Plano de Urbanização de ZEIS

PROJETO NOVA LUZ
SÃO PAULO, BRASIL
Plano de urbanização de ZEIS (PUZEIS)

Subproduto 5.2: PUZEIS
Julho/2011
RESUMO - Abstract
. CONSÓRCIO NOVA LUZ. 6XESURGXWR3ODQRGH8UEDQL]DomRGH=(,6


O presente Relatório contém a proposta do Plano de Urbanização das
duas Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), localizadas na região
denominada Nova Luz. As propostas nele contidas buscam atender aos
requisitos da Etapa 5 do Termo de Referência para a elaboração de Projeto
Urbanístico Específico e Plano de Urbanização de ZEIS da referida área e
resultam das anteriores etapas elaboradas e das principais críticas e sugestões
resultantes do processo de discussão com a sociedade e com os diversos
órgãos da administração pública estadual e municipal de São Paulo, realizadas
na etapa 3 dos trabalhos.
O documento está estruturado em três partes, apresentando

Diagnóstico, Diretrizes e Plano de Urbanização de ZEIS, que visa apresentar
soluções urbanísticas definindo as intervenções a serem realizadas através da
concessão urbanística. Dessa forma são apresentadas as propostas
relacionadas à implantação de empreendimentos de Habitação de Interesse
Social e Habitação de Mercado Popular no perímetro ZEIS, com indicação e
quantificação desses imóveis, especificando parâmetros urbanísticos
aplicados.
O Relatório em questão visa atender as exigências contidas no Termo

de Referência do Edital 001/2009 (Prefeitura de São Paulo) e aos
compromissos do Processo Administrativo: 2009-0.209.264-9 e Contrato
02/2010/SMDU que regem a relação entre a administração municipal e o
Consórcio Nova Luz, que por sua vez tem como objetivo a elaboração de
projeto urbanístico específico e estudos ambientais e econômicos necessários
à viabilização da Concessão Urbanística na área.


SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO 11
2. CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA 14
2.1 DELIMITAÇÃO DO POLÍGONO DO PUZEIS 16
2.2 CARACTERÍZAÇÃO DA POPULAÇÃO RESIDENTE 19
2.3 HABITAÇÃO EM EDIFICIOS EXISTENTES 25
3. PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS 29
3.1 IMÓVEIS A MANTER E A RENOVAR 31
3.2 DIRETRIZES DO PROJETO URBANÍSTICO ESPECIFICO 38

QUE ORIENTAM O PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS
3.3 DIRETIZES DO PLANO D E URBANIZAÇÃO DE ZEIS 41
3.4 ZEIS IMPULSIONADORA DO PROJETO NOVA LUZ 44
3.5 IDENTIFICAÇÃO DAS ÁRES DESTINADAS A 48

EMPREENDIENTOS ZEIS
3.6 IDENTIFICAÇÃO DA POPULAÇÃO MORADORA DOS EHIS 78
3.7 ESPAÇOS NÃO RESIDENCIAS 91
3.8 IDENTIFICAÇÃO DOS IMOVEIS DE INTERESSE DE 99

PRESERVAÇÃO A RESTAURAR E/OU RECUPERAR
3.9 POSSIVEIS SOLUÇÕES DE IMPLANTAÇÃO DE TIPOLOGIAS 101

CONSTRUTIVAS
3.10 INSTRUMENTOS DE ATUAÇÃO DIFERENCIADA EM 108

IMOVEIS EXISTENTES
3.11 EQUIPAMENTOS PÚBLICOS 110

3.12 PARAMETROS URBANISTICOS ADOTADOS 128
3.13 PROMOÇÃO DA INSERÇÃO SOCIOECONOMICA 130
3.14 MODELO DE GESTÃO DO PUZEIS 139
4. ETAPAS DE EXECUÇÃO E PRIORIDADE DE IMPLANTAÇÃO DOS 141

EHIS
5. SINOPSE DO PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS 146
5.1 ASPECTO QUANTITATIVO 149
5.2 ASPECTO QUALITATIVO 155
5.3 TABELAS COM OS PRINCIPAIS NÚMEROS 157
6. REFERÊNCIAS 159
7. SIGLAS 165

LISTA DE PEÇAS GRÁFICAS
Tabelas
1 – Superfície das Zonas Especiais de Interesse Social da Nova Luz

2 – População atual da Nova Luz (estimada) por grupo de idade
3 – Imóveis da ZEIS 3 C016 a renovar e a reabilitar
4 – Empreendimentos Habitacionais de interesse social da ZEIS 3 C016
5 – Equipamentos públicos localizados na ZEIS 3 C016
6 – Empreendimentos não ZEIS (localizados nas quadras parcialmente
ZEIS)
7 – HIS e HMP propostas na ZEIS 3 C016
8 – Empreendimentos habitacionais não ZEIS (localizados nas quadras
parcialmente ZEIS)
9 – Empreendimentos não habitacionais não ZEIS (localizados nas
quadras parcialmente ZEIS)
10 – Resumo das superfícies do modelo urbano proposto para a ZEIS 3
C 016
11 – Idade de construção dos imóveis habitacionais a manter
12 – Estado de conservação dos imóveis habitacionais a manter
13 – Frequência tipológica dos edifícios a renovar
14 – Definição das unidades habitacionais em edifícios a manter e
população moradora estimada
15 – Usos não residenciais na ZEIS 3 C016
16 – Áreas livres na ZEIS 3 C016
17 – Principais parâmetros urbanísticos resultantes do desenho urbano
da ZEIS 3 C016
18 – População a deslocar por quadra
Figuras
1 – Zonas Especiais de Interesse Social na Nova Luz

2 – Edifícios residenciais na Nova Luz
3 – Idade dos edifícios residenciais na Nova Luz
4 – Estado de conservação dos edifícios residenciais na Nova Luz
5 – Imóveis a reabilitar e a renovar nas ZEIS da Nova Luz
6 – Imóveis a renovar na ZEIS da Nova Luz
7 – Imóveis a manter segundo o critério 1: tombados e/ou em processo
de tombamento
8 – Imóveis a manter segundo o critério 2: área construída maior que
2.000 m² ou coeficiente de aproveitamento maior que 4
9 – Imóveis a manter segundo o critério 3: edifícios residenciais com 20
ou mais unidades habitacionais
10 – Imóveis a manter segundo o critério 4: imóveis com coeficiente
menor ou igual a 4, porém com características arquitetônicas
singulares
11 – Diretrizes do Projeto Urbanístico Específico
12 – Proposta de empreendimentos nas quadras da ZEIS 3 C016
13 – Modelo urbano quadra 59

22 – Perspectiva geral do modelo urbano proposto
23 – Hipótese de empreendimentos das quadras ZEIS 3 C016
24 – Quantidade de UH por tipologia em relação a faixa de renda e o
perfil familiar
25 – Quantidade de unidades habitacionais por tipologia
26 – Deslocamento de moradores por quadra
27 – Renovação de unidades habitacionais por quadra
28 – Edifícios residenciais a manter nas ZEIS e na Nova Luz
29 – Usos não residenciais na quadra 67
30 – Usos não residenciais na quadra 75
31 – Rede de espaços livres públicos e privados
32 – Praça Triunfo, quadra 75
33 – Imóveis a preservar além do tombamento
34 – Composição familiar e tipo de unidade habitacional
35 – Hipótese de dimensionamento mínimo de compartimentos
36 – Possíveis soluções de tipologia residencial
37 – Esquema do programa arquitetônico para Creche I, II e III
38 – Esquema de fluxos para creches
39 – Esquema de fluxos para Escola de Ensino Fundamental
40 – Esquema do programa arquitetônico para Escola de Ensino
Fundamental
41 – Proposta de implantação do Centro Integrado de Promoção
Humana (Quadra 75)
42 – Esquema de fluxos para Unidade Básica de Saúde
Quadros
1 – Diretrizes gerais do Plano de Urbanização de ZEIS Nova Luz

2 – Grau de complexidade para a intervenção do edifício e/ou unidade
habitacional existente
3 – Parâmetros especiais para intervenção em cortiços
4 – Distribuição das turmas por faixa etária
5 – Distribuição de aluno/professor segundo faixa etária em creches
6 – Simulação do n° de salas segundo distribuição de aluno/professor
em creches
7 – Resumo do programa arquitetônico de creche
8 – Resumo do programa arquitetônico de EMEI
9 – Distribuição de aluno/professor segundo faixa etária em escola de
ensino fundamental
10 – Simulação do n° de salas segundo distribuição de aluno/professor
escola de ensino fundamental
11 – Resumo do programa arquitetônico de escola de ensino
fundamental

12 – Resumo do programa arquitetônico do Centro Integrado de
Promoção Humana
13 – Atividades e ações previstas para o Centro Integrado de Promoção
Humana
14 – Resumo do programa arquitetônico do CRAS
15 – Resumo do programa arquitetônico da Unidade Básica de Saúde
16 – Dimensão socioeconômica do projeto Nova Luz
17 – Formação profissional e empregabilidade
18 – Espaços da cidadania
19 – Centro Integrado de Promoção Humana
20 – Escola de Ensino Fundamental de tempo integral
Gráficos
1 – Índice de escolaridade
2 – Faixa de renda da atual população moradora da Nova Luz
3 – Utilização de equipamentos culturais nos últimos seis meses
anteriores a pesquisa (%)
4 – Número de pavimentos dos edifícios residenciais na Nova Luz
5 – Frequência tipológica dos edifícios residenciais ZEIS
6 – Idade de construção dos imóveis habitacionais a manter
7 – Estado de conservação dos imóveis habitacionais a manter
Esquemas
1 – UHs futuras da Nova Luz

2 – População futura da Nova Luz
Mapas
5.2.1 – Equipamentos de Educação

5.2.2 – Equipamentos de Saúde
5.2.3 – Equipamentos de Assistência Social
5.2.4 – Distribuição dos equipamentos: existentes e propostos
5.2.5 – Localização dos equipamentos nos quadras 67 e 75
Anexos
1 – Memória de cálculo do modelo urbano, por quadra

2 – Imóveis habitacionais existentes na Nova Luz
3 – Imóveis habitacionais existentes nas ZEIS da Nova Luz
4 – Faseamento da implantação dos EHIS do PUZEIS
5 – Faseamento do deslocamento


INTRODUÇÃO



A Zona Especial de Interesse Social - ZEIS 3, tal como a define o inciso

III do artigo 171 da Lei nº 13.430 (13/09/2002) consiste em uma área com
predominância de terrenos ou edificações subutilizadas, situada em área
dotada de infraestrutura, serviços urbanos e oferta de empregos ou que esteja
recebendo investimentos dessa natureza, onde haja interesse público na
promoção e manutenção de HIS e HMP e na melhoria das condições
habitacionais da população moradora, que incluam oferta de equipamentos
sociais e culturais, de espaços públicos, e implantação de comércio e serviço
de caráter local.
Estão localizados no perímetro da Nova Luz a ZEIS-3 C015 e a ZEIS-3

C016, cujos perímetros de abrangência estão descritos no QUADRO – 04C –
Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS – Perímetros, do Livro IX – Plano
Regional Estratégico da Subprefeitura SÉ – PRE – SÉ, Anexo à Lei nº 13.885
(25/08/2004), que dispõe sobre o zoneamento municipal.
O Plano de Urbanização das ZEIS (PUZEIS), ora apresentado, observa

as disposições legais incidentes 1 e se elabora em conformidade com as
propostas do Projeto Urbanístico Específico (PUE) e adequado quanto às
viabilidades econômica e ambiental para o conjunto de intervenções propostas
para a área.
A proposta apresentada contém a definição das áreas de habitação de

interesse social, as áreas não residenciais, a rede de espaços públicos, as
propostas de inserção socioeconômica da população, os mecanismos de
acesso e de permanência desta população na área e o modelo de gestão,
diretamente relacionados ao proposto pelo PUE, alinhando padrões e tipologias
e integrando o polígono da ZEIS à região da Luz e seu entorno imediato.
A leitura e o conhecimento do território resultante da análise propositiva;

o conhecimento do morador atual2, que orienta o perfil dos novos moradores; o
conhecimento das regras que configuram o espaço (normativas diversas e
projetos); as lições apreendidas das diversas experiências locais, nacionais e
internacionais; e as sugestões formuladas pela sociedade e representantes de
órgãos da administração municipal e estadual, a partir das propostas
preliminares do Plano de Urbanização de ZEIS (etapa 3), emprestaram seu
fundamental apoio para a elaboração da proposta que ora se apresenta: o
território, as pessoas que o habitam, a sociedade de um modo geral, os
técnicos dos distintos órgãos públicos municipais e/ou estaduais e as lições
apreendidas orientam a intervenção proposta.
O presente documento contém as peças escritas e gráficas que ilustram

a proposta e complementam as informações necessárias.

1
O diagnóstico, as diretrizes e as propostas contidas na versão preliminar do PUZEIS foram ajustadas a
partir das principais sugestões resultantes do processo de discussão com a sociedade e com os diversos
órgãos da administração pública estadual e municipal de São Paulo, realizadas na etapa 3 dos trabalhos.
2
Pesquisas quantitativa e qualitativa realizadas em dois momentos: Arrolamento (agosto 2010) e
Cadastro de Moradores e de Atividades Econômicas (abril 2011).

CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA



2.1 DELIMITAÇÃO DO POLÍGONO DO PUZEIS
O Plano de Urbanização da Zona Especial de Interesse Social (ZEIS 3

C016) compreende um polígono de onze quadras distribuídas entre as ruas
Andradas e Triunfo, delimitadas pelas avenidas Duque de Caxias e Ipiranga e
entrecortadas pelas ruas General Osório, dos Gusmões, Vitória, Aurora e
Timbiras, na região conhecida como Nova Luz3, contendo, aproximadamente,
10 hectares de superfície.
A ZEIS 3 C016 contém 221 imóveis distribuídos nas onze quadras,

sendo cinco totalmente inseridas na ZEIS (67, 75, 76, 83 e 90) e seis
parcialmente inseridas na ZEIS (59, 66, 74, 82, 89 e 94). Importante ressaltar
que a Nova Luz contém ainda a ZEIS 3 C015, configurada por apenas um
imóvel, localizado na quadra 61 4 e que o Plano de Urbanização da Zona
Especial de Interesse Social contempla o polígono da ZEIS 3 C016. O imóvel
da ZEIS 3 C015 atualmente habitado por 87 pessoas, distribuídas em 55
unidades habitacionais poderá ser objeto de projeto de recuperação ou de
melhoria de suas condições físicas à critério de seus proprietários e/ou
inquilinos.
Os imóveis localizados nas ZEIS da Nova Luz correspondem a 67,7%

dos imóveis distribuídos nas doze quadras que contam com um total de 328
unidades.
A característica da distribuição dos imóveis na ZEIS 3 C016 – quadras

parcialmente ZEIS - e a necessária articulação entre o PUZEIS e PUE levaram
a que fossem consideradas as onze quadras, integralmente, como objeto de
análise e projeto.
SINOPSE DO ITEM
Zonas Especiais de Interesse Social
Número de quadras da ZEIS 3 C015: 1
Número de quadras da ZEIS 3 C016: 11
Número de quadras totalmente ZEIS: 5
Número de quadras parcialmente ZEIS: 7
Número de imóveis da ZEIS 3 C015: 1
Número de imóveis da ZEIS 3 C016: 221
Total de imóveis ZEIS: 222
Total de imóveis das 12 quadras: 328 (sendo 145 distribuídos nas quadras
totalmente ZEIS, 77 nas parcialmente ZEIS e 106 não ZEIS)
A figura 1, a seguir, retrata a localização das ZEIS na Nova Luz e as

quadras consideradas no Plano de Urbanização de ZEIS, ora apresentado.

3
As onze quadras estão situadas no Setor 008 e têm como referências cadastrais 59, 66, 67, 74, 75, 76,
82, 83, 89, 90 e 94.
4
A quadra 61 está delimitada pela Alameda Barão de Limeira, avenida São João e rua General Osório.

Figura 1 – Zonas Especiais de Interesse Social na Nova Luz
Legenda
Perímetro ZEIS 3 C015 e ZEIS 3 C016

Polígono do PUZEIS
QUADRAS 59 61 66 67 74 75 76 82 83 89 90 94 TOTAL
TOTAL
11 1 12 47 18 39 30 16 27 13 2 6 222
LOTES
Sendo 221 lotes na ZEIS 3 C016 e 1 lote na ZEIS C015 (Q61)

Fonte: quadro 04C do Livro IX Anexo a Lei n° 13.885/04 do Plano regional da Subprefeitura da Sé.
Obs: Na quadra 90 os imóveis demolidos deram origem ao terreno onde está sendo erguido o Centro
Paula Souza / ETEC.
As superfícies de terreno e de construção dos imóveis localizados nas

Zonas Especiais de Interesse Social estão representadas na tabela 1 a seguir:

Tabela 1 – Superfície das Zonas Especiais de Interesse Social da Nova
Luz
Superfície (m²)
Quadra Terreno (m²) Construção (m²)
12 quadras ZEIS 12 quadras ZEIS
59 9.001 3.118 36.847 9.330
61 10.089 234 59.223 860
66 7.549 3.162 25.946 9.869
67 9.079 9.079 12.986 12.986
74 7.510 5.276 29.104 20.993
75 8.866 8.866 21.118 21.118
76 6.461 6.461 14.036 14.036
82 9.475 6.585 20.931 13.804
83 9.538 9.538 15.931 15.931
89 7.447 3.581 21.412 11.080
90 6.881 6.881 2.280 2.280
94 7.218 1.352 42.238 3.890
Total 99.115 64.133 302.052 136.177
Fonte: EMURB. Subsídios para o Projeto Urbanístico. São Paulo, 2006 a 2009.
Legenda
Quadra parcialmente ZEIS

Quadra totalmente ZEIS
Como observado na tabela acima, os 106 imóveis localizados nas

quadras 59, 61, 66, 74, 82, 89 e 94, porém fora do perímetro das ZEIS,
totalizam 34.982 m² de terreno e 165.875 m² de área construída.
SINOPSE DO ITEM
Superfícies das ZEIS
Área dos terrenos dos imóveis das 12 quadras: 99.115 m²
Área dos terrenos dos imóveis das ZEIS: 64.133 m²
Área de construção dos imóveis das 12 quadras: 302.052 m²
Área de construção dos imóveis das ZEIS: 136.177 m²

2.2 CARACTERIZAÇÃO DA POPULAÇÃO RESIDENTE
O item aborda um dos temas mais importantes do PUZEIS: identificar a

atual população moradora quanto as suas características socioeconômica e
composição familiar constitui um importante insumo para a compreensão dos
moradores atuais que passarão a habitar as novas unidades de HIS e HMP,
bem como estimar e projetar aqueles novos moradores que com similares
características serão atraídos a fixar residência na ZEIS Nova Luz. É este
estudo que permite aproximar o PUZEIS daquele que será o usuário das novas
unidades habitacionais e para os quais serão dimensionados os equipamentos
complementares a habitação5.
a) Composição da população
Os dados do Censo 2000, ponderados pela Fundação Seade (2009),

mostram uma população residente na área de Santa Ifigênia de 14.279
habitantes e de 89.921 habitantes em toda a Subprefeitura Sé.
Considerando que a área de ponderação da Santa Ifigênia é maior do

que o perímetro da Nova Luz foi realizado, para fins de cálculo de população,
um procedimento no banco de dados geográfico de extração da população
considerando somente os setores censitários que se encontravam dentro do
polígono da Nova Luz. A partir desse procedimento, chegou-se a uma
população de 11.679 pessoas distribuídas em 7.131 domicílios, chegando-se a
uma média de 1,6 pessoas por domicílio, caso todos os domicílios existentes
estivessem ocupados. Média bastante inferior a 2,6 habitantes por domicílio,
indicada no Censo 2000 para a área, assim mesmo já inferior à média da
cidade de São Paulo, que é de 3,1 pessoas por domicílio.
A diferença entre a média obtida pela distribuição da população total no

conjunto dos domicílios existentes e a média apontada pelo Censo 2000 indica
a existência de um estoque ocioso, ou seja, nem todos os domicílios existentes
estão ocupados. A participação de adultos com mais de 40 anos é o que
caracteriza a população residente no perímetro de Santa Ifigênia, diferenciando
a região do conjunto da cidade de São Paulo.
Os domicílios em Santa Ifigênia são, em geral, menores do que a média

paulistana: nesta região, há 3,9 cômodos por domicílio contra 5,5 na média da
cidade. O Cadastro revelou uma mudança significativa no número de cômodos
por domicílio em relação aos dados fornecidos pelo Censo 2000: 54% da
população entrevistada reside em domicílios com 1 e 2 cômodos. Ainda
segundo a mesma pesquisa, a maioria dos domicílios é composta por 1 e 2
pessoas (56%), embora a média observada é igual a 3 pessoas por domicílio,
contra 3,1 apontado pelo Censo 2000.

ϱ
Cadastro de Moradores e de Atividades Econômicas desenvolvido pelo Consórcio Nova Luz em abril de
2011, doravante denominado por Cadastro.

O Arrolamento contribui para a compreensão da realidade da área
quando demonstra que a maioria dos domicílios se caracteriza por habitações
unifamiliares, ou seja, 91% dos domicílios são habitados por 1 única família
(apenas 9% têm mais de 1 família) 6 , dados que não diferem da média de
ocupação de domicílios da cidade de São Paulo.
Pela informação do Censo 2000, 47% do número de famílias de Santa

Ifigênia habitavam em imóvel alugado, enquanto a média de São Paulo, na
mesma situação, era de apenas 21%. Segundo o Cadastro, levando-se em
conta a área do projeto, este percentual fica atualmente em torno de 49,5%7. É
importante considerar que esse percentual é a clientela imediatamente
interessada em adquirir imóveis colocados à venda no perímetro do plano e no
âmbito das unidades HIS e HMP das ZEIS.
Ainda na caracterização social da população, é importante ressaltar que

segundo o Cadastro 9% dos domicílios têm morador que estão inscritos ou já
foram beneficiados por programas habitacionais governamentais. Outro dado
importante a ser considerado nesse perfil é que a maioria dos moradores (62%)
tem uma escolaridade média8 e trabalha na própria região central.
b) População e distribuição etária
A estimativa da atual população moradora por faixa etária e a projeção

da futura população moradora nas ZEIS Nova Luz tomou como referência, num
primeiro momento, a distribuição da população da Subprefeitura Sé, cujos
distritos de Santa Ifigênia e República apresentam o mesmo percentual por
grupo de idade faixa etária.
Entretanto, os estudos e as propostas do PUZEIS tomam em

consideração os novos percentuais contidos no Cadastro, conforme os
números por grupo de idade apresentados na tabela 2.

ϲ
Tendência que se confirma no Cadastro quando este valor sobe para 98%.
7
Segundo informação do Arrolamento o valor médio do aluguel é de 566 reais muito próximo do obtido
pelo Cadastro igual a 553,15 reais.
8
Define-se como escolaridade média as pessoas que concluíram ou estão cursando o Ginásio ou o
Ensino Médio ou ingressaram no curso Superior, mesmo que não o tenham concluído.

Tabela 2 – População atual da Nova Luz (estimada) por grupo de idade
População da Nova Luz por faixa etária (Cadastro)
Idade (anos) % Total
0a4 6,9 806
5a9 5,7 665
10 a 14 5,58 652
15 a 19 6,28 733
20 a 24 11,47 1340
25 a 29 12,20 1425
30 a 34 10,18 1189
35 a 39 8,44 986
40 a 44 7,1 829
45 a 49 6,30 736
50 a 54 5,39 629
55 a 59 4,66 544
60 a 64 2,71 317
65 a 69 2,78 325
70 a 74 1,83 214
Mais de 75 2,48 289
Total 100 11.679

Fonte: Censo 2000, Arrolamento e Cadastro abril 2011
Legenda
Maioria da população por faixa etária
c) Escolaridade da população
Pelo Cadastro realizado, 33,5% da população entrevistada (3.912

pessoas) têm o Ensino Médio completo e Superior incompleto, taxa
seguramente superior à média da cidade de São Paulo. Isto talvez seja
resultado da faixa etária elevada residente na região. O Ensino Fundamental I
completo e Fundamental II incompleto foi concluído por 17% dos residentes
(1.985). Já os habitantes com Ensino Fundamental I incompleto, que podem
ser considerados analfabetos ou analfabetos funcionais, representam, segundo
a amostra, 21,1% do universo pesquisado (2.464). É importante destacar o
percentual significativo de habitantes que têm o nível superior completo 10,3%
(1.203), uma taxa também alta, comparando-se com a cidade de São Paulo e o
Sudeste do país.

Gráfico 1 – Índice de escolaridade9
ŶƐŝŶŽ&ƵŶĚĂŵĞŶƚĂů/
ŝŶĐŽŵƉůĞƚŽ
ϭϬ͕ϯй
Ϯϭ͕ϭй ŶƐŝŶŽ&ƵŶĚĂŵĞŶƚĂů/
ĐŽŵƉůĞƚŽͬ&ƵŶĚĂŵĞŶƚĂů//
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Com exceção do índice de população com Fundamental I incompleto, os

dados da distribuição da escolaridade na população indicam uma base de
formação bastante razoável, precisando de um reforço de profissionalização
para se atingir um patamar mais elevado de disputa pelo mercado de trabalho.
d) Faixa de renda da população
Os dados tabulados a partir do Censo apontam que o rendimento médio

das famílias era de 1,6 mil reais em 2000, o que corresponde a 75% do
rendimento das famílias paulistanas. De acordo com o Cadastro, atualmente,
44,39% das famílias recebem entre 0 e 3 salários mínimos, o que representa o
estrato mais expressivo na aferição de renda. O segundo maior percentual,
36,99%, situa-se entre 3 e 6 salários mínimos; o terceiro grupo, 15,14%, tem
uma renda entre 6 e 12 salários mínimos e o quarto grupo em percentual,
3,48%, é o que recebe mais de 12 salários mínimos (sendo 1,93% os que
recebem entre 12 e 16 SM e 1,55% para os que recebem mais de 16 SM).
Aplicando-se estes valores ao total de 4.492 famílias estimadas na área

(11.679 dividido por 2,6 pessoas por domicílio) tem-se que 1.993 famílias têm
rendimento entre 0 e 3 SM, 1.662 recebem mais de 3 até 6 SM, 680 recebem
entre mais de 6 e até 12 SM e apenas 157 famílias têm renda maior que 12
SM.

ϵ
Cadastro. Abril, 2011.

Gráfico 2 – Faixa de renda da atual população moradora da Nova Luz
Até R$ 1.635 (3 SM) 44,39
De R$ 1.635,00 a R$ 3.270,00 (3 a 6 SM) 36,99
De R$ 3.270,00 a R$ 6.540,00 (6 a 12 SM) 15,14
De R$ 6.540,00 a R$ 8.720,00 (12 a 16 SM) 1,93
> R$ 8.720,00 (maior 16 SM) 1,55
Fonte: Cadastro realizado pelo Consórcio Nova Luz. Abril 2011.
e) Percepção da população
Muito importante para projetar a nova realidade no perímetro do projeto

é perceber o sentimento da população em relação às suas condições de
habitabilidade e vivência sócio-cultural no bairro.
Pelo Arrolamento, constata-se que 61% estão satisfeitos com o bairro e

70% com o domicílio em que residem; no entanto, também são consideráveis
as críticas feitas sobre as condições de vida da região, destacando-se a
questão da segurança pública, a questão da limpeza urbana e a carência de
áreas verdes, de lazer e equipamentos públicos de saúde e educação. A
população entrevistada, cita, ainda, com muita ênfase, a proliferação de
vetores transmissíveis de doenças, como baratas e ratos.
Em relação ao tecido social da região, o destaque é para a questão dos

usuários e o tráfico de drogas, os moradores de rua e a deterioração dos
imóveis abandonados. Entre as qualidades ressaltadas da região destacam-se
o comércio disponível, os serviços próximos à moradia e a disponibilidade do
transporte público. É importante ressaltar nesta percepção dos moradores que,
embora a maioria esteja satisfeita e não deseje mudar, um percentual de 20%,
que não é pouco, declara o desejo de sair do Centro.
Ainda sobre o grau de sociabilidade, é significativo o percentual dos

entrevistados através do Arrolamento que afirma ter frequentado os grandes
equipamentos culturais e turísticos existentes no entorno do Projeto Nova Luz:
nos últimos 6 meses, 25% dizem ter frequentado a Pinacoteca, 19% estiveram

no Museu da Língua Portuguesa e 16% na Sala São Paulo. Sem dúvida, são
percentuais expressivos e não muito diferente da média da cidade de São
Paulo. Isto implica que os equipamentos mencionados poderão servir de
âncoras para projetos contínuos que atraiam, de forma organizada, a
população local.
Gráfico 3 – Utilização de equipamentos culturais nos últimos seis meses

anteriores a pesquisa (%)
Sala São Paulo 16
Museu da Língua Portuguesa 19
Pinacoteca 25
SINOPSE DO ITEM
Características sociais da população (2009, Arrolamento e Cadastro)
População Subprefeitura Sé: 89.921 habitantes
População Santa Ifigênia: 14.279 habitantes
População estimada Nova Luz: 11.679 habitantes
População com mais de 10 anos de moradia na área: 31%
Média de cômodos por UH: 3
Habitação unifamilliar: 91%
Imóveis alugados: 49,5%
Maioria da população tem entre 20 e 39 anos de idade: 42,29%
População com Ensino Primário incompleto: 21,1%
População com Ensino Fundamental completo e Médio incompleto: 18,1%
População com Ensino Médio completo e Superior incompleto: 33,5%
População com Ensino Superior completo: 10,3%
População com renda entre 0 – 3 SM: 44,39%
População com renda >3 – 6 SM: 36,99%
População com renda >6 – 12 SM: 15,14%
População com renda >12 SM: 3,48%


2.3 HABITAÇÃO EM EDIFÍCIOS EXISTENTES
No perímetro da Nova Luz foram identificados 187 imóveis 10 com

moradores em uma ou mais de suas unidades habitacionaisϭϭ, dos quais 28
estão localizados no polígono das ZEIS 3 – C015 e 016 12 . Estes edifícios
contém 7.131 unidades habitacionais, sendo 583 distribuídas nas ZEIS.
A figura a seguir retrata a distribuição dos edifícios residenciais na Nova

Luz, destacando-se que apenas nas quadras 69, 77, 84, 90 e 95 não consta
algum edifício residencial.
Figura 2 – Edifícios residenciais na Nova Luz
Legenda

Edifício residencial Edifício residencial irregular/ocupação

10
Arrolamento (agosto de 2010), visitas técnicas (notadamente as de 12 de outubro e 17 de novembro de
2010). Esta última com a participação de integrantes da equipe de pesquisadores do arrolamento.
11
Foram identificados, também, 1 imóvel habitacional sendo construído pela Coopamare (rua Vitória,
100/106) com 27 unidades habitacionais e destinadas às famílias de catadores de papel, 2 projetos
habitacionais da CDHU (rua dos Gusmões, 195/199 e 222 a 248, respectivamente, com 57 e 54 unidades
habitacionais.
12
Inclusive o imóvel habitacional sendo construído pela Coopamare e os 2 projetos habitacionais da
CDHU, distribuídos em todas as quadras das ZEIS, exceto na quadra 90 onde está sendo construído o
Centro Paula Souza/Escola Técnica Nova Luz

Os edifícios residenciais da Nova Luz foram construídos, em sua grande
maioria, na primeira metade do século XX, conforme se observa na figura a
seguir:
Figura 3 – Idade dos edifícios residenciais na Nova Luz
Legenda

Habitação (anos 10)

Os edifícios residenciais da Nova Luz apresentam, em sua grande
maioria, um estado de conservação regular, conforme se observa na figura a
seguir:
Figura 4 – Estado de conservação dos edifícios residenciais na Nova

Luz
Legenda

Bom
Regular
Ruim
Os edifícios residenciais da Nova Luz apresentam uma particular

singularidade quanto ao número de pavimentos: a grande maioria tem até 13

pavimentos em toda a área
á e entre 1 e 3 pavimentos no polígono das ZEIS,
conforme se observa noss gráficos a seguir:
mero de pavimentos dos edifícios residen

Gráfico 4 – Núm nciais da Nova
Luz
Ϯϴ
Ϯϱ
Ϯϯ
ϮϬ
EƷŵĞƌŽĚĞWĂǀŝŵĞŶƚŽƐ
ϭϳ
ϭϱ
ϭϯ
ϭϭ
ϯ /^
ϭ EĆŽ/^
Ϭ ϭϬ ϮϬ ϯϬ

uência tipológica dos edifícios residenciais nas ZEIS

Gráfico 5 – Frequ

ϭϭ
ϭϬ
ϵ
ϴ
ŶƷŵĞƌŽĚĞƉĂǀŝŵĞŶƚŽƐ
ϳ
ϲ
ϱ
ϰ
ϯ
Ϯ
ϭ
Ϭ ĚŝĨşĐŝŽƐ/^
Ϭ ϮϬ ϰϬ ϲϬ ϴϬ


PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS



3.1 IMÓVEIS A MANTER E A RENOVAR
A indicação dos imóveis a renovar no perímetro da Nova Luz foi objeto

de análise do PUE, segundo critérios aplicáveis a toda a área, resultando na
planta de renovação (figura 5).
Os imóveis a reabilitar e a renovar resultam, a princípio, da aplicação

dos critérios de (i) imóveis protegidos, tombados ou em processo de
tombamento, (ii) imóveis com área construída maior que 2.000 m² ou
coeficiente de aproveitamento maior que 4, (iii) edifícios residenciais com mais
de 20 unidades habitacionais, (iv) imóveis com coeficiente de aproveitamento
igual ou menor que 4, porém com características singulares e (v) imóveis que
comprometem o projeto urbano (verificação da relação do edifício com as
premissas e conceitos do PUE).
Figura 5 – Imóveis a reabilitar e a renovar nas ZEIS da Nova Luz
Legenda

Imóveis a manter
Imóveis a renovar

A tabela 3, a seguir, retrata a síntese dos imóveis a renovar na ZEIS 3
CO-16 da Nova Luz.
Tabela 3- Imóveis da ZEIS 3 C 015 e C016 a renovar e a reabilitar
Quantidade imóveis (unid.) Área de terreno (m²) Área construída (m²)
Quadras Total Permanece Substitui Total Permanece Substitui Total Permanece Substitui
59 11 1 10 3118 516 2602 9330 4212 5118
61 1 1 0 234 234 0 860 860 0
66 12 7 5 3162 1499 1663 9869 7275 2594
67 47 19 28 9079 3823 5256 12986 6133 6853
74 18 9 9 5277 3443 1834 20993 17050 3943
75 39 14 25 8866 4087 4779 21118 10818 10300
76 30 8 22 6461 2096 4365 14036 7655 6381
82 16 3 13 6585 2571 4014 13804 7218 6586
83 27 5 22 9538 2422 7116 15931 7404 8527
89 13 10 3 3580 2016 1564 11080 8447 2633
13 2 0 6881 6881 0 2280 2280 0
90 2
94 6 6 0 1352 1352 0 3890 3890 0
Total 222 85 137 64133 30940 33193 136177 83242 52935
Destacando-se a aplicação dos diversos critérios definidos pelo PUE e

empregados para a definição da permanência e/ou renovação de imóveis na
Nova Luz tem-se, em síntese, um conjunto de 546 imóveis a renovar, de um
total de 942 imóveis existentes na área objeto de estudo, conforme
representado na figura 6 a seguir:

ϭϯ
A nova edificação na quadra (Centro Paula Souza/ETEC Nova Luz) e o imóvel mantido somam as 2
unidades da quadra 90 a permanecer, segundo a metodologia do GIS, neste caso, também adotada.

Figura 6 – Imóveis a renovar na ZEIS da Nova Luz
Legenda

Imóveis a renovar
Deste total a renovar, 160 estão localizados nas doze quadras das ZEIS
(sendo 137 distribuídos no polígono da ZEIS). Os imóveis a permanecer na
Nova Luz somam 396, dos quais 168 estão distribuídos nas doze quadras que
contém imóveis no perímetro das ZEIS e 85 nas ZEIS. O conjunto resultante
pelos principais critérios aplicados está representado nas figuras 7, 8, 9 e 10, a
seguir:

SINOPSE DO ITEM
Imóveis a permanecer e a renovar nas ZEIS
Nova Luz
Total imóveis: 942
Imóveis a permanecer: 396
Imóveis a renovar: 546
Total imóveis: 222

Imóveis a permanecer: 85
Imóveis a renovar: 137
ZEIS
Área de terreno dos imóveis a permanecer: 30.940 m²

Área de terreno dos imóveis a renovar: 33.193 m²
Área de construção dos imóveis a permanecer: 83.242
m²
Área de construção dos imóveis a renovar: 52.935 m²
Figura 7 – Imóveis a manter segundo o critério 1: tombados e/ou em

processo de tombamento
Legenda

Imóveis tombados e/ou em processo de tombamento

Do total de 96 imóveis protegidos, tombados e/ou em processo de
tombamento existentes na Nova Luz, 18 estão distribuídos no polígono do
PUZEIS.14
Figura 8 – Imóveis a manter segundo o critério 2: área construída maior

que 2.000 m² ou coeficiente de aproveitamento maior que 4

Legenda

Imóveis com área construída maior que 2.000 m² ou coeficiente de aproveitamento
maior que 4
Do total de 172 imóveis classificados pelo critério de área construída

maior que 2.000 m² ou coeficiente de aproveitamento maior que 4, apenas 16
imóveis inseridos no polígono do PUZEIS, área caracterizada pela
horizontalidade da arquitetura que a configura.

