TEMA 2.

Avaliao das necesidades de habitao na cidade

Habitualmente tem sido empregados dois sistemas para quantificar as necesidades de habitao em uma cidade. 1 Calculando o nmero de casas necessrias para o fornecimento de alojamento para sua populao dentro de padres pr-definidos 2. Comparando a quantidade de oferta que atenda aos padres e a quantidade de habitaes necessrias. A ideia subjacente a de que h um dficit permanente de habitaes que podem ser definidos pela diferena entre o nmero de famlias e casas. A esta diferena se adiciona as casas que no cumprem os requisitos pr-estabelecidos. Estabelecido o dficit, analisam novas necessidades criadas pelo crescimento da populao. O crescimento da famlia, derivada da estrutura da populao, o elemento chave na dinmica de uma cidade residencial. O Brasil enfrenta atualmente dois fenmenos paralelos: 1. Um aumento geral nos preos dos imveis, o que aumentou o esforo que tiveram que fazer as famlias para conseguir este bem necessrio 2. A chegada idade de emancipao das geraes mais numerosas da populao. As necessidades de habitao que se produzem em uma cidade so uma funo direta do desenvolvimento de dois processos sociais: 1. O saldo das famlias: que o resultado da diferena das famlias recm-formadas e as que desaparecem a cada ano 2. O nmero de famlias: os que vivem em famlias que no preenchem as condies mnimas de habitabilidade
NECESIDADES DE Moradia = A + B

Alguns dos aspectos que se deveria analisar para estabelecer a situao do parque de habitao so: o nmero de habitaes, a situao e distribuio segundo o uso, a idade, tamanho, a relao casas nmero de pessoas que vivem nela, o nmero de habitaes, o estado de conservao e seus equipamentos. Esta informao permite fazer uma ideia aproximada do estado do parque residencial, com o que se estabelece o volume de casas que aconselhvel substituir ou reabitar. A partir desta quantificao, se podem estabelecer os ritmos de substituio e reabilitao necessrios A Infra-Habitao Qualquer metodologia que tenha por objeto avaliar as necessidades de moradia tem de estabelecer onde se podem situar as barreiras entre o que poderia considerar-se como infrahabitao de uma situao aceitvel. Os critrios para estabelecer se uma moradia deve ser considerada como infra-habitao so estabelecidos pela sociedade. Normalmente so definidos a partir de condies: uma primeira, fsica, de qualidade interna, e outra segunda de existncia e qualidade de seus servios e instalaes. Um moradia pode ser considerada de estandard menor, quando apresenta deficincias estruturais e de instalaes que implicam o deterioramento das condies da vida de seus habitantes at nveis que no podem ser admitidos socialmente. Um aspecto a considerar o da condies arquitetnicas nas que se encontram o edifcio em que se integram a moradia. As infra habitaes devem ser consideradas como objetivo da poltica de moradia, especialmente dos processos de prhabitao e realojamento. Sero descontadas do volume de unidades residenciais da cidade e as famlias afetadas devero considerar-se como componentes humanos das necessidades de moradia de sua populao. A Reposio Toda moradia tem um ciclo de vida. Alguns autores estimam esta idade mdia em 85 anos. Se supe que, a partir de que um edifcio cumpra esta idade, necessitar de obras de adequao, e em muitos casos de reestruturao de seus elementos bsicos. Este princpio geral deve ser matizada j que a vida de cada edificao de habitaes depende de sua qualidade construtiva das obras de conservao que nele se haviam realizado. O conceito de rehabilitar pode ser utilizado em dois sentidos: 1 Como recuperao das condies que tem perdido por deficincia ou ausncia de manuteno. 2 Como reutilizao que implica a recuperao ou modificao das condies de qualquer tipo de espao habitado, com a inteno de modificar o uso ao qual estava destinado. A reposio real vem marcada pelo ciclo econmico e imobilirio e pela capacidade de inverso das administraes com competncias nestes processos de transformao. Com a taxa de reposio se pretende conhecer o nmero de moradias que a cada ano necessria construir para substituir as moradias que se deve demolir. A maior dificuldade a ausncia de dados confiveis. A taxa de reposio uma funo da qualidade da edificao, da idade do parque residencial e das mudanas dos usos residenciais

