CRDITOS INMOBILIARIOS

I.

INTRODUCCIN En el ao 2010, la venta de viviendas en Lima Metropolitana y Callao registr un crecimiento de 12.8% luego de la desaceleracin en el ao 2009. Esta recuperacin se ha dado en un entorno de fuerte expansin de la actividad, generacin de empleo formal, una mayor confianza del consumidor y condiciones de financiamiento que se mantuvieron atractivas. La mayor demanda de viviendas contino concentrndose en los sectores de mayores ingresos (A, AB y B) que concentraron el 83% de participacin en las ventas.1

II.

PROYECTO INMOBILIARIO Las variables ms sensibles en la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios son: el precio de venta y el costo de la construccin; por lo que, resulta necesario que el proyecto inmobiliario lo realice un ingeniero civil, garantizando una adecuada compatibilizacin en el desarrollo del proyecto con la finalidad de minimizar los riesgos de una fuerte variacin en el valor de la construccin. Los altos mrgenes brutos en los proyectos inmobiliarios son una realidad que cada vez se hace ms comn, debido a la demanda de todos los sectores socioeconmicos. El objetivo es: conseguir la rentabilidad deseada con la correspondiente minimizacin del riesgo.

III.

FINANCIAMIENTO El financiamiento de las obras debe ser con recursos propios y/o con recursos de la banca privada. Son las entidades financieras quienes evalan los proyectos inmobiliarios y Fondo MI VIVIENDA, apoyan en la gestin, facilitan informacin y promueven la venta de sus proyectos.

Reporte Per Situacin Inmobiliaria ao 2011

A travs de la banca privada se financian lo proyectos inmobiliarios: Las entidades financieras presentan una estructura de financiamiento, en su mayora rgida, con la finalidad de evaluar proyectos inmobiliarios en general. 3.1.Evaluacin Econmica-Financiera de la empresa constructora y/o promotor inmobiliario:

EE.FF. - Rentabilidad, Generacin y Solvencia. Capacidad gerencial, antecedentes y respaldo patrimonial de los accionistas. Situacin en el sistema financiero y acceso al crdito.

3.2.Experiencia en el Negocio

Currculum de la empresa, experiencia en construcciones y/o negocios similares.

3.3.Evaluacin tcnica del Proyecto Inmobiliario.

Revisin de los planos de ingeniera y costos del proyecto a cargo de un perito.

3.4.Evaluacin Econmica y Financiera del Proyecto Inmobiliario Anlisis de Rentabilidad, sensibilidades, los mismos que buscan determinar la viabilidad y el nivel de carga financiera mximo que puede absorber el proyecto. 3.5.Aporte Propio - Compromiso con el Proyecto Con el aporte propio las entidades financieras buscan obtener un compromiso tangible de parte del Constructor y/o Promotor, a fin de garantizar su permanencia en l hasta la culminacin total del proyecto y evitar que ste desista o abandone el proyecto apenas surjan problemas que le signifiquen asumir alguna prdida o reduzcan significativamente su rentabilidad. A mayor aporte propio, el compromiso con el proyecto es mayor y el inters en terminarlo tambin. Por lo general se solicita que el Constructor y/o Promotor aporte alrededor de un 30% (terreno, planos, licencias y/o aportes en efectivo) de la inversin total de un proyecto. De esta forma, el promotor y/o constructor se ver alentado a abandonar el proyecto nicamente cuando el continuar en el mismo le signifique una prdida mayor al 30% de la inversin total, previo a ello buscar maximizar su rentabilidad o en caso de problemas buscar minimizar su prdida culminando lo antes posible con el proyecto. 3.6.Pre-venta En este sentido se busca establecer de manera concreta un mnimo de demanda o masa crtica que permita iniciar las obras. Generalmente el nivel de pre-venta exigido por las instituciones financieras vara entre 30 a 50% en funcin de la empresa constructora y/o del proyecto.

3.7.Financiamiento El constructor y/o promotor que decida operar con una entidad bancaria tiene acceso a tres modalidades de financiamiento adicionales a sus recursos propios:

Recursos del banco a travs de una Lnea de pagars bajo la modalidad de desembolsos parciales contra verificacin de avance de obra. Recursos del Fondo MIVIVIENDA a travs de crditos MIVIVIENDA, producto de la pre-venta y/o crditos concedidos por la entidad durante la construccin. Recursos del banco a travs de una lnea de cartas fianzas para garantizar los crditos otorgados por otras instituciones financieras por el 100% del prstamo concedido por este ltimo.

