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DERECHO CIVIL V REALES

PROPIEDAD MODOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD


En el presente trabajo delimitaremos conceptos especficos relacionados a la propiedad; tales como la Adquisicin, Accesin, Apropiacin, Transmisin y otras formas especiales de la propiedad as como la prescripcin adquisitiva. ALUMNOS 04/05/2013

INDICE

INTRODUCCION.............................................................................................................................. 5 LA PROPIEDAD ............................................................................................................................... 6 1.- GENERALIDADES ..................................................................................................................... 6 1.1.- EVOLUCIN HISTRICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD. ................................... 6 1.2.- PROPIEDAD .......................................................................................................................... 10 1.2.1.- DEFINICIN ................................................................................................................... 10 1.2.2.- ATRIBUTOS DEL PROPIETARIO .............................................................................. 11 1.2.2.1 EL JUS UTENDI ........................................................................................................ 11 1.2.2.2 EL JUS FUENDI ........................................................................................................ 11 1.2.2.3 EL JUS ABUTENDI ................................................................................................... 11 1.2.3.- CARACTERISTICAS DEL DERECHO DE PROPIEDAD ........................................ 12 1.2.4.- LA PROPIEDAD ES UN DERECHO REAL ............................................................... 12 1.2.5.- La PROPIEDAD ES UN DERECHO ABSOLUTO .................................................... 12 1.2.6.- EL DERECHO DE PROPIEDAD ES PERPETUO .................................................... 12 1.2.7.- LA PROPIEDAD ES UN DERECHO EXCLUSIVO................................................... 13 1.2.8.- LA PROPIEDAD ES UN DERECHO INVIOLABLE .................................................. 13 1.2.9.- LA PROPIEDAD ES UN DERECHO ELSTICO ...................................................... 13 1.2.10.- LA PROPIEDAD ES UN DERECHO AUTNOMO............................................... 14 1.3.1.- AMENAZA DE UN DAO POR EJERCICIO ABUSIVO DEL DERECHO ............ 14 1.3.2.- LAS RESTRICCIONES LEGALES IMPERATIVAS .................................................. 14 1.3.3.- INSCRIPCIN DE RESTRICCIONES DE LA PROPIEDAD. ................................. 15 2.- MODOS DE ADQUISICION DE LA PROPIEDAD .............................................................. 15 2.1.- APROPIACION ...................................................................................................................... 16 2.1.2.- DEFINICIN.- ................................................................................................................. 16 2.1.3.- NATURALEZA Y CARACTERSTICAS...................................................................... 17 2.1.4.- REQUISITOS .................................................................................................................. 17 2.1.5.- APROPIACIN POR CAZA Y PESCA ....................................................................... 18 2.1.6.- CAZA Y PESCA EN PREDIO AJENO ........................................................................ 18
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2.1.7.- HALLAZGO DE OBJETO PERDIDO .......................................................................... 19 2.1.8.- GASTOS Y GRATIFICACIN POR EL HALLAZGO ............................................... 21 2.1.9.- BSQUEDA DE TESORO EN TERRENO AJENO CERCADO ............................. 22 2.1.10.- DIVISIN DE TESORO ENCONTRADO EN TERRENO AJENO NO CERCADO ....................................................................................................................................................... 23 2.1.11.- PROTECCIN DEL PATRIMONIO CULTURAL DE LA NACIN. NORMATIVAS ESPECIALES SOBRE TESOROS ............................................................... 24 2.2.- LA ACCESION A LA PROPIEDAD .................................................................................... 24 2.2.1.- CONCEPTO:................................................................................................................... 25 2.2.2.- ANTECEDENTES EN EL DERECHO ROMANO. .................................................... 25 2.2.3.- CLASES DE ACCESIN .............................................................................................. 27 2.2.4.- ACCESIN INMOBILIARIA NATURAL ...................................................................... 28 2.2.4.1.- ACCESION POR ALUVIN .................................................................................. 28 2.2.4.2.- ACCESIN POR AVULSIN ............................................................................... 30 2.2.4.3.- ACCESIN DE ANIMALES .................................................................................. 32 2.2.5.- ACCESIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL ................................................................. 32 2.2.5.1.- CASOS PREVISTOS POR LA LEY ..................................................................... 33 2.2.5.2.- REQUISITOS DE LA INCORPORACIN O ADHERENCIA MATERIAL ...... 34 2.2.6.- ACCESIN MOBILIARIA NATURAL .......................................................................... 43 2.2.7.- ACCESIN MOBILIARIA INDUSTRIAL ..................................................................... 45 2.2.7.1.- ESPECIFICACIN ................................................................................................. 45 2.2.7.2.- UNIN, MEZCLA Y CONFUSIN ....................................................................... 46 2.3.- TRANSMISION DE LA PROPIEDAD ................................................................................. 47 2.3.1.- GENERALIDADES ........................................................................................................ 47 2.3.2.- DEFINICIN ................................................................................................................... 48 2.3.3.- SISTEMAS DE TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD. ............................................ 48 2.3.3.1.- LA TRANSMISIN DEL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL DERECHO ROMANO. ................................................................................................................................ 48 2.3.3.2.- LA TRANSMISIN DEL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL DERECHO COMPARADO ACTUAL. ....................................................................................................... 52 2.3.3.3.- TRADICIN Y NEGOCIO JURDICO: SISTEMA DE LA TRADICIN CAUSALIZADA. ...................................................................................................................... 52 2.4.- PRESCRIPCION ADQUISITIVA ......................................................................................... 59
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2.4.1.- NOCIONES GENERALES............................................................................................ 59 2.4.2.- DEFINICION: .................................................................................................................. 60 2.4.2.1.- LA PRESCRIPCIN.- ............................................................................................ 60 2.4.3.- LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA.- ..................................................................... 60 2.4.4.- CLASES DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y SUS REQUISITOS ............... 61 2.4.5.- FORMAS DE PRESCRIBIR LA PROPIEDAD INMOBILIARIA:.......................... 62 2.4.5.1.- PRESCRIPCIN LARGA O EXTRAORDINARIA ............................................ 63 a) b) c) d) e) Posesin Continua ......................................................................................................... 63 Posesin Pacfica ........................................................................................................... 66 Posesin Pblica ............................................................................................................ 67 Como Propietario ............................................................................................................ 69 Transcurso del Tiempo .................................................................................................. 70

2.4.5.1.- PRESCRIPCIN CORTA U ORDINARIA ......................................................... 72 a) b) Justo Ttulo ...................................................................................................................... 72 Buena F ......................................................................................................................... 73

CONCLUSIONES ........................................................................................................................... 77 BIBLIOGRAFIA ............................................................................................................................... 78

INTRODUCCION

Los derechos reales son derechos que recaen sobre una cosa; es una relacin inmediata entre una persona y una cosa. El derecho real es aquel que concede al titular un seoro sobre un bien que es a veces ilimitado y entonces le llamamos propiedad (es el derecho real ms absoluto) y otras veces es menos pleno ejercitndose sobre una cosa de modo limitado en cuyo caso da lugar a los derechos reales sobre cosa ajena. En el derecho real a la propiedad, diremos que esta se manifiesta en el poder jurdico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla totalmente en sentido jurdico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal, por virtud de una relacin que se origina entre el titular y dicho sujeto. El cdigo civil establece que la propiedad es el poder jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armona con el inters social y dentro de los lmites de la ley. La propiedad desde que existe como tal se ha tratado de explicar y en el presente trabajo delimitaremos conceptos especficos relacionados a la propiedad; tales como la Adquisicin, Accesin, Apropiacin, Transmisin y otras formas especiales de la propiedad as como la prescripcin adquisitiva.

LA PROPIEDAD

1.- GENERALIDADES 1.1.- EVOLUCIN HISTRICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD. El enfoque histrico que haremos, se centrar primordialmente en la propiedad raz, atendida su preeminencia econmica a lo largo de la Historia, sin perjuicio que el valor de los bienes muebles se ha incrementado en grado importante a partir de la Revolucin Industrial.

a) Pueblos primitivos.

Entre los historiadores, antroplogos y socilogos no hay unanimidad acerca de la forma de propiedad que predomin entre las culturas ms primitivas. Para algunos, sera la propiedad colectiva o comunitaria, ya sea en la modalidad familiar o suprafamiliar (clan, horda o tribu). Pero tambin se afirma que la propiedad individual habra precedido a la comunitaria en muchos pueblos, surgiendo la ltima como reaccin ante el individualismo. Probablemente el pluralismo en los tipos de propiedad ha sido una constante en la Historia, alternndose las formas individuales o comunitarias, pero sin excluirse totalmente unas a otras.

b) Roma.

Se discute entre los historiadores del Derecho, si en la antigua Roma se conoci la propiedad individual. Se afirma que el patrimonio mueble, la casa y el huerto eran de propiedad privada del padre de familia, pero que la tierra era propiedad colectiva de la gens. La existencia de tal rgimen de propiedad puede demostrarse en el derecho griego y germnico con mayor certeza histrica que tratndose del derecho romano. Pero a partir de la Ley de las Doce Tablas (449 A.C.) la propiedad se muestra individualizada por completo. Con la expansin del Imperio, la institucin pasa por dos fases comunes a las dems instituciones jurdicas: la del derecho de la ciudad (ius civile) y la del derecho universal (ius gentium). En la primera de ellas, la propiedad era una institucin del Derecho Civil
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y se denominaba propiedad o dominio quiritario. Slo los ciudadanos romanos podan ser sus titulares. La propiedad quiritaria a su vez slo poda recaer sobre cosas romanas ("fundos itlicos", en relacin a los inmuebles, en contraposicin a los "fundos provinciales"); de igual forma, el dominio quiritario no poda ser transmitido o adquirido sino por un modo romano. En el mbito del derecho quiritario, la transferencia del dominio se haca por medio de la mancipatio, que era ttulo traslaticio y tradicin a la vez, lo que implicaba que no poda celebrar mancipatio quien no era dueo de la cosa. Ser al amparo del ius gentium, que aparecer, junto al derecho formal de propiedad, una propiedad de hecho, tutelada por el pretor (propiedad bonitaria o vulgar). En el mbito de esta propiedad, el pretor crea el contrato de compraventa, en el cual no se exiga que el vendedor fuere dueo de la cosa vendida. El vendedor no transfera el dominio, sino que se limitaba a transferir la "vaccua possessio" o pacfica posesin, mediante la "traditio". De tal forma, mientras que en el derecho quiritario la compraventa de cosa ajena no era vlida, s lo era en el derecho bonitario. La dualidad de estatutos jurdicos persisti en Roma hasta los tiempos de Justiniano, en que se volvi a la unidad. Estos dos estatutos jurdicos proyectan sin embargo sus efectos hasta nuestros das, como queda de manifiesto en la distinta concepcin que tienen de la compraventa los cdigos civiles francs y chileno. El CC. francs sigue el derecho quiritario y por ello el dominio se origina para el comprador con el slo mrito del contrato.

c) Edad Media.

A la cada del Imperio Romano, la simplificacin lograda en la poca de Justiniano se pierde y en su reemplazo surge un sistema an ms complejo que aqul que haba precedido a Justiniano, asentado en el feudalismo y que se mantuvo prcticamente hasta fines del siglo XVIII. A partir de arrendamientos perpetuos y numerosos otros contratos, se fueron configurando una especie de "concesiones", como el "feudo" y el "censo", en cuya virtud se fue descomponiendo el dominio entre el titular de la cosa y el "concesionario" de la misma. El "seor" era el titular del dominio, mientras que el "vasallo" o "tenanciero" era quien realmente detentaba u ocupaba la tierra, pero sin tener la propiedad. Con el tiempo, por la extensin del derecho de disfrute del vasallo y por la
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perpetuidad de su situacin de vinculacin a la tierra, se le fue considerando tambin como una especie de propietario. El seor tena entonces el "dominio discreto" y el vasallo "el dominio til"; qued as estructurado un sistema con dos propietarios sobre una misma cosa, sin que hubiere divisin entre ellos, pero concebidos como derechos de propiedad de distinta naturaleza. Esta descomposicin se lleg a ampliar, producindose una escala jerarquizada de titulares. Al final del medioevo, se acenta el derecho del vasallo, el dominio til, de modo que se llega a tener a ste como el propietario, tan slo con una carga o servidumbre en favor del primitivo seor, carga respecto de la cual van apareciendo intentos por extinguirla. Se concluye con una especie de expropiacin al antiguo seor, desplazndose imperceptiblemente la propiedad al tenanciero.

d) La "Edad Moderna".

Se enfrentaron dos difciles problemas heredados del medioevo: uno de carcter poltico, consistente en separar la soberana de la propiedad; y otro de carcter social, encaminado a terminar con la divisin de la propiedad en mltiples titulares y a conseguir su definitiva unificacin. Para lograr lo primero, se configura la nocin de Estado, en torno al monarca, debilitndose el poder de la nobleza. Para obtener lo segundo, se reconoce paulatinamente que el titular del dominio til era el verdadero dueo de la finca. As, al estallar la Revolucin Francesa, ya era propietario el poseedor material, si bien su propiedad estaba gravada con cargas perpetuas. La revolucin aboli sin embargo los ltimos vestigios de la propiedad feudal, al declarar suprimidas, con o sin indemnizacin, la gran mayora de aquellas cargas.

e) poca actual. Desde fines del siglo 18, la propiedad se simplifica nuevamente en su estructura, concibindosela en trminos muy individuales y reconocindose al titular amplias facultades. Las caractersticas ms relevantes de nuestra poca se pueden resumir de la siguiente manera: La propiedad mobiliaria, antes menospreciada, suele hoy superar en importancia a la inmobiliaria a causa de los progresos de la industria. Con todo, en los ltimos aos la propiedad raz ha cobrado un extraordinario

valor en los centros comerciales mundiales (por ejemplo, Tokio, Nueva York, etc.) Junto a la propiedad individual, se han desarrollado, con variada suerte, varias formas de propiedad colectiva, como la familiar y la social, comprendindose en esta la estatal, la que sin embargo se ha ido restringiendo o reconvirtindose en privada acorde a las tendencias ideolgicas predominantes, sin perjuicio de reservarse el Estado el dominio de ciertas industrias o servicios estratgicos. En este punto, un tema ampliamente debatido durante el siglo 20 ha sido el del campo de aplicacin de la propiedad privada. Es inconcebible cualquier extremo al respecto: su completa exclusin (pensemos en los objetos de uso personal) o su extensin a todos los bienes (pensemos en los bienes nacionales de uso pblico). As, partiendo del supuesto de que siempre habrn de existir bienes de propiedad privada y bienes de propiedad colectiva (formalmente pertenecientes al Estado, como representante de la comunidad), la decisin se reduce a establecer el lmite entre ambas. Qu bienes permanecern en poder de la comunidad y cuales quedarn entregados al dominio de los particulares. La decisin ciertamente es dinmica y depende de las posiciones filosfico-polticas del momento. Entre estas posiciones, han aparecido tambin vas terceristas, como son las que postulan la propiedad corporativa, cooperativa o comunitaria, las que proponen que ciertos bienes no sean de propiedad colectiva ni privada, sino de grupos sociales intermedios.

En nuestra poca se ha planteado tambin la llamada "funcin social" de la propiedad, desarrollada por Len Duguit. Este, niega la existencia de los derechos subjetivos. Consecuentemente, sostiene que la propiedad no es un derecho, sino una funcin social. A su juicio, el propietario, es decir el detentador de una riqueza, tiene por tal hecho una funcin social que cumplir; y en la medida en que cumpla esta misin, sus actos de propietario son protegidos. Si no la cumple o la cumple mal -por ejemplo, si no cultiva su tierra o deja que su casa caiga por efecto de la ruina-, la intervencin de las autoridades es legtima para constreirlo a cumplir sus funciones sociales de propietario, que consisten en asegurar el empleo de las riquezas que detenta conforme a su destinacin.

1.2.- PROPIEDAD 1.2.1.- DEFINICIN A la propiedad se le denomina tambin dominio. RUGGIERO define la propiedad como El seoro que tiene una persona sobre la cosa para fines reconocidos por el derecho y dentro de los lmites establecidos por la ley. De esta definicin se desprende tres elementos: a) Seoro sobre la cosa b) Fines o facultades del propietario c) Limitaciones establecidas por ley. Estos elementos los encontramos en la definicin dada por el legislador en su Art. 923 del C.C. Vemoslo: La propiedad es el poder jurdico comienza diciendo el numeral aludido, expresin que equivale al seoro que nos habla RUGGIERO Que nos permite usar, disponer, disfrutar y reivindicar agrega el artculo en comentario que equivale a la expresin dada por RUGGIERO cuando dice: para fines reconocidos por el derecho. En ef ecto, desde el Derecho Romano se reconoce al propietario tres facultades: Jus utendi, just fruendi y just abutendi. Finalmente el artculo en comentario termina: Debe ejercitarse en armona con el inters social y dentro de los lmites de la ley. RUGGIERO remata su definicin en forma anloga, excepto la expresin de inters social. Esta frase introduce el Cdigo Civil de 1984 para estar acorde con la Constitucin de 1979, hecha durante el Gobierno Militar y por tanto de corte estatista. La nueva Constitucin de 1993 suprime esa frase. En consecuencia, definiendo la propiedad podemos decir: PROPIEDAD ES UN DERECHO REAL POR EXCELENCIA QUE COMPRENDE TODAS LAS FACULTADES DEL HOMBRE SOBRE EL BIEN. Esas facultades las expresa con nitidez las Institutas de JUSTINIANO cuando define el dominio diciendo: PLENA IN RES POTESTAD (propiedad es el poder soberano sobre el bien) En conclusin podemos desglosar como elementos capitales de la propiedad, los siguientes: El SUJETO: de la propiedad, en principio, ha sido la persona natural, llamada sui-juris por los romanos. Con la evolucin del Derecho, ahora, se hace extensivo a las abstracciones denominadas personas jurdicas. Personas naturales y personas jurdicas comparten el derecho de propiedad.
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El OBJETO: de la propiedad, igualmente en principio, fueron los bienes materiales o cosas, tales como predios, casas, ganados, etc. Con el correr del tiempo, ahora la propiedad tiene como objeto bienes inmateriales, tales como los derechos, las creaciones del espritu o propiedad intelectual, la propiedad incorporal o ttulos valores, etc.