ϭϰ
Do total dos 96 imóveis tombados 10 (dez) têm proposta de restauração e adequação para outro uso; 7
(sete) foram descaracterizados e a construção será objeto de renovação. Os 79 restantes serão
restaurados podendo permanecer com seus usos atuais.

Figura 9 – Imóveis a manter segundo o critério 3: edifícios residenciais
com 20 ou mais unidades habitacionais

Legenda

Edifícios residenciais com mais de 20 unidades habitacionais
Em todo o polígono da Nova Luz foram localizados 144 imóveis

residenciais com 20 ou mais unidades habitacionais, dos quais 20 estão
inseridos no polígono do PUZEIS.

Figura 10 – Imóveis a manter segundo o critério 4: imóveis com
coeficiente menor ou igual a 4, porém com características arquitetônicas
singulares
Legenda

Imóveis com coeficiente de aproveitamento menor ou igual a 4, porém com
características arquitetônicas
São 38 os imóveis classificados pelo critério de elementos singulares

identificados em imóveis com coeficiente de aproveitamento menor ou igual a
4, dos quais 15 estão inseridos no polígono do PUZEIS.
Os demais imóveis que somam os 396 a renovar na Nova Luz, assim

como os outros 16 imóveis ZEIS se classificam nos demais critérios
estabelecidos pelo PUE. Podendo, ainda, um imóvel estar contemplado em
mais de um critério.

3.2 DIRETRIZES DO PROJETO URBANÍSTICO ESPECÍFICO QUE
ORIENTAM O PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS
3.23.2A elaboração do Plano de Urbanização das ZEIS para a Nova Luz é

referenciada em um projeto urbanístico específico para a área, exigindo uma
rigorosa articulação dos objetivos gerais que norteiam ambas as intervenções.
Alguns conceitos básicos são estabelecidos como diretrizes e/ou objetivos
comuns:
a) a população atual, futura e usuária da Nova Luz está em primeiro

lugar;
b) a intervenção busca criar condições para a ampliação do uso
residencial. Por conta desta diretriz uma nova planta de usos e atividades foi
proposta, adequando e valorizando os usos e atividades atualmente em
funcionamento;
c) o tempo e o prazo de implementação do projeto estarão
dimensionados para que o processo orgânico de transformação se adeque ao
cotidiano das pessoas e da cidade e gere os impactos positivos capazes de
reativar e reconhecer a importância do lugar; e que o lugar valorizado seja
atrativo à moradia, ao passeio, ao trabalho, à instalação de novas empresas,
etc;
d) as vias, respeitado o seu traçado, serão valorizadas como espaço de
circulação de pedestres: bulevares, ruas arborizadas, cuja circulação de
veículos estará dimensionada para a prioritária circulação das pessoas;
e) a malha viária existente deve ser preservada como identidade geral
do traçado da Nova Luz, de forma a manter o senso de orientação e valorizar
perspectivas dos equipamentos-âncora. O reforço do traçado atual ajudará a
ativar as ruas com atividades comerciais e coletivas e a valorizar a paisagem
cultural local representada por edifícios singulares, tombados e não tombados,
usos característicos do lugar, marcos e perspectivas;
f) o aumento da densidade habitacional e de empregos justifica a ênfase
nos caminhos de pedestre e bicicleta para atividades cotidianas: alargamentos
de algumas calçadas, criação de ciclovias, recuos de esquina e pequenas
praças são propostas para compensar a atual falta de espaço destinado aos
pedestres. Sombreamento com árvores, marquises e espaços internos nos
pavimentos térreos (margeando as calçadas) favorece a qualidade da
circulação dos pedestres nas épocas quentes e chuvosas e contribuem para
aumentar o espaço de circulação de pedestre;
g) as vias funcionam como elos de articulação das âncoras internas e
externas, de modo que a reestruturação da área se estenda com a mesma
qualidade por toda a área do projeto e seu entorno. Alguns dos principais
corredores e pontos de acesso à área como a nova praça em frente à Estação
da Luz, o largo General Osório, o viaduto de conexão com o Bom Retiro e a
própria rua Santa Ifigênia fazem da ZEIS um local estratégico e altamente
conectado;
h) sem prejuízo da ênfase que se deseja para as atividades e circulação
nas ruas tradicionais, em alguns poucos casos será possível criar uma
circulação de pedestres pelo interior da quadra. Essa circulação se dará de

forma complementar e, por não se colocar de forma evidente e direta, ajudará a
criar lugares próprios da população moradora, como será observado no projeto
urbano proposto;
i) o parque residencial da ZEIS 3 C016 ou Setor Triunfo desfruta de uma
localização privilegiada ao longo das ruas dos Andradas e do Triunfo e
entrecortado pela rua Vitória, o principal eixo articulador do projeto. Nestes
cruzamentos, atividades comerciais de rua deverão ser complementadas com
equipamentos de maior porte de forma a atender a grande população moradora
das ZEIS e das demais quadras do entorno;
j) na valorização do comércio especializado já instalado na rua Santa
Ifigênia, atraindo enorme quantidade de consumidores essencialmente de fora
da Nova Luz, um sistema de passagens de interior das quadras conectará
aquelas entre a rua Santa Ifigênia e a avenida Rio Branco, oferecendo aos
moradores e trabalhadores da região uma alternativa de trajeto. No interior do
polígono da ZEIS, a rua dos Andradas terá o leito carroçável reduzido e
calçadas ampliadas de maneira a priorizar a circulação de pedestres entre a
escola técnica e a praça Júlio Prestes, passando pelo núcleo institucional das
quadras 67 e 75. Na rua dos Andradas se propõe uma via de caráter local e
residencial, onde já acontece a feira livre semanal do bairro;
k) as quadras 67 e 75 estarão ocupadas pelos equipamentos sociais
propostos com destaque para o Centro Integrado de Promoção Humana
localizado na quadra 75. Cada equipamento com seu programa específico
formará uma rede de atividades complementares, sempre que possível
disposto frente a espaços livres de uso público, tornando-se foco de atividades
diversas e vitalidade comunitária, em favor da inserção social, econômica e
cultural dos moradores das ZEIS;
l) as habitações de interesse social seguem as referências normativas
das ZEIS, e se integram ao tecido urbano da área como unidades do parque
habitacional da Nova Luz;
m) a proposta da rede de espaços verdes e públicos constitui um fator
de qualidade ambiental e social do projeto e visa a interligar as diversas áreas
com vocações diferentes dentro da Nova Luz, e também os equipamentos fora
da área (tais como museus, praças e teatros próximos);
n) a habitação social HIS e HMP se insere no estoque habitacional
proposto, integrando ao conjunto de equipamentos e espaços públicos
propostos para toda a área de intervenção;
o) além do uso residencial obrigatório no polígono das ZEIS serão
previstas atividades comerciais compatíveis com a população moradora e com
os demais comércios da região, estimulando diversidade de usos e uma
utilização do espaço público em horários complementares;
p) estacionamentos sob as quadras ZEIS podem auxiliar no custeio das
unidades HIS ou na manutenção dos condomínios, ao mesmo tempo em que
atendem à grande demanda das áreas comerciais e de equipamentos culturais
existentes e previstos;
q) embora seu programa, restrições e características funcionais tenham
particularidades muito específicas, os novos edifícios dentro do polígono da
ZEIS 3 C016 deverão atender às premissas gerais de arquitetura para toda a
Nova Luz. Entre elas, destacam-se a diversidade de gabaritos, relação de
recuos com os edifícios existentes, heterogeneidade e verticalidade de
fachadas e caráter dos elementos de embasamento, meio e coroamento de
edifícios, entre outros; e

r) as infraestruturas viárias, de saneamento (inclusive reuso de água),
telefonia, energia, limpeza pública e rede de fibra ótica estarão dimensionadas
para toda área tomando, inclusive, em consideração as cargas de urbanização
geradas no perímetro das ZEIS.
Os esquemas da figura 11 abaixo retratam as principais diretrizes do

PUE:
Figura 11- Diretrizes do Projeto Urbanístico Específico

3.3 DIRETRIZES DO PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS
São onze as diretrizes principais definidas para o Plano de Urbanização

de ZEIS Nova Luz, conforme elencadas a seguir. Estas se consolidaram ao
longo do processo de elaboração do plano, inclusive durante a etapa de
discussão com a sociedade e os representantes dos órgãos públicos
municipais e estaduais. A proposta do PUZEIS Nova Luz buscará,
fundamentalmente, explicar a concretização de cada diretriz no âmbito físico e
socioeconômico.
Quadro 1 – Diretrizes gerais do Plano de Urbanização de ZEIS Nova Luz
Articulação entre as intervenções nas ZEIS

e nas demais áreas da Nova Luz, de modo
que a diversidade funcional e social possa
representar o equilíbrio que se busca para
fazer um bairro de qualidade e com
sustentabilidade social
• Articular os elementos de interesse do
1
entorno das ZEIS e da Nova luz com o
interior da área
• Integrar as habitações existentes e
propostas com os equipamentos públicos a
serem propostos para a área
Definição das áreas e imóveis que serão

objeto de concessão e do programa de
intervenções previstas, indicando aquelas
essenciais ao desenvolvimento do PUZEIS
• Aplicar os critérios para definição dos 2
imóveis a renovar e permanecer definidos
pelo PUE
• Definir programa de atividades para as áreas
indicadas como áreas a renovar pelo PUE
Definição do número de unidades

habitacionais por tipo de empreendimento
• Indicar para os imóveis a renovar o lote
resultante e os empreendimentos propostos
• Realizar estudo volumétrico que permita
quantificar a área construída em cada novo
3
empreendimento
• Considerar o uso misto, nos termos
previstos em lei, para os novos
empreendimentos

Criação de instrumentos que possam
garantir a atuação sobre o parque edificado
como atividade diferenciada
• Avaliar mecanismos que indiquem o público
alvo da habitações de HIS e HMP,
4
atendidas as exigências previstas em lei
• Avaliar os procedimentos existentes para
intervenção em imóveis existentes
Identificação dos imóveis de interesse de

preservação que devem ser restaurados e
também os imóveis que devam ser objeto
de intervenção de forma a recuperar as
fachadas ou as características relevantes, 5
identificando ainda as visuais a serem
preservadas e/ou valorizadas
• Identificar imóveis preservados pelos
órgãos de patrimônio a recuperar
Caracterização da tipologia da unidade

habitacional por perfil de morador
• Propor tipologias de unidade habitacional
compatíveis com o perfil de composição
familiar dos futuros moradores
6
• Propor tipologias de unidade habitacional
compatíveis com o perfil de renda familiar
dos futuros moradores
Caracterização dos usos pretendidos para

os imóveis que serão objeto de concessão,
inclusive empreendimentos específicos
• Caracterizar os usos não residenciais
pretendidos para os novos
7
empreendimentos
• Considerar a geração de empregos na
proposta de novos empreendimentos
Caracterização dos espaços públicos e

privados de uso coletivo e definição de
espaços e elementos
referenciais/qualidade dos espaços
públicos
• Caracterizar as intervenções propostas para
8
espaços públicos existentes
• Caracterizar os espaços públicos propostos
• Caracterizar os espaços privados de uso
coletivo propostos

Promoção da inserção socioeconômica da
população a ser atendida nos
empreendimentos de interesse social (HIS
e HMP)
• Sugerir mecanismos para inserção
socioeconômica dos atuais e futuros
9
moradores na ZEIS e da Nova Luz
• Promover o desenvolvimento humano da
população local através de atividades
culturais e de capacitação
Caracterização dos equipamentos públicos

necessários ao atendimento da população
a ser instalada (âncora)
• Estimar os equipamentos públicos 10
necessários para atendimento da
população local, considerando o cenário
futuro
Sugestão do modelo de gestão do PUZEIS

• Promover o acompanhamento da
implementação do PUZEIS através de seu
11
Conselho Gestor

3.4 ZEIS IMPULSIONADORA DO PROJETO NOVA LUZ
Desenvolver um projeto para a Luz é entender o contexto existente,

propor um novo a partir do encontrado, construindo uma proposta que valorize
o patrimônio cultural da região.
A Luz sempre foi um lugar de encontros, um lugar de práticas sociais

presenciada por monumentos arquitetônicos protegidos, bem como por
arquitetura variada, mas, sobretudo, por aqueles que também presenciaram e
presenciam a intensa vida que passa pelas ruas. Entender um projeto de
intervenção urbanística nesta área é entender este passado, o presente e o
futuro, a partir da vocação da região.
Projetar passa, assim, a ser um ato de busca contínua pela identidade

da área. A história, a memória e as relações constroem vínculos entre
ambiente construído e pessoas. Dessa forma, tempo e espaço criam pontes
entre passado, presente e futuro. Conseguir introduzir novos ritmos é
fundamental para que a Nova Luz amplie suas características de lugar,
construindo imagem nos diversos públicos e usuários.
São as práticas sociais que constroem os espaços carregados na

memória das pessoas. Qualquer projeto de intervenção deve levar isso em
consideração, não recriando o que já existiu, mas propondo o novo e
valorizando o lugar. Conexão deve ser a palavra de ordem, entre espaços de
acumulação e espaços de circulação, entre o antigo e o novo, entre classes
sociais, entre diferentes etapas da vida. Entre a história, que é passado e entre
a memória, que se realiza a cada dia, construindo a identidade do espaço. Para
isso ser possível é preciso compreender a vocação da área (psicosfera) e o
programa (tecnosfera), reativando seu ciclo econômico, criando cadeias
produtivas que lastreiem tudo àquilo que se propõe.
A noção de singularidade aparece nesse momento, fazendo com que se

possa melhor definir o conceito de identidade. Pode-se dizer que as
singularidades residem não só no equilíbrio do sistema, mas também nas
diversas forças que o conformam. Dessa maneira, a identidade abrange
singularidades em uma cadeia contínua. O único e o valoroso se oferecem,
criando um sistema identitário relevante, coerente e pertinente.
A Zona Especial de Interesse Social é um fato dado, que faz parte desse
conjunto de variáveis e é necessário para que as intervenções propostas sejam
respeitosas, bem como instigadoras de uma nova realidade, quebrando
paradigmas do que, muitas vezes, se entende como habitação de interesse
social.
Se um lugar forma-se pela espacialização, ou seja, pela transformação

de espaços em lugar, a partir da interação entre pessoas e entre pessoas e
ambiente seria um erro concluir que o perímetro da ZEIS é meramente uma
área de habitação social ou popular. Esse espaço fará parte do projeto

urbanístico integrado, na medida em que se extrapola a questão da habitação
social, promovendo espaços de encontro, espaços de prestação de serviços,
espaços de consumo, espaços de circulação, espaços de acumulação de
pessoas, espaços de morar, enfim, espaços que contemplem as diversas
necessidades e faces dos diversos usuários. As pessoas somente se realizarão
na plenitude nesses espaços, transformando-os em lugares, enquanto seres
sociais e seres econômicos.
Esta é uma das vocações que se constata da Nova Luz, que contém um
significativo conjunto de imóveis privados tombados e converge os melhores
equipamentos culturais da cidade; possui infraestrutura física e logística para
receber as pessoas; ruas comerciais onde funciona um pujante comércio de
eletro-eletrônicos e tecnologia; bares e restaurantes emblemáticos, que podem
assim mesmo ampliar sua demanda; equipamentos públicos e áreas livres no
seu entorno; uma grande área de interesse social no seu coração; pólo de
moda nas proximidades; uma história rica em diversos sentidos: foi berço do
cinema em São Paulo e ponto de encontro importante. Em síntese, discutir o
projeto da Nova Luz significa discutir a relação entre espaço, lugar, cultura e
identidade.
Ao entender-se que os espaços ampliam suas características de

lugares, a partir das práticas sociais, torna-se oportuno o permanente esforço
de estimular as condições para que isso aconteça. Nesse sentido, trabalhar a
rua, espaço público por excelência, em conexão com os espaços abertos,
sejam eles públicos ou privados de usos público e em conexão com os
equipamentos culturais e o patrimônio cultural construído da área é saber
estimular o ambiente propício para a troca e para o diálogo.
Essa troca deve acontecer entre as pessoas, mas também entre

pessoas e lugares. É, portanto, a partir da vocação cultural, histórica e
informacional da região, que se pretende promover a inclusão social para a
população de menor renda nela presente, bem como para outros públicos que
se relacionam de maneira variada com a área. Para tal, nada mais natural do
que trazer as próprias instituições para o espaço urbano. Fazer com que não
só as pessoas vão até os museus, ao patrimônio e espaços culturais, mas que
esses espaços também cheguem até as pessoas e, consequentemente, as
atividades, ocupações e empregos a partir dos bens culturais e do patrimônio
presente estejam presentes no território.
Com o planejamento do espaço urbano e de políticas socioeconômicas,

incentivos previstos, a infraestrutura existente e os novos investimentos, morar
na Nova Luz deverá constituir um novo modelo de habitação na área central de
uma grande cidade brasileira. Nessa direção, considerando que a região da
Nova Luz é extremamente bem localizada e possui diversos equipamentos e
repartições públicas nas cercanias, pode-se esperar que, em um segundo
momento, os funcionários públicos possam incluir-se entre os novos optantes
para os produtos ofertados pela recomposição habitacional proposta no centro
de São Paulo. Além da “renda comprovada” dessas pessoas, o acesso à
cultura, o nível de informação e educação constitui um dos diferenciais desse
público. As garantias legais do modelo ZEIS possibilitam um crescimento com
inclusão social sustentável que ao mesmo tempo contempla amplas

possibilidades de incorporação de novos e diferentes segmentos sociais na
região.
Com essa concepção, o desenvolvimento urbano e a qualidade

arquitetônica da ZEIS mostram-se de suma importância para o sucesso da
proposta. Do ponto de vista urbanístico e social esta se encontra no coração da
área e, portanto, influencia e sofre influência das demais áreas da Nova Luz.
O sucesso do projeto Nova Luz deve ser estruturado em grande parte

nas sinergias potenciais entre a ZEIS e as demais áreas. A existência da ZEIS
garante que o espaço como um todo seja projetado para diferentes classes
sociais. Ademais, o projeto urbanístico propõe a criação de importante área
residencial, comercial e de serviços públicos e privados, requalificando a rede
de espaços públicos que atua como elo de conexão entre diferentes funções,
pessoas e usos pretendidos.
A correta percepção do que se entende para a área é fundamental para

que se evite a criação de especializações e zonas monolíticas no seu interior.
Pela vocação da Nova Luz, pelas definições estratégicas e de partido do
projeto, bem como pelas variáveis econômicas, sociais, culturais e contextuais
encontradas no Brasil é plenamente viável o desenvolvimento urbano, social,
econômico e imobiliário do perímetro definido como de interesse social.
Para o perfeito entendimento de como isso é possível é de fundamental

importância a compreensão das características atuais da região como mola
impulsionadora de um desenvolvimento futuro. Hoje, a área define-se muito
mais como espaço de passagem do que lugar de destino e essa relação deve e
pode ser equilibrada pelo projeto. Os equipamentos públicos e culturais
encontram-se, em sua maioria, localizados nas áreas limítrofes ou nos
arredores do perímetro denominado Nova Luz, sendo que a ZEIS constitui-se
como oportunidade fundamental para a interiorização de serviços, comércio e
áreas públicas, fundamentais para a dinâmica social da área.
O papel logístico desempenhado pela Nova Luz incorpora diversos

meios de deslocamento e infraestrutura, necessários e suficientes para um
desenvolvimento vigoroso. Reforçar áreas de ocupação residencial com áreas
de serviços e comércio é garantir o desenvolvimento econômico da região, pois
conseguir que as pessoas morem e trabalhem na região é fundamental para a
vitalidade do espaço e longevidade das atividades. Além disso, o uso misto
proporciona movimento durante o dia e a noite, trazendo segurança para a
região.
Soma-se a tudo isso as premissas do projeto, que ampliam a rede de

conexões, eliminado entraves, barreiras visuais, conectando pessoas e
lugares, promovendo a valorização do público e da relação do público com o
privado. A valorização da circulação de pedestres através da construção de
passeios públicos favoráveis a livre circulação, permite que as pessoas
circulem e troquem informação e experiências. A criação de mecanismos para
geração de empregos, mantendo e atraindo população, garantirá o equilíbrio
social e econômico da área.

Tudo isso somado cria as possibilidades de que a reurbanização da
Nova Luz seja equilibrada e permanente. E neste processo a habitação popular
se configura como uma oportunidade para uma vida urbana de qualidade e de
promoção de um segmento importante da população.
A ZEIS Nova Luz deve ser configurada por 40% de HMP e 40% de HIS,
restando os outros 20% para serviços e outras atividades. A faixa de renda
atendida pelo HIS é de até 6 salários mínimos, enquanto a de HMP é de mais
de 6 até 16 salários mínimos. Ou seja, 50% da população a que se destina
esse tipo de habitação estão concentradas nas classes sociais D e C, enquanto
os outros 50% serão atendidos pela HMP, pertencentes à classe B.
Pelo que se pode perceber, o desenvolvimento imobiliário da ZEIS

conta, como tendência, com uma favorável mudança nos padrões de renda,
bem como de consumo e comportamento nos diversos segmentos sociais
menos favorecidos. É importante apostar na tendência de aumento de um
mercado mais exigente, tanto em relação aos bens de consumo individual
quanto aos equipamentos públicos de uso coletivo.
A diversidade cultural e de faixas de renda na Nova Luz será um dos

diferenciais do projeto. Um modelo de cidade compacta e contemporânea
desejada, com um melhor acesso ao mercado de trabalho, à informação, à
educação, à cultura, ao lazer e ao entretenimento, além da infraestrutura
urbana que existe e com a que será instalada, morar na Nova Luz será
sinônimo de uma vida urbana de qualidade.
Planeja-se para a Nova Luz a dotação de espaços públicos,

equipamentos públicos e unidades habitacionais onde a população atual e
futura possa conviver, habitar e trabalhar independente do grupo
socioeconômico que pertença.
O projeto para a Nova Luz aspira transformar positivamente o padrão de

seus espaços públicos; que os edifícios da Nova Luz passam a confundir-se
com os edifícios das áreas de urbanização média; que sejam ofertados
serviços diferenciados para a requalificação do tecido social da Nova Luz, onde
os atuais e futuros moradores, pouco a pouco, perderão algumas diferenças a
partir do convívio nos espaços/ambientes de oportunidades comuns. A
reurbanização da Nova Luz pode representar, além de novos paradigmas, a
aplicação de inovadores mecanismos urbanísticos, um marco na construção de
uma nova e melhor relação social na cidade brasileira; uma referência na
desejável e enriquecedora convivência entre diferentes15.

ϭϱ
José Vicente. Reitor da Faculdade Zumbi dos Palmares. Mestre em administração e doutorando em
educação. Folha de São Paulo, 21/11/2010.

3.5 IDENTIFICAÇÃO DAS ÁREAS DESTINADAS A
EMPREENDIMENTOS ZEIS
3.5.1 EHIS de nova planta
O desenvolvimento do item parte do estudo das áreas identificadas

como a renovar segundo os critérios estabelecidos pelo PUE para toda a área
de intervenção resulta ao mesmo tempo do exercício de criar as condições de
moradia para que a população de baixa renda possa desfrutar de uma área de
excelente localização e qualidade do desenho urbano de um conjunto de
quadras que representa 25% do total das existentes na área do projeto Nova
Luz.
O polígono da ZEIS apresenta especificidades sociais, normativas e

legais que naturalmente o distinguem do restante da Nova Luz e acrescentam
uma complexidade adicional à requalificação da área. O desenho urbanístico e
arquitetônico proposto deve seguir as mesmas diretrizes adotadas para o
restante da área e incorporar, de forma natural, os condicionantes particulares
à ZEIS.
Os conceitos definidos para o PUE, as normativas urbanísticas que

regem o uso e a ocupação do solo do município de São Paulo e as específicas
que orientam a elaboração da urbanização das Zonas Especiais de Interesse
Social, além dos elementos usuais do desenho urbano contemporâneo foram
os instrumentos manuseados na elaboração do item. Do exercício da aplicação
destes instrumentos resulta o plano de massa contendo o desenho dos
espaços construídos e livres que os emolduram e lhes dão acesso,
estabelecendo a relação entre os volumes construídos novos e existentes; a
definição das unidades habitacionais a serem disponibilizadas na área para a
população de baixa renda, moradora atual ou futura moradora da Nova Luz; os
equipamentos comunitários e públicos, e a definição dos usos desejáveis para
a diversidade funcional que se planeja para a área.
As premissas projetuais, que orientaram a volumetria levaram em

consideração, em primeiro lugar, a necessidade de criação de espaços
urbanos adequados à diversidade social e de amplo acesso aos equipamentos
públicos. Ainda, a idéia de que a área deve perseguir uma expressiva mistura
de usos orientou a composição das quadras de maneira a reservar para o nível
térreo espaços comerciais, institucionais e de serviços. Garante-se, assim, um
equilíbrio de ocupação e utilização dos espaços públicos e infraestruturas
numa grade horária mais alongada, fruto da complementaridade entre os usos
previstos.
O limite de 20% da área construída computável para usos não

residenciais fornece um elemento importante ao desenho das quadras e dos
edifícios, ao passo em que distribui e naturalmente incorpora novos usos, cuja
mistura é desejável pela própria localização estratégica do polígono da ZEIS,
próximo a estações de transporte público e outros equipamentos que induzem
atividades de alta circulação de pedestres.

Outro elemento fundamental da proposta diz respeito à criação de novos
espaços livres e verdes – seja com foco no conforto ambiental, seja destinado
ao ganho de respiros urbanos e ênfase de perspectivas desejadas, qualificando
o uso habitacional.
Leva-se em consideração que a proporção e localização dos espaços

livres é mais importante que sua escala. Esse critério sugeriu, em conjunto com
o PUE, a criação de alargamentos, recuos e pequenas praças como um
elemento de balanceamento dos espaços abertos lineares definidos pela trama
urbana histórica, que atualmente sugere mais passagem e menos
permanência. A maior parte dos espaços abertos propostos encontra-se no
centro das quadras e atende à premissa geral de reforçar o traçado original do
bairro criando áreas de ventilação e aeração para as habitações. Nas quadras
67 e 75, tais espaços devem ser utilizados como passagem de pedestres, sem
concorrer com as ruas e calçadas tradicionais.
A identidade atual da área orienta o desenvolvimento da proposta, de

modo que esta se dê de forma natural e orgânica ao longo dos anos de
implementação do plano. A grande diversidade tipológica dos edifícios, com
alturas e épocas de construção distintas, permite uma paisagem plural e
heterogênea que deve ser mantida pelas novas propostas. As novas
intervenções deverão, consequentemente, apropriar-se dessa característica,
estimular novos arranjos volumétricos e espaciais, valorizando as vistas,
enquadramentos e elementos referenciais existentes na paisagem local.
São condicionantes adicionais para o desenho das novas quadras a

busca por insolação adequada para as novas unidades habitacionais e
sombreamento para o espaço público, conforme diretriz do PUE, bem como a
visibilidade dos edifícios históricos e a harmoniosa relação dos novos edifícios
com os mantidos – sejam de caráter histórico ou não.
Edifícios novos deverão atentar para a área de abrangência de

restrições aplicáveis de altura e visibilidade no entorno dos bens históricos,
mas não deverão se restringir a isso: sempre que possível, a implantação de
novos objetos arquitetônicos deverá observar as relações espaciais, visuais e
volumétricas com os edifícios históricos, buscando um diálogo harmônico.
Nesse quesito, a implantação dos novos edifícios busca propostas de

compatibilidade e transição de alturas, alinhamentos e espaços livres para que
houvesse uma adequada valorização dos imóveis históricos e uma absorção
natural dos edifícios existentes.
a) Objetivos específicos
O modelo urbano proposto tomou como referência os seguintes

objetivos específicos:
i. definir o número de empreendimentos por quadra;
ii. definir o número de unidades habitacionais de interesse social por
empreendimento;
iii. destinar mínimo de 80% do total de área construída computável para

habitação de interesse social (no mínimo 40%) e de mercado popular;
iv. buscar atingir o coeficiente de aproveitamento máximo 6,0 (seis);
v. observar a área máxima do empreendimento de 15.000 m² e o máximo
de 300 unidades habitacionais para os empreendimentos;
vi. respeitar os gabaritos indicados pelo CONDEPHAATϭϲ.
Aos objetivos específicos, acima elencados, adicionam-se

condicionantes geradores do partido urbanístico e arquitetônico adotado, que
podem ser resumidos nos seguintes conceitos:
i) reforçar a compreensão da trama urbana tradicional através do
respeito aos alinhamentos e perspectivas geradas, e manter a diversidade
tipológica dos edifícios quanto à altura, largura e alinhamento;
ii) equilibrar a grande diversidade tipológica com elementos de
conexão horizontal entre os edifícios, ao nível da rua, de forma a dar ao
pedestre uma razoável compreensão de conjunto. Tais elementos podem ser
físicos, como marquises ou jogos de alinhamento, ou funcionais, como usos
comerciais;
iii) priorizar a circulação de pedestres e criar as condições para o
funcionamento das atividades comerciais: concentrar usos públicos nas
periferias da quadra e no pavimento térreo, reservando aos pavimentos
superiores e aos espaços internos das quadras os usos residenciais;
iv) criar rede de praças e espaços públicos e público-privados de
acordo com as premissas estabelecidas pelo PUE, aumentando
consideravelmente a quantidade de espaços abertos, permeáveis e verdes.
Esses espaços podem ser identificados como pequenas praças junto às
esquinas, espaços livre ou jardins internos às quadras e promovem melhorias
nas condições ambientais do local, além de favorecer os deslocamentos a pé;
v) proporcionar aos moradores espaços de uso coletivos no interior
das quadras. Essa transição entre o espaço eminentemente público das ruas e
praças e o espaço privativo de cada residência promove um uso mais dinâmico
do espaço coletivo, e induz os habitantes a uma vida social mais participativa e
equilibrada;
vi) prover um bom desenho urbano do espaço público, garantindo a
qualidade de vida que oferecerá a Nova Luz.
A proposta desenvolvida na escala urbana propõe as volumetrias e os

espaços livres previstos, como pode ser observado nas figuras 10 a 20. A
definição de tipologias arquitetônicas mais precisas, adequação a ventilação e
insolação, definição precisa dos acessos e refinamento da relação entre o
construído e o espaço livre será objeto de projeto arquitetônico posterior.
b) Modelo urbano
Para ilustrar as premissas que guiarão o desenvolvimento futuro da

arquitetura de cada empreendimento, e também quantificar a capacidade de
adensamento, são sugeridos volumes esquemáticos que retratam as possíveis
ocupações por quadra. São fatores determinantes para sua configuração os
códigos e normas aplicáveis (ex. iluminação e ventilação, dimensionamento de
espaços abertos, etc.), as restrições urbanísticas legais (ex. coeficiente máximo

16
CONDEPHAAT, processo número 62.568/2010 (protocolo em 24/08/2010). Arquiteto Marco Antônio
Lança (CREA 0600837485).

de aproveitamento, número máximo de unidades por empreendimento,
proporção entre usos etc.), as restrições legais da preservação contidas no
parecer técnico do CONDEPHAAT e as normativas relacionadas às ZEIS.
A volumetria apresentada busca utilizar o CA máximo de modo a

acomodar maior quantidade de habitantes nessa área. Dos 20% de CA
reservados a outros usos, utilizou-se como critério aproveitar os térreos e
eventualmente os primeiros pavimentos dos edifícios residenciais. Tais usos –
geralmente comerciais e serviço – são fundamentais para dinamizar a região,
mantendo a atividade econômica e a presença de postos de trabalho.
Da demolição dos edifícios existentes resultaram lotes de características

diversificadas, que condicionaram a volumetria proposta para cada quadra:
i. lotes únicos ou resultantes de pequenos remembramentos,
normalmente envolvidos por edifícios mantidos, que foram ocupados por
edifícios compactos;
ii. espaços de geometria complexa, de grande e pequena escala, onde
o melhor aproveitamento sugere a implantação de edifícios separados em dois
ou mais blocos a fim de valorizar as áreas livres e a qualidade ambiental dos
novos edifícios;
iii. espaços lineares, condicionando a construção de edifícios
laminares, que podem ter vários acessos para evitar longas circulações
horizontais;
iv. espaços generosos, que permitem uma liberdade maior de
implantação de novos edifícios.
Ainda, é fator fundamental para a elaboração do plano de massa a

própria compreensão das tipologias das unidades habitacionais, cuja metragem
máxima determina a profundidade e largura dos imóveis. Fruto disso são os
edifícios de laje de dimensões reduzidas ou os edifícios laminares, que
permitem condições mais adequadas de iluminação e ventilação. Estes últimos,
quando futuramente projetados, deverão atentar às premissas do PUE que
tratam da leitura vertical e fragmentação das fachadas, evitando-se o aspecto
de grandes planos uniformes e contínuos que ameaçariam a pluralidade
pretendida para o conjunto da Nova Luz.
A composição volumétrica proposta atende aos seguintes critérios

gerais:
i. compromisso com a heterogeneidade de alturas dos edifícios,
possibilitando desenho futuro que ressalte o embasamento, o corpo e o
coroamento;
ii. implantação que crie tratamentos especiais das esquinas, a exemplo
de edifícios mantidos;
iii. criação de espaços livres e verdes internos às quadras, atentando
para que sua escala seja compatível com os espaços eminentemente públicos
propostos e existentes nas proximidades. Sua identidade deve ser mais
próxima de jardins do que de praça, mesmo nos poucos casos em que há
possibilidade de passagem de pedestres pelo miolo;
iv. fachadas ativas, onde a diversidade e atividades nos vários níveis do
edifício mantenham um caráter de contínua ocupação e visualização do espaço
público;

v. mesmo quando se opte por volumes de fachada contínua em função
de características específicas de cada lote, o detalhamento do projeto deverá
privilegiar um desenho arquitetônico que evite grande homogeneidade e ritmo
muito rígido de fachada. A premissa é de não conflitar com a identidade dos
pequenos edifícios justapostos hoje existentes, e com a gradual transformação
da área ao longo do ciclo de implantação do projeto como um todo;
vi. criação de pavimentos térreos de alturas compatíveis aos vizinhos
imediatos: pé-direito entre 4 e 6 metros com mezaninos. A idéia é acentuar as
frentes de rua, tornando-as generosas e permeáveis de maneira a ampliar o
espaço reduzido das ruas existentes;
vii. soluções que promovam o sombreamento e a proteção da chuva em
alguns trechos de cada rua, garantindo ao pedestre um uso mais confortável do
espaço público. Para tanto, marquises e circulações internas ao pavimento
térreo (loggia), sem quebrar o alinhamento dominante, são elementos
arquitetônicos importantes;
viii. atenção à incorporação das empenas cegas remanescentes, bem
como evitar grandes empenas nos novos edifícios através de escalonamentos
de volumes, justaposição de empenas, empenas verdes e/ou tratadas com arte
urbana;
ix. dispensar da obrigatoriedade de recuos, como recomendado pelas
legislações urbanísticas vigentes, desde que atendidas às regras de aeração e
insolação do Código de Obras e Edificações (PDE/LUOS/2004).
Da elaboração do plano de massa para nove quadras com imóveis a

renovar em ZEIS (na quadra 90 está sendo construído o Centro Paula Souza e
a Escola Técnica Nova Luz e na quadra 94 os imóveis na ZEIS, em número de
seis, são mantidos) resultam 158.158 m² (memória de cálculo consta do anexo
1 - Memória de cálculo do modelo urbano, por quadra) de área construída,
distribuída em distintos usos, sobre um solo de 33.193 m². Do total a ser
edificado, 102.386,5 m² corresponde à área a ser construída para as
habitações de interesse social, conforme se detalha nas figuras a seguir.

