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A V A L U O C O M E R C I A L No.
A V A L U O
C O M E R C I A L
No.
1343

APARTAMENTO TRIPLEX 501

Transversal 1 A No. 69 55

Edificio EL VIENTO Barrio CHAPINERO ALTO

Bogotá

D. C.

C

O

N

T

E

N

I

D

O

1.

Metodología

  • 2. Memoria Descriptiva

    • 3. Aspecto Jurídico

  • 4. Linderos específicos del Inmueble

    • 5. Características de la construcción

      • 6. Dependencias y Copropiedad

        • 7. Entorno del Inmueble

  • 8. Variables que intervienen en la nivelación de Precios

    • 9. Memoria de cálculo y valor del avalúo comercial 10. Registro Fotográfico Anexos

Bogotá D. C., Agosto 14 de 2008

1

1. METODOLOGÍA

Para la determinación del Valor Comercial del APARTAMENTO TRIPLEX 501, Garaje Doble y DEPÓSITO de uso exclusivo, se visitó personalmente el Edificio EL VIENTO –Propiedad Horizontal-, con el propósito de realizar el correspondiente análisis de la Agrupación de vivienda, el sector donde se localiza, su vecindario de casas residenciales y edificios aislados, sus corredores viales y ecológicos, distribución, espaciamientos y acabados generales para los diferentes niveles, zonas comunales, y agregados comunales, y del apartamento, diseño, distribución y tipo de construcción, clase de acabados, conservación, y vetustez, y para globalizar todo este proceso se cuantificaron los siguientes aspectos :

  • A) FACTORES DE CARÁCTER GENERAL Se identificaron todos los factores generales, tanto del Edificio como un globo, y los conjuntos de edificios residenciales del sector, se analizaron los niveles constructivos y de urbanismo, y los temporarios de oferta y demanda de inmuebles, que permiten determinar los procesos de construcción actual, nueva, reventa, valorización o desvalorización y que visiblemente inciden directamente sobre los precios del inmueble.

  • B) FACTORES DE CARÁCTER ESPECÍFICO Permitieron conocer y analizar los aspectos específicos del inmueble, relacionándolos con la disponibilidad de servicios, desarrollos viales actuales y futuros, características intrínsecas del Edificio Residencial, volumetría, diseño arquitectónico, área privada, iluminación natural, diseño de interiores, acabados, agregados arquitectónicos, estado de conservación, vetustez y estado de mantenimiento, y todos los aspectos inherentes al inmueble y sus integrantes vecindarios en propiedad horizontal.

  • C) FACTORES DE

CARÁCTER PROFESIONAL

El estudio consta de evaluaciones de tipo objetivo y medibles, además de los subjetivos del avaluador, basados en la experiencia, el conocimiento del mercado y el análisis en perspectiva de la zona de Chapinero Alto, Rosales, El Refugio, El Retiro y alrededores, en función del estado constructivo y mejoras en el inmueble, y de oferta y demanda del mercado inmobiliario, todo lo cual es de vital importancia en la cualificación, cuantificación y maduración del Precio Comercial a calcular.

2

2.

MEMORIA DESCRIPTIVA

DIRECCIÓN DEL INMUEBLE: Transversal 1 A ( TV 1 A ) número Sesenta y Nueve Cincuenta y Cinco ( # 69 - 55 ), Apartamento Quinientos Uno ( AP 501 ), Edificio EL VIENTO, de la nomenclatura urbana de Bogotá.

CHIP

AAA0181UTBS

MATRÍCULA INMOBILIARIA

50C - 1603849

AVALÚO CATASTRAL 2008 $ 108´110.000

TIPO DE INMUEBLE: Apartamento Triplex, con dos (2) garajes y depósito, sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, y que hacen parte de una Agrupación de Apartamentos en una (1) torre compacta, con fachada principal de acceso sobre la Transversal 1 A ( TV 1 A ), construidos en una torre de cinco (5) pisos, con áreas de estacionamientos privados en sótanos y semisótanos, con ascensor para apartamentos desde el semisótano, agregados comunales, y áreas comunes de circulaciones de paso hacia los diferentes niveles.

DESTINACION ACTUAL: Toda la Agrupación tiene una vocación eminentemente de vivienda multifamiliar, sin presencia de áreas para Comercio local dentro de toda el área construida privativa y comunal, y con acceso frontal a través de un portal de ingreso donde una portería visualiza la salida e ingreso de personas y vehículos.

