SISTEMAS REGISTRALES

2.1.

Sistema Registral

2.1.1. Definicin

Hablar de Sistema Registral es referirse al conjunto de normas que regulan la forma por medio de la cual un Estado le otorga publicidad a los derechos reales sobre los bienes inmuebles a travs de una entidad registral destinada para el efecto, la cual se regir bajo las normas y organizacin del sistema que el Estado decida utilizar1. El fin primordial del Sistema Registral es darle la publicidad y seguridad jurdica a la propiedad y derechos reales constituidos sobre esta, protegiendo la situacin jurdica de los bienes inmuebles, evitando que estos sean objeto de transacciones clandestinas que puedan afectar derechos de los propietarios, los posesores y terceros que puedan tener inters alguno sobre los mismos 2. El Sistema Registral es bsicamente el conjunto de normas reguladoras de la institucin registral, pues es por medio de este sistema que se le da valor a las inscripciones o modificaciones, adems de la publicidad necesaria para aquellos derechos. Un sistema registral es elementalmente la forma de la inscripcin, la organizacin institucional y los efectos que implica tal estructura, segn Americo

Muoz, Nery Roberto y Rodrigo Muoz Roldan Derecho Registral inmobiliario Guatemalteco, Editorial Imprenta B. G. Guatemala, 2005 pagina 7 2 Carral y de Teresa, Luis Derecho Notarial y Derecho Registral, 9 Edicin, Editorial Porra, Mxico,1986, Pg.ina 215

Atilio Cornejo3 existen tres sistemas bsicos en los que se pueden clasificar a nivel doctrinal: a) Sistema Francs, b) Sistema Alemn o Germano y c) Sistema Australiano o Torrens Otras clasificaciones a las cuales hace referencia el autor Nery Muoz 4 que se estiman importantes para amplan la clasificacin anterior serian: a) Sistemas Sustantivos, Adjetivos y relativos (mixtos), b) Sistemas de Transcripcin, inscripcin y enlegajamiento 5 y c) Sistema de folio real y folio personal6.

2.1.2. Clasificacin Doctrinal A nivel doctrinario hay tres sistemas registrales que son los ms importantes en el mundo, estos sistemas sirven para dar seguridad y publicidad a los actos relacionados con el registro de los bienes inmuebles. a. Sistema Francs El sistema francs, originado antes de la revolucin francesa, que entre sus principales caractersticas es que limitaba la publicidad nicamente a las donaciones y que al llegar la revolucin se cre la publicidad de las hipotecas y las transmisiones inmobiliarias, en 1804 en el Cdigo Francs se consagra el principio

Atilio Cornejo, Amrico Derecho Registral, Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Editorial Depalma. Buenos Aires, Argentina,1994, pagina 17 4 Muoz, Nery Roberto y Rodrigo Muoz Roldan Derecho Registral inmobiliario Guatemalteco, Editorial Imprenta B. G. Guatemala, 2005 pagina 15 5 Loc cit Pagina 10 6 ibid. Pagina 9