RELAÇÃO ENTRE EDIFÍCIOS EXISTENTES E NOVOS x ia
s
Ca
Quadra 59
uq
ue
de
Nova edificação PUZEIS
.D
Superfície (m²) Av
PROPOSTA - QUADRA 59
AT AC Área livre
Ru
ad
Existente Total 3.118 9.330 Volumetria proposta
os
Mantida 517 4.212
An
dr
A renovar 2.602 5.118
ad
as
A
Superfície (m²) Unidades habitacionais

Total novas UHs
Proposto AT AC de 42 m² de 50 m² de 65 m²
2.602 13.775 108 81 24 213
Ru
Empreendimentos Total novas UHs
aS
AT AC de 42 m² de 50 m² de 65 m² Av ia
ên
an
B .D
I f ig
ta
Nova edificação uq
A 1.432 7.708 63 48 14 125 ue nt a
I f ig
a
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ên
B 1.170 6.067 45 33 10 88 Ca Ru
ia
x ia
rio s
Patrimônio histórico
só
a lO Construções mantidas
n er Residencial
Ge
R. Serviços
PERSPECTIVAS Nova Edificação
Comércio
Institucional
Áreas a renovar
Rua dos Andradas Av. Duque de Caxias Rua dos Andradas

Rua General Osório
* Embora classificados no livro de tombo (CONDEPHAAT), os imóveis originais foram demolidos dando lugar a
novas construções. A concretização da renovação proposta destas construções recentes deve ser precedida de
consulta e sugestão ao CONDEPHAAT para revisão da inclusão dos mesmos na lista de bens tombados do
Município de São Paulo.
Contexto geral
Av. Duque de Caxias Rua Santa Ifigênia Rua Santa Ifigênia Rua General Osório
(J
PUZEIS • Figua 13
CONSÓRCIO NOVA LUZ Subproduto 5.2: Plano de Urbanização de ZEIS
RELAÇÃO ENTRE EDIFÍCIOS EXISTENTES E NOVOS
Quadra 66
PUZEIS
Superfície (m²)
AT AC io
s ór
Existente Total 3.162 9.869 lO Volumetria proposta
ra
Ru
C
ne
ad
Mantida 1.499 7.275 Ge
os
a B
A renovar 1.663 2.594 Ru
An
dr
ad
as
Superfície (m²) Unidades habitacionais A
Total novas UHs
1.663 8.772 71 54 16 141
a
Superfície (m²) Unidades habitacionais Ru ni
Empreendimentos Total novas UHs aG gê
AT AC de 42 m² de 50 m² de 65 m² en If i
Ru
D era
n ta
lO Sa
aS
C 945 4.964 39 30 9 78 só a
an
rio
Ru
ta
D 718 3.808 32 24 7 63
I f ig
s Patrimônio histórico
õe
ên
sm
ia
u Construções mantidas
sG Residencial
do
a
Ru
Serviços
Comércio
Institucional
Áreas a renovar
Rua General Osório Rua Santa Ifigênia Rua Santa Ifigênia Rua dos Gusmões
Contexto geral
Rua dos Gusmões Rua dos Andradas Rua dos Andradas Rua Genral Osório
(J
PUZEIS • Figua 14
Quadra 67
PUZEIS
Superfície (m²)
AT AC
Existente Total 9.079 12.986 ór
io Volumetria proposta
Mantida 3.823 6.133 Os
al
Ru
n er
ad
A renovar 5.256 6.853 Ge
o
a
Ru
Tr
iunf
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B
Total novas UHs C
5.256 20.308 120 90 26 236
Superfície (m²) Unidades habitacionais Ru s

a da
Empreendimentos Total novas UHs G
en d ra
AT AC de 42 m² de 50 m² de 65 m² er An
Ru
al s
O do
ad
A 1.567 7.230 61 45 13 119 A só a
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os
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B 1.494 8.794 59 45 13 117 m
An
us
sG
dr
Escola de Ensino Fundamental
ad
o Patrimônio histórico
C 1.927 4.284 ad
as
3.659 de nova construção + 625 Ru Construções mantidas
Residencial
Praça 268 Área livre / verde
Serviços
Nova Edificação
Comércio
PERSPECTIVAS Institucional
Áreas a renovar
Rua General Osório Rua dos Andradas Rua dos Andradas Rua dos Gusmões novas construções. A concretização da renovação proposta destas construções recentes deve ser precedida de
Contexto geral
Rua dos Gusmões Rua do Triunfo Rua do Triunfo Rua General Osório
(J
PUZEIS • Figua 15
PUZEIS
Quadra 74
Ru
ad
os
Superfície (m²) s Área livre
õe
An
sm PROPOSTA - QUADRA 74
dr
AT AC Gu
ad
s
as
Existente Total 5.276 20.993 do
R. Volumetria proposta
A
Mantida 3.442 17.050
Nova edificação
A renovar 1.834 3.943

Total novas UHs
1.834 9.783 75 56 16 147
Superfície (m²) Unidades habitacionais R.

Empreendimentos Total novas UHs do
AT AC de 42 m² de 50 m² de 65 m² s
G
Ru
us ia
A 1.085 6.349 51 38 11 100 B m ên
aS
õe I f ig
ta
an
B 749 3.434 24 18 5 47 s an
aS
ta
Ru
I f ig
ên
ia
ia
ór
Construções mantidas
it
R .V Residencial
PERSPECTIVAS Nova Edificação Nova edificação Serviços

Comércio
Áreas a renovar Institucional
R. Santa Ifigênia Rua Vitória Rua Vitória Rua dos Andradas

Contexto geral
Rua dos Andradas Rua dos Gusmões Rua dos Gusmões Rua Santa Ifigênia
(J
PUZEIS • Figua 16
Quadra 75
Área livre
PUZEIS
Superfície (m²) s
õe PROPOSTA - QUADRA 75
AT AC u sm Nova edificação
Existente Total 8.866 21.118 sG Volumetria proposta
do
R.
Mantida 4.087 10.818 Área livre
Ru
A renovar 4.779 10.300 B
ad
o
Tr
iu
nf
o
Total novas UHs
4.779 13.290 27 19 6 52
R.
Superfície (m²) Unidades habitacionais do
Empreendimentos Total novas UHs sG
AT AC de 42 m² de 50 m² de 65 m² A us as
m ad
A 4.124 9.674 Centro de Promoção Humana õe n dr
s
o sA
B 655 3.616 27 19 6 52 ad
ia Ru
ór
t
Vi
Ru
R.
Nova edificação
ad
Residencial
os
Serviços
PERSPECTIVAS
An
Nova Edificação
dr
Comércio
Nova edificação
ad
Institucional
Áreas a renovar
as
Área livre
Rua dos Gusmões Rua dos Andradas Rua dos Andradas Rua Vitória
Contexto geral
Rua Vitória Rua do Triunfo Rua do Triunfo Rua dos Gusmões

(J
PUZEIS • Figua 17
RELAÇÃO ENTRE EDIFÍCIOS EXISTENTES E NOVOS Área Livre
Nova edificação
Quadra 76
PUZEIS
Superfície (m²) s
õe A PROPOSTA - QUADRA 76
sm
AT AC
s Gu Área Livre
Existente Total 6.461 14.036 do Volumetria proposta
R. Nova edificação
Mantida 2.096 7.655
A renovar 4.365 6.381 B
Ru
ad
os
Total novas UHs
Pr o
te s
4.365 24.727 186 138 40 364
t an
te s
R.
do
Ru
s
G
Empreendimentos Total novas UHs nfo
ad
us u
AT AC de 42 m² de 50 m² de 65 m² m Tri
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s ad
riu
A 1.526 9.079 67 50 14 131 Ru
nfo
B 1.471 8.783 60 45 13 118 Patrimônio histórico
C 1.368 6.865 59 43 13 115
C Residencial
ia
it ór Serviços
V
R. Comércio
PERSPECTIVAS Nova Edificação Institucional
Nova edificação
Áreas a renovar
Área Livre
Rua dos Gusmões Rua do Triunfo Rua do Triunfo Rua Vitória

Contexto geral
Rua Vitória Rua dos Protestantes Rua dos Protestantes Rua dos Gusmões
(J
PUZEIS • Figua 18
Quadra 82 Área livre
ria
PUZEIS
Nova edificação
V i tó Nova edificação
Superfície (m²)
ua
R PROPOSTA - QUADRA 82
AT AC Área livre C
Mantida 2.571 7.218
Ru
B
ad
A renovar 4.014 6.586 Área livre
os
An
A
dr
ad
Total novas UHs
as
4.014 22.247 157 116 34 307
Superfície (m²) Unidades habitacionais Ru a

Empreendimentos Total novas UHs ni
a
Vi gê
AT AC de 42 m² de 50 m² de 65 m² tó If i
ria ta
Ru
B 1.052 6.733 46 34 10 90 n
Sa
aS
a
Ru
an
C 1.050 4.352 31 23 7 61
ta
D 1.912 11.162 80 59 17 156 Área livre
I f ig
ra Patrimônio histórico
ro
ên
Au Construções mantidas
ia
D a
Ru Residencial
Serviços
Comércio
Nova edificação
Institucional
Áreas a renovar
Nova edificação
Rua Santa Ifigênia Rua Aurora Rua Aurora Rua dos Andradas * Embora classificados no livro de tombo (CONDEPHAAT), os imóveis originais foram demolidos dando lugar a
Contexto geral
Rua dos Andradas Rua Vitória Rua Vitória Rua Santa Ifigênia
(J
PUZEIS • Figua 19
RELAÇÃO ENTRE EDIFÍCIOS EXISTENTES E NOVOS Nova edificação
Nova edificação
Quadra 83
Área livre
PUZEIS
Superfície (m²)
AT AC PROPOSTA - QUADRA 83
D
Existente Total 9.538 15.931 Nova edificação ria
tó
Vi
Mantida 2.422 7.404 ua C Volumetria proposta
R
A renovar 7.116 8.527 Nova edificação
Ru
B
ad
o
Total novas UHs
Tr
iu nf
A
o
7.116 36.861 286 213 62 561 Nova edificação
Superfície (m²) Unidades habitacionais Área livre

E
Empreendimentos Total novas UHs
AT AC de 42 m² de 50 m² de 65 m²
A 1.018 4.587 33 24 7 64 Ru
a as
Vi ad
B 1.159 6.313 51 38 11 100 tó
ria n dr
sA
Ru
C 954 4.703 40 30 9 79 o
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F
D 1.260 6.686 50 37 11 98 ra Ru
ro
os
Au
An
E 461 2.585 20 15 4 39 a Patrimônio histórico
Ru
dr
F 1.024 5.080 38 29 8 75 Construções mantidas
ad
as
G 1.240 6.908 54 40 12 106 Residencial
Serviços
G Nova edificação
Comércio
Institucional
Áreas a renovar
Nova edificação
Rua do Triunfo Rua Vitória Rua Vitória Rua dos Andradas * Embora classificados no livro de tombo (CONDEPHAAT), os imóveis originais foram demolidos dando lugar a
Contexto geral
Rua dos Andradas Rua Aurora Rua Aurora Rua do Triunfo

(J
PUZEIS • Figua 20
Nova edificação
Quadra 89
PUZEIS
Ru
r a
Superfície (m²) ro
ad
u PROPOSTA - QUADRA 89
aA
os
AT AC Área livre
Ru
An
dr
ad
B
as
Mantida 2.017 8.447
A renovar 1.564 2.633
A
Total novas UHs
1.564 8.396 67 49 15 131
D
Ru
Superfície (m²) Unidades habitacionais a ia
Empreendimentos Total novas UHs Au ên
Área livre I f ig
Ru
ro
AT AC de 42 m² de 50 m² de 65 m² ra a
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nt
Sa
an
B 920 4.786 40 30 9 79 a
Ru
ta
C 644 3.610 27 19 6 52
I f ig
ên
s Patrimônio histórico
ra
ia
bi
i m Nova edificação Construções mantidas
sT
do Residencial
a
PERSPECTIVAS Nova Edificação Ru Serviços
Comércio
Áreas a renovar Institucional
Rua Aurora Rua Santa Ifigênia Rua Santa Ifigênia Rua dos Timbiras
Contexto geral
Rua dos Timbiras Rua dos Andradas Rua dos Andradas Rua Aurora
(J
PUZEIS • Figua 21
Figura 22 – Perspectiva geral do modelo urbano proposto

As tabelas a seguir retratam as superfícies de construção resultantes do
modelo urbano proposto, tanto para os empreendimentos habitacionais de
interesse social (em número de 15), equipamentos públicos (em número de 2),
e os empreendimentos não ZEIS, em número de 4, sendo 2 habitacionais e 2
não habitacionais.
Tabela 4 – Empreendimentos habitacionais de interesse social da ZEIS

3 C016
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ƉƷďůŝĐŽĚĂƋƵĂĚƌĂϲϳ;ϮϲϴŵϸͿĐƵũŽƚŽƚĂůĠĚĞϯϯ͘ϭϵϯŵϸ
Tabela 5 – Equipamentos públicos localizados na ZEIS 3 C016
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Tabela 6 – Empreendimentos não ZEIS (localizados nas quadras

parcialmente ZEIS)
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A partir da superfície destinada à habitação no modelo urbano foram

definidas as unidades habitacionais tanto para a área ZEIS (tabela 7) como
para a área não ZEIS, localizadas nas quadras parcialmente ZEIS (tabela 8).

Tabela 7 – HIS e HMP propostas na ZEIS 3 C016
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Tabela 8 – Empreendimentos habitacionais não ZEIS (localizados nas

quadras parcialmente ZEIS)
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h^KKDhD/Zh>KWZs/^dÊKDK>KhZEK͘
O modelo urbano proposto para as 12 quadras ZEIS define os

empreendimentos não habitacionais na área não ZEIS, conforme retratado na
tabela 9:
Tabela 9 – Empreendimentos não habitacionais não ZEIS (localizados

nas quadras parcialmente ZEIS)

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A título de hipótese os empreendimentos habitacionais de interesse

social retratados na figura 12 e nas tabelas 4 a 7 podem configurar um maior
número de empreendimentos de menor dimensão, conforme se apresenta na
figura 23 a seguir. A opção de implementação de um menor ou maior número
de empreendimentos não deverá alterar a quantidade de unidades
habitacionais propostas e resultará das oportunidades de implementação e de
atendimento da demanda.

A tabela e o resumo a seguir retratam a hipótese de um maior número
de empreendimentos de menor dimensão.
Tabela 10 – Resumo das superfícies do modelo urbano proposto para a

ZEIS 3 C016
uso não Hall/
QUADRA EHIS Lote Habitação Inst. Circulação AC total Uhs CA pvt
residencial U. Comum
A 1.432 708,0 5.970,0 850,0 180,0 7.708,0 126 5,3 10
59 213
B 1.170 937,0 4.140,0 830,0 160,0 6.067,0 87 5,0 10
A 348 1.239,0 215,0 30,0 1.484,0 4,2 10
B 324 1.540,0 150,0 60,0 1.750,0 5,2 10
66
C 945 420,0 3.708,0 640,0 196,0 4.964,0 78 5,0 10
141
D 718 130,0 3.030,0 582,0 66,0 3.808,0 63 5,2 10
A 1.567 628,0 5.670,0 782,0 150,0 7.230,0 119 4,5 10
236
67* B 1.494 651,5 5.570,0 1.105,0 253,0 7.579,5 117 4,9 7
C 1.927 0,0 4.284,0 4.284,0 2,2 6
A 1.085 597,0 4.769,0 803,0 180,0 6.349,0 100 5,7 10
74 147
B 749 644,0 2.279,0 386,0 125,0 3.434,0 47 4,4 10
A 4.124 0,0 7.994,0 7.994,0 1,9 10
75
B 655 690,0 2.496,0 310,0 120,0 3.616,0 52 52 5,3 10
A 1.526 737,0 6.183,0 934,0 190,0 8.044,0 131 5,1 9
76 B 1.471 716,0 5.639,0 1.284,0 130,0 7.769,0 118 364 5,2 10
C 1.368 737,0 5.477,5 590,0 60,0 6.864,5 115 5,0 9
A 1.653 1.860,0 6.156,0 1.044,0 130,0 9.190,0 5,5 10
B 1.052 680,0 4.297,0 622,0 130,0 5.729,0 90 5,3 8
82
C 1.050 839,0 2.876,0 491,0 146,0 4.352,0 61 307 4,0 10
D 1.912 1.170,0 7.420,0 1.237,0 160,0 9.987,0 156 5,1 10
A 1.018 864,0 3.070,0 513,0 140,0 4.587,0 64 4,4 10
B 1.159 604,0 4.760,0 724,5 224,0 6.312,5 100 5,3 10
C 954 562,5 3.735,0 315,0 90,0 4.702,5 79 4,8 10
83 D 1.260 407,0 4.676,0 450,0 110,0 5.643,0 98 561 4,4 10
E 461 410,0 1.880,0 235,0 60,0 2.585,0 39 5,5 10
F 1.024 960,0 3.560,0 410,0 150,0 5.080,0 75 4,8 10
G 1.240 1.078,0 4.990,0 750,0 90,0 6.908,0 106 5,5 10
A 1.825 987,0 7.785,0 855,0 80,0 9.707,0 5,3 10
89 B 920 540,0 3.706,0 414,0 126,0 4.786,0 79 5,1 8
131
C 644 565,0 2.485,0 430,0 130,0 3.610,0 52 5,4 10
Total
30 37.075 21.901,0 116.327,5 12.278,0 17.951,5 3.666,0 172.124,0 2.152 4,2
projeto
* A superficie total a renovar nesta quadra soma mais 268m² de espaço livre público
A área total de construção não inclui a área construída de estacionamento.
Legenda:
Empreendimentos de interesse social, em número de 26.
Empreendimentos não ZEIS (em número de 4, distribuídos nas quadras
66, 82 e 89, porém fora do polígono das ZEIS)
Em síntese as superfícies propostas dos empreendimentos ZEIS e não

ZEIS podem ser a seguir observados:
Superficie (m²)
uso não
EHIS Lote Habitação Institucional Circulação Hall/U. Comum AC total Uhs
residencial
Total 30 37.075 21.901,0 116.327,5 12.278,0 17.951,5 3.666,0 172.124,0 2.398
ZEIS 26 32.925 16.275,0 102.386,5 12.278,0 15.687,5 3.366,0 149.993,0 2.152
não-ZEIS 4 4.150 5.626,0 13.941,0 0,0 2.264,0 300,0 22.131,0 246
Observação: a área de construção total inclui todas as superfícies dos

diversos usos e elementos construídos propostos no modelo urbano.
Entretanto, a área construída computável não contabiliza as superfícies

destinadas a espaços de uso comum (3.666 m²), institucional (12.278 m²) e de
estacionamento (9.287 m²), que totalizam 25.231 m². Portanto, a superfície
total computável é igual a 156.180 m², considerando-se os empreendimentos
ZEIS e não ZEIS. A área de construção computável dos empreendimentos
ZEIS equivale a 134.349 m² (158.158 m² subtraídos 23.809 m², destinados aos
hall, espaços de uso comum, estacionamentos e equipamentos públicos).
SINOPSE DO ITEM
Superfície de construção proposta
Área de construção total 12 quadras: 181.411m²
Área de construção computável 12 quadras: 156.180 m²
Área de construção não computável 12 quadras: 25.231 m²
Área de construção total não ZEIS (12 quadras): 23.253 m²
Área de construção computável não ZEIS (12 quadras): 21.831 m²
Área de construção não computável não ZEIS (12 quadras): 1.422 m²
Área de construção total ZEIS: 158.158 m²
Área de construção computável ZEIS: 134.349 m²
Área de construção não computável ZEIS: 23.809 m²
c) Estacionamento nos empreendimentos habitacionais de

interesse social
A proposta de 9.287 m² de superfície de estacionamento distribuído em

oito empreendimentos de seis quadras (Empreendimentos B da quadra 67, A
da quadra 75, A e B da quadra 76, B e D da quadra 82, D da quadra 83 e A da
quadra 89) será ampliada com a definição de espaços destinados ao
estacionamento de veículos, na proporção de 1 vaga para cada 50 m² de uso
não residencial (Lei 13.885/204) e estarão dimensionados para cada EHIS.
Os estacionamentos inicialmente propostos fazem parte de um solo de

diversos usos; que para as unidades habitacionais dos empreendimentos de
interesse social não são exigidas vagas de estacionamento e que estes
terceirizados sob as quadras ZEIS podem auxiliar no custeio das unidades HIS
ou na manutenção dos condomínios (ao mesmo tempo em que atendem à
grande demanda das áreas comerciais e de equipamentos culturais existentes
e previstos). Deste modo as vagas previstas deverão ser dimensionadas nas
proporções indicadas pelo COE e demais instrumentos de regulação dos
estacionamentos na cidade de São Paulo; que 1% das vagas sejam destinadas
aos portadores de necessidades especiais (mesmo quando o estacionamento
tenha uma capacidade inferior a 100 vagas), 5% estejam reservadas aos
idosos e as de motos sejam propostas na proporção de 20%. O percentual de
vagas para motos se amplia em função da disponibilidade de uso das mesmas
pela população em geral, mais especificamente para o perfil de moradores
atuais e futuros da área. Tendência, inclusive, observada nos
empreendimentos, de um modo geral, ofertados pelo mercado imobiliário.
Tomando-se em conta a superfície disponível no modelo urbano para

estacionamento foram considerados 30 m² para cada vaga de veículo e 5 m²
para moto (incluem além da vaga as áreas de circulação e manobra), permite

estimar uma oferta de 300 vagas de veículos, além de vagas para portadores
de necessidades especiais, idosos e motos17.
Considerando a proposta do PUE de uma rede de ciclovias com dois

tipos: faixas exclusivas com separador (ciclovia, localizada nas avenidas Rio
Branco, Duque de Caxias, São João, Ipiranga e Cásper Líbero) e faixa
compartilhada (ciclofaixa, distribuída nas ruas internas) recomenda-se em
todas as quadras das ZEIS a implantação de um bicicletário com 7 unidades
por quadra (localizado nos espaços livres privados de cada empreendimento)
ou com um número de vagas equivalente a 5% da população lotada nos
empreendimentos não residenciais propostos e 15% da população moradora.
SINOPSE DO ITEM
Estacionamento
Área de construção total de estacionamento: 9.287 m²
quadras
Área de construção estacionamento não ZEIS: 1.122 m²

12
Número de vagas total de veículos: 300
Área de construção estacionamento: 8.165 m²

ZEIS
d) Dimensionamento das unidades habitacionais
O dimensionamento das unidades habitacionais levou em consideração,

inicialmente, a superfície máxima por unidade definida nas legislações sobre o
tema. Entretanto, a adequação com o estudo de viabilidade econômica, a
definição de possíveis soluções de tipologias construtivas e as sugestões
incorporadas do processo de participação da sociedade e de representantes
dos órgãos públicos municipais e estaduais levaram a considerar as unidades
habitacionais com dimensões aproximadas de 42, 50 e 65 m². As unidades
com aproximadamente 42 e 50 m² podem ser destinadas tanto a HIS como
HMP para famílias na faixa de 0-6 e >6-16 SM, respectivamente e as de 65 m²
para Empreendimentos Habitacionais de Mercado Popular, conforme se
apresenta na tabela a seguir.

ϭϳ
Considerando-se as recomendações do Código de Obras e Edificações de São Paulo, a Lei Federal
10.741/03, a Resolução do CONTRAN 303/08 e a NBR 9050, tem-se que nos estacionamentos das
unidades dos empreendimentos privados faz-se necessário a oferta de um número de vagas na
proporção de 50%, 45% e 5% para veículos pequenos, médios e grandes, respectivamente; 1% das
vagas, quando este número for superior a 100 unidades, deve estar reservada para os usuários
portadores de necessidades especiais, 5% reservadas à população idosa e 10% para motos.
Segundo recomendação contida no Quadro 02/i Anexo à Parte III da Lei nº 13.885, de 25 de agosto de
2004, no item ‘Instalação de atividades não residenciais e largura da via. Condições a serem observadas
na instalação do uso. Vagas para estacionamento: ‘Para área construída computável maior que 100 m², 1
vaga a cada 50 m² de área computável ou fração’.

Quanto às quantidades de cada tipologia propõe-se a distribuição de
UHs de 42 e 50 m² tanto para HIS como para HMP de modo a contemplar além
da faixa de renda o perfil das famílias (inclusive considerando o grande número
de UHs habitadas apenas por um morador) 18, com o objetivo de que a unidade
habitacional seja adequada à demanda de seu usuário, representada no
esquema da figura 24 a seguir:
Figura 24 – Quantidade de UH por tipologia em relação à faixa de renda

e o perfil familiar

ϰϮŵϸ ϴϱϱh,Ɛ
;ϯϵ͕ϳйͿ
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^D

ϭϴ
ĂƐ 3531 unidades habitacionais pesquisadas (Cadastro, abril de 2011) 949 foram identificadas como
possuindo apenas um morador, representando um índice de 26,9% do total, que pode ser considerado
alto; informação que justifica a oferta de unidades com menor área de superfície.

SINOPSE ITEM
Definição de UHs
Total UHs Nova Luz (nova planta): 4.986
Total UHs não ZEIS: 2.834
Total UHs existentes Nova Luz a manter: 6.753
Total UHs existentes não ZEIS a manter: 6.250
Total UHs ZEIS (nova planta): 2.152
Total UHs ZEIS comerciáveis: 1.774
Total UHs ZEIS destinadas à população a deslocar: 378
Total UHs existentes ZEIS a manter: 503
e) Quantidade de unidades habitacionais
A partir dos dados colhidos no Cadastro sobre o regime de uso dos

imóveis por UHs ou famílias na Nova Luz, tem-se:
Alugado (49,5%): 2.224

Próprio (41,99%): 1.886
Emprestado ou cedido (5,61%): 252
Invadido (2,63%): 118
Outros (0,2%): 12
Quanto à renda tem-se pelo Cadastro o número de UHs habitadas por

famílias com renda nestas faixas, na Nova Luz:
0 – 3 SM (44,39%) 1.993
>3 – 6 SM (36,99%) 1.662
>6 – 12 SM (15,14%) 680
>12 SM (3,48%) 157
A definição da quantidade de imóveis de interesse social a ser ofertada

no PUZEIS, a partir da recomendação legal de que a área de construção dos
EHIS não seja inferior a 40% da área total de construção para as unidades de
HIS, leva, também, em consideração o perfil da futura população moradora das
ZEIS Nova Luz, que neste caso se confunde com a sua atual população
moradora, nas características de renda e de regime de uso dos imóveis.
Os dados acima revelam que 2.224 famílias pagam aluguel. Somado-se

a este grupo aquelas que habitam imóveis emprestados ou cedidos (252) e
ocupação (118) tem-se um total de 2.594 famílias com perfil para o programa
de habitação de interesse social da área. Na hipótese de que as famílias de
menor renda incluem-se neste grupo, estima-se que as 2.152 novas unidades
habitacionais propostas para a ZEIS 3 C016 representam 83% das atuais
demandas habitacionais da Nova Luz: 53,9% deste total é HIS (sendo 39,7%
com 42 m² e 14,2% com 50 m²) e 46,1% é HMP (sendo 11,3% com 42 m²,
23,7% com 50 m² e 11,1% com 65 m²). Em relação às unidades de HMP

propõe-se que 34,8% tenham superfície de 50 e 65 m², de modo a atender,
também, famílias com um maior número de membros19.
A figura 25 explica o dimensionamento da quantidade de unidades

habitacionais por tipologia, cujos valores são os seguintes: 855 unidades de
HIS de 42 m²; 305 unidades de HIS de 50 m²; 242 unidades de HMP com 42
m², 511 unidades de HMP com 50 m² e, finalmente, 239 unidades de HMP com
65 m², totalizando 2.152 unidades habitacionais, sendo 1.160 HIS e 992
HMP20.
Figura 25 – Quantidade de unidades habitacionais por tipologia

WŽƉƵůĂĕĆŽŵŽƌĂĚŽƌĂ͗ϭϭ͘ϲϳϵŚĂďŝƚĂŶƚĞƐŽƵϰ͘ϰϵϮĨĂŵşůŝĂƐ
ZĞŐŝŵĞĚĞƵƐŽ ůƵŐĂĚŽ ŵƉƌĞƐƚĂĚŽ /ŶǀĂĚŝĚŽ WƌſƉƌŝŽ

ĚĞh, ;ϰϵ͕ϱйͿ ŽƵĐĞĚŝĚŽ ;Ϯ͕ϲϯйͿ ;ϰϭ͕ϵϵйͿ
;ĨĂŵşůŝĂͿ ;ϱ͕ϲϭйͿ
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YƵĂŶƚŝĚĂĚĞĚĞƵŶŝĚĂĚĞƐŚĂďŝƚĂĐŝŽŶĂŝƐƉŽƌƚŝƉŽůŽŐŝĂ
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dŝƉŽůŽŐŝĂ
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YƵĂŶƚŝĚĂĚĞ ϴϱϱ ϯϬϱ ϮϰϮ ϱϭϭ Ϯϯϵ
h,ƐƉŽƌ ϭ͘ϭϲϬ ϵϵϮ
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Em síntese, os empreendimentos de HIS e HMP consomem, igualmente,

cerca de 51,2 mil m² da superfície total ofertada pelo modelo urbano para a
habitação de interesse social (102.386,5 m²). As unidades de HIS com 42 m²

ϭϵ
Os percentuais correspondem a quantidade de unidades propostas por tipologia.
20
As dimensões de 42 m², 50 m² e 65 m² são aproximadas.

consomem cerca de 36 mil m² enquanto as de 50 m² mais de 15 mil m². As
HMP de 42 m² somam pouco mais de 10 mil m², as de 50 m² cerca de 26 mil
m² e as de 65 m² pouco mais de 15 mil m². Totalizando, assim, os 102.386,5 m²
destinados às UHs21.
O atendimento das infraestruturas às novas cargas de urbanização da

ZEIS estará contemplado na conceituação e dimensionamento geral das redes,
no âmbito do PUE, que estima profundas modificações, principalmente, na
infraestrutura viária da região da Nova Luz, para a melhoria e adequação do
sistema viário, incluindo os serviços de pavimentação de vias,
reposicionamento de guias e sarjetas, calçamento, aterramento de fiação
elétrica e paisagismo. Os custos das infraestruturas, principalmente as viárias,
com cobertura para toda a área, cujo atendimento aos imóveis ZEIS é
significativo, sem, entretanto, onerar os custos das unidades habitacionais.
O custo de construção e venda dos imóveis de interesse social está

dimensionado no Subproduto 5.6 (Estudo de Viabilidade Econômica,
mercadológica e de situação fundiária). Em relação às receitas adicionais a
oferta de estacionamentos terceirizados sob as quadras ZEIS pode auxiliar no
custo das unidades HIS ou na manutenção dos seus condomínios, de acordo
com as diretrizes do PUE que orientam o PUZEIS.
3.5.2 Imóveis habitacionais existentes a permanecer
A análise dos imóveis habitacionais a permanecer e passíveis de

demolição, em toda a Nova Luz, segundo os critérios elencados pelo PUE,
identifica a permanência de 6.753 unidades habitacionais que abrigam uma
população estimada em 11.011 habitantes (anexo 2 - Imóveis habitacionais
existentes na Nova Luz). A mesma análise, tomando-se como referência o
parque habitacional localizado nas ZEIS, indica que 503 unidades habitacionais
existentes, distribuídas em 15 imóveis, são mantidas, onde habitam, na
atualidade, 947 pessoas (anexo 3 - Imóveis habitacionais existentes nas ZEIS
da Nova Luz).
A recuperação e a manutenção deste parque habitacional é de

responsabilidade de seus proprietários e moradores. Apenas a recuperação e a
adequação funcional do imóvel habitacional a manter, localizado na rua do
Triunfo, 285 (SQL 008.067.0010) (perímetro da ZEIS 3 C016), deve ser de
responsabilidade da concessão, em função da sua importância histórica,
cultural e/ou estratégica no projeto urbano da área e/ou seu estado precário de
conservação.22
a) Idade do parque habitacional existente a manter

Ϯϭ
Observa-se diferença de m² entre a área total de construção habitacional obtida no modelo urbano e o
somatório das áreas de construção por tipologia resultante do cálculo de áreas, unidades e, em seguida,
o retorno ao de áreas.
ϮϮ
KŝŵſǀĞůĞŵƋƵĞƐƚĆŽĞƐƚĄŽĐƵƉĂĚŽƉŽƌϰϱƉĞƐƐŽĂƐƋƵĞƚĞƌĆŽƉƌŝŽƌŝĚĂĚĞŶŽĂĐĞƐƐŽăƐŶŽǀĂƐƵŶŝĚĂĚĞƐ
ŚĂďŝƚĂĐŝŽŶĂŝƐŽĨĞƌĞĐŝĚĂƐƉĞůŽWh/^͘EĞƐƚĞŝŵſǀĞůƌĞƐƚĂƵƌĂĚŽĨƵŶĐŝŽŶĂƌĄŽƌĞƐƚĂƵƌĂŶƚĞƉŽƉƵůĂƌ͘

A tabela 11 e o gráfico 6 a seguir expressam a idade dos imóveis
habitacionais a manter – esta inclui o imóvel habitacional em construção pela
Coopamare e os dois em projeto pela CDHU - com três destaques importantes:
(i) a construção da grande maioria dos imóveis habitacionais data da primeira
metade do século XX (62%); (ii) o segundo grupo de construção expressivo se
dá nas décadas de 1960 e 1970 (36%) e (iii) o escasso número de edifícios a
manter construídos nos últimos vinte anos (2%):
Tabela 11 – Idade de construção dos imóveis habitacionais a manter
Data de construção Número de imóveis Total do período %

1910-19 5
1920-29 2
1930-39 9
85 62,0
1940-49 21
1950-59 48
1960-69 14
49 35,8
1970-79 35
1980-89 1
1990-99 1 3 2,2
2000-09 1
Total 137 137 100
Gráfico 6 – Idade de construção dos imóveis habitacionais a manter
ϲϬ
ϱϬ
ϰϬ
ϯϬ
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ϮϬ
/^
ϭϬ
Ϭ
ϭϵϭϬͲϭϵ
ϭϵϮϬͲϮϵ
ϭϵϯϬͲϯϵ
ϭϵϰϬͲϰϵ
ϭϵϱϬͲϱϵ
ϭϵϲϬͲϲϵ
ϭϵϳϬͲϳϵ
ϭϵϴϬͲϴϵ
ϭϵϵϬͲϵϵ
ϮϬϬϬͲϬϵ
b) Estado de conservação do parque habitacional existente a

manter
A tabela 12 e o gráfico 7 a seguir expressam o estado de conservação

dos imóveis habitacionais a manter com 3 destaques importantes: (i) a grande
maioria apresenta um estado regular de conservação o que demanda uma
intervenção de menor intensidade (88%); (ii) 7% dos imóveis habitacionais a
manter apresentam um bom estado de conservação, o que a princípio, indica

as condições adequada as de habitabilidade, enquanto (iii) ap
penas 5% dos
imóveis demandam uma a intervenção a médio prazo, em funçãoo das precárias
ão que apresentam.
condições de conservaçã
Para o parque habitacional da Nova Luz a manter, com 6.753

6 unidades,
distribuídas em 137 imóvveis, dos quais apenas 10 apresentam um
u bom estado
de conservação, se estima reabilitar23 mais de 90% dos imóve eis, inclusive o
localizado na ZEIS 3 C015,
C cujo nível de renda da populaçãão, a perda da
importância da moradia no centro e a idade dos imóveis, contrib
buem para esta
condição de deterioração
o.
Tabela 12 – Estad
do de conservação dos imóveis habitacio
onais a manter
Estado de
e
Polígono ZEIS Nova Luz %
conservaçã
ão
Bom 5 10 7,3
Regular 9 120 8
87,6
Ruim 1 7 5,1
Total 15 137 1
100
Gráfico 7 – Estad
do de conservação dos imóveis habitacion
nais a manter
ϱй ϳй
Žŵ
ZĞŐƵůĂƌ
ZƵŝŵ
ϴϴй

23
Este procedimento encontra a situações similares com grande êxito, principalm mente nas cidades
européias. Um exemplo bastantte exitoso é o das cidades espanholas, cuja cultura de reabilitação tem
início com a publicação do Decrreto 2329 de 28 de julho de 1983, cuja exposição de motivos estabelecia
que apesar do enfoque na extensão das cidades e na construção de novas consstruções, “a gestão
urbanística adotada pelas prefe eituras a partir de 1979..., evidenciava a necessidad de de contar com a
instrumentação legal de um siste ema de financiamento que contemplasse a melhora e a reabilitação tanto
da habitação e os equipamentos como dos espaços urbanos com valores ambienta ais. A declaração da
Ciutat Vella (obtida em abril de 1985,
1 portanto 2 anos após a publicação do Decreto 2329
2 de 28/06/1983)
como Área de Reabilitação In ntegrada perseguia 2 objetivos: (i) gerar a dinamizzação do setor da
reabilitação privada de habitaçção e (ii) forçar a coordenação interadministraçõe es dos respectivos
programas de gestão. Dois fo oram os efeitos formais que a Declaração produzziu: (i) a obrigação
coordenada dos investimentos públicos no marco de um programa geral e (ii) a dinamização da
reabilitação privada de baixos jurros (7%) para crédito da reabilitação derivada da próprria declaração. Pere
Serra i Amengual. Conferência em e Primeres Jornades Ciutat Vella. Ajuntament de Ba arcelona. Barcelona
6-10 de novembro de 1989.

c) Frequência tipológica dos edifícios residenciais a manter
Os edifícios destinados à renovação, segundo o Projeto Urbanístico

Específico e o Plano de Urbanização de ZEIS têm, em sua maioria, até três
pavimentos e darão lugar aos novos empreendimentos com um maior
coeficiente de aproveitamento e, portanto, de maior porte.
Tabela 13 – Frequência tipológica dos edifícios a renovar
Edifícios Número de Pavimentos Total

habitacionais 0a3 4a6 7 a 11 >11 Imóveis
Nova Existente 40 25 76 46 187
Luz Renovar 33 (66%) 7 (14 %) 8 (16,0%) 2 (4%) 50
Existente 10 5 10 0 25
ZEIS
Renovar 7 (70%) 2 (20%) 1 (10%) 0 10
Obs: Os imóveis com mudança de uso/outros foram considerados como a renovar

3.6 IDENTIFICAÇÃO DA POPULAÇÃO MORADORA DOS
EHIS
ZEIS Nova Luz, sua população atual e futura
3.6.1 População total dos empreendimentos habitacionais de

interesse social
As características e a percepção social da atual população moradora da

Nova Luz, apontam mudanças em razão da chegada de novos contingentes
populacionais que se deslocarão para a área em razão da sua requalificação,
da garantia de oferta de moradia de interesse social e da implementação de um
conjunto de políticas públicas diferenciadas, como por exemplo, sociais,
culturais, assistências e de lazer articuladas em um único equipamento.
A inclusão dos atuais moradores é diretriz do programa de intervenção

do projeto Nova Luz. Tal perspectiva se enquadra nas melhores práticas
adotadas em outros processos de requalificação e até mesmo pelo
aperfeiçoamento de processos que se implantam desde décadas passadas em
São Paulo. Posicionamento que, em grande medida, diferencia-se da realidade
urbana brasileira, acostumada a vivenciar o deslocamento das populações de
menor renda para a periferia. Neste sentido, o projeto urbano da Nova Luz
pode avançar no paradigma da requalificação física e social das áreas centrais,
acrescentando novos repertórios aos projetos de melhoria e de habitabilidade
do centro de São Paulo, em curso.