1.2.2.- ATRIBUTOS DEL PROPIETARIO El Art. 923 del C.C. enumera los siguientes: a) Jus utendi (usar); b) Jus fruendi (gozar); c) Jus abutendi (disponer) y d) Jus vindcate (reivindicar). 1.2.2.1 EL JUS UTENDI Es el derecho que tiene el propietario de usar o servirse del bien segn su naturaleza. Tiene derecho a todos los usos posibles que le brinda el bien, v. gr.: una casa puede ser utilizada para vivienda, depsito, tienda comercial, etc. 1.2.2.2 EL JUS FUENDI Consiente en el goce, disfrute o explotacin del bien objeto de la propiedad percibiendo sus frutos. El goce comprende dos aspectos: a) La utilizacin directa del bien por el propietario, tal como sucede cuando conduce personalmente sus tierras, hace producir su fbrica, etc. b) La utilizacin indirecta del bien, cuando el propietario cede el uso a un tercero, percibiendo sus beneficios. Ejemplo: cuando arrienda el bien, goza de la renta que produce. 1.2.2.3 EL JUS ABUTENDI Es la facultad que tiene el propietario de disponer del bien. El mero posesionario solo ejerce los dos primero atributos: usar y gozar; en tanto, el jus abutendi corresponde exclusivamente al propietario. Los atributos de uso y goce pueden ser cedidos temporalmente y recuperarlos, tal como sucede en el arrendamiento, comodato, anticresis, etc en cambio, en el jus abutendi la cesin es definitiva.

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1.2.3.- CARACTERISTICAS DEL DERECHO DE PROPIEDAD La propiedad tiene las siguientes caractersticas: Es un derecho real Es un derecho absoluto Es un derecho perpetuo Es un derecho exclusivo Es un derecho inviolable Es un derecho elstico Es un derecho autnomo o independiente.

1.2.4.- LA PROPIEDAD ES UN DERECHO REAL El derecho de propiedad es la piedra angular de los Derechos Reales. Todo gira en torno de ella y los captulos que se estudian en esta rama, se refieren directa o indirectamente a la propiedad.

1.2.5.- La PROPIEDAD ES UN DERECHO ABSOLUTO La propiedad es un derecho absoluto porque es oponible a todos (erga omnes). Los dems estn obligados a respetar el dominio del propietario, y la ley le brinda los medios necesarios para ese fin. As, por ejemplo, en la va civil, la ley le concede al propietario las acciones interdictales, posesorias y reivindicatoria; en la va penal le concede los delitos aplicables a quien atenta contra la propiedad, tales como la violacin de domicilio, usurpacin, daos y apropiacin ilcita; y las garantas constitucionales, le concede la accin de amparo. La concepcin absoluta individualista ha tenido que ceder terreno frente al inters comn sustentado por la teora de la funcin social de la propiedad, por cuyo motivo, las leyes imponen ciertas limitaciones (Arts. 70 a 73 Const.). tales como : expropiacin forzosa, la legitima de los herederos forzosos, etc.

1.2.6.- EL DERECHO DE PROPIEDAD ES PERPETUO

Esta caracterstica es consecuencia del carcter absoluto del dominio. La propiedad no se extingue, no tiene limitacin temporal en el tiempo, pues se
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mantiene durante la vida del titular y continua despus de su muerte pasando a sus herederos (Art 660 C.C.) Mientras los derechos personales son transitorios, en cambio, la propiedad, es permanente. Su duracin en el tiempo es indefinida y no se pierde por el no-uso. Se pierde nicamente por la usucapin ganada por otro, conforme a los Arts. 950 y 951 del C.P.C. Teniendo en cuenta que la propiedad es un derecho perpetuo, la ley le asigna como medio de defensa una accin de prescripcin imprescriptible (Art. 927 C.C.). Teniendo en cuenta el inters colectivo, la propiedad no puede permanecer sin uso por mucho tiempo. Cuando se abandono el bien por espacio de 20 aos, se produce la extincin del derecho de propiedad, en cuyo caso pasa a poder del Estado, segn el Art. 968 inc. 4 del C.C.

1.2.7.- LA PROPIEDAD ES UN DERECHO EXCLUSIVO El derecho de propiedad es exclusivo porque solo al propietario le confiere la ley la facultad de usar, gozar y disponer del bien, exclusin de los dems. Igualmente , solo a el le concede tambin la facultad de hacer uso de las acciones civiles, constitucionales y penales. El derecho de exclusividad, tiene en va de excepcin, una limitacin por razn de vecindad, que estudiaremos al comentar los Arts. 959 y siguientes del C.C.

1.2.8.- LA PROPIEDAD ES UN DERECHO INVIOLABLE La garantiza la Constitucin en su Art. 70 , cuando dice: El derecho de propiedad es inviolable. El Estado la garantiza. Se ejerce en armona con el bien comn y dentro de los limites de ley

1.2.9.- LA PROPIEDAD ES UN DERECHO ELSTICO

La propiedad abarca y contiene en si todos los poderes de uso, goce y disposicin. Las desmembraciones y recortes de la propiedad deber ser demostrados por quienes los invoquen, presumindose por lo tanto que la
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propiedad esta libre de ellos. Cualquier elemento que restrinja este sentido esencial es de carcter temporal. Gracias a la elasticidad la propiedad recupera prontamente su amplitud inicial. Asi, cuando el propietario entrega el bien en usufructo por cierto tiempo, supone la desmembracin del derecho de propiedad, el mismo que recobrara su plenitud cuando venza el plazo. En funcin del principio de la elasticidad la propiedad es, pues, originalmente, pura y se encuentra al margen de toda carga o gravamen. El dueo puede disponer, a favor de otras personas, de alguna o algunas facultades que integran su derecho, haciendo hacer otros de carcter temporal, pero esa circunstancia no importa que su derecho quede disminuido en abstracto, porque su unidad esencial sigue inalterable, y llegado el caso, aquellas facultades que salieron de su poder volvern a integrarse en el mismo, recomponiendo su realidad inicial.

1.2.10.- LA PROPIEDAD ES UN DERECHO AUTNOMO

La existencia del derecho de propiedad no depende de ningn otro derecho. Es un derecho principal o independiente.

1.3.1.- AMENAZA DE UN DAO POR EJERCICIO ABUSIVO DEL DERECHO El art. 924 del C.C . prescribe: Aquel que sufre o esta amenazado de un dao porque otro se excede o abusa en el ejercicio de su derecho, puede exigir que se restituya al estado anterior o que se adopten las medidas del caso, sin perjuicio de la indemnizacin por daos y perjuicios. El articulo contiene un caso especifico en que se produce el abuso del derecho. Al comentar el Art. Ll del Titulo Preliminar hemos abordado la teora del abuso del derecho, y a cuyos comentarios nos remitimos.

1.3.2.- LAS RESTRICCIONES LEGALES IMPERATIVAS El Art. 925 del C.C. prescribe: Las restricciones legales de la propiedad establecidas por causa de necesidad y utilidad pblica o de inters social no puede modificarse ni suprimirse por acto jurdico.
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NECESIDAD significa: Escasez, penuria, pobreza, indigencia, miseria, hambre, ahogo, aprieto, apuro, obligacin, precisin, menester e indefectibilidad: y UTILIDAD significa: Convivencia, comodidad, aptitud, acomodo, validez, uso, empleo, aplicacin, finalidad, eficacia, pro, rendimiento. Referido al Estado, la necesidad es el apremio por razones de seguridad o inters social; y la utilidad pblica comprende todas aquellas obras o empresas o proyectos que responden a una legtima necesidad colectiva. En base a estos principios, la ley establece con carcter imperativo las limitaciones o restricciones al derecho de propiedad. Entre ellas tenemos las siguientes: Expropiacin Art. 70 Const.: Ley 27117 nueva Ley de Expropiacin Prohbe la venta de tierras contiguas a las bases militares, D.S. 02-07-41 Establece el porcentaje obligatorio de cultivos con productos alimenticios (15 a 30%) D.S. 762 del 02-11-45 Restricciones a los extranjeros en las fronteras: Art. 71 Const.: Ley 7943 y D.S. 02-08-55 Limitaciones por razones de zonificacin, Art. 957 C.C. Prohbe la venta y exportacin de objetos arqueolgicos, Ley 12956 Prohbe la caza y la pesca en predio ajeno, Art. 931 C.C. Prohbe la venta de sustancias radioactivas, D.S. 28-12-55.

1.3.3.- INSCRIPCIN DE RESTRICCIONES DE LA PROPIEDAD. El Art. 926 del C.C. prescribe: Las restricciones legales de la propiedad establecidas por pacto para que surtan efecto respecto a terceros, deben inscribirse en el registro respectivo 2.- MODOS DE ADQUISICION DE LA PROPIEDAD

Los modos de adquirir la propiedad son aquellos hechos o negocios jurdicos que producen la radicacin o traslacin de la propiedad en un patrimonio determinado.
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Modo de adquirir la propiedad, es la figura jurdica por la cual, mediante un hecho o acto de la persona, una persona pasa a tener el dominio o algn otro derecho real sobre una cosa, bien sea porque nace este derecho, bien sea porque se le traspasa de otra persona. Para efectos del presente trabajo consideramos desarrollar los modos de adquisicin de la propiedad siguientes: Apropiacin Accesin Transmisin Prescripcin Adquisitiva

2.1.- APROPIACION 2.1.2.- DEFINICIN.Es una forma de adquirir el dominio o derecho de propiedad, consistente en la aprehensin de cosas que no tienen dueo, o abandonadas por l, debiendo tratarse de muebles. El que las tome debe tener capacidad para adquirir y nimo apropiatorio. La apropiacin consiste en un modo originario por excelencia de adquirir la propiedad mediante la aprehensin o toma de posesin de una cosa mueble que no pertenece a nadie con nimo de apropirsela. Un ejemplo de la apropiacin es la caza, que tiene lugar cuando el animal silvestre que vive en libertad es tomado por el cazador, vivo o muerto, o cae en las trampas que arma a ese efecto.

Era, en el Derecho Romano, una forma de adquirir el dominio conforme al derecho de gentes, llamado ocupatio, debiendo tratarse de una res nullius (cosas de nadie). El artculo 929 del C.C. seala al respecto Las cosas que no pertenecen a nadie, como las piedras, conchas u otras anlogas que se hallen en el mar o en los ros o en sus playas u orillas, se adquieren por las personas que las aprehenda, salvo las previsiones de las leyes y reglamentos.

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2.1.3.- NATURALEZA Y CARACTERSTICAS

Este modo de adquirir el dominio requiere, por una parte, de la aprehensin material de las cosas que se adquieren, por lo tanto se sostiene que slo pueden adquirirse por ocupacin las cosas corporales, y se discute si dentro de stas los bienes inmuebles pueden ser adquiridos por ocupacin. Por otra parte, la ocupacin requiere de nimo de seor y dueo, esto es, que el hecho objetivo de la aprehensin est acompaado de la intencin del agente de hacerse propietario, comportndose como tal. En la Antigua Roma, la Ocupacin fue una de las formas de adquirir el dominio segn el Ius Gentium, en oposicin a las formas de adquirir el dominio segn el derecho Quiritario o Ius Civile.

Bajo esta premisa es posible decir con Diez-Picaza y Gulln que la aprehensin "fue un modo de adquirir importante en los pueblos primitivos, y aun hoy en los pueblos en formacin, pero tiene una aplicacin reducida en los de civilizacin ms avanzada, no solo porque la vida social restringe el nmero de cosas sin dueo, sino porque adems, las legislaciones tienden a atribuir al Estado la propiedad de las cosas sin dueo".

2.1.4.- REQUISITOS Los requisitos para que se configure la apropiacin son: Aprehensin o toma de posesin de la cosa; Que la cosa sea susceptible de apropiacin, es decir, que sea una cosa mueble, que no haya pertenecido a nadie o y si perteneci a alguien haya sido abandonada por su dueo. Que la apropiacin no sea prohibida por la ley. Que haya intencin de adquirir la propiedad. Que se llevada a cabo por una persona capaz, porque si no lo fuera
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la manifestacin de voluntad sera nula y no producira efecto alguno.

A continuacin desarrollamos algunos aspectos considerados por nuestro C.Civil en relacin a la Apropiacin.

2.1.5.- APROPIACIN POR CAZA Y PESCA

Los animales de caza y peces se adquieren por quien los coge, pero basta que hayan cado en las trampas o redes, o que, heridos, sean perseguidos sin interrupcin. (ART. 930) La legislacin que regula estos supuestos de caza y pesca a nivel administrativo, nacional e internacional, se caracteriza por una fuerte intervencin del Estado, hasta el punto que la caza y la pesca solo pueden realizarse respecto de las especies que reglamentariamente se determinen, as como en los lugares y pocas que establezca la autoridad del sector; debiendo agregarse que la regulacin de estas actividades se har atendiendo a garantizar la conservacin, el aprovechamiento sostenible y el fomento de las especies objeto de caza o pesca.

2.1.6.- CAZA Y PESCA EN PREDIO AJENO

No est permitida la caza ni la pesca en predio ajeno, sin permiso del dueo o poseedor segn el caso, salvo que se trate de terrenos no cercados ni sembrados. (ART. 931) Los animales cazados o pescados en contravencin al artculo mencionado pertenecen a su titular o poseedor, segn el caso, sin perjuicio de la indemnizacin que corresponda. Amn del carcter residual de las normas del Cdigo Civil relativas a la apropiacin de animales por caza o pesca, que progresivamente han ido perdiendo aplicacin con motivo de la cada vez ms frondosa normatividad administrativa, corresponde de todos modos realizar algunos breves comentarios.
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En principio se trata de la caza o pesca que se realice en terrenos de propiedad privada, pues la que se efecta en reas de dominio pblico por regla general est permitida aunque sujeta a las regulaciones legales y administrativas correspondientes (ARIAS-SCHREIBER, p. 271). Del texto del primer prrafo del artculo 931 se desprenden las siguientes permisiones sobre el particular: Se permite la caza y la pesca en terreno ajeno de propiedad privada cercado y/o sembrado, cuando se cuente con la autorizacin del propietario o poseedor, en cuyo caso no hay problema alguno. Se permite la caza y la pesca en terreno ajeno no cercado y/o no sembrado, en cuyo caso tampoco hay problema alguno, siendo irrelevante la autorizacin del propietario o poseedor en estos supuestos, toda vez que el hecho de no estar el terreno cercado o sembrado hace suponer al cazador o pescador que no se trata de un rea privada.

2.1.7.- HALLAZGO DE OBJETO PERDIDO

Quien halle un objeto perdido est obligado a entregarlo a la autoridad municipal, la cual comunicar el hallazgo mediante anuncio pblico. Si transcurren tres meses y nadie lo reclama, se vender en pblica subasta y el producto se distribuir por mitades entre la municipalidad y quien lo encontr, previa deduccin de los gastos. (ART. 932)

Adscrito al captulo correspondiente a las formas de adquirir la propiedad que regula el Cdigo Civil y especficamente al subcaptulo referido a la apropiacin encontramos este artculo que determina que la cosa perdida no puede ser materia de apropiacin, por lo que su hallazgo obliga al sujeto a procurar su restitucin al legtimo propietario mediante el procedimiento fijado en el presente artculo. Este mandato legislativo tiene su sustento doctrinario en el convencimiento de que la cosa perdida no es res nullius (bien mueble sin dueo) ni es res derelictae (bien mueble abandonado), es decir, no es bien sin dueo. Cosa perdida es aquella que s sustrae a la posesin del titular sin su voluntad, por consiguiente este conserva sobre ella el derecho de propiedad y no pierde su posesin, pues en concordancia con lo dispuesto por el artculo
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904 del Cdigo Civil, los hechos de naturaleza pasajera solo le impiden su ejercicio mas no conducen a su prdida. La norma en comentario tiene su antecedente en el artculo 884 del Cdigo Civil de 1936 que ya regulaba dicho comportamiento, con la diferencia que exiga informar en primer lugar a su dueo, en caso de no poderlo hacer (por desconocimiento del mismo, se entiende) dar aviso al juez y solo a falta de este, a la autoridad local (la cual tampoco est especificada, pudiendo ser esta el alcalde, teniente gobernador o quien haga sus veces dependiendo de la localidad). As, la conducta regulada por este artculo consiste en el actuar con honradez que debe guiar a toda persona ante una situacin de hallazgo de un bien (mueble) perdido. Conducta que no solo es como muchos piensan un imperativo de orden moral y tico sino tambin, y mucho ms importante an, una conducta de cumplimiento obligatorio jurdicamente impuesta tanto por el ordenamiento civil como por el ordenamiento penal, premiando aquel el comportamiento honrado y castigando este el serie esquivo. La ley exige la entrega fsica del objeto hallado a la autoridad municipal, hecho que deber verificarse inmediatamente despus de ocurrido el hallazgo, sin mayor dilacin que la que surja de la distancia que medie entre el lugar exacto del hallazgo del objeto con la correspondiente municipalidad, y de las circunstancias propias del hecho particular, caso contrario estara incurriendo en el ilcito penal tipificado en el artculo 192 inc. 1 del Cdigo Penal. Ntese, pues, que la obligacin implica la entrega fsica del objeto hallado y no el simple aviso o comunicacin a la municipalidad y/o al pblico en general, que es lo que suele ocurrir cuando se hallan mascotas perdidas, en cuyo caso comnmente se propala el hallazgo mediante aviso publicado en diarios, revistas, radio o televisin. Describe la norma adems el procedimiento que se deber seguir en caso de que nadie lo reclame fijando un plazo (que consideramos excesivo) de tres meses, transcurridos los cuales se vendern en pblica subasta (ntese que el sometimiento a subasta pblica es un mandato imperativo: u... se vender en pblica subasta..." dice la norma) y el producto se dividir por mitades entre la municipalidad y el hallador, previa deduccin de los gastos en que hayan incurrido una o ambas partes beneficiadas.

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2.1.8.- GASTOS Y GRATIFICACIN POR EL HALLAZGO

El dueo que recobre lo perdido est obligado al pago de los gastos y a abonar a quien lo hall la recompensa ofrecida o, en su defecto, una adecuada a las circunstancias. Si se trata de dinero, esa recompensa no ser menor a una tercera parte de lo recuperado. (ART. 933) Como complemento a la obligacin del hallador del bien mueble perdido contenida en el acpite anterior, el legislador contrapes la obligacin del propietario del bien perdido a indemnizar al hallador, lo que resulta una justa solucin a nuestro entender. La primera obligacin impuesta al propietario consiste en restituir el importe de los gastos ocasionados, los cuales a falta de precisin y en concordancia con los comentarios vertidos en el anlisis del artculo anterior, pueden ser los incurridos tanto por el hallador del objeto perdido como por la municipalidad correspondiente, siempre dentro del marco de lo razonable, dado que estos no pueden por ningn motivo -a nuestro entender-llegar a una suma que comprometa el ntegro del valor del objeto hallado, lo que en los hechos constituira una exaccin inadmisible. Ntese que la norma dispone en todos los casos la obligacin por parte del propietario del pago de una recompensa, haya sido ofrecida o no, quedando en este ltimo caso su quantum a merced de una discrecionalidad racional de acuerdo a las circunstancias (elemento subjetivo que puede ocasionar controversia entre propietario y hallador, no obstante, de ninguna manera insalvable dada la naturaleza compensativa de la obligacin). La obligacin pecuniaria a cargo del propietario del objeto extraviado que nace indefectiblemente con el hallazgo del mismo por parte de un tercero, puede tener su origen en la promesa unilateral expresada por aquel (artculo 1956 del Cdigo Civil) o en la ley, que no es otra que el propio artculo en comentario que toma existencia jurdica ante el vaco de promesa de recompensa. En lo referente al hallazgo de suma de dinero en que la recompensa establecida no podr ser menor a una tercera (1/3) parte de lo recuperado, constituye un porcentaje elevado proporcionalmente hablando respecto a la suma de dinero extraviada y hallada, disposicin con la que se pretende disuadir al hallador de quedarse con el hallazgo, accin esta ltima con la que no solo transgredir las normas morales y ticas sino que lo ms grave ser que incurrir en un ilcito penal debidamente tipificado por el
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ordenamiento punitivo del Estado, que lo hace pasible de una sancin penal, tal como lo mencionamos en el comentario al artculo anterior. Por otro lado, consideramos que el hallazgo de suma de dinero constituye en s mismo una excepcin a la imposibilidad jurdica de adquirir la propiedad de un bien mueble perdido por hallazgo, puesto que dada la naturaleza "especialsima" que tiene el dinero, como es la de ser en s mismo un bien mueble pero a la vez un medio de cambio, siempre podr formar parte de la propia recompensa otorgada por el propietario o de su distribucin entre el hallador y la municipalidad en caso de que transcurrido el trmino de ley no aparezca el propietario, dada la imposibilidad material de ser sometido a subasta, razn por la que consideramos que en este particular caso, el hallazgo (de suma de dinero) s constituye un modo de adquirir la propiedad por apropiacin. Como comentario final, debo manifestar que resulta por dems positivo a la comunidad en general y a las personas involucradas (el hallador, el propietario, la municipalidad) en particular, promover este comportamiento honesto de devolver los objetos perdidos, lo que aunado a una verdadera y sostenida cruzada de valores, dar como resultado en un futuro -cercano o lejano, de nosotros depende su cotidianeidad, claro ejemplo de colectividades desarrolladas.