de la transmisin solo consensu de la propiedad. Posteriormente se vedo la publicidad en los actos a titulo oneroso7. En su evolucin se fortaleci el principio de publicidad registral legislndose a favor de la inscripcin de derechos reales como el arrendamiento a largo plazo y servidumbres, derechos reales que anteriormente no eran susceptibles de inscripcin registral. En 1935 se extendi el mbito de las transcripciones a las transmisiones por causa de muerte, particiones y sentencias. En 1938 incluye dentro de las constancias registrales la transcripcin de los embargos. Algo muy importante, los registros se llevaban en orden a los apellidos de los propietarios, es decir un folio persona. En 1955 instauro adems un sistema de publicidad real mediante ficheros ordenados por parcelas y donde prohiba la publicacin de un acto de transmisin si el anterior no haba sido inscrito 8. En la actualidad en pases donde subsiste este tipo de sistema registral es una oficina administrativa la que se encarga de llevar un registro de los bienes inmuebles y el Estado no se involucra con los contrayentes al momento de realizar cualquier acuerdo de enajenacin o gravamen de bien inmueble objeto de registro. De esa manera la figura de la autoridad registral solo aparece con el objeto de darle un efecto declarativo a los actos realizados; en ese sentido, la inscripcin puede modificarse, e incluso extinguirse, segn la validez de los actos 9. Los documentos se ordenan en orden cronolgico de entrada y se anotan en un ndice que lleva un orden riguroso; en este tipo de sistema la inscripcin se hace de manera personal, lo que quiere decir que los bienes no poseen un lugar especial en el registro sino que a cada propietario se le anota el bien inmueble a su matrcula correspondiente. Esto llega a crear muchas veces duplicidad en la inscripcin pues un mismo bien inmueble puede encontrarse inscrito a nombre del propietario que lo adquiri y por otro lado quedar inscrito a nombre del enajenante, pues los registros constan de manera cronolgica y dispersa.
7 8

Op cit. Pagina 18 ibid 9 Carral y de Teresa, Luis Derecho Notarial y Derecho Registral, 9 Edicin, Editorial Porra, Mxico,1986 pagina 232

En algunos pases donde se lleva esta clase de sistema, para garantizar la no duplicidad de la inscripcin, existen dos ficheros un Personal y otro Real; en el primero se lleva un registro de cada uno de los propietarios o titulares de los bienes y en el segundo se llevan fichas parcelarias de cada finca, las cuales estn ligadas a Catastro, aqu es donde se establecen las caractersticas de los inmuebles y los derechos de dominio y reales constituidos sobre ellos. Pero en general en este tipo de sistemas, como ya se dijo las inscripciones o anotaciones se hacen sobre una matrcula la cual est asignada al nombre de una persona fsica o jurdica, de manera que, para facilitar la bsqueda de los bienes, se crean y organizan ndices con los nombres de las personas. Las principales caractersticas del sistema registral francs 10 son: Administrativo, ya que la inscripcin registral no prejuzga acerca de la validez de los actos o negocios jurdicos que le dan vida; Folio personal, se lleva un registro de los propietarios, a quienes se les hace constar el dominio de los bienes y los derechos reales constituidos sobre los mismos. Registro declarativo, pues el acto o negocio jurdico tiene validez frente a terceros aun cuando no se ha inscrito, por lo que no necesita para perfeccionarse una inscripcin registral. Trascripcin, ya que los actos quedan registrados como una copia ntegra en la oficina correspondiente. Obligatorio, no para las partes pero para los notarios, autoridades y jueces, quienes estn obligados a dar aviso de todos los actos relacionados con los bienes inmuebles inscribibles;

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Caractersticas sistematizadas por la investigadora cuya fuente son los distintos autores de textos de derecho registral

Tracto sucesivo, ya que los efectos que se anotan permanecen a travs del tiempo;

b. Sistema Alemn o Germnico En Alemania el antiguo derecho germnico regulaba dos formas de transmitir la propiedad, los cuales subsistieron simultneamente, el El Thinx y el Auflassung; el primero era la entrega simulada del bien en un acto judicial ante el Thinxmann, en la cual quien adquira el derecho demandaba al propietario la entrega de la cosa y este se allanaba para entregar el bien y era por medio de una resolucin judicial por la cual se perfeccionaba la transmisin de la propiedad. La entrega del bien era simblica, pero desde ese momento el adquiriente quedaba investido de la titularidad de la cosa. En el segundo, el Auflassung, la enajenacin del bien se perfeccionaba desde el momento que se inscriba y de esa manera surge el sistema alemn11. El sistema alemn, se caracterizaba inicialmente porque el acto traslativo de un inmueble era solemne con formas y smbolos, se realizaba en presencia de testigos a lo que se llamaba auflassung, posteriormente las transacciones empezaron a constar en documentos en el tribunal o ayuntamiento, para luego iniciar la constancia de las traslaciones de dominio en libros especiales ms o menos en el ao 1,135, y no fue sino hasta esta poca que dichos libros se empezaron a considerar como un principio de la registracin. En aos posteriores el derecho romano impacto en el derecho alemn y detuvo el desarrollo del derecho registral en virtud de que el derecho romano no lo contemplaba, pero finalmente se impone el sistema registral en el siglo XX 12. En la actualidad hay pases que siguen utilizando este sistema registral, basados en que el territorio como elemento fundamental para la constitucin de un
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Carral y de Teresa, Luis Derecho Notarial y Derecho Registral, 9 Edicin, Editorial Porra, Mxico,1986 pagina 223 12 Atilio Cornejo, Amrico Derecho Registral, Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Editorial Depalma. Buenos Aires, Argentina,1994, pagina 19