Considerando-se que a legislação urbanística do município de São
Paulo, indica uma área de ocupação prioritária para a habitação de interesse
social e de mercado popular equivalente a quase 25% da superfície total da
área do projeto Nova Luz; que o Projeto Urbanístico Específico em elaboração,
que antecede o processo de Concessão Urbanística, se complementa com o
Plano de Urbanização das ZEIS; que o modelo econômico-financeiro em
elaboração apontará para o acesso e a permanência da população de baixa
renda no coração da metrópole paulista, favorecendo, em um futuro próximo, a
convivência de distintas classes sociais no mesmo espaço urbano da
metrópole, os procedimentos a serem aplicados no processo de reurbanização
da Nova Luz abrirão perspectivas para novos segmentos sociais em mobilidade
ascendente. Consequentemente, apostando na permanência da atual
população moradora e na atração de novas famílias com renda entre 0 e 16
salários mínimos.
Pelo Arrolamento, entre os moradores da área, é muito alto o grau de

satisfação com seu local de moradia. Com as obras estruturais previstas e com
o novo modelo de oferta habitacional, se estima, no final do projeto, a
existência de uma população de 23.659 habitantes na área, o que significa um
crescimento de pouco mais de 100% em relação à população residente atual,
cuja maioria deve ser proveniente da mobilidade que ocorre da classe D para a
C, o que implica um incremento de população com melhoria de renda e
projeção de uma melhor qualidade de vida.
a) População das unidades habitacionais a serem comercializadas
Como observado no item 3.5 foram obtidas 2.152 unidades habitacionais

que podem abrigar uma população de 5.280 habitantes, considerando-se uma
média de 2,6 habitantes por domicílio para as 1.774 UHs a serem
comercializadas e os 668 moradores que serão deslocados das unidades
habitacionais a renovar.
As unidades habitacionais propostas representam 97% do total das

famílias que pagam aluguel atualmente (49,50% ou 2.224 famílias). É
importante considerar, também, que 18,62% da população atual, o que
equivale a 2.175 pessoas ou 836 famílias que recebem mais de 6 SM o que
amplia consideravelmente as suas possibilidades de moradia. E que 41,99% da
população já habitam em casa própria.
Se por um lado existe um grupo de 5.781 moradores ou 2.224 famílias

atuais que pagam aluguel e, portanto, constitui um grupo de interesse para a
oferta de habitação de interesse social, por outro lado o grupo que recebe entre
0 e 3 SM (5.184 pessoas ou 1993 famílias) pode coincidir com os atuais
moradores que pagam aluguel.
Assim sendo, considerando a disponibilidade de 2.152 novas unidades

habitacionais, identifica-se na atual população moradora, além dos atuais
moradores de imóveis a renovar, o público potencial morador dos
empreendimentos de interesse social das ZEIS Nova Luz.

3.6.2 População moradora a ser deslocada
As figuras 26 e 27 a seguir retratam a distribuição dos 668 moradores

que serão deslocados das unidades habitacionais a serem renovadas segundo
os critérios adotados de classificação para os imóveis a renovar e a manter
pelo PUE. Classifica-se a quantidade de pessoas a serem deslocadas por
quadra da seguinte forma: (i) crítico: mais de 100 pessoas são diretamente
afetadas; (ii) Médio crítico: 40 a 100 pessoas são afetadas e (iii) Baixo crítico:
máximo 40 pessoas são afetadas pela renovação dos seus imóveis de
moradia.
Das 45 quadras que compõem a área da Nova Luz, 5 delas não abrigam
edifícios habitacionais, das 40 restantes, 21 terão algum tipo de intervenção em
imóveis residenciais e 15 (38,46% do total) não têm previstos deslocamentos
nem renovação de unidades habitacionais e em apenas 1 quadra o
deslocamento pode ser considerado crítico.

Figura 26– Deslocamento de moradores por quadra

Figura 27 – Renovação de unidades habitacionais por quadra
A população a ser deslocada, em toda a área do projeto, está estimada

em 668 habitantes, sendo 623 resultantes da renovação do edifício existente e
45 pela mudança de uso. A população total a ser deslocada resulta da
renovação de unidades habitacionais existentes, na ordem de 378, distribuídas
em 48 edifícios (sendo 47 a renovar e 1 por mudança de uso). A população da
área ZEIS a deslocar é moradora de 80 unidades habitacionais, distribuídas em
10 imóveis (sendo 9 a renovar e 1 por mudança de uso).
A atual população moradora a ser deslocada deverá ter atendimento

prioritário no deslocamento para uma nova unidade habitacional na ZEIS ou na
política habitacional do município. Esta poderá receber, igualmente, aquele
atual morador com renda até 6 salários mínimos, que não habita imóvel a ser
renovado, mas opta pela moradia de interesse social.

3.6.3 População moradora dos imóveis habitacionais a permanecer
A metodologia para a identificação da população moradora das ZEIS da

Nova Luz adota dois procedimentos: o primeiro estima número dos futuros
moradores das novas unidades habitacionais propostas e o segundo considera
o número atual de UHs localizadas em imóveis habitacionais a permanecer e,
na sequência, se estima a população que poderia habitá-los.
Observando-se as informações sobre as superfícies dos imóveis

habitacionais a manter, localizados nas ZEIS, tem-se a seguinte situação:
Tabela 14 – Definição das unidades habitacionais em edifícios a manter

e população moradora estimada
Existente Possibilidade de ocupação
População estimada
Quadra Imóvel Área m² Quantidade UH
2,6 morador atual
59 Rua General Osório, 120 Sem informação 45 117 72
Alameda Barão de Limeira,
61 Sem informação 55 143 87
13
Até 42 33 86
De 42 a 50 1 2
66 Rua dos Andradas, 447/441
De 50 a 65 1 3
Maior que 65 1 3 57
Rua do Triunfo, 307 232 1 3 2
Rua General Osório, 95/97 Sem informação 19 49 30
67 *
Rua dos Gusmões, 222 a
248 CDHU De 50 a 65 54 0 0
Até 42 16 42 67
De 42 a 50 1 2
Rua dos Gusmões, 309
74 De 50 a 65 2 5
Maior que 65 23 60
Rua dos Andradas, 373/375 De 50 a 65 30 78 48
Rua Vitória, 100/106
Coopamare
(em construção) Até 42 27 0 0
75 * Rua dos Gusmões, 195/199
CDHU De 50 a 65 57 0 0
Rua Vitória, 92 maior que 65 2 5 4
Rua do Triunfo, 117/125 Sem informação 22 57 58
76 Rua dos Protestantes, 9/15 Sem informação 3 8 7
Até 42 12 31 101
83 Rua Aurora, 66/72
De 42 a 50 52 135
Até 42 100 260
Rua dos Andradas, 165
De 50 a 65 20 52 312
Rua dos Timbiras, 116 Maior que 65 10 26 16
89
De 42 a 50 3 8
Rua dos Timbiras, 114 De 50 a 65 3 8
Maior que 65 18 47 38
Até 42 17 44
94 Rua dos Andradas, 65/69/73 De 50 a 65 11 29
Maior que 65 2 5 48
Total imóveis: 15 existentes (além dos existentes há 1 em
construção e 2 em projeto) 503 1308 947
Fonte: TPCL e arrolamento

Obs: * CDHU e Coopamare não entram no cômputo dos imóveis a manter.

Os 15 imóveis residenciais, representados na figura a seguir, a serem
mantidos nas ZEIS da Nova Luz, com um total de 503 unidades habitacionais,
podem abrigar 1.308 moradores, considerando-se 2,6 pessoas por residência.
Esta população estimada é 20,55% superior à atual população moradora no
perímetro das ZEIS, estimada em 1.085 pessoas distribuídas em 583 UHs e
27,6% superior aos 947 atuais moradores dos referidos imóveis residenciais a
manter nas ZEIS da Nova Luz.

Figura 28 – Edifícios residenciais a manter nas ZEIS e na Nova Luz
Legenda

Imóveis residenciais a manter
Imóveis residenciais passíveis de renovação
Imóveis a permanecer com mudança de uso
CDHU / COOPAMARE
Imóveis residenciais a permanecer não confirmados pela pesquisa de campo (abril
de 2011)
Imóveis residenciais passíveis de demolição não confirmados pela pesquisa de
campo (abril de 2011)
Imóveis a permanecer com mudança de uso não confirmados pela pesquisa de
campo (abril de 2011)
Novos registros a permanecer – pesquisa de campo (abril de 2011)
Novos registros passíveis de demolição – pesquisa de campo (abril de 2011)
As 6.753 unidades habitacionais a serem mantidas em toda a Nova Luz,

poderiam abrigar 17.558 moradores, considerando-se 2,6 pessoas por
residência, em lugar dos atuais 11.011 moradores estimados (TPCL,
Arrolamento, pesquisa de campo).

Por sua vez, os empreendimentos habitacionais de interesse social nas
ZEIS criam 2.152 novas unidades habitacionais que poderiam abrigar 5.595
moradores, estimando-se 2,6 pessoas por habitação, em lugar dos 5.280
previstos, considerando-se a população a deslocar estimada.
Os novos empreendimentos habitacionais distribuídos em toda a Nova

Luz, resultante do modelo urbano do PUE e do PUZEIS, geram 4.986 novas
unidades habitacionais em toda a área e podem abrigar uma população de
12.648, sendo 4.608 UHs considerando-se 2,6 moradores por UH (11.980
moradores) e 378 UHs que abrigam 668 moradores estimados.
A população futura da Nova Luz resulta, portanto, da ocupação tanto das

unidades habitacionais existentes como das novas propostas pelo PUE e
PUZEIS e está estimada em 23.659 moradores, como pode ser observada na
síntese apresentada nos esquemas a seguir.

Esquema 1 – UHs futuras da Nova Luz


Esquema 2 – População futura da Nova Luz


3.7 ESPAÇOS NÃO RESIDENCIAIS
Os condicionantes de desenho urbano definem as superfícies

destinadas a outros usos que não HIS e HMP, sempre tomando em
consideração o percentual máximo permitido de 20% para cada EHIS, para a
adequação dos usos diversos e complementares às unidades habitacionais e
praticamente destina os pavimentos térreos e alguns primeiros pavimentos à
atividade comercial ou serviço.
.
Destaque particular para a ocupação das quadras 67 e 75 que aproveita
a significativa quantidade de imóveis tombados para dar forma a um centro
integrado de promoção humana e onde se concentra parte dos equipamentos
sociais de apoio à habitação, complementados por espaços livres ora públicos
ora privados.
Figura 29 – Usos não residenciais na quadra 67
COMERCIAL
RESIDENCIAL
IMÓVEL A MANTER

Figura 30 – Usos não residenciais na quadra 75
RESIDENCIAL
IMÓVEL A MANTER
A definição de novos equipamentos públicos de apoio a habitação da

área (3 creches, 1 escola infantil, 1 centro de atenção ao idoso, 1 centro
integrado de promoção humana, 1 CRAS, 1 escola em tempo integral para a
população de 6 a 14 anos, 1 UBS, 1 escola de informática, 1 escola de
teatro/dança, 1 escola de música e 1 restaurante popular, conforme figura 31)
redimensiona a ocupação dos pavimentos térreos e primeiros pavimentos de
alguns empreendimentos, cujo dimensionamento resultante dos usos e
atividades propostos no desenho urbano pode ser observado na tabela a
seguir.

Tabela 15 – Usos não residenciais na ZEIS 3 C016
^ƵƉĞƌĨşĐŝĞƐƵƐŽƐŶĆŽƌĞƐŝĚĞŶĐŝĂŝƐ;ŵϸͿ
YƵĂĚƌĂ ƵƐŽŶĆŽƌĞƐŝĚĞŶĐŝĂů /ŶƐƚŝƚƵĐŝŽŶĂů ƐƚĂĐŝŽŶĂŵĞŶƚŽ dŽƚĂů
ϱϵ ϭϲϰϱ Ϭ Ϭ ϭ͘ϲϰϱ
ϲϲ ϱϱϬ Ϭ Ϭ ϱϱϬ
ϲϳ ϭϮϳϵ͕ϱ ϰ͘Ϯϴϰ ϭ͘Ϯϭϰ ϲ͘ϳϳϳ͕ϱϬ
ϳϰ ϭϮϰϭ Ϭ Ϭ ϭ͘Ϯϰϭ
ϳϱ ϲϵϬ ϳ͘ϵϵϰ ϭ͘ϲϴϬ ϭϬ͘ϯϲϰ
ϳϲ ϮϭϵϬ Ϭ Ϯ͘Ϭϰϵ ϰ͘Ϯϯϵ
ϴϮ Ϯϲϴϵ Ϭ Ϯ͘ϭϳϵ ϰ͘ϴϲϴ
ϴϯ ϰϴϴϱ͕ϱ Ϭ ϭ͘Ϭϰϯ ϱ͘ϵϮϴ͕ϱϬ
ϴϵ ϭϭϬϱ Ϭ Ϭ ϭ͘ϭϬϱ
dŽƚĂů ϭϲ͘Ϯϳϱ͕ϬϬ ϭϮ͘Ϯϳϴ ϴ͘ϭϲϱ ϯϲ͘ϳϭϴ
O total de área construída computável não residencial nas ZEIS

representa 12,11% (área construída para comércio e serviço em relação à área
construída total computável) da total superfície construída, portanto menor que
o percentual de 20% máximo definido pelas normativas que regem a ocupação
de interesse social da área.
A diversidade de uso proposta teve como orientação a atual planta de

usos da área cuja natureza e identificação das superfícies construídas por usos
seguiu a metodologia a seguir explicada.

Metodologia do cálculo de área não residencial na Nova Luz
O plano de trabalho para a elaboração do Plano de urbanização de ZEIS estabelece

o processo quadra-a-quadra como instrumento da leitura da área. O primeiro passo dado
para o levantamento e/ou identificação dos usos dos imóveis foi o estudo e a análise do
levantamento realizado pela EMURB, sob o título Subsídios para o Projeto Urbanístico,
entre 2006 e 2007 – perímetro definido pelas avenidas Cásper Líbero, Ipiranga, Rio
Branco e Duque de Caxias e rua Mauá e, após a aprovação da Lei de Concessão
Urbanística, em 2009 que incluía também o perímetro definido pelas avenidas Duque de
1
Caxias, Rio Branco, Ipiranga e São João .
1
Em seguida, foi realizado o trabalho de campo que, entre outras iniciativas, atualizou
os usos tanto residenciais como não residenciais de todos os imóveis localizados no
âmbito das ZEIS Nova Luz. O resultado desta primeira etapa de levantamento foi
apresentado na etapa 2 como ‘Fichas quadra-a-quadra’ com a caracterização de todos os
imóveis do polígono ZEIS quanto ao endereço, área do terreno e de construção, número
de pavimentos, usos, estado de conservação, proteção e/ou tombamento e a indicação
dos imóveis a renovar e a reabilitar. Este último item resultava da aplicação de critérios
pré-definidos de análise de cada imóvel (item 2.2).
Até o dia 14 de outubro de 2010 foram elaboradas todas as análises utilizando-se o
material de apoio recebido e a pesquisa de campo realizada. A partir desta data passou-se
a utilizar o TPCL para análise mais detalhada de cada um dos imóveis, e a quadra onde
está localizado, e onde se pode identificar áreas específicas de comércio, serviços,
estacionamento, habitação, hotelaria, entre outros usos.
Após consolidação dos dados da EMURB com cruzamento do TPCL, identificou-se a
necessidade de retornar a campo para a checagem dos usos contidos no mapa gerado, já
que em grande número, os edifícios contêm mais de um registro de TPCL facilitando o
agrupamento de informações, a fim de se chegar à metragem quadrada referente a cada
uso. Para as edificações com um único registro de TPCL foi feito uma pesquisa mais
aprofundada de modo a permitir o cálculo das superfícies por usos mais próximo do
existente.
O levantamento até então desenvolvido para os imóveis das doze quadras do
polígono das ZEIS foi ampliado em novembro de 2010 para todo o perímetro da Nova Luz,
ocasião em que fichas por imóveis por quadra foram elaboradas, já levando em
consideração, inicialmente, tanto as informações contidas no levantamento elaborado pela
EMURB como os dados do TPCL. Nova pesquisa de campo foi realizada, desta feita
visando confirmar os usos apontados nos documentos considerados enquanto a definição
da superfície por uso teve o TPCL como instrumento norteador.
As edificações que possuem um único registro de TPCL tiveram sua metragem
calculada de acordo com seu número de pavimentos, ou seja, em alguns dos imóveis da
Nova Luz dividiu-se a somatória da área construída total do imóvel pelo seu número de
pavimentos a fim de chegar à área específica do uso.
Dessa forma foram calculadas todas as áreas destinadas aos seus respectivos usos,
de forma a complementar as informações contidas no TPCL bem como checar os usos
descritos no levantamento elaborado pela EMURB.
1
Foram entregues pela SMDU ao Consórcio Nova Luz quatro volumes contendo fotos de cada um
dos 942 imóveis distribuídos nas quadras da área objeto de estudo, com o levantamento das suas
características de conservação, área construída, área de terreno e usos.
2
O primeiro trabalho de campo foi realizado entre 19 e 23 de julho de 2010.

Destaca-se no modelo urbano o dimensionamento das áreas livres propostas,
cuja superfície representa 43,8% do solo edificável das quadras e configura a
relação de espaço livre e construído do modelo urbano proposto que se
representa na tabela e figura a seguir:
Tabela 16 – Áreas livres na ZEIS 3 C016
Superfícies pavimento térreo (m²)

Quadra AT novo
A construção TO (% ) A Livre TP (% )
59 2602 1742 66,9 860 33,1
66 1663 1114 67 549 33
67 5256 3080,5 58,6 2175,5 41,4
74 1834 1169 63,7 665 36,3
75 4779 1276 26,7 3503 73,3
76 4365 2765,5 63,3 1599,5 36,7
82 4014 2319 57,7 1695 42,3
83 7116 4249,5 59,7 2866,5 40,3
89 1564 943 60,3 621 39,7
Total 33193 18658,5 56,2 14534,5 43,8
dK͗dĂǆĂĚĞKĐƵƉĂĕĆŽ
dW͗dĂǆĂĚĞWĞƌŵĞĂďŝůŝĚĂĚĞ

Figura 31 – Rede de espaços livres públicos e privados

O espaço livre que complementa o programa do equipamento público e a
definição de espaços livres proposta pelo PUE, retratados na figura a seguir,
exemplifica o tratamento proposto para esta natureza de espaços.
Figura 32 – Praça Triunfo, quadra 75

SINOPSE ITEM
HABITAÇÃO ZEIS NÃO ZEIS TOTAL
Número de imóveis habitacionais 28 159 187
Número de imóveis a manter 15 122 137
Número atual de UHs 583 6548 7131
Número de UHs a demolir 80 298 378
Número de UHs a manter 503 6250 6753
Número proposto de UHs 2152 2834 4986
Número de UHs para comercialização 1774 2834 4608
Número de UHs destinados a população
378 0 378
a deslocar
POPULAÇÃO ZEIS NÃO ZEIS TOTAL
População atual 1085 10594 11679
População moradora a ser deslocada 138 530 668
População moradora a manter 947 10.064 11011
População proposta (nova) 4612 7368 11980
População futura total 6227 17432 23659

3.8 IDENTIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS DE INTERESSE DE
PRESERVAÇÃO A RESTAURAR E/OU A RECUPERAR
Este trabalho procura adotar um critério mais amplo sobre a preservação

de imóveis como sejam os conceitos de patrimônio cultural e paisagem cultural.
Na verdade a definição de imóveis existentes que devem permanecer e
configurar o novo tecido urbano, independente do seu reconhecimento de
preservação pelos órgãos oficiais responsáveis pelo tema, põe em relevo o
reconhecimento de uma produção que pode seguir no futuro narrando a
história de um tempo passado. É relevante a preservação oficial de edifícios da
área e do seu entorno aos quais se somam em outra hierarquia todos os
demais que se propõe manter quer pelos elementos singulares de sua
arquitetura, quer pela representação de um momento da urbanização da área,
quer por contar uma história singular do lugar.
O polígono da ZEIS 3 C016 contém 18 imóveis protegidos, tombados ou

em processo de tombamento, inúmeros imóveis estão sob envoltórias de
imóveis tombados. Ao todo, na Nova Luz, são 134 imóveis de valor histórico e
cultural a serem mantidos, sendo 96 tombados e 38 configurados por
elementos arquitetônicos singulares e/ou que narram uma história singular do
lugar, conforme representado na figura a seguir. Propõe-se a recuperação e a
adequação funcional para creche e administração e biblioteca da escola,
respectivamente, dos imóveis tombados localizados nas quadras 67 (rua do
Triunfo, 229/277) e 75 (rua dos Gusmões, 219/231). Esta intervenção visa não
somente a compatibilidade do uso às características arquitetônicas dos
imóveis, mas também a sua valorização como patrimônio cultural da área.

Figura 33 – Imóveis a preservar além do tombamento
Legenda

Imóveis a preservar além do tombamento (com características arquitetônicas
singulares)
É no mesmo sentido da valorização desse legado, que a escolha

estratégica de implantação de um centro integrado de promoção humana se dá
nas quadras 67 e 75, configuradas pela presença marcante de edifícios
tombados de grande valor arquitetônico.
Assim a indicação de usos para escola de informática, de dança e teatro,
música, restaurante popular, unidade básica de saúde neste imóveis
configuram e complementam o conceito de integração e de promoção humana.

3.9 POSSÍVEIS SOLUÇÕES DE IMPLANTAÇÃO DE
TIPOLOGIAS CONSTRUTIVAS

O desenvolvimento do item resulta ao mesmo tempo do exercício de
criar as tipologias adequadas às condições de moradia das populações de
baixa renda na ordem de 2.152 unidades habitacionais (sendo 1.160 HIS e 992
de HMP) e prospectar a diversidade de tipologias que a vida contemporânea
exige.
Os elementos usuais da discussão contemporânea da arquitetura

habitacional, a conceituação teórica da desejável diversidade tipológica dos
novos empreendimentos e as normativas de construção que regem a qualidade
do parque edificado do município de São Paulo foram os instrumentos
manuseados na elaboração do item. Do exercício da aplicação destes
instrumentos resulta um conjunto de alternativas de tipologias meramente
ilustrativas sobre as possibilidades que o parque habitacional da ZEIS 3 C016
poderá desfrutar.
Este estudo se limita à exemplificação tipológica e espera que a

arquitetura possa, numa seguinte etapa, desenhar as unidades habitacionais
com o manuseio dos instrumentos que lhe são peculiares, como, entre outros,
o conhecimento da composição familiar e hábitos dos usuários, desta feita
clientes dos projetos.
O desenvolvimento do item contou com um conjunto de objetivos

específicos, elencados a seguir:
a) desejável diversidade tipológica;
b) definição de um quadro de opções adequadas aos diversos perfis de
moradores;
c) diversidade de modelos de habitação que atenda aos diversos perfis
de renda e composição familiar, contemplando os seguintes aspectos:
esquema de funcionamento da unidade habitacional, área mínima, número de
cômodos, distribuição de áreas comuns, estacionamento privado de veículos,
entre outros;
d) “nível mínimo” de habitabilidade (habitação e o entorno imediato
vinculado ao seu uso) e das condições de habitação social;
e) possibilidade de tipologias adequadas ao edifício existente,
destinando-o ao alojamento de pessoas, conforme suas necessidades, levando
em conta as suas atividades e pertencesϮϰ.
A proposta desenvolvida visa ilustrar os condicionantes técnicos

elementares aplicáveis às áreas privativas das unidades habitacionais de HIS e
HMP. Pretende, também, oferecer exemplos de diversidade tipológica
conforme características quantitativas e qualitativas das possíveis famílias que
deverão ocupar a ZEIS no projeto Nova Luz.

Ϯϰ
A construção do item, guardando as devidas peculiaridades da Nova Luz, tomou como referência o
conteúdo da Ordenança Metropolitana de Rehabilitació. Barcelona, 1985.

Apesar do tradicional núcleo familiar de 4 ou 5 pessoas ser, ainda,
considerado a regra para esse tipo de equipamento, é fundamental alargar-se a
compreensão dos potenciais usuários desses imóveis. É notória a
transformação das características familiares e do comportamento das
populações urbanas principalmente no que tange à reestruturação da pirâmide
demográfica, atualmente mais vertical do que há 30 anos.
Isoladamente, a pirâmide sugere três pontos de reflexão imediata:

primeiro, que os núcleos familiares estão mais reduzidos, ou seja, há menos
filhos por família; segundo, que há uma maior quantidade de idosos,
proporcionalmente à faixa etária média. Por fim, a camada da população
economicamente ativa é hoje maior, ainda que relativamente jovemϮϱ.
Como consequência há, hoje, maior quantidade de idosos que podem

viver sozinhos, além de jovens que priorizam estudos e carreira profissional em
detrimento de casamento ou de filhos, e/ou que se deslocam para locais
distintos dos de moradia dos pais e que optam por morar sozinhos.
Além desses exemplos, há diversas outras composições familiares

atuais menos evidentes há algumas décadas, mas que hoje correspondem a
um contingente expressivo nos grandes centros urbanos e devem ser
visualizados dentro da política de ZEIS: divorciados sozinhos ou com filhos,
segundo casamento sem filhos, homossexuais sozinhos ou unidos, etc, como
procura exemplificar o esquema apresentado na figura a seguir.

Ϯϱ
Esses dois últimos pontos – proporção de idosos e de população jovem economicamente ativa – podem
ser compreendidos pelos seguintes aspectos: a evolução na medicina e o acesso a serviços médicos têm
contribuído para o aumento da longevidade, mas também para a qualidade de vida dos idosos, que se
mantêm independentes por mais tempo; o maior acesso à educação e à informação dos jovens têm
contribuído por uma crescente qualificação da mão-de-obra.

Figura 34 – Composição familiar e tipo de unidade habitacional
A tipologia habitacional para atender essa demanda diverge do padrão

familiar tradicional e deve ser atendida de maneiras alternativas ao
apartamento comum de dois quartos.
Assim, o exercício aqui proposto busca mostrar alternativas de unidades

habitacionais para um público diversificado em quantidade de pessoas por
habitação e qualidade de vida, aspirações e rotina. Separados em dois grupos
– novas unidades e unidades reabilitadas ou reformadas – os exemplos a
seguir buscam atender à realidade urbana específica da Nova Luz quanto aos
tipos de lotes disponíveis e edifícios existentes.
Para ambos os grupos, são considerados como condicionantes

fundamentais a existência de uma qualidade urbana superior em termos de
espaços públicos, oferta de equipamentos e serviços de inserção social e
econômica da população de baixa renda. Consideram-se, da mesma forma,
elementos técnicos e legais diversos que orientarão a formatação das unidades
expostas, constituindo o atendimento de um nível de habitabilidade adequado.

Em seguida, as figguras 35 e 36 ilustram, respectivamente
e, os esquemas
de dimensionamento míínimo de compartimentos e as possíveis soluções de
tipologia residencial desenvolvidos para a produção de unidades habitacionais
de HIS e HMP:
mpartimentos
Figura 35 – Hipótese de dimensionamento mínimo de com

Figura 36 - Possíveis soluções de tipologia residencial
a) Empreendimentos habitacionais novos
O nível mínimo de habitabilidade para os novos empreendimentos

habitacionais de interesse social será determinado pelo atendimento mínimo
das leis que tratam das ZEIS-3, além do Código de Obras e Edificações, do
Plano Diretor Estratégico e do código de segurança de bombeiros.

Para o nível mínimo de habitabilidade, adicionalmente aos espaços e
equipamentos internos aos edifícios, contribui a oferta de espaços e
equipamentos urbanos adequados à inserção funcional e social dos
moradores, como sejam: espaço urbano de qualidade, democrático, inclusivo e
seguro; acesso a equipamentos públicos de saúde, de educação em diversos
níveis (ensino fundamental, médio, técnico e superior), de cultura (museus,
cinemas, teatros etc.), de lazer (espaços verdes, esportes, recreação); acesso
a comércio e serviços de necessidades básicas (padaria, farmácia, mercado,
feira, lanchonete/restaurante etc.).
A relação do edifício com esse entorno deverá evitar barreiras que

prejudiquem espacial e paisagisticamente o ambiente urbano através da
diversidade de usos, especialmente nos pavimentos térreos, de forma a criar
uma transição funcional entre o espaço eminentemente urbano, plural e vivaz,
e o espaço habitacional, mais reservado.
b) Unidades habitacionais a serem reabilitadas ou reformadas
Recomenda-se que os proprietários e/ou inquilinos dos edifícios

mantidos, prioritariamente os de estado de conservação classificado como
“ruim”, devem ser estimulados através de um programa de recuperação e de
melhoria física de imóveis assessoradas pelo poder público, de modo a
promover a intervenção necessária para recuperar a sua habitabilidade e
atender às aspirações de seus usuários.
Os proprietários e/ou inquilinos devem ser orientados sobre o grau de

complexidade da intervenção nas unidades habitacionais e ou edifícios
habitacionais mantidos, em número de três (baixa, média e alta), a partir do
grau de deterioração dos mesmos.
Quadro 2 – Grau de complexidade para a intervenção do edifício e/ou

unidade habitacional existente
Baixa
Substituição de caixilhos internos ou externos sem alteração do vão original.
Substituição ou instalação de novos elevadores e escadas externas de incêndio.
Substituição das redes comuns de instalações elétricas e hidráulicas sem significativa alteração
de prumadas.
Substituição de redes internas aos apartamentos das fiações e tubulações inadequadas.
Tratamento ou substituição de materiais de acabamento nas áreas privativas e comuns, além da

revisão corriqueira dos elementos mencionados para garantir funcionamento e aspecto
satisfatórios.
Intervenções de restauro que não implicarem modificações previstas nos graus de intervenção
Média e Alta.

Média
Atividades de Baixa Complexidade, incorporando modificações nos arranjos internos das

unidades e/ou nas áreas comuns, resultando num arranjo espacial diverso do original.
Alta
Atividades previstas nos graus de intervenção acima descritos.
Modificações em elementos da super-estrutura (horizontais e verticais) e fundações (reforços ou

novos pontos de carregamento).
Alteração da fachada com modificação do formato e quantidade das aberturas, caixilhos e

volumes externos.
Fonte: Ajuntament de Barcelona. Ordenança Metropolitana de Reabilitaciò. Barcelona, 1985.
Recomenda-se buscar parcerias para oferecer assistência ao

proprietário e/ou inquilino sobre os custos da intervenção – recuperação e
adequação funcional. Reformas de alta complexidade com modificações
estruturais são desencorajadas sem que haja uma profunda análise da
estrutura existente.

3.10 INSTRUMENTOS DE ATUAÇÃO DIFERENCIADA EM
IMÓVEIS EXISTENTES
As obras sobre o edifício existente requerem critérios que facilitem a

reutilização mediante uma melhora que evidentemente se realizará sob pontos
de vista normativos muito diferentes dos exigidos nas obras de novas
edificações.
Recomenda-se que as atuações sobre o parque edificado sejam

classificadas como ‘Intervenção para melhoria da edificação’, segundo o nível
de habitabilidade por elas desejada. Por exemplo, as questões de dimensão e
ventilação de sanitários, dimensão de escadas comuns, normas para a
instalação de elevadores, normas de dotação de estacionamentos nas
operações ou obras de melhoria merecem tratamento diferenciado que os
mesmos itens nas obras novas.
Estas atuações requerem, portanto, a definição de regras (legislação

específica a ser elaborada pela Secretaria da Habitação da Prefeitura Municipal
de São Paulo), que orientem para uma atuação diferenciada no edifício
existente e partem das seguintes consideraçõesϮϲ:
a) a atuação sobre o parque edificado requer determinações e critérios
adequados que correspondem a uma intervenção diferenciada;
b) as normativas que regulam a construção de uma obra nova não
apresentam a mesma adequada aplicabilidade para a recuperação e
reutilização de um edifício existente;
c) a adequação dos aspectos que incidem direta ou indiretamente sobre
a recuperação de um edifício existente pode orientar na prática a elaboração
de uma normativa de ‘recuperação ou reforma’, como também criar um novo
marco de relações entre o proprietário e o usuário e entre o proprietário e a
administração municipal;
d) a normativa é uma proposta de adaptação das normas vigentes sobre
a construção na cidade para as especificidades próprias dos processos de
recuperação de edifícios;
e) a oportuna classificação das atuações de recuperação em
‘Intervenção para melhoria das edificações ou obra de melhoria da edificação’,
segundo o nível de habitabilidade desejada através da atuação: alto (elementos
estruturais), médio (instalações) ou baixo grau (manutenção). O usuário e/ou o
proprietário escolhe o grau da atuação em função do nível de habitabilidade
desejada e a normativa adéqua-se ao nível de habitabilidade desejada;
f) as questões reguladas pelas normas de nova construção, que mais
inadequação apresentam para a recuperação de edifícios existentes, são:
dimensão e ventilação de sanitários, dimensão de escadas comuns, normas
para a instalação de elevadores, normas de dotação de estacionamentos;
g) a flexibilização administrativa desejada se refere a licença municipal
para obras de recuperação e a documentação técnica exigida;
h) a recuperação do edifício existente sugere ser considerada uma ‘Obra
menor’ e como tal regulada, diferentemente daquela considerada ‘Obra

Ϯϲ
Fonte: Ordenança Metropolitana de Reabilitaciò. Barcelona, 1985.

maior’ que são as obras novas, o aumento do volume de construção ou a
mudança de uso (a importância do uso habitacional prevalece sobre os
demais;
i) em função das características das intervenções sobre a edificação
existente sugere-se que algumas solicitações de licença se resumam a um
modelo simplificado de aceitação do órgão de aprovação e licenciamento de
obras.
A elaboração de normativas específicas sobre a intervenção em imóveis

existentes pode se basear na ampliação, por exemplo, da aplicação da lei nº
10.928/91 (intervenção em cortiços) Ϯϳ que dispõe de condições diferenciadas e
favoráveis à recuperação de imóveis sem exigência dos parâmetros aplicados
para as novas construções, conforme alguns parâmetros constantes do quadro
a seguir:
Quadro 3 – Parâmetros especiais para intervenção em cortiços

27
O marco normativo do município de São Paulo (Lei Moura) já apresenta um avanço significativo na
definição de parâmetros diferenciados, ainda que voltados somente para a melhoria das condições de
habitabilidade dos cortiços (recursos de seus proprietários ou do Fundo Municipal de Habitação): área
mínima do cômodo ou divisão não inferior a 5,00 m² com sua menor dimensão não inferior a 2,00 m;
segurança do imóvel no tocante à sua instalação elétrica e estrutural; iluminação mínima por cômodo de
1/7 da área de piso; ventilação mínima por cômodo de ½ da área de iluminação; adensamento máximo de
2 pessoas por 8,00 m², considerando toda a área construída da edificação e vedado o revezamento;
banheiro revestido de piso lavável e barra impermeável; banheiro com abertura para o exterior, dotado de
vaso sanitário, lavatório e chuveiro; um tanque, uma pia e um banheiro completo para cada grupo de 20
moradores; pé direito mínimo de 2,30 m; escada e corredores de circulação com no mínimo 0,80 m de
largura.

