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FACULDADE ESTCIO DE S DE VITRIA COORDENAO DO CURSO DE DIRIETO

ALEXSANDER S DOS SANTOS

LOCAO RESIDENCIAL E SEUS ASPECTOS GERAIS: O entendimento entre Locadores e Locatrios

Vitria

2004

ALEXSANDER S DOS SANTOS

LOCAO RESIDENCIAL E SEUS ASPECTOS GERAIS: O entendimento entre Locadores e Locatrios

Projeto de Pesquisa apresentado Disciplina Metodologia da Pesquisa Cientfica e Jurdica do Curso de Direito da Faculdade Estcio de S de Vitria. Prof. Jos Ricardo de Moraes Lopes.

Vitria 2004

SUMRIO

INTRODUO................................................................................................................. 3

OBJETIVO....................................................................................................................... 4

JUSTIFICATIVA .............................................................................................................. 5

METODOLOGIA.............................................................................................................. 6

REFERENCIAL TERICO .............................................................................................. 7

5.1 PARTES ENVOLVIDAS................................................................................................... 7 5.2 CONTRATO DE LOCAO ............................................................................................ 7 5.3 GARANTIAS DE LOCAO............................................................................................ 8 5.4 DIREITOS E DEVERES NA LOCAO........................................................................ 12 5.5 RESPONSABILIDADE DAS ADMINISTRADORAS ...................................................... 12 5.6 REAJUSTE DO ALUGUEL ............................................................................................ 13 5.7 PAGAMENTO DO ALUGUEL........................................................................................ 13 5.8 RESCISO DO CONTRATO......................................................................................... 13 5.9 RETOMADA DO IMVEL PELO PROPRIETRIO....................................................... 13 5.10 DESPEJO ...................................................................................................................... 14 5.11 DESOCUPAO DO IMVEL PELO INQUILINO ........................................................ 15 5.12 DICAS TEIS PARA QUEM VAI ALUGAR UM IMVEL .............................................. 16

CRONOGRAMA ............................................................................................................ 17

REFERNCIAS ............................................................................................................. 18

3 1 INTRODUO

O dficit habitacional no Brasil encontra-se como preocupante problema, tanto o poder pblico quanto a iniciativa privada tm sido incapazes de super-lo, fazendo com que a cada dia, aumente o nmero de pessoas que se sujeitam condies sub-humanas de habitao. O sistema financeiro da habitao no alcanou seu objetivo, no conseguindo proporcionar acesso casa prpria para a grande parcela da populao. O papel social da locao consiste em suprir tal deficincia, proporcionando o exerccio do direito moradia queles impossibilitados de adquirir a prpria morada. A locao um contrato, isto , a relao social prevista por manifestao de vontades das partes visando constituio de obrigaes. O contrato de locao o encontro de duas vontades (locador e o inquilino) em que as partes buscam alcanar a satisfao de seus interesses. A locao predial urbana era regulada pela lei n 6.649, de 126 de maio de 1979 (Lei do Inquilinato ou lei da locao), com as alteraes posteriores mantidas no que com ela no for incompatvel, s disposies do Cdigo Civil e agora pela lei n 8.245, de 21 de outubro de 1991. A Lei do Inquilinato uma norma complexa, cheia de mincias, e exige muito cuidado no seu estudo. A procura por uma moradia sempre uma situao que requer muito cuidado. E alugar um imvel uma questo que gera muitas dvidas, que tentaremos amenizar no trabalho acadmico que apresento.

4 2 OBJETIVO

Este projeto de pesquisa visa fornecer informaes a fim de esclarecer dvidas nas situaes mais comuns na locao residencial, baseado na lei do inquilinato e com o objetivo de que os envolvidos realizem um bom negcio.

5 3 JUSTIFICATIVA

Visando o nmero de pessoas que recorrem a locao residencial, seja o locatrio para sua moradia, ou o locador, para utiliz-la como fonte de renda, ou as imobilirias e corretores de imveis autnomos, que representam uma ponte, ou seja, um elo de ligao entre as principais partes, o projeto acadmico proposto busca esclarecer os aspectos gerais de uma locao residencial e principalmente salientar os direitos e deveres dos envolvidos.

6 4 METODOLOGIA

O projeto de pesquisa utiliza um mtodo claro, com a finalidade de apresentar os aspectos gerais de uma locao residencial. Baseei-me nos livros apontados, contratos de locao, sites de internet e principalmente nas experincias do meu dia a dia em ima imobiliria.

