LA ADQUISICIN Y CONSTRUCCIN DE VIVIENDAS EN COOPERATIVA

El artculo.114.1 Ley 4/1999 de 30 marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid. establece que las cooperativas de vivienda son aquellas que tienen por objeto procurar exclusivamente a sus socios viviendas o locales, edificaciones e instalaciones complementarias; mejorar, conservar y administrar dichos inmuebles y los elementos comunes; crear y prestar los servicios correspondientes, pudiendo tambin realizar la rehabilitacin de viviendas, locales y otras edificaciones e instalaciones destinadas a ellos.

La propiedad o el uso y disfrute de las viviendas y locales podrn ser adjudicados o cedidos a los socios mediante cualquier ttulo admitido en derecho, ya sea para uso habitual o permanente, ya sea para descanso o vacaciones, ya sean destinadas a residencias para personas de la tercera edad o disminuidas.

Del mismo modo, las cooperativas de viviendas podrn enajenar o arrendar a terceros, no socios, los locales comerciales y las instalaciones y edificaciones complementarias de su propiedad. La Asamblea general acordar el destino del importe obtenido por enajenacin o arrendamiento de los mismos.

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Los Estatutos debern establecer las causas de baja no justificada de un socio, entendindose justificadas las causas no previstas. En caso de baja no Copyright 2003tuabogadodefensor.com justificada el Consejo Rector podr acordar las deducciones que se ltima modificacin: 23/09/2012 establezcan estatutariamente y que no podrn ser superiores al 20 por 100 de las cantidades entregadas por el socio en concepto de capital y al 5 por 100 de las cantidades entregadas por el mismo para financiar el pago de las viviendas y locales. Las cantidades mencionadas anteriormente, as como las aportaciones del socio al capital social, debern reembolsarse a ste en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio o por un tercero cuya subrogacin en la posicin de aqul sea vlida o, en todo caso, en el plazo de tres aos y si la baja fuese justificada, en el plazo mximo de dieciocho meses. Este plazo se reducir a un ao en favor de los herederos o legatarios del socio fallecido. En cuanto a los intereses por las cantidades aplazadas se aplicar lo previsto en el art. 55.3.artculo.55.3 Ley 4/1999, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid.

ENAJENACIN O VENTA DE VIVIENDAS DE COOPERATIVAS Asimismo, para enajenar viviendas en caso necesario, podrn estas Entidades acogerse al rgimen autorizado de operaciones con terceros previsto en el art.

58 Ley 4/1999, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid. de la presente Ley, acompaando a la solicitud una memoria justificativa de los precios propuestos para estas operaciones.

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CONSTRUCCIN DE VIVIENDAS POR FASES EN COOPERATIVAS Si la cooperativa de viviendas desarrollase ms de una fase, bloque o promocin, estar obligada a dotar a cada una de ellas de autonoma de gestin y de un patrimonio separado, para lo que deber contar con una contabilidad independiente para cada fase o promocin, sin perjuicio de la general de la cooperativa, individualizando todos los justificantes de cobros o pagos que no correspondan a crditos o deudas generales. Adems, cada promocin o fase deber identificarse con una denominacin especfica que deber figurar de forma clara y destacada en toda la documentacin relativa a la misma, incluidos permisos o licencias administrativas y cualquier contrato celebrado con terceros. En la inscripcin en el Registro de la Propiedad de los terrenos o solares a nombre de la cooperativa se har constar la promocin o fase a que estn destinados, y si ese destino se acordase con posterioridad a su adquisicin, se har constar por nota marginal a solicitud de los representantes legales de la cooperativa. Debern constituirse por cada fase o promocin Juntas especiales de socios, cuya regulacin debern contener los Estatutos, siempre respetando las competencias propias de la Asamblea general sobre las operaciones y compromisos comunes de la cooperativa y sobre lo que afecte a ms de un patrimonio separado o a los derechos u obligaciones de los socios no adscritos a la fase o bloque respectivo. TRANSMISIN DE DERECHOS DEL COOPERATIVISTA As, se dispone que el socio que pretendiera transmitir sus derechos sobre la vivienda o local, antes de haber transcurrido cinco aos u otro plazo superior fijado por los Estatutos, que no podr ser superior a diez aos desde la fecha de concesin de la licencia de primera ocupacin de la vivienda o local, o del documento que legalmente le sustituya, y de no existir, desde la entrega de la posesin de la vivienda o local, deber ponerlos a disposicin de la cooperativa, la cual los ofrecer a los socios expectantes por orden de antigedad. El precio de tanteo ser igual a la cantidad desembolsada por el socio que transmite sus derechos sobre la vivienda o local, incrementada con la revalorizacin que haya experimentado, conforme al ndice de precios al consumo, durante el perodo comprendido entre las fechas de los distintos desembolsos parciales y la fecha de la comunicacin de la intencin de transmisin de los derechos de la vivienda o local. Transcurridos dos meses desde que el socio puso en conocimiento del Consejo Rector el propsito de transmitir sus derechos sobre la vivienda o local, sin que ningn socio expectante haga uso del derecho de preferencia para la adquisicin de los mismos, el socio queda autorizado para transmitirlos, inter vivos, a terceros no socios.

AUDITORIA DE CUENTAS DE COOPERATIVAS El artculo.116 Ley 4/1999 de 30 marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid. de Cooperativas de Madrid, regula la auditora de cuentas en las Cooperativas de viviendas, sealando que las cooperativas de viviendas, antes de presentar las cuentas anuales para su aprobacin a la Asamblea general, debern someterlas a auditora, en los ejercicios econmicos en que se produzca alguno de los siguientes supuestos: a) Que la cooperativa tenga en promocin, entre viviendas y locales, un nmero superior a 40. b) Cualquiera que sea el nmero de viviendas y locales en promocin, cuando correspondan a distintas fases, o cuando se construyan en distintos bloques que constituyan, a efectos econmicos, promociones diferentes. c) Que la cooperativa haya otorgado poderes relativos a la gestin empresarial a personas fsicas o jurdicas distintas de los miembros del Consejo Rector. d) Cuando lo prevean los Estatutos o lo acuerde la Asamblea general. e) Cuando concurran los dems supuestos previstos en el art. 67.1 Ley 4/1999, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid. de la presente Ley. DISOLUCIN DE COOPERATIVAS DE VIVIENDAS 1. La sociedad cooperativa se disolver: Por el cumplimiento del plazo fijado en los Estatutos. Por acuerdo de la Asamblea General, adoptado por mayora de los dos tercios de los socios presentes y representados. Por la paralizacin de los rganos sociales o de la actividad cooperativizada durante dos aos, sin causa justificada, de tal modo que imposibilite su funcionamiento. Por la reduccin del nmero de socios por debajo de los mnimos establecidos en la presente Ley o del capital social por debajo del mnimo establecido estatutariamente, sin que se restablezcan en el plazo de un ao. Por la realizacin del objeto social o la imposibilidad de su cumplimiento. Por fusin, absorcin o escisin total. Por cualquier otra causa establecida en la Ley o en los Estatutos. 2. Transcurrido el trmino de duracin de la sociedad, sta se disolver de pleno derecho, a no ser que con anterioridad hubiese sido expresamente prorrogada e inscrita la prrroga en el Registro de Sociedades Cooperativas. 3. Cuando concurra cualquiera de los supuestos c, d, e o g del apartado 1, el Consejo Rector deber convocar la Asamblea General en el plazo de un mes desde que haya constatado su existencia, para la adopcin del acuerdo de disolucin. Cualquier socio podr requerir al Consejo Rector para que efecte aquella convocatoria si, a su juicio, existe causa legtima de disolucin. Para la

adopcin del acuerdo ser suficiente la mayora simple de votos salvo que los Estatutos exigieran otra mayor. Si no se convocara la Asamblea o sta no lograra el acuerdo de disolucin, cualquier interesado podr solicitar la disolucin judicial de la cooperativa. 4. El acuerdo de disolucin elevado a escritura pblica o, en su caso, la resolucin judicial o administrativa, se inscribir en el Registro de Sociedades Cooperativas y deber publicarse en uno de los diarios de mayor circulacin de la provincia del domicilio social. 5. En el supuesto b) del nmero 1 de este artculo y habiendo cesado la causa que lo motiv, la sociedad en liquidacin podr ser reactivada, siempre que no hubiera comenzado el reembolso de las aportaciones a los socios. El acuerdo de reactivacin deber ser adoptado por la Asamblea General por una mayora de dos tercios de votos presentes o representados, y no ser eficaz hasta que no se eleve a escritura pblica y se inscriba en el Registro de Sociedades Cooperativas.