Estado interviene en la transmisin de los bienes, es por eso que se dice que este sistema registral se caracteriza principalmente por ser de carcter pblico. Es a travs de la autoridad estatal que tiene a su cargo el registro de los bienes inmuebles que se le da publicidad a los actos que afectan a los bienes inmuebles y por medio de los cuales se puede hacer oponible ante terceros el derecho de propiedad. Como lo indica el autor Cossio y Corral
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, en un sistema como este para

lograr tener la propiedad o titularidad de los derechos reales, es necesario que se lleve a cabo una procedimiento ante los tribunales en el cual se debern de velar por los siguientes aspectos: Capacidad del enajenante Validez de la manifestacin de la voluntad del enajenante Validez de la manifestacin de la voluntad del adquiriente al momento de la aceptacin Validez del acuerdo de transmisin de bienes

Es importante resaltar que al hacer el examen para comprobar la validez del acuerdo de transmisin de los bienes no se profundiza en lo respectivo a la causa que da origen a la enajenacin, simplemente se verifica la capacidad y el consentimiento de la partes para realizar el acto. Las principales caractersticas del sistema registral alemn 14 son: Oficialidad, es decir que el sistema es administrado estatalmente a travs de los tribunales que el mismo Estado designa como encargados para llevar el registro de los bienes;

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De Cossio y Corral, Alfonso Instituciones de Derecho Hipotecario segunda Edicion, Casa Editorial Bosch, Barcelona, 1956. Pagina 69 14 Caractersticas sistematizadas por la investigadora cuya fuente son los distintos autores de textos de derecho registral

Carcter pblico, esto es debido a que se trabaja con el folio real, dedicando un folio por cada finca, donde se anotan todas las modificaciones al margen de cada bien;

Tracto sucesivo, ya que los efectos de los actos que se van anotando permanecen a travs del tiempo;

Folio real, ya que se lleva un registro segn el bien en el cual se asigna un numero de finca, que ocupa un lugar en el folio de un libro.

Registro constitutivo, pues se perfecciona con la simple inscripcin registral.

c. Sistema Australiano o Torrens: Este es un sistema totalmente diferente a cualquier otro, inicio en el ao 1858 en Australia con el Acta Torrens, era conocido como es sistema sustantivo pues la inscripcin del inmueble era un elemento esencial para la enajenacin de la propiedad. En Australia haba dos clases de ttulos, el primero que viene inmediatamente la corona, que no era atacable; y el segundo, que era el que derivaba del anterior, el cual por no existir sistema registral era muy susceptible fraudes pues era fcil el movimiento clandestino del los bienes inmuebles, debido a esto fue que se cre el sistema registral de inmatriculacin 15. Este sistema establece que inicialmente el titulo debe pasar por una matriculacin para que el inmueble quede incorporado al sistema, la matriculacin se realiza por solicitud del interesado o propietario, resalta que el registro debe hacer un anlisis pormenorizado de los ttulos, con esto se comprende que deben haberse cumplido con los requisitos formales de validez, ya que de no ser as no tendra caso esa exhaustividad en su anlisis. Habindose realizado el anlisis el