REFERENCIAL TERICO

5.1

PARTES ENVOLVIDAS

Locador o representante ou proprietrio do imvel (senhorio). Locatrio aquele que aluga o imvel (inquilino).

5.2

CONTRATO DE LOCAO

Na locao de um imvel, para maior garantia, as partes devem celebrar um contrato por escrito. As clusulas deste documento devem ser lidas atentamente e, os espaos em branco, inutilizados. Uma via do mesmo, datada e assinada pelos envolvidos e por duas testemunhas que no tenham impedimentos legais deve ficar de posse do inquilino. No contrato necessrio constar as seguintes clusulas e requisitos: Nome e qualificao do locador, locatrio e fiador, se houver; Descrio e endereo do imvel locado; Valor do aluguel, ndice e periodicidade do reajuste; Forma e local do pagamento; Modalidade de garantia apresentada (fiador, depsito prvio ou seguro

fiana); Discriminao dos encargos a serem pagos (condomnio, gua, luz, IPTU,

etc); Destinao do imvel (residencial ou comercial); Durao do contrato; Clusula de vigncia em caso de alienao do imvel;

8 Termo de vistoria (descrio do estado de conservao do imvel) que

deve ser parte integrante do contrato.

5.3

GARANTIAS DE LOCAO

A Lei estabelece que o Locador poder exigir como garantia da locao a cauo, ou a fiana, ou, ainda, o seguro de fiana locatcia. Isto porque o Locador tem o direito de obter um tipo de segurana para o cumprimento do contrato por parte do Locatrio. Entretanto, o Locador no poder exigir mais que uma destas garantias. Na hiptese de constar do mesmo contrato de locao mais de uma garantia, dentro da melhor interpretao da Lei, prevalecer a primeira que constar na ordem seqencial dentro do contrato, as demais sero consideradas como no existentes. - Cauo: um depsito em dinheiro ou a nomeao de um bem mvel ou imvel de propriedade do Locatrio, oferecidos como garantia das dvidas que possam vir a existir em relao locao. Quando a cauo for realizada em dinheiro, o valor no poder ultrapassar ao equivalente a 3 (trs) meses de aluguel e, ainda assim, dever ser depositado em caderneta de poupana especial, vinculada, que, ao final da locao, no havendo divergncia quanto a dbitos da locao, pertencer ao Locatrio. O Locatrio finda a locao e quitados os compromissos avenados, dever obter autorizao do Locador para levantar os valores depositados, bem como os rendimentos do perodo. Se, ao final da locao, restar dbito a ser pago pelo Locatrio em favor do Locador podero as partes, em conjunto, comparecer ao estabelecimento onde se encontra depositada a cauo para levantar os valores existentes e ali acertarem os seus dbitos e crditos. Contudo, havendo divergncia sobre o valor do dbito do Locatrio, no sendo possvel a soluo amigvel para o litgio, o Locador dever obter em juzo a apurao de seu crdito para, depois, mediante autorizao judicial, sacar no

9 estabelecimento bancrio o valor limite de seu crdito, ficando o restante disposio do Locatrio. Se acaso o valor em depsito for insuficiente para a quitao do dbito do Locatrio, poder o Locador, pela via judicial, cobrar a diferena apurada. Outro tipo de cauo ser a de bens mveis - um carro, por exemplo. Nesse caso, o contrato que descrever o veculo e os nmeros de seu registro junto ao rgo competente, bem como placa, cor e caractersticas relevantes dever ser levado a registro no Cartrio de Ttulos e Documentos da comarca. Finalmente, quando se tratar de bem imvel oferecido como garantia dos encargos da locao, o contrato dever descrev-lo com toda clareza, alm de fazer constar o nmero da matrcula no registro imobilirio, depois lev-lo averbao junto matrcula respectiva. Somente assim estar efetivamente garantida a eficcia da cauo, pois a averbao da cauo no Cartrio do Registro de Imveis demonstrar, inclusive para terceiros, que o imvel no est livre de gravames. O Locador, portanto, ter preferncia no recebimento de seu crdito, mesmo se o imvel for penhorado por outra dvida, ou ainda se for hipotecado para garantia de qualquer outro compromisso. Isso quer dizer que o imvel ficar garantindo a dvida e valer, inclusive, contra terceiros. Por outro lado, preciso verificar se o imvel oferecido em cauo no possui qualquer outro gravame, penhora ou hipoteca, porque, se tais informaes j constarem do registro imobilirio, a cauo estar prejudicada, uma vez que as garantias anteriores gozaro de preferncia legal. Nesse caso, o Locador s receber o seu crdito se o imvel, ao final, for leiloado e obtiver valor que comporte pagar todos os crditos, na ordem em que foram registrados. A cauo tambm poder ser prestada por ttulos ou aes. Mas, na hiptese de a empresa emissora do ttulo ou ao vir a ter sua concordata, falncia ou liquidao decretadas, ter o Locatrio o prazo de trinta dias para substituir a cauo, sob pena de dar ensejo resciso do contrato.