2.1.9.- BSQUEDA DE TESORO EN TERRENO AJENO CERCADO

No est permitido buscar tesoro en terreno ajeno cercado, sembrado o edificado, salvo autorizacin expresa del propietario. El tesoro hallado en contravencin de este artculo pertenece ntegramente al dueo del suelo. Quien buscare tesoro sin autorizacin expresa del propietario est obligado al pago de la indemnizacin de daos y perjuicios resultantes. (ART. 934).

El Cdigo Civil peruano dedica tres artculos a regular el descubrimiento de tesoros, que constituye una forma originaria de adquirir la propiedad de un bien. No faltar quienes cuestionen la necesidad de mantener estos dispositivos, dada la marcada excepcionalidad de la actividad, la que solemos relacionarla ms con la ficcin, expresada en libros o pelculas sobre piratas, o del Viejo Oeste y la fiebre del oro en los Estados Unidos.
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Puede decirse, entonces, que la regulacin de la bsqueda de tesoros es una materia "casi desdeable"? Todo depende de lo que entendamos por ''tesoro''. Por ejemplo, en un pas como el Per, donde es sumamente alta la posibilidad de toparse con restos arqueolgicos, si estos bienes fueran calificados como ''tesoros'', el marco de actuacin del Cdigo Civil sera formidable. Y es que, en sentido lato, en nuestro pas la bsqueda de tesoros es una actividad muy frecuente (aunque generalmente con ribetes de ilegalidad). Por ello, aunque desdeable, el anlisis de los dispositivos del Cdigo Civil sobre el tesoro sirve, por lo menos, para establecer los lmites legales correspondientes. As, pues, podr saberse -por ejemplo- si deben aplicarse los artculos 934 y siguientes del Cdigo Civil cuando alguien excava en un predio ajeno privado y encuentra un huaco. Por cierto que esta pregunta no puede responderse tan fcilmente dada la falta de claridad de la legislacin referida al patrimonio cultural de la Nacin, que necesariamente entra a tallar aqu. En suma, es doble el objetivo del comentario que efectuaremos a los tres artculos del Cdigo Civil sobre la adquisicin de propiedad de un tesoro: En primer lugar, explicaremos las caractersticas de este rgimen legal, definiendo su marco de actuacin o alcances. Luego daremos un vistazo al resto del rgimen legal sobre la bsqueda y descubrimiento de tesoros, para lo cual revisaremos algunas otras reglas legales aplicables a casos especficos y que pueden responder tanto a la naturaleza del bien encontrado (un bien que constituye patrimonio cultural, por ejemplo) como al lugar donde este se encuentra (entre otros, los tesoros encontrados en el mar o en terrenos del Estado).

2.1.10.- DIVISIN DE TESORO ENCONTRADO EN TERRENO AJENO NO CERCADO

El tesoro descubierto en terreno ajeno no cercado, sembrado o edificado, se divide por partes iguales entre el que lo halla y el propietario del terreno, salvo pacto distinto. (ART. 935)

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El Cdigo Civil diferencia el rgimen legal de la adquisicin de propiedad de un tesoro tomando en cuenta el terreno donde se hace el descubrimiento. As, pues, cuando el tesoro aparece en un terreno cercado, sembrado o edificado se aplica la regla del artculo 934. Cuando el terreno no cuenta con estas referencias, en cambio, resulta aplicable el artculo 935, por el cual el tesoro descubierto se divide por mitades entre el descubridor y el propietario del terreno, salvo pacto distinto. Pues bien, lo primero que no debe perderse de vista sobre el artculo 935 son sus alcances cuando se refiere a un terreno "no cercado, sembrado o edificado": la idea es que no haya elemento fsico alguno que evidencie un derecho privado de propiedad. Puede darse el caso, por tanto, de que existan indicaciones ms que suficientes sobre el derecho de propiedad del terreno y distintas de un cerco, siembra o edificacin, supuesto en el cual, en nuestra opinin, debe aplicarse el artculo 934 y no la norma en comentario. En cuanto a los supuestos de hecho que contempla, el artculo 935 tiene la virtud de regular de modo general todas las posibilidades de descubrimiento de tesoros en terrenos no cercados, sembrados o edificados. Vase que la norma se refiere ampliamente a un tesoro "descubierto", sin hacer mayor indicacin sobre las circunstancias del descubrimiento. Por consiguiente, la regla de la divisin por mitades all recogida se aplica tanto si hubo autorizacin para que el tercero ingresara al inmueble, sea para realizar una bsqueda deliberada o para un fin totalmente diferente, como cuando no medi permiso alguno y sin importar si el descubrimiento fue intencional o fortuito.

2.1.11.- PROTECCIN DEL PATRIMONIO CULTURAL DE LA NACIN. NORMATIVAS ESPECIALES SOBRE TESOROS

Los artculos 934 y 935 son aplicables solo cuando no sean opuestos a las normas que regulan el patrimonio cultural de la Nacin. (ART. 936)

2.2.- LA ACCESION A LA PROPIEDAD

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2.2.1.- CONCEPTO:

Tiene un sentido tcnico que contempla dos supuestos diferenciados por la doctrina.

a) Primer supuesto: La accesin significa en este caso el derecho del propietario a las cosas accesorias de su propiedad principal (mueble o inmueble). Se dice que se es propietario a ttulo de accesin, cuando se es propietario, simultneamente, de los accesorios que se encuentran unidos a la cosa principal ya sea de una manera natural o artificial. b) Segundo supuesto: La accesin es el modo de adquirir la propiedad de una cosa ajena, que viene a incorporarse econmicamente (aunque no materialmente) a la cosa principal. El concepto jurdico, por lo tanto, se integra con el sentido que se le da al hecho natural de la accesin en los dos supuestos sealados y que comprenden supuestos en que acta el derecho de propiedad. Para ser ms concretos, el derecho de propiedad de la cosa principal, cuando existe colisin con el derecho a la cosa accesoria.

2.2.2.- ANTECEDENTES EN EL DERECHO ROMANO.

En el Derecho romano no se tuvo un concepto claro y concreto sobre la accesin, tal como se la entiende en el derecho actual; de ah las discusiones sobre la identidad del contenido de la institucin en las modernas legislaciones y en aquel sistema jurdico. Pero se puede afirmar como punto de partida, que el concepto de la accesin, surga del hecho de considerar desde un punto de vista especial el derecho de la propiedad quiritaria. En ese sentido significaba, aumento, incremento del patrimonio, por hechos naturales y artificiales, que originaban la unin legal o material de dos cosas de diferentes propietarios. Por imperio y prctica del principio accesio cedit principali, el propietario de la cosa principal adquira las cosas accesorias a ttulo de aumento o produccin de su dominio. Es decir, que bajo el concepto riguroso y absoluto de la propiedad romana, la accesin significaba la atraccin de una cosa a la esfera de otra, considerada principal, de tal modo que la cosa accesoria perda su individualidad fsica y su independencia
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jurdica, para formar un todo de valor econmico distinto al valor individual de las partes unidas.

Tambin segn algunos romanistas, se comprendi en cierto modo en el concepto de accesso, al elemento que se una a las cosas sin formar parte con la misma de una unidad, en el sentido de la pertenencia, del derecho actual. De cualquier manera, las diversas hiptesis comprendidas en concepto de la accessio, nos remiten a la idea central de la propiedad que se adquiere o mejor an, que se ampla, en virtud de ejercer el dominio sobre un objeto que se considera principal. Se sostiene que en Derecho romano haba accesin: Cuando un inmueble se una a otro; Cuando un mueble se una a un inmueble; y Cuando se unan muebles entre s.

Sin discusin existi accesin en la hiptesis de unin de cosa mueble a un fundo. En este caso siempre se consideraba cosa principal al fundo. Por el hecho de la inaedificatio, el edificio accede al suelo. Aqu imperaban los principios que se expresaron: natura o jure naturali superficies- solo cedit, o aedificium solo cedit,- omne quod inaedificatur solo cedit. De estos adagios resulta con carcter absoluto, la preponderancia del dominio de la cosa principal. De tal manera que todo lo vinculado materialmente al suelo, por construcciones, as como por plantaciones, siembra, etc. Accede a ese suelo. La rigurosidad de estos principios fue atemperada por aplicacin de la doctrina de los actos emulativos y de la equidad (Spota-Stolfi). Por aplicacin de los mismos principios, el propietario del suelo adquira las semillas y rboles ajenos sembrados en l (satio e implantatio). Dada la importancia de esta materia nos remitimos al tema donde sern tratados especialmente:. a) Edificacin, Siembra y Plantacin. El otro supuesto de verdadera accesin en el Derecho romano lo constitua la unin de cosas muebles. En este caso el problema fundamental se presentaba en la determinacin de la principal. Rega el principio de que la cosa principal era aquella que en su estado de separacin se pareciese y aproximase ms a la resultante de la unin o adjuncin, tanto por su naturaleza como por su apariencia.
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b) Adjuncin, Mezcla y Confusin. De este modo vemos que en las fuentes romanas no se encuentra un tipo nico y general de accesin y que adems de los supuestos enunciados como especies del concepto tcnico de la accesin, existieron los siguientes en cierto modo comprendidos en ms o en menos segn la vigencia y aplicacin del principio de la propiedad quiritaria. En primer lugar se deben considerar los incrementos fluviales, legislados como ius alluvionum que, segn la opinin de los modernos pandectistas, fue tratado por los jurisconsultos romanos clsicos, en funcin de una institucin autnoma. Se comprenda: el aluvin, la avulsin, la isla surgida en un ro y el cauce seco resultante de un cambio del curso. Respectivamente: alluvio, avulsio, nsula in flumine nata y alveus derelictus.

La adquisicin de los frutos, en cierta manera, constitua una forma de accesin, por la analoga con las hiptesis enunciadas. En la misma lnea de pensamiento estaban los supuestos de la cria de ganados, todos adquiridos por la separatio, lo que, en verdad, constitua la diferencia especfica, con los otros casos de accesin. En sntesis, debemos hacer notar que el Derecho romano regul a accesin como un modo originario de adquirir (secundum quid), de tal modo que cuando una cosa ajena o nullius se agregaba a titulo de accesorio a otra considerada principal, perda por la accesin, su individualidad fsica y jurdica y se transformaba en parte integrante del todo, para el propietario de la principal. Paulo describi este fenmeno diciendo: "Mea res per praevalentiam alienam rem trahit meanque ejficit" .

2.2.3.- CLASES DE ACCESIN

Puede ser de dos clases: mueble e inmueble, segn sea en provecho de ste o aqul y; se subdivide a su vez en: natural, cuando es obra o resultado de la naturaleza, y artificial o industrial, si media la actuacin del hombre. La vieja doctrina estableca dos especies o clases de accesin: discreta y continua, sin vigencia ya. * Las Contradicciones Del Cdigo

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Pareciera que, por la interpretacin del derogado artculo 883 del cdigo, nos da la sensacin que ste solo legislaba la propiedad urbana, remitiendo la regulacin de los predios rsticos a la legislacin agraria. Sin embargo, el tratar de la accesin inmobiliaria natural, el Cdigo regula dos instituciones como el aluvin y la emulsin (arts. 939 y 940), en evidente contradiccin, puesto que stas son formas de adquirir la propiedad rural. No obstante, da la impresin de que son modos de adquirir la propiedad urbana. Se trata, adems de dos institutos que responden a una sociedad fundamentalmente agraria y, por tanto, sin mayor trascendencia.

2.2.4.- ACCESIN INMOBILIARIA NATURAL

Dentro de la accesin inmobiliaria natural, llamada tambin accesin natural en provecho de un inmueble, es decir aquella que se realiza por accin espontnea de la naturaleza, el Cdigo contempla los casos de aluvin y de avulsin, legislados en los arts. 939 y 940 respectivamente. Este tipo de accesin implica modificar la configuracin de los predios por obra de las aguas. Si bien es cierto el Cdigo slo contemplaba estos dos casos, en el derecho romano y en algunas legislaciones modernas, conjuntamente con stos, se enumeran otros. En efecto, los romanos consideraron, por lo menos, el aluvin, la avulsin, el cauce abandonado, las islas, etc.

2.2.4.1.- ACCESION POR ALUVIN

a) DEFINICIN Y REGIMEN LEGAL El trmino aluvin viene del latn alluvio, alluvionis, que significa avenida fuerte de agua, inundacin. El aluvin consiste en el incremento o acrecentamiento de tierras (o sedimentos de cascajo) que se forman sucesiva, paulatina e imperceptiblemente en los fundos y predios ribereos (o sea, confinantes con la ribera o margen de los ros) por efecto de la corriente de las aguas.

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Otros Autores: Una definicin ms sencilla nos da LUCRECIA MAISCH VON HUMBOLDT, para quien se trata del "acarreo que hacen las aguas de las sustancias que se sedimentan". Fundndose en el artculo 366 del Cdigo espaol, LUIS DEZ PICAZO y ANTONIO GULLN definen el aluvin como el "arrastre de tierra, lgamo y otras sustancias que el curso normal de un ro lleva consigo. Este lento arrastre produce al mismo tiempo que erosin en sus tierras, sedimentacin de las sustancias arrastradas en otras, es decir, imperceptibles y paulatinos desplazamientos de tierras."En trminos parecidos se pronuncia BIAGIO BRUGI.

Estos acrecentamientos es necesario que se formen sucesiva e imperceptiblemente; es decir que, como sostiene RAYMUNDO SALVAT, observada la ribera del ro da tras da, nada de particular se nota. Esta condicin es indispensable, puede darse lo contrario, o sea que las porciones de tierra son sbitamente arrancadas de una de las riberas yendo adherirse a otra, como secuela de las crecidas extraordinarias, estaremos entonces frente a la avulsin. Dispone el artculo 939: Las uniones de tierra y los incrementos que se forman sucesiva e imperceptiblemente en los fundos situados a lo largo de los ros o torrentes, pertenecen al propietario del fundo. En pocas palabras, el aluvin viene a ser el conjunto de agregaciones o incrementos de tierras que sucesiva e imperceptiblemente se forman en los predios ribereos, y que por tanto pertenecen al dicho predio o fundo. b) REQUISITOS Deben confluir tres condiciones o requisitos: Los incrementos o acrecentamientos de tierra deben formarse sucesiva e imperceptiblemente; Los fundos o predios deben confinar con la ribera o estar a lo largo de los ros o torrentes o corrientes de agua, no el mar porque la zona riberea de ste pertenece al Estado. Este incremento - aunque no se dice expresamente - debe formarse espontneamente, es decir, ser obra de la naturaleza, ya que se trata de un caso de accesin natural.

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Segn LUCRECIA MAISCH, "es necesario que la tierra quede perfectamente unida a la propiedad de quien accede". c) FUNDAMENTO DEL DERECHO El fundamento de este tipo de accesin viene desde el derecho romano. Este principio se justifica fcilmente, teniendo en cuenta que nadie puede establecer de dnde provienen los materiales que las aguas arrastran, depositan y acumulan en un lugar determinado de la ribera; por ello es que, no habiendo dueo conocido, la ley atribuye la propiedad del aluvin al dueo del predio donde se ha formado, quien, al ver ste adherido a su terreno, realiza una suerte de apropiacin u ocupacin de l. 2.2.4.2.- ACCESIN POR AVULSIN

a) DEFINICIN Y RGIMEN LEGAL El trmino avulsin (avulsio) no es de origen romano, fue introducido en la poca de los glosadores. La avulsin es "la agregacin violenta por accin de una corriente de agua, cuando un ro parte de una heredad y lleva parte de ella a otra". Es decir, que la violencia o fuerza de un ro arranca una porcin de un terreno o campo ribereo y la adhiere a otro tambin ribereo. El artculo 940 precepta: Cuando la fuerza del ro arranca una porcin considerable y reconocible en un campo ribereo y la lleva al de otro propietario ribereo, el primer propietario puede reclamar su propiedad, debiendo hacerlo dentro de dos aos de acaecimiento. Vencido este plazo perder su derecho de propiedad, salvo que el propietario del campo al que se uni la porcin arrancada no haya tomado an posesin de ella. Se trata de una hiptesis difcilmente realizable, en la que una porcin considerable y reconocible de un terreno (una parte de materias incorporadas al suelo, que puede ser tierra, arena o plantas) ribereo, es arrancada por la fuerza del ro en forma instantnea y agregada por adjuncin o superposicin a un predio inferior o ubicado en la ribera del ro opuesto. En tal caso, dicha porcin de terreno puede ser reivindicada por el propietario original, peo en el trmino de dos aos de acaecida. Caso contrario - esto es, si no la reclama dentro de los dos aos-, perder su derecho, excepto que el propietario adquiriente no haya tomado an posesin de ella. En consecuencia, es facultativo del propietario a cuyo predio se ha unido la parte del terreno, hacer valer o no la accesin.
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Finalmente, para que exista avulsin es necesario que la porcin (tierras, arena o plantas), haya sido llevada por una fuerza sbita, es decir, por la accin violenta y repentina de las aguas en un momento dado. Si falta esta condicin, es decir si la agregacin se ha formado sucesiva e imperceptiblemente, no estaramos ya frente a la avulsin, sino al aluvin. En palabras de LUIS DEZ - PICAZO y de ANTONIO GULLN, "es una brusca mutacin de tierras por efecto de una fuerza extraordinaria". En trminos similares se expresa BIAGIO BRUGI. En sntesis, esta figura se da a consecuencia de la accin violenta de las aguas, especialmente en oportunidad de las grandes crecientes. b) REQUISITOS Debe tratarse una porcin considerable y reconocible de terreno, esto es, que sea notada, advertida, vista; Las tierras, arenas o plantas deben ser arrancadas violentamente por el ro; Que resulte de la fuerza o violencia de las aguas del ro, es decir, ser espontnea y no provocada; Es forzoso que los fundos o terrenos sean confinantes con la ribera o que estn a lo largo del ro; y La porcin arrancada debe confinar al fundo o predio ajeno; de lo contrario no se produce para ste la accesin. c) HIPTESIS NO COMTEMPLADA POR EL CDIGO Nuestra legislacin no se refiere a la avulsin de bienes no susceptibles de adherencia natural, como s lo hace el cdigo argentino (Art. 2.586) En esta hiptesis se aplica lo dispuesto sobre los bienes perdidos. Por ejemplo, en el caso de maderas empleadas en una construccin, que el ro ha llevado de un predio a otro. En este supuesto no se aplica el principio de la accesin, porque no siendo bienes susceptibles de adherencia material, faltara base para ella, pues la accesin exige siempre la condicin de la adherencia. d) OTRAS MODALIDADES DE ACCESIN NATURAL NO LEGISLADAS Dentro de la accesin natural en los inmuebles rsticos, adems del aluvin y la avulsin que s estn legislados por el Cdigo Civil, existen otros institutos, igualmente superados por la moderna legislacin, que estaban contemplados en el derogado Cdigo de Aguas de 24<de febrero de 1902. Estos, igualmente, se producen por causa o efecto de las aguas. Tales institutos, de hecho tambin resultan inaplicables.
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La Ley General de Aguas (Decreto Ley N 17.752 de 24 de Julio de 1969), que derog en su artculo 146 el Cdigo de Aguas, no permite estas formas de adquirir la propiedad y ya no las legisla, pero es menester estudiarlas a fin de tener una visin mas completa. En efecto, el citado dispositivo determina que: " Las aguas, sin excepcin alguna, son de propiedad del Estado, y su dominio es inalienable e imprescriptible. No hay propiedad privada de las aguas ni derechos adquiridos sobre ellas" (Art. 1). De igual forma, prescribe que son propiedad del Estado, entre otros, "los lveos o cauces de las aguas" (art. 5, "c"). Por lo dems, si bien es cierto que podran presentarse conflictos entre esta ley y el Cdigo Civil, no es menos cierto que la ley general de aguas tiene plena eficacia, en virtud del principio de que una ley especial prima sobre una ley general.