A: Saldo anual de casas B: Famlias residentes em infra residncias O argumento anterior a de que existe uma situao de dficit se o nmero de habitao familiar, depois de descontadas as inabitveis, menor do que o nmero de familiares. Uma metodologia de avaliao envolve: 1. Determinao do dficit habitacional inicial a partir da anlise conjunta das caractersticas do parque habitacional atual e da estrutura das casas 2. Anlise da dinmica da formao de novas famlias, a partir do estudo da demografia. Determinao do nmero de famlias que desaparecem, estabelecendo em seguida o saldo lquido das famlias; 3. Anlise do desaparecimento e da reestruturao da habitao. Mudanas de uso, taxas de substituio, demolies, diminuio de casas reais, etc; 4. Anlise do mercado imobilirio. 5. Desenho do modelo de cidade que se planeja desenvolver. Influncia das dinmicas regionais e metropolitanas. Desenvolvimento de uma poltica social. O Parque de Habitao O parque de habitao pode ser analisado a partir da informao do Censo de habitao. O problema destas informaes o atraso com que se publicam, por isso que seus dados se tornam antiquados rapidamente. Desta forma necessrio estudos complementares.

Outra forma de calcular a taxa de reposio atravs das moradias demolidas anualmente, que podem ser calculadas comparando as distribuies do parque residencial segundo as datas de construo das moradias que o constituem, em dois perodos distintos. A quantidade de moradias demolidas anualmente deve ser subtrada do total de moradias. Esta cifra orientativa, pois se deve incluir uma estimao das moradias em mal estado que necessrio reformar ou reabilitar para que possam ter as condies de habitabilidade mnimas exigveis. As moradias desocupadas Para estabelecer o dficit de moradias necessrio determinar o nmero de moradias que permanecem vazias e sua dinmica no mercado residencial. Sua importncia provm do elevado volume de moradias vazias. Por trs da casustica destas moradias se esconde uma grande variedade de situaes que desaconselham o tratamento homogneo deste volume de moradias. Encontramos diversas causas: 1 as que se encontram a venda, suscetveis de ocupar-se em um prazo de tempo mais ou menos curto. Tanto as moradias a venda de segunda mo ou aluguel para uso residencial. 2 as que se encontram a venda ou aluguel para um uso distinto do residencial. 3 as que no podem aceder ao mercado imobilirio porque se encontram em uma situao jurdica complexa. 4 as adquiridas como inverso imobiliria e que se encontram retidas a espera de alcanar os nveis desejosos de rentabilidade 5 as adquiridas para poder ser transmitidas aos descendentes e que se encontram vazias a espera de uma ocupao definitiva 6 As que s so utilizadas algumas vezes, ou que no se utilizam nunca, que se encontram localizadas em cidade e municpios distintos de onde se tem o domiclio particular. 7 as que se encontram em outras cidades ou no mesmo municpio, que se tem retidas para sua utilizao posterior. 8 as moradias desocupadas cuja propriedade s podem ser de empresas que as dedicam como residncias seseus empregados necessrio manter as moradias desocupadas a uma taxa de 3 a 5% para facilitar o funcionamento do mercado.