LIQUIDACIN DE COOPERATIVA 1. Disuelta la sociedad se abrir el perodo de liquidacin, excepto en los supuestos de fusin, absorcin o escisin. Si los Estatutos no hubieran previsto a quien corresponde realizar las tareas de liquidacin, la Asamblea General designar entre los socios, en votacin secreta y por mayora de votos, a los liquidadores, en nmero impar. Su nombramiento no surtir efecto hasta el momento de su aceptacin y deber inscribirse en el Registro de Sociedades Cooperativas. 2. Cuando los liquidadores sean tres o ms, actuarn en forma colegiada y adoptarn los acuerdos por mayora. 3. Transcurridos dos meses desde la disolucin, sin que se hubiese efectuado el nombramiento de liquidadores, el Consejo Rector o cualquier socio podr solicitar del Juez de Primera Instancia su designacin, que podr recaer en personas no socios, efectundose el nombramiento en el plazo de un mes. Hasta el nombramiento de los liquidadores, el Consejo Rector continuar en las funciones gestoras y representativas de la sociedad. 4. Designados los liquidadores, el Consejo Rector suscribir con aqullos el inventario y balance de la sociedad, referidos al da en que se inicie la liquidacin y antes de que los liquidadores comiencen sus operaciones. 5. Durante el perodo de liquidacin, se mantendrn las convocatorias y reuniones de Asambleas Generales, que se convocaren por los liquidadores, quienes las presidirn y darn cuenta de la marcha de la liquidacin.

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CASO DE SOCIO DE COOPERATIVA QUE SE DA DE BAJA Que ocurre si unas viviendas que ya estn terminadas en rgimen de cooperativa, propiedad de una cooperativa, algunos socios se dan de bajo ya que no pueden afrontar los pagos pendientes de abono.

La duda que se plantea es si las viviendas que se queden sin vender pasan a ser propiedad del banco, de los socios o de la promotora. Solucin Las viviendas que no se vendan siguen siendo de su legtimo propietario que es la sociedad cooperativa que ha promovido y construido el inmueble, como cualquier otro promotor. Se rige por la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas., de Cooperativas. Lo nico que ocurre es que se trata de un promotor con caractersticas especiales que lo diferencian del promotor al que habitualmente estamos acostumbrados, y que se compone de un conjunto de socios que pagan unas cuotas para poder ejecutar el inmueble. Como regla general, las cooperativas de viviendas pueden adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de su objeto social (artculo.89.2 Ley 27/1999 de 16 julio, de Cooperativas.). La propiedad o el uso y disfrute de las viviendas y locales podrn ser adjudicados o cedidos a los socios mediante cualquier ttulo admitido en derecho (artculo.89.3 Ley 27/1999 de 16 julio, de Cooperativas.). Cuando uno de los socios cooperativistas desee transmitir "inter vivos" sus derechos sobre la vivienda o local, deber ponerlos a disposicin de la cooperativa, la cual, los ofrecer a las personas que hayan solicitado la admisin en la misma como socios por orden de antigedad. Los socios de la cooperativa tienen derecho de tanteo respecto de los derechos de aquel cooperativista que desee transmitirlos. Los socios tienen un tiempo mximo de tres meses para ejercitar el derecho de tanteo, de modo que transcurridos esos tres meses desde que el socio puso en conocimiento del consejo rector su propsito de transmitir sus derechos sobre la vivienda o local, sin que ningn solicitante de admisin como socio por orden de antigedad haga uso del derecho de preferencia para la adquisicin de los mismos, el socio queda autorizado para transmitirlos, inter vivos, a terceros no socios.
CAPTULO VIII. DE LA DISOLUCIN Y LIQUIDACIN SECCIN I. DE LA DISOLUCIN
Artculo 70. Disolucin. 1. La sociedad cooperativa se disolver: a. b. c. d. e. f. g. Por el cumplimiento del plazo fijado en los Estatutos. Por acuerdo de la Asamblea General, adoptado por mayora de los dos tercios de los socios presentes y representados. Por la paralizacin de los rganos sociales o de la actividad cooperativizada durante dos aos, sin causa justificada, de tal modo que imposibilite su funcionamiento. Por la reduccin del nmero de socios por debajo de los mnimos establecidos en la presente Ley o del capital social por debajo del mnimo establecido estatutariamente, sin que se restablezcan en el plazo de un ao. Por la realizacin del objeto social o la imposibilidad de su cumplimiento. Por fusin, absorcin o escisin total. Por cualquier otra causa establecida en la Ley o en los Estatutos.

2. Transcurrido el trmino de duracin de la sociedad, sta se disolver de pleno derecho, a no ser que con anterioridad hubiese sido expresamente prorrogada e inscrita la prrroga en

el Registro de Sociedades Cooperativas. 3. Cuando concurra cualquiera de los supuestos c, d, e o g del apartado 1, el Consejo Rector deber convocar la Asamblea General en el plazo de un mes desde que haya constatado su existencia, para la adopcin del acuerdo de disolucin. Cualquier socio podr requerir al Consejo Rector para que efecte aquella convocatoria si, a su juicio, existe causa legtima de disolucin. Para la adopcin del acuerdo ser suficiente la mayora simple de votos salvo que los Estatutos exigieran otra mayor. Si no se convocara la Asamblea o sta no lograra el acuerdo de disolucin, cualquier interesado podr solicitar la disolucin judicial de la cooperativa. 4. El acuerdo de disolucin elevado a escritura pblica o, en su caso, la resolucin judicial o administrativa, se inscribir en el Registro de Sociedades Cooperativas y deber publicarse en uno de los diarios de mayor circulacin de la provincia del domicilio social. 5. En el supuesto b) del nmero 1 de este artculo y habiendo cesado la causa que lo motiv, la sociedad en liquidacin podr ser reactivada, siempre que no hubiera comenzado el reembolso de las aportaciones a los socios. El acuerdo de reactivacin deber ser adoptado por la Asamblea General por una mayora de dos tercios de votos presentes o representados, y no ser eficaz hasta que no se eleve a escritura pblica y se inscriba en el Registro de Sociedades Cooperativas.

SECCIN II. DE LA LIQUIDACIN

Artculo 71. Liquidacin. 1. Disuelta la sociedad se abrir el perodo de liquidacin, excepto en los supuestos de fusin, absorcin o escisin. Si los Estatutos no hubieran previsto a quien corresponde realizar las tareas de liquidacin, la Asamblea General designar entre los socios, en votacin secreta y por mayora de votos, a los liquidadores, en nmero impar. Su nombramiento no surtir efecto hasta el momento de su aceptacin y deber inscribirse en el Registro de Sociedades Cooperativas. 2. Cuando los liquidadores sean tres o ms, actuarn en forma colegiada y adoptarn los acuerdos por mayora. 3. Transcurridos dos meses desde la disolucin, sin que se hubiese efectuado el nombramiento de liquidadores, el Consejo Rector o cualquier socio podr solicitar del Juez de Primera Instancia su designacin, que podr recaer en personas no socios, efectundose el nombramiento en el plazo de un mes. Hasta el nombramiento de los liquidadores, el Consejo Rector continuar en las funciones gestoras y representativas de la sociedad. 4. Designados los liquidadores, el Consejo Rector suscribir con aqullos el inventario y balance de la sociedad, referidos al da en que se inicie la liquidacin y antes de que los liquidadores comiencen sus operaciones. 5. Durante el perodo de liquidacin, se mantendrn las convocatorias y reuniones de Asambleas Generales, que se convocaren por los liquidadores, quienes las presidirn y darn cuenta de la marcha de la liquidacin. Artculo 72. Intervencin de la liquidacin. La designacin de interventor, que fiscalice las operaciones de liquidacin, puede ser solicitada, por el 20 % de los votos sociales, al Juez de Primera Instancia del domicilio social de la cooperativa. Artculo 73. Funciones de los liquidadores.