2.2.4.3.- ACCESIN DE ANIMALES

Esta figura estuvo legislada en el Cdigo Civil de 1852 (art. 455); sin embargo, ni el Cdigo de 1936, ni el vigente de 1984, la han regulado. Se trata de semovientes que quedan incorporados a un inmueble por emigracin (inmueble por destino, lo llaman PLANIOL y RIPERT), sin mediar dolo o artificio para atraerlos. No se trata de un modo de adquisicin por apropiacin, como lo estima el Cdigo Mexicano; tampoco cae incluida dentro de la edificacin y plantacin, como lo hace el Cdigo Argentino( Arts. 2.592 - 2593). CASTAEDA recogiendo a Hctor LAFAILLE-, considera que esta materia es parte de la accesin natural y no de la artificial o industrial. De ordinario, esta accesin no sucede de forma instantnea (inmediata), sino que los animales deben contraer el hbito de permanecer en el nuevo inmueble. Debe tratarse de animales domesticados, no domsticos. Estos pueden ser reivindicados, excepto que hayan sido adquiridos por usucapin por el tercero.

2.2.5.- ACCESIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL Tambin llamada accesin inmobiliaria artificial, es aquella forma de accesin inmobiliaria que resulta por obra del hombre.

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Aqu se regulan los conflictos que se originan entre el dueo del suelo, o terreno y el propietario del edificio, es decir, de lo construido o edificado, sea porque se ha edificado en terreno ajeno o con materiales ajenos. Este modo de adquirir el dominio queda reducido, en esencia, a la regla general que preside esta cuestin y que se basa en el aforismo superficies solo cedit: lo que se adhiere o incorpora a un predio, como consecuencia del trabajo del hombre, pertenece al dueo del suelo. Sin embrago, la legislacin en este aspecto presenta algunos matices novedosos. A este respecto, debe tenerse en cuenta los principios rectores de la unin de objetos. En efecto, no siempre el suelo resulta ser lo de ms valor, muchas veces la construccin - no slo "edificacin"- requiere de una mayor inversin de capital, por lo que resulta ms importante atribuir el dominio por accesin al constructor. Sobre eso hay varias hiptesis que resuelve la ley. Por ello, autores como HCTOR LAFAILLE, que critica la solucin clsica de favorecer siempre al propietario, pues a veces sobre un terreno de escaso o poco valor se hacen construcciones mucho ms costosas. Para el jurista argentino, deba resolverse teniendo en cuenta el valor tanto del suelo cuanto de lo construido. La legislacin peruana, otorga en algunos casos lo edificado al constructor, pero siempre y cuando sea a voluntad del propietario del suelo y pagando el valor respectivo. 2.2.5.1.- CASOS PREVISTOS POR LA LEY Los redactores del Cdigo han previsto las siguientes combinaciones o modalidades, las cuales varan segn sea de buena o mala fe, a saber: 1. Edificacin en terreno ajeno, la cual puede ser: a)de buena fe (art.941), b)de mala fe (art.943); 2. Edificacin en terreno ajeno con mala fe del dueo del suelo (art. 942); 3. Invasin de suelo colindante, la cual puede ser, a su vez:

a) de buena fe (art.944, prrs. 1 y 2) b) de mala fe (art. 944, prr.3); 4. Edificacin, siembra o plantacin (en terreno propio) con materiales ajenos, que puede ser:
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a) de buena fe (art. 945, prr.1), o b) de mala fe (art. 945, prr.2). No se contempla una quinta hiptesis: aquella que se presenta cuando el que ha construido no es propietario del suelo ni de los materiales empleados.

2.2.5.2.- REQUISITOS DE LA INCORPORACIN O ADHERENCIA MATERIAL Esto es, que se trata de materiales de construccin o edificacin empleados en una obra y convertidos en un inmueble por naturaleza. Slo en este caso la accesin basta para hacer adquirir la propiedad. Por el contrario, afirman PLANIOL y RIPERT, ni accesin ni adquisicin de la propiedad existen, si el dueo de un terreno, disponiendo del bien mueble ajeno, convierte ste ltimo en un inmueble por destinacin; y es que el mueble que pretende inmovilizar conserva su propia naturaleza y su existencia distinta.

a) CONSTRUCCIN EN TERRENO AJENO

Se da cuando una persona, con materiales propios, edifica o construye sobre un terreno que no le pertenece; esa construccin pasa a ser, en principio, por efecto de la accesin, propiedad del dueo del suelo. Esta frmula, que en general puede considerarse acertada, viene desde el derecho romano y se basa en el aforismo superficies solo cedit. Empero, la ley establece diferencias y resuelve los conflictos que se le presenten, segn que el edificador haya construido de buena o mala fe en terreno ajeno. No siempre lo construido tiene ms valor. De ah que la citada regla superficies solo cedit haya sufrido una atenuacin. Esto tomando en consideracin que la creacin de riqueza que toda construccin implica, especialmente cuando es de buena fe, no otorga necesariamente el domino al dueo del suelo; puede conferirse al constructor. Para ello se tendr en cuenta si hay buena o mala fe. Muchas veces la unin o incorporacin es el resultado- como expresan DEZ PICAZO y GULLN - " de un actuar humano, y el rgido principio de que lo accesorio sigue a lo principal, es decir, que el dueo de la cosa principal hace suya la accesora, no puede despojar toda la consideracin que merece al que
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obra de buena fe, otorgndole en consecuencia algunos derechos para remediar su empobrecimiento". El derecho peruano ha valorado muy bien esto. En efecto, la buena fe origina que, lejos de aplicarse mecnicamente la regla superficies solo cedit, el dueo del suelo tiene la facultad de optar por la propiedad de la obra (art. 941), no una adquisicin automtica de la misma, como diran DEZ PICAZO y GULLN. El derecho italiano, en cambio, considera que el constructor tiene un derecho de superficie. El Cdigo peruano - como por ejemplo, tambin el Cdigo espaol- habla repetidamente de "edificacin", cuando el trmino ms apropiado es el de "construccin", pues no hay que excluir que "lo realizado fuese una obra distinta de la edificacin, que se une o incorpora de forma permanente al suelo" (DEZ PICAZO y GULLN ).

b) CONSTRUCCION EN TERRENO AJENO CON BUENA FE Est prevista en el artculo 941, que estipula: Cuando se edifique de buena fe en terreno ajeno, el dueo del suelo puede optar entre hacer suyo lo edificado u obligar al invasor a que le pague el terreno. En el primer caso, el dueo del suelo debe pagar el valor de la edificacin, cuyo monto ser el promedio entre el costo y el valor actual de la obra. En el segundo caso, el invasor debe pagar el valor comercial actual del terreno. Su antecedente inmediato lo encontramos en el artculo 868, primera parte del cdigo derogado. Cuando el edificador o constructor edifica de buena fe en terreno ajeno, el dueo del suelo tiene la siguiente alternativa: Puede hacer suyo lo edificado (en va de accesin industrial adquiere la construccin); hiptesis en la cual debe pagar el valor de dicha edificacin, cuyo monto ser el promedio entre el costo nominal y el valor actual de la obra, para lo cual necesitar hacer una tasacin del edificio; Puede obligar o exigir al constructor que pague el valor comercial actual del terreno. Se presenta aqu "una creencia basada en un error excusable, sobre el dominio del suelo: cree pertenecerle, o una creencia, tambin asentada sobre un error excusable, sobre el alcance del ttulo que ostenta: cree que le faculta
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para obrar como lo ha hecho". El numeral 941 le confiere un derecho de opcin. Ahora bien: esta solucin, que podramos llamar moderna, no siempre es aceptada. Para el maestro peruano MAX ARIAS SCHEREIBER PEZET, el propietario es perjudicado en cualquiera de las dos alternativas, "ya que se vera obligado a pagar el valor de la construccin que no proyect o a vender un terreno respecto del cual tena otros proyectos". Esta hiptesis sucede cuando, por ejemplo, un adquiriente (A) compra un terreno en determinada zona urbana, pero por error construye o edifica de buena fe en el lote correspondiente a otra persona (B). En tal caso, y de conformidad con el primer supuesto de este articulo, la edificacin corresponde a B (dueo del suelo), pero debe pagar el valor de la construccin; o, de lo contrario, A adquirir lo construido pero pagando el valor comercial del terreno, se as lo estima el dueo del suelo. En general, la doctrina considera que esta norma confiere al propietario un "derecho de opcin". Es decir, que no se puede sostener que el propietario del suelo es por ese solo hecho dueo de lo construido. De acuerdo con esto, el dominus nicamente tiene una presuncin iuris tantum, puesto que admite prueba en contrario. El fundamento de esta norma - que otorga derecho de eleccin al dueo del suelo a adquirir lo construido, o a exigir al edificador comprador el terreno - es que, como sostiene ROJINA VILLEGAS, "no podra obligarse al dueo a adquirir la construccin, pues podra no tener recursos econmicos para cubrirla, y entonces se originara una situacin anormal permanente ante el propietario de lo edificado y el propietario del predio". El derecho de opcin que establece el artculo 941 trata de lograr una solucin equitativa: suponiendo que el constructor obra de buena fe, debido a un error excusable en cuanto al dominio del suelo o de la extensin del ttulo que ostenta, provee dos alternativas. Ello porque tampoco puede desconocerse que el propietario del suelo se perjudica, pues quizs se ve obligado a vender un terreno que no tenia programada. Pero, Qu pasa si no ejercita el derecho de opcin? Aunque la ley no lo diga, se produce una situacin cuyos principios rectores la doctrina sintetiza bsicamente en dos: 1) El tercero es un poseedor de buena fe del terreno ocupado.

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2) El tercero ostenta un dominio sobre la obra, plantacin o siembra, pero o sobre aquel terreno. Habr, en suma, una ocurrencia de dos derechos de propiedad. Lo que no es lgico es que la obra, plantacin o siembra carezca de titular en esta situacin". La jurisprudencia peruana ha seguido el espritu de lo dispuesto por esta norma, en el primer supuesto, esto es cuando habiendo el edificador construido de buena fe en terreno ajeno "creyendo propio el terreno", pertenece al dueo del suelo "con la obligacin de pagar su valor". As lo especifica una vieja ejecutoria suprema. De igual forma, ha establecido que es "un caso de accesin industrial que se resuelve declarando que la cosa construida pertenece al dueo del terreno, con la obligacin de pagar su valor". Como se puede apreciar, la jurisprudencia ha resuelto siempre a favor del dueo del suelo (superficies solo cedit).

c) CONSTRUCCIN EN TERRENO AJENO CON MALA FE Est regulada en el articulo 943 que, literalmente, dice: Cuando se edifique de mala fe en el terreno ajeno, el dueo puede exigir la demolicin de lo edificado si le causare perjuicio, ms el pago de la indemnizacin correspondiente o hacer suyo lo edificado sin obligacin de pagar su valor. En el primer caso la demolicin es de cargo del invasor. Su precedente es el artculo 868 in fine del cdigo anterior. En el derecho comparado, el cdigo espaol estipula lo mismo en sus artculos 362 y 363. Aqu opera con todo vigor el principio de la accesin y el dueo del suelo se beneficia con creces. En este caso de accesin industrial, cuando el edificador construye de mala fe, es decir de pleno conocimiento de que el terreno edificado es ajeno, el dueo del suelo tiene la siguiente opcin: 1) Puede exigir la demolicin de lo edificado si le causare perjuicio, mas el pago de la indemnizacin correspondiente; o 2) Si prefiere, puede hacer suyo lo construido sin tener que pagar suma alguna. Hay que decir que lo estipulado en el primer supuesto - la demolicin - no es una frmula muy feliz, y ha sido cuestionada desde antiguo porque, como
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deca ELEODORO ROMERO, "en el derecho moderno no debe admitirse el derecho de destruir, que corresponde a la pasada concepcin individualista de la propiedad"; para no hablar de la indemnizacin que adems debe pagar el constructor de mala fe. En cuanto al segundo supuesto - esto es, que pueda quedarse el propietario del suelo con lo construido sin pago alguno-, parece ser excesiva la pena y caera dentro del enriquecimiento indebido. La jurisprudencia nacional ha establecido desde tiempo atrs que: " El que edifica de mala fe en terreno ajeno carece de derecho para demandar el pago del valor de lo edificado". Desde cuando habr mala fe? Los tribunales han sentado jurisprudencia que: "Las edificaciones hechas en terreno ajeno despus de haber citado el poseedor con la demanda del propietario, se consideran de mala fe". Obviamente la mala fe debe probarse, pues, contrario sensu, la jurisprudencia ha dispuesto que, "no habindose acreditado que se hubiera edificado de mala fe, o sea conociendo que el terreno era ajeno, el dueo del suelo deber pagar el valor de lo edificado. No goza el edificador de ningn privilegio sobre las construcciones por l efectuadas tendentes a asegurarle su reembolso. Empero, la jurisprudencia lo admite, pero con una distincin: concede el derecho de retencin al poseedor de buena fe; lo niega al de mala fe.

d) INVASIN DE TERRENO EXTRALIMITADAS)

COLINDANTE

(CONSTRUCCIONES

1.

DEFINICIN Y RGIMEN LEGAL

Se suele denominarlas tambin construcciones extralimitadas. Est regulada por el artculo 944. Igualmente aqu el codificador ha considerado dos hiptesis: de buena de y de mala fe; esta ltima no estaba legislada en el cdigo derogado. 2. INVASIN DE SUELO COLINDANTE CON BUENA FE

Est enunciada por el artculo 944 en sus dos primeros pargrafos : Cuando con una edificacin se ha invadido parcialmente y de buena fe el suelo de la propiedad vecina sin que el dueo de sta se haya opuesto, el propietario del
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edificio adquiere el terreno ocupado, pagando su valor, salvo que destruya lo construido. Si la porcin ocupada hiciere insuficiente el resto del terreno para utilizarlo en una construccin normal, puede exigirse al invasor que lo adquiera totalmente. Cuando el edificador ha invadido parcialmente y de buena fe el suelo colindante o vecino sin que el dueo de ste se haya opuesto, el invasor (propietario del edificio)adquiere el terreno ocupado pagando su valor, excepto que opte por destruir lo construido (art.944, ap.1). Es decir, que se protege la buena fe del poseedor (invasor). Esto acontece cuando, por ejemplo, una persona compra un lote de terreno de unos 300 metros cuadrados, pero por un error en la medicin invade y construye algunos metros ms, es decir construye en parte de la propiedad colindante ajena. En estos casos, procede a destruirlo o demolerlo generalmente cuando la construccin es de poco valor. En cambio, la otra hiptesis es que si la porcin construida hiciere insuficiente el resto del terreno para utilizarlo en una construccin normal, puede el propietario exigir al invasor que lo adquiera totalmente (art. 944, prr.2). Esto suceder, verbigracia, si el invasor construyera el cincuenta por ciento (la mitad) ms del terreno, de suerte que resultare desventajoso para el dueo de la propiedad colindante. Esta solucin se estima bastante lgica.

3.

INVASIN DE SUELO COLINDANTE CON MALA FE

Dispone el artculo 944 en el tercer prrafo: Cuando la invasin a que se refiere este artculo haya sido de mala fe, regir lo dispuesto en el artculo 943. Cuando la invasin del terreno colindante sea con mala fe del edificador, se aplicar la misma solucin del artculo 943, esto es: El dueo del suelo invadido puede exigir la demolicin de lo edificado si le causare perjuicio, ms el pago de la indemnizacin pertinente, en cuyo caso la demolicin correr por cuenta del invasor; o El propietario puede quedarse con lo construido, sin la obligacin de pagar su valor. Esta ltima hiptesis (invasin de mala fe), no estaba prevista en el cdigo derogado. Como puede observarse, aun en esta situacin el dueo del suelo podr exigir la demolicin, pero slo si sta le causare perjuicio.
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Segn JORGE EUGENIO CASTAEDA, la autorizacin del ius tollendi importara un dao social considerable. El error en la medicin del rea utilizable, es por lo dems, frecuente, como observa LAFAILLE. Se requiere tambin que la edificacin est concluida o a punto dde concluir. Si el lote slo ha sido cerrado levantando muros o pequeas paredes que se introducen en los fundos vecinos, es evidente que an no existir edificacin.