El volumen de viviendas secundarias en Espaa es ms elevado que en otros pases de nuestro entorno. En el ao 1991???, la proporcin de estas viviendas alcanz el 15,39% del total de viviendas. A finales de los aos ochenta, este tipo de viviendas segua creciendo en Espaa. Para conocer con precisin la dimensin real del fenmeno sera deseable conocer el volumen de vivienda secundarias propiedad de ciudadanos extranjeros. El impacto de este fenmeno podra explicar aspectos como por qu las diez provincias ms tursticas concentraron a finales de la dcada de los ochenta el 43,57% de las viviendas terminadas. La mayora de estas viviendas son utilizadas en temporadas, que en algunos casos no llegan a los treinta das anuales. Absorben una parte muy importante del ahorro de los hogares espaoles. Su influencia en el mercado inmobiliario es, en muchos casos, negativa ya que desvan recursos que deberan dedicarse a paliar el problema de la vivienda, aunque generen empleo y negocio. A efectos de la evaluacin de las viviendas reales de una ciudad para su comparacin con las familias, es preciso descontar estas viviendas. Estas viviendas son propiedad de familias que ya tienen viviendas principales, por lo que su uso es restringido. LOS CAMBIOS DE USO Se produce un cambio de uso cuando, de forma permanente, se utiliza vivienda residencial para fines no residenciales. El decreto Boyer dio mltiples facilidades para realizar estos cambios, aunque otros factores complementarios actuaron en la misma direccin reforzando la tendencia a la transformacin del parque de viviendas en locales y oficinas. Se puede apuntar como elemento activador de estos procesos de cambio de uso, la terciarizacin de las economas urbanas, que ha producido un incremento importante de los servicios, coincidiendo con procesos de descentralizacin en el mbito de la industria de las tareas administrativas, de gestin, etc. Otros cambios de uso seran los que se dan en las propias viviendas principales al convertirse en secundarias o quedar vacas y el proceso de ocupacin permanente de las secundarias. Las viviendas que cambian de uso no deben contabilizarse a la hora de establecer el nmero de viviendas reales. EL HACINAMIENTO Definir cuando en una vivienda se produce una situacin de hacinamiento, implica analizar la relacin existente entre el espacio de esa vivienda y el nmero de inquilinos que residen en la misma. Habitualmente se han utilizado dos formas para medir el hacinamiento: 1. A travs de un ndice de hacinamiento calculado a travs del cociente entre el nmero de personas que habitan la vivienda y los metros cuadrados de la misma. 2. Mediante la relacin existente entre el numero de habitaciones de la vivienda y el nmero de personas que la habitan.

Parte de la vivienda desocupada es necesario mantenerla como tal para facilitar el funcionamiento del mercado. Algunos trabajos recomiendan que exista entre un 3 y un 5% de viviendas vacas puestas en el mercado para alquiler o compra. Todo ello hace muy difcil su utilizacin como instrumento de resolucin de la problemtica residencial de una ciudad. Desde la ptica de la evaluacin de las necesidades de vivienda de una ciudad, las viviendas vacas deben ser excluidas del conjunto del parque para no distorsionar el cociente entre las familias y las viviendas reales. Pero es conveniente trabajar con intervalos de probabilidad que introduzcan elementos correctores capaces de seleccionar del conjunto total de las viviendas desocupadas la parte que al menos se encuentra ofertada en el mercado residencial. LAS VIVIENDAS SECUNDARIAS