Incumbe a los liquidadores: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Artculo 74. Balance final. 1. Finalizadas las operaciones de liquidacin, los liquidadores sometern a la aprobacin de la Asamblea General un balance final, un informe de gestin sobre dichas operaciones y un proyecto de distribucin del activo sobrante, que debern censurar previamente los interventores de la liquidacin, en el caso de haber sido nombrados. 2. El balance final y el proyecto de distribucin debern ser publicados en uno de los diarios de mayor circulacin de la provincia del domicilio social. Dichos balance y proyecto podrn ser impugnados en el plazo de cuarenta das a contarse desde su publicacin y conforme al procedimiento establecido para la impugnacin de los acuerdos de la Asamblea General, por cualquier socio que se sienta agraviado y por los acreedores cuyos crditos no hubieran sido satisfechos o garantizados. En tanto no haya transcurrido el plazo para su impugnacin o resuelto por sentencia firme las reclamaciones interpuestas, no podr procederse a reparto del activo resultante. No obstante, los liquidadores podrn proceder a realizar pagos a cuenta del haber social siempre que por su cuanta no hayan de verse afectados por el resultado de aquellas reclamaciones. Artculo 75. Adjudicacin del haber social. 1. No se podr adjudicar ni repartir el haber social hasta que no se hayan satisfecho ntegramente las deudas sociales, se haya procedido a su consignacin o se haya asegurado el pago de los crditos no vencidos. 2. Satisfechas dichas deudas, el resto del haber social, sin perjuicio de lo pactado en la financiacin subordinada, se adjudicar por el siguiente orden: a. El importe del fondo de educacin y promocin se pondr a disposicin de la entidad federativa a la que est asociada la cooperativa. Si no lo estuviere, la Asamblea General podr designar a qu entidad federativa se destinar. De no producirse designacin, dicho importe se ingresar a la Confederacin Estatal de Cooperativas de la clase correspondiente a la cooperativa en liquidacin y de no existir la Confederacin correspondiente se ingresar en el Tesoro Pblico con la finalidad de destinarlo a la constitucin de un Fondo para la Promocin del Cooperativismo. b. Se reintegrar a los socios el importe de las aportaciones al capital social que tuvieran acreditadas, una vez abonados o, deducidos los beneficios o prdidas correspondientes a ejercicios anteriores, actualizados en su caso, comenzando por las aportaciones de los socios colaboradores, las aportaciones voluntarias de los dems socios y a continuacin las aportaciones obligatorias. Se reintegrar a los socios su participacin en los fondos de reserva voluntarios que tengan carcter repartible por disposicin estatutaria o por acuerdo de la Asamblea General, distribuyndose los mismos de conformidad con las reglas establecidas en los Estatutos o en dicho acuerdo y, en su defecto, en proporcin a las actividades realizadas por cada uno de los socios con la cooperativa durante los ltimos cinco Llevar y custodiar los libros y correspondencia de la cooperativa y velar por la integridad de su patrimonio. Realizar las operaciones pendientes y las nuevas que sean necesarias para la liquidacin de la cooperativa, incluida la enajenacin de los bienes. Reclamar y percibir los crditos pendientes, sea contra los terceros o contra los socios. Concertar transacciones y compromisos cuando as convenga a los intereses sociales. Pagar a los acreedores y socios, transferir a quien corresponda el fondo de educacin y promocin y el sobrante del haber lquido de la cooperativa, atenindose a las normas que se establezcan en el artculo 75 de esta Ley. Ostentar la representacin de la cooperativa en juicio y fuera de l para el cumplimiento de las funciones que tienen encomendadas.

c.

d.

aos o para las cooperativas cuya duracin hubiese sido inferior a este plazo, desde su constitucin. El haber lquido sobrante, si lo hubiere, se pondr a disposicin de la sociedad cooperativa o entidad federativa que figure expresamente recogida en los Estatutos o que se designe por acuerdo de Asamblea General. De no producirse designacin, dicho importe se ingresar a la Confederacin Estatal de Cooperativas de la clase correspondiente a la cooperativa en liquidacin y de no existir la Confederacin correspondiente, se ingresar en el Tesoro Pblico con la finalidad de destinarlo a la constitucin de un Fondo para la Promocin del Cooperativismo.

Si la entidad designada fuera una sociedad cooperativa, sta deber incorporarlo al fondo de reserva obligatorio, comprometindose a que durante un perodo de quince aos tenga un carcter de indisponibilidad, sin que sobre el importe incorporado se puedan imputar prdidas originadas por la cooperativa. Si lo fuere una entidad asociativa, deber destinarlo a apoyar proyectos de inversin promovidos por cooperativas. Cualquier socio de la cooperativa en liquidacin que tenga en proyecto incorporarse a otra cooperativa, podr exigir que la parte proporcional del haber lquido sobrante de la liquidacin, calculada sobre el total de socios, se ingrese en el fondo de reserva obligatorio de la sociedad cooperativa a la que se incorpore, siempre que as lo hubiera solicitado con anterioridad a la fecha de la convocatoria de la Asamblea General que deba aprobar el balance final de liquidacin. 3. Mientras no se reembolsen las aportaciones previstas en el artculo 45.1.b los titulares que hayan causado baja y solicitado el reembolso participarn en la adjudicacin del haber social una vez satisfecho el importe del Fondo de Educacin y Promocin y antes del reintegro de las restantes aportaciones a los socios. Artculo 76. Extincin. Finalizada la liquidacin, los liquidadores otorgarn escritura pblica de extincin de la sociedad en la que debern manifestar: a. b. c. Que el balance final y el proyecto de distribucin del activo han sido aprobados por la Asamblea General y publicados en uno de los diarios de mayor circulacin de la provincia del domicilio social. Que ha transcurrido el plazo para la impugnacin del acuerdo a que se refiere el artculo 74 de esta Ley, sin que se hayan formulado impugnaciones o que ha alcanzado firmeza la sentencia que las hubiere resuelto. Que se ha procedido a la adjudicacin del haber social conforme a lo establecido en el artculo 75 de esta Ley y consignadas las cantidades que correspondan a los acreedores, socios y entidades que hayan de recibir el remanente del fondo de educacin y promocin y del haber lquido sobrante.

A la escritura pblica se incorporar el balance final de liquidacin, el proyecto de distribucin del activo y el certificado de acuerdo de la Asamblea. Los liquidadores debern solicitar en la escritura la cancelacin de los asientos registrales de la sociedad. La escritura se inscribir en el Registro de Sociedades Cooperativas, depositando en dicha dependencia los libros y documentos relativos a la cooperativa, que se conservarn durante un perodo de seis aos.

SECCIN III. DE LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS

Artculo 89. Objeto y mbito. 1. Las cooperativas de viviendas asocian a personas fsicas que precisen alojamiento y/o locales para s y las personas que con ellas convivan. Tambin podrn ser socios los entes pblicos y las entidades sin nimo de lucro, que precisen alojamiento para aquellas personas que dependientes de ellos tengan que residir, por razn de su trabajo o funcin, en el entorno de una promocin cooperativa o que precisen locales para desarrollar sus

actividades. Asimismo, pueden tener como objeto, incluso nico, en cuyo caso podrn ser socios cualquier tipo de personas, el procurar edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendas y locales de los socios, la conservacin y administracin de las viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones comunes y la creacin y suministros de servicios complementarios, as como la rehabilitacin de viviendas, locales y edificaciones e instalaciones complementarias. 2. Las cooperativas de viviendas podrn adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de su objeto social. 3. La propiedad o el uso y disfrute de las viviendas y locales podrn ser adjudicados o cedidos a los socios mediante cualquier ttulo admitido en derecho. Cuando la cooperativa retenga la propiedad de las viviendas o locales, los Estatutos establecern las normas a que ha de ajustarse tanto su uso y disfrute por los socios, como los dems derechos y obligaciones de stos y de la cooperativa, pudiendo prever y regular la posibilidad de cesin o permuta del derecho de uso y disfrute de la vivienda o local con socios de otras cooperativas de viviendas que tengan establecida la misma modalidad. 4. Las cooperativas de viviendas podrn enajenar o arrendar a terceros, no socios, los locales comerciales y las instalaciones y edificaciones complementarias de su propiedad. La Asamblea General acordar el destino del importe obtenido por enajenacin o arrendamiento de los mismos. 5. Los Estatutos podrn prever en qu casos la baja de un socio es justificada y para los restantes, la aplicacin, en la devolucin de las cantidades entregadas por el mismo para financiar el pago de las viviendas y locales, de las deducciones a que se refiere el apartado 3 del artculo 51, hasta un mximo del 50 % de los porcentajes que en el mismo se establecen. Las cantidades a que se refiere el prrafo anterior, as como las aportaciones del socio al capital social, debern reembolsarse a ste en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio. 6. Ninguna persona podr desempear simultneamente el cargo de miembro del Consejo Rector en ms de una cooperativa de viviendas. Los miembros del Consejo Rector en ningn caso podrn percibir remuneraciones o compensaciones por el desempeo del cargo, sin perjuicio de su derecho a ser resarcidos por los gastos que se les origine. 7. Las cooperativas de viviendas realizaren sus promociones en el mbito territorial que delimiten sus Estatutos. Artculo 90. Construcciones por fases o promociones. Si la cooperativa de viviendas desarrollase ms de una promocin o una misma promocin lo fuera en varias fases, estar obligada a dotar a cada una de ellas de autonoma de gestin y patrimonial, para lo que deber llevar una contabilidad independiente con relacin a cada una, sin perjuicio de la general de la cooperativa, individualizando todos los justificantes de cobros o pagos que no correspondan a crditos o deudas generales. Cada promocin o fase deber identificarse con una denominacin especfica que deber figurar de forma clara y destacada en toda la documentacin relativa a la misma, incluidos permisos o licencias administrativas y cualquier contrato celebrado con terceros. En la inscripcin en el Registro de la Propiedad de los terrenos o solares a nombre de la cooperativa se har constar la promocin o fase a que esten destinados y si ese destino se acordase con posterioridad a su adquisicin, se har constar por nota marginal a solicitud de los representantes legales de la cooperativa.