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Carral y de Teresa, Luis Derecho Notarial y Derecho Registral, 9 Edicin, Editorial Porra, Mxico,1986 pagina 235

registro emite una resolucin que comprende la certificacin del ttulo quedando siempre una copia a duplicado en el archivo registral 16. Para la transferencia de un inmueble ya registrado, el sistema australiano es necesario la presentacin del ttulo y lo que en el sistema se denomina acto casual, es decir el acto de traslacin. El sistema australiano es un sistema de folio real ya que toma a cada finca o inmueble como unidad de registracin y su inscripcin es constitutiva y convalidante. Las principales caractersticas del sistema registral australiano 17 son: Obligatorio, es decir que el todos los bienes deben de estar matriculados ya que de no ser de esa manera los propietarios no pueden disponer de los bienes Oficialidad, es el mismo Estado el encargado de llevar el registro de los bienes; Carcter pblico, esto es debido a que se trabaja con el folio real, ya que toma a cada finca o inmueble como unidad de registracin, dedicando un folio por cada una, donde se anotan todas las modificaciones al margen de cada bien; Tracto sucesivo, ya que los efectos de los actos que se van anotando permanecen a travs del tiempo; Registro constitutivo, pues se perfecciona con la simple inscripcin registral.

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Atilio Cornejo, Amrico Derecho Registral, Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Editorial Depalma. Buenos Aires, Argentina,1994, pagina 23 17 Caractersticas sistematizadas por la investigadora cuya fuente son los distintos autores de textos de derecho registral

Registro convalidante, solo un bien inmueble inscrito en los registro correspondientes puede ser objeto de enajenacin, gravamen o cualquier otra limitacin.

2.1.3. Otras Clasificaciones a. Sistema Sustantivo, Adjetivo y Relativo (mixto) Los sistemas sustantivos, adjetivos y relativos (mixtos), se realizan en base al valor jurdico de la inscripcin del registro, algunas legislaciones atienden al valor absoluto de la inscripcin y otras que lo consideran como simple medio de prueba y finalmente, dentro de estos dos puntos de vista se encuentra las legislaciones que dan un valor distinto a la inscripcin, de acuerdo a la clase de derecho inscrito, relativa a las partes contratantes o terceros 18. Dentro del sistema sustantivo existe diferente nivel de sustantividad de acuerdo a los asientos registrales absolutamente constitutivos como en Australia, Hamburgo, Sajonia, Lubeck y otras legislaciones consideran que el valor constitutivo de los asientos registrales depende de otros requisitos de igual importancia como en Alemania y Suiza. La inscripcin sustantiva es aquella que comienza a surtir efectos sin necesidad de un acuerdo de transferencia. En el caso de la inscripcin declarativa los efectos surgen hasta que el acuerdo es efectivamente asentado en los registros inmobiliarios de la autoridad registral correspondiente.

b. Sistemas de Transcripcin, Inscripcin y Enlegajamiento Esta clase de Sistemas Registrales se refieren a los modos de efectuar los asientos; es decir que, hablamos de sistema de transcripcin cuando el titulo es
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Atilio Cornejo, Amrico Derecho Registral, Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Editorial Depalma. Buenos Aires, Argentina,1994, pagina 9

transcrito en su totalidad, sin calificacin, de inscripcin cuando consiste en hacer un extracto de lo ms importante del contenido del ttulo, incluyendo una calificacin y su consecuente responsabilidad, y el sistema de enlegajamiento si consiste en la encuadernacin de las copias o duplicados de los ttulos para su conservacin y archivo. En algunas legislaciones se da una combinacin de estos procedimientos19.