El incremento del tamao de la vivienda y la disminucin del tamao familiar que se viene produciendo en los ltimos aos introduce nuevos elementos a considerar. Los criterios de calificacin de forma orientativa: 1. Que exista ms de una familia por vivienda, sobre todo en los casos donde se comparten las piezas bsicas de la vivienda: bao, cocina... 2. Que los hijos de distinto sexo con ms de cinco aos compartan dormitorios; 3. Que en la vivienda convivan los abuelos, abuelas u otros familiares y que no posean su propio dormitorio; 4. Que los padres no tengan un dormitorio propio; y, por ltimo, 5. Que los hijos no tengan su propia habitacin a partir de que cumplen los 15 aos. ESTIMACIN DE LAS VIVIENDAS REALES. Para estimar las viviendas reales es necesario calcular el volumen de las que deben ser descontadas del total, por no poder ser habitadas. Es necesario clasificarlas previamente segn la solucin que se haya establecido para transformarlas en viviendas habitables. Se pueden diferenciar cuatro situaciones bsicas: 1. Aquellas viviendas que por su edad y estado hay que derribarlas y volverlas a construir. Estas viviendas deben ser descontadas del parque residencial. 2. Otras viviendas presentan un deterioro importante, pero pueden tener una solucin arquitectnica, sin necesidad de recurrir a su derribo 3. Viviendas que no tienen los equipamientos e infraestructuras bsicas, pero que en la mayora de los casos se pueden instalar mediante reformas internas del edificio. 4. Viviendas en las que las personas que viven estn hacinadas. Una vez establecidos estos baremos, es necesario combinarlos con la edad del edificio. La edad debe utilizarse como indicador para establecer las reas de mayor probabilidad de deterioro residencial. Las casas ms antiguas son las que necesitan realizar la mayora de las obras de rehabilitacin, reestructuracin, reforma e incluso en algunos casos la demolicin y nueva construccin. Las viviendas vacas deben ser descontadas junto a las viviendas secundarias de la totalidad del parque residencial, puesto que se supone que estas viviendas, aunque existen, no pueden ser utilizadas para solventar el problema de la vivienda. Por tanto, el nmero de viviendas reales sera el sumatorio del total de viviendas, menos las viviendas que hay que demoler, rehabilitar, etc.; menos las viviendas vacas y menos las viviendas secundarias. Vr=Vt-Vv-Vs-Vd+Nv Vr: Vt: Vv: Vs: Vd: Nv: Parque residencial real Total viviendas Viviendas vacas Viviendas secundarias Viviendas que hay que demoler Nuevas viviendas

As casas Para calcular o nmero de casas se podem estabelecer como ponto da partida a relao existente entre o parque residencial real (Pr) e o conjunto de casas (Cc) em que se divide a populao (P), em um tempo determinado que se pode denominar (t). Dficit Inicial = Vr Dficit inicial = potenciales Vr Hp Vr: Viviendas reales Hp: Hogares

As casas potenciais so o resultado de aplicar a estrutura global das casas de uma populao so critrios de habitabilidade. Entre os que se destacam o que se considera que cada ncleo familiar deve dispor de uma moradia prpria. Para calcular as casas potenciais deve-se recorrer a informao que proporcionam as distintas estatsticas de populao, principalmente os censos de populao e os padres municipais. Para calcular o nmero de casas potenciais se podem seguir os seguintes critrios: 1 As casas de uma s pessoa 2 As casas formadas por um matrimnio sem filhos 3 As casas formadas por um matrimnio com filhos 4 As casas formadas pelo pai e seus filhos 5 As casas formadas pela me e seus filhos Em todos estes casos no existem dificuldades, pois as casas censeadas coincidem com as casas potenciais. 6Los hogares potenciales son el resultado de aplicar a la estructura global de los hogares de una poblacin criterios de habitabilidad, entre los que destaca el que considera que cada ncleo familiar debe disponer de una vivienda propia. Para calcular los hogares potenciales se debe recurrir a la informacin que proporcionan las distintas estadsticas de poblacin, principalmente los censos de poblacin y los padrones municipales. Para calcular el nmero de hogares potenciales se pueden seguir los siguientes criterios: 1. Los hogares de una sola persona. 2. Los hogares formados por un matrimonio sin hijos. 3. Los hogares formados por un matrimonio con hijos. 4. Los hogares formados por el padre y sus hijos. 5. Los hogares formados por la madre y sus hijos. En todos estos casos no existen dificultades, pues los hogares censados coinciden con los hogares potenciales. 6. Es en los hogares sin ncleo, formados por dos o ms personas, cuando se debe empezar a realizar un tratamiento diferenciado, siendo recomendable utilizar algunos de los siguientes criterios orientativos: a) Si son parejas, aunque no estn casadas forman un hogar nuclear, incluyendo en este caso los hijos. b) Si son ms de una pareja se contabilizarn tantos hogares como ncleos familiares existan considerando esta situacin como de dficit residencial. c) Si son personas individuales que comparten la vivienda, se contabilizarn tantas familias como personas, a no ser que sea reconocido explcitamente la existencia de una persona