Debern constituirse por cada fase o promocin Juntas especiales de socios, cuya regulacin debern de contener los Estatutos, siempre respetando las competencias propias de la Asamblea General sobre las operaciones y compromisos comunes de la cooperativa y sobre lo que afecte a ms de un patrimonio separado o a los derechos u obligaciones de los socios no adscritos a la fase o bloque respectivo. La convocatoria de las Juntas se har en la misma forma que la de las Asambleas. Los bienes que integre el patrimonio debidamente contabilizado de una promocin o fase no respondern de las deudas de las restantes. Artculo 91. Auditora de cuentas en las cooperativas de viviendas. 1. Las cooperativas de viviendas, antes de presentar las cuentas anuales, para su aprobacin a la Asamblea General, debern someterlas a auditora, en los ejercicios econmicos en que se produzca alguno de los siguientes supuestos: a. b. c. d. Que la cooperativa tenga en promocin, entre viviendas y locales, un nmero superior a cincuenta. Cualquiera que sea el nmero de viviendas y locales en promocin, cuando correspondan a distintas fases, o cuando se construyan en distintos bloques que constituyan, a efectos econmicos, promociones diferentes. Que la cooperativa haya otorgado poderes relativos a la gestin empresarial a personas fsicas o jurdicas, distintas de los miembros del Consejo Rector. Cuando lo prevean los Estatutos o lo acuerde la Asamblea General.

2. No obstante lo establecido en el apartado anterior, ser de aplicacin, en cualquier caso, a este precepto lo recogido en la presente Ley sobre esta materia. Artculo 92. Transmisin de derechos. 1. En las cooperativas de viviendas, el socio que pretendiera transmitir inter vivos sus derechos sobre la vivienda o local, antes de haber transcurrido cinco aos u otro plazo superior fijado por los Estatutos, que no podr ser superior a diez desde la fecha de concesin de la licencia de primera ocupacin de la vivienda o local, o del documento que legalmente le sustituya, y de no existir, desde la entrega de la posesin de la vivienda o local, deber ponerlos a disposicin de la cooperativa, la cual los ofrecer a los solicitantes de admisin como socios por orden de antigedad. El precio de tanteo ser igual a la cantidad desembolsada por el socio que transmite sus derechos sobre la vivienda o local, incrementada con la revalorizacin que haya experimentado, conforme al ndice de precios al consumo, durante el perodo comprendido entre las fechas de los distintos desembolsos parciales y la fecha de la comunicacin de la intencin de transmisin de los derechos sobre la vivienda o local. Transcurridos tres meses desde que el socio puso en conocimiento del Consejo Rector el propsito de transmitir sus derechos sobre la vivienda o local, sin que ningn solicitante de admisin como socio por orden de antigedad haga uso del derecho de preferencia para la adquisicin de los mismos, el socio queda autorizado para transmitirlos, inter vivos, a terceros no socios. No obstante, transcurrido un ao desde que se comunic la intencin de transmitir sin haber llevado a cabo la transmisin, deber repetirse el ofrecimiento a que se refiere el prrafo primero. 2. Si, en el supuesto a que se refiere el nmero anterior de este artculo, el socio, sin cumplimentar lo que en el mismo se establece, transmitiera a terceros sus derechos sobre la vivienda o local, la cooperativa, si quisiera adquirirlos algn solicitante de admisin como socio, ejercer el derecho de retracto, debiendo reembolsar al comprador el precio que seala el nmero anterior de este artculo, incrementado con los gastos a que se refiere el nmero 2 del artculo 1.518 del Cdigo Civil. Los gastos contemplados por el nmero 1 del referido artculo del Cdigo Civil sern a cargo del socio que incumpli lo establecido en el nmero anterior del presente artculo.

El derecho de retracto podr ejercitarse, durante un ao, desde la inscripcin de la transmisin en el Registro de la Propiedad, o, en su defecto, durante tres meses, desde que el retrayente tuviese conocimiento de dicha transmisin. 3. Las limitaciones establecidas en los nmeros anteriores de este artculo no sern de aplicacin cuando el socio transmita sus derechos sobre la vivienda o local a sus ascendientes o descendientes, as como en las transmisiones entre cnyuges decretadas o aprobadas judicialmente en los casos de separacin o divorcio

La gestora debe liquidar la cooperativa o comunidad que ha gestionado?

junio 8, 2009 at 7:24 pm Deja un comentario
Depende. La gestora no tiene obligacin legal de liquidar la Cooperativa o Comunidad salvo que en el contrato de prestacin de servicios que se haya celebrado se incluya especficamente. Esta situacin es ms discutible en cooperativas constituidas por fases donde s consideramos que puede ser obligatoria la liquidacin econmica de una fase si el contrato de prestacin de sevicios va a seguir vigente y se van a constituir nuevas fases o promociones por la misma Cooperativa. Es frecuente que en cooperativas de viviendas o comunidades (sin fases), la gestora cobre un plus adicional por la disolucin, liquidacin y extincin de la cooperativa. Tambin es demasiado frecuente que las cooperativas de viviendas queden inactivas durante aos suponiendo posibles fuentes de futuras contingencias fiscales o jurdicas si su gestin se ha abandonado. Se recomienda en todo caso que los cooperativistas o comuneros, aunque se hayan dado de baja, verifiquen la liquidacin y extincin de la entidad a la que pertenecan.

Puede la gestora negarse a dar copia de la documentacin social a los cooperativistas? y en una comunidad de bienes?
La gestora no puede nunca denegar copia de la documentacin social a los socios. Slo el Consejo Rector de forma excepcional podra denegar copia si motiva que se estn poniendo en grave peligro los legtimos intereses de la Cooperativa o cuando la solicitud de copia o informacin suponga un abuso manifiesto por parte de los socios solicitantes (art 16 de las Ley 27/1999 de Cooperativas). En la prctica no es frecuente que concurran estas excepciones y, por lo general, impedir el libre acceso a los libros sociales o no facilitar copias obedecen a actitudes obstruccionistas de la gestora o del propio Consejo Rector. En estos casos debe denunciarse esta actitud ante la Autoridad laboral competente de la Comunidad Autnoma correspondiente o del propio Ministerio de Trabajo por poder consistir una infraccin de las previstas en la Ley ( art 38 del RDLgtvo. 5/2000 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social). Junto a ello y si la documentacin se prev necesaria para emprender acciones legales se puede solicitar el auxilio judicial mediante unas diligencias preliminares sobre la base del art 257.1.4 de la LEC. El Juzgado competente, por lo general, para conocer de esta actuacin ser el Mercantil correspondiente al domicilio social de la Cooperativa (este criterio no es pacfico en la prctica forense) En Comunidades entendemos que los princpios son los mismos: no es posible denegar documentacin a comuneros salvo causas tasadas estatutariamente. En caso de actitud obstruccionista deber denunciarse tal situacin a la Autoridad competente en materia de consumidores y usuarios. En estos supuestos de comunidades, las diligencias preliminares sern conocidas por el orden jurisdiccinal civil.