4. HIPTESIS EN QUE SIN HABER INVASIN EXISTA DIFERENCIA EN EL REA

Adems de las hiptesis de invasin de propiedad ajena colindante o vecina, previstas en el artculo 944, se presentan otros casos de exceso de reas en los predios sin que haya existido invasin por haberse respetado los linderos con los vecinos. Estos supuestos se presentan a menudo, y estn regulados en el Libro de Fuentes de las Obligaciones (Contratos). En los casos de diferencia en las reas de los inmuebles que se presentan derivadas de la compraventa, se observan dos situaciones: La venta efectuada con arreglo a la extensin o cabida del bien ( venta ad mensuram); y La venta ad - corpus. En la primera hiptesis, esto es, en la compraventa de un inmueble con edificacin expresa de su extensin o cabida, el vendedor debe entregar la cantidad pactada, pero de no suceder as, el comprador debe pagar lo que se halle de ms, y el vendedor a devolver el precio correspondiente a lo que se encuentre de menos (art. 1574). Debe distinguirse si la diferencia de rea (exceso o falta) excede o no la dcima parte del bien vendido. Cuando sobrepasa ese lmite, el comprador puede optar por la rescisin del contrato (art. 1575). Si no llega o no excede esa cantidad, el comprador tiene la obligacin de pagar lo que halle de ms y el vendedor a devolver la diferencia resultante (el precio de lo que encontrare de menos), en ambos casos el plazo para pago o devolucin es de treinta das (art. 1576). En cuanto a la accin del comprador para pedir la rescisin del contrato, sta caduca a los seis meses de la recepcin del bien por el comprador (art. 1579). En el cdigo derogado, esta hiptesis estaba contemplada en los artculos 1419 a 1422.
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En el segundo caso, o sea en la venta ad corpus, que se da cuando el bien se vende fijando el precio por la totalidad y no con arreglo a su extensin, el comprador est obligado a pagar la totalidad del precio aunque resulte que la extensin real es diferente. Empero, si la extensin real difiere de la sealada en el contrato en ms de una dcima parte, el precio ser reducido o aumentado proporcionalmente (art. 1577). Esta hiptesis estaba legislada en el artculo 1423 del cdigo derogado. El Cdigo contiene un supuesto novedoso referido a la compraventa de varios bienes homogneos, por un solo y mismo precio, pero con indicacin de sus respectivas extensiones; si se comprueba que la extensin es superior en alguno(s) e inferior en otro(s), se har la compensacin entre las faltas y los excesos, hasta el lmite de su concurrencia. Pero si el precio fue pactado por unidad de extensin o medida (ad- mesuram), el derecho al suplemento, o a la disminucin del precio que resulta despus de efectuada la compensacin, se regula por los artculos 1574 a 1576 ya referidos (art. 1578). 5. INVASIN DE LA VA PBLICA Las hiptesis anteriores estn referidas a la propiedad ajena colindante, pero Qu suceder en el supuesto de invasin de la va pblica? Parece ser que, en tal caso, el invasor estar obligado a la demolicin de lo construido, aun que, como dice ELEODORO ROMERO "siempre que perjudique el trfico", puesto que siendo el terreno o suelo de propiedad del Estado, no procede la apropiacin del mismo. Sin embargo, en el supuesto de que el rea invadida no fuere considerable, slo procedera la indemnizacin correspondiente y no la demolicin. Evidentemente, en este como en otros casos, es posible que el codificador haya considerado no incluir otras normas referidas a este instituto, por estimar que pertenecen al mbito del Derecho Administrativo.

e) EDIFICACIN, SIEMBRA O PLANTACIN CON MATERIALES AJENOS (EN TERRENO PROPIO)

1.- REGLA GENERAL Desde el derecho romano, esta materia ha sido resuelta siempre a favor del dueo del suelo, pues, como se ha precisado anteriormente, se aplica el principio superficies solo cedit. Pero la solucin ha variado.
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El dueo del suelo se hace propietario de los materiales (ajenos) por la va de la accesin. Esta modalidad est regulada en sus dos variantes: de buena y mala fe, por el artculo 945. En realidad se trata de un acto ilcito. Empero como ello conduce a la creacin de riqueza y de utilidad social (DEZ PICAZO y GULLN), la ley establece soluciones indemnizatorias, algunas de ellas muy severas, especialmente cuando el empleo de materiales es con mala fe. El Cdigo peruano da por hecho que no pueden retirarse los materiales. En cambio el cdigo espaol en su artculo 360, trae otras salidas. As LUIS DEZ PICAZO y ANTONIO GULLN, dice que: "Cuando la restitucin puede hacerse sin menoscabo de la obra, el dueo de los materiales conserva su derecho y puede retirarlos. Mas cuando ello no es posible, ese dueo los pierde y los hace suyos el dueo del suelo". 2.- EMPLEO DE MATERIALES AJENOS DE BUENA FE Dispone el artculo 945 en su primer pargrafo: El que de buena fe edifica con materiales ajenos o siembra plantas o semillas ajenas adquiere lo construido o sembrado, pero debe pagar el valor de los materiales, plantas o semillas y la indemnizacin por los daos y perjuicios causados. El que edifica o construye con materiales ajenos, o siembra plantas o semillas ajenas, de buena fe, adquiere la propiedad de lo construido o sembrado, pero est obligado a pagar el valor de tales materiales, plantas o semillas, puesto que de otro modo se producira un enriquecimiento sin causa. Adems, tiene la obligacin de indemnizar por los daos y perjuicios causados. Esta hiptesis se aplica muy raramente, ya que quien emplea materiales ajenos de buena fe queda protegido por los artculos 912(el poseedor es reputado propietario, mientras no se pruebe lo contrario) y el 948(el que posee de buena fe y como propietario adquiere el dominio), ya que en el momento que los utiliza, los materiales son muebles - recin cuando se adhiere materialmente, se convierten en inmueble por accesin fsica- , y la buena fe del poseedor de muebles se presume. 3.- EMPLEO DE MATERIALES AJENOS DE MALA FE Est legislada por el artculo 945 en su segundo pargrafo: Si la edificacin o siembra es hecha de mala fe se aplica el prrafo anterior, pero quien
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construye o siembra debe pagar el doble del valor de los materiales, plantas o semillas y la correspondiente indemnizacin de daos y perjuicios. Cuando la edificacin, plantacin o siembra se hacen de mala fe, esto es, a sabiendas de que se trata de materiales, plantas o semillas ajenos, tambin adquiere lo construido, plantado o sembrado, pero en este caso debe pagar el doble del valor de los materiales, plantas o semillas, amn de la correspondiente indemnizacin por daos y perjuicios, que deber probarse. En lo referente a la pena, sta es ms severa que la contenida en el artculo 870 del cdigo derogado, y se ha vuelto a la que dispona el pago del doble del valor del artculo 508 del cdigo de 1852. 4.- SIEMBRA CON PRODUCTOS AJENOS EN TERRENO AJENO El cdigo vigente no regula, como tampoco lo haca el derogado, el caso de aquel que siembra o planta en terreno ajeno, que s legislaba el cdigo de 1852 en sus artculos 509 a 511. Algunos autores consideran que tal hiptesis ha debido ser resuelta de la misma forma que con lo dispuesto en el artculo 941 para las obras de edificacin en terreno ajeno. ELEODORO ROMERO ROMAA[24], comentando el artculo 870 del cdigo derogado, precedente del artculo 941 del vigente, sostena que "nuestros codificadores han preferido guardar silencio, considerando tal vez que para sembrar en terreno ajeno hay que ser poseedor y que son de aplicacin por consiguiente, las normas establecidas en el cdigo segn se trate de posesin de buena o de mala fe". En la actualidad este argumento sigue siendo vlido.

2.2.6.- ACCESIN MOBILIARIA NATURAL

a) GENERALIDADES En este rubro encontramos la accesin natural de un mueble. El cdigo solo considera una hiptesis de accesin mueble, que es, a su vez, una modalidad de accesin natural : las cras de animales (art. 946).

b) LAS CRAS DE ANIMALES. DEFINICIN Y REGULACIN De ordinario se adquiere la cra por el dueo del animal hembra. As lo considera la mayora de la doctrina y la legislacin comparadas, y tambin nuestro Cdigo.
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El fundamento de ello - es decir que la cra pertenezca al dueo de la hembra - se debe, en opinin de SAL CESTAU, a que el legislador estima que "la funcin de la madre es, por su duracin y trascendencia, superior a la del padre". Se dice que a la madre corresponde la gestacin y el sacrificio que supone el parto y la lactancia, por lo que la cra viene a ser como una porcin de las entraas de la madre (partio viscerum matris) (CASTAEDA). Esta figura est normada por el artculo 946: El propietario del animal hembra adquiere la cra, salvo pacto en contrario. Para que los animales se consideren frutos, basta que estn en el vientre de la madre, aunque no hayan nacido. En los casos de inseminacin artificial realizada con elementos reproductivos de animal ajeno, el propietario de la hembra adquiere la cra pagando el valor del elemento reproductor, si obra de buena fe, y el triple del valor, si lo hace de mala fe. En el primer pargrafo de este artculo ratifica la doctrina que hemos expuesto. De igual manera con arreglo a la parte final del mismo pargrafo primero, se puede pactar o convenir que la cra pertenezca al dueo del semental (cuando haya cruce de animales de diferentes dueos) y ese contrato es lcito, no slo porque lo autoriza el citado dispositivo del cdigo, sino porque no viola ninguna ley de orden pblico. Por otra parte, para el legislador las cras son frutos naturales, y considerarlas como tales, hasta que estn en el vientre de la madre, aunque el animal sea no nato, esto es, que no haya nacido (art. 946, prr.2) Sin embargo, a este respecto, debo decir con Castaeda, que los frutos del bien no le corresponden al propietario de ste por accesin, sino por extensin del dominio. Finalmente, el pargrafo 3 del artculo bajo comentario, considera los casos de inseminacin artificial en que se utilicen materiales (elementos reproductivos) ajenos. Tambin en esta hiptesis, el propietario del animal hembra adquiere la cra por accesin, pero la ley establece dos soluciones: 1) Si usa de buena fe los elementos reproductivos de animal ajeno, debe pagar el valor del elemento reproductor; 2) Si acta de mala fe, esto es, a sabiendas de que los elementos reproductivos son ajenos, debe pagar el triple del valor.

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En suma, los efectos son distintos, segn que la utilizacin (posesin) de elementos reproductivos sea de buena o de mala fe en la legislacin comparada, la corriente de considerar la cra de animales como modo de adquirir la propiedad por accesin es mayoritaria, tal por ejemplo, la francesa (Code, art. 547, ap.3).

2.2.7.- ACCESIN MOBILIARIA INDUSTRIAL EL CDIGO LA REGULA EN OTRO LUGAR Aunque mayoritariamente la doctrina y las legislaciones consideran como accesin mobiliaria industrial o artificial tres modalidades, a saber: la adjuncin, la mezcla y la confusin, el Cdigo peruano no las ha legislado dentro del captulo de la accesin y, por el contrario, las trata por separado en otro captulo, subsumidas en la especificacin.

2.2.7.1.- ESPECIFICACIN a) DEFINICIN Y RGIMEN LEGAL En principio, la especificacin es un modo originario de adquirir el domino. Hay especificacin cuando una persona utiliza una materia (prima) ajena y, sin autorizacin del dueo de sta, produce un nuevo objeto (bien) por medio de su arte y trabajo. El artculo 937 en su primera parte, dispone: El objeto que se hace de buena fe con materia ajena pertenece al artfice, pagando el valor de la cosa empleada. b) NATURALEZA JURDICA Para los juristas que siguen la tradicin de la legislacin francesa, la especificacin es una modalidad de accesin de bien mueble a mueble. Sin embargo, RAYMUNDO SALVAT rechaza esta posicin, puesto que la accesin implica la agregacin o adicin de un bien a otro, en tanto que en la especificacin no se agrega nada sino que se crea un nuevo producto (nova species). Para nuestro Cdigo, siguiendo el criterio de JORGE EUGENIO CASTANEDA, se trata de un modo autnomo de adquirir la propiedad.

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2.2.7.2.- UNIN, MEZCLA Y CONFUSIN a) NATURALEZA JURDICA De acuerdo con RAYMUNDO SALVAT, la unin o adjuncin, la mezcla y la confusin, son tres modalidades o casos de accesin mobiliaria (de un bien mueble en provecho de otro mueble). Estas se diferencian de la especificacin, pues en sta no hay agregacin o reunin de diversas materias, sino que lo importante es el trabajo (su aplicacin) del artfice o especificador. La legislacin peruana no las incluye dentro de la accesin, sino ms bien conjuntamente con la especificacin. La distincin que se hace entre unin, mezcla y confusin es nicamente terica, puesto que las consecuencias jurdicas son idnticas. Por lo menos nuestro Cdigo, las regula en un solo artculo (el 937 in fine). b) LA UNIN O ADJUNCIN En sentido estricto, la adjuncin es la unin o reunin de dos bienes muebles (pertenecientes a distintos dueos) que conservan su identidad, es decir, que no se confunden, aun cuando estn adheridos; y forman un solo objeto. Se trata de sustancias o cuerpos slidos. As, estaremos frente a la adjuncin o unin, cuando se confecciona un traje con adornos ajenos.

c) LA MEZCLA O CONMIXTIN Es la unin de dos bienes, sustancias, cuerpos o muebles slidos o secos de igual o diferente especie, que llegan a confundirse o mezclarse de manera tal que es difcil o imposible separarlos sin causar detrimento. En otros trminos, los dos bienes dejan de ser distintos y reconocibles, pierden su individualidad. Se trata de unin ms ntima. Verbigracia, habr mezcla o conmixtin si se mezclan naranjas o papas de distintos dueos. d) LA CONFUSIN

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Es la unin o mezcla de dos cuerpos lquidos de la misma especie (aunque sean de diferente calidad o cantidad) en un mismo receptculo, perdiendo su individualidad u originalidad. As sucede cuando mezclamos la gasolina o el aceite de propietarios distintos en un mismo recipiente. e) REGULACIN Y SOLUCIN LEGAL La distincin establecida es solo terica, porque las consecuencias jurdicas, bien sea adjuncin, mezcla o confusin, son iguales. Los problemas que se planteen a este respecto, estn resueltos por el artculo 937 en su segundo prrafo, que precepta: La especie que resulta de la unin o mezcla de otras de diferentes dueos, pertenece a stos en proporcin a sus valores respectivos. Parece ser que se establecer un estado de copropiedad entre los distintos propietarios independientemente de la buena o mala fe con que hayan procedido. Este precepto tiene su antecedente en el artculo 881 del cdigo derogado. Finalmente, todas estas hiptesis tienen escasa importancia, puesto que en los bienes muebles prima el principio de que la posesin equivale a la propiedad (art. 948).

2.3.- TRANSMISION DE LA PROPIEDAD

2.3.1.- GENERALIDADES A lo largo de la historia del Derecho han existido diversos sistemas de transferencia del derecho de propiedad. Incluso, actualmente, en el Derecho Comparado, subsisten varios sistemas, distintos entre s. Sin embargo, lo comn de todos ellos es que se derivan de los sistemas de Derecho Romano de transmisin de propiedad, habindose estructurado conforme a la particular interpretacin que se hizo de ellos.

El tema del derecho de propiedad, sobretodo lo relativo a su transmisin convencional, ha cobrado mucha importancia contemporneamente, considerando la relevancia para la economa mundial que implica la
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posibilidad de desarrollar negocios jurdicos que tienen como finalidad la traslacin de este derecho real de una mano a otra, para lo que se requiere potenciar velocidad y seguridad a la vez, tal y como exige la dinmica moderna de la actividad comercial.

Principalmente, son dos las ideas que tienen mayor relevancia respecto a la transmisin de propiedad: el momento mismo de la transmisin, es decir el tiempo en el cual opera plenamente el cambio de titularidad del derecho de propiedad; y la validez del acuerdo de transmisin que se celebra entre el transferente y el adquirente.

2.3.2.- DEFINICIN Transmitir un derecho real como la propiedad de una persona a otra, implica que el negocio jurdico debe tener la virtualidad suficiente de lograr el consentimiento, sea expreso o tcito, del resto de potenciales intervinientes que podran o no verse afectados con la relacin jurdica real que se transforma, por la subrogacin del titular del derecho real (el nuevo propietario reemplaza al anterior).

2.3.3.- SISTEMAS DE TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD.

Para explicar los diversos sistemas existentes de transmisin del derecho de propiedad debemos remontarnos a la revisin del Sistema de Transferencia de Propiedad Romana, que se convierte as en los antecedentes ms antiguos de los sistemas vigentes.

2.3.3.1.- LA TRANSMISIN DEL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL DERECHO ROMANO. Como qued anotado antes, los bienes en el Derecho Romano Clsico se distinguan en res mancipi y res nec mancipi, segn su importancia para el trabajo de la tierra y su conocimiento por los romanos y, por tanto, su sometimiento, al Ius Civile.
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Esta doble clasificacin de los bienes en el Derecho Romano llev a que el sistema de trasmisin del derecho de propiedad de los mismos sea distinto. As, respecto a las res mancipi, la forma que deba adoptar la transmisin del derecho de propiedad era formal, y poda optarse por la celebracin de la Mancipatio y de la In iure cesio. Eran estos actos formales, celebrados ritualmente y con determinados requisitos para que pudieran producir los efectos queridos relativos a la transmisin de la propiedad.

a) LA MANCIPATIO.

La mancipacin es un modo ordinario, previsto por el Ius Civile, destinado a transmitir y adquirir la propiedad de las res mancipi. Se apoyaba principalmente en la declaracin del adquirente, quien afirma ser el propietario de la cosa y que la adquiere por un precio (real o simblico). Conforme a lo indicado por el Dr. Daro Herrera, La mancipacin, o venta ficticia es una antigua institucin latina (anterior a la fundacin de Roma) que estuvo reglamentada por las XII Tablas. Es el modo de enajenar por excelencia del Derecho Romano. Desapareci en el perodo de Justiniano, en el Siglo VI. La celebracin de la mancipatio exiga la concurrencia de ocho personas, pberes y ciudadanos romanos, as como de objetos rituales. Se desarrollaba as: el comprador o adquirente ( mancipio accipiens) toma con las manos la res mancipi (manu capere) y pronuncia las palabras sacramentales (certa-verba). Anunciaba el precio y golpeaba con el lingote de bronce la balanza (libra) del mismo metal, afirmando que el bien es propio, segn el derecho quiritario, y entregaba el lingote al vendedor o transferente (mancipio dans o tradens). Adems, se exiga la presencia de cinco testigos y del libripens, el hombre que llevaba la balanza, quien se encargaba de pesar la cantidad exacta del metal.

Al principio, esta formalidad slo fue empleada para la transferencia de propiedad de res semovientes, como el ganado y los esclavos; sin embargo, luego fue extendida su utilizacin para la transferencia de propiedad de los inmuebles (fincas), salvndose el requisito de la presencia de la cosa mediante un smbolo de la misma.
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En cuanto a su alcance, la mancipacin se emple tanto para la enajenacin (venta), como para la emancipacin y la adopcin (creacin y extincin de la patria potestad), la coemptio para la adquisicin de las manus sobre la mujer (constitucin de dote), o en el testamento mancipatorio.