principal. 7. En los hogares con ms de un ncleo ser necesario contabilizar tantos hogares potenciales como ncleos existan en ese hogar. RELACIN DE LAS NECESIDADES CON LA DINMICA DE LOS HOGARES El parque residencial y el nmero de hogares evolucionan a lo largo del tiempo. Se construyen nuevas viviendas y otras son demolidas. Del mismo modo, el nmero de hogares se incrementa con los nuevos matrimonios, emancipados o por el propio proceso de transformacin; y disminuye porque desaparecen familias enteras por los efectos de la mortalidad, o bien por su disolucin. Para detectar las principales tendencias, el anlisis demogrfico se convierte en un instrumento valiossimo. Se puede establecer que el saldo de hogares (los nuevos hogares menos los hogares que desaparecen) es equivalente al nmero de necesidades de viviendas que proceden de la dinmica poblacional. El anlisis de la estructura y evolucin de los hogares de una poblacin puede ser planteado desde dos puntos de vista complementarios: 1. El conocimiento de la cantidad de hogares que se crean o se destruyen como consecuencia de la dinmica poblacional. En este caso interesa conocer las caractersticas y evolucin de los fenmenos demogrficos, determinados por el efecto combinado que la natalidad, mortalidad, nupcialidad y migraciones. 2. Los cambios internos en las estructuras familiares y en las formas de convivencia de una sociedad determinada. En este caso, el objeto de conocimiento son las nuevas formas de convivencia en relacin con los procesos de formacin, desaparicin y transformacin de los hogares. LA FORMACIN DE NUEVOS HOGARES Los procesos de migracin de los aos cincuenta y sesenta, alteraron las estructuras residenciales de las ciudades espaolas. Actualmente estos procesos de migracin se han reducido notablemente. En general, se puede plantear que estos cambios residenciales, que derivan de los procesos de migracin implican, en la mayora de los casos, cambios en la vivienda que queda desocupada. A pesar de la importancia de los procesos migratorios, los nuevos hogares que se crean anualmente en una ciudad son en trminos generales el resultado de los nuevos matrimonios que se celebran cada ao y de los jvenes que se emancipan. Actualmente, el peso de la cohabitacin es poco relevante. La mayora de los nuevos hogares se constituye a travs del matrimonio. En la Comunidad de Madrid, se puede observar cmo se viene produciendo una reduccin de la tasa bruta de nupcialidad, desde comienzos de los aos ochenta. Adems de esta disminucin, se viene produciendo otro fenmeno: la elevacin de la edad media de matrimonio que se ha