NOTA IMPORTANTE: Se utiliza como fundamento legal la ley estatal. En cooperativas de mbito autonmico habr que estar a las particularidades de la ley autonmica correspondiente.
mayo 26, 2009 at 3:00 pm Deja un comentario

Es legal que la gestora cobre un porcentaje sobre el coste econmico de la promocin?

Depende. Si el coste econmico de la promocin lo calcula y elabora la gestora y los cooperativistas o comuneros no participan en su anlisis ni aceptacin entendemos que es ilegal, por vulnerar el artculo 1.256 del Cdigo Civil que prohibe la arbitrariedad de una de las partes en el cumplimiento de los contratos. Tambin creemos ilegal que este precio se actualice en la misma medida en la que se producen incrementos de costes econmicos de la promocin ajenos a decisiones de la Cooperativa o la Comunidad. Sin embargo, INMOABOGADOS considera que esta prctica puede ser vlida si desde la celebracin del contrato de arrendamiento de servicios entre la Comunidad o Cooperativa y la Gestora queda cifrado el coste econmico de la promocin y el porcentaje sobre el que se calcularn los honorarios de gestin; el incremento de dichos honorarios entendemos que solo sera posible si se debe a decisiones de la Cooperativa o Comunidad.
mayo 14, 2009 at 4:26 pm Deja un comentario

Cuando la gestora puede tener la condicin de promotor encubierto y que consecuencias supone dicha condicin?
Del mismo modo que se ha visto en el post relativo a la responsabilidad de la gestora por defectos constructivos, sta puede tener la calificacin de promotor encubierto cuando la toma de decisiones sobre elementos esenciales de la promocin inmobiliaria la ha tomado la propia gestora o un Consejo Rector que acta prcticamente como sus testaferros. Son elementos esenciales de la promocin, entre otros: la adquisicin del suelo, el planteamiento financiero de la promocin (clculo del coste de la promocin, cash flow, seleccin de entidad financiera, etc ), la eleccin de la gestora, la eleccin de la constructora y de la direccin facultativa. Si la gestora fuese un promotor encubierto los afectados deberan demandarla sobre la base de un fraude de ley ( pues se ampara aparentemente en la normativa del arrendamiento de servicios, en la legislacin cooperativa o en la normativa de comunidades de propietarios) exigindole las mismas responsabilidades que un promotor como si de un contrato de compraventa se tratara ( pues es precisamente las obligaciones de dicho contrato las que se quieren eludir, en especial: el precio y plazo de entrega). INMOABOGADOS ha constatado, por parte de muchos despachos de abogados no especializados, un uso excesivo de la va penal (apropiacin indebida) que suele concluir con un archivo de la causa; por lo general, sobre todo en promociones inmobiliarias prcticamente finalizadas, la va apropiada ser la civil.
mayo 4, 2009 at 8:01 am Deja un comentario

La gestora puede responder de los vicios o defectos constructivos de las viviendas?

S. En el caso (frecuente) que la gestora haya tenido una intervencin decisoria en la promocin o

en el supuesto de que el contrato que haya firmado as lo establezca (infrecuente), debe responder de los vicios o defectos constructivos como si de un promotor se tratara (Cfr. Art 17.3 y 17.4 de la Ley de Ordenacin de la Edificacin http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/l381999.html#a17). Este fue el supuesto de la STS 25 de febrero de 2004 (en una comunidad de propietarios) y el de la SAP de Madrid de 15 de abril de 2008. En esta ltima resolucin se considera responsable de vicios constructivos a IGS como gestora de PSV, atendiendo al protagonismo que ejerci en el desarrollo de la promocin.

INMOABOGADOS considera que tener intervencin decisoria supone ejercer una influencia decisiva en la Comunidad de Propietarios o en la Cooperativa a la hora de elegir al resto de agentes intervinientes en la edificacin (constructora, direccin facultativa, entidades aseguradoras, entidad de crdito, etc ), as como a la hora de ser interlocutores de los mismos, siendo protagonistas en la toma de decisiones. Puede ocurrir que con muy pocos cooperativistas o comuneros, la gestora ya haya preseleccionado o preacordado compromisos con los citados agentes, o incluso tomado dinero a prstamo de la constructora.
abril 27, 2009 at 9:45 am Deja un comentario

Tiene que estar presente la gestora en la Junta o Asamblea?

En cooperativas de viviendas es prctica habitual que la Asamblea sea dirigida por la gestora, puesto que maneja toda la informacin relevante de la cooperativa. Sin embargo, los nicos que tiene derecho a asistir son los socios segn se desprende del artculo 25.1 de la Ley 27/1999. Cabe, por tanto, la posibilidad de, si as lo decide el Consejo Rector, no convocar a la gestora. Dado que la antigua Ley lo prevea, es frecuente el pacto estatutario que permite a la Asamblea General decidir en ese mismo momento sobre la presencia de personas no socias como la gestora. En comunidades de propietarios es muy frecuente que la gestora asuma las funciones de administrador por lo que entendemos que, salvo previsin estatutaria en contra, la gestora tendr derecho a asistir a la Junta. NOTA IMPORTANTE: Se utiliza como fundamento legal la ley estatal. En cooperativas de mbito autonmico habr que estar a las particularidades de la ley autonmica correspondiente.
abril 13, 2009 at 9:59 pm Deja un comentario

Puede la gestora convocar una Asamblea o Junta de cooperativistas o comuneros?

La gestora no puede convocar una Asamblea General de una Cooperativa. Es una facultad que por ley corresponde en exclusiva al Consejo Rector (art 23.1 y .3 de la Ley 27/1999 de Cooperativas). En Comunidades de Propietarios es frecuente que la gestora sea la propia administradora de la Comunidad, por lo que habr una previsin en sus estatutos que le faculte para convocar. NOTA IMPORTANTE: Se utiliza como fundamento legal la ley estatal. En cooperativas de mbito autonmico habr que estar a las particularidades de la ley autonmica correspondiente.
abril 3, 2009 at 4:27 pm Deja un comentario

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Categora

1 (1) CONSUMIDOR (88)

o o o o o o o

Avales en la compra de la vivienda (16) Baja en cooperativas(14) Condiciones Resolutorias y Segundas Hipotecas(4) Garajes (8) Incumplimientos contractuales en compraventa de viviendas (9) Problemas con Gestoras de Cooperativas y Comunidades (8) Reclamacin Defectos Constructivos (28)

PROMOTOR (68)
o o o o o o o

Arrendamiento con opcin de compra (15) Contratos de Comercializacin (9) la fianza en los arrendamientos (7) Licencia primera ocupacin (12) Obra Pblica: Reclamaciones Econmicas a la Administracin (8) Obras Paralizadas (4) Retrasos en la entrega de la vivienda (12)

Posts Ms Vistos

Qu gastos supone para el consumidor una condicin resolutoria? Como tributa el pacto de opcin de compra de un inmueble? Es lo mismo la licencia de primera ocupacin que la cdula de habitabilidad? Si la Cooperativa no devuelve el dinero de forma inmediata se la puede demandar? se puede demandar tambin a la Gestora? Cmo se ejecuta una condicin resolutoria? Es vlida la clusula contractual de "cuerpo cierto" en una compra de vivienda sobre plano? Qu significa ejercitar una opcin de compra? Hay garantas para viviendas de segunda mano que cubran defectos de humedades? Qu gastos supone al consumidor una segunda hipoteca? Se puede pedir fianza a un subarrendatario de finca urbana?

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Tienen beneficios fiscales las cooperativas de viviendas? Prcticamente no. Tienen exencin en el AJD del prstamo hipotecario y en teora el Impuesto de Sociedades slo se grava con un 20% sobre el beneficio. Beneficio que, por otra parte, no existe puesto que las viviendas se adjudican a precio de coste. Adems cuentan con otras dos beneficios tericos: Libertad de amortizacin de los bienes propios durante los 3 primeros aos y exencin del 95% del Impuesto de Actividades Econmicas. ste ltimo es un impuesto del que en la prctica la estn exentas la mayora de las promociones en cualquier rgimen. La gran ventaja de adquirir la vivienda en rgimen de cooperativa no es fiscal. La gran ventaja consiste en eliminar la figura del promotor con nimo de lucro. Qu controles y garantas hay en las cooperativas de viviendas? Adems de todas las garantas tcnicas que se necesitan para cualquier promocin, todas las cantidades aportadas por los cooperativistas estn garantizadas por Ley, teniendo la obligacin de contratar una empresa que avale las aportaciones de los socios. Esta empresa afianzadora puede tener bloqueada la cuenta bancaria de modo que no autorice salida de dinero si no hay firma del Consejo Rector y factura justificativa.