El enajenante tambin poda efectuar una declaracin solemne, denominada nuncupatio, en virtud de la cual el transferente poda hacer constar determinadas caractersticas de la cosa que se transfiere, como las medidas de la fina, o que ste se vende libre de cargas.

b) LA IN IURE CESSIO.

Sin embargo, la adquisicin y transmisin del derecho de propiedad tambin poda efectuarse mediante la atribucin efectuada por el magistrado en un acto formal. Se trata, como indican los profesores Fernndez y Paricio, de un allanamiento convencional (cesio) ante el magistrado (in iure) del verdadero propietario en un ficticio proceso declarativo sobre la propiedad de una cosa entablado por el futuro adquirente contra el actual propietario enajenante; a la vista del reconocimiento por parte del demandado de la condicin de propietario de la cosa afirmada por el demandante, el magistrado atribuye a ste la cosa. La eficacia formal de este modo de adquisicin de la propiedad no priva al acto, sin embargo, de su carcter derivativo, de modo que la transmisin de la propiedad carece de efectividad si el demandado que se allana no es propietario.

De modo simple, se puede decir de la In Iure Cessio que consiste en un acto solemne de transferencia del derecho de propiedad, por el cual el enajenante y el adquirente se constituan ante el Magistrado con la cosa materia de transferencia. En el acto, el adquirente afirmaba la existencia del nuevo derecho de propiedad sin indicar la causa, en tanto que el enajenante se allanaba a la declaracin, con lo que la titularidad del derecho real se estableca pblicamente mediante la declaracin del magistrado.

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Su uso, al apoyarse sobre la base de la accin reivindicatoria, se utiliz tanto para la transferencia de res mancipi, como de res nec mancipi. Asimismo, este modo convencional de transmisin de la propiedad tuvo probablemente una especial utilidad antes de que se hubiese reconocido la posibilidad de enajenacin de bienes inmuebles por mancipacin, e igualmente con anterioridad a que este negocio hubiera permitido la transmisin de la propiedad por causa distinta de la venta, es decir, antes de la construccin de la mancipacin como negocio abstracto.

Por ltimo, debe indicarse que la In Iure Cessio cay en desuso en la poca de Diocleciano, fundamentalmente por el hecho de tener que contar con el concurso personal del magistrado.

c) LA TRADITIO (TRADICIN).

Es un modo derivativo para adquirir el derecho de propiedad que consiste en la entrega fsica del bien del Tradens al Accipiens. Al principio, slo es susceptible de ser celebrada respecto de res nec mancipi; sin embargo, hacia la poca de Justiniano es la nica manera de transmisin convencional del derecho de propiedad, y se aplica sobre toda clase de bienes, al haberse abandonado la solemnidad en la transferencia convencional del derecho de propiedad.

La traditio slo produce el efecto adquisitivo si el tradens es propietario y si la entrega es consecuencia de un convenio anterior, la misma que se constituye en la justificacin de ese efecto (iusta causa), y que le da eficacia a la tradicin. De esta forma, la tradicin como modo adquisitivo requiere la concurrencia de ambos elementos.

A diferencia de la mancipatio y de la in iure cessio, la traditio es una forma no solemne de transmisin de la propiedad, y es un modo causal, frente al carcter abstracto de los otros dos modos, pues para su eficacia no debe faltar el convenio previo de transmisin del derecho de propiedad. As queda resaltado que el efecto de la entrega es meramente de carcter posesorio, mas no de adquisicin de la propiedad.

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2.3.3.2.- LA TRANSMISIN DEL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL DERECHO COMPARADO ACTUAL. Como indique anteriormente, los sistemas vigentes de transferencia de propiedad son herederos de la tradicin romana, admitindose hasta tres variantes, las mismas que se han estructurado en base a la particular interpretacin que se hizo de los modos de transferencia del Derecho Romano. Como qued indicado, tanto los modos formales de transmisin del derecho de propiedad en el Derecho Romano, la mancipatio y la in iure cessio, desaparecieron con el tiempo, probablemente por el exceso de formalidades, que en un contexto donde el comercio exiga mayor dinamismo, tales celebraciones implicaban demasiada lentitud, y por tanto, mayor valor exgeno asociado. Por tanto, la traditio, muchsimo menos formal, se impuso, sobreviviendo a los tiempos, y perdurando hasta la actualidad.

2.3.3.3.- TRADICIN Y NEGOCIO JURDICO: SISTEMA DE LA TRADICIN CAUSALIZADA. Este sistema, denominado tambin Sistema Romano, requiere para la transmisin del derecho de propiedad la existencia de un negocio jurdico, con el que se crea una relacin obligatoria, que viene a constituirse en el ttulo; y un acto fsico, con el cual se produce el traslado de la posesin, denominado tradicin. Por la conjuncin de estos dos elementos, tambin suele denominrsele sistema del ttulo y el modo.

Conforme a las reglas de este sistema, si existiese ttulo pero no tradicin, entonces el adquirente no llegara a ser propietario, teniendo slo un derecho de crdito frente al transferente.

En caso contrario, si existiese tradicin pero no ttulo vlido, entonces simplemente habr operado un traspaso posesorio, ms no a ttulo de propiedad.

Este sistema ha sido adoptado en los Cdigos Civiles de Austria, Argentina,


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Espaa y Uruguay, entre otros. En el caso del Cdigo Civil del Per se ha adoptado slo para la transmisin de bienes muebles, conforme a lo previsto en el texto del artculo 947.

La sola Tradicin: sistema de la tradicin abstracta (y de la inscripcin abstracta). Conocido tambin como sistema Germnico, se estructur en funcin a una particular interpretacin que hicieron los pandectistas alemanes al momento de proyectar el futuro BBG, especialmente Savigny.

En funcin a las reglas de este sistema, la transferencia de propiedad se produce, en el caso de los muebles con la tradicin de la cosa, y en el caso de los inmuebles con la inscripcin en el registro respectivo.

Tanto la tradicin como la inscripcin operan como mecanismos abstractos, entendindose como actos voluntarios de entrega, en los que existe decisin de transferir y adquirir por parte de los intervinientes en la transferencia, sin necesidad que exista (de forma previa, concurrente o consecuente) un contrato causal. Establecida as la naturaleza abstracta de la tradicin y de la inscripcin, tanto para muebles como para inmuebles respectivamente, si el negocio jurdico fuese nulo o no existiese realmente, la transferencia de propiedad se consuma, quedando subsistente, contando el anterior propietario con un derecho obligacional a ttulo de enriquecimiento sin causa para exigir la restitucin del valor del bien cuya titularidad se transfiri.

Este sistema ha sido adoptado en el Cdigo Civil Alemn, en el Cdigo Civil brasileo y en el Cdigo Civil chileno, entre otros.

Es importante, en este acpite, resaltar la importancia de los registros, pues resultan ser el instrumento ms eficiente para dotar de seguridad jurdica facilitando el trfico de los bienes inmuebles y de los bienes muebles registrables, considerando que suelen ser stos los ms valiosos. Como ha anotado el Dr. Endo Olascuaga, diversos autores, tanto desde la doctrina civilista tradicional, como desde la perspectiva del Anlisis Econmico del
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Derecho, los registros existen porque resultan un adecuado mecanismo de publicidad cuyo objetivo es la oponibilidad de los derechos. En buena cuenta, los registros son un mecanismo eficiente de reduccin de los costos de transaccin en las operaciones respecto de ciertos bienes.

Al respecto, el Dr. Luis Diez Picazo, citado por Endo Olascuaga, indica que Para procurar conseguir la seguridad de los adquirentes de bienes inmuebles o de los que dan dinero a prstamo con garanta sobre inmuebles, se ha procurado facilitar a los presuntos adquirentes y a los prestamistas con garanta de inmuebles, ciertas facilidades de investigacin del estado de dichos inmuebles, tanto en lo que se refiere a su titularidad, como a su estado de cargas. Y en esto ha consistido precisamente la consagracin de la publicidad en materia de trfico inmobiliario. (...) El fracaso que a mediados del siglo XIX experiment la codificacin civil espaola, unido a la necesidad de proteger eficazmente la seguridad de las transmisiones inmobiliarias, de dotar de certidumbre a los gravmenes existentes sobre las fincas y de defender el crdito territorial obligaron a publicar una ley hipotecaria o ley del Registro de la Propiedad (...).

a) EL SOLO CONSENSO: SISTEMA PURAMENTE CONSENSUAL.

DE

LA

TRANSMISIN

Llamado tambin Sistema de Transferencia Francs, sus reglas se estructuraron en base a una particular interpretacin de las fuentes romnicas hecha por los creadores el Cdigo Napolen de 1804.

Su origen se halla en la espiritualizacin de la tradicin, operada en la poca post clsica del Derecho Romano, en la que se permiti que la transferencia de propiedad operara por la sola voluntad de las partes, sin necesidad de realizacin de la traditio.

La transferencia del derecho del derecho de propiedad se produca con la formacin del consentimiento mediante el perfeccionamiento del contrato causal, momento en el cual se entiende consumada y declarada la voluntad de transferir y adquirir de los intervinientes en la transferencia.

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Este sistema ha sido adoptado en el Cdigo Civil francs, y en las legislaciones civiles italiana, portuguesa, boliviana y venezolana, entre otras. En el caso del Cdigo Civil del Per, este sistema se ha adoptado para la transferencia de bienes inmuebles, conforme a lo previsto en el texto del artculo 949.

b) EL SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD EN EL DERECHO CIVIL PERUANO.

Como qued anotado antes, el caso peruano es emblemtico, pues se ha adoptado un sistema eclctico que combina la tradicin causalizada para los bienes muebles, en tanto que ha adoptado el sistema de la transmisin consensual para la transferencia de bienes inmuebles.

El sistema de transferencia de propiedad peruano resulta ser as muy particular, pues en el caso de la transferencia de inmuebles se le ha llegado a calificar de sistema clandestino de transferencia de propiedad.

As, al promover, en el caso de los inmuebles, que la transferencia del derecho de propiedad quede perfeccionada con la formacin del consentimiento, y que no sea necesaria la exteriorizacin de esta voluntad conjunta por ningn medio, como la posesin o la inscripcin en el registro, el sistema peruano propicia la creacin de problemas concretos para los potenciales adquirentes de este tipo de bienes, quienes debern efectuar un estudio previo y exhaustivo de los antecedentes dominiales si no quieren ver su inversin perjudicada. Al respecto, el Dr. Vctor Endo Olascuaga, ind ica que El sistema de transferencia de propiedad peruano al promover la realizacin de transacciones inmobiliarias ocultas, ocasiona problemas concretos a las personas que pretenden realizar inversiones inmobiliarias afrontando los riesgos de perder su inversin, a las entidades financieras que, para otorgar crditos, pretendan tomar una garanta hipotecaria asumiendo el riesgo de no poder ejecutar la garanta, o incluso a quienes para obtener el pago de una acreencia, logran anotar un embargo sobre los bienes inscritos de un deudor, sin saber que a pesar de la inscripcin realizada, el Derecho no amparara sus pretensiones. Estas son algunas consecuencias de la inexistencia de un
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inadecuado sistema de transferencia de propiedad que, al tolerar y proteger las transacciones ocultas, no hace sino desincentivar la publicidad registral generando altsimos costos no slo a los directamente involucrados en los negocios inmobiliarios, sino a la sociedad en su conjunto. A continuacin, analizar, brevemente, los instrumentos (o instituciones) jurdicos que permiten el funcionamiento de los Sistemas de Transmisin de Propiedad, aplicables tanto a los sistemas vigentes en el Derecho Comparado, como en el Derecho Civil peruano.

c) LA PUBLICIDAD DEL DERECHO REAL DE PROPIEDAD.

Las formas ms primitivas, y por tanto sencillas, de dotar de publicidad a la titularidad real es la de marcar los bienes, cuando no es posible ejercer una posesin constante, como sucede en el caso de los inmuebles, el ganado, los automviles, los libros, etc. Relata el profesor Arruada, que en la Atenas Clsica, se colocaba en la propia finca una estela de piedra, conocida como horos, piedra que slo se retiraba tras levantarse el gravamen. Estos horoi contenan tres datos esenciales del gravamen: siempre, la naturaleza del horos como garanta y, ms a menudo, aunque no siempre, la existencia de un acuerdo escrito, el nombre del acreedor y el importe de la deuda. En algunos casos, tambin se aada el nombre de la persona que guardaba el documento de la transaccin, supuestamente para hacer posible que los terceros obtuviesen ms informacin. Respecto de la publicidad de los Derechos Reales, especficamente, del de propiedad, existen dos formas, las mismas que se adoptan en el Derecho Comparado. Estas dos formas se han ido constituyendo a travs de los siglos, siendo la primera la ms antigua, por ser un hecho material; en tanto que la segunda, es ms moderna, y corresponde al desarrollo del Derecho Moderno, por ser una creacin humana. La primera de estas formas es la posesin, reconocida como un signo exterior de recognoscibilidad. An cuando en la actualidad, la posesin cumple funciones distintas, no se ha podido prescindir de este instrumento jurdico como forma de publicidad, coexistiendo con la publicidad registral.

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Es importante, sobretodo, para el caso de los bienes muebles que no tienen a posibilidad de inscripcin de su titularidad, como en el caso de los enseres personales, por ejemplo.

La posesin, conforme a lo previsto en el texto del artculo 912 del Cdigo Civil Peruano, hace presumir la existencia del derecho de propiedad, salvo prueba en contrario. As, el conductor de un vehculo ser reputado propietario, salvo que se demuestre que slo es el chofer del dueo, o que se obtenga la informacin del registro donde se acredite que otra persona es la titular del derecho de propiedad. Sin embargo, el profesor italiano Salvatore Pugliatti, citado por el Dr. Gunther Gonzales Barrn, indica que la posesin por s misma no puede hace presumir la propiedad: la posesin slo representa un ndice externo (el seoro de hecho), el cual siempre es insuficiente y ambiguo para fundar la presuncin de una titularidad. La posesin construye una realidad equvoca, a la cual es necesario integrarle elementos espirituales (por ejemplo, buena fe) o elementos jurdicos (por ejemplo: un ttulo).

Esta particular concepcin acerca de la invalidez de la presuncin de propiedad que nace de la posesin hecha por el profesor italiano, es atendible; pero, la adopcin de la presuncin como iuris tamtun es perfectamente compatible con el postulado indicado, ya que no bastar la simple posesin, pues la presuncin que se estructure en torno a ella se derrumbar como un castillo de naipes en cuanto se acredite la falta de ttulo o de buena fe, dejando expuesta la verdadera titularidad del derecho de propiedad.

En cuanto a la segunda forma de publicidad, esta es aquella que nace de la inscripcin registral. Los registros pblicos, que desde cierta ptica material, pueden apreciarse como un mero ente administrativo, son en realidad el instrumento ms perfecto, conocido a la fecha, para publicitar relaciones jurdicas reales, es decir, aquellas que se estructuran en torno al uso y aprovechamiento de los bienes.

Al respecto, el Dr. Alvaro Delgado Scheelje, citado por el profesor Endo Olascuaga, indica sobre el registro que es (...) el sistema ms perfecto y
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eficiente que se haya inventado hasta la fecha para publicar situaciones jurdicas, oponer derechos, tutelarlos y brindar seguridad en el trfico de los mismos. (...) La publicidad registral es, en buena cuenta, tal como la conocemos hoy en da, una creacin del Estado para reemplazar a la publicidad posesoria cuando sta ya no resultaba adecuada para satisfacer la necesidad de certidumbre en la contratacin y otorgar seguridad jurdica en la misma, respecto de cierto tipo de bienes perfectamente identificables e individualizables.

Efectivamente, la publicidad registral es menos imperfecta que la publicidad que nace de la posesin. Sin embargo, su esfera de aplicacin est reservada slo a ciertos bienes, y no a todos. Slo podr gozar de la proteccin que ofrece la inscripcin registral la titularidad que recae sobre los bienes registrables, que en buena cuenta son bienes individualizables e identificables, susceptibles de un gran valor, como los vehculos, ciertas maquinarias, los inmuebles, las obras de arte, entre otras, pues a nadie se le ocurrira registrar la propiedad que recae sobre un televisor a colores de 14, a pesar de tratarse de un bien que rene las caractersticas de ser individualizable e identificable.

d) LA TRADICIN.

Importante institucin jurdica, que data desde el Derecho Romano, habiendo adquirido importancia, principalmente, en la etapa posclsica, la traditio puede entenderse como la entrega fsica que hace el tradens al accipiens respecto de un bien corporal, o cosa. Queda claro, con esta definicin, que no son pasibles de tradicin, los bienes incorporales o derechos.

Al respecto, el profesor Gunther Gonzales Barrn, indica sobre la tradicin lo siguiente: La tradicin o entrega es el acto bilateral mediante el cual el poseedor anterior (tradens, transferente) confiere el poder fctico de una cosa al poseedor sucesivo (accipiens, adquirente). La tradicin consta de un consenso bilateral y de una ejecucin material, an cuando este consenso no puede calificarse como acuerdo contractual (art. 1351 C.C.), en tanto per se no versa sobre la variacin de relaciones jurdicas.
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Tampoco es un negocio (acto jurdico), por cuanto la tradicin incide sobre situaciones de hecho. (...) Cuando se dice que la tradicin implica un consenso y una toma material de posesin, no se dice con precisin cul sea la incidencia del consenso, y cul sea la incidencia de la toma material. El consenso trata sobre la pertenencia del poder fctico al nuevo poseedor, e implica adems una puesta a disposicin de la cosa a favor del adquirente. La tradicin, por ser meramente un hecho, no puede calificarse como un acuerdo contractual, del que mas bien resulta ser la ejecucin. Es decir, la tradicin en s misma no es un acuerdo, pues no se refiere a la variacin de las relaciones jurdica, ni tampoco en un negocio jurdico, pues es se refiere a situaciones de hecho.

La tradicin traslada la propiedad y la posesin inmediata, convirtiendo as al accipiens en poseedor. La forma ms notoria es la tradicin real (artculo 901 del Cdigo Civil. Sin embargo, no es la nica ni, necesariamente, la ms usual.

Junto con la tradicin real, coexisten otras formas de tradicin espiritualizada o ficticia, como ocurre con las previstas, en el caso peruano, en el texto del artculo 902 del Cdigo Civil. Es el caso de la traditio brevi manu y la constituto posessio (o constituto possessorio).

Tambin existe otra forma de tradicin que es denominada documental, y que, en el caso peruano, se encuentra prevista en el texto del artculo 903 del Cdigo Civil.

2.4.- PRESCRIPCION ADQUISITIVA 2.4.1.- NOCIONES GENERALES

Prescripcin Adquisitiva o tambin llamada Usucapin es una de las formas de adquirir la propiedad, contemplada, en el Libro de Derechos Reales, del Cdigo civil peruano, regulada por los artculos 950-953.