incrementado desde 26,26 aos en el ao 1980 hasta 29,62 en 1993. La combinacin de estos dos fenmenos ha provocado que no se produzca la disminucin del tamao del hogar que cabra esperar dado el descenso de la fecundidad y natalidad. El fenmeno que se est desarrollando en la actualidad es el de la llegada a las edades de matrimonio y emancipacin de las cohortes que nacieron en los aos del boom natalista, de la Espaa desarrollista. El volumen de estas generaciones ha ido ocasionando una cascada de problemas en distintas fases: la fase escolar, la fase de las enseanzas medias y del BUP, la fase de los estudios universitarios, la incorporacin al mercado de trabajo, la formacin de nuevos hogares y el acceso a una vivienda. Los jvenes encuentran muchas dificultades para vivir de forma independiente. El bajo nivel de emancipacin de los jvenes est relacionado con tres factores: el primer factor es el laboral, en la medida que es imprescindible tener ingresos propios; el segundo es el de la formacin del matrimonio, la independencia sigue desarrollndose a travs del vnculo matrimonial y el tercer elemento es el de las dificultades para encontrar una vivienda a un precio que se pueda pagar. En el mbito municipal, las cifras suelen plantearse en trminos de individuos, lo que dificulta su utilizacin. Para que resulten operativas, es muy importante transformarlas en hogares migrantes. Para solucionar este problema, se puede intentar calcular su tamao de hogar a travs de su estructura de edad. Se puede seguir el siguiente sistema: 1. Considerando uniforme la distribucin de los grupos de edad a partir de 24 aos. El nmero de hogares ser el sumatorio de todas las personas de ms de 24 aos dividido entre dos. 2. En el grupo de edad 20-24 aos tomar la mitad como personas a incorporar al grupo anterior y la otra mitad la consideramos como hijos. 3. Para deducir los hijos se considera la suma del total de grupos de edad comprendidos entre 0 y 19 aos y se le aade la mitad de los jvenes del grupo anterior (20-24). 4. El cociente entre el nmero de familias (nmero de habitantes considerados en los puntos 1 y 2 divididos entre dos) y el nmero de hijos da el tamao familiar del saldo migratorio. LA DESAPARICIN DE LOS HOGARES El proceso de desaparicin de un hogar se desarrolla a travs de la progresiva desaparicin de los miembros fundadores, lo que obliga al resto de los miembros de la estructura familiar a adaptarse a las nuevas circunstancias de la desintegracin progresiva de su unidad familiar de origen. Se puede afirmar que, a efectos estadsticos, la desaparicin de familias es una funcin de la mortalidad. El suceso demogrfico de la muerte afecta drsticamente a los hogares unipersonales, que suelen estar formados por personas de ms de 65 aos. El estudio de este fenmeno permite hacer una evaluacin aproximada del nmero de viviendas que potencialmente quedan desocupadas, aunque estas viviendas no sean puestas en el mercado de forma inmediata.

Las mujeres que se quedan viudas suelen adoptar una estrategia de convivencia unipersonal. Los hombres suelen buscar el apoyo de las hijas, nueras, en un intento de asegurar los trabajos domsticos que no estn acostumbrados a realizar. En encuesta realizada por el CIS en febrero de 1989, del total de poblacin de ms de 65 aos, haba un 53% que viva con su esposa o con ella y sus hijos. El resto se reparta de la siguiente manera: el 19% vivan solos, el 18% con sus hijos, el 5% con otros parientes y el 5% restante en residencias de la tercera edad. Otra causa, cada vez con mayor peso, de la desaparicin de familias, es la de las rupturas matrimoniales a travs de divorcios o separaciones, que ocasionan la disgregacin de la familia y la divisin del hogar. Esta es una de las causas ms importantes del incremento de los hogares monoparentales. INFLUENCIA DE LAS FORMAS DE CONVIVENCIA El estudio de Luis Flaquer y Joan Soler, que compara los datos censales de 1970 y 1981, destaca los siguientes elementos en las estructuras familiares,: 1. La familia espaola ha experimentado cambios en profundidad, producindose una homogeneizacin del sistema familiar, sobre todo en las zonas urbanas, donde vive la mayora de la poblacin espaola; 2. En cambio, en la Espaa rural se mantienen importantes divergencias; 3. El modelo rural de familia se encuentra en progresiva regresin. Por el contrario se sigue imponiendo el modelo de la familia urbana nuclear. Las tendencias actuales conducen a una homogeneizacin de la globalidad; 4. El parentesco cada vez tiene menos influencia. La realizacin de una persona est cada vez menos centrada en la formacin de una familia. Por esta razn, es normal que se produzca un incremento de las nuevas formas de convivencia que implican una mayor libertad en los modelos utilizados a lo largo de la vida de una persona. En las ciudades los procesos de transformacin en las formas de convivencia tienen caractersticas propias, que las diferencian claramente del resto de los mbitos espaciales. En un estudio realizado por ngeles Valero se sacaban las siguientes conclusiones: 1. Que en el perodo 81-86 analizado los cambios no eran espectaculares aunque se mantenan las tendencias apuntadas en 1981; 2. Continuaba el envejecimiento de la poblacin; 3. Aunque disminua la poblacin, aumentaba el nmero de hogares en un 2%; 4. El tamao de los hogares segua descendiendo, situndose en 3,2 personas por hogar en 1986; 5. Aumentaban los hogares sin ncleo desde el 17,7% en 1981 hasta el 20,9% en 1986. Tambin lo hacan los hogares unipersonales, creciendo del 12,6 al 15,3%; 6. Los hogares con un slo ncleo disminuan en general, desde el 80,6% hasta un 79,1%. Decreca el peso de los matrimonios sin hijos (17,7 al 16,8%) y de los matrimonios con hijos (54,3 al 51,7%). Por el contrario, aumentaban las familias formadas por un padre solo