Adems, existe un Registro oficial de Cooperativas en cada comunidad autnoma al que hay que presentar todos los libros de actas y de cuentas de la cooperativa. Tambin exige la Ley que las cooperativas de viviendas tengan sus cuentas auditadas anualmente por un Auditor externo e independiente. Por ltimo, mencionar que la Ley obliga a las cooperativas de viviendas a contar con un letrado asesor. Puede haber desvo de fondos en una cooperativa? No, nunca. Las entradas y salidas de dinero se hacen siempre a travs de entidad financiera y nunca por caja. La ley establece la prohibicin de destinar dinero de una cooperativa a otra, incluso aunque compartan Gestora. La Gestora ni siquiera tiene acceso a la cuenta y nicamente la Cooperativa por medio del Consejo Rector tiene acceso a la cuenta pero con muchas limitaciones ya que la cuenta bancaria est bloqueada por la empresa afianzadora de las cantidades entregadas por la cooperativa. Esta empresa slo permite desbloquear la cantidad correspondiente a la factura que previamente hayan recibido y analizado para ver si es un gasto justificado. Se pueden hacer modificaciones en las viviendas? El cooperativista tiene la condicin de promotor y por lo tanto tiene la capacidad de realizar modificaciones en la vivienda. En nuetras cooperativas estas modificaciones deben tener tres limitaciones: En primer lugar deben ser tcnicamente viables y para ello deben ser aprobadas por el redactor del proyecto. En segundo lugar no deben poner en riesgo la viabilidad econmica de la promocin. En tercer lugar, las modificaciones deben afectar a todas las viviendas ya que el principio cooperativo establece que todos los cooperativistas sean iguales en derechos y obligaciones. Qu legislacin regula las cooperativas? La Lei 5/1998 do 18 de decembro de Cooperativas de Galicia y los estatutos de cada cooperativa. Cul es la diferencia fundamental entre ser adquirir una vivienda en rgimen de cooperativa y una comprar un piso en planos a un promotor? La diferencia fundamental es que es que en una promocin convencional el promotor es el propietario del suelo y el comprador es su cliente, mientras que en la cooperativa el socio es el propietario del solar y el gestor es su cliente. A raz de ah ya nada es igual: En el primer caso el promotor nos puede rescindir el contrato pero en el segundo es el cooperativista el que puede despedir al Gestor si no est conforme con su actuacin. En el primer caso el promotor elige la entidad financiera, la constructora y las calidades, mientras que en el segundo caso es el cooperativista quien elige la entidad financiera, la empresa constructora y las calidades y acabados. Quin manda en una cooperativa? El rgano supremo de una cooperativa es la Asamblea constituida por todos los socios y estn establecidas por ley las decisiones que requieren de la aprobacin de la Asamblea. De entre todos los socios se eligen a los representes que formarn el Consejo Rector, ste rgano tiene capacidad de decisin en asuntos de menor importancia. Por ltimo, suele existir una Gestora que organice la cooperativa. Esta Gestora no tiene capacidad de decisin ni poder de firma, sino que nicamente gestiona, tramita, asesora y propone a la

cooperativa para que sta decida. Es importante mencionar que la Gestora no tiene acceso a la cuenta bancaria. Qu es el Consejo Rector? El Consejo Rector es un rgano de gestin elegido por la Asamblea. Est constituido por socios y su nmero oscila entre 3 y 15 miembros, siendo lo ms habitual que est constituido por un Presidente, un Vicepresidente, un Tesorero, y un Secretario. Complementando al Consejo Rector estn los interventores, con mnimo de 1 miembro y un mximo de 6. Su funcin es la de censurar las cuenta anuales. Me puedo inscribir en una cooperativa sin ser socio? Por supuesto que s. Un inscrito es un demandante de vivienda que no tiene vivienda adjudicada. Si por causa de una baja de un socio o por haber adquirido un nuevo solar se le adjudicase una vivienda, se convertira en socio de la cooperativa. Un socio puede ceder su nmero a otra persona? Un socio no puede especular con su vivienda y por lo tanto no puede hacer negocio con ella. La forma de transmitirla consiste en darse de baja y la cooperativa se la adjudica al siguiente inscrito. S puede cederle su nmero de socio con todos sus derechos a familiares directos (ascendientes, descendientes, hermanos o cnyuge). Soy promotor Puedo promover en rgimen de cooperativa? Qu beneficio tendra? Si Ud. forma una cooperativa de viviendas, en esa promocin deja de ser promotor para convertirse en Gestor. El beneficio que obtendra sera que al formar la cooperativa antes de empezar a construir tendra la financiacin asegurada. Por otra parte, si la promocin fuese de de vivienda protegida no tendra que acudir al Registro de Demandantes.

Artculo 9. Actos registrables. 1.- Es preceptiva la inscripcin registral de los siguientes actos relativos a sociedades cooperativas de primero o segundo grado. a) La constitucin de la sociedad. b) La modificacin de los Estatutos de la sociedad. c) El otorgamiento, modificacin o revocacin de los poderes generales de gestin, administracin y direccin otorgados por el Consejo Rector.

d) El nombramiento y cese de los miembros del Consejo Rector, interventores, interventores judiciales, liquidadores y, en su caso, administrador nico y Comit de Recursos, as como los consejeros delegados cuando se les confieran facultades propias de los rganos antedichos. e) En las Cooperativas de Crdito, el nombramiento y cese de los miembros del Consejo Rector y Director general y, en su caso, los miembros de las Comisiones Ejecutivas, Comisiones Mixtas y Consejeros Delegados y, asimismo, la creacin o supresin de sus sucursales. f) Los acuerdos de fusin de sociedades cooperativas. g) Los acuerdos de escisin. h) Los acuerdos de transformacin. i) La disolucin de sociedades cooperativas. j) La extincin de la sociedad. k) Los acuerdos de reactivacin de cooperativas. l) Los actos judiciales en materia concursal, conforme a su propia legislacin. m) El acuerdo de integracin en un grupo cooperativo y el acta notarial de su formalizacin. n) La descalificacin firme de la cooperativa. ) Cuantos otros vinieran obligados por la legalidad aplicable. 4 2. El Registro librar l

Arrendamiento vivienda

VI.- LAS NOVEDADES EN LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS. 1) En materia de cooperativas de vivienda se ha llevado a cabo una reforma general, en aspectos relativos a su organizacin, a su gestin y rgimen econmico nanciero, con el principal n de adaptarlas a la normativa de COOPERATIVAS DE VIVIENDAS. 241 vivienda protegida. En este sentido cabe mencionar el mejor aseguramiento de las cantidades que habr que devolver al socio en caso de baja o inejecucin de la promocin, y la estructuracin del sistema de entrega por parte de ste de las cantidades destinadas a la construccin de la vivienda, de conformidad con las distintas fases de este proceso, para el que se jan unos plazos mximos. 2) Se regula con detalle la gestoras de viviendas, como pieza clave de este proceso. Se crea la gura del Promotor Social de Vivienda Protegida, dado que buena parte de la vivienda protegida se canaliza a travs de la frmula cooperativa. 3) Se extiende por razones de oportunidad la aplicacin de la normativa cooperativa a las comunidades de bienes, cuando stas promuevan vivienda protegida. 4) Tambin se regula de una forma ms concreta lo referente a la construccin por fases o promociones, que precisaba de un mayor desarrollo normativo tanto a nivel de funcionamiento interno como en lo que respecta a su relacin con los rganos generales de la cooperativa. 5) Se designa al Instituto Aragons de Empleo como organizador y gestor del Registro de Cooperativas. 6) Se prev la facultad para que Aragn pueda regular las sociedades agrarias de transformacin, conforme se deriva de la competencia recogida en el art. 71.31 del estatuto de Autonoma, dada su naturaleza asimilable a las cooperativas.