LOCALIZACIÓN: El Apartamento 501, los Garajes de uso exclusivo y el Depósito asignado, que hacen parte del Edificio EL VIENTO, se encuentra ubicado en el Barrio Chapinero Alto, Sector Parado Rubio, perteneciente a la Localidad Segunda ( 2ª. ), de Chapinero, en la ciudad de Bogotá D. C.

SOPORTE TÉCNICO : Escritura Pública No. 0669 del 15 de marzo de 2005, de la Notaría Veinticinco ( 25ª. ) del Circulo Notarial de Bogotá, correspondiente contrato de Compraventa, forma de adquisición, a favor de DANNA MARÍA GARCÍA OSUNA; Escritura pública No. 2032 del 22 de Mayo de 1987, de la Notaría Séptima ( 7ª. ) del Círculo Notarial de Bogotá, correspondiente al Reglamento Inicial de Propiedad Horizontal del Edificio EL VIENTO; Escritura pública No. 1292 del 26 de mayo de 2004, de la Notaría Once ( 11ª. ) del círculo notarial de Bogotá, correspondiente a la Reforma al reglamento de Propiedad Horizontal en cuanto a que se acogen a la Ley 675 de 2001; Escritura pública No. 1540 del 11 de junio de 2004, de la Notaría Veinticinco (25ª.) del círculo notarial de Bogotá, correspondiente a Reforma al reglamento de Propiedad Horizontal en cuanto se desafecta área de uso común y se agrega al Apartamento 501; Boletín de Nomenclatura del Apartamento 501, de fecha agosto 12 de 2008; Certificado de Libertad No. 50C- 1603849, correspondiente al Apartamento 501, de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, zona Centro; Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá y sus alrededores, P. O. T., Decreto Distrital 619 del 2000; Decreto 0614 del 29 de diciembre de 2006, UPZ 90 PARDO RUBIO; www.metrocuadrado.com y www.etiempo.com, períodos Abril-Agosto de 2008; y El Valor del Suelo en Bogotá, de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, 2007.

CLASE DE AVALUO

:

FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR :

C O M E R C I A L Agosto 11 de 2008

FECHA DE AVALUO

:

Agosto 14 de 2008

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3. ASPECTO JURÍDICO

PROPIETARIA: DANNA MARÍA GARCÍA OSUNA, mujer, mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía número No. 52´388.527 de Bogotá, de acuerdo con la Escritura Pública No. 0669 del 15 de Marzo de 2005 expedida por la Notaría Quince ( 15a. ) del Circulo Notarial de Bogotá, y debidamente registrada en el certificado de Libertad número No. 50C- 1603849, para el Apartamento 501, Certificado de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, zona Centro, de fecha agosto 11 de 2008, hora: 08: 16 : 11 a. m., con firma del Registrador en la última página.

TIPO DE PROPIEDAD: Particular

GRAVÁMENES: Los inmuebles en estudio se encuentran libre de gravámenes tales como hipotecas, censos, condiciones resolutorias, limitaciones de dominio, patrimonio de familia y todo tipo de gravámenes que puedan limitar su comercio. En cuanto a otros gravámenes, se encuentra sometido al fijado por el Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio EL VIENTO -Propiedad Horizontal -, al cual están sometidos todos los copropietarios del Edificio residencial.

  • 4. LINDEROS ESPECÍFICOS DEL INMUEBLE Los linderos generales y particulares del Apartamento Triplex Quinientos Uno ( 501 ), en avalúo, se encuentran contenidos en Escritura Pública de Adquisición No. 0669 de fecha 15 de Marzo de 2005 de la Notaría Veinticinco ( 25a. ) del círculo Notarial de Bogotá, y ampliamente descritos y delineados planimétricamente en la Escritura Pública No. 2032 del 22 de Junio de 1987 de la Notaría Séptima (7a.) del Circulo Notarial de Bogotá D. C., que corresponde al Reglamento Original de Propiedad Horizontal del Edificio EL VIENTO, y nuevamente reescritos en la Escritura Pública No. 1292 del 26 de Mayo de 2004 de la Notaría Once ( 11a. ) del Circulo Notarial de Bogotá D. C., que corresponde a la reforma del Reglamento, y modificados por Escritura Pública No. 1540 del 11 de junio de 2004 por nueva Reforma al Reglamento de Propiedad Horizontal por desafectación de Área de uso común y adición al área original del apartamento 501, en avalúo, y nuevamente aclarados en la Escritura Pública No. 0479 del 24 de febrero de 2005 por manifestación de la Escritura No. 1540, antes citada, donde se aclara que la desafectación agregada al apartamento 501 no se hace a título gratuito, linderos que no desglosaremos en este estudio, ya que forman parte integral de los documentos legales ya mencionados.