10 - Fiana: a forma jurdica atravs da qual uma pessoa se responsabiliza, perante o credor, pelo cumprimento de determinada obrigao assumida por outrem. A fiana pode ser parcial ou total, em relao a um contrato locatcio. Ser parcial quando ficar restrita a um limite de valor determinado, ou, ainda, durante um prazo fixo. Nos contratos de locao, a fiana total, prevalece sobre todos os compromissos da locao e vige at o efetivo recebimento das chaves do imvel pelo Locador. Como a fiana uma manifestao de vontade, gratuita, que poder gerar nus ou at a perda de patrimnio, em sendo casado o fiador, obrigatria a participao do cnjuge no contrato, sob pena de nulidade da fiana. Uma vez prestada a fiana, o fiador torna-se o principal responsvel pelo cumprimento do contrato. Dessa forma, dever ser cientificado dos processos judiciais de que eventualmente, em razo da locao, venha a participar o Locatrio, inclusive nas aes de despejo por falta de pagamento. que, se o fiador no tiver cincia da ao de despejo por falta de pagamento ou retomada, no poder ser responsabilizado pelos nus processuais conseqentes, mas, to-somente, pelos valores pactuados no contrato. Entretanto, importante ressaltar que o fiador ter, obrigatoriamente, de participar dos aditivos de contrato que eventualmente estabeleam reajustes negociados dos aluguis. Caso contrrio, no poder ser responsabilizado pelo aumento e responder somente pelo valor contratado e os reajuste legais. Por certo, deixar de observar esse detalhe no faz com que o fiador se desonere da fiana, mas no o atingiro as majoraes e seus reflexos quando no assinar o aditivo de contrato respectivo. muito comum que Locador e Locatrio acertem novos valores de aluguel sem contrato escrito. Esse contrato verbal sempre valer entre Locador e Locatrio, porque o simples pagamento das mensalidades locatcias em valor novo, sem ressalva ou objeo, induz convico de que houve realmente um ajuste, seno verbal pelo menos tcito.

11 Porm, esse tipo de contrato no obrigar o fiador, para valer sobre este necessrio documento escrito, com a assinatura do fiador e do seu cnjuge, se for o caso. No h fiana verbal ou tcita. Quando o Locatrio deixa de pagar os aluguis e os demais compromissos da locao, responder, obviamente, pela Ao de Despejo respectiva, mas esta no cobra dvida, apenas busca a resciso da locao. Contudo, o certo que quando o Locador pretender cobrar a dvida, sequer haver de ajuizar ao contra o Locatrio, pois o seu alvo ser quem efetivamente ter com o que responder pela dvida. Assim, o processo de Execuo poder ser proposto contra o fiador, diretamente, e este no ter muitas opes de defesa. Uma vez tendo assinado o contrato como fiador, ter mesmo que pagar o dbito, pouco importando se o valor elevado ou de pequena monta. Quando se tratar de Ao de Cobrana, o fiador, querendo, gozar de algum tempo para efetuar o pagamento, posto que o processo judicial lento. Contudo, em se tratando de obrigaes certas, lquidas e exigveis, que no necessitem de ser discutidas perante a Justia, o processo ser de Execuo, e este mais eficiente e gil. O no-pagamento em 24 horas depois da citao autoriza o credor a indicar os bens do devedor, que sero penhorados, depois leiloados e arrematados pela melhor oferta. Alm de pagar a dvida com o resultado do leilo dos bens, certo que o prejuzo do executado ser ainda maior. que as arremataes de bens na Justia dificilmente alcanam o valor equivalente a cinqenta por cento do preo de mercado do mesmo bem. - Seguro fiana: O inquilino faz um seguro junto a uma companhia seguradora. Importante: A cobrana antecipada do valor do aluguel (ms a vencer) somente poder ser exigida pelo proprietrio, caso o inquilino no oferea uma das garantias acima descritas.