VII.- CONCEPTO DE COOPERATIVA DE VIVIENDA. Figura recogido en el artculo 84.1 de la LCA. Son las que tienen por objeto procurar al precio de coste, exclusivamente para sus socios, viviendas, servicios o edicaciones complementarias, as como su rehabilitacin, pudiendo organizar el uso y disfrute de los elementos comunes y regular la administracin, conservacin o mejora de los mismos en el modo que se establezcan el los estatutos. En relacin con las viviendas protegidas, sern de aplicacin en todo caso las limitaciones de precio y coste establecidas en su normativa especca. Podrn adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de su objetivo social. VIII.- SOCIOS DE LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS. Pueden ser socios de las cooperativas de viviendas las personas fsicas, as como las cooperativas y dems personas jurdicas sin nimo de lucro (art. 84.2 LAC) IX.- BAJA DEL SOCIO DE LA COOPERATIVA DE VIVIENDA. En caso de baja del socio de una cooperativa de vivienda hay que distinguir la devolucin a las aportaciones de capital, de las aportaciones realizadas como

XX ENCUENTROS DEL FORO DE DERECHO ARAGONS 242 Con respecto a las aportaciones al capital, el art. 84.2 remite a lo dispuesto en el art. 53 LCA. Los Estatutos sociales regularn el reembolso de las aportaciones al capital en caso de baja de la cooperativa conforme a lo selalado ene. Art. 53 LCA. La liquidacin de estas aportaciones se har segn el balance de cierre del ejercicio en que se produzca la baja de acuerdo con las siguientes normas: a) Del valor acreditado de las aportaciones se deducirn las prdidas imputadas e imputables al socio, reejadas en el balance de cierre del ejercicio

en el que se produzca la baja, ya correspondan a dicho ejercicio o provengan de otros anteriores y estn sin compensar. b) En el caso de expulsin o baja no justicada, podr aplicarse una deduccin no superior al cuarenta o al veinte por ciento, respectivamente, del importe de las aportaciones obligatorias, una vez realizada la deduccin por prdidas. c) El plazo para hacer efectivo el reembolso no podr exceder de cinco aos a partir de la fecha de baja. En caso de fallecimiento del socio, el plazo de reembolso a los causahabientes no podr ser superior a un ao desde que el el hecho causante se ponga en conocimiento de la cooperativa. d) Excepcionalmente, en los supuestos en que la devolucin pueda poner en dicultad la estabilidad econmica de la cooperativa, el departamento competente podr ampliar los citados plazos hasta diez aos. Aportaciones realizadas como pago a cuenta de la vivienda y anejos vinculados: a) Las que no superen el veinte por ciento de su coste estimado, deben ser ntegramente devueltas por la cooperativa dentro del plazo de quince das desde que el nuevo socio que sustituya al que causa baja haga efectivas sus aportaciones. En todo caso, la devolucin deber hacerse efectiva dentro del plazo mximo de cinco aos desde la baja del socio. b) Las que excedan del veinte por ciento debern ser devueltas por la cooperativa dentro del plazo de quince das desde que sea requerida para ello. X.- PLAZOS EN LA CONSTRUCCIN DE LAS VIVIENDAS. El art.85.7 LCA establece los plazos mximos en que las viviendas tienen que estar nalizadas desde que se inician los primeros trmites. a) la compra del suelo sobre la que haya de desarrollarse cada promocin o fase de viviendas protegidas deber tener lugar dentro del plazo mximo de tres aos contados desde la inscripcin de la cooperativa, seccin o fase en el registro

de Cooperativas. b) Las obras de edicacin se iniciarn dentro del plazo mximo de cinco aos desde la fecha de adquisicin del suelo. c) Dichos plazos podrn prorrogarse excepcionalmente y por causas no imputables alas cooperativas promotoras ni a sus entidades gestoras por un plazo mximo que no exceda de la mitad de los mismos. Su incumplimiento COOPERATIVAS DE VIVIENDAS. 243 o, en su caso, el de la prrroga ser causa de disolucin o descalicacin de la cooperativa. La inspeccin de vivienda podr instar del rgano competente el inicio del procedimiento de descalicacin. XI.- ENTREGAS DE CANTIDADES POR LOS COOPERATIVISTAS ANTES DE LA COMPRA DEL SUELO. Establece el art. 85.6LCA que antes de la compra del suelo sobre el que haya de construirse vivienda protegida no podr exigirse ni realizarse, por ningn concepto, aportaciones que superen el 3 por ciento del precio mximo de la vivienda protegida de que se trate. Para adquirir el suelo, la aportacin mxima de los socios no podr superar la cantidad resultante de calcular el lmite mximo de repercusin de suelo y urbanizacin en funcin de las caractersticas de la promocin conforme a la normativa vigente de vivienda protegida. XII.- ASEGURAMIENTO DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA. El art. 85.5LCA establece que las aportaciones realizadas por los cooperativistas como pago a cuenta de la vivienda y anejos vinculados debern ser aseguradas por la cooperativa o la empresa gestora mediante aval bancario suciente o contrato de seguro que garantice su devolucin, ms los intereses legales correspondientes, en caso de no obtener la calicacin denitiva, no terminar

las obras dentro del plazo jado en la calicacin provisional o tratndose de vivienda libre en la licencia, o en cualquiera de los casos sealados, en la prrroga reglamentariamente concedida. XIII.- LA PROPIEDAD Y EL USO DE LAS VIVIENDAS Y LOCALES. Establece el art. 84.5 LCA que la propiedad o el uso y disfrute de las viviendas y locales podrn ser adjudicados a los socios mediante cualquier ttulo legal. Si la cooperativa mantiene la propiedad, los Estatutos establecern las normas a que habrn de ajustarse tanto su uso y disfrute por los socios como los dems derechos y obligaciones de stos y de la cooperativa, pudiendo prever y regular la posibilidad de cesin o permuta del derecho de uso y disfrute de la vivienda o local con socios de otras cooperativas de vivienda que tengan establecidas la misma modalidad. Igualmente podrn enajenar o arrendar a terceros no socios los locales o cualquier otra edicacin complementaria de su propiedad, destinndose los importes obtenidos en stas operaciones a la minoracin del coste de las viviendas y anejos vinculados para los socios. XIV.- DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO. Los Estatutos sociales podrn establecer el derecho de tanteo y retracto a favor de la cooperativa, en cuyo caso, si el socio titular permitiera transmitir, XX ENCUENTROS DEL FORO DE DERECHO ARAGONS 244 inter vivos, sus derechos sobre la vivienda o local antes de haber transcurrido cinco aos o plazo superior establecido estatutariamente desde la fecha de concesin de la cdula de habitabilidad de la vivienda o local o del documento que legalmente le sustituya, deber ponerlo a disposicin de la cooperativa, que los ofrecer a los socios expectantes por orden de antigedad. El precio de tanteo ser igual a la cantidad desembolsada por el socio transmitente, incrementada

con la revalorizacin correspondiente al ndice de precios al consumo, durante el periodo comprendido entre la fecha en que se entreg la vivienda y la de la transmisin de derechos. Transcurridos tres meses desde que el socio pusiera en conocimiento del Consejo Rector el propsito de transmitir sus derechos sin que ningn socio expectante hubiera hecho uso de su derecho de preferencia para la adquisicin de los mismos, el titular quedar autorizado a transmitirlo a terceros no socios. BIBLIOGRAFIA. -AGUILAR GARCA, M: Cooperativas de viviendas: disposiciones comunes y especcas, en RDN, abril-junio 1975, pg. 27 y ss. - ALFONSO SNCHEZ, R: La sociedad Cooperativa Europea: un nuevo tipo social en un escenario complejo, en Noticias de la Unin Europea, nm. 252. - LAMBEA RUEDA, A: Cooperativas de viviendas, promocin, construccin y adjudicacin de la vivienda al socio cooperativo, Edit. Comares, Granada, 2007. - MANRIQUE PLAZA, F: Comunidades de bienes, coop
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1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Qu es una cooperativa y para qu sirve? Antes de la incorporacin Los tipos de aportaciones a la Cooperativa Los Estatutos de Constitucin. Los derechos y obligaciones de los socios La cesin de los derechos sobre la vivienda Cul es la duracin de la cooperativa? Contrate online a un abogado o mediador