3.8.Garantas Hipoteca sobre el terreno objeto del proyecto de construccin Otras garantas extra-negocio en funcin a los puntos analizados.

IV.

DOCUMENTOS REQUERIDOS A continuacin se muestra el detalle de documentacin requerida para proyectos inmobiliarios, de dos bancos importantes del pas. BANCO FINANCIERO 1. Documentos del proyecto Memoria descriptiva del proyecto detallando el nmero de departamentos, distribucin, metraje y precio de ventas, nmero y precio de venta de los estacionamientos, cuadro de acabados, vista a colores de la fachada del proyecto, tiempo de construccin y lo concerniente al proyecto. Presupuesto, cronograma valorizado de obra yflujo de caja del proyecto indicando cul es el aporte de la empresa constructora o del promotor. Licencia de construccin, provisionalmente puede presentarse la aprobacin del anteproyecto. Certificado Registral del Inmueble con antigedad no mayor a 30 das, documentos municipales del terreno (HR, PU) 2008. Cuadro de reas por departamentos y de estacionamientos con sus respectivos porcentajes de rea de participacin con respecto al terreno matriz, reas ocupadas y reas techadas. Copia de licencia de demolicin (si es que existe una construccin sobre el terreno). Constancia de no adeudo Impuesto Predial ao anterior. 2. Documentos de la empresa constructora Estados Financieros de los dos ltimos aos. Estados de Ganancias y Prdidas del presente ao.

 Copia del RUC de la constructora. Currculum de la empresa vendedora y/o promotora y/o constructora en lo que se refiere a su experiencia. Documento de Identidad de los representantes y cnyuges de la empresa. Copia Literal y Vigencia de Poderes con antigedad no mayor a 30 das. Copia de Constitucin de la Empresa. Resumen corporativo de la empresa y su experiencia en el mercado inmobiliario.

BANCO DE CRDITO BCP 1. Documentacin Crediticia Formato de Informacin Bsica de Cliente (Proporcionado por el BCP). Formato de Relacin Patrimonial de Fiadores Solidarios (Proporcionado por el BCP). Estados Financieros de cierre y de situacin ajustados con detalle de cuentas del promotor, y del constructor si es que este fuera otra razn social distinta de la promotora. Constancia de Pagos Mensuales del IGV del ejercicio de acuerdo a los EEFF de situacin del promotor, y del constructor si es que este fuera otra razn social distinta de la promotora. Declaracin Jurada del pago del Impuesto a la Renta. Copia legalizada de la escritura pblica de compra venta del terreno. 2. Documentacin Tcnica Curriculum del constructor y/o promotor (se adjunta archivo con modelo a ser llenado). Promotor: adjuntar N de Ficha Registral o copia de la finalizacin de obras anteriores, donde constan los edificios que sustentan la experiencia. Constructor y/o ingeniero residente: telfonos de los contactos que validen la experiencia presentada. Si el constructor es diferente al promotor, debe adjuntarse el contrato de servicio de construccin. CR1 del terreno. Tasacin del terreno donde se desarrollar el proyecto. Si hubiera asociacin en participacin, adjuntar los contratos. Anteproyecto aprobado por municipio. Anlisis de Factibilidad (Archivo Excel). Memoria Descriptiva (Archivo Word). Planos en Autocad de planta de ubicacin, planta tpica y elevacin. Certificado de Parmetros Urbansticos (documento fsico). Presupuesto de obra. Cuadro de acabados. Cuadro de ventas y reas. 3. Documentacin adicional para la confirmacin de las lneas de crdito aprobadas La aprobacin crediticia se realizar con la informacin requerida en los puntos 1 y 2. Esta aprobacin estar condicionada a la entrega en un plazo no mayor a 90 das, de la siguiente documentacin: Planos de estructuras, instalaciones elctricas y sanitarias.

 Presupuesto detallado, el mismo que deber tener una variacin mxima de +/- 10% respecto al presupuesto inicialmente entregado (ratios). Flujo de Caja. Cronograma Valorizado de Obra. Estudio de Suelos. V. CASO PRCTICO Ver anexo

VI. CONCLUSIONES El crecimiento econmico y las atractivas condiciones de financiamiento continuarn dando soporte al mercado de viviendas. En el mediano plazo, las condiciones macroeconmicas y una baja inflacin sern factores importantes para asegurar una evaluacin favorable del sector inmobiliario.