12 5.4 DIREITOS E DEVERES NA LOCAO Deveres do proprietrio (locador):

- entregar o imvel em condies de uso. Se o inquilino perceber qualquer problema aps a locao, dever comunicar o proprietrio e solicitar o conserto, por escrito; - fornecer os recibos de pagamento do aluguel discriminado; - pagar os impostos (IPTU), taxas e prmios de seguro complementar contra incndio. Porm, se no contrato constar que essa obrigao do inquilino, ele ter que cumprir o que foi estabelecido; - no caso de apartamento, cabe ao proprietrio pagar as despesas extraordinrias do condomnio: reformas no prdio, fundo de reserva, troca de cabo de elevador etc.

Deveres do inquilino (locatrio):

- pagar pontualmente o aluguel no prazo e local estipulados; - utilizar o imvel conforme determinado em contrato (se para fins residenciais, no poder ser utilizado para comrcio); - restituir o imvel, no final da locao, no estado em que o recebeu; - no modificar o imvel sem o consentimento prvio, e por escrito, do proprietrio; - no caso de apartamento, cabe ao inquilino pagar as despesas ordinrias do condomnio: luz, gua, limpeza, salrios dos empregados.

5.5

RESPONSABILIDADE DAS ADMINISTRADORAS

Quando os imveis so administrados por empresas ou procuradores, tambm estes estaro sujeitos s penalidades, vez que o procurador tem o dever de agir em sintonia com a Lei, no podendo, em nenhuma hiptese, exceder dos limites legais, sob o pretexto de defender interesses do seu constituinte.

13 A responsabilidade do administrador maior que a do Locador, vez que os administradores, ao contrrio dos simples Locadores, tm obrigao legal de conhecer a sua atividade. Por isso as penalidades, respeitados os limites legais, devero ser mais severas para estes.

5.6

REAJUSTE DO ALUGUEL

Com a Lei 9069/95 (Plano Real), o reajuste dos aluguis passou a ser anual, com base no ndice determinado em contrato. No pode ser utilizada variao do salrio mnimo ou de moeda estrangeira.

5.7

PAGAMENTO DO ALUGUEL

O pagamento do aluguel deve ser efetuado referente ao ms vencido. O proprietrio s poder pedir o aluguel antecipadamente se no houver garantia locatcia envolvida na negociao, ou em locao para temporada.

5.8

RESCISO DO CONTRATO

O inquilino poder deixar o imvel antes do prazo, desde que pague a multa estabelecida em contrato (geralmente trs meses de aluguel). Entretanto, essa multa deve ser proporcional ao tempo restante da locao; por exemplo, se o inquilino cumpriu 20 meses de uma locao com prazo total de 30 meses, o proprietrio s poder cobrar a multa proporcional ao perodo restante, ou seja, 10 meses. Assim se a multa estipulada equivalente a 3 (trs) meses de aluguel, o inquilino s pagar o valor relativo a 1 ms de aluguel.

5.9

RETOMADA DO IMVEL PELO PROPRIETRIO

O proprietrio pode pedir que o inquilino desocupe o imvel em algumas situaes. As principais so:

14 a) contratos com prazo de trinta meses ou mais: O imvel poder ser retomado por "denncia vazia" (sem qualquer justificativa) no fim do prazo contratado ou a qualquer momento aps esse prazo. O inquilino ter 30 dias para a desocupao. b) contratos com prazo inferior a trinta meses: O proprietrio que no tiver outro imvel poder pedi-lo nos seguintes casos: - para uso prprio, de descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais, avs); - necessidade de reparao urgente, determinada pelo poder pblico; - para demolio ou obras aprovadas; - aps cinco anos de locao com o mesmo inquilino. Se o proprietrio entrar com ao para a retomada do imvel, o inquilino poder, no prazo de contestao e atravs de advogado, manifestar-se concordando com a desocupao. Sero, ento, concedidos seis meses para a sada.

5.10

DESPEJO

Alm da denncia vazia, o locador poder solicitar judicialmente o imvel, no caso de contratos negociados por perodo inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (aps o trmino de vigncia), para uso prprio, do cnjuge, dos pais ou dos filhos (desde que no disponham de imvel residencial prprio); para demolio e edificaes aprovadas; ou para obras que aumentem a rea construda em, pelo menos, 20%. Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locao (condomnio, gua, luz etc.), o locador poder entrar com uma ao de despejo. Nesses casos, o locatrio sendo citado, ter prazo de 15 dias para contestar esta ao ou pedir para o juiz designar data para ser depositado o aluguel (purgao de mora). Em ambos os casos h a necessidade de se constituir um advogado.

15 5.11 DESOCUPAO DO IMVEL PELO INQUILINO

Ao desocupar o imvel, o inquilino aps o cumprimento de suas obrigaes e resguardados seus direitos, deve solicitar imobiliria, ou ao proprietrio, o comprovante de quitao e entrega das chaves.