4

5.

CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN

Se trata de un APARTAMENTO SIMPLEX, dos GARAJES cubiertos y un DEPÓSITO cubierto, sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal a tenor de la nueva Normatividad del Régimen de Propiedad Horizontal, Ley 675 de Agosto 03 de 2001. El Edificio ACRÓPOLIS 78, está construido sobre un lote de terreno de 971,42 M2, sobre eje vial local, con fachada principal sobre la Carrera Primera Este ( KR 1ª. E ) de la actual nomenclatura. Construido de acuerdo con los planos aprobados por la Licencia de construcción número No. 001697 del 18 de Marzo de 1992 expedida por el Departamento Administrativo de Planeación Distrital de Bogotá D. C. La totalidad de sus redes de servicios públicos se encuentran en perfectas condiciones de funcionamiento, así mismo la totalidad de las dependencias de cada unidad privada, las cuales gozan de muy buena iluminación, muy buena ventilación, ofreciendo excelentes condiciones de seguridad y salubridad.

Consta de una ( 1 ) torre de siete (07) pisos, semisótano de parqueaderos y sótano de parqueaderos, repartidos en dieciséis (16) apartamentos, cincuenta y un garajes (51) garajes y dieciocho ( 18 ) depósitos. Los apartamentos 201, 301, 401, 501, 601 y 701, cuentan con ascensor privado de acceso a sus apartamentos. Igualmente todos los apartamentos tienen derecho al uso y goce de todos los bienes comunales, localizados en las zonas internas del Edificio ACRÓPOLIS 78, entre ellos, los accesos, rampas, halles, las escaleras, ascensor comunitario, gimnasio, sala de espera, salón comunal, cuarto de chóferes, cancha de squash, salón para juegos, zonas duras, y los patios interiores del edificio.

Son bienes de Propiedad común para todos los copropietarios, los siguientes: el terreno donde se encuentra construido el edifico, el subsuelo correspondiente al terreno, los cimientos, la estructura, las fachadas, los muros determinados como comunes, los entrepisos o placas de concreto, los ductos de ventilación, las circulaciones peatonales que conducen a los interiores de los pisos, las cubiertas, los vestíbulos, el acceso, la celaduría, los ascensores, las escaleras que conducen a todos los pisos, los halles de escaleras, las columnas, los tanques de reserva de agua y los equipos de presión, las áreas dispuestas para las antenas de televisión, los sistemas de citófonos, las obras decorativas del Edificio Acrópolis, las jardineras, el antejardín, las instalaciones generales de servicios públicos hasta la entrada a cada apartamento, la subestación eléctrica, el cuarto de máquinas, el cuarto de aseo, el cuarto de bombas la zona de circulación vehicular, la rampa horizontal de acceso vehicular, la cubierta general del edificio, y el vuelo o vacío, localizados sobre la cubierta del edificio. Son bienes de propiedad privada todos aquellos otros bienes que no se mencionan como comunes, incluidos entre tales el Apartamento Trescientos Uno ( 301 ), el Garaje Veinticuatro ( 24 ), el Garaje Veinticinco (25) y el depósito Diez ( 10 ), del Edificio ACRÓPOLIS 78 –Propiedad Horizontal-, perfectamente delimitados y que son susceptibles de un aprovechamiento completamente independiente.

Son bienes comunes de uso exclusivo en el condominio, aquellos otros bienes que no se mencionan como comunes generales, y que en las escrituras de venta se mencionan con asignación única, caso específico de algunas terrazas, y los patios interiores.

