto promisorio, mejorando su desempeño y ahorrando costos operativos. No obstante, estas
mejoras están predicados en otros factores relevantes en el proceso de diseño y arquiterctura, ingeniería
y construcción.