3.11 EQUIPAMENTOS PÚBLICOS
A definição de equipamentos públicos (saúde, educação e assistência

social, fundamentalmente) parte do princípio da identificação do existente, não
somente na área do projeto, mas no seu entorno (adotou-se como âmbito de
levantamento o território situado a 1 km no entorno da Nova Luz) e do número
dos futuros moradores das ZEIS.
Conforme observado nos levantamentos realizados há uma oferta

significativa de equipamentos distribuídos no entorno em contraste com a
escassez de localização de equipamentos na Nova Luz, mesmo vivendo ali
uma população de 11.679 pessoas, conforme observado nos mapas 5.2.1
(Educação) Ϯϴ, 5.2.2 (Saúde) e 5.2.3 (Assistência Social).
A proposta do conjunto de equipamentos sociais previstos para a área

do Projeto Nova Luz tem como objetivos principais tornar a região socialmente
atrativa e um exemplo de inclusão social para uma área de reconversão
urbana. A definição do conjunto desses equipamentos teve por base a
população residente nas suas diversas faixas etárias e uma projeção sobre a
população futura que será atraída pelo projeto. A implementação das ações
previstas se dará, naturalmente, dentro da lógica de cada secretaria da
Prefeitura (instalação e manutenção) com a participação da Concessionária
(custo de desapropriação, nova construção e/ou restauração do edifício
tombado).
É fundamental a análise da população estimada, não somente para as

unidades habitacionais ZEIS, por faixa etária, mas também para o projeto de
políticas públicas necessárias à integração da população em um território e
para diminuir as disparidades sociais.
Apesar da população futura está estimada em 23.865 moradores, o

dimensionamento dos equipamentos considerou uma margem de segurança e
avaliou a projeção população em torno de 25.000 pessoas. Dessa forma
estima-se que a oferta de equipamentos públicos poderá atender todos
moradores previstos na Nova Luz e um possível incremento, caso a dinâmica
de ocupação assim o direcione, além da população ou usuários de fora do
perímetro.

28
Dentro do polígono da Nova Luz foram identificados apenas três equipamentos de educação: Escola
Tom Jobim, creche Nova Esperança e o Colégio Técnico Maria Goretti. A Escola de Música do Estado de
São Paulo – Tom Jobim (EMESP) está localizada no Largo General Osório no mesmo edifício onde
funcionou o Hotel Piratininga e possui estúdios para gravação e o auditório Zequinha de Abreu, sendo
uma referência no ensino de música no Município de São Paulo. Os cursos oferecidos pela EMESP são
públicos e contemplam a iniciação musical, a formação continuada e a formação avançada, além das
aulas para a terceira idade (www.emesp.org.br). O Colégio Técnico Maria Goretti (av. Rio Branco 211)
oferece cursos na área saúde e conta com biblioteca, laboratórios e salas equipadas, além de promover
encontros e workshops na área de saúde e estética (http://www.goretti.com.br/escola.asp). A Creche
Esperança Nova Aurora (rua General Osório, 67). Inaugurada em 2009, é mantida pela da Comunidade
Evangélica Nova Aurora e por doações de voluntários, possui capacidade de atendimento para 50
crianças, sendo 26 para o berçário e 24 para educação infantil (www.missaocena.com.br).

3.11.1 Educação
O cadastro aponta que 5,8% da atual população está na faixa de 0 a 3

anos, igual percentual que se estima para a população de 25.000 habitantes.
Entende-se que o total de 1.450 crianças nesta faixa etária será atendida
paulatinamente, de modo a cumprir o programa de metas para a cidade de São
Paulo29, de acordo com as fases de implantação do projeto. E que parte da
demanda deverá ser atendida, em um primeiro momento, com a implantação
de três creches e uma escola municipal de ensino infantil (pré escola).
As metodologias utilizadas para dimensionamento apontaram os

parâmetros nacionais, estaduais e municipais no que se refere a programas
arquitetônicos para escolas de Ensino Maternal e Creches. Primeiramente
foram consultados os dados da Fundação de Desenvolvimento de Ensino
(FDE) ϯϬ . Além desses, foram consultadas as políticas nacionais,
essencialmente o Plano Nacional de Educaçãoϯϭ que estabelece os critérios de
qualidade para a construção e reforma de creches e pré-escolas.
Tomando-se como referência os parâmetros definidos pelo Programa

Nacional de Reestruturação e Aparelhagem da Rede Escolar Pública de
Educação Infantil (PROINFÂNCIA) ϯϮ cada creche deve atender a um número
de 100 a 180 crianças por turno, sendo que as unidades de atendimento estão
dividas por faixa etária, considerando as seguintes referências:
Quadro 4 - Distribuição das turmas por faixa etária
Unidade Faixa etária

Creche I 4 a 11 meses
Creche II 1 a 2 anos
Creche III Mais de 2 anos a 3 anos e 11 meses
Pré-escola 4a 5 anos
Apesar da Lei nº 597/2007 recomendar a observância da distribuição de

alunos/professor para creches ϯϯ até 2016, a determinação da Secretaria

Ϯϵ
A Agenda 2012 de São Paulo define o atendimento de 100% das crianças cadastradas para vagas em
creche e pré escola até 2012.
30
Órgão estadual que promove o desenvolvimento da educação pública, no âmbito de planejamento,
execução e aquisição de material pedagógico no Estado de São Paulo.
31
BRASIL. Ministério da Educação. Fundo Nacional de Desenvolvimento da Educação – Programa
Nacional de Reestruturação e Aparelhagem da Rede Escolar Pública de Educação Infantil
(PROINFANCIA).
32
Programa arquitetônico para Creche I, II e III: Administração: direção, coordenação, sala dos
Professores, sala de reunião, secretaria e almoxarifado; Pedagógico: salas de atividades, sanitários
infantis e sala de repouso com capacidade de 100 a 180 crianças, onde até 1 ano tem-se 7
crianças/adulto, entre mais de 1 e até 2 anos tem-se 9 crianças/adulto, mais de 2 a 03 anos tem-se 12
crianças/adulto, mais de 3 a 04 anos são 25 crianças/adulto; Vivencia: fraldário, sanitários, cozinha,
despensa e refeitório; Serviços: deposito de material de limpeza, sanitários de funcionários e
carga/descarga.
33
BRASIL. Lei nº 597/2007. Altera o art. 25 da Lei nº 9.394, de 20 de dezembro de 1996, que “Estabelece
as diretrizes e bases da educação nacional”.

Municipal de Educação de São Paulo é que as turmas das creches no
município de São Paulo terão a seguinte relação aluno/professor a partir do
ano letivo de 2011.ϯϰ
Quadro 5 - Distribuição de aluno/professor segundo faixa etária

em creches
Distribuição Faixa etária Proporção aluno/ professor
Berçário I Até 1 ano 7

Berçário II Mais de 1 a 2 anos 9
Minigrupo I Mais de 2 a 3 anos 12
Minigrupo II Mais de 3 a 4 anos 25
Por estes critérios foi possível propor a distribuição de 120 crianças por
creche (dentro do limite desejável de capacidade entre 100 e 180 crianças) e,
consequentemente, definir o número de creches para a área e dimensionar a
população total a ser atendida por equipamento.
Quadro 6 - Simulação do n° de salas segundo distribuição de

aluno/professor em creches
Proporção de aluno por
professor Estimativa futura
Unidades de
(conforme critérios)
atendimento
N° salas de
por creche N° de N° de
Aluno Professor aula
alunos professores
necessárias
Berçário I 14 3 1 14 3
Berçário II 27 3 2 54 6
Minigrupo I 24 2 1 24 2
Minigrupo II 25 1 1 25 1
Total 5 117 12
Cada creche será dotada de 5 salas de atividades com 52 m² de

superfície, totalizando 260 m². Acrescentando-se a esta área as superfícies
correspondentes a circulação (30%), as unidades administrativas e de vivência
especificadas no programa, obtém-se um total de cerca de 600 m² de área
construída.
Quadro 7 - Resumo do programa arquitetônico de creche

34
Folha de São Paulo. “Creche de SP terá 25 alunos por educador”. Caderno Cotidiano 2. São Paulo, 6
de novembro de 2010.

Para os imóveis que devem abrigar as creches na Nova Luz estipulou-se
uma margem de 40% de área livre sobre a área construída, obtendo-se a
necessidade de um terreno com aproximadamente 1.000 m² de superfície para
construção (térrea), por creche.
Segundo o Código de Obras e Edificações do município de São Paulo,

creches e escolas maternais poderão ter no máximo 2 andares para uso dos
alunos, desde que não vençam desníveis superiores a 4,5 m. Portanto, torna-
se possível, caso necessário, que em um terreno de aproximadamente 500 m²
possa funcionar uma creche com 2 pavimentos.
As creches propostas estão localizadas na quadra 62 (nova construção,

com no mínimo 600 m² de superfície distribuídos em 2 pavimentos, em terreno
de 531m², imóvel com número de contribuinte 008.062.0000.04,
008.062.0004.00 e 006.062.0006.00 – Conselheiro Nébias, 433/427, 429 e
421), fora da área ZEIS, e a ocupação de um imóvel tombado a ser restaurado,
localizado na quadra 75, polígono ZEIS (SQL 008.075.0034 – Gusmões,
219/231), com 1200 m² de área construída e 711m² de área de terreno e na
quadra 86 no lote da rua Aurora, 525 com superfície de terreno de 1.044m²
(SQL 008.086.0029). De acordo com a Secretaria Municipal de Educação no
Distrito Sé há uma demanda de 99 crianças para matrícula em creche e pré
escola (sendo 41 de 0 a 3 anos – creche - e 58 de 4 a 5 anos – EMEI) e
considera ser possível o atendimento na rede conveniada e nas unidades a
serem implantadasϯϱ.
Dessa forma, entende-se que é de obrigatoriedade do concessionário

implantar as três creches, que atenderão uma demanda muito maior do que a
cadastrada para o Distrito Sé.
Os esquemas a seguir indicam a distribuição e fluxos nos ambientes que

compõem cada creche, de acordo com o PROINFANCIA:

ϯϱ
Conforme informações da Secretaria Municipal de Educação serão implantadas uma Creche e uma
EMEI, na praça da República e na rua João Guimarães Rosa, respectivamente, na região central, no
Distrito República.

Figura 37 - Esquema do programa arquitetônico para Creche I, II
e III
Figura 38 - Esquema de fluxos para creches
De acordo com as informações do cadastro foi possível, nesta etapa do

projeto, desagregar a população entre 4 e 5 anos de idade a ser atendida por
Escola de Ensino Infantil (EMEI). Considerando que nesta faixa etária estão
estimadas 625 crianças, de acordo com os programas municipais e rede
existente, entende-se que a implantação de uma EMEI será suficiente para
suprir o atendimento como o incremento da população. A proposta sugere a
implantação de uma nova unidade na quadra 75 (no Centro Integrado de
Promoção Humana), com aproximadamente 600m², que poderá oferecer 120
vagas, distribuídas no seguinte programa:

Quadro 8 - Resumo do programa arquitetônico de EMEI
Na faixa etária de 6 a 14 anos, a população residente estimada para a

ZEIS Nova Luz é de 1.156 crianças e adolescentes, o que corresponde a um
percentual de 9,9% da população e passará a 2.475 em função do incremento
da população da área para 25.000 habitantes. Apesar da maior facilidade de
deslocamento das crianças nesta faixa etária, faz-se necessário o cumprimento
da legislação federalϯϲ que regula, entre outras questões, a oferta de escola
pública “de educação infantil ou de ensino fundamental mais próxima da sua
residência a toda criança a partir dos 4 (quatro) anos de idade”. Neste sentido,
a oferta dentro do perímetro do projeto sugere que a prefeitura implante uma
unidade de escola em tempo integral para esta faixa etária.
A implantação de uma escola de ensino fundamental, visando atender a

faixa etária de 6 a 14 anos, é uma premissa do projeto de ZEIS dentro da Nova
Luz, a fim de universalizar o atendimento e tornar o bairro mais atrativo, criando
um novo parâmetro de educação fundamental no âmbito municipal.
De acordo com o projeto de Lei nº 597/2007 da Comissão de Educação

e Cultura que determina o número de alunos por sala, a distribuição para
escolas de ensino fundamental é organizada da seguinte maneira:
Quadro 9 - Distribuição de aluno/professor segundo faixa etária em

escola de ensino fundamental
Aplicando o mesmo conceito de simulação de área para creches, para a

Escola de Ensino Fundamental e considerando o acréscimo de população na
faixa de 6 a 14 anos decorrente do incremento da população da área, tem-se
que 1319 novos alunos devem ser atendidos na escola a ser implantada.
Dividindo o atendimento dos 1319 alunos nas duas categorias, tem-se 580
(44% da demanda) alunos na faixa etária de 6 a 9 e 739 (56% da demanda)
alunos na faixa etária de 10 a 14.
Através deste critério é possível simular o número de salas para o

equipamento, distribuídas por faixa etária/séries.

ϯϲ
Lei Federal n° 11.700, de 13 de junho de 2008. Acrescenta Inciso X ao caput do art. 4° da Lei n° 9.394,
de 20 de dezembro de 1996.

Quadro 10 - Simulação do n° de salas segundo distribuição
d de
aluno/professor escola de ensino fundamental
as de aula sugere o seguinte dimensionamento para a

O total de 44 sala
mental a ser implantada na Nova Luzϯϳ:
escola de ensino fundam
Quadro 11 - Resumo do programa arquitetônico de esscola de

ensino fundamental
Considerando-se que este equipamento poderá funcionar em um edifício

de mais de 1 pavimen nto, resguardando-se as condições de e circulação e
acessibilidade, (Código de Obras e Edificações do município de d São Paulo),
propõe-se a ocupação de um terreno com aproximadamen nte 1.750 m²,
localizado na quadra 67 (SQL 008.067.0058/008.067.0064 locallizado a rua do
Triunfo, 229/277), tomanndo-se como referência uma taxa de ocu upação do solo
na ordem de 60%, onde e será edificado um edifício de até 3 pavimentos. Ainda
considerando a proximiddade com imóvel tombado propõe-se a utilização
u deste
para a administração da a nova escola, esgotando o programa administrativo
a e
de bibliotecas. Dessa forrma o lote SQL 008.067.0057, com 625 m², deverá ser
incorporado a nova edificcação.
Os esquemas a se eguir indicam a distribuição e fluxos dos ambientes que

compõem a escola de ensino
e fundamental, de acordo com os parâmetros da
Fundação para o Desenvvolvimento da Educação (FDE):

ϯϳ
Programa da Escola de Ensino E Fundamental: Administração: direção, coord
denação, sala dos
professores, sala de reunião, secretaria, almoxarifado; Pedagógico: salas de e aula (25 e 35
alunos/professor, nos primeiros cinco anos do ensino fundamental e nos quatro últimos anos,
respectivamente), sala de uso múltiplo, sala de informática, deposito, biblioteca/ midiateca;
m Vivência:
sanitários, pátio coberto, pátio descoberto,
d refeitório, cozinha, despensa; Serviços: deposito
d de material
de limpeza, sanitários funcionário
os, carga e descarga.

Figura 39 - Esquema de fluxos para Escola de Ensino
Fundamental
Figura 40- Esquema do programa arquitetônico para Escola de Ensino

Fundamental
Para o grupo da primeira fase da juventude, entre 15 e 19 anos, o

percentual de 6,28% representa um grupo de 733 jovens da população atual
que deveria estar cursando o Ensino Médio. Com o incremento da população
moradora da área para 25 mil pessoas, a população nesta faixa etária deve
alcançar 1.570 jovens.
O atendimento é perfeitamente possível nos colégios do entorno, porém,

a grande saída para esta faixa e, mais, para os que têm até 24 anos é a
implantação da escola técnica que já está em construção, pelo Governo do
Estado, e localiza-se na quadra 90, o que antecipa as propostas de inserção
social da atual e futura população das ZEIS, antes mesmo do início das obras
estruturais de urbanização previstas pelo projeto. Com previsão de conclusão
das obras para 2011, a ETEC Nova Luz oferecerá cursos técnicos

profissionalizantes na área de hotelaria, gastronomia, enologia e turismo e
atenderá cerca de 2.500 alunosϯϴ.
Com relação ao grupo de 20 a 29 anos, estima-se que 5.918 jovens

habitarão a Nova Luz no futuro, o que representa 23,67% da população total
estimada. Para este grupo, além da escola técnica, é importante desenvolver
uma ação imediata que é a formatação de cursos profissionais, com
certificação, ministrados por entidades reconhecidas pelo mercado. Com aulas
à noite e nos fins de semana, seria muito importante iniciar um processo de
capacitação para, pelo menos, 20% da clientela residente neste perímetro
nesta faixa etária (1.184 jovens).
3.11.2 Atenção ao idoso
Atenção especial requer o grupo situado na faixa de 60 anos ou mais,

que representa 9,8% da população futura estimada e passará a 2.450 pessoas
com o incremento da população da área, conforme dados fornecidos pelo
Cadastro. Em curto prazo, o grupo hoje existente (860 idosos) deverá ter uma
atenção especial do Centro de Atenção ao Idoso e de outros serviços
assistenciais, para atividades lúdicas e de formação de cooperativas para
prestação de serviços comunitários e que no futuro se instala na quadra 67, em
dois prédios tombados cada um com 157 m² de área construída (SQL
008.067.0066 e 008.067.0067 – Gusmões, 202 e 210).
3.11.3 Promoção ao desenvolvimento socioeconômico e cultural
Considerando o conjunto da população estimada, vinculado às

demandas e às necessidades de se projetar uma área que tenha atração
competitiva para residência e trabalho, cabe reforçar a proposta contida nas
Diretrizes para o PUZEIS, e a vocação da quadra 67 e 75 para abrigar espaços
relevantes da promoção social dos moradores da Nova Luz, notadamente os
de mais baixa renda, propõe-se a instalação de um centro moderno de
integração para o desenvolvimento humano, que articule o atendimento a todas
as faixas etárias e que seja o símbolo de inclusão social do novo modelo
urbanístico da Nova Luz.
A implantação de um singular complexo de prestação de serviços sociais

que se torne símbolo do projeto Nova Luz faz parte das diretrizes do PUZEIS, a
fim de articular os diversos equipamentos de uma ampla rede social e possa
promover de forma coletiva atividades de qualidade de natureza social,
entretenimento, lazer, esporte e cultura.
Assim, o Centro Integrado de Promoção Humana Nova Luz

complementa as escolas, a creche e a UBS propostas, dada a importância do
desenvolvimento de crianças e adolescentes através de atividades lúdicas e

ϯϴ
O Centro Paula Souza/ETEC Nova Luz tem 21 mil m² de área construída. Alem dos cursos técnicos
oferecerá cursos de informática, línguas e capacitação de professores. A unidade Nova Luz contará com
6 laboratórios e suítes par o centro de hotelaria; todo o curso será modular e tem como tradição que 80%
dos seus alunos vêem da escola pública.

em espaços recreadoresϯϵ e dessa forma promover a integração não só das
crianças, mas do núcleo familiar, para garantir melhor desenvolvimento e
oportunidades de inclusão social para todosϰϬ.
Figura 41 – Proposta de implantação do Centro Integrado de Promoção

Humana (Quadra 75)
A figura ao lado retrata a

proposta de localização de parte
dos equipamentos sociais na
quadra 75, em particular os
centros Integrado de Promoção
Humana e de Referência da
Assistência Social e a creche.
A revisão do modelo urbano sugere a distribuição dos equipamentos

tanto na quadra 67, quanto na quadra 75, onde a relação entre os edifícios
novos, de uso institucional, com edifícios mantidos, que também receberão
novos usos compatíveis, reforça a valorização desses imóveis, a sua
assimilação como parte do cotidiano dos usuários e, sobretudo, garante sua
manutenção; as demolições previstas para estas quadras, principalmente a 67,
permitem ampla permeabilidade, fazendo-as acessíveis pelas quatro frentes de
rua e estimulando o uso do espaço público projetado. É importante destacar
que os espaços abertos propostos estão alinhados com as diretrizes do PUE, e
que embora a distribuição dos equipamentos públicos aconteça em duas
quadras, as áreas previstas são perfeitamente adequadas aos principais usos e
espaços definidos.
A utilização de um imóvel histórico para a creche na quadra 75 reforça

esta idéia, além da proposta de abertura lateral, criando uma nova fachada
para a praça, que permitirá o aproveitamento deste espaço evitando calçadas
estreitas e reduzindo o efeito de empenas cegas.
A proposta de uma passarela coberta entre os volumes propostos

conecta os dois espaços abertos: praça de esquina e praça de miolo de
quadra. Assim esta estrutura configura o acesso principal ao Centro Integrado
de Promoção Humana, funcionando como uma praça coberta que pode ser
utilizada inclusive em dias chuvosos, além de permitir um controle durante a
noite, já que possibilita o seu fechamento.

ϯϵ
Fórum Empresarial de Apoio a Cidade de São Paulo. Propostas para Infância e Adolescência: como as
empresas podem contribuir para garantir os direitos das crianças e dos adolescentes da cidade de São
Paulo. São Paulo. Outubro 2010.
40
A versão preliminar do PUZEIS propunha a localização do Centro Integrado de Promoção Humana na
quadra 67, por distintos aspectos. Entretanto, a previsão de construção do empreendimento do CDHU na
quadra 67, tomada durante o processo de discussão com a sociedade e os representantes dos órgãos
públicos municipais e estaduais, durante a etapa 3, compromete a proposta preliminar de localização
deste equipamento.

Quadro 12 - Resumo do programa arquitetônico do Centro Integrado de
Promoção Humana
O quadro 13 abaixo apresenta de forma esquemática o

dimensionamento das unidades propostas, enquanto o quadro a seguir detalha
o conjunto de serviços a serem por ele ofertadosϰϭ:
Quadro 13 - Atividades e ações previstas para o Centro Integrado

de Promoção Humana
Áreas Ações Conteúdo
Cultural Disposição de locais dentro da

área que sejam adequados para o
desenvolvimento social das
Locais para entidades culturais
entidades culturais que os necessitem,
dentro do imenso número de variedades
existente e futuras
Sala de exposições que podem

ser facilmente utilizadas por artistas de
Sala de exposições modo a dar conhecimento de
sua obra durante um período de tempo
pré-fixado
Ações dirigidas a
gerar e facilitar a
infraestrutura e Espaços preparados para que os
suporte cultural artistas possam expor obras que, por sua
para a exposição e natureza não necessitam de local
o conhecimento de Áreas de exposição ao ar livre fechado; sistemas de exposição móveis
obras e trabalhos que pode ser retirada à noite ou
culturais periodicamente e garanta a
desenvolvidos fora proteção mínima das obras
da área
Local para conferências,

jornadas, reuniões, etc. para aquelas
entidades que não dispõem de sala
Sala de conferências, jornadas,
adequada ou que estão localizadas longe
etc.
da área, e que necessitam realizar atos
em lugar cêntrico e bem comunicado com
potencial afluência de público
Espaço disponível para

realização de atividades musicais, canto,
Auditório para as atividades
determinadas representações teatrais e
etc.

ϰϭ
Pere Llorens i Lorente. Conferência em Primeres Jornades Ciutat Vella. Ajuntament de Barcelona.
Barcelona 6-10 de novembre de 1989.

Infraestruturas. Biblioteca, Hemeroteca,
museus, coleções e etc., destinadas a
Outras
facilitar o conhecimento e divulgação de
outros setores
Delimitação de determinadas
áreas, mediante uma sinalização no solo,
facilmente mudável, que permita
Zonas livres para artistas ao artista realizar, com tranquilidade e
liberdade, a sua obra. Concretamente,
através da delimitação de espaços para
Artística
desenho ou pinturas.
Ações dirigidas a
facilitar espaços ou
infraestruturas que Suporte fixo, do tipo mural ou
permitam aos painéis para que os artistas realizem suas
artistas expressar- obras durante um tempo determinado, e,
se e executar a sua Zonas para a expansão
ao final desse tempo, elas sejam
obra dentro da apagadas e substituídas pelas de um
área novo artista
Programa semanal informativo

das possibilidades que oferecem a área
Programa de atividades artísticas
no campo da música, teatro, cinema,
exposições e etc.
Recreativa Todas as áreas disponíveis para

a diversão dos visitantes, como podem
Áreas lúdicas
Engloba todas as ser: parque infantil, salas
infraestruturas para jogos, etc.
criadas para o
desfrute do
visitante ou bem
Criação de jogos amenos, como
para o
podem ser: itinerários adequados a
conhecimento
diferentes idades que permitam aos
histórico Áreas e itinerários juvenis
jovens conhecer os monumentos e
arquitetônico
detalhes artísticos da área, mediante os
da área, através
referidos jogos
das atividades
recreativas
Espaços destinados ao uso
exclusivo de esportes, como seja:
Esporte in situ
poliesportivos ou uma pista de patinação
Esportiva ou de skate, etc
Espaços que, através de uma
Compreendem as
sinalização adequada, facilitem o
infraestruturas
Esportes circuito exercício de esportes compatíveis com o
dedicadas
espaço público, como é o caso de circuito
exclusivamente
para patinação, jogging ou bicicleta
aos esportes e
Dotar umas áreas de forma que
aquelas que se
Saídas e chegadas de se possam realizar de forma prática,
podem criar
competições segura e ordenada às saídas e chegadas
ordenando parcial
de competições esportivas
e
momentaneamente Local disponível para que as
o espaço público entidades desportivas possam celebrar a
Divulgação de prêmios distribuição de prêmios, e que
permita a maior divulgação e publicidade
do ato entre

todas as atividades no programa semanal
Locais para homenagem às

Homenagens esportivas
realizações esportivas
Definição de circuitos adequados

ao conhecimento dos monumentos
Itinerários turísticos
arquitetônicos, artísticos e históricos mais
importantes da área
No programa semanal estão

Lazer incluídos os itinerários comerciais, por
Itinerários comerciais especialidade, assinalando o caminho
Compreendem as mínimo para poder consultar toda a oferta
atividades e as da área em cada uma de suas
correspondentes mencionadas especialidades
infraestruturas
destinadas à Tratam-se de locais públicos
distração dos Pontos de lazer onde se colocarão jogos recreativos,
visitantes da área computadores, etc.
Rede de pontos de encontro

Pontos de encontro convenientemente sinalizados e
distribuídos em toda a área
Espaço para permanência de

Berçários crianças, para que os adultos estejam
Vários
livres para outros afazeres
Consideradas
todas as atividades
A presença de órgãos da
integradas à área Centros administrativos
administração pública dá base à criação e
que não foram
potencialização de centros administrativos
consideradas nos
grupos anteriores Os centros informativos devem
por ter diferentes ser localizados em locais estratégicos, de
características Centros informativos grande confluência de acessos, de
básicas modo a facilitar e orientar a utilização das
várias possibilidades a área

Espetáculos
Relação de todas as atividades
Atuações dirigidas
que tem por objetivo potencializar,
para potencializar, Espetáculos
encaminhar e ordenar a oferta de
encaminhar e
apresentações na área
ordenar a oferta de
espetáculos na
área
Serviço encarregado de fazer

realizar cada uma das iniciativas
propostas. Cada uma delas nascerá de
iniciativas muito variadas e, em geral de
Promoção diversos setores. A solução de cada
proposta dar-se-á de forma diferente,
tanto no aspecto
econômico, como no da realização prática
ϰϮ
e no posterior funcionamento
Serviços A comunicação, tanto para a

promoção como para o posterior
A gestão da área funcionamento das atividades é de
disporá dos fundamental importância. A publicidade,
serviços sem prejuízo da estética da área (desde
necessários para Comunicação que compatível com a Lei da Cidade
que os ambiciosos Limpa, nº 14.223 de 26/09/2006), pode
projetos tornem-se estar presente na maioria das ações:
realidade e possam mobiliário urbano, elementos destinados à
efetuar as expressões artísticas e, sobretudo no
atividades programa semanal
programadas
Implantação de um serviço de
relações públicas visando a máxima
atenção ao usuário, assim como seleção
Relações públicas de pessoal especializado, a fim de
assegurar o bom funcionamento e a
ordem das diferentes atividades que se
organizarão na área
O conjunto de equipamentos propostos representa a âncora de

equipamentos sociais e coletivos para toda a Nova Luz e, em particular, para a

ϰϮ
Pere Serra i Amengual. Conferência em Primeres Jornades Ciutat Vella. Ajuntament de Barcelona.
Barcelona 6-10 de novembre de 1989.

ZEIS, concentrando atendimento ao lazer, à cultura, à recreação, à educação,
à saúde e à assistência social. O programa desenvolvido ϰϯ considera
compartimentos mínimos de acordo com o Código de Obras e Edificações do
Município de São Paulo. É parte do Plano Urbanístico de ZEIS o
estabelecimento de programas de inclusão cultural e econômica da população
em associação a esses equipamentos considerando que a proximidade aos
grandes equipamentos públicos de transporte, como a estação da Luz e o
terminal Princesa Isabel, que garantem a acessibilidade do equipamento
proposto numa escala além da local.
3.11.4 Assistência social
É importante destacar a implantação do CRAS no Centro Integrado de

Promoção Humana na quadra 75 que além de contar com serviços de proteção
social, organização e coordenação da rede de serviços socioassistenciais, é
porta de entrada dos usuários à rede de proteção social do Sistema Único de
Assistência Social (SUAS). Propõe-se que neste conjunto funcione também um
Centro de Referencia Integrado de Assistência e Reabilitação com outros
serviços de apoio e encaminhamento à população.
A partir de conversas com a Secretaria Municipal de Participação e

Parceria ϰϰ foi possível estabelecer um programa mínimo para este centro,
acoplado ao CRAS, a ser localizado na quadra 75:
Quadro 14 - Resumo do programa arquitetônico do CRAS
3.11.5 Saúde
Considerando a oferta do conjunto dos equipamentos de saúde

existentes na área e no seu entorno, a informação que se tem é que as
unidades básicas de saúde estão dimensionadas para atender 30 mil
pessoasϰϱ, o que em hipótese não há necessidade de implantação de novos
equipamentos de saúde para a área, mesmo considerando-se um incremento
na população atual.
Entretanto, os esforços para tornar a área do projeto atrativa aos novos
segmentos populacionais ou mudar a composição dos negócios ali existentes,

ϰϯ
Centro Integrado de Promoção Humana: Administração: secretaria, coordenação, sala de reunião e
almoxarifado; Espaço de Atividades: prédio novo: biblioteca/midiateca, café/cyber café, salas de uso
múltiplo (aulas, exposições, palestras, apresentações, eventos diversos, etc.), auditório, teatro, sanitários,
vestiários, áreas esportivas (lazer, esportes, piscinas e academia, anfiteatro para 150 pessoas; Centro de
Referencia Assistência Social (CRAS) e Centro de Referencia Integrado de Assistência e Reabilitação;
Serviços: depósito de material de limpeza, sanitários, carga e descarga. Edifícios existentes (tombados
quadra 67): escola de artes, teatro, dança, música, informática, restaurante popular; Correio; Centro de
Atenção ao Idoso; Serviços: deposito de material de limpeza, sanitários, carga e descarga.
44
Conselho Municipal de Políticas Públicas de Drogas e Álcool de São Paulo (COMUDA). Reunião
técnica com o Sr. Luis Alberto Chaves de Oliveira, em 05/05/2011
45
Supervisão Técnica de Saúde-Sé. Suzana Rodrigues, em 27/09/2010.

sugere-se a implantação de 1 unidade básica de saúde (até pelo deslocamento
de alguma existente), de modo que se demonstre a intenção do poder público
de propiciar um espaço de qualidade rompendo-se todos os estigmas
negativos atuais que a área detém. E que a população moradora da unidade
residencial Triunfo ou Vitória não necessite deslocar-se cerca de 1 a 1,5 km
para o atendimento primário de saúde.
Através dos parâmetros estabelecidos pelo Ministério da Saúde e pela

agência Nacional de Vigilância Sanitáriaϰϲ foi possível a definição das áreas de
compartimentos que compõem a unidade básica de saúde, bem como a sua
superfície total construída e de terrenos.
Quadro 15 - Resumo do programa arquitetônico da Unidade

Básica de Saúde
A UBS Nova Luz se propõe localizar em um imóvel tombado da quadra

67, a ser restaurado, com 219 m² de área construída (SQL 008.067.0065 –
Gusmões, 214) ϰϳ.
O esquema a seguir retrata a distribuição e fluxos nos ambientes da

UBS, de acordo com as recomendações do Ministério da Saúde e Agencia
Nacional de Vigilância Sanitária:
Figura 42- Esquema de fluxos para Unidade Básica de Saúde
De acordo com informações da Secretaria Municipal de Saúde, embora

a cobertura de atendimento na região central seja plena, há intenção de
implantar uma Unidade Básica de Saúde (UBS) na Nova Luz, com

ϰϲ
BRASIL. Resolução RDC n°50 de 2002. Regulamento Técnico para planejamento, programação,
elaboração e avaliação de projetos físicos de estabelecimentos assistenciais de saúde.
47
Programa para Unidade Básica de Saúde: Administração: recepção, sala da administração, direção,
auditório, arquivo, espera, sanitário; Atendimento: acolhimento (2), estudos técnicos, vacina, nebulização,
coleta de exames laboratoriais, repouso, expurgo e esterilização; Apoio e serviços: depósito de resíduos
sólidos, farmácia, copa, depósito de material de limpeza e rouparia.

deslocamento de equipes do Programa Saúde da Família para esta nova
unidade, considerando que cada equipe tem capacidade de atender 4.000
pessoas.
O mapa 5.2.4 apresenta de forma esquemática a distribuição dos

equipamentos propostos com destaque particular para a ocupação das quadras
67 e 75, que aproveitam a significativa quantidade de imóveis tombados e dão
forma a um centro integrado de promoção humana, onde se localiza uma das
praças do corredor Vitória que atravessa toda a área. O mapa 5.2.5 apresenta
o detalhamento nas quadras 67 e 75 com identificação dos usos pretendidos.
Faixa
etária e Natureza Qdade Quadra Imóvel Vagas
demanda
Cons.
Nébias,
62 120
421/433
(008.062.0004.
00,
008.062.0000.0
4e
008.062.0006.0
0-3 anos
0)
Creche
D: 1.450 3 75 120
Gusmões,
219-231
(008.075.0034)
86 Aurora, 525 120

(008.086.0029)
4–5 anos Escola

Infantil 75 Nova 120
D: 450 (EMEI) 1
6-14 anos Nova +

Escola de
Edifício
D: 2.475 Ensino
tombado
sendo Fundamental 1.319
(Tempo 1 67
1.319 Triunfo,
novos Integral) 229/277
(008.067.0057)
15-19 ETEC
anos Toda a
Hotelaria, 2.500
1 90 quadra
D: 1.570 gastronomia,
enologia e

20-29
anos
D: 5.918
Gusmões
Centro de 202 e 210
> 60 anos
(008.067.0067
Atenção ao 1 -
e
D: 2.448 Idoso 67
008.067.0066)
Centro
Integrado de
1 Novo
Promoção 75
Humana
CRAS 1 Novo
Todas
Gusmões
UBS 1
214
(008.067.0065)
General
Correio 1 Osório 49,
51,53
(008.067.0016)
General
Escola de
1 Osório 25,
informática
67 31, 35
(008.067.0014)
5-14 anos
Escola de
Triunfo
teatro / 1
301, 305
dança (008.067.0012)
Escola de
1 Triunfo 293
música (008.067.0011)
Restaurante Triunfo 289,

Todas 1
popular 285
(008.067.0010)
Total superfície construída (estimada): 19.270 m² + 21 mil m² (ETEC)
Com exceção do Centro Paula Souza e Escola Técnica em construção

na quadra 90, pelo Governo do Estado de São Paulo, a Concessionária é
responsável pelo custo das desapropriações dos imóveis, realiza a demolição
quando indicado, constrói nova edificação e/ou restaura e adequa o edifício ao
uso de todos os demais equipamentos públicos. A Prefeitura implanta e
mantém o funcionamento do equipamento.

3.12 PARÂMETROS URBANÍSTICOS ADOTADOS
As normativas urbanísticas que regem o uso e a ocupação do solo do

município de São Paulo e as específicas que orientam a elaboração da
urbanização das ZEIS e, consequentemente, a dotação de empreendimentos
de habitação de interesse social, representam parte importante dos
instrumentos manuseados na definição das novas unidades de HIS e HMP da
ZEIS 3 C016, visto que a ZEIS 3 C015 detém apenas um único edifício
existente a recuperar.
O modelo urbano proposto resulta da utilização dos parâmetros

previstos na legislação como o CA igual a 4 para as ZEIS, observando-se a
distribuição de usos residenciais e não residenciais de 80% e 20%,
respectivamente, ou o CA igual a 6 permitido pela Operação Centro. O
desenho urbano proposto retrata um CA médio de 4, embora alguns
empreendimentos estrategicamente localizados resultam do coeficiente 6,
como forma de ampliar o número de unidades habitacionais a serem oferecidas
na ZEIS 3 C016.