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ETIMOLOGIA El trmino ussser o usucapio proviene del latn usus + capere, es decir, adquirir por el uso. 2.4.2.- DEFINICION: 2.4.2.1.- LA PRESCRIPCIN.-

Consiste en la consolidacin de una situacin jurdica por efecto del transcurso del tiempo, ya sea convirtiendo un hechos en derecho, como la posesin en propiedad, ya perpetuada una renuncia, abandono, desidia, inactividad o impotencia; siendo considerada tambin, como la caducidad de derecho o facultad no ejercida durante largo tiempo, que es la prescripcin extintiva.

2.4.3.- LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA.-

Tambin llamada Usucapin, constituye una de las formas de adquirir la propiedad, es decir, como un hecho jurdico que tiene como efecto esencial dar nacimiento o ceder un derecho real a un sujeto determinado. Doctrinariamente, podemos sealar, que la Prescripcin Adquisitiva, es un modo de adquirir el dominio y dems derechos reales poseyendo una cosa mueble o inmueble durante un lapso y otras condiciones fijadas por la Ley, es decir, la conversin de la posesin continuada, en propiedad. Existen, pues, dos tendencias en la doctrina: una predominante, mediante la cual por el transcurso del tiempo, el poseedor bajo ciertas circunstancias se convierte en propietario(Dez- Picazo y Gulln; los Mazeaud; Albaladejo); y la otra, que afirma, que es un medio de prueba (Torres Vsquez).Dualidad que genera inseguridad jurdica e impredicibilidad. Para Diez-Picazo y Gulln, la usucapin puede ser un efecto de la posesin, conduciendo sta a aqulla. Los hermanos Mazeaud dicen que la usucapin es la adquisicin, por el poseedor de una cosa, del derecho de propiedad o de otro derecho real sobre esa cosa, por efecto de la posesin prolongada durante cierto plazo.
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Albaladejo afirma que la usucapin o prescripcin adquisitiva es la adquisicin del dominio u otro derecho real poseble, por la posesin continuada del mismo durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley. De modo, pues, que el usucapiente, durante ese tiempo y con esas condiciones aparece, figura, acta o viene comportndose como titular del derecho de que se trata (si es del de propiedad, como dueo de la cosa quesea). Y ese derecho que realmente no le perteneca, se convierte en suyo en virtud de que ha venido apareciendo como si le correspondiese. Por la usucapin el estado de hecho que se prolonga en el tiempo, se convierte en estado de derecho. Torres Vsquez expresa que la prescripcin adquisitiva es un modo originario de adquirir la propiedad y un modo de prueba de la propiedad. En unos casos sirve para convertir en propietario al poseedor y en otros para que el propietario pruebe su derecho de propiedad. Esta segunda concepcin de la prescripcin es la que se utiliza con mayor frecuencia. Por ejemplo, si un inmueble ha sido transferido en propiedad varias veces durante el plazo de prescripcin, el actual poseedor puede adicionar a su plazo posesorio al de aquel que le transmiti vlidamente el bien (art. 898). Existen dos teoras que explican la existencia de la usucapin. Por un lado la teora subjetiva seala que el fundamento est en la renuncia, el abandono o la voluntad de renunciar al derecho real que tiene el titular no ejercitando ninguna accin de defensa frente a la posesin de otro. Sin embargo esta teora hay que rechazarla pues bastara con demostrar que esa voluntad de renuncia no existe para invalidar la usucapin. Por otro lado, la teora objetiva, que es la ms aceptada, seala que el fundamento es dar certeza y seguridad a las relaciones jurdicas consolidando las titularidades aparentes, es decir, el statu quo de la posesin.

2.4.4.- CLASES DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y SUS REQUISITOS Existe unanimidad en la doctrina respecto de que los elementos de la prescripcin adquisitiva son: el tiempo y la posesin, siendo esta ltima "el contenido esencial de la usucapin", para que la usucapin se produzca es preciso que la posesin rena determinados requisitos con los que se construye una verdadera categora de posesin.

Los artculos 950 y 951del C.C. distinguen dos clases de prescripcin, la ordinaria (corta) y la extraordinaria (larga), necesitando en ambas clases
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lo siguiente: (1) la posesin, que debe ser continua, pacfica, pblica y como propietario; y, (2) el tiempo, pero este no es igual para ambas clases ya que para la prescripcin extraordinaria de bienes inmuebles se necesitan 10 aos y para bienes muebles, 4 aos. En cambio, para la prescripcin ordinaria de bienes inmuebles se necesitan 5 aos y para bienes muebles, 2 aos. Los plazos son menores para los bienes muebles debido a la celeridad de su trfico y a la idea de que suelen ser menos valiosos.

a).- La prescripcin ordinaria sea de bienes muebles o inmuebles, necesita adems de los requisitos de que la posesin sea continua, pacfica, pblica y cmo propietario, dos requisitos especiales que son el justo ttulo y la buena fe.

b) .- La prescripcin extraordinaria en cambio no necesita estos dos ltimos requisitos (Justo titulo y Buena Fe), ya que por ilegtima que sea la posesin (til) vale para prescribir, siempre que se cumplan los plazos previstos en los artculos in comento. Como se sealara en lneas anteriores, nuestro Cdigo Civil no define la prescripcin; sin embargo, el artculo 950 seala dos formas de prescribir la propiedad inmobiliaria:

2.4.5.- FORMAS DE PRESCRIBIR LA PROPIEDAD INMOBILIARIA: 1) Prescripcin larga. 2) Prescripcin corta. Ambas formas para su configuracin, requieren de la presencia de los elementos comunes ya descritos, pero conviene definirlos brevemente:

El paso del Tiempo.-Como se sealara, el transcurso del tiempo cumple una funcin estabilizadora ya que consolida una situacin de hecho, otorgando al poseedor la propiedad en base al cumplimiento de los requisitos de ley, evitando as la persecucin eterna de la misma y la consiguiente inseguridad jurdica.

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Nuestro Cdigo, siguiendo el criterio de dar facilidad al trfico comercial seala como plazo para su ejercicio el de 10 aos para la prescripcin larga y de 05 aos para la prescripcin corta.

La Posesin.- Elemento primordial para la existencia de la usucapin. La posesin es el ejercicio de hecho de uno o ms poderes inherentes a la propiedad.O tambin se puede decir Poder de hecho que el hombre ejerce de una manera efectiva e independiente sobre una cosa, con el fin de utilizarla econmicamente.

2.4.5.1.- PRESCRIPCIN LARGA O EXTRAORDINARIA Conforme lo seala el artculo 950 del Cdigo Civil, en su primer prrafo, los requisitos para que se configure la prescripcin larga son:

Posesin continua, pacfica y pblica como propietario. Que la posesin se haya ejercido por diez aos.

Es solo en esta clase de prescripcin, donde el poseedor puede ganar la propiedad por el simple paso del tiempo, sin embargo, la posesin debe cumplir con ser: a) Posesin Continua Antes de desarrollar este requisito de la prescripcin, debemos de recordar que segn el Cdigo Civil Peruano la posesin es el ejercicio de uno o mas poderes inherentes a la propiedad; es as que el mismo cdigo prescribe que son poderes inherentes a la propiedad: el uso, disfrute, la disposicin y la reivindicacin. En opinin de Jorge Avendao es discutible que este ultimo sea un poder inherente a la propiedad; la reivindicacin es en rigor, la expresin de la persecutoriedad, que es un atributo que corresponde a todo derecho real, en todo caso para efectos de concepto o nocin de la posesin se debe considerar que los poderes de la propiedad son el uso, el disfrute, y la disposicin; por consiguiente, todo el que usa es poseedor, tambin lo es quien disfruta, estos dos son en realidad los poderes que configuran la posesin; la disposicin, si bien es tambin un poder inherente a la propiedad, importa un acto nico y aislado, por lo que difcilmente es expresin posesoria.

La posesin, a la vez, supone un ejercicio de hecho, en oposicin a lo que sera de derecho segn el mismo Avendao, pues para que haya posesin
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no es necesaria ni es suficiente la posesin de derecho, eso es, la que haya sido atribuida por un contrato o por una resolucin judicial. La exigencia de que la posesin importe un ejercicio de hecho, tiene una segunda consecuencia, que se descarta toda nocin de legitimidad; por consiguiente posee tanto el propietario como el usurpador. Es as que la posesin tiene una gran importancia porque es, el contenido de muchos derechos reales.

Ya delimitada la nocin de posesin, debemos en consecuencia entender por posesin continua aquella que se presenta en el tiempo sin intermitencias ni lagunas. No se necesita, empero, que el poseedor haya estado en permanente contacto con el bien y basta que se haya comportado como lo hace un dueo cuidadoso y diligente, que realiza sobre el bien los diversos actos de goce de acuerdo con su particular naturaleza.

Sobre esta idea, el Dr. Claudio Berastain Quevedo nos expresa que para que se cumpla este requisito no es necesario que el poseedor tenga un ejercicio permanente de posesin sobre el bien, basta que se comporte como cualquier propietario lo hara. Y que para determinar si una persona tiene la posesin de un bien, debemos de preguntarnos cmo usualmente se posee ese bien?, por ejemplo, si una persona que vive sola en un departamento, lo usual es que cuando salga a trabajar, a estudiar, hacer deporte o se vaya de viaje, cierre la puerta con llave, y cuando llegue volver a realizar los diversos actos de goce sobre ese bien. Ese comportamiento demuestra cuidado, diligencia, como lo tendra cualquier dueo de un departamento, y expresa que este bien se encuentra dentro de su esfera jurdica, por lo que conserva la posesin del inmueble a pesar de no tener un contacto permanente sobre l.

Sigue aadiendo con buena pluma el autor citado, y nos dice que, el artculo 904 del C.C. va ms all, establece que se conserva la posesin aunque su ejercicio est impedido por hechos de naturaleza pasajera, siendo un caso comn de nuestra realidad geogrfica que por las fuertes y constantes lluvias que azotan nuestro territorio (sierra y selva), las carreteras se vean bloqueadas por la cada de huaicos, lo que genera que muchas veces los campesinos no puedan llegar a sus chacras. Sin embargo, a pesar de la imposibilidad de ejercer la posesin de las chacras por parte de los campesinos, no significa que ellos pierdan la posesin.

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De otro lado, siguiendo al Dr. Vsquez Ros, nos ilustra al respecto, dicindonos que, para considerar la existencia de la posesin, la misma debe de probarse, a travs de una serie regular de actos de posesin. Sigue aadiendo el autor a manera de interrogante: qu se entiende por actos continuos de posesin? Sin lugar a vacilaciones, lo ideal podra entenderse como la posesin minuto a minuto del bien.

Lo real es que sta situacin sea casi imposible, ergo, se debe de entender que los actos continuos de posesin dependern de la propia naturaleza del inmueble, verbigracia, los terrenos de cultivo que slo se ocupan durante el perodo de lluvias, durante el resto del ao, estn casi abandonados, estos de ningn modo significara que la posesin no sea continua.

A rengln seguido, debe aludirse a lo que el artculo 904 del Cdigo Civil seala: "se conserva la posesin aunque su ejercicio este impedido por hechos de naturaleza pasajera", de donde se deduce que en el caso de algn desastre natural (inundaciones, huaycos, terremotos) impidan el ejercicio de actos continuos de posesin, la posesin se conserva a favor de quien alega ser el poseedor. Asimismo, segn nuestra legislacin, bastar que el poseedor pruebe que hubo posesin al inicio del plazo posesorio y que la hay actualmente, para que se presuma la existencia de la posesin durante el tiempo intermedio, conforme lo preconiza el artculo 915 del Cdigo Civil, facilitndose as la probanza.

Reforzando ste razonamiento, el Dr. Berastain Quevedo, ilustra en ese sentido, denotando que el artculo 915 del C.C. libera a la persona que pretenda ser declarada propietario de un bien en virtud a la prescripcin adquisitiva, de probar a cada instante que ha estado en posesin del bien, estableciendo una presuncin iuris tantum de continuidad. Efectivamente, el poseedor deber probar su posesin actual y haber posedo anteriormente, presumindose que posey en el tiempo intermedio. Considerndose en palabras del autor indicado- que una de las pruebas que se pueden usar para acreditar la posesin actual y anterior son los recibos de las empresas prestadoras de los servicios pblicos o una constancia de posesin expedida por la municipalidad respectiva. Ahora bien, la continuidad de los actos posesorios a que se ha hecho referencia, slo se ven detenidas por la interrupcin de los mismos. Estos
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casos se hallan sealados en el artculo 953 del Cdigo Civil, que contempla dos tipos de interrupcin:

a. Interrupcin Civil.- Si el poseedor ha perdido la posesin, se entiende a causa de un proceso en su contra. b. Interrupcin Natural.- Si el poseedor es privado de ella, puede ser por actos del propietario o de un tercero.

En ambos casos la interrupcin cesa si el poseedor recupera la posesin antes de un ao o por sentencia se le restituya.

b) Posesin Pacfica La posesin debe ser exenta de violencia fsica y moral. "Ser pacfica significa que el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza. Por tanto, aun obtenida violentamente, pasa a haber posesin pacfica una vez que cesa la violencia que instaur el nuevo estado de cosas".

Sobre ello La doctrina coincide con lo sealado por Albaladejo, en el sentido de que una vez que hayan terminado los actos de violencia, recin en ese momento se puede considerar que existe posesin pacfica que vale para prescribir. Puntualiza el maestro, al explicarnos que "como de lo que se trata es de que la situacin mantenida violentamente no tenga valor (mientras la violencia dura) para quien ataca la posesin de otro, hay que afirmar que s hay posesin pacfica para el que defiende por la fuerza la posesin que otro trata de arrebatarle.

Expone lvarez Caperochipi, "que el ttulo de la posesin puede alterarse. El poseedor en nombre de otro puede presentarse como poseedor a ttulo de dueo y la posesin violenta, clandestina o precarista puede transformarse en pacfica, pblica y a ttulo de duea. Se trata de una inversin posesoria. Pero la inversin no se presume, sino que, al contrario, se presume que se contina detentando con el mismo ttulo con el que se adquiere. La inversin posesoria debe resultar de un acto expreso y final. El tiempo de la usucapin empezar a contarse desde entonces".

Ubicndonos sobre el punto en nuestra legislacin civil, diremos pues que el artculo 920 del C.C. trata al respecto, permite la autocomposicin
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unilateral del conflicto, que no afecta a la posesin pacfica, por el cual el poseedor puede ejercitar la defensa posesoria repeliendo los actos violentos que se empleen contra l y recuperar el bien, siempre que dicha defensa cumpla con el requisito de inmediatez y racionalidad. Asimismo, la existencia de procesos judiciales previos entre las partes o con terceros no afecta a la posesin pacfica (podr ser causal de interrupcin del plazo para prescribir), pero existe jurisprudencia en contra, criticable por cierto, ya que los procesos son la forma ms pacfica de resolver los conflictos.

Sobre el particular el maestro Guillermo Borda, nos explica que hay que descartar el supuesto de lo que en doctrina se conoce por violencia pasiva o sea, cuando el poseedor es objeto de coacciones de hecho, sin cometerlas l. No sera admisible, pues, que pueda depender de un tercer convertir en viciosa su posesin realizando actos perturbadores contra aqul[61]Aade el jurista, () pero supongamos que el poseedor repulsa la fuerza con una fuerza suficiente; en ese caso, no sino ejercer el derecho que le reconoce el art. 2470[62]-Cdigo Civil argentino- . No se ve cmo el ejercicio de un derecho pueda hacerle perder el derecho de prescribir, cuando ningn texto legal establece que la posesin deba ser pacfica a lo largo de todos los aos que ha durado. Distinto es el caso de que la violencia o fuerza ejercidas por el propietario o por un tercero se haya traducido en una interrupcin de usucapin, pero aqu la usucapin no se operar, ya no porque no fuera pacfica la posesin, sino porque sta ha sido interrumpida. Concluye el maestro Borda, sosteniendo que la pacificidad de la posesin no es un requisito de la usucapin. Bien entendido, sin embargo, que nos referimos al mantenimiento de la posesin; pero si sta se ha tomado con violencia, el trmino de la prescripcin no empieza a correr sino desde que la violencia ha cesado. c) Posesin Pblica

Se entiende que la prescripcin adquisitiva, funciona a travs de un hacer por parte del poseedor, es decir, porque ste acta sobre el bien como propietario, es ms, al poseedor se le presume propietario; entonces no se entendera la validez de este principio si el poseedor actuara de forma clandestina. Tambin se debe entender que para que sea vlida la posesin, el propietario debe estar enterado de la misma y no accionar.
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Precisa el Dr. Gunther Gonzles Barrn citando a Hernndez Gil, que la posesin como hecho propio de la realidad fsica, como situacin fctica, solamente existe en cuanto el hecho se manifiesta socialmente. En tal sentido, una posesin clandestina no llega a ser tal, pues el adjetivo resulta ser contradictorio con el sustantivo al que pretende calificar. Quien pretende el reconocimiento del orden jurdico como propietario, no puede esconderse u ocultarse, no puede tener conductas equvocas o fundarse en meras tolerancias del verdadero poseedor, pues la clandestinidad es mirada con repulsa, en cuanto sustrae a algo del curso natural de las interacciones humanas, a travs de la negacin de un valor social fundamental como es la comunicacin. Guillermo Borda, respecto a la posesin pblica nos dice, () que es necesario reconocer que el requisito de que la posesin sea pblica es plenamente lgico, porque lo que verdaderamente caracteriza el ejercicio del derecho de propiedad es su ejercicio pblico erga omnes. Apenas se puede concebir una posesin no ejercida pblicamente, sobre todo en materia de inmuebles. Por lo dems, el poseedor que oculta la posesin hace imposible que los interesados conozcan la pretensin que tiene sobre el bien y, por lo tanto, estn excusados de no haberse opuesto. Por su parte, Berastain Quevedo citando a PAPAO, KIPER, DILLON y CAUSSE, nos refiere que la posesin es pblica cuando exista una exteriorizacin de los actos posesorios, que acte conforme lo hace el titular de un derecho. "El usucapiente es un contradictor del propietario o del poseedor anterior. Por eso, es necesario que la posesin sea ejercida de manera que pueda ser conocida por estos, para que puedan oponerse a ella si esa es su voluntad. Si ellos pudieron conocer esa posesin durante todo el tiempo que dur, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono, y la posesin del usucapiente se consolida". Siendo ilustrativo el profesor ltimo citado, indica que lo contrario a la posesin pblica es la posesin clandestina, que carece de eficacia posesoria, por ejemplo, una persona que ingresa por las noches a un inmueble por un pequeo hueco en la pared del lindero del fondo, y que antes que amanezca se retira del inmueble. Este individuo no podr adquirir la propiedad por prescripcin, ya que su posesin ha sido clandestina. La prueba de la publicidad de la posesin se da a travs de las testimoniales de los vecinos, que son las personas idneas para atestiguar si la persona que invoca la prescripcin ha ejercido una posesin de pblico conocimiento.