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ESTILO: Moderno, en una arquitectura que predilecciona la luminosidad natural al bosque de ladrillos, y conjuga un cálido manejo de zonas comunales, jardines y áreas de parqueaderos en sótanos, halles y punto fijos bien diseñados, que interactúan en ambientes familiares modernos que piso a piso, y Torre a Torre, da a la globalidad del ambiente un atractivo corporativo; frontalmente (zona de acceso al conjunto residencial) se desarrolla un área de vigilancia, administración, de parqueaderos, y espacios de acceso al interior del Conjunto habitacional, a través de un enrutado escalonado enladrillado duro que conduce a la portería y al hall de acceso a los ascensores y a las escaleras en U para cada uno de los pisos. La fachada combinada en ladrillo a la vista, extrapola su enladrillado a los pisos de las áreas de acceso y las áreas de aislamientos laterales, ofreciendo un ambiente de indescriptible presentación y de complementariedad arquitectónica con los desarrollos de los alrededores.

VETUSTEZ: Doce (12) años, no tan verificables en su enhiesta fachada ladrillada a la vista, que lo encara con las edificaciones colindantes con emulativa frescura arquitectónica. Sus acabados interiores cuidadosamente seleccionados y reiteradamente actualizados con cuidadoso gusto, de impecable mantenimiento, le hacen presumir una novedad arquitectónica de estrene.

CIMENTACIÓN: Placa flotante de un ( 1,00 mts ) de altura, apoyada en pilotes de concreto reforzado de 42.00 metros de profundidad fundidos en el sitio, con placas de contrapiso de concreto de 3000 psi, y hierro de refuerzo de 60000 psi, con aligeramiento en las estructuras de las placas de espesor igual a 0.40 metros, igual que los encolumnados, pantallas y muros de contención laterales, que organizan la estructura general de sótanos de la unidad residencial.

ESTRUCTURA: Consta de placas aligeradas en casetón de guadua, con plafones entre ellas que transmiten la carga a los aporticamientos estructurales en columnas, mediante las placas reforzadas de cimentación. Su diseño constructivo y de cálculo está regido por el Código sismo resistente NSR 98, presentando una respuesta estructural sólida y de estabilidad, con un inexistente fisuramiento.

MAMPOSTERÍA: Todos Los muros divisorios están en bloque y ladrillo en arcilla, números Nos. 4 y 5, revestidos en pañetes de mortero, estucados y pintados, y las fachadas principales en ladrillo tolete prensado de 0.25 centímetros y 0.15 centímetros a la vista con presencia de línea de pega impermeabilizada, con sectores de muro con pañete, estuco y pintura avinilada. . PAÑETES Y PINTURA: para los exteriores de los apartamentos y hall de acceso, vestíbulos y áreas de parqueaderos en ladrillo lavados e impermeabilizados; el techo se encuentra en pañete en mortero afinado terminado en vinilo, pañete y pintura, con sus correspondientes dilataciones, cercos en yeso y para los apartamentos del último piso en madera machihembrada, lacada y pintada.

PISOS SOCIALES: En concreto y ladrillo para las áreas de circulación vehicular y parqueaderos; los halles, circulación y escaleras en tableta de gran formato; en el interior del apartamento hall de acceso, sala comedor, alcobas y estudio y hall de alcobas alfombra mullida; el hall de acceso en tableta de mármol, todos en excelente estado de conservación y mantenimiento.

6

COCINA: cocina integral amplia y moderna, con mesón y poceta en acero inoxidable, estufa a gas de seis (6) hornillas, cuatro (4) a gas y dos (2) eléctricas, lavaplatos eléctrico; abundante dotación de gabinetes en fórmica interior y terminado exterior brillante: con extractor de olores; campana extractora y calentadores (2) de paso a gas; con agradable iluminación natural, con buen espaciamiento interior, sitio de nevecom, sitio de lavadora y secadora, y más gabinetes para guardar implementos de aseo. Lo muros y techos están enchapados en cerámica de buen formato; en baldosa tipo cerámica nacional los pisos, en formato de 25x25. La cocina maneja un buen ambiente, que determina espacios amplios, cómodos, con desfogues a través de rejillas empotradas. Aneja a la cocina, la zona de lavandería enchapada en sus muros, con ventanal metálico, y sitio de lavadora y lavadero, y al cuarto del servicio con baño interior.