Tabela 17 – Principais parâmetros urbanísticos resultantes do modelo
urbano da ZEIS 3 C016
YƵĂĚƌĂ ,/^ WĂǀŝŵĞŶƚŽƐ dK;йͿ dW;йͿ

ϱ͕ϯ dĠƌƌĞŽнϵ
ϱϵ ϲϲ͕ϵ ϯϯ͕ϭ
ϱ dĠƌƌĞŽнϵ
ϱ dĠƌƌĞŽнϵ
ϲϲ ϲϳ ϯϯ
ϱ͕Ϯ dĠƌƌĞŽнϵ
ϰ͕ϱ dĠƌƌĞŽнϵ
^ƵďƐŽůŽнƚĠƌƌĞŽн
ϲϳ ϱϴ͕ϲ ϰϭ͕ϰ
ϰ͕ϵ ϵ
Ϯ͕Ϯ dĠƌƌĞŽнϱ
ϱ͕ϳ dĠƌƌĞŽнϵ
ϳϰ ϲϯ͕ϳ ϯϲ͕ϯ
ϰ͕ϰ dĠƌƌĞŽнϵ
ϳϱ ϭ͕ϵ ϵ Ϯϲ͕ϳ ϳϯ͕ϯ
ϱ͕ϭ ϴ
ϳϲ ^ƵďƐŽůŽнƚĠƌƌĞŽн ϲϯ͕ϯ ϯϲ͕ϳ
ϱ͕Ϯ ϵ
ϱ dĠƌƌĞŽнϴ
ϱ͕ϯ ϳ
ϴϮ ϰ dĠƌƌĞŽнϵ ϱϳ͕ϳ ϰϮ͕ϯ
ϱ͕ϭ ϵ
ϰ͕ϰ dĠƌƌĞŽнϵ
ϰ͕ϴ dĠƌƌĞŽнϵ
ϴϯ ϰ͕ϰ dĠƌƌĞŽнϵ ϱϵ͕ϳ ϰϬ͕ϯ
ϱ͕ϱ dĠƌƌĞŽнϵ
& ϰ͕ϴ dĠƌƌĞŽнϵ
' ϱ͕ϱ dĠƌƌĞŽнϵ
ϱ͕ϭ dĠƌƌĞŽнϳ
ϴϵ ϲϬ͕ϯ ϯϵ͕ϳ
ϱ͕ϰ dĠƌƌĞŽнϵ
dK͗dĂǆĂĚĞKĐƵƉĂĕĆŽ
dW͗dĂǆĂĚĞWĞƌŵĞĂďŝůŝĚĂĚĞ

3.13 PROMOÇÃO DA INSERÇÃO SOCIOECONÔMICA
3.13.1 Capacitação e capital social
O perfil atual das empresas da região indica um baixo valor agregado e

uma produtividade que não permitem a atração de trabalhadores mais
qualificados para as atividades econômicas existentes. Como já foi dito no item
referente ao perfil do emprego local, entre os trabalhadores formais atualmente
empregados no perímetro da Nova Luz, de acordo com a RAIS 2007, cerca de
60% recebem entre 1 a 2 salários mínimos, o que configura uma economia de
baixa produtividade. Entre 5 e 7 salários mínimos são apenas 3,47% de
empregados.
Um grande projeto de reconversão urbana passa necessariamente pela

mudança na composição das empresas e, simultaneamente, pela melhoria do
padrão das existentes. Já se tem como característica da região uma vocação
para o comércio e serviços; o problema é: qual é a natureza de empresas
destes dois setores que possa transformar a região como novo pólo de
serviços modernos com capacidade para atrair empregos e incorporar
socialmente os moradores da área? Considerando a existência de grandes
equipamentos culturais na região do entorno, a tendência é atrair investimentos
relacionados ao turismo ou marchar para criar um novo pólo tecnológico na
cidade de São Paulo.
É relevante considerar o papel que hoje exercem os grandes

equipamentos públicos como museus e espaços para exposições que foram
revitalizados no entorno da área do projeto. São equipamentos de forte atração
turística, mas ainda desempenham pouca interatividade cultural e de oferta de
emprego com os residentes na região. Por isto mesmo sugerem a
complementação de atividades no interior da Nova Luz, próprias da dança, da
música, da pintura e outras que delas derivam, como potencial para uma
inovadora oferta de empregos. Esta perspectiva revela a intenção de uma
antecipada capacitação de jovens e adultos nas atividades artísticas, culturais
e de informática de modo a habilitá-los para o emprego. As atividades a serem
desenvolvidas no Centro Integrado de Desenvolvimento/Promoção Humana
podem, no futuro, dar lugar à atividades produtivas vinculadas ao setor: fábrica
de roupas de ballet, montagem de cenário, conserto de equipamentos
musicais, restauração de obras de arte, etc.
O importante é que o projeto de reconversão da Nova Luz sirva para

diminuir as disparidades inter-regionais na capital paulista. Com base nos
cenários possíveis das transformações urbanas que proporcionarão a atração
de novos investimentos, é que se pode estabelecer propostas e modelos de
políticas de intervenção para além da lei de incentivo atualmente existente.
A grande mudança de paradigma na região é reconhecer que o déficit

social está ligado à baixa produtividade tecnológica e da mão-de-obra local,

envolvendo tanto a população residente como a trabalhadora, além das
empresas ali instaladas, que não conseguem garantir competitividade
econômica para se modernizarem em direção a um círculo virtuoso de
inovação.
É fundamental assinalar que propostas de inclusão social da população

ZEIS, devem envolver parte significativa do universo dos habitantes do Projeto
Nova Luz; por isso, toma-se como referência a população residente em toda a
área do Projeto. Para uma promoção da inserção socioeconômica da
população a ser atendida, recomenda-se, então, um conjunto de ações de
curto e médio prazo, que tenham os seguintes componentes:
a) mudança no padrão da escola como ponto de partida para uma
proposta de inserção socioeconômica de uma população com vulnerabilidade
social. Para isso, o projeto Nova Luz deve contar com um modelo de uma nova
escola que começa com atendimento em creche, passa por uma escola de
Ensino Fundamental de período integralϰϴ e uma estrutura de Ensino Técnico
compatível com as demandas do mercado de trabalho;
b) em curto prazo, é fundamental implantar um programa de qualificação
profissional para o mercado através de empresas de reconhecido valor técnico,
como SENAI, SENAC e Universidades. Este programa deve envolver,
inicialmente, pelo menos, 50% dos 4.438 jovens de 15 a 24 anos moradores
atuais da área (17,75% da população estimada de 25.000 pessoas) ou 1.105
futuros moradores das ZEIS nesta faixa etária (17,75% dos 6.227 moradores
previstos, em cursos com carga horária de 1.200 horas, ministrados nos
períodos noturnos e nos finais de semanaϰϵ. Esta proposta seria a porta de
entrada para a nova configuração social dos moradores da área e deveria ter
início logo no primeiro trimestre de 2011;
c) para as empresas existentes, propõe-se uma parceria com o SEBRAE
para uma requalificação da sua estrutura e gestão e o amparo de um fundo
próprio para a microempresa, de modo que uma boa parte delas se reconstitua
dentro do novo padrão advindo com a qualidade do projeto Nova LuzϱϬ;
d) articular parcerias público-privadas para fortalecer redes de
responsabilidade social capazes de otimizar a gestão dos recursos sociais para
a região. O foco destas redes pode ser a realização de atividades de baixa e
média complexidade para habitantes que na região ganhem até 2 salários

ϰϴ
Escola de tempo integral hoje está na agenda das discussões sobre a Educação no Brasil. No Ensino
Fundamental a Prefeitura de São Paulo poderia iniciar uma experiência que se torne referencia nacional.
O modelo implica em professor em tempo integral, laboratórios para todas as disciplinas, infraestrutura
diferenciada, etc. Sugere-se que o projeto de desenvolvimento institucional da escola converse com o
Instituto de Qualidade na Educação (IQE), uma entidade empresarial que já apoiou e implantou escolas
integrais em vários estados, embora, a maioria, do Ensino Médio. O projeto empresarial Todos pela
Educação tem, também, experiência com o modelo.
49
1.200 horas é a carga horário que garante a certificação técnica do Sistema S, exigida pelo mercado.
Mas em alguns cursos é possível ministrar uma carga horária de 400 a 800 horas e ter um bom
reconhecimento. É importante, também, salientar que os cursos de boa qualidade têm importância
fundamental na autoestima dos jovens e, consequentemente na diminuição da violência.
50
O ideal seria a constituição de um fundo misto (poder público e iniciativa privada). A Prefeitura teria que
entrar com um aporte inicial e buscar recursos em outras fontes como o BID, por exemplo. A presidência
do fundo seria da Secretaria de Desenvolvimento Econômico da Prefeitura e um conselho seria
constituído com a participação do SEBRAE, FIESP e representantes de empresas da área. Uma
experiência bem sucedida resulta da criação de um fundo para alavancar o Porto Digital na cidade do
Recife. No caso, o Estado bancou o fundo, dividido em duas partes: uma de capital de risco e outra para
recursos humanos. O gerenciamento ficou com o Conselho da OS criada para implementar o Porto
Digital.

mínimos ou em outro plano, atividades de alta complexidade para o universo
dos moradores de rua;
e) aproveitamento dos equipamentos culturais existentes para
potencializar uma maior integração da juventude antes mesmo da construção
dos novos equipamentos previstos pelo projeto. Dessa forma, favorecer a
inserção social dos jovens, impulsionando seu potencial solidário e criativo;
f) criar, para toda a Subprefeitura Sé, uma Agência de Desenvolvimento
ϱϭ
local . Uma agência dessa natureza exige uma intervenção de maior escala
que possa trabalhar as futuras sinergias que vão se irradiar com a
requalificação da Nova Luz e sua influência sobre as áreas vizinhas. Esta
agência planejará as necessidades e as atrações de investimentos privados
para o conjunto do território; terá o papel de gerir fundos para novas atividades
logísticas; e reforçará a governabilidade econômica necessária às atividades
que deverão convergir dentro de um planejamento urbanístico, econômico e
social com atuação e repercussão num território mais amplo. Isso significa
realizar intervenções multidimensionais que cumpram algumas condições
como: trabalhar cenários futuros para conseguir objetivos econômicos, sociais
e culturais integrados; e disponibilizar tecnologia e incentivo para “vender” as
oportunidades que surgirão no novo território.
3.13.2 Ações integradas para a promoção humana
As recomendações de inserção socioeconômica da população em áreas

de vulnerabilidade social assumem, hoje, um conceito-síntese que é o da
integração pelo Desenvolvimento Humano e visam ultrapassar a simples
amenização da situação existente para um novo patamar que favoreça a
equidade e a redução da desigualdade. É importante assinalar que os projetos
recomendados envolvem alternativas para os níveis de vulnerabilidade da
população residente e da população trabalhadora da área, não abrangendo o
nível de complexidade exigida para as necessidades da população de rua. Em
síntese, o êxito em projetos dessa natureza assume cinco dimensões
contínuas e indivisíveis na promoção da inclusão socioeconômica da
população, considerando o conceito mais abrangente de desenvolvimento
humano, conforme se observa a seguir:

ϱϭ
Agência nos moldes das que foram implantadas pela Comunidade Econômica Européia nas regiões
deprimidas da Europa.

Quadro 16 – Dimensão socioeconômica do projeto Nova Luz
Cada uma das dimensões recomendadas se viabiliza com projetos de

curto, médio e longo prazos, que se sugere sejam implementados sem

comprometer, naturalmente, as intervenções rotineiras que já fazem parte da
rede tradicional de prestação de serviços sociais.
a) Projetos de curto, médio e longo prazos recomendados
Entendem-se como propostas de curto prazo as que deverão ser

implementadas durante as fases 1 e 2 de implantação do projeto Nova Luz;
como ações de médio a longo prazo aquelas iniciadas a partir da fase 2 ou de
acordo com o cronograma de licitações definido pela prefeitura. São ações que
exigem projetos técnicos e financeiros mais detalhados pelos diversos órgãos
da prefeitura que deverão coordenar a sua concepção, implantação e
manutenção.
Dois dos quatro projetos de promoção socioeconômica para a ZEIS

Nova Luz (Centro Integrado de Promoção Humana e Escola de Ensino
Fundamental de tempo integral, propostos nas quadras 75 e 67,
respectivamente) têm implantação prevista para as fases 2 e 3 da
implementação do projeto Nova Luz, respectivamente. Os demais são exemplo
de programa que se pode aplicar na área, através da articulação dos diversos
órgãos da administração pública e/ou entidades privadas, liderados pelo poder
público municipal.
Nessa direção, os quadros a seguir apresentam o detalhamento dos

projetos sociais recomendados de modo a marcar a intervenção planejada para
o centro da cidade de São Paulo. Na sequência, estão projetos que se
viabilizados podem caracterizar uma marca específica de intervenção social,
em especial, no âmbito do projeto Nova Luz além das duas creches já previstas
pelo Município e a Escola Técnica em construção pelo Governo do Estado.

i) Projeto de curto prazo (fases 1 e 2)
Quadro 17 – Formação profissional e empregabilidade

Identificação

Quadro 18 – Espaços da cidadania
Identificação

ii) Projetos de médio e longo prazo (a partir do término da fase 2)
Quadro 19 – Centro Integrado de Promoção Humana

Identificação

Quadro 20 – Escola de Ensino Fundamental de tempo integral
Identificação

3.14 MODELO DE GESTÃO DO PUZEIS
O conceito de ZEIS implica em considerar que o direito à moradia se

sobrepõe ao direito de propriedade. Ou seja, nas áreas consideradas de
interesse social o proprietário do imóvel ou terreno não pode dispor de seus
bens a não ser dentro das finalidades previstas no Plano de Urbanização de
ZEIS e nas legislações específicas sobre as Zonas Especiais de Interesse
Social.
É importante considerar além do conselho das ZEIS Nova Luz a

obrigação legal de constituição de um Conselho Gestor da Nova LuzϱϮpara o
conjunto do projeto de reconversão urbana na modelagem prevista para a área.
É importante ter presente que qualquer que seja o modelo adotado são
necessárias quatro condições básicas para o seu bom funcionamento: (i) poder
de decisão naquilo que é de sua competência (ii) integração dos diversos
órgãos que atuam no território; (iii) legitimidade e (iv) representatividade social.
Para preencher tais requisitos, o Conselho Gestor da Nova Luz a ser

criado deve inspirar segurança aos interlocutores e responder as interrogações
da sociedade. O caráter complexo e inovador da proposta requer um núcleo
gestor constituído por uma instância que reúna um poder administrativo real, ou
seja, por todos os secretários municipais que tenham suas ações incidindo
sobre o território do projeto e em estreita relação com o Conselho Gestor das
ZEIS Nova Luz.
Garantir o acesso à moradia e a permanência da população de baixa

renda como moradora da Nova Luz talvez seja o maior desafio de um plano de
urbanização de ZEIS numa área urbana que se planeja um processo de
reconversão física e econômica. Mesmo que parte desta potencial população já
seja na atualidade ali residente. A diferença no padrão urbano que se pretende
implantar na área e a pressão que grupos de melhor poder aquisitivo possam
exercer podem ser fortes determinantes à expulsão da população de baixa
renda, caso não sejam previstos mecanismos que garantam a sua
permanência.
No âmbito desta temática muitos foram os questionamentos formulados

e as respostas a estes se apóiam na atuação do Conselho Gestor e em alguns
princípios aqui recomendados: (i) aplicar as melhores lições extraídas das
experiências sobre o tema da habitação de interesse social postas em prática
ou em curso; (ii) orientar sobre as diversas linhas de financiamento disponíveis;
(iii) concentrar na gestão pública a recuperação e o deslocamento das famílias
de baixa renda, quer moradores de novas habitações quer moradoras de
edifícios recuperados.

ϱϮ
Art. 4 da Lei Municipal 14.918, de 7/05/2009. Concessão Urbanística da área da Nova Luz.

Recomenda-se avaliar a possibilidade da criação
do escritório de planejamento da urbanização da ZEIS
Nova Luz na área do projeto, onde se dará a atuação do
poder público competente junto à população usuária dos
empreendimentos de interesse social que deveria ter
como atribuições: elaboração de projetos de recuperação
de imóveis; elaboração da ficha financeira do cliente
(morador ou proprietário); definição do plano financeiro
adequado a renda e a disponibilidade de aplicação de
recursos na melhoria/ aquisição da moradia; definição do
plano físico de intervenção na melhoria de imóveis, de
acordo a disponibilidade de investimento do usuário;
disponibilização do catálogo de financiamentos e
subsídios disponíveis federal, estadual e municipal;
assessoramento físico-financeiro de modo a orientar qual
o plano habitacional e o plano financeiro adequados ao
perfil do cliente; acompanhar a execução dos serviços
programados entre o escritório e o cliente.

ETAPAS DE EXECUÇÃO E PRIORIDADE
DE IMPLANTAÇÃO DOS EHIS



A elaboração do item sugere ressaltar a análise de dados do estoque ou
parque habitacional da Nova Luz ϱϯ , não apenas da definição da atual
população moradora da ZEIS Nova Luz e pela identificação dos imóveis
residenciais por ela ocupados, indicados para recuperação e para renovação.
A decisão de ampliar o estudo da habitação em toda a área resulta das

análises desenvolvidas no item 3.6 que trata da caracterização da população a
ser atendida nos empreendimentos de HIS e HMP, quanto a faixa de renda e
perfil dos moradores, quantificando a população residente na área a ser
deslocada. Os dados de renda, da população inquilina, o tempo de moradia na
área, entre outros, permitiram reconhecer parte da população atual moradora
como potencial futura moradora das unidades habitacionais de interesse social
identificadas no âmbito do PUZEIS.
Com base neste raciocínio, tem-se as seguintes considerações sobre o

parque habitacional da Nova Luz e sua atual população moradora:
a) foram identificadas 7.131 unidades habitacionais distribuídas em 187
imóveis;
b) do conjunto dos edifícios residenciais identificados, 28 estão
localizados no polígono das ZEIS 3 C015 e 016, distribuídos em todas suas
quadras, exceto na 90 onde está sendo construído o Centro Paula
Souza/Escola Técnica Nova Luz, com 583 unidades habitacionais;
c) a análise dos dados do TPCL permite identificar um conjunto de
edifícios não habitados, na atualidade, porém com planta residencial, o que
significa dizer que existe um parque habitacional potencial maior que o
identificado nas pesquisas de campo;
d) parte do estoque habitacional ocioso da área pode ser identificado a
partir da hipótese de que se todas as unidades habitacionais estivessem
habitadas pelos 11.679 moradores da Nova Luz, cada família estaria
constituída por 1,64 membro, inferior, portanto, à média de 2,6 membros por
família, indicada pelo IBGE para a área. Considerando-se, entretanto, que se
todas as unidades identificadas estivessem habitadas por famílias com 2,6
membros, teríamos uma população moradora da ordem de 18.541 habitantes,
o que equivale dizer que o estoque habitacional identificado poderia abrigar
mais 6.862 pessoas além dos atuais moradores ou que 2.639 unidades
habitacionais podem estar vazias ou subutilizadas, considerando-se a mesma
média de 2,6 membros por família. A evolução do mesmo raciocínio permite
estimar que perto de 37% das unidades habitacionais do parque habitacional
da Nova Luz podem ser consideradas, na atualidade, vazias ou subutilizadas;
e) a partir da análise dos imóveis habitacionais a permanecer e
passíveis de demolição, em toda a Nova Luz, segundo os critérios elencados
pelo PUE, tem-se a substituição de 378 unidades habitacionais distribuídas em
50 edifícios e que abrigam uma população estimada de 668 pessoas;
f) a mesma análise, tomando-se como referência o parque habitacional

ϱϯ
Define-se como estoque ou parque habitacional Nova Luz os edifícios atualmente ocupados por uma ou
mais famílias. É sabido que existem edifícios de planta residencial vazios, subutilizados e/ou ocupados
por outra(s) atividade(s). Apesar do reconhecimento do potencial destes edifícios para o uso residencial,
optou-se pela não inclusão dos mesmos no conjunto de imóveis definido como parque habitacional Nova
Luz, em função da necessidade de maior aprofundamento do conhecimento das suas condições atuais de
adequação ao uso residencial.

localizado no polígono das ZEIS, indica que 80 unidades habitacionais,
distribuídas em 10 imóveis, são passíveis de substituição e que 138 moradores
serão afetados por esta proposta e, portanto, representam a população
prioritária das novas unidades habitacionais e/ou programas de atendimento;
Face ao observado na análise realizada estima-se que 378 das 2.152 novas
unidades habitacionais devem ser disponibilizadas prioritariamente para os 668 atuais
moradores de imóveis a renovar. Os 17 imóveis vazios existentes - para retrofit, como
parte de programas municipais ou estaduais de habitação poderão, também, somar-se
aos empreendimentos habitacionais de interesse social da área. E que estes imóveis a
serem recuperados na área pela COHAB possam prover habitação a todos os
inquilinos da Nova Luz diretamente afetados pelas intervenções planejadas.
A prioridade de implantação dos empreendimentos de interesse social,

parte do princípio de que estes devem ser executados simultaneamente (i) aos
novos empreendimentos das áreas não ZEIS; (ii) que a execução dos
empreendimentos de interesse social ocorra simultaneamente em mais de uma
quadra; (iii) que os imóveis passíveis de substituição somente sejam demolidos
após o deslocamento das famílias que hoje os habitam e (iv) que a totalidade
da atual população moradora da área seja o público prioritário das novas
unidades habitacionais de interesse social, tomando-se como referência o
número de unidades habitacionais de interesse social a ser produzido, o
faseamento da implantação do projeto Nova Luz, definido pelo PUE e PUZEIS,
e a faixa de renda da atual população moradora, tem-se a proposta de
faseamento do deslocamento (anexo 4 - Faseamento da implantação dos
EHIS do PUZEIS) da atual população moradora de imóveis a renovar e a
perspectiva de ocupação das demais UHs no marco temporal da implantação
do projeto (anexo 5 - Faseamento do deslocamento), observando-se o
seguinte:
a) A recuperação do imóvel localizado na quadra 71 (esquina das ruas
Vitória e Conselheiro Nébias) poderá abrigar toda a população das quadras 71
(fase I), das quadras 53, 58, 66, 70 e 75 (fase II) e 54 (fase III);
b) A fase II não deverá iniciar pela quadra 59;
c) Ao término da fase II estarão produzidas 406 UHs nas ZEIS que poderão
receber as famílias a deslocar das quadras 59 (fase II) e 26, 54, 60, 67, 76 e 80
(fase III) e quadras 19, 55 e 62 (fase IV) e sobram 97 UHs;
d) Ao término da fase III sobram 49 unidades de UHs para novas famílias,
além das deslocadas de imóveis a renovar;
e) Ao término da fase III estarão produzidas 1.161 UHs + 97 UHs da fase
anterior que poderão receber todas as famílias a deslocar das quadras 56, 57,
63, 64, 82 e 93 (fase V);
f) Ao término da fase III todas as famílias a deslocar estarão em novas
habitações e novos usuários poderão ocupar os imóveis das ZEIS.

Tabela 18 – População a deslocar por quadra
QUADRA Deslocamento pop. TOTAL

UH's Pop.
19 2 4 649
26 3 8 78
53 2 4 94
54 1 2 412
55 69 134 134
56 18 30 239
57 7 19 364
58 30 48 900
59 16 26 713
60 39 66 149
61 0 0 579
62 6 10 101
63 21 34 325
64 12 20 409
65 0 0 186
66 0 0 143
67 48 77 109
68 0 0 473
70 31 49 259
71 7 16 98
72 0 0 70
73 0 0 113
74 0 0 115
75 1 2 64
76 12 29 36
78 0 0 398
79 0 0 697
80 43 74 347
81 0 0 327
82 3 4 4
83 0 0 101
85 0 0 1065
86 0 0 394
87 0 0 542
88 0 0 190
89 0 0 366
92 0 0 32
93 7 12 259
94 0 0 145
Total 378 668 11679
A população a deslocar da quadra 67 resulta da mudança de uso das UHs e não da sua renovação.

SINOPSE DO PLANO DE
URBANIZAÇÃO DE ZEIS



O conteúdo do item busca ressaltar as principais características do Plano
de Urbanização de ZEIS (PUZEIS) ora apresentado na sua versão
consolidada. Estas características serão destacadas tanto no aspecto
quantitativo – os números da transformação – como no aspecto qualitativo – a
qualidade física, econômica, social e cultural projetada a partir da implantação
das ações e projetos propostos.
Considerando-se a relação que o PUZEIS detém com toda a área alguns

aspectos farão referência a toda a região conhecida como Nova Luz e, em
outras ocasiões, estes se referem, apenas, ao âmbito das Zonas Especiais de
Interesse Social da área, objeto do presente trabalho.
A caracterização quantitativa procura retratar os principais aspectos atuais

da área bem como os principais elementos do PUZEIS, através da quantidade
e natureza das ações e projetos propostos.

5.1 ASPECTO QUANTITATIVO
5.1.1 A área objeto de transformação
A Zona de Interesse Social - ZEIS 3, tal como a define o inciso III do

artigo 171 da Lei nº 13.430 (13/09/2002) consiste em uma área com
predominância de terrenos ou edificações subutilizadas, situada em área
dotada de infraestrutura, serviços urbanos e oferta de empregos ou que esteja
recebendo investimentos dessa natureza, onde haja interesse público na
promoção e manutenção de HIS e HMP e na melhoria das condições
habitacionais da população moradora, que incluam oferta de equipamentos
sociais e culturais, de espaços públicos, e implantação de comércio e serviço
de caráter local.
Duas ZEIS 3 estão localizadas no perímetro da Nova Luz (ZEIS 3 C015

e a ZEIS 3 C016), cujos perímetros de abrangência estão descritos no
QUADRO – 04C – Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS – Perímetros,
do Livro IX – Plano Regional Estratégico da Subprefeitura SÉ – PRE – SÉ,
Anexo à Lei nº 13.885 (25/08/2004), que dispõe sobre o zoneamento municipal.
O Plano de Urbanização das duas Zonas Especiais de Interesse Social

compreende doze quadras cujas referências cadastrais são 61 e 59, 66, 67, 74,
75, 76, 82, 83, 89, 90 e 94, contendo, aproximadamente, 10 hectares de
superfície. Exceto a quadra 61, que se encontra delimitada pela Alameda
Barão de Limeira, avenida São João e rua General Osório, as demais estão
distribuídas entre as ruas Andradas e Triunfo, delimitadas pelas avenidas
Duque de Caxias e Ipiranga e entrecortadas pelas ruas General Osório, dos
Gusmões, Vitória, Aurora e Timbiras.
As ZEIS da Nova Luz contém 222 imóveis, distribuídos nas doze

quadrasϱϰ, sendo cinco totalmente classificadas como ZEIS (67, 75, 83, 90 e
76), seis são parcialmente ZEIS (59, 66, 74, 82, 89 e 94) e uma contém apenas
um imóvel de interesse social (quadra 61).
a) População moradora
Estima-se que 11.679 pessoas habitam, na atualidade, o perímetro da

Nova Luz, sendo que 45% delas residem no bairro há mais de 10 anos. Estima-
se que 1.066 pessoas não se apresentam como moradora nem usuária das
atividades exercidas no local, mas que diariamente, no expediente da noite,
circulam pela área e, provavelmente, se confunde com a população usuária de
drogas.
No perímetro da Nova Luz foram identificados 187 imóveis habitacionais

na Nova Luzϱϱ que contém 7.131 unidades habitacionais. Destas, 583 estão em

ϱϰ
Os imóveis ZEIS correspondem a 67,7% dos 328 imóveis distribuídos nas doze quadras. A superfície
de terreno dos imóveis ZEIS corresponde a 64.131 m², ocupada por 136.177 m² de construção.
ϱϱ
Caso sejam somados a estes 187 imóveis, um habitacional que está sendo construído pela Coopamare
(rua Vitória, 100/106) com 27 unidades habitacionais e destinadas às famílias de catadores de papel e 2

imóveis localizados no polígono das ZEIS e 6.548 em imóveis da área não
ZEIS.
b) Escolaridade da população moradora
Estima-se que 33,5% da atual população da Nova Luz têm o Ensino

Médio completo e Superior incompleto. O Ensino Fundamental I completo e
Fundamental II incompleto foi concluído por 17% dos residentes. Já os
habitantes com Ensino Fundamental I incompleto, que podem ser considerados
como analfabetos ou analfabetos funcionais, representam 21,1% do total. É
importante destacar o percentual significativo de habitantes que têm o nível
superior completo (10,3%).
c) Renda da população moradora
Observa-se que 44,39% da atual população moradora ou 1.993 famílias

recebem entre 0 e 3 salários mínimos, o que representa o estrato mais
expressivo na aferição de renda. O segundo maior percentual, 37,17% ou
1.670 famílias tem renda entre 3 a 6 salários mínimos; o terceiro grupo ou 674
famílias representa 15% do total das famílias com renda entre mais de 6 até 12
salários mínimos e o quarto grupo em percentual, 3,44% ou 154 famílias, é o
que recebe mais de 12 salários mínimos.
5.1.2 As transformações desejadas
As transformações propostas pelo PUZEIS em síntese resultam da

definição de empreendimentos habitacionais de interesse social para os
distintos níveis de renda da população de baixa renda, de imóveis para os usos
e os equipamentos públicos que apóiam e ou complementam a habitação, a
rede de espaços públicos e a sua relação com as construções propostas e
existentes. Neste sentido o primeiro passo para o desenho das intervenções
para a área foi após a leitura urbana e do parque edificado definir quais as
construções que permanecem para desenhar o futuro e quais as que serão
demolidas para oferecer seu terreno ao projeto de futuro da área.
Os imóveis ZEIS a reabilitar (85) e a renovar (137) contêm uma

superfície de terreno equivalente a 30.940 m² e 33.193 m², respectivamente,
onde estão edificados 83.242 m² de construção a permanecer e 52.935 m² a
demolir. Dos imóveis ZEIS a permanecer, 18 são tombados ou em processo de
tombamento; 16 são classificados pelo critério de área construída maior que
2.000 m² ou coeficiente de aproveitamento maior que 4; 20 são imóveis
residenciais com um número importante de unidades habitacionais e 15 contêm
elementos arquitetônicos singulares, enquanto os 12 restantes permanecem
por contarem com um tamanho reduzido e ou por sua adequação ao projeto
urbano proposto.
5.1.2.1 Definição das unidades habitacionais de interesse social
a) Nova planta e sua população moradora

projetos habitacionais da CDHU (rua dos Gusmões, 195/199 e 222 a 248, respectivamente, com 57 e 54
unidades habitacionais) os imóveis habitacionais da área totalizariam 190 imóveis.

Da elaboração do plano de massa do polígono das ZEIS (na quadra 61
tem apenas um imóvel ZEIS a permanecer, na 90 está sendo construído o
Centro Paula Souza e a Escola Técnica Nova Luz e na quadra 94 os imóveis
ZEIS, em número de seis, são mantidos) resultam 158.158 m² de nova área
construída, distribuída em distintos usos, sobre um solo de 33.193 m². Do total
a ser edificado, 102.386,5 m² corresponde à área a ser construída para as
habitações de interesse social de nova planta. A esta superfície somam-se
10.323,5 m² de uso comercial, 5.951,5 m² de serviço e 12.278 m² de uso
institucional.
O dimensionamento das unidades habitacionais proposto considera as

dimensões aproximadas de 42, 50 e 65 m². As unidades com
aproximadamente 42 e 50m² podem ser destinadas tanto a HIS como HMP.
A quantidade de cada tipologia, alternativa que relaciona faixa de renda

e perfil da família, corresponde a 1.097 unidades com 42 m², sendo 855 para
família com renda até 6 salários mínimos e 242 para famílias com renda maior
que 6 SM; 816 unidades habitacionais com 50 m², sendo 305 para famílias com
até 6 salários mínimos de renda e 511 famílias com renda entre 6 e 16 salários
mínimos e 239 unidades com 65 m² para famílias com renda maior que 6
salários mínimos.
Em síntese, o dimensionamento da quantidade de unidades

habitacionais por tipologia apresenta os seguintes valores: 855 unidades de
HIS de 42 m²; 305 unidades de HIS de 50 m²; 242 unidades de HMP com 42
m², 511 unidades de HMP com 50 m² e, finalmente, 239 unidades de HMP com
65 m², totalizando 2.152 unidades habitacionais, sendo 1.160 HIS e 992 HMP.
Estima-se um total de 4.612 moradores das novas unidades

habitacionais de interesse social da Nova Luz, considerando-se uma média de
2,6 pessoas/domicílio. Mais 668 moradores de imóveis (378 UHs) a renovar em
toda a área deverão ocupar parte das novas unidades habitacionais
construídas no polígono das ZEIS. Considerando-se os 947 moradores de
imóveis habitacionais a permanecer tem-se como população total das ZEIS
6.227 pessoas.
b) Unidade habitacional existente e sua população moradora
A análise dos imóveis habitacionais de toda a Nova Luz indica a

permanência de 6.753 unidades habitacionais onde vivem 11.011 habitantes.
503 UHs estão localizadas nas ZEIS e 6.250 UHs estão localizadas na área
não ZEISϱϲ.
c) Estacionamento
O modelo urbano do Plano de urbanização de ZEIS propõe 9.287 m² de

superfície de estacionamento distribuída em oito empreendimentos de seis
quadras, sendo sete localizados em imóveis de interesse social e um não ZEIS.

ϱϲ
As 27 UHs em construção pela Coopamare somadas as 111 propostas pela CDHU podem abrigar uma
população de 359 pessoas.