i. Sistema de Transcripcin Los sistemas de transcripcin se caracterizan principalmente porque al hacer la inscripcin registral se realiza de una extraccin de los ttulos presentados sin pasar por ninguna clase se calificacin, ya que solo se transcribe el contenido fundamental del acto o contrato, de la misma manera que lo hicieron constar las partes, sin que el Registro califique el contenido del documento presentado 20. De manera que se dice que las partidas que conforman los registros inmobiliarios son una copia ntegra de lo plasmado por las partes, pues en este tipo de sistema no se puede hacer un resumen de las clausulas establecidas. Muchas veces este sistema es considerado un sistema de inoponibilidad, ya que al hacer la transcripcin a los registros el asiento le otorga publicidad registral y seguridad y certeza jurdica a lo consensuado, por lo que hace imposible que las partes o terceros se opongan a lo pactado en el documento, salvo que en proceso judicial preestablecido y ante la autoridad judicial competente sea declarado lo contrario.

ii.
19 20

Sistema de Inscripcin

ibid, pagina 10 ibid

A diferencia del anterior sistema, los Sistemas Registrales de Inscripcin, afirma Atilio Cornejo, se caracterizan principalmente porque al momento de realizar una inscripcin o anotacin se procede con una calificacin por medio de la cual se extrae de los ttulos presentados los datos principales que han sido preestablecidos en los asientos registrales, de manera que las partidas registrales se forman de la depuracin de los actos o contratos, llenando las casillas que ya fueron estimadas necesarias21. En este sistema las inscripciones o anotaciones son formularios que se van llenando con la informacin que se extrae de los documentos, por lo que es trabajo de la autoridad registral inmobiliaria hacer una calificacin de titulo presentado, y verificar que el mismo conste con todos los datos requeridos por el Registro, y en caso que el documento no cuente con ellos, ste puede ser rechazado para su inscripcin.

iii.

Sistema de Enlegajamiento En esta clase de sistemas los asientos se realizan en los mismos ttulos

que son presentado para su registro, ya que al remitir el documento al Registro ste realiza una anotacin al final del mismo y lo archiva junto a los otros en un orden cronolgico, sin importar la naturaleza del acto o contrato que contiene, posteriormente dichos documentos se encuadernan y eso es lo que conforma los registros inmobiliarios. En este tipo de sistema no es necesaria la calificacin, al igual que en los sistemas de transcripcin, ya que es el ttulo facultativo el cual se hace pblico en su integridad.

c. Sistemas de Folio Real y Folio Personal

21

ibid

El Sistema de folio real y de folio personal se refieren a que el primero, tiene como base el destino de un folio en particular al registro de cada finca o inmueble y el sistema personal constituye un orden cronolgico de ingreso de documentos, ordenndose los ndices en atencin a los nombres de los titulares de derechos en las fincas o inmuebles. De igual forma que los anteriores, stos pueden utilizarse combinadamente22. i. Folio Real El sistema del folio real se caracteriza por abrir una sola partida registral por cada bien inmueble de manera que si en una partida registral se inmatricula un inmueble en dicha partida registral es donde corresponde inscribir, anotar, modificar o cancelar todos los actos relativos a ese inmueble. En este tipo de sistema los registros se organizan tomando como base una finca por cada bien, la cual se encuentra en un folio determinado dentro de los libros correspondientes. Cada folio est dividido en diferentes columnas, y en cada columna se van anotando los actos, contratos o derechos segn corresponde, conforme al principio de especialidad. El Sistema Registral de Folio Real se caracteriza, como lo indica Nery Muoz23, primordialmente porque las anotaciones o inscripciones que s hacen sobre los bienes inmuebles van colocados de manera sucesiva guardando siempre un orden histrico de todos los actos, contratos y derechos que han afectado los bienes. De manera que todos los datos generados aparecen inscritos en un orden cronolgico, segn la presentacin de los documentos que sustentan su surgimiento. Una de las ventajas del Folio Real, segn Atilio Cornejo 24, es que todas las anotaciones o inscripciones que se realizan sobre un bien inmueble van