Atraso ou falta de pagamento do aluguel

O aluguel no pago no vencimento pode sofrer acrscimo de juros e multa previstos em contrato. O proprietrio poder ingressar com ao de despejo, mesmo que tenha transcorrido pouco tempo de no pagamento do aluguel e encargos. Caso isso ocorra, o inquilino poder evitar o despejo, pagando o dbito integral atualizado, encargos, multas, penalidades, custas e honorrios advocatcios.

Venda do imvel alugado

fundamental o registro do contrato de locao, no Cartrio Imobilirio, no mnimo 30 dias antes da venda. O proprietrio que pretender vender o imvel ter que comunicar ao inquilino, por escrito, dando-lhe preferncia na compra. Se no feita a comunicao o inquilino poder exercer seu direito de preferncia. Se o imvel for vendido e o contrato estiver no prazo determinado, cabe ao novo proprietrio respeitar o prazo restante da locao desde que o contrato esteja registrado no Cartrio Imobilirio e tenha clusula de vigncia (estipulao contratual que obriga a manuteno da locao em caso de venda).

Habitao Coletiva (Multifamiliar)

Entende-se como habitao multifamiliar, a (s) rea (s) de imvel (is) subdividida (s) para utilizao por diversas famlias. A legislao confere proteo especfica aos inquilinos de habitaes multifamiliares. importante que o contrato seja escrito deixando claro como sero divididas as despesas comuns do imvel (gua, luz,

16 imposto) entre os moradores, que devem ser apresentadas e comprovadas pelo locador.

Cesso da Locao

Por outro lado, a cesso da locao no poder ser feita a terceiros sem o formal consentimento do Locador. Caso ocorra, estar caracterizada a violao do contrato, e o Locador poder propor a ao de despejo e cobrar a multa prevista no contrato.

5.12

DICAS TEIS PARA QUEM VAI ALUGAR UM IMVEL

Verifique pessoalmente as condies do imvel. Realize junto com o proprietrio, uma vistoria anotando o estado de conservao do imvel; por meio de termo de vistoria por escrito, evitando problemas futuros. Faa constar do contrato: valor do aluguel, ndice de reajuste (IGPM, IGP, IPC), durao da locao, multas por atraso no pagamento, forma e local de pagamento aluguel etc. No poder ser cobrado do inquilino nenhum valor referente elaborao do contrato ou de ficha cadastral. Essas despesas devem ser pagas pelo locador. O proprietrio poder exigir que o inquilino oferea alguma garantia para a locao. Somente uma das garantias, abaixo, poder ser exigida.

17 6 CRONOGRAMA

CRONOGRAMA FSICO DO PROJETO DE PESQUISA METODOLOGIA DA PESQUISA CIENTFICA E JURDICA. PROF.: MSc. JOS RICARDO DE MORAES LOPES CURSO: DIREITO ALUNO: ALEXSANDER S DOS SANTOS. TURMA: 2 PERODO TURNO: MATUTINO. Tabela 1 - Cronograma
INCIO: 02 /08/2004 ATUALIZAO: 02/08/2004

DA

DISCIPLINA

VERSO: 01

ITEM

ATIVIDADES

INDICADORES DE PROGRESSO

SEM.
MESES AGO X X SET

2004
OUT NOV DEZ

01

Escolha do Tema/rea de pesquisa

02 03 04 05

Pesquisa bibliogrfica Visita as Bibliotecas Definio da estrutura do Projeto Apresentao da Prvia do Projeto ao Professor para Avaliao. Apresentao da Prvia do Projeto ao Professor para alteraes necessrias. Entrega do Projeto Defesa do Projeto

Locao residencial e seus aspectos gerais O entendimento entre locadores e locatrios Bibliotecas, internet, imobiliria. 02 Bibliotecas. Diviso do Sumrio Anlise do Professor/Orientado r Projeto Escrito

P R

P R P R P R P R

X X X X

X X X X X X X X X

06

P R

X X

07 08

Projeto escrito. Data marcada pela Coordenao acadmica.

P R P R

X X X X

18 7 REFERNCIAS

JUNQUEIRA, Gabriel J. P. Teoria e ttica do direito imobilirio. 1. ed. So Paulo: Edipro, 1997.

NETO, Arthur Narciso de Oliveira. Aspectos materiais da dissoluo do contrato. 1. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 1996. SLAIBI FILHO, Nagib. Comentrios nova lei do inquilinato. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001.

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