BAÑOS: cuatro ( 4 ), uno (1) de ellos interior privado en la alcoba principal, en tanto que dos (2) más son exteriores, y el del servicio que cumple tal función. Los tres principales con unidades sanitarias tipo Style, línea importada, con lavamanos de líneas San Lorenzo Petit y grifería cromada, con mesón mueble en cerámica acrílica; sus enchapes de pared en cerámica de gran formato, contemporáneas, jugando con un enchapes en cerámica de baldosín Macedonia y Eboli Bonne, en juego con la división en vidrio templado. Baños de buen tamaño, y de iguales especificaciones, con luminosidad natural cenital lateral de la cubierta de techo. La alcoba principal por su parte, en un baño de buen tamaño, con su zona de ducha en tina jacuzzi, vidrio templado, y espaciamiento de servicios con unidades Style en sanitario y lavamanos, con grifería moderna cromada dorada. Cerámica de pisos tipo Botticino nacional.

CARPINTERÍA: La puerta de seguridad de entrada principal tripleada en madera cedro wino, tipo Pizano; las de las alcobas y cocina y baños, son atableradas tipo Pizano en hojas atableradas montadas sobre marcos igualmente en la misma madera. Los closets, con marco en madera tipo cedro, con sus interiores en madera triplex, en colores caoba naturales, de dos cuerpos, de símil concepción para todas las alcobas, pintadas en color natural. Presencia de otros muebles tipo entrepaño empotrados en madera tipo cedro, en estar y estudio, mueble en el estudio tipo múltiple escritorio, mueble tipo biblioteca en la sala estar de acceso a las alcobas. La carpintería metálica de ventanas exteriores en aluminio anodizado; y toda la pasamanería metálica de balcones, en tubería metálica modular.

EQUIPAMIENTO COMUNAL: tanques subterráneos de reserva de agua, equipo de presión y sistema central de incendio, pozo de bombeo, ascensores, salón comunal, cancha de squash, shut de basuras, gimnasio, salón comunal, sala para juegos, y cuenta con citofonía para todos los apartamentos con comunicación a la consola localizada en la recepción. La puerta acceso peatonal y de garajes, es en lámina Cold Rolled calibre 18, antena comunal y circuito cerrado de televisión.

ESTADO DE CONSERVACIÓN: Excelente a sobresaliente para el Edificio ACRÓPOLIS 78, con todos los acabados externos en excelente estado de conservación; al igual que todo el equipamiento comunal; interiormente, el apartamento 301 presenta una excelente y modernizada apariencia en aspectos tales como pisos, muebles de cocina, muros, techos, muebles y accesorios de baños, todo lo cual se muestra en excelente estado en acabados de gran factura.

7

6. DEPENDENCIAS Y COPROPIEDAD

El APARTAMENTO TRESCIENTOS UNO ( 301 ) tiene su acceso por la Carrera Primera Este ( KR 1ª. E ) número setenta y ocho trece ( No. 78 - 13 ), y está localizado en el tercer (3er.) nivel del Edificio ACRÓPOLIS 78, vistas norte, nor oriental y nor occidental. Cuenta con las siguientes dependencias:

Hall de acceso amplio, acceso ascensor privado, sala amplia con chimenea, comedor independiente; baño social; cocina integral y Alcoba de Servicio con baño. Zona privada conformada por: Estar de alcobas con estudio, dos alcobas con closet, alcoba principal ampliada con vestier, doble closet empotrado, vestier y baño privado con Tina y jacuzzi.

Matrícula Inmobiliaria

=

5 0 C

-

1305433

Altura del apartamento

=

2.20

Mts ( libre )

Área Privada construida

=

198,59

M2

% de Copropiedad

=

5,093

%

El GARAJE VEINTICUATRO, tiene su acceso por la Carrera Primera Este ( KR 1ª. E ) número setenta y ocho trece ( No. 78 - 13 ), y está localizado en el nivel de sótano del Edificio, sin servidumbre de paso, y espacios paralelos para estacionar un (1) vehículo familiar.

Matrícula Inmobiliaria

=

5 0 C

- 1305467

Altura máxima admisible

=

2,35

Mts

Área aproximada privada

=

13,76

M2

% de Copropiedad

=

0,353

%

El GARAJE VEINTICINCO, tiene su acceso por la Carrera Primera Este ( KR 1ª. E ) número setenta y ocho trece ( No. 78 - 13 ), y está localizado en el nivel de sótano del Edificio, sin servidumbre de paso, y espacios paralelos para estacionar un (1) vehículo familiar.