22

Atilio Cornejo, Amrico Derecho Registral, Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Editorial Depalma. Buenos Aires, Argentina,1994, pagina 9 23 Muoz, Nery Roberto y Rodrigo Muoz Roldan Derecho Registral inmobiliario Guatemalteco, Editorial Imprenta B. G. Guatemala, 2005 pagina 40 24 Atilio Cornejo Op cit, pagina 9

ordenadas segn su naturaleza, pues al ser ingresadas al libro correspondiente cada una es ubicada en la columna que le pertenece. En sus inicios este sistema registral se llevaba de forma manuscrita en grandes libros divididos en columnas, hoy en da con el alcance de elementos tecnolgicos la informacin es catalogada e ingresada en cada carpeta dentro de la red, donde se cataloga por naturaleza, haciendo ms fcil la organizacin de los datos registrales, adems de prevenir las anotaciones o inscripciones anmalas, garantizando efectivamente la publicidad registral, la certeza y seguridad jurdica de los registros.

ii.

Folio Personal El Sistema Registral de Folio Personal se caracteriza por abrir una partida

registral por cada persona jurdica o por cada persona natural. Dentro de esa partida se asientan todos los bienes inmuebles que pertenecen a una persona, y de igual manera se anotan e inscriben todos los derechos, gravmenes o limitaciones que puedan afectar a dichos bienes inmuebles de conformidad con los actos, contratos o negocios jurdicos que los propietarios celebren y que afecten los bienes inmuebles25. En esta clase se sistemas el registro no se hace sobre una finca especifica que ocupara un espacio determinado, sino que por medio de fichas se van archivando conforme a los nombres de las personas, individuales o jurdicas, que se ven involucradas en todos los actos donde surgen derechos y obligaciones que afectes los bienes. Este sistema tiene como fuente el Sistema Francs, ya que usualmente los Estados que han decidido optar por esta clase de sistema, transcriben literalmente o guardan copias integras de los textos en los cuales se

25

ibid

encuentran los actos o contratos que le dan vida a las anotaciones e inscripciones26. Una de las ventajas de este bien sistema es que en una sola partida se podrn encontrar toda la informacin de una persona, lo cual ayuda a tener una organizacin respecto a los derechos reales que pertenecen a una persona, el problema reside cuando en lugar de abrir una sola partida registral por cada persona jurdica o persona natural, se apertura ms de una partida, pues lo mismo hace que surja la duplicidad de registro y por lo tanto la pluralidad de folios. Guatemala tiene adoptado el sistema de folio real ya que se le abre una cuenta a cada finca individualizada perfectamente, pero como se ver ms adelante la legislacin vigente tambin deja una posibilidad para la utilizacin del folio personal.

Folio Real Partida Abre una sola partida por cada inmueble Se toma como base una finca, por cada bien, la cual ocupa un folio dividido en columnas, dentro de un libro;

Folio Personal Abre una partida registral por cada persona jurdica o individual Se toma como base la persona y se asientan todos los bienes inmuebles que pertenecen a la persona Toda anotacin o modificacin respecto a los derechos, gravmenes o limitaciones se hacen sobre el bien inmueble dentro de la partida

Inscripcion

Anotaciones o El folio se divide en columnas donde modificaciones se anota cualquier modificacin o anotacin, dependiendo de los actos, contratos o derechos que correspondan.

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Carral y de Teresa, Luis Derecho Notarial y Derecho Registral, 9 Edicin, Editorial Porra, Mxico,1986 pagina 232

personal Ventajas Las inscripciones y anotaciones son sucesivas y guardan orden cronolgico Se asientan conforme a su naturaleza segn la columna que le corresponde Desventajas Si no se conoce el nmero de finca, folio y libro dentro del cual se encuentra la anotacin no se puede tener acceso a la informacin del bien. Solo con el nombre de la persona se puede tener acceso a la informacin de todos los bienes sobre los cuales tiene derechos u obligaciones. Puede que surja duplicidad en el registro o pluralidad de folios si hay errores en el nombre de la persona que se registra.