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Elena Higton, nos indica que de ser clandestina la posesin no podra considerarse que el propietario haya abandonado la posesin, dado a que la posesin debe manifestarse, a fin de que los terceros, especialmente el dueo puedan admitir la existencia del poseedor en su inmueble d) Como Propietario

Diez Picazo, nos dice que "hay una posesin en concepto de dueo cuando el poseedor se comporta segn el modelo o el estndar de comportamiento dominical y cuando el sentido objetivo y razonable derivado de este comportamiento suscite en los dems la apariencia de que el poseedor es dueo. Es conveniente resaltar en palabras del maestro Gunther Gonzles Barrn-, que el animus domini no puede quedar circunscrito al mbito psicolgico del poseedor, ya que la intencin de ste debe materializarse a travs de su comportamiento en no reconocer otra potestad superior. En la praxis, la determinacin de si el poseedor acta como propietario o no, requiere el conocimiento de la causa posesoria o animus, no hay otra forma de diferenciar una posesin de la otra. Siendo soporte de dicha idea, lo descrito por Rodolfo Sacco y Raffaele Caterina quienes nos dicen que el animus domini es la voluntad de sujetar el bien como la sujeta el titular del derecho real. El animus domini no lo tienen los poseedores cuya causa posesoria no sea en concepto de dueo, como es el caso de quienes poseen como arrendatarios, comodatarios, depositarios, etc. En el caso de haber una relacin jurdica de posesin mediata e inmediata, entonces el poseedor superior podra estar habilitado para usucapir siempre que no reconozca un titular de mayor grado a l. Tampoco tienen animus domini los servidoresde la posesin, ni los detentadores espordicos o tolerados del bien, quienes ni siquiera llegan a convertirse en poseedores Se entiende que el poseedor debe actuar con animus domini sobre el bien, pero no se trata creerse propietario, sino comportarse como tal. El poseedor pleno y el mediato pueden prescribir un bien. Sin embargo, el poseedor inmediato (artculo 905 del C.C.), y el servidor de la posesin (artculo 897 del C.C.), no lo pueden hacer. "No cabe usucapir, por mucho que sea el tiempo que transcurra, si posee en concepto distinto del de dueo (...)".

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El Dr. Max Arias Schreiber Pezet, con buen pulso nos ilustra que la posesin debe ser a ttulo de propietario. Quedan por consiguiente excluidos aquellos poseedores que gocen de la llamada posesin inmediata, como son los arrendatarios, usufructuarios, comodatarios, anticresistas, retenedores y depositarios. As lo establece el artculo 873 del Cdigo Civil derogado de 1936, inexplicablemente excluido del Cdigo vigente. Prosigue el autor citado, "si es atendible, en cambio, la supresin del artculo 874 del Cdigo derogado que estableca un plazo especial de prescripcin, pues los herederos de las personas impedidas de adquirir por prescripcin los bienes posedos en forma inmediata no poda esgrimir un ttulo distinto del que tuvo su sucesor. Se qued que slo cabe que estn sujetos a las reglas generales que existen sobre esta materia y que en estos casos no quepa la suma de posesiones. La doctrina ha ideado una nocin ms amplia que la de "poseedor en concepto de propietario", y por ello que actualmente se habla tambin del poseedor en concepto propio" o en nombre propio. Este tipo de poseedor se caracteriza por contar con el poder de hecho sobre el bien en calidad de propietario o de titular de cualquier derecho real. Por tanto, "el poseedor en nombre propio" abarca a quien posee como propietario, o como usufructuario, o como titular de una servidumbre activa, etc. Sin importar que tenga o no el derecho en cuestin Esta categora tiene como fin exclusivo unificar a todos los poseedores que se hallan habilitados para ganar por usucapin el derecho real simtrico en caso de posesin continua. Verbigracia, el poseedor como propietario puede adquirir la propiedad por usucapin (artculo 950 C.C.), el poseedor como usufructuario puede adquirir el usufructo por usucapin (aunque el Cdigo no contempla expresamente esta hiptesis), el poseedor como titular de una servidumbre, puede adquirir la servidumbre por usucapin (artculo 1040 C.C.). En este caso estaramos en presencia de lo que tambin se ha denominado "posesin civil", es decir aquella que se ejerce como si correspondiese al titular de un derecho real. El animus domini, referido al poseedor en concepto de dueo se ampla con el "animus rem sibi habendi"(tener la cosa como suya) a todos los poseedores en concepto de titular de cualquier derecho real e) Transcurso del Tiempo Finalmente el transcurso del tiempo de posesin es igualmente fundamental, en la medida que es de la esencia de la prescripcin adquisitiva. El Cdigo actual, como el anterior, no exige la diferencia entre presentes y ausentes y sanciona un sistema unitario, justificado por el
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acortamiento de distancias en la vida moderna y el avance tecnolgico. El telfono, el telgrafo, el cable, el tlex, el fax, el correo electrnico, las aeronaves y la ingeniera moderna (satlites) han reducido al mnimo el antiguo problema que creaban las distancias y hoy el mundo est estrechamente vinculado de manera que en cierto modo no existan diferencias entre quienes estn presentes y ausentes. Respecto a cmo opera el transcurso del tiempo en la prescripcin larga, es preciso partir sealando que sta tiene el mismo fundamento de la prescripcin corta u ordinaria, esto es, la conveniencia social de la consolidacin de la propiedad y el principio de seguridad que tanta trascendencia tiene en el agregado social, as como su aporte a la generacin de trabajo y a la produccin de riqueza. Histricamente la prescripcin larga fue duramente combatida, principalmente por los canonistas, quienes sostenan que con ella se otorgaba carta de ciudadana o legitimidad a la mala fe. Pero en la actualidad la figura esta universalmente reconocida y todos los cdigos civiles la contienen. En efecto el valor social, que tambin es moral, prevalece sobre el valor moral personal, individualista por antonomasia. Hay en la prescripcin adquisitiva larga un contenido social y de manifiesta trascendencia y se ha dicho, en suma, que el servicio que presta a la sociedad purga el pecaminoso contenido de la mala fe y por ello ha sido absuelta. El Cdigo Civil de 1984, seala diez aos para la prescripcin adquisitiva larga. Se ha acortado drsticamente el plazo de treinta aos que dispona el artculo 871 del Cdigo Civil de 1936. Este recorte, que se propici desde 1949 tiene un doble acierto: Se pone a tono con los avances de la poca y es coherente con el plazo establecido para la prescripcin extintiva de la accin real (inciso 01 del artculo 2001 del Cdigo Civil vigente), salvando la notoria deficiencia que exista en el Cdigo derogado, segn el cual esta prescripcin se produca a los veinte aos (inciso 1 del artculo 1168 del Cdigo Civil de 1936). Finalmente, para la prescripcin adquisitiva larga lo nico que falta es, segn qued dicho, la buena fe. Se comparte el razonamiento efectuado por Mariani de Vidal, cuando apunta que "la comprobacin de los extremos exigidos para la adquisicin del dominio por usucapin debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente ()Para la adquisicin del dominio por usucapin no basta que se acredite un relativo desinters por el inmueble por parte de la
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demandada, sino que es necesario que el actor demuestre cules son los actos posesorios realizados por l y se mantuvo en la posesin en forma continua durante veinte aos (). Teniendo en cuenta que la posesin es un hecho que alega el prescribiente para fundar su derecho a la propiedad de la cosa, incompatible con el que pretende extinguido, a l le corresponde probar su existencia de modo indubitable, siguiendo la regla de quien afirma la existencia de una relacin jurdica dada debe aportar prueba acabada de los hechos que necesariamente deben concurrir para su nacimiento 2.4.5.1.- PRESCRIPCIN CORTA U ORDINARIA De conformidad con el artculo 950 inciso 02 del Cdigo Civil, la propiedad de bienes inmuebles se adquiere por usucapin ordinaria cuando a la posesin continua, pacfica, pblica y en concepto de propietario por el plazo de cinco aos, se le suma el justo ttulo y la buena fe. En el caso de los bienes muebles los requisitos son los mismos, pero el plazo es de posesin de dos aos (artculo 951 C.C.). La usucapin ordinaria acorta el plazo de posesin exigido para la produccin del efecto adquisitivo, pues se supone que el justo ttulo y la buena fe presente en este caso, rodean al poseedor de una mayor apariencia de legitimidad. a) Justo Ttulo Guillermo Borda, nos ilustra que se llama justo ttulo aquel que es suficiente para la transmisin del dominio y que realmente lo hubiera transmitido de haber sido el transmitente el verdadero propietario del inmueble. Es decir, se trata de un ttulo que est rodeado de todas las formalidades y dems requisitos indispensables para la transmisin del dominio, a punto tal que de haber emanado del verdadero propietario, la transmisin sera perfecta y no se planteara ya la cuestin de la prescripcin porque bastara con ese ttulo para adquirir el dominio. Su defecto emana que quien ha transmitido el dominio no era el verdadero dueo; por eso no sirve para transmitirlo. Pero la ley ampara a quien, procediendo de buena fe, confi en este ttulo, concedindole un plazo de prescripcin breve de diez aos. El justo ttulo es "el acto transmitivo en su conjunto, ttulo y modo, que causa y legitima la posesin del adquirente y la hace aparecer como ejercicio del derecho de propiedad: como posesin en concepto de dueo y no nomine alieno[80]El ttulo es un acontecimiento que tiene su ubicacin en el tiempo, a saber, el acto de adquisicin que hubiera bastado por conferir la propiedad, si realmente la tuviera el tradens.

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Efectivamente, el justo ttulo es el acto jurdico encaminado a la disposicin onerosa o gratuita de la propiedad de un bien, por ejemplo, compraventa, permuta, donacin, dacin en pago, etc., que cumple con todos los requisitos establecidos en el artculo 140 del C.C. para considerarlo un acto vlido (por eso es considerado justo al ttulo), pero que no produce efectos transmitivos de propiedad, porque el que acta como enajenante, carece de facultad para hacerla. Es decir, es un acto vlido pero ineficaz. Asimismo, el ttulo debe existir, no debe ser un ttulo simulado (simulacin absoluta) o putativo. Entindase como ttulo putativo aquel que se funda en un error, "la cosa a la cual el ttulo se refiere tiene que ser la misma que fue objeto de posesin. La ley le tolera al adquirente su error sobre la persona de quien le transmiti, pero no se lo admite sobre la cosa poseda. Si l adquiere el lote A, pero su posesin la ejerci sobre el lote B, la ley en este caso no le permite la prescripcin adquisitiva breve, porque la cosa poseda no se corresponde con la que es objeto de su ttulo, y, en consecuencia, el lote B solo lo podr adquirir por la usucapin larga", nos dice PAPAO, KIPER, DILLON y CAUSSE. Nuestro Cdigo Civil, a diferencia de otros, no define lo qu es el justo ttulo; por tanto, ser necesario recurrir a la doctrina. As pues, el justo ttulo implica que el poseedor ha tomado control sobre el bien en base a una "causa de adquisicin", es decir, a un acto jurdico vlido y verdadero, con virtualidad transmisiva de dominio. Si se tiene que con la usucapin ordinaria se pretende subsanar la irregularidad de un transmitente que no es propietario del bien, entonces el "justo ttulo" ser aquel que, estructuralmente, corresponda a un acto jurdico vlido con finalidad transmisiva (como el caso del contrato de Compraventa, Permuta, Donacin, aporte en sociedad, legado), y cuyo nico defecto sea la falta de titularidad del transmitente. Si no hubiese este defecto, entonces el titular lo seria suficiente para transferir la propiedad, y no se requerira la presencia adicional de la posesin; pero existiendo ese defecto, el ttulo (y la buena fe) requerir ser subsanado a travs de la posesin por el plazo legal correspondiente. Es pues en buena cuenta, el ttulo debe ser justo, es decir, legalmente suficiente para transmitir la propiedadcon el nico defecto de la falta de titularidad. b) Buena F La buena fe es un elemento indispensable para que pueda existir la prescripcin abreviada. Nuestra legislacin considera que tanto ella, como
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el justo ttulo, constituyen elementos diferentes, que para poder dar origen a la Usucapin tienen que darse en forma conjunta El artculo 914 del Cdigo Civil, presume la buena fe de quien posee, principio dirigido a favorecer la consolidacin de las situaciones de hecho, ya que en la mayora de los casos sera muy difcil poder probar la existencia de la buena fe, siendo que en este caso quien se opone a la posesin, sera el obligado a probar la mala fe por parte del poseedor. De acuerdo con la segunda parte del artculo 914 del Cdigo Civil, esta presuncin no favorece al poseedor cuando el bien est inscrito a nombre de otra persona, porque en este caso la inscripcin es prueba de dominio. Si pretendemos definir a la buena fe, diremos que es la creencia del poseedor de ser legtimo por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su ttulo (artculo 906 del C.C). Ahora bien, "la buena fe no es solamente una 'creencia' fundada en un estado psicolgico (meramente interno) del poseedor. La buena fe s es creencia, pero debe responder al modo de actuar honesto de una persona. Por tanto, la buena fe no puede fundarse en un error inexcusable, pues existe un deber social de actuar diligentemente. Por ello, exige que el poseedor ostente el ttulo de adquisicin de la propiedad, en el cual pueda sustentar su 'creencia honesta'. En resumen, aqu no se exige solamente una 'buena fe-creencia', sino que se avanza hasta una buena fe-diligencia. Guillermo Borda, nos explica que "adems del justo ttulo, la prescripcin corta requiere buena fe en el poseedor. Se lo reputa de buena fe a aquel que tiene la creencia de ser el seor exclusivo de la cosa (art. 4006 C.C. Argentino). Debe tratarse de una creencia sin duda alguna, tal como lo dice el art. 4006 C.C. argentino; lo que significa que si el poseedor tuviese dudas acerca de su derecho, no se lo reputa de buena fe. Porque como dice el codificador sobre el mencionado artculo, la duda es un trmino medio entre la buena y la mala fe. Debe tratarse, adems, de una creencia seria y fundada. Por eso, la falta de ttulo excluye la buena fe, porque nadie puede creerse seriamente propietario de la cosa si no tuviese justo ttulo para ello. Pero no basta el justo ttulo para tener por cumplido el requisito de la buena fe; porque puede ocurrir que aun tenindolo, el poseedor sepa que ese ttulo est viciado por una causa de nulidad, como ocurrira si la transmisin se hiciera por dolo o violencia ejercidas por el poseedor. En otras palabras, la falta de justo ttulo excluye la buena fe; pero el justo ttulo no supone necesariamente la buena fe; sin embargo, la hace presumir, puesto que la buena fe se presume siempre, tanto ms si existe justo ttulo. Eso significa
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que habiendo justo ttulo, corre por cuenta del propietario la prueba de que el poseedor era de mala fe". Sigue anotando el maestro argentino, diciendo que la buena fe supone la falsa creencia de ser poseedor legtimo de la cosa. Ahora bien, para que esa falsa creencia configure la buena fe que autoriza la prescripcin corta, debe tratarse de un error de hecho, porque el error de derecho es inexcusable Por eso mismo, el vicio de forma en el ttulo de adquisicin hace presumir la mala fe en el poseedor. Regresando a nuestra realidad jurdica nacional, tenemos que segn el Cdigo Civil, existe buena fe "cuando el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su ttulo" (artculo 906 C.C). De esta definicin legal es posible obtener inferir las siguientes ideas:

a) La buena fe requiere que l poseedor CREA EN SU LEGITIMIDAD, b) La buena fe requiere que el poseedor tenga un JUSTO TITULO en el que se funde esa creencia; c) La buena fe implica que el poseedor acta por ignorancia o por error de hecho o de derecho.

Conforme se advierte de los elementos sealados, la buena fe no es solamente una "creencia" fundada en un estado psicolgico (meramente interno) del poseedor. La buena fe s es creencia, pero debe responder al modo de actuar honesto de una persona. Por tanto, la buena fe no puede fundarse nunca en un error inexcusable, pues existe un deber social de actuar diligentemente. Por ello, se exige que el poseedor ostente el ttulo de adquisicin de la propiedad, en el cual pueda sustentar su "creencia honesta". Recapitulando se puede sealar, que aqu no se exige solamente una "buena fe-creencia", sino que se avanza hasta una "buena fediligencia". La duda del poseedor respecto a su legitimidad normalmente debe equipararse con la mala fe, salvo que la duda slo pueda ser desvanecida con un actuar de diligencia superlativo que no se justifique por las circunstancias. Verbigracia, la concubina del poseedor nacido en el extranjero, tiene la duda su pareja recientemente fallecida tiene otros herederos en su pas natal. Desvanecer esta duda demostrara una diligencia no justiciable por las circunstancias (gastos excesivos), por lo que su culpa leve no debe influenciar en su buena fe. El justo ttulo y la buena fe son dos requisitos especiales para que opere la prescripcin adquisitiva ordinaria, pero estos no son independientes. El que
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desee adquirir un bien por la prescripcin ordinaria deber acreditar su justo ttulo que a su vez servir como sustento de presumir la buena fe. Ahora bien, conforme lo seala el artculo 907 del C.C., la buena fe solo durar hasta que las circunstancias permitan al poseedor creer que posee legtimamente l, en todo caso hasta que sea notificado con la demanda, si esta resulta fundada. Para la prescripcin extraordinaria solo es necesario acreditar una posesin til para usucapir, es decir que la posesin rena todos los requisitos generales (continua, pacfica, pblica y como propietario), sin necesidad de acreditar la apariencia legal justo ttulo y buena fe).

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CONCLUSIONES

La propiedad es el derecho real directo, inmediato, perpetuo y exclusivo que se ejerce por su titular llamado propietario, quien tiene el derecho de aprovechar el bien objeto de la propiedad total o parcialmente. En esta relacin objeto sujeto que puede expresarse mejor como el dominio que se ejerce sobre la cosa objeto de propiedad, existe un sujeto pasivo universal quien tiene la obligacin de no hacer y respetar el referido objeto. El cdigo civil establece que la propiedad es el poder jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armona con el inters social y dentro de los lmites de la ley. La accesin consiste en el derecho que tiene el propietario de hacer suyo todo lo que puede unirse o agregarse materialmente al inmueble que le pertenece. Se trata de una unin permanente, ya sea por obra de la naturaleza, supuesto en la que se le denomina "accesin natural" o por la concurrencia del trabajo humano, caso en que se la llama "accesin industrial". Los modos de adquirir el derecho real de propiedad, son el derecho subjetivo, limitativo e inherente al derecho real de propiedad con que cuenta toda persona, fsica, moral, pblica, privada, nacional o extranjera para que conforme a derecho pueda convertirse en titular del derecho de propiedad respecto de un bien determinado.

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BIBLIOGRAFIA CODIGO CIVIL, WILDER ZAVALETA CARRUITERO. CODIGO CIVIL COMENTADO, TOMO V, DERECHOS REALES, GACETA JURIDICA - 2010. CODIGO CIVIL JURISTA EDITORES EIRL - SETIEMBRE 2010. SCHREIBER PEZET, MAX ARIAS & CARLOS CARDENAS, CARLOS. OP.
CIT. PGINA 17.

VASQUEZ RIOS, ALBERTO. DERECHOS REALES. TOMO II. EDITORIAL


SAN MARCOS. TERCERA EDICIN 2003. PGINA 108.

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