Matrícula Inmobiliaria

=

5 0 C

- 1305468

Altura máxima admisible

=

2,35

Mts

Área aproximada privada

=

12,91

M2

% de Copropiedad

=

0,331

%

El DEPÓSITO No. 10, tiene su acceso por la Carrera Primera Este( KR 1ª. E ) número setenta y ocho trece ( No. 78 - 13 ), y está localizado en el nivel de sótano del Edificio, con servidumbre de paso de los garajes 24 y 25, y espacio cerrado con puerta para guardar trebejos.

Matrícula Inmobiliaria

=

5 0 C

- 1305504

Altura máxima admisible

=

2,35

Mts

Área aproximada privada

=

3,98

M2

% de Copropiedad

=

0,102

%

8

8.

ENTORNO DEL INMUEBLE

El EDIFICIO EL VIENTO, dentro del cual se encuntra el apartamento 501 en estudio, hacen parte de la Localidad Segunda (2ª.) Chapinero, la cual presenta las siguientes características generales:

EXTENSIÓN: La localidad cubre 3.846 hectáreas, el 35,1% (1.349 hectáreas) es considerado área urbana; el 23,1%, área amanzanada; el 20,4%, área residencial, y el 21,2%, área de reserva rural.

LÍMITES: La Localidad de Chapinero está ubicada al oriente de la ciudad; va de la calle 39 a la calle 100, desde la Avenida Caracas hasta los Cerros Orientales.

Limita con las localidades de Santa Fe, al sur; Teusaquillo y Barrios Unidos,

al

occidente; Usaquén, oriente.

al norte,

y con los municipios de Choachí y La Calera,

al

Al norte, limita con la calle 100 y la vía a La Calera, que la separan de la Localidad de Usaquén.

Por el occidente, el eje vial Autopista Norte-Avenida Caracas la separa de las localidades de Barrios Unidos y Teusaquillo.

En el oriente, las estribaciones del Páramo de Cruz Verde, la “Piedra de la Ballena”, los cerros Pan de Azúcar y La Moya marcan el límite entre la localidad y los municipios de La Calera y Choachí.

El río Arzobispo define la frontera sur con la Localidad de Santa Fe.

La invasión del espacio público es un fenómeno en crecimiento en la localidad. Los sectores tradicionalmente residenciales se han ido convirtiendo paulatinamente en zonas comerciales, que al no estar amparadas en procesos urbanísticos o en planes de desarrollo crecen desordenadamente sin respetar la riqueza arquitectónica de la zona ni de su entorno social. La zona también ha experimentado una explosión descontrolada de establecimientos comerciales, generando con ello todos los problemas de una expansión no planificada: congestión vehicular, insuficiencia de zonas de parqueo, invasión de zonas verdes, andenes, antejardines y parques.

OROGRAFÍA: Predominan las áreas con pendientes mayores del 25%, que corresponden a suelos superficiales o subsuperficiales, susceptibles a procesos de erosión. Igualmente, se encuentran colinas altas y bajas, valles coluviales (intercolinar y piedemonte) y afloramientos rocosos.

USOS DEL SUELO: El uso del suelo ha ido cambiando a través de los años sectores eminentemente residenciales se han convertido en sectores comerciales y/o educativos, especialmente los barrios de estratos 4 y 5, muestra de ello es la Zona Rosa, entre las calles 80 y 86 y carreras 11 y 15. Existen 16 centros comerciales, doce notarias, 17 universidades, once planteles educativos oficiales, 42 privados y 23 centros hospitalarios (clínicas y hospitales). Tiene un buen número de parques y

9

zonas verdes, además de los Cerros Orientales. TV 1 A No. 69 55
zonas verdes, además de los Cerros Orientales.
TV 1 A
No. 69 55

Mapa planimétrico del sector de Chapinero Alto, Las Acacias, Los Rosales, Emaus, El Nogal, Bellavista, Avenida de los Cerros y sus áreas aledañas, para señalar su contorno urbano, su cercanía a los actuales desarrollos viales, y la presencia de los corredores ecológicos que circunvalan el sector.

En términos de vivienda, en las últimas décadas gran número de casas han sido demolidas para dar paso a grandes edificios tanto de apartamentos como de oficinas. Barrios como Chapinero Alto y Los Rosales se caracterizan por este fenómeno. Uno de los problemas que genera este alto índice de construcción es la poca capacidad actual del servicio de alcantarillado que no ha sido ampliado desde hace años.

