LA CLUSULA DE ARRAS

I.

UTILIDAD

Con la finalidad de asegurar la celebracin de determinados contratos, las partes pueden acordar la entrega de arras (confirmatorias o de retraccin), de tal forma que la contraparte que no acceda a ejecutar el contrato celebrado, deber perder las arras entregadas o indemnizar a quien se las haya entregado. Arras significa lo que se da en seal o prueba de la celebracin de un contrato. Es usualmente una cantidad de dinero u otro bien (mueble o inmueble), que una de las partes entrega a la otra, como testimonio de un contrato. Las arras son de dos (2) clases, as tenemos que cuando el objeto de las arras entregadas es confirmar la celebracin de un contrato nos estamos refiriendo a las Arras Confirmatorias, pero cuando stas confieren la potestad de arrepentirse del mismo de denomina Arras de Retraccin. Arras Confirmatorias: La entrega de una cantidad de dinero u otra especie en arras confirmatorias importa dar fe que un contrato ha sido formalmente concluido, pues stas afirman y exteriorizan la existencia del contrato. No aseguran el cumplimiento del contrato pero lo refuerzan. Este tipo de Arras cumple la funcin probatoria de haberse llegado a un acuerdo de voluntades, son pues la prueba que el contrato ha sido concluido pero no ejecutado. Cuando la parte que entrega las arras cumple con la ejecucin del contrato, el que las recibi las imputar sobre el crdito a las devolver, dependiendo de la naturaleza de la prestacin. Es por esto ltimo que para algunos, las arras confirmatorias son en esencia un pago a cuenta, siendo que en la prctica, el uso de esta clase de Arras est orientada a devolverse como un adelanto de las prestaciones convenidas. Si la parte que hubiese entregado las arras incumple la obligacin por causa imputable a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si quien no cumpli es la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir e doble de las arras entregadas. En suma, quien entrega las arras tiene el derecho de exigirlas dobladas si cumple con su obligacin o de perderlas, a favor de quien las recibe, debido a su incumplimiento. Arras de Retraccin: Son aquellas que se originan en un contrato preparatorio (compromiso de contratar y contrato de opcin) y generan (tanto para quien las entrega como para quien las recibe) el derecho de retractarse de la relacin contractual definitiva. Las Arras de Retractacin se dan exclusivamente en los contratos preparatorios, permitiendo a cualquiera de los contratantes arrepentirse o deshacer el negocio, perdiendo las arras quien las entrega y luego se arrepiente, o devolvindose dobladas quien las recibe y se retracta. Este tipo de Arras cumple una evidente funcin de garanta y de resarcimiento a favor de la parte fiel.

Por medio del Compromiso de Contratar las partes se obligan recprocamente a perfeccionar un contrato en el futuro. En la eventualidad que una de las partes se niegue suscribir el contrato definitivo como consecuencia de un Compromiso de Contratar, la otra parte puede exigir judicialmente la celebracin del contrato, as como el pago de una indemnizacin por daos y perjuicios. Por el Contrato de Opcin una de las partes queda vinculada a su declaracin de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no. A diferencia de lo que sucede con el Compromiso de Contratar , en el supuesto del Contrato de Opcin, la parte a cuyo favor se otorga la oferta irrevocable puede perfeccionar el acuerdo definitivo exclusivamente manifestando su voluntad, por lo tanto la eventual negativa de la otra parte no impide que el contrato genere todos los efectos legales previstos desde que se produce la manifestacin de la voluntad. Siendo esto as, al momento de suscribir el Contrato de Opcin, una de las partes (usualmente el deudor de la futura obligacin) entrega a la otra parte una cantidad de dinero o algn bien, en calidad de Arras de Retraccin, a fin de neutralizar el riesgo por el ejercicio del derecho de retraccin. Si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde automticamente en provecho del otro contratante. Por el contrario, si se retracta quien las recibi debe devolver el doble de las Arras. Como puede apreciarse las Arras de Retraccin funcionan como el precio pactado para desligarse de un contrato. Si el contrato definitivo se celebra, esto es, no tiene ocurrencia el derecho de retracto, las arras que hayan sido entregadas debern ser devueltas por el que las recibi o pueden ser imputadas al crdito, segn la naturaleza de la prestacin. II. VENTAJAS

Las Arras generan sanciones patrimoniales graves para los contratantes incumplidores a favor de la parte firme en su intencin de ejecutar el contrato celebrado, para lo cual no se requiere acreditar el perjuicio o dao sino tan solo el incumplimiento o arrepentimiento de perfeccionar las obligaciones contractuales. Estas operan de manera automtica y extrajudicial, a diferencia de las indemnizaciones por daos y perjuicios que requieren de un pronunciamiento judicial tanto para su procedencia como para determinar su monto. Cabe anotar que en la prctica adems de constituir un mecanismo de resarcimiento contractual, resulta ser un elemento que desincentiva el incumplimiento de los contratos por las consecuencias negativas ya advertidas. III. INSERCIN

Las clusulas de arras pueden ir expresamente en el propio contrato (principal o definitivo) o en documento aparte.

Advertimos que, especialmente, las arras de retraccin si bien se pueden originar en virtud de un contrato preparatorio, en la prctica slo suelen utilizarse eficazmente en los contratos de opcin. IV. NORMATIVA APLICABLE

Arts. 1414, 1419 y 1477 al 1483 del Cdigo Civil (28.JUN.84) V. CLAUSULAS TIPO

MODELO 1 CLUSULA DE ARRAS CONFIRMATORIA CLUSULA XXX.- EL DEUDOR entrega en calidad de Arras Confirmatorias a EL ACREEDOR la cantidad de US $.........., en seal de celebracin del presente contrato. Dicha arras sern imputadas al precio pactado, salvo que EL DEUDOR no cumpla con su obligacin, en cuyo caso perder a favor de EL ACREEDOR. Si por el contrario EL ACREEDOR es quien no cumple con sus obligaciones estipuladas en el presente documento, EL DEUDOR tiene derecho a dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras. MODELO 2 CLUSULA DE ARRAS DE RETRACCIN CLUSULA XXX.- En virtud del presente contrato de opcin, EL DEUDOR entrega en calidad de Arras de Retractacin a EL ACREEDOR la cantidad de US $.........., Dicho monto ser aplicado al precio establecido en caso EL DEUDOR ejerza el derecho de opcin. En caso EL ACREEDOR se retracte de la opcin otorgada, deber devolver a EL DEUDOR las arras dobladas. En caso EL DEUDOR no proceda a ejercer el derecho de opcin estipulado en el presente, EL ACREEDOR se quedar con el ntegro de las Arras.