Una de las vas, en principio, menos costosas para adquirir una vivienda es a travs de una cooperativa, dado que, como veremos, desaparece la figura del promotor y el comprador de la vivienda, convertido en socio cooperativista, se ahorra el beneficio empresarial que le correspondera a dicho promotor. En general, una cooperativa es una asociacin de personas fsicas o jurdicas

que, teniendo intereses o necesidades socio-econmicos comunes, desarrollan una actividad empresarial, distribuyndose los resultados que produzca entre sus socios. Por su parte, las cooperativas de viviendas tienen por objeto proporcionar a sus socios-promotores viviendas y/o locales, edificaciones y obras complementarias, pudiendo para ello adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y realizar aquellos trabajos, obras y servicios que sean necesarios, e incluso aportar directa y personalmente el trabajo de sus socios. Si las obras de construccin no se realizan directamente por la cooperativa, stas seadjudicarn de conformidad con la normativa que se contenga en sus propios estatutoso que sea acordada por la Asamblea General expresamente convocada para ello. Las cooperativas podrn tambin incluir entre sus fines la conservacin y administracin de las viviendas, elementos, zonas o edificaciones comunes y la creacin y suministro deservicios complementarios. Al igual que en el caso de las Comunidades de propietarios, es frecuente que, para el cumplimiento de sus fines, las cooperativas designen una entidad gestora que ser responsable ante la propia cooperativa de cualquier perjuicio que causen sus actuaciones a los intereses de la misma e igualmente, y de forma individualizada, frente a los socios y terceros. Antes de incorporarse a una cooperativa de viviendas, es aconsejable que Ud. se informe bien sobre los siguientes aspectos:

Respecto a la cooperativa: La cuanta de la aportacin que es necesario efectuar al capital social de la cooperativa, el importe de la aportacin necesaria para hacer frente a las primeras gestiones, los estatutos sociales, y los datos que sobre la cooperativa figuran inscritos en el Registro de cooperativas de viviendas. En cuanto a la promocin de la vivienda, es importante que preste atencin las cuestiones relacionadas con la titularidad de los terrenos, los planes de edificacin, el coste aproximado de la vivienda y anexos, el programa de financiacin, el plazo de ejecucin y las condiciones de transmisin de la vivienda o vinculacin de la vivienda. Respecto a este ltimo punto, la vinculacin de la vivienda, se trata de un periodo de tiempo en el que est restringida la libertad para vender la vivienda existiendo una especie de derecho de retracto (derecho a revocar la venta de la vivienda) a favor de la cooperativa; as, si Ud.

desea venderla dentro de este periodo deber ofrecrsela a los socios que integren la cooperativa por orden de antigedad, y si ninguno de ellos desea adquirirla, podr venderla libremente. El periodo de vinculacin tiene una duracin legal de 5 aos aunque en los estatutos de la cooperativa puede sealarse un plazo superior.

Por ltimo, debe destacarse que, en ningn caso, se podr impedir su inscripcina una cooperativa de viviendas por razones polticas, sindicales, religiosas, sexuales etc.

En cualquier caso, un abogado podr ofrecer asesoramiento sobre todas estas cuestiones a la vista de las particularidades que presente cada supuesto concreto. Las aportaciones que se pueden realizar a favor de la cooperativa de viviendas pueden consistir en:

Aportaciones al capital social: Suelen representar pequeas cantidades, entre los 30 y 300 , cantidades que son reembolsables en el caso de que Ud. desee darse de baja de la cooperativa. Cuota de ingreso y/o cuotas peridicas: Se destinan a abonar los gastos de actuacin de la sociedad cooperativa y los servicios que sta realiza en las primeras etapas de su funcionamiento (constitucin, mantenimiento, administracin, etc.) Estas cuotas no son reembolsables y tampoco pasan a formar parte del capital social. Aportaciones para financiar la vivienda y sus anexos: Se destinan directamente a abonar el coste de la vivienda.

Las cuantas de las distintas aportaciones a la cooperativa se determinan tras la realizacin del Plan de Financiacin que deber aprobar la Asamblea General de socios cooperativistas y admitir contractualmente y de forma individualizada cada socio. Estas aportaciones se realizan mediante una entrega inicial, el resto del importe se fracciona en plazos peridicos que debern ser satisfechos durante las obras de ejecucin. La Ley General de Cooperativas prev la posibilidad de que Ud. cause baja en la cooperativa con el derecho a la restitucin del capital entregado si se incorpora un nuevo socio. Tambin es posible que deba hacer frente a mayores pagos que los

establecidos en el Plan de Financiacin si se introducen modificaciones en el presupuesto, en las obras, o para responder de los posibles vicios ocultos o desperfectos que pueda presentar la vivienda. Como hemos sealado, el socio se ahorra el beneficio empresarial que obtiene elpromotor. Por otro lado y como contraprestacin, ser responsable, incluso econmicamente, como miembro de la sociedad cooperativa, de las viviendas y locales que no se adjudiquen al final de la promocin. Los estatutos de constitucin de la cooperativa regulan y establecen los requisitos que en cada caso se exigen para poder acceder a la condicin de socio, las relaciones entre sus miembros, los derechos y deberes derivados de la condicin de socio, la composicin del Consejo Rector de la cooperativa etc. Entre otros los derechos y obligaciones ms destacados de los socios de una cooperativa de viviendas se encuentran los siguientes: Derechos de los socios

Poder elegir y ser elegidos para desempear los cargos de los rganos sociales. Formular propuestas y participar con voz y voto en la adopcin de acuerdos de la Asamblea General y dems rganos sociales. Recibir la informacin necesaria para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la condicin de socios. Participar en la actividad empresarial que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social. Recibir intereses por las aportaciones al capital social, cuando as lo prevean los estatutos sociales. Recibir el beneficio neto obtenido de la venta o alquiler de los locales comerciales, cuyo importe se destina habitualmente en disminuir el coste de la vivienda. Recibir la actualizacin y devolucin de las aportaciones al capital social Darse de baja en la cooperativa de forma voluntaria, exigindose un preaviso por escrito al Consejo Rector. El plazo de este preaviso no

podr ser superior a 3 meses, pero es posible exigir el compromiso de no causar baja injustificada hasta el final del ejercicio econmico que no podr ser superior a 5 aos. Es habitual que, para los casos de baja justificada, en los estatutos de la cooperativa se prevea lasustitucin de un socio por otro, ya sea de la lista de los que se encuentran a la espera o propuesto por el que casa la baja. En el mismo sentido debe destacarse que en los casos de baja injustificada la cooperativa no devolver todo el importe abonado hasta el momento sino que aplicar una penalizacin y que tendr un plazo para devolver los importes que oscilar entre3 y 5 aos. Obligaciones de los socios

Asistir a las reuniones de la Asamblea General y dems rganos colegiados de los el socio forme parte. Cumplir los acuerdos adoptados por los rganos sociales de la cooperativa. Participar en las actividades que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social. Guardar secreto sobre aquellos asuntos y datos de la cooperativa cuya divulgacin pudiera perjudicarla. No realizar actos competitivos con las actividades empresariales que desarrolla la cooperativa, salvo autorizacin expresa del Consejo Rector. Aceptar los cargos para los que el socio sea elegido, salvo causa justificada. Hacer el pago de las aportaciones al capital social en la forma y dentro de los plazos previstos. Participar en las actividades de formacin.

Ud. no podr ser socio de dos o ms cooperativas de viviendas en una misma localidad, salvo que tenga reconocida la condicin de familia numerosa. El sistema de adjudicacin o distribucin entre los socios de las viviendas constituidas en rgimen cooperativa debe contenerse en los estatutos de la sociedad o acordarse por la Asamblea General, con sujecin en todo caso, a los principios y caracteres de la cooperacin.

El socio que antes de adquirir la plena propiedad de la vivienda y, en todo caso, antes del transcurso de 5 aos (salvo que por los estatutos se determine un plazo superior) contados a partir de la concesin de la cdula de habitabilidad, pretenda ceder su derecho sobre dicha vivienda, deber ponerla a disposicin de la cooperativa, ante el Consejo Rector. Este rgano determinar, por orden de antigedad, cul de sus socios que se encuentra a la espera de adjudicacin de vivienda, puede subrogarse en los derechos y obligaciones del que desea ceder sus derechos. Esta lista de socios expectantes debe figurar en el tabln de anuncios de la Cooperativa, as como en el Libro especial que debe llevar la cooperativa para estos casos. Los estatutos de la cooperativa deben fijar como plazo de duracin mnima de la sociedad, el tiempo necesario para que las viviendas puedan ser adjudicadasindividualmente a los socios, y subsistir otros 5 aos ms (como mnimo) a partir de la concesin de la cdula de habitabilidad o documento similar. En iAbogado disponemos de abogados con experiencia en cooperativas de viviendas y derecho inmobiliario en general. Contrate ahora nuestros servicios jurdicos a precio fijo: Servicios de consulta legal sobre cooperativas Amicuo: Mediacin amistosa de conflictos de cooperativas de vivienda La compra de la vivienda El alquiler de la vivienda Las comunidades de propietarios La multipropiedad

pago a cuenta de la vivienda y anejos vinculados.XX ENCUENTR