PRINCIPALES VÍAS: el sector se encuentra servido por las siguientes vïas:

• Avenida Alberto Lleras Camargo, carrera 7 • Avenida Brasil, calle 92 • Avenida Chile: va a lo largo de la calle 72, con hermosa alameda de la carrera 4 a la 5. Su inauguración, en el año 1920, dio inicio a la gran expansión hacia el norte de Bogotá, con casaquintas y posteriormente con un gran emporio financiero, que a partir de 1948, comenzó a expandirse más desde la calle 72. • Avenida Circunvalar (o Avenida de los Cerros): bordea el perímetro oriental de Bogotá; se inicia en la calle 6 y llega a la calle 92. Se construyó gracias al programa integrado de desarrollo urbano de la zona oriental de Bogotá de 1981 a 1985. • Vial de la calle 63: en la Avenida Circunvalar, conecta en seis sentidos cardinales, del sur al occidente, del norte al oriente y al occidente, del occidente al sur y al norte y del oriente al sur.

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• Carrera 7 o antigua Calle Real: en los inicios de Chapinero era la ruta obligada

para llegar a Tunja. Cerros Orientales.

Hoy en día es la vía más larga de Bogotá a lo largo de los

• Carrera 7 o antigua Calle Real: en los inicios de Chapinero era la ruta obligada

Edificio ACRÓPOLIS 78 Carrera 1ª. E No. 78-13

Plano de localización catastral del Edificio ACROPÓLIS 78, con demarcación de las vías actuales del sector, y el barrio urbanización LOS ROSALES que lo caracteriza

• Carrera 7 o antigua Calle Real: en los inicios de Chapinero era la ruta obligada
• Carrera 7 o antigua Calle Real: en los inicios de Chapinero era la ruta obligada
• Carrera 7 o antigua Calle Real: en los inicios de Chapinero era la ruta obligada
• Carrera 7 o antigua Calle Real: en los inicios de Chapinero era la ruta obligada

La UPZ 88 - 97 El Refugio - Chico, está orientada baja las siguientes políticas:

1. Edificabilidad controlada y coherente con las expectativas de crecimiento de la zona, regulando la asignación de índices de construcción a partir de la ponderación de las características y el potencial específico de cada sector y consultando, entre otros parámetros de referencia, el potencial edificable definido por la norma precedente.

11

2.

Mantenimiento o incremento de las condiciones de habitabilidad, que permitan asegurar

altos estándares de calidad de vida, que preserven el valor del suelo y contribuyan a detener procesos de desplazamiento de la población residente, mediante el estímulo a modelos de ocupación predial orientados a la generación de áreas libres y mayor espacio público.

  • 3. Consolidación de ejes comerciales y de servicios en diferentes escalas, evitando la

propagación de estos usos hacia zonas residenciales y vías internas de carácter vecinal. Adicionalmente, se otorgarán incrementos de edificabilidad para promover el carácter

residencial de las zonas de vivienda, que soportan una mayor presión al cambio de uso.

  • 4. Respeto y valoración de las Zonas de Reserva Forestal Protectora Bosque Oriental de

Bogotá, se establece que el límite oriental de las unidades de planeamiento zonal (UPZ) No. 88 / 97, el Refugio / Chicó - Lago es el determinado en la Resolución 76 de 1977 del Ministerio de Agricultura, por la cual se aprobó el Acuerdo No.30 de 1976 de la Junta Directiva del INDERENA.

  • 5. Conservación de sectores e inmuebles de interés cultural, en el marco de su integración a

la dinámica de usos y al mercado del suelo urbano.

  • 6. Aplicación de instrumentos de gestión urbanística, definidos en el POT y en la ley 388 de

1997 para propiciar el reparto equitativo de cargas y beneficios del desarrollo urbano generando el espacio público idóneo como soporte de los usos previstos en la zona.

Sector de UPZ: 13 A Área de actividad: Residencial

Zona: Residencial Neto

Tratamiento: Consolidación Urbanística

Estructura ecológica principal:

COMPONENTE: Sistemas de Áreas Protegidas del Distrito Capital: Sierras del

Chicó

NORMA: Artículos 79 a 93 del Decreto 190 de 2004.