con hijos y madre sola con hijos, que pasaban de representar el 8,7% en 1981 hasta el 10,5%. Dentro de los hogares unipersonales se podran hacer algunas distinciones interesantes, en funcin bsicamente de la edad, el sexo y el estado civil. En el caso de las mujeres casi el 60% estn formados por personas de ms de 65 aos, mientras que en los hombres los mayores de 65 aos slo representan el 26,6%. En el caso de las mujeres, las personas viudas era del 56%. En los hombres es mayoritaria la situacin de soltero. El segundo rasgo caracterstico sera el fuerte crecimiento del nmero de personas que residen en hogares monoparentales. Del total de los hogares monoparentales madrileos, el 85% tenan como persona de referencia una mujer. El proceso dominante por el que se llega a este tipo de hogares es por la desaparicin del cnyuge En los hogares uninucleares, se est produciendo un reforzamiento de las situaciones de convivencia de pareja sin hijos, bien porque no se han tenido, o bien porque stos ya se han emancipado. La prolongacin de la esperanza de vida permite que las parejas vivan ms tiempo juntas, aumentando los perodos de convivencia solitaria" sin hijos ni otras personas. Los hogares mltiples, con ms de un ncleo familiar emparentado, son la estructura ms infrecuente en la Comunidad madrilea. Al igual que los extensos, este tipo de opcin se caracteriza porque, a partir de un ncleo familiar, se van agrupando otros ncleos completos. Se puede concluir que el modelo familiar dominante es el nuclear basado en las relaciones de pareja mixtas con algn hijo. Las tendencias apuntadas, de no modificarse, generarn un incremento de las necesidades de vivienda, al reducirse el tamao familiar y aumentar los hogares sin ncleo, fundamentalmente los unipersonales. Las caractersticas de la estructura familiar condicionan de una forma directa las condiciones que deben tener las viviendas en las que residen. La disminucin del tamao familiar podra hacernos pensar que nos conduce a una tipologa de vivienda con menos metros cuadrados; la realidad, sin embargo, demuestra que cada vez se necesita mayor superficie. Las nuevas formas de convivencia exigen, por un lado, un aumento de la flexibilidad y movilidad en el parque residencial y, por el otro, una mayor variedad de tipologas constructivas que se adapten a estas situaciones, que en muchos casos son provisionales. La disminucin de las tasas de crecimiento est acompaada de una reduccin del tamao familiar que implican nuevos hogares. La reduccin del tamao familiar, a pesar de que en Espaa se est produciendo muy lentamente, parece ser una tendencia irreductible que incrementar las necesidades de vivienda. Sin embargo, no se debe olvidar que la elevacin de los precios en los bienes inmobiliarios, fundamentalmente de la vivienda, influye en que el ritmo de descenso del tamao familiar no sea muy rpido. Las dificultades en el acceso a una vivienda, se concentran en algunos sectores sociales caracterizados por no poseer una vivienda en propiedad, y que, por lo tanto, para poder

acceder a una vivienda no pueden hacer frente al pago de unos intereses elevados que les representan una parte muy considerable de su renta familiar. Esta situacin de bloqueo coincide, en algunos municipios, con la llegada de las generaciones ms numerosas a las edades de emancipacin y matrimonio.