A relação entre estes valores e a superfície disponível no modelo urbano para
estacionamento, considerando 30 m² para cada vaga de veículo e 5 m² para
moto (inclui além da vaga as áreas de circulação e manobra), permite estimar a
oferta de 300 vagas de veículos, vagas para portadores de necessidades
especiais, para idosos e motos.
Considerando a proposta do PUE de uma rede de ciclovias com dois

tipos: faixas exclusivas com separador (ciclovia, localizada nas avenidas Rio
Branco, Duque de Caxias, São João, Ipiranga e Cásper Líbero) e faixa
compartilhada (ciclofaixa, distribuída nas ruas internas) recomenda-se em
todas as quadras das ZEIS a implantação de um bicicletário com 7 unidades
por quadra ou com um número de vagas equivalente a 5% da população lotada
nos empreendimentos não residenciais propostos e 15% da população
moradora.
d) Espaços não residenciais
O dimensionamento dos espaços não-residenciais parte do princípio do

aproveitamento dos 20% recomendados pela legislação para a adequação dos
usos diversos e complementares às unidades habitacionais e praticamente
destina os pavimentos térreos à atividade comercial ou serviço público, bem
como alguns primeiros pavimentos são destinados aos serviços.
As atividades de comércio (10.323,5 m²), serviços (5.951,5 m²) e

institucional (12.278 m²) somam 28.553m² de espaços não residenciais na
ZEIS 3 C016 da Nova Luz. Destaque particular para a ocupação das quadras
67 e 75 que aproveita a significativa quantidade de imóveis tombados para dar
forma a um centro integrado de promoção humana e onde se concentra parte
dos equipamentos sociais de apoio à habitação, complementados por espaços
livres ora públicos ora privados.
e) Equipamentos públicos
A definição de equipamentos públicos parte do princípio da identificação

do existente, não somente na área do projeto, mas no território de um raio de 1
km no entorno da Nova Luz e do número dos futuros moradores das ZEISϱϳ.
f) Creche
Do conjunto estimado para cálculo do dimensionamento dos

equipamentos públicos de apoio à habitação da população futura define-se que
5,8% desta estão na faixa de 0 a 3 anos. Com um total de 1.450 crianças nesta
faixa etária, é necessária, pelo menos, a implantação de doze creches.
Contudo, entende-se que essa população será alcançada paulatinamente, de
acordo com as fases de implantação do projeto e que a demanda poderá ser

ϱϳ
25.000 pessoas foram consideradas para o dimensionamento dos equipamentos públicos.

atendida, em um primeiro momento, com a implantação de três creches e uma
escola municipal de ensino infantil (pré escola).
Cada creche será dotada de 5 salas de atividades com cerca de 600 m²

de área construída em um terreno com aproximadamente 1.000 m² de
superfície para construção (térrea) ou de aproximadamente 500 m² caso a
creche possa conter 2 pavimentos. As creches propostas estão localizadas
quadra 62 (Conselheiro Nébias 421/433) e 86 (Aurora 525), fora da área ZEIS,
e a ocupação de um imóvel tombado a ser restaurado, localizado na quadra 75,
polígono ZEIS (Gusmões 219/231) com 1200 m² de área construída e 711 m²
de área de terreno.
g) Escola de Ensino Infantil
Apenas uma Escola de Ensino Infantil (EMEI) deverá ser implantada na

Nova Luz para atender a população com faixa etária entre 4 e 5 anos de idade,
em número de 625 crianças, a ser implantada na quadra 75, com
aproximadamente 600 m², que poderá oferecer 120 vagas.
h) Escola de Ensino Fundamental em tempo integral
A escola fundamental em tempo integral será implantada para atender

1.319 novos alunos (tem-se 580 alunos na faixa etária de 6 a 9 e 739 alunos
entre 10 e 14). Este equipamento poderá funcionar em um edifício de mais de 1
pavimento e ocupar um terreno com aproximadamente 1.750 m², localizado na
quadra 67, onde será edificado um edifício de até 3 pavimentos,
complementado com o imóvel tombado vizinho (com 625 m²) para a
administração e bibliotecas da nova escola.
i) Escola Técnica
Para o grupo da primeira fase da juventude, entre 15 a 19 anos, o

percentual de 6,28% representa um grupo de 733 jovens da população atual
que deveria estar cursando o Ensino Médio. Com o incremento da população
moradora da área para 25 mil pessoas, a população nesta faixa etária deve
alcançar 1.570 jovens. O atendimento é perfeitamente possível nos colégios do
entorno, porém, a grande saída para esta faixa e, mais, para os que têm até 24
anos é a implantação da escola técnica que já está em construção, pelo
Governo do Estado, e localiza-se na quadra 90, o que antecipa as propostas de
inserção social da atual e futura população das ZEISϱϴ.
Com relação ao grupo de 20 a 39 anos, estima-se que cerca de 10 mil

jovens habitarão a Nova Luz no futuro, o que representa 42,29% da população
total estimada. Para este grupo, além da escola técnica, é importante
desenvolver uma ação imediata que é a formatação de cursos profissionais,
com certificação, ministrados por entidades reconhecidas pelo mercado. Com

ϱϴ
Com previsão de conclusão das obras para 2011, a ETEC Nova Luz oferecerá cursos técnicos
profissionalizantes na área de hotelaria, gastronomia, enologia e turismo e atenderá cerca de 2.500
alunos. O Centro Paula Souza/ETEC Nova Luz tem 21 mil m² de área construída. Alem dos cursos
técnicos oferecerá cursos de informática, línguas e capacitação de professores. A unidade Nova Luz
contará com 6 laboratórios e suítes para o centro de hotelaria; todo o curso será modular e tem como
tradição que 80% dos seus alunos vêem da escola pública.

aulas à noite e nos fins de semana, seria muito importante iniciar um processo
de capacitação para, pelo menos, 20% da clientela residente neste perímetro
nesta faixa etária (cerca de 2 mil jovens).
j) Atendimento ao idoso
Atenção especial requer o grupo situado na faixa de 60 a 75 anos ou

mais, que representa 9,8% da população futura estimada e passará a 2.450
pessoas com o incremento da população da área, conforme dados fornecidos
pelo Cadastro. Em curto prazo, o grupo hoje existente (860 idosos) deverá ter
uma atenção especial do Centro de Atenção ao Idoso e de outros serviços
assistenciais, para atividades lúdicas e de formação de cooperativas para
prestação de serviços comunitários e que no futuro se instala na quadra 67, em
dois prédios tombados cada um com 157 m² de área construída.
k) Centro Integrado de Promoção Humana
A implantação de um singular complexo de prestação de serviços sociais

que se torne símbolo do projeto Nova Luz faz parte das diretrizes do PUE e do
PUZEIS, a fim de articular os diversos equipamentos de uma ampla rede social
e possa promover de forma coletiva atividades de qualidade de natureza social,
entretenimento, lazer, esporte e cultura.
Assim, o Centro Integrado de Promoção Humana Nova Luz

complementa as escolas, a creche e a UBS propostas, dado a importância do
desenvolvimento de crianças e adolescentes através de atividades lúdicas e
em espaços recreadores e dessa forma promover a integração não só das
crianças, mas do núcleo familiar, para garantir melhor desenvolvimento e
oportunidades de inclusão social para todos.
l) Centro de Referência de Assistência Social
É importante destacar a implantação do CRAS no Centro Integrado de

Promoção Humana na quadra 75 que além de contar com serviços de proteção
social, organização e coordenação da rede de serviços socioassistenciais, é
porta de entrada dos usuários à rede de proteção social do Sistema Único de
Assistência Social (SUAS). Propõe-se que neste conjunto funcione também um
Centro de Referência Integrado de Assistência e Reabilitação com outros
serviços de apoio e encaminhamento a população.
m) Unidade Básica de Saúde
Além da oferta do conjunto dos equipamentos de saúde existentes na

área e no seu entorno, o esforço para tornar a área do projeto atrativa para
novos segmentos populacionais sugere a implantação de 1 unidade básica de
saúde de modo que a população moradora da unidade residencial Triunfo ou
Vitória não necessite deslocar-se 1 a 1,5 km para o atendimento primário de
saúde. A UBS Nova Luz se propõe localizar em um imóvel tombado da quadra
67, a ser restaurado, com 219 m² de área construída.

5.2 ASPECTO QUALITATIVO
A caracterização qualitativa procura prospectar a área transformada

através da execução das ações e projetos propostos:
A elaboração do Plano de Urbanização das ZEIS da Nova Luz, toda ela

objeto de um projeto urbanístico específico, exige uma rigorosa articulação dos
objetivos gerais que norteiam ambas as intervenções. Alguns conceitos básicos
são estabelecidos como diretrizes e/ou objetivos comuns ao igual que
prospectam a qualidade da área que se almeja alcançar através das
transformações que decorrerão das ações e projetos propostos:
a) as pessoas, atuais e futuros moradores e usuários da Nova Luz,
percebem a sua importância e protagonismo nas ações e projetos em curso;
b) o bairro residencial intensifica o seu funcionamento apoiado por
uma diversificada planta de usos e atividades que agrega novas funções as já
existentes;
c) o processo de transformação dialoga e se ajusta ao cotidiano das
pessoas e das atividades;
d) as ruas e avenida que cortam a área estão permeadas do verde
da vegetação; os pedestres circulam com segurança sob a sombra das árvores
ou o prolongamento das marquises dos edifícios que emolduram as vias; a
circulação de veículos, dimensionada pelas moradias e atividades em
funcionamento, para a prioritária circulação das pessoas;
e) os equipamentos-âncora, as escolas, as creches, a unidade
básica de saúde, o centro de atendimento dos idosos funcionam integrados ao
cotidiano do lugar;
f) os edifícios tombados estão restaurados onde funcionam
atividades importantes para a vida das pessoas e que destacam o valor
arquitetônico e a história contada pela antiga construção;
g) a paisagem cultural, marcos e perspectivas da área e do entorno
se destacam entre a arquitetura do passado e a do presente;
h) as bicicletas ocupam um espaço importante entre os meios de
mobilidade pela facilidade e segurança da circulação e proximidade dos locais
de emprego da população moradora local;
i) as pequenas praças são ponto de encontro e convivência de
moradores e usuários da área;
j) chegar a Sala São Paulo, a Pinacoteca, ao Largo do Arouche ou à
praça da Luz através da área se constitui outra motivação a mais da população
em geral e, em particular, dos moradores da área, tal a quantidade e qualidade
dos atrativos distribuídos ao longo das vias e espaços livres e construídos da
área
k) as ruas Santa Ifigênia e General Osório atraem um maior número
de pessoas, que por sua vez encontram melhores espaços de circulação,
estacionamento e atrativos diversos;
l) a população moradora das habitações de interesse social habita
com qualidade e desfrutam dos equipamentos e serviços sociais instalados na

área e das oportunidades de educação, formação e emprego e renda
oferecidas;
m) o tráfego de veículos da rua dos Andradas está reduzido e sua
pavimentação redesenhada de maneira a priorizar a circulação de pedestres
entre a escola técnica e a praça Júlio Prestes, onde acontece a feira livre
semanal da área;
n) os empreendimentos habitacionais de interesse social desfrutam
de uma localização privilegiada ao longo das ruas Andradas e Triunfo e
entrecortado pela rua Vitória, o principal eixo articulador do projeto. Nestes
cruzamentos, atividades comerciais de rua atendem a população moradora do
parque residencial de interesse social e das demais habitações do entorno;
o) o sistema de passagens de interior de quadra conecta as quadras
entre a rua Santa Ifigênia e a avenida Rio Branco, valorizando o comércio
especializado já instalado na rua e atraindo uma maior quantidade de
consumidores essencialmente de fora da Nova Luz;
p) o conjunto de atividades integrante do Centro Integrado de
Promoção Humana atrai um número significativo de moradores e visitantes; o
seu espaço externo é palco de convivência da população moradora e
visitantes;
q) uma rede de praças e de pequenos parques se articula com o
viário verde e constitui um dos fatores de maior qualidade ambiental e social da
transformação da área;
r) os edifícios tombados, em processo de tombamento e os demais
de valor singular a restaurar e/ou a reabilitar, localizados no interior da área e
no seu entorno, receberão novos usos e estarão articulados na trilha histórica
do Centro de São Paulo proposta, como medida de valorização dos
logradouros e edifícios de interesse histórico do Município;
s) estacionamentos terceirizados sob as quadras ZEIS geram
recursos para a manutenção dos condomínios das Habitações de Interesse
Social ao mesmo tempo em que atendem à grande demanda das áreas
comerciais, escola técnica e de equipamentos culturais em funcionamento; e
t) as infraestruturas de saneamento, inclusive reuso de água,
telefonia, energia, limpeza pública e rede de fibra ótica estão dimensionadas
para a nova dinâmica populacional e de comércio e serviços.

5.3 TABELAS COM OS PRINCIPAIS NÚMEROS
5.3.1 Habitação
HABITAÇÃO ZEIS NÃO ZEIS TOTAL

Número de imóveis habitacionais 28 159 187
Número de imóveis a manter 15 122 137
Número atual de UHs 583 6548 7131
Número de UHs a demolir 80 298 378
Número de UHs a manter 503 6250 6753
Número proposto de UHs 2152 2834 4986
Número de UHs para comercialização 1774 2834 4608
Número de UHs destinados a população
378 0 378
à deslocar
5.3.2 População
POPULAÇÃO ZEIS NÃO ZEIS TOTAL

População atual 1085 10594 11679
População moradora a ser deslocada 138 530 668
População moradora a manter 947 10.064 11011
População proposta (nova) 4612 7368 11980
População futura total 6227 17432 23659
5.3.3 Unidades habitacionais por tipologia (nova planta)
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REFERÊNCIAS



Legislação
AJUNTAMENT DE BARCELONA. Ordenança Metropolitana de Reabilitació,

Barcelona, 1985
BRASIL. Estatuto da Cidade. Guia para implementação pelos Municípios e Cidadãos.
Câmara dos Deputados. Brasília: Centro de Documentação e Informação.
Coordenação de Publicações, 2002.
______. Lei nº 597/2007 Altera o art. 25 da Lei nº 9.394, de 20 de dezembro de 1996,
que “Estabelece as diretrizes e bases da educação nacional”.
______. Medida provisória nº 459. Dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida
- PMCMV, a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas,
e dá outras providências, 25 de março de 2009.
______. Resolução RDC n° 50 de 2002. Regulamento Técnico para planejamento,
programação, elaboração e avaliação de projetos físicos de estabelecimentos
assistenciais de saúde.
SÃO PAULO. (Estado) Notificação do CONDEPHAAT sobre revisão da decisão de
tombamento dos imóveis no Bairro Santa Ifigênia. Diário Oficial [do Estado de São
Paulo], São Paulo, 09 fevereiro 2010.
SÃO PAULO (Cidade) Decreto nº 44.667 de 26 de abril de 2004 Dispõe sobre HIS e
HMP em ZEIS.
______. Decreto nº 45.127 de 13 de agosto 2004, altera disposições do Decreto nº
44.667, de 26 de abril de 2004, que dispõe sobre Zonas Especiais de Interesse Social
e seus respectivos Planos de Urbanização, produção de Empreendimentos de
Habitação de Interesse Social, Habitação de Interesse Social e Habitação do Mercado
Popular; regulamenta os artigos 4º e 5º da Lei nº 13.657, de 31 de outubro de 2003,
que concedem isenção de taxas incidentes sobre as edificações que discrimina; prevê
a dispensa do pagamento de preços públicos nas hipóteses que especifica; e
estabelece normas de competência.
______. Decreto nº 47.702, de 19 de setembro de 2006, Dá nova redação aos artigos
31 e 52 do Decreto nº 44.667, de 26 de abril de 2004, bem como dispõe sobre as
edificações de Habitação de Interesse Social - HIS e de Habitação de Mercado
Popular - HMP implantadas fora dos perímetros das Zonas Especiais de Interesse
Social – ZEIS.
______. Decreto nº 51.277, de 4 de fevereiro de 2010, regulamenta a emissão e
demais características dos Certificados de Potencial Adicional de Construção,
previstos no artigo 34 da Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001, e no artigo
230 da Lei Municipal nº 13.430, de 13 de setembro de 2002.
______. Lei n° 10.928 de 08 de janeiro de 1991 – Lei Moura. Regula e garante as
condições de moradia e direitos dos moradores de cortiço. São Paulo, 1992.
______. Lei Municipal No 11.228/92. Código de Obras e Edificações – COE.
______. Lei n° 12.316 de 16 de abril de 1997. Dispõe sobre a obrigatoriedade do
poder público municipal a prestar atendimento à população de rua na Cidade de São
Paulo. (Projeto de Lei n. 207/94, da Vereadora Aldaíza Sposati).
______. Lei Municipal nº 12.349. Operação Urbana Consorciada Centro. Estabelece
melhorias para a área central da cidade e cria incentivos para a sua implantação,
1997.
______. Lei Municipal nº 12.350. Incentivo Fiscal para recuperação de Imóveis, 1997.
______. Lei Municipal nº 13.259/01 - Disciplina a dação em pagamento de bens
imóveis como forma de extinção da obrigação tributária: Os créditos tributários
inscritos na dívida ativa do Município de São Paulo poderão ser extintos pelo devedor,
pessoa física ou jurídica, parcial ou integralmente, mediante dação em pagamento de
bem imóvel (comprovadamente livres e desembaraçados de quaisquer ônus ou
dívidas).
______. Lei Municipal No 13.430. Plano Diretor Estratégico de São Paulo, 2002.

______. Lei 13.736/2004. Incentivos para dedução de débitos na aquisição de imóveis
de habitação popular.
______. Lei 13.885/2004. Estabelece normas complementares ao Plano Diretor,
institui os Planos Regionais, dispões sobre o parcelamento, disciplina e ordena o Uso
e Ocupação do Solo do Município de São Paulo.
______. Lei n.º 14.096/2005 de 8 de dezembro de 2005. Dispõe sobra a criação do
Programa de Incentivos Seletivos para a região adjacente a Estação da Luz.
______. Lei n.º 14.918/2009. Concessão Urbanística da Nova Luz.
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______. Resolução CAEHIS – Dispõe sobre HIS e HMP e remete ao artigo 186 da
LUOS (13.885/04).
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______. Polícia Militar do Estado de São Paulo – PMESP / Corpo de Bombeiros.
Instruções Técnicas. Disponível em ǁǁǁ͘ĐĐď͘ƉŽůŵŝů͘ƐƉ͘ŐŽǀ͘ďƌ
______. Secretaria Municipal de Assistência e Desenvolvimento Social. Observatório
de Política Social. Equipamentos de Assistência Social Supervisão Regional Sé.
Disponível em: www.prefeitura.sp.gov.br
______. Secretaria Municipal de Educação. Sistema de informações gerais. Março,
2010. Disponível em: ǁǁǁ͘ƉƌĞĨĞŝƚƵƌĂ͘ƐƉ͘ŐŽǀ͘ďƌ
______. Secretaria Municipal de Habitação. Sistema de informações gerais. Março,
2010. Disponível em: www.prefeitura.sp.gov.br
______. Secretaria Municipal de Planejamento – SEMPLA. Plano Estratégico do
Município de São Paulo 2002 – 2012. São Paulo: Editora SENAC, 2004.
______. Secretaria Municipal de Saúde- CEI Info. Relação das Unidades da Secretaria
Municipal da Saúde por Região/Zona do Município de São Paulo. Disponível em:
ŚƚƚƉ͗ͬͬǁǁǁ͘ƉƌĞĨĞŝƚƵƌĂ͘ƐƉ͘ŐŽǀ͘ďƌͬĐŝĚĂĚĞͬƐĞĐƌĞƚĂƌŝĂƐͬƐĂƵĚĞ, acessado em 27/07/2010.

Entrevistas
CAVALCANTI, Myres. Supervisão Técnica de Saúde da Sé. Depoimento. [23 de

novembro, 2010]. São Paulo. Apresentação em reunião.
MONDINI, Suely. Secretaria da educação. [12 de novembro, 2010]. São Paulo.
Apresentação em reunião.
RODRIGUES, Susana. Supervisão Técnica de Saúde da Sé.Depoimento. [27 de
setembro, 2010]. São Paulo. Conferencia telefônica.

SIGLAS
CDHU – Companhia de Desenvolvimento Habitacional Urbano

COE – Código de Obras e Edificações de São Paulo
COHAB – Companhia Metropolitana de Habitação
EHIS – Empreendimento Habitacional de Interesse Social
EIA-RIMA - Estudo de Impacto Ambiental e respectivo Relatório de Impacto
Ambiental
EVEMSF - Estudos de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação
Fundiária
FDE – Fundação para o Desenvolvimento da Educação
HIS – Habitação de Interesse Social
HMP – Habitação de Mercado Popular
IPHAN – Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional
ONG - Organização não Governamental
PAR – Programa de Arrendamento Residencial
PLANHAB - Plano Nacional de Habitação de Interesse Social
PMCMV - Programa Minha Casa Minha Vida
PRIH - Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat
PROINFÂNCIA – Programa Nacional de Reestruturação e Aparelhagem da Rede
Escolar Pública de Educação Infantil
PUE - Projeto Urbanístico Específico
PUZEIS - Plano de Urbanização de ZEIS
SABESP – Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo
SEHAB – Secretaria Municipal de Habitação
SMDU – Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano
SM- Salário Mínimo
UH – Unidade Habitacional
VGV – Valor Geral de Venda
ZEIS – Zona Especial de Interesse Social

PEÇAS GRÁFICAS

ANEXO 1
Memória de cálculo do modelo urbano, por quadra
Observação: Os empreendimentos A e B da Quadra 66; A da Quadra 82 e A da Quadra 89 estão localizados
fora do perímetro das ZEIS.
Define-se como:
CA max: a combinação proporcional de terreno para usos não residenciais (de CA4 permitido) e residenciais (com CA6 permitido)
CA real: índice resultante da divisão da área computável do empreendimento, pela área do terreno
A. COMP: área computável do empreendimento (incluindo privativas e comuns computáveis)
A. TOTAL: área total construída, incluindo áreas computáveis e não computáveis (garagem, espaços de uso comum etc.)
Q59
A TERRENO CAmax CA real
1432,0 5,5 5,3
com serv hab hall circ inst uc garagem
T 440,0 268,0 130,0 40,0
1º pav 320,0 60,0
2 ao 8 pav 5650,0 750,0 50,0
9 pav
subsolo
440,0 268,0 5970,0 130,0 850,0 50,0 0,0

% OUTRO 9,4% A.TOTAL 7708,0 A. COMP 7528,0
B TERRENO CAmax CA real

1170,0 5,5 5,0
T 437,0 222,0 130,0 45,0 30,0
1º pav 250,0 222,0 65,0
2º pav 250,0 462,0 90,0
3 ao 9 pav 3234,0 630,0
437,0 500,0 4140,0 130,0 830,0 30,0 0,0

Q66
A TERRENO CA6 CA real
348,0 2088,0 4,2
T 175,0 30,0 35,0
1 ao 2 pav 224,0 40,0
3 ao 9 pav 840,0 140,0
175,0 1064,0 0,0 30,0 215,0 0,0 0,0

B TERRENO CA6 CA real

324,0 1944,0 5,2
T 152,5 60,0
1 ao 3 pav 577,5 60,0
4 ao 9 pav 810,0 90,0
152,5 1387,5 0,0 60,0 150,0 0,0 0,0

C TERRENO CAmax CA real

945,0 5,5 5,0
T 420,0 80,0 20,0 116,0
1 ao 9 pav 3708,0 620,0
420,0 0,0 3708,0 80,0 640,0 116,0 0,0

D TERRENO CAmax CA real

718,0 5,5 5,2
T 130,0 230,0 46,0 72,0
1º pav 220,0 45,0 20,0
2º pav 320,0 75,0
3 ao 9 pav 2260,0 390,0
subsolo
130,0 0,0 3030,0 46,0 582,0 20,0 0,0

Q67 (proposto espaço público de 268 m² não computado nos empreendimentos)
1567,0 5,5 4,5
T 628,0 90,0 42,0 60,0
1 ao 9 pav 5670,0 740,0
628,0 0,0 5670,0 90,0 782,0 60,0 0,0


1494,0 5,5 4,9
T 651,5 120,0 90,0 133,0
1 ao 6 pav 5570,0 1015,0
subsolo 1214,0
651,5 0,0 5570,0 120,0 1105,0 133,0 1214,0


1927,0 5,5 0,0
T 1266,0
1 pav 1266,0
2 pav 747,0
3 ao 5 pav 1005,0
0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 4284,0 0,0

Q74 (um único empreendimento para a quadra - A + B - equilibra o CAmax para 5,17)
1085,0 5,5 5,7
T 261,0 198,0 150,0 20,0 30,0
1 pav 336,0
2 ao 9 pav 4571,0 783,0
Subsolo
261,0 336,0 4769,0 150,0 803,0 0,0 30,0 0,0


749,0 5,5 4,4
T 375,0 75,0 60,0
1º pav 269,0 130,0 60,0 50,0
2 ao 9 pav 2149,0 266,0
subsolo
375,0 269,0 2279,0 75,0 386,0 50,0 0,0

Q75
4124,0 5,5 0,0
T 816,0
1 pav 1918,0
2 ao 9 pav 5260,0
subsolo 1680,0
0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 7994,0 1680,0

655,0 5,5 5,3
T 290,0 70,0 50,0 50,0
1 pav 400,0 60,0
2 ao 9 pav 2496,0 200,0
subsolo
290,0 400,0 2496,0 70,0 310,0 50,0 0,0

Q 76
1526,0 5,5 5,1
T 538,0 135,0 150,0 20,0 40,0
1 pav 199,0 594,0 90,0
2 ao 8 pav 5454,0 824,0
subsolo 1035,0
538,0 199,0 6183,0 150,0 934,0 40,0 1035,0


1471,0 5,5 5,2
T 716,0 90,0 96,0
1 pav 591,0 132,0 40,0
2 ao 9 pav 5048,0 1056,0
subsolo 1014,0
716,0 0,0 5639,0 90,0 1284,0 40,0 1014,0


1368,0 5,5 5,0
T 737,0 143,5 60,0 40,0
1 ao 8 pav 5334,0 550,0
737,0 0,0 5477,5 60,0 590,0 0,0 0,0

Q82
1653,0 9918,0 5,5
T 795,0 130,0 105,0
1º pav 1065,0 75,0
2 ao 9 pav 6156,0 864,0
795,0 1065,0 6156,0 130,0 1044,0 0,0 0,0

% OUTRO 20,0 A.TOTAL 9190,0 A. COMP 9060,0

1052,0 5,5 5,3
T 290,0 253,5 100,0 60,0
1º pav 390,0 213,5 62,0 30,0
2 ao 7 pav 3830,0 500,0
subsolo 1004,0
290,0 390,0 4297,0 100,0 622,0 30,0 1004,0


1050,0 5,5 4,0
T 381,0 90,0 36,0 56,0
1º pav 458,0 140,0 55,0
2 ao 9 pav 2736,0 400,0
9 pav
381,0 458,0 2876,0 90,0 491,0 56,0 0,0

1912,0 5,5 5,1
T 547,5 300,0 120,0 45,0 40,0
1º pav 622,5 292,0 120,0
2 ao 9 pav 6828,0 1072,0
subsolo 1175,0
547,5 622,5 7420,0 120,0 1237,0 40,0 1175,0

Q83
1018,0 5,5 4,4
T 460,0 90,0 55,0 50,0
1º pav 404,0 120,0 70,0
2 ao 9 pav 2950,0 388,0
460,0 404,0 3070,0 90,0 513,0 50,0 0,0


1159,0 5,5 5,3
T 284,0 200,0 70,0 60,0 154,0
1º pav 320,0 350,0 84,5
2 ao 9 pav 4210,0 580,0
284,0 320,0 4760,0 70,0 724,5 154,0 0,0


954,0 5,5 4,8
T 562,5 70,0 20,0
1 ao 9 pav 3735,0 315,0
562,5 0,0 3735,0 70,0 315,0 20,0 0,0


1260,0 5,5 4,4
T 407,0 70,0 45,0 40,0
1 ao 9 pav 4676,0 405,0
1043,0
407,0 0,0 4676,0 70,0 450,0 40,0 1043,0

E TERRENO CAmax CA real

461,0 5,5 5,5
T 200,0 40,0 20,0
1º pav 210,0 15,0 20,0
2 ao 9 pav 1880,0 200,0
410,0 0,0 1880,0 40,0 235,0 20,0 0,0

F TERRENO CAmax CA real

1024,0 5,5 4,8
T 410,0 100,0 60,0 50,0
1º pav 550,0 70,0
2 ao 9 pav 3560,0 280,0
410,0 550,0 3560,0 100,0 410,0 50,0 0,0

G TERRENO CAmax CA real
1240,0 5,5 5,5
T 528,0 94,0 60,0 20,0 30,0
1º pav 550,0
2 ao 9 pav 4896,0 730,0
528,0 550,0 4990,0 60,0 750,0 30,0 0,0

Q89
1825,0 5,5 5,3
T 987,0 80,0 45,0
1 ao 9 pav 7785,0 810,0
subsolo 1122,0
987,0 0,0 7785,0 80,0 855,0 0,0 1122,0

A.TOTAL 10829,0 A. COMP 9627,0

920,0 5,5 5,1
T 255,0 100,0 86,0 17,0 40,0
1º pav 285,0 140,0 47,0
2 ao 7 pav 3466,0 350,0
subsolo
255,0 285,0 3706,0 86,0 414,0 40,0 0,0


644,0 5,5 5,4
T 165,0 120,0 100,0 30,0 30,0
1º pav 175,0 50,0
2 ao 3 pav 400,0 360,0 130,0
4 ao 9 pav 1830,0 220,0
165,0 400,0 2485,0 100,0 430,0 30,0 0,0