MES 1

MES 2

MES 3

MES 4

MES 5

MES 6

MES 7

MES 8

INGRESOS Ventas Ventas Acumuladas % Pre Venta TOTAL INGRESOS (S/IGV) IGV TOTAL INGRESOS (C/IGV) 10 dptos 0 0 0.00% 0.00 US$ 0.00 US$ 0.00 US$ 0 0 0.00% 0.00 US$ 0.00 US$ 0.00 US$

517,647.06 US$ 98,352.94 US$ 616,000.00 US$

0 2 2 2 2 2 0 2 4 6 8 10 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 0.00 US$ 20,705.88 US$ 41,411.76 US$ 69,019.61 US$ 110,431.37 US$ 276,078.43 US$ 0.00 US$ 3,934.12 US$ 7,868.24 US$ 13,113.73 US$ 20,981.96 US$ 52,454.90 US$ 0.00 US$ 24,640.00 US$ 49,280.00 US$ 82,133.33 US$ 131,413.33 US$ 328,533.33 US$

EGRESOS Terreno Alcabala Construccin Proyectos y Licencias Gastos Administrativos Gerencia de Proyectos Publicidad Comisin de Ventas TOTAL EGRESOS (S/IGV) IGV DE EGRESOS PAGO DE IGV AL FISCO TOTAL EGRESOS SALDO S/FINANCIAMIENTO Financiamiento Amortizacin(8 meses) Gastos Financieros SALDO ANTES DE IMPUESTOS Aporte Propio La Muralla SAC FLUJO DE CAJA ANTES DE IMPUESTOS US$ US$ 1,115.09 US$ US$ 0.00 US$ US$ 4,511.80 US$ US$ 1,050.83 US$ US$ 1,932.82 US$ US$ 700.00 US$ US$ 0.00 US$ US$ 9,310.55 US$ US$ 987.68 US$ US$ 0.00 US$ US$ 10,298.24 US$ US$ (10,298.24) US$ 0.00 US$ 0.00 US$ 0.00 US$ (10,298.24) US$ 10,298.24 US$ 0.00 US$ 8,643.87 1,028.62 837.50 1,932.82 1,500.00 0.00 106,867.23 1,981.96 0.00 108,849.19 (108,849.19) 0.00 0.00 0.00 (108,849.19) 108,849.19 0.00 US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ 23,050.32 5,559.29 687.50 1,932.82 1,866.67 0.00 33,096.60 4,816.78 0.00 37,913.38 (37,913.38) (14,136.39) 0.00 (123.48) (52,173.25) 23,776.99 (28,396.26) US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ 43,219.36 3,847.49 687.50 1,932.82 566.67 3,105.88 53,359.72 9,104.99 0.00 62,464.72 (37,824.72) (37,948.19) (4,712.13) (454.94) (80,939.98) 0.00 (80,939.98) US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ 63,388.39 0.00 687.50 1,932.82 566.67 3,105.88 69,681.26 12,206.09 0.00 81,887.35 (32,607.35) (28,350.16) (15,377.21) (743.72) (77,078.44) 0.00 (77,078.44) US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ 92,924.42 US$

92,924.42 1,115.09 288,129.05 17,225.91 6,066.67 15,462.60 7,000.00 7,764.71 435,688.43 58,179.30 0.00 493,867.73 114,367.56

86,438.72 0.00 687.50 1,932.82 666.67 3,105.88 92,831.59 16,604.65 0.00 109,436.24 (27,302.90) (12,669.41) (24,122.69) (988.70) (65,083.70) 0.00 (65,083.70)

US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$

48,981.94 0.00 740.83 1,932.82 566.67 3,105.88 55,328.15 9,478.99 0.00 64,807.14 66,606.19 0.00 (30,254.70) (1,199.40) 35,152.09 0.00 35,152.09

US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$

14,406.45 2,278.70 687.50 1,932.82 566.67 3,105.88 22,978.03 2,998.15 0.00 25,976.18 302,557.15 0.00 (34,576.80) (1,463.66) 266,516.68 0.00 266,516.68

US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$ US$