EyKϮ
,0Ð9(,6+$%,7$&,21$,6(;,67(17(61$É5($'$129$/8=48$'52*(5$/
ÁREA ÁREA
Total UH/ Total Pop/ Total
REF. REF. ANO Nº Nº
QUADRA QUADRA COD. TPCL USO TPCL ENDEREÇO TERRENO CONSTRUÍDA CA UH POP. Edifícios/
GERAL CONSTR. (M²)
PAV. FAMILIAS Quadra Quadra
(M²) Quadra
1 1 0000.01 41/20 1949 Avenida São João, 1254 755 3307 4 6 42 67
2 53 2 0000.02 41/20 1930 Avenida São João, 1294 x Avenida Duque de Caxias, 312 811 4546 4 6 14 23 58 94 3
3 7 0007.00 43 1970 Avenida Duque de Caxias, 330 192 300 1 2 2 4
4 8 0000.09 41/20 1967 Alameda Barão de Limeira, 179 266 1877 6 7 12 19
5 20 0000.03 41/30/20 1970 Rua Barão de Campinas, 162 185 1120 5 7 22 35
8 54 18 0000.07 41/20 1941 Rua Barão de Campinas,136 287 2445 7 8 20 32 259 412 9
9 15 0000.10 41/20 1952 Rua General Osório, 712 502 1758 3 7 25 40
10 28 0000 11
0000.11 41/20 1970 Avenida Duque de Caxias
Caxias, 428 229 1793 6 11 33 53
11 21 0198.00 22 1959 Avenida Duque de Caxias, 370 x Rua Barão de Campinas, 180 208 2928 11 13 58 92
12 25 0068.00 43 1949 Avenida Duque de Caxias, 394 446 551 1 3 1 2
13 17 0023.00 43 1970 Avenida Duque de Caxias, 528/530 ϭϮϬ 400 3 3 11 29
14 18 0024.00 43 1970 Avenida Duque de Caxias, 522/526 ϭϮϴ 600 4 3 11 29
15 1 0000.01 41/20 1970 Rua Conselheiro Nebias, 561 157 1043 5 9 33 53
55 45 134 6
16 12 0020.00 31 1970 Rua Conselheiro Nebias, 553 159 622 3 4 6 10
17 16 0022.00 84 1970 Avenida Duque de Caxias, 532 100 600 5 3 3
18 8 0014.00 22 1970 Rua Conselheiro Nébias, 507 138 480 3 4 6 10
19 8 0000.03 41/20 1945 Rua Guaianases, 461 347 1831 4 8 14 23
20 1 0000.06 41/20 1969 Avenida Duque de Caxias, 562 495 1886 3 7 19 30
21 56 9 0000.05 41/20 1970 Rua Guaianases, 417 x Rua General Osório 296 2150 6 8 77 122 150 239 5
22 7 0000.02 41/20 1945 Avenida Duque de Caxias, 626 x Rua Guaianases, 517 293 2509 7 10 36 57
23 10 0064.00 22 1970 Rua Guaianases, 497 378 900 2 3 4 7
24 34 0042.00 31 1954 Avenida Rio Branco, 691 257 1211 4 7 12 32
25 33 0041.00 22 1950 Avenida Rio Branco, 701 Ϯϭϴ 1291 5 8 42 67
26 2 0011.00 22 1976 Rua Guaianases, 418/422 ϭϯϰ 400 2 4 6 10
27 12 0045.00 22 1970 Rua Guaianases, 442 378 1078 2 10 20 52
28 7 0018.00 22 1970 Rua Guaianases, 462 328 1286 3 8 7 19
57 164 364 8
31 27 0000.02 Avenida Rio Branco, 737
32 8 0019.00 Rua Guaianases, 470
33 13 0000.01 41/20 1957 Avenida Rio Branco, 775/781 x Praça Princesa Isabel, 17 335 1577 4 6 24 38
35 29 0045.00 10 1950 Avenida Rio Branco, 722 ϮϮϲ 170 1 1 1 2
36 21 0075.00 31 1976 Rua General Osório, 222 ϯϮϰ 2100 5 9 1 2
37 1 0000.02 41/20 1964 Avenida Duque de Caxias, 830/834 495 11135 18 21 200 316
38 23 0000.03 41/24/20 2000 Avenida Rio Branco, 766/780 x Avenida Duque de Caxias 1072 9979 7 28 111 176
58 568 900 9
39 24 0000.04 41/20 1970 Avenida Rio Branco, 684 x Rua General Osório, 316 851 4639 4 13 64 101
40 25 0000.05 41/20 1973 Avenida Rio Branco, 744 603 5647 7 13 84 133
41 27 0000.08
0000 08 41/20 1958 Avenida Rio Branco
Branco, 712 576 4973 7 11 69 109
42 14 0058.00 Rua General Osório, 278
43 15 0059.00 22 1939 Rua General Osório, 260/266 982 1478 1 7 30 48
44 10 0011.00 32 1970 Rua dos Andradas, 573 239 745 2 4 16 26
45 15 0034.00 22 1956 Rua General Osório, 120 x Rua dos Andradas 516 4212 7 10 45 72
46 59 6 0000.02 41/30/20 1957 Praça Júlio Prestes, 30 (Av. Duque de Caxias x R. dos Andradas) 474 6509 11 16 130 206 450 713 5
47 19 0000.01 41/30/20 1955 Rua General Osório, 188 x Rua Santa Ifigênia 1145 11195 8 15 249 393
48 20 0000.03 41/20 1919 Rua Santa Ifigênia, 714 868 3499 3 6 10 16
49 7 0027.00 10 1929 Rua dos Andradas, 550 88 60 1 1 1 2
50 8 0028.00 10 1929 Rua dos Andradas, 550 93 60 1 1 1 2
51 9 0029.00 10 1929 Rua dos Andradas, 550 84 60 1 1 1 2
52 10 0030.00 10 1968 Rua dos Andradas, 550 95 180 2 3 1 2
53 11 0031.00 10 1977 Rua dos Andradas, 550 125 196 1 2 1 2
60 88 149 11
54 18 0000.05 41/20 1970 Rua dos Andradas, 542 x Rua General Osório, 84 693 3275 4 10 52 83
55 12 0019.00 22 1934 Praça Júlio Prestes, 51 x Rua Mauá, 68/64/51 201 546 2 4 7 12
56 1e2 0000.02 e 0000.04 20 1970 Rua dos Andradas, 558/570/582 861 2122 2 3 24 38
57 3 0000.06 30/41 1939 Rua dos Andradas, 548 66 212 3 3 2
58 6 0026.00 43 1924 Rua dos Andradas, 556/554 128 180 1 2 4
59 16 0000.03 41/20 1943 Avenida São João, 1032/1050 671 5336 6 13 33 53
60 14 0059.00 22 1935 Alameda Barão de Limeira, 27 ϭϳϭ 1219 6 7 20 32
62 61 11 0000.01 41/30/20 1966 Alameda Barão de Limeira, 89 654 4587 6 11 90 143 364 579 7
63 12 0000.05 41/30/20 1952 Avenida São João, 1086 2118 19800 7 20 130 206
64 15 0000.06 41/20 1933 Praça Júlio de Mesquita, 175 - Rua Vitória, 179 470 2051 3 5 16 26
65 14 A 0060.00 22 1970 Alameda Barão de Limeira, 13 234 860 3 7 55 87
66 7 0000.01 41/30/20 1947 Alameda Barão de Limeira, 114/118/ 370 1929 4 14 36 57
67 10 0000.02 41/20 1930 Alameda Barão de Limeira, 152/146 x Rua General Osório 162 1186 6 7 12 19
62 63 101 4
70 4 0000.02 41/20 1942 Rua Guaianases, 337 x Rua dos Gusmões 362 3866 9 12 52 83
71 9 0000.01 Rua dos Gusmões, 712 x Rua Conselheiro Nébias, 382
72 5 0000.03 41/20 1970 Rua dos Gusmões, 652/662 389 1565 3 6 40 64
63 204 325 5
73 2 0020.00 22 1955 Rua Guaianases, 357 312 1262 3 6 17 27
74 3 0021 00
0021.00 22 1970 Rua Guaianases
Guaianases, 349 84 240 2 3 4 7
75 15 0008.00 22 1970 Rua General Osório, 547 x Rua Conselheiro Nébias 351 3000 7 11 91 144
76 6 0000.01 41/30/20 1955 Rua dos Gusmões, 558/568 x Avenida Rio Branco 613 4965 6 20 136 215
77 20 0000.04 41/30/20 1960 Rua General Osório, 447 185 1798 8 9 23 37
78 3 0000.03 41/20 1970 Avenida Rio Branco, 623 128 1403 9 12 30 48
64 257 409 7
80 13 0029.00 31 1970 Rua Guaianases, 326/320 138 1768 10 13 20 32
81 12 0044.00 22 1970 Rua dos Gusmões, 610 222 510 2 4 10 16
82 19 0023.00 22 1950 Rua Guaianases, 380/382 162 405 2 3 2 4
83 4 0295.00 80 1985 Avenida Rio Branco, 605/611 162 2100 10 13 36 57
84 13 0000.01 41/20 1964 Rua General Osório, 307/309 107 1521 11 12 37 59
85 65 16 0011.00 Rua General Osório, 259 117 186 2
86 14 0000.02 41/30/20 1959 Rua General Osório, 295/299 585 3787 5 11 80 127
87 1 0102.00 22 1954 Rua General Osório, 193 x Rua Santa Ifigênia 177 1985 9 10 47 75
88 26 0103.00 22 1970 Rua Santa Ifigênia, 556 ϱϬϰ 1200 2 3 1 2
66 84 143 4
89 7 0000.02 41/20 1929 Rua General Osório,, 163 ϭϯϲ 565 3 4 9
90 18 0000.01 41/20 1949 Rua dos Andradas, 447/441 205 1439 6 9 36 57
91 38 e 39 0024 e 0023 22 1939 Rua dos Andradas, 482 280 660 2 3 20 32
92 11 0013.00 84 1944 Rua do Triunfo, 307 x Rua General Osório ϭϬϭ 333 3 3 1 2
93 67 14 0010.00 84 1981 Rua do Triunfo, 285 ϰϰϱ 1000 2 3 28 45 68 109 5
94 1 0022.00 22 1970 Rua General Osório, 95/97 ϭϬϬ 1290 10 10 19 30
95 23 a 29 0034a0040 Rua dos Gusmões, 222 a 248 (54 UH'e em Projeto) ϭ͘ϱϭϬ 0 0 0
96 7 0000.01 41/20 1928 Largo General Osório, 11 455 6850 12 25 210 332
97 68 8 0006.00 22 1953 Rua dos Protestantes, 165/171 336 2750 7 12 79 125 299 473 3
98 20 0022.00 84 1919 Rua dos Gusmões, 144 x Rua do Triunfo, 220 458 400 1 2 10 16
99 9 0000.01 41/20 1949 Rua Vitória, 676/678 362 1425 3 8 29 46
100 13 0000.02 41/20 1970 Alameda Barão de Limeira, 54/60 220 1532 6 11 31 49
101 6 0000.03 43/20 1958 Rua Vitória, 648 384 3020 6 11 54 86
102 3 0000.04 41/20 1959 Rua Conselheiro Nebias, 321/325/329 73 946 10 11 19 30
103 4 0001.00 Rua Conselheiro Nébias, 309
104 70 7 0005.00 Rua Vitória, 664 163 259 6
105 8 0006.00
0006 00 Rua Vi
R Vitória,
ó i 666
106 12 0039.00 Alameda Barão de Limeira, 44
107 2 0043.00 Rua Conselheiro Nébias, 335
108 10 0037.00 22 1939 Alameda Barão de Limeira, 10/14 176 1457 7 8 15 24
109 11 0038.00 22 1939 Alameda Barão de Limeira, 26/30 269 1500 4 8 15 24
110 8 0016.00 31 1941 Rua dos Gusmões, 653/663 1406 3095 2 2 16
111 4 0000.03 41/20 1970 Rua Vitória, 574 174 901 4 8 20
112 71 3 0000.04 41/30/20 1949 Rua Vitória, 556/562 355 2844 6 11 20 0 98 4
113 1 0058.00 Rua Guaianases, 263
114 5 0067.00 22 1951 Rua Vitória, 598/606 349 1687 4 5 42
115 17 0012.00 32 1970 Rua dos Gusmões, 611/615 211 1500 6 7 12 19
116 16 0013.00 Rua Guaianases, 292
72 44 70 3
117 12 0020.00 22 1954 Rua Vitória, 500/504 Ϯϯϳ 1280 4 8 20 32
118 13 0019.00 22 1949 Rua Vitória, 510 247 1100 4 7 12 19
119 13 0000.01 41/20 1945 Rua Vitória, 364 ϯϲϳ 2563 6 11 55 87
73 71 113 2
120 12 0000.02
0000 02 41/20 1939 Rua Vitória
Vitória, 340 476 2399 4 8 16 26
121 23 0000.01 41/20 1970 Rua dos Gusmões, 309 659 3685 4 8 42 67
74 72 115 2
74 72 115 2
122 2 0000.02 41/20 1970 Rua dos Andradas, 373/375 314 1797 5 8 30 48
123 1 0000.02 41/20 1954 Rua Vitória, 92 106 277 2 2 2 4
124 2e3 0012/0011 Rua Vitória, 100/106 (27 UH's em Construção - 4 PAV.) 446 0 0 0
125 75 27 e 28 0059/0031 Rua dos Gusmões, 195/199 (57 UH's em Projeto - 10 PAV.) 1113 0 0 0 3 64 3
126 38 0015.00 84 1970 Rua do Triunfo, 117/125 150 1000 5 5 22 58
127 5 0008.00 22 1970 Rua Vitória, 128/130 ϭϳϬ 1400 7 8 1 2
128 5 0006.00 84 1919 Rua dos Protestantes, 47 163 700 3 4 21
129 20 0023.00 Rua do Triunfo, 172
130 22 0020.00 Rua Triunfo, 192 x Rua dos Gusmões, 139/142
76 1 36 4
131 3 0009.00 64 1919 Rua dos Protestantes, 65 315 500 1 2 1 2
132 17 0026.00 43 1976 Rua do Triunfo, 150 221 486 2 3 2 6
133 9 0001.00 40 1919 Rua dos Protestantes, 9/15 190 700 3 3 7
134 16 0001.00 22 1950 Rua Vitória, 687 242 1450 5 7 14 23
135 18 0000.01 41/20 1952 Rua Vitória,657 ϲϬϮ 3541 5 13 47 75
136 3 0000.02 41/20 1959 Rua Conselheiro Nebias, 235 / Praça Julio de Mesquita, 68 1138 16218 11 27 70 111
78 250 398 6
137 11 0000 03
0000.03 41/30/20 1934 Rua Aurora
Aurora, 618 202 1210 5 8 15 24
138 12 0000.04 41/20 1970 Praça Júlio de Mesquita, 20 x Rua Aurora 298 5524 15 20 72 114
140 3 0000.05 41/20 1970 Rua Guaianases, 139 639 4761 6 8 56
141 5 0000.02 70/41/30/20 1959 Rua Aurora, 544 ϭϰϯϳ 14115 8 17 222 351
142 2 0000.06 51/20 1942 Rua Guaianases, 163 527 3849 6 8 43
143 79 4 0026.00 22 1953 Rua Aurora, 498 x Rua dos Guaianases 500 3800 6 10 54 308 697 7
145 1 0000.03 40/20 1970 Rua Guaianases, 181/195 626 5214 7 8 56
146 18 0000.04 41/20 1995 Rua Vitória, 559 x Rua dos Guaianases 510 4588 7 10 54 86
147 7 0000.02 41/20 1947 Rua Aurora, 460 262 1825 6 10 51 81
148 9 0059.00 Rua Guaianases, 136
149 8 0058.00 42 1949 Rua Guaianases, 134 76 150 2 2 2 6
150 10 0060.00 42 1949 Rua Guaianases, 144/144A 76 150 2 2 7
151 12 0062.00 42 1949 Rua Guaianases, 154 76 150 2 2 3
80 206 347 9
152 13 0063.00 42 1949 Rua Guaianases, 156 76 150 2 2 4
153 18 0000.03 41/30/20 1970 Rua Vitória, 487/491 270 2062 6 13 43 68
154 4 0000.04 41/30/24/20 1962 Avenida Rio Branco, 373/399 612 3681 5 12 18 29
155 20 0000.05 41/20 1967 Rua Vitória, 467/471 204 1359 5 8 34 54
156 5 0000.01 70/24/20 1955 Rua Aurora, 404/408 e Avenida Rio Branco, 429 1084 8395 6 12 60 95
157 18 0000.02 41/30/20 1960 Rua Vitória, 395 369 4424 10 12 114 180
158 1 0000.05 41/24/20 1975 Rua Santa Ifigênia, 419 x Rua Vitória, 305 958 9350 8 14 56 89
81 206 327 4
159 19 0000.03 41/20 1950 Rua Vitória, 367 327 1739 4 11 20 32
160 7 0000.01 41/20 1955 Rua Aurora, 244 x Rua Santa Ifigênia, 349 966 2981 2 5 16 26
161 2 0052.00 40 1933 Rua dos Andradas, 293 230 75 0 1 3
82 0 4 2
162 3 0018.00 40 1986 Rua dos Andradas, 259 65 128 2 2 1
163 83 13 0000.01 41/20 1953 Rua Aurora, 72 601 3453 5 11 64 101 64 101 1
164 2 0000.03 41/30/20 1958 Avenida São João, 802 594 9694 13 24 138 218
165 4 0001.00 Avenida São João, 860
166 1 0000.01 41/30/20 1956 Avenida São João, 822 458 9097 16 23 198 313
85 674 1065 5
167 3 0000.05 41/20 1939 Avenida São João, 856 596 2636 4 6 57 90
168 6 0000.04
0000 04 41/20 1953 Rua Aurora
Aurora, 579 x Rua Conselheiro Nébias
Nébias, 151 593 6373 9 10 81 128
169 5 0000.02 41/30/20 1956 Rua Conselheiro Nébias, 117 337 3328 8 11 200 316
170 8 0032.00 22 1970 Rua Guaianases, 23/27 151 1400 7 7 13 21
171 86 2 0003.00 Rua Aurora, 519 249 394 2
172 5 0000.03 41/20 1959 Rua Guaianases, 67/87 1120 15808 11 19 236 373
173 6 0000.01 51/41/20 1953 Rua Guaianases, 46/50/56 728 7729 8 15 147 232
174 1 0000.04 41/20 1959 Rua Aurora, 439 732 6435 7 13 137 217
175 87 11 0000.03 41/24/20/22 1959 Avenida Rio Branco, 301/307 678 4868 6 13 21 34 342 542 5
176 12 0032.00 22 1977 Avenida Rio Branco, 267/279 ϭϱϮ 1882 10 13 1 2
177 7 0000.02 41/20 1958 Rua Guaianases, 22/26 358 2457 5 11 36 57
178 1 0000.04 20/24 1974 Rua Aurora, 291 588 4995 7 12 23 37
179 11 0000.02 41/30/20 1952 Avenida Rio Branco, 320 ϱϬϴ 4360 7 12 14 23
180 12 0000.03 41/20 1970 Avenida Rio Branco, 304 ϰϬϳ 2279 4 11 17 27
88 118 190 6
181 17 0000.01 41/20 1944 Rua dos Timbiras, 242 ϱϮϯ 2053 3 6 30 48
182 10 0010.00 43 1959 Rua Santa Ifigênia, 265/269 984 3833 3 5 1 2
183 13 0001.00 84 1919 Avenida Rio Branco, 278/280 469 2252 4 6 33 53
184 1 0000.01 41/20 1952 Rua dos Andradas, 165 446 4659 8 11 120 312
185 89 8 0000.02 41/20 1963 Rua dos Timbiras, 116 280 1216 3 5 10 16 34 366 3
186 7 0000.04 41/20 1953 Rua dos Timbiras, 114 440 1982 4 6 24 38
92 20 32 1
188 1 0000.01 41/30/20 1956 Avenida Rio Branco, 233 366 4374 10 12 20 32
189 22 0076.00 22 1970 Rua dos Timbiras, 221/215 156 913 5 7 27 43
190 6 0077.00 22 1965 Rua Santa Ifigênia, 219/225 185 1571 7 8 28 45
191 93 9 0000.03 41/30/31/20 1959 Avenida Ipiranga, 1147 239 2206 7 12 40 64 162 259 5
192 10 0000.04 41/31/30/23 1959 Avenida Ipiranga, 1097 605 8232 11 14 60 95
193 21 0074.00 32 1939 Rua dos Timbiras, 295 188 992 4 8 7 12
194 10 0000.01 41/30/20/24 1967 Rua dos Andradas, 37/47 - Avenida Ipiranga, 1251 1152 11033 8 13 61 97
94 91 145 2
195 9 0000.07 41/20 1949 Rua dos Andradas, 65/69/73 329 1580 4 11 30 48
196 4 0000.05 41/30/20 1967 Avenida Cásper Líbero, 623 596 7519 10 21 106 168
197 37 0068.00 51 1944 Rua General Couto de Magalhães, 292 ϯϭϯ 300 1 1 1 2
198 36 0067.00 80 1944 Rua General Couto de Magalhães, 294 ϮϮϭ 78 0 1 1 2
199 59 0037.00 14 1951 Rua Mauá, 338 ϰϲϭ 544 1 2 1 2
200 1 0000.02 41/30/20 1949 Avenida Cásper Líbero, 573/575 891 7685 7 13 44 70
201 19 2 0000 03
0000.03 41/30/20 1949 Avenida Cásper Líbero
Líbero, 551 340 2052 5 9 24 38 408 649 10
202 7 0010.00 21 1976 Avenida Cásper Líbero, 525 660 4683 6 13 129 204
203 6 0000.07 41/30/20 1964 Avenida Cásper Líbero, 515 419 2870 5 11 42 67
204 3 0000.04 41/20 1954 Avenida Cásper Líbero, 433/437 322 1972 5 11 30 48
205 32 0046.00 Rua General Couto de Magalhães, 396 337 500 1
206 16 0000.06 41/20 1944 Rua Washington Luís, 392 x Rua General Couto de Magalhães, 200 151 1855 10 12 30 48
207 7 0000.01 41/30/20 1949 Rua Washington Luís, 325/329 546 7789 11 21 44 70
26 44 78 2
208 4 0004.00 80 1974 Avenida Cásper Líbero, 359 186 236 1 2 3 8
TOTAL 77540 529504 5 8 210 6768 11679 6768 11679 187
Fonte: TPCL, Arrolamento
ĞƐƚŝŵ͘
ĨĂŵŝůŝĂƐ h,ΖƐ ƉŽƌƉŽƉ͘ TOTAL
dKd> ϮϭϬ ϲϳϲϴ ϭϱϯ 7131
Obs: Dos 190 edifícios, 3 deles estão em fase de projeto ou obras, sendo 2 do CDHU e 1 do COOPAMARE.
Obs 1: Os lotes 38 e 39 da quadra 67, com códigos TPCL 0024.00 e 0023.00 respectivamente, foram apresentados como um único edifício pelo arrolamento, mas em dois lotes.
Zϭϵ Obs 2: O edifício da quadra 79 lote 7, Rua Aurora, 554, que havia sido informado pelo arrolamento como habitacional, é uma alfaitaria, e portanto foi removido da tabela
ZϮϭ Obs 3: Os lotes 1 e 2 da quadra 60, com códigos TPCL 0000.02 e 0000.04 respectivamente, foram considerados como um único edifício.
Obs 4:O edifício da quadra 80, lote 3, Avenida Rio Branco, 429 foi removido por não ser habitacional
Obs 5:O edifício da quadra 87, lote 16, Rua dos Timbiras, 329 foi removido por não ser habitacional
KďƐϲ͗KŶƷŵĞƌŽĚĞh,ΖƐĚŽůŽƚĞϮϭ͕ƋƵĂĚƌĂϵϯĨŽŝĐŽƌƌŝŐŝĚŽĚĞϮƉĂƌĂϳh,ΖƐ͘
estimado
total total mud. estimado sub.total
TOTAL mud. TOTAL
demolição Uso/outros demolição estimado
Uso/outros
POPULAÇÃO A SER REASSENTADA ϲϮϯ ϰϱ ϲϲϴ ϲϲϴ
NÚMERO DE UNIDADES A SEREM REMOVIDAS Ϯϴϯ Ϯϴ ϯϭϭ ϲϳ ϲϳ ϯϳϴ
>ĞŐĞŶĚĂ EDIFÍCIOS A REMOVER 47
/ŵſǀĞŝƐĂƌĞŵŽǀĞƌ
/ŶǀĂƐĆŽ
,hͬŽŽƉĂŵĂƌĞ
WŽƉƵůĂĕĆŽƌĞĂƐƐĞŶƚĂĚĂƐĞŵĚĞŵŽůŝĕĆŽ;ŵƵĚĂŶĕĂĚĞƵƐŽŽƵŽƵƚƌŽƐͿ
EŽƐĞĚŝĨşĐŝŽƐŽŶĚĞĨŽŝŝŶĨŽƌŵĂĚŽĂƉŽƉƵůĂĕĆŽ͕ŽŶƷŵĞƌŽĚĞh,ΖƐ͕ĐŽŶƚĂďŝůŝǌĂĚŽƐĞƉĂƌĂĚĂŵĞŶƚĞ͕ĨŽŝĞƐƚŝŵĂĚŽĚŝǀŝĚŝŶĚŽͲƐĞŽŶǑĚĞƉŽƉ͘WŽƌϮ͕ϲ
EĂĞƐƚŝŵĂƚŝǀĂĚĞh,ΖƐĨŽŝƐŽŵĂĚŽŽEǑĚĞĨĂŵşůŝĂƐĞŽEǑĚĂƉŽƉƵůĂĕĆŽĚŝǀŝĚŝĚŽƉŽƌϮ͕ϲ
EyKϯ
,0Ð9(,6+$%,7$&,21$,6=(,6(;,67(17(61$É5($'$129$/8=
REF. REF. ÁREA ÁREA Nº Total UH/ Total Pop/ Total
QUADRA TPCL USO TPCL ANO ENDEREÇO TERRENO CONSTRUÍDA CA FAMILIA UH POP. Edifícios/
GERAL QUADRA Quadra Quadra
(M²) (M²) S Quadra
44 10 0011.00 32 1970 Rua dos Andradas, 573 239 745 2 0 16 26
59 61 98 2
45 15 0034.00 22 1956 Rua General Osório, 120 x Rua dos Andradas 516 4212 7 0 45 72
65 ϲϭ 14 A 0060.00 22 1970 Alameda Barão de Limeira, 13 234 860 3 0 55 87 ϱϱ ϴϳ ϭ
90 ϲϲ 18 0000.01 41/20 1949 Rua dos Andradas, 447/441 205 1439 6 0 36 57 ϯϲ ϱϳ ϭ
91 38 e 39 0024 e 0023 22 1939 Rua dos Andradas, 482 280 660 2 0 20 32
92 11 0013.00 84 1944 Rua do Triunfo, 307 x Rua General Osório ϭϬϭ 333 3 0 1 2
93 67 14 0010.00 84 1981 Rua do Triunfo, 285 ϰϰϱ 1000 2 0 28 45 68 109 5
94 1 0022.00 22 1970 Rua General Osório, 95/97 100 1290 10 0 19 30
95 23 a 29 0034a0040 0 0 Rua dos Gusmões, 222 a 248 (54 UH'e em Projeto) ϭ͘ϱϭϬ 0 0 0 0 0
121 23 0000.01 41/20 1970 Rua dos Gusmões, 309 659 3685 4 0 42 67
74 72 115 2
122 2 0000.02 41/20 1970 Rua dos Andradas, 373/375 314 1797 5 0 30 48
123 1 0000.02 41/20 1954 Rua Vitória, 92 106 277 2 0 2 4
124 2e3 0012/0011 0 0 Rua Vitória, 100/106 (27 UH's em Construção - 4 PAV.) 446 0 0 0 0 0
125 75 27 e 28 0059/0031 0 0 Rua dos Gusmões, 195/199 (57 UH's em Projeto - 10 PAV.) 1113 0 0 0 0 0 3 64 3
126 38 0015.00 84 1970 Rua do Triunfo, 117/125 150 1000 5 22 0 58
127 5 0008.00 22 1970 Rua Vitória, 128/130 170 1400 7 0 1 2
129 20 0023.00 0 0 Rua do Triunfo, 172 0 0 0 0 0 0
130 22 0020.00 0 0 Rua Triunfo, 192 x Rua dos Gusmões, 139/142 0 0 0 0 0 0
76 1 36 4
132 17 0026
0026.00
00 43 1976 R
Rua d
do T
Triunfo,
i f 150 221 486 2 2 0 6
133 9 0001.00 40 1919 Rua dos Protestantes, 9/15 190 700 3 0 0 7
161 2 0052.00 40 1933 Rua dos Andradas, 293 230 75 0 0 0 3
82 0 4 2
162 3 0018.00 40 1986 Rua dos Andradas, 259 65 128 2 0 0 1
163 83 13 0000.01 41/20 1953 Rua Aurora, 72 601 3453 5 0 64 101 64 101 1
184 1 0000.01 41/20 1952 Rua dos Andradas, 165 446 4659 8 120 0 312
185 89 8 0000.02 41/20 1963 Rua dos Timbiras, 116 280 1216 3 0 10 16 34 366 3
186 7 0000.04 41/20 1953 Rua dos Timbiras, 114 440 1982 4 0 24 38
195 ϵϰ 9 0000.07 41/20 1949 Rua dos Andradas, 65/69/73 329 1580 4 0 30 48 ϯϬ ϰϴ ϭ
TOTAL 9869 34177 3 144 424 1085 424 1085 25
ĞƐƚŝŵĂĚŽ
ƚŽƚĂů ƚŽƚĂůŵƵĚ͘ ĞƐƚŝŵĂĚŽ ƐƵď͘ƚŽƚĂů
ƐƵď͘ƚŽƚĂůŐĞƌĂů ŵƵĚ͘ ƚŽƚĂůŐĞƌĂů
ĚĞŵŽůŝĕĆŽ hƐŽͬŽƵƚƌŽƐ ĚĞŵŽůŝĕĆŽ ĞƐƚŝŵĂĚŽ
hƐŽͬŽƵƚƌŽƐ
POPULAÇÃO A SER REASSENTADA ϵϯ ϰϱ 138 ϭϯϴ
NÚMERO DE UNIDADES A SEREM REMOVIDAS ϯϴ Ϯϴ 66 14 ϭϰ ϴϬ
>ĞŐĞŶĚĂ EDIFICIOS A REMOVER 9
/ŵſǀĞŝƐĂƌĞŵŽǀĞƌ
^ĞŵŝŶĨŽƌŵĂĕĆŽĚŽEΣĚĞƵŶŝĚĂĚĞƐ
,hͬŽŽƉĂŵĂƌĞ
WŽƉƵůĂĕĆŽƌĞĂƐƐĞŶƚĂĚĂƐĞŵĚĞŵŽůŝĕĆŽ;ŵƵĚĂŶĕĂĚĞƵƐŽŽƵŽƵƚƌŽƐͿ
EŽƐĞĚŝĨşĐŝŽƐŽŶĚĞĨŽŝŝŶĨŽƌŵĂĚŽĂƉŽƉƵůĂĕĆŽ͕ŽŶƷŵĞƌŽĚĞh,ΖƐ͕ĐŽŶƚĂďŝůŝǌĂĚŽƐĞƉĂƌĂĚĂŵĞŶƚĞ͕ĨŽŝĞƐƚŝŵĂĚŽĚŝǀŝĚŝŶĚŽͲƐĞŽŶǑĚĞƉŽƉ͘WŽƌϮ͕ϲ
EĂĞƐƚŝŵĂƚŝǀĂĚĞh,ΖƐĨŽŝƐŽŵĂĚŽŽEǑĚĞĨĂŵşůŝĂƐĞŽEǑĚĂƉŽƉƵůĂĕĆŽĚŝǀŝĚŝĚŽƉŽƌϮ͕ϲ
ANEXO 4
FASEAMENTO DA IMPLANTAÇÃO DOS EMPREENDIMENTOS HABITACIONAIS DE INTERESSE SOCIAL DO PUZEIS
QUADRA 59 QUADRA 67 QUADRA 75 QUADRA 61 QUADRA 74 QUADRA 76
(m²) 17.050 m²
16 HIS
56 HIS
12.000
Habitação: 2.496 m² Habitação: 7.048m² Habitação: 17.299 m²
Comércio: 290 m² Comércio: 636 m² Comércio: 1.991 m²
Serviço: 400 m² Serviço: 608 m² Serviço: 199 m²
11.000 Circulação:310 m² Circulação:1.189 m² Circulação: 2.808 m²
Total UHs: 52 Total 147 Uhs Total UHs: 364
Habitação: 11.240 m² 10.818 m²
Comércio: 1.279,5 m² 22 HIS
10.000 Habitação: 10.110 m² Circulação: 1.887 m² 2 HMP 9.674 m²
Comércio: 877 m² Total UHs: 236
Serviço: 768 m²
Circulação: 1.680 m²
9.000 Total UHs:213 8.793,5 m² 9.079 m²
63 HIS 71 HIS
54 HMP 60 HMP 8.783 m²
64 HIS
8.000 54 HMP
7.708 m²
68 HIS 7.655 m²
7.000 58 HMP 7.230 m² 6.864,5 m²
64 HIS 3 HMP 62 HIS
55 HMP 6.349 m² 53 HMP
6.381 m² 54 HIS
6.000 6.067 m² 20 HMP 46 HMP
46 HIS
41 HMP
5.000
4.212 m²
4.000 45 HMP 4.285 m²
3.875 m²
57 HMP
3.616 m² 3.434 m²
3.000 28 HIS 26 HIS
24 HMP 21 HMP
2.000
1.213 m²
1.000 27 HIS 860 m²
COOPA- 55 HIS*
A B A C B CDHU MARE B A A B A B C
268 m² 500 m² 735 m² 400 m² 336 m² 269 m² 199 m²
421 m² 628 m² 651,5 m² 2.107 m² 2.408 m² 716 m² 737 m²
0 440 m² 437 m² 290 m² 261 m² 375 m² 538 m²
E S P A Ç O P Ú B L I C O D
0
-1.000
-2.000
-3.000
16 UHs > 26 pessoas 3.943 m²

-4.000
5.118 m²
-5.000 48 UHs > 77 pessoas

20 renovação 12 UH > 29 Pessoas
28 mudança de uso 6.381 m²
6.608 m²
-6.000
-7.000
-8.000
-9.000
-10.000 10.300 m²
-11.000
-12.000 1 UHs > 2 pessoas
FASE II (4 a 6 anos) FASE III (7 a 9 anos) FASE II (4 a 6 anos) FASE III (7 a 9 anos) ASE III (7 a 9 anosFASE IV (10 a 12 anos) FASE III (7 a 9 anos)
QUADRA 66 QUADRA 83 QUADRA 82 QUADRA 89 QUADRA 94
(m²)
12.000
Habitação: 14.593 m²
Comércio: 1.218,5 m²
Serviço: 1.470,5 m²
Circulação: 2.350 m² 11.000
Total UHs: 307
11.162 m² Habitação: 6.191 m² 10.000

84 HIS Comércio: 420 m²
72 HMP Serviço: 685 m²
Circulação: 844 m²
Habitação: 26.671 m² Total UHs:131 9.000
Habitação: 6.738 m² Comércio: 3.061,5 m²
Comércio: 550 m² Serviço: 1.824 m² 8.867 m²
Serviço: 0 m² Circulação: 3.397,5 m² 103 HIS
Circulação: 1.222 m² Total UHs: 561 51 HMP 8.000
Total UHs: 141
7.275 m² 7.404 m² 6.312, 5 m² 7.218 m²

34 HIS 64 HIS 54 HIS 6.908 m² 7.000
2 HMP 46 HMP 57 HIS
49 HMP 6.733 m²
6.686 m² 49 HIS
53 HIS 41 HMP 6.000
45 HMP
5.080 m² 5.000
41 HIS
4.587 m² 4.702,5 m² 34 HMP 4.786 m²
4.964 m² 35 HIS 42 HIS 42 HIS
42 HIS 29 HMP 37 HMP 4.352 m² 37 HMP 4.000
36 HMP 33 HIS
28 HMP 3.890 m²
3.808 m² 3.610 m² 17 HIS
34 HIS 28 HIS 13 HMP 3.000
29 HMP 24 HMP
2.585 m²
22 HIS
17 HMP 2.000
1.000
C A B C D E F G B C D B C
D 404 m² 320 m² 550 m² 550 m² 390 m² 458 m² 622,5 m² 285 m² 400 m²
1.300 m² 420 m² 794 m² 562,5 m² 407 m² 410 m² 1.653 m² 1.085 m² 530 m²
130 m² 460 m² 284 m² 410 m² 528 m² 290 m² 381 m² 547,5 m² 255 m² 165 m² 0
E Q U A L I D A D E
-1.000
-2.000
2.213 m²
-3.000 TOTAL GERAL: 158.158 M²
HABITAÇÃO: 102.386,5 M²
2.594 m² Comércio:10.323,5 m²
Serviço: 5.951,5 m²
-4.000 Circulação: 15.687,5 m²
TOTAL UHs: 2.152
FASES
-5.000 1
2 Q. 53, 58, 59, 62, 66, 70, 71, 72, 75, 79, 91, 92
3 Q. 26, 54, 60, 61, 66, 67, 68, 75, 76, 78, 80, 83, 85, 86, 87
4 Q. 19, 54, 55, 62, 74, 83
-6.000 5 Q. 56, 63, 57, 64, 81, 88, 82,89
3 UHS > 4 Pessoas
6.586 m²
LEGENDA:
-7.000
m² total
nº HIS
n° HMP
-8.000
8.528 m²
BLOCO
-9.000 m² serviço
m² comércio
-10.000
Renovação
Reabilitação
-11.000
Nova construção / EHIS
Serviço
-12000
Comércio
Nova construção institucional

m²
COHAB / COOPERMARE
Espaço público de qualidade
FASE III (7 a 9 anos) FASE III (7 a 9 anos) F A S E V ( 13 a 15 a n o s )

ANEXO5
213 UHs 141 UHs 52 UHs 236 UHs 364 UHs 561 UHs
Faseamentododeslocamento 7.708m² 6.067m² 4.964m² 3.808m² 3.616m² 7.230m² 8.793,5m² 9.079m² 8.783m² 6.864,5m² 4.587m² 6.312,5m² 4.702,5m² 6.686m² 2.585m² 5.080m² 6.908m²
FASEIII(1161UHs)
NOVOS 68HIS 46HIS 42HIS 34HIS 28HIS NOVOS 64HIS 63HIS 71HIS 64HIS 62HIS 35HIS 54HIS 42HIS 53HIS 22HIS 41HIS 57HIS
FASEII(406UHs)
EMPREENDIMENTOS 58HMP 41HMP 36HMP 29HMP 24HMP EMPREENDIMENTOS 55HMP 54HMP 60HMP 54HMP 53HMP 29HMP 46HMP 37HMP 45HMP 17HMP 34HMP 49HMP
A B C D B A B A B C A B C D E F G
268m² 500m² 400m² 199m² 404m² 320m² 550m² 550m²
420m² 130m² 628m² 651,5m² 716m² 737m² 562,5m² 407m² 410m²
440m² 437m² 290m² 538m² 460m² 284m² 410m² 528m²
Q71 7,8,9,10,11,
30,31,32,33,
3,4,4A,5,6,17, 8,10,11,12,13, 20,21,22,23, 1,2,3,4,5,6,7,
LOTEDESAPROPRIADO 13,14,16,17 12,13,14,15 22 32,33,34 LOTEDESAPROPRIADO 34,35,36,37, 2,3,4,5,6,7 1,2,24,25,26
18 14,15
15,16,18 19
24,25 26,27
10 12 14
12
38,39
ImóvelVazio(esquinadas
QUADRA 59 66 75 QUADRA 67 76 83
ruasVitóriaeConselheiro
Nébias):72UH’scom35m²
cada(estimada) POPULAÇÃOA
0 0 16 0 0 4 48 26 0 49 0 2 0 0 129
DESLOCAR
ouParceriaSocial

FASEII
FASEI
UHsafetadaspela
renovaçãoe/ou 0 0 7 0 0 2 30 16 0 31 0 1 0 0 80
mudançadeuso
QUADRA 65 69 71 73 79 53 58 59 66 70 72 75 91 92 9

POPULAÇÃOA
8 2 66 0 77 0 29 0 74 0 0 0 0 0 256
DESLOCAR

FASEIII
UHsafetadaspela
renovaçãoe/ou 3 1 39 0 48 0 12 0 43 0 0 0 0 0 146
mudançadeuso

QUADRA 26 54 60 61 67 68 76 78 80 83 84 85 86 87 14

147 UHs 307 UHs 131 UHs

6.349m² 3.434m² 6.733m² 4.352m² 11.162m² 4.786m² 3.610m²
FASEIV(761UHs)
NOVOS 54HIS 26HIS NOVOS 49HIS 33HIS 84HIS 42HIS 28HIS
FASEV(438UHs)
EMPREENDIMENTOS 46HMP 21HMP EMPREENDIMENTOS 41HMP 28HMP 72HMP 37HMP 24HMP
A B B C D B C
336m² 269m² 390m² 458m² 622,5m² 285m² 400m²
261m² 375m² 290m² 381m² 547,5m² 255m² 165m²
LOTEDESAPROPRIADO 4,5,6,7,8 11,12,13,14 LOTEDESAPROPRIADO 25,26,27 1,2,3,4,29,30 7,8,9,10 33,34,35,36 9

QUADRA 74 QUADRA 8 89

POPULAÇÃOADESLOCAR 4 134 10 0 148 30 19 34 20 0 4 0 0 12 119

FASEIV
FASEV
UHsafetadaspelarenovação
2 69 6 0 77 18 7 21 12 0 3 0 0 7 68
e/oumudançadeuso
Legenda

QUADRA 19 55 62 74 5 56 57 63 64 81 82 88 89 93 9
Premissas: m²TOTAL
N°
o Evitaraomáximoorelocamentoprovisório; HIS/HMP
o Casoocorraorelocamentoprovisório,afamíliapassaráporumúnicodeslocamentotemporário; BLOCO
o Seráprioritárioorelocamentodaatualpopulaçãomoradora,emdetrimentodefuturosnovosmoradores; m²SERVIÇO
m²COMERCIO
o PopulaçãoaserobjetodosEHIStemrendaentre0–16SM,comprioridade1(um)paraosderenda0–3SMeprioridade2(dois)paraosderendaentre3–6SM; LOTESQUE
o Dentrodopossível(nº.deUHsarelocar),osmoradoresdeummesmoedifícioarenovartêmprioridadedemoradianummesmoedifícionovo; COMPOEM
EMPREEND
o Obs:ocenáriolevaemconsideraçãoasunidadesestimadasapartirdainformaçãodonúmerodepessoasadeslocar. IMENTO
QUA
DRA

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PROJETO NOVA LUZ

SÃO PAULO, BRASIL

Plano de urbanização de ZEIS (PUZEIS)

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O documento está estruturado em três partes, apresentando

O Relatório em questão visa atender as exigências contidas no Termo

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2.1 DELIMITAÇÃO DO POLÍGONO DO PUZEIS 16

2.2 CARACTERÍZAÇÃO DA POPULAÇÃO RESIDENTE 19

2.3 HABITAÇÃO EM EDIFICIOS EXISTENTES 25

3. PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS 29

3.1 IMÓVEIS A MANTER E A RENOVAR 31

3.2 DIRETRIZES DO PROJETO URBANÍSTICO ESPECIFICO 38

3.3 DIRETIZES DO PLANO D E URBANIZAÇÃO DE ZEIS 41

3.4 ZEIS IMPULSIONADORA DO PROJETO NOVA LUZ 44

3.5 IDENTIFICAÇÃO DAS ÁRES DESTINADAS A 48

3.6 IDENTIFICAÇÃO DA POPULAÇÃO MORADORA DOS EHIS 78

3.7 ESPAÇOS NÃO RESIDENCIAS 91

3.8 IDENTIFICAÇÃO DOS IMOVEIS DE INTERESSE DE 99

3.9 POSSIVEIS SOLUÇÕES DE IMPLANTAÇÃO DE TIPOLOGIAS 101

3.10 INSTRUMENTOS DE ATUAÇÃO DIFERENCIADA EM 108

3.11 EQUIPAMENTOS PÚBLICOS 110

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3.13 PROMOÇÃO DA INSERÇÃO SOCIOECONOMICA 130

3.14 MODELO DE GESTÃO DO PUZEIS 139

4. ETAPAS DE EXECUÇÃO E PRIORIDADE DE IMPLANTAÇÃO DOS 141

5. SINOPSE DO PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS 146

5.1 ASPECTO QUANTITATIVO 149

5.2 ASPECTO QUALITATIVO 155

5.3 TABELAS COM OS PRINCIPAIS NÚMEROS 157

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1 – Superfície das Zonas Especiais de Interesse Social da Nova Luz

1 – Zonas Especiais de Interesse Social na Nova Luz

1 – Diretrizes gerais do Plano de Urbanização de ZEIS Nova Luz

. CONSÓRCIO NOVA LUZ. 6XESURGXWR3ODQRGH8UEDQL]DomRGH=(,6 

1 – UHs futuras da Nova Luz

5.2.1 – Equipamentos de Educação

1 – Memória de cálculo do modelo urbano, por quadra

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Estão localizados no perímetro da Nova Luz a ZEIS-3 C015 e a ZEIS-3

O Plano de Urbanização das ZEIS (PUZEIS), ora apresentado, observa

A proposta apresentada contém a definição das áreas de habitação de

A leitura e o conhecimento do território resultante da análise propositiva;

O presente documento contém as peças escritas e gráficas que ilustram

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O Plano de Urbanização da Zona Especial de Interesse Social (ZEIS 3

A ZEIS 3 C016 contém 221 imóveis distribuídos nas onze quadras,

Os imóveis localizados nas ZEIS da Nova Luz correspondem a 67,7%

A característica da distribuição dos imóveis na ZEIS 3 C016 – quadras

A figura 1, a seguir, retrata a localização das ZEIS na Nova Luz e as

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Perímetro ZEIS 3 C015 e ZEIS 3 C016

Sendo 221 lotes na ZEIS 3 C016 e 1 lote na ZEIS C015 (Q61)

As superfícies de terreno e de construção dos imóveis localizados nas

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Quadra parcialmente ZEIS

Como observado na tabela acima, os 106 imóveis localizados nas

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O item aborda um dos temas mais importantes do PUZEIS: identificar a

Os dados do Censo 2000, ponderados pela Fundação Seade (2009),

Considerando que a área de ponderação da Santa Ifigênia é maior do

A diferença entre a média obtida pela distribuição da população total no

Os domicílios em Santa Ifigênia são, em geral, menores do que a média

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