SERVICIOS PÚBLICOS DEL SECTOR : cuenta con una inmejorable infraestructura, suficiente en la actualidad y con proyección futura de acuerdo con el POT a nivel de modernización de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, gas domiciliario, alumbrado público, telefonía convencional y fibra óptica. De igual forma posee buen servicio de alumbrado público, espacios públicos para fomentar ciudad tipo parques y ciclorrutas, y en sus alrededores hacia la carrera Séptima excelentes centros de aprovisionamiento, centros educativos, centros de adoración religiosa y buenos servicios asistenciales.

SISTEMA DE TRANSPORTE : El sector cuenta con un excelente sistema de redes viales, siendo las principales : Avenida Chile ( AC 72 ), AVENIDA JOSÉ MARIA ESCRIVA DE BALAGUER (CALLE 85), AVENIDA ALEJANDRO OBREGÓN (CALLE 92), AVENIDA CARLOS LLERAS RESTREPO (CALLE 100), AVENIDA ALBERTO LLERAS CAMARGO (CARRERA 7), AVENIDA LAUREANO GÓMEZ (CARRERA 9) y AVENIDA DE LOS CERROS, todas en muy buen estado de conservación, con excelentes obras de urbanismos, amplios andenes y buen equipamiento urbano. Todo el sector occidental se encuentra servido por un continúo servicio de transporte público a través de buses, busetas y colectivos, que en todos los sentidos perimetrean el sector a lo largo de su avenida principal ( Avenida Carrera Séptima ). A través de la Avenida Calle Setenta y Dos ( AC 72 ), Avenida Calle 85 y Avenida Calle se accede con rapidez a la Avenida Carrera Séptima, y hacia la Avenida Carrera Novena, Avenida Carrera Once y Avenida Caracas.

ACTIVIDADES PREDOMINANTES: El sector tiene una vocación destinada especialmente a la vivienda Multifamiliar, en desarrollos a través de Edificios y

12

Conjuntos Cerrados en ordenamientos de ciudad dentro de ciudades. Por tal razón allí se las normas urbanísticas son exigentes, con cumplimientos de la edificabilidad y los usos indicados en la norma.

8.

VARIABLES

QUE

INTERVIENEN

EN

LA

NIVELACIÓN

DE

PRECIOS

Para la determinación del justo precio del Apartamento Trescientos Uno ( 301 ), el Garaje veinticuatro(24) y veinticinco (25), y el Depósito Diez (10), del Edificio ACRÓPOLIS 78, en evaluación, se tendrán en cuenta las siguientes variables endógenas y exógenas, que influyen directamente sobre el precio comercial:

Oferta y demanda de inmuebles en el sector de Rosales, El Refugio, El Retiro, El Nogal, Chapinero Alto, Santa Ana, Las Acacias, La Cabrera, Chico Norte, y sectores comparables en estrato, desarrollos en zonas residenciales netas, y similaridades en volumetría y zonas comunales.

Ubicación particular del Edificio ACROPOLIS 78, sobre la carrera Primera Este (KR 1ª. E), área interior resguardada entre avenidas arterias, costado oriental de la Avenida de los Cerros, y costado oriental de la Avenida Carrera Séptima, vías metropolitanas, que bordean a distancia prudencial la contigüidad única de áreas residenciales de reservada y neto desarrollo residencial.

La reglamentación y normatividad de la zona, y la dotación particular del inmueble con respecto a los desarrollos habitacionales de los inmuebles comparativos como tales en su uso, ascensores, confort y desarrollo habitacional.

Localización específica del apartamento, y dentro de él, piso y niveles ocupados dentro de la Torre, dirección especial con respecto al discurrir solar, localización particular del apartamento con vista exterior complementaria, luminosidad frontal, posterior, lateral e interior excelente, y sin zonas opacas dentro del mismo. Los garajes muestran una ubicación buena y estratégica, con el depósito privado para su sola utilización.

Servicios públicos presentes y futuros en el área, y clase de servicios adicionales privados presentes y ausentes, tales como: trifásica, tanques de aprovisionamiento particular, gas, calentadores, parabólica, citofonía, vigilancia, circuito cerrado de televisión, cerramientos legales, etc.

Las condiciones actuales de existencia y construcción en la zona y alrededores, de inmuebles comparables en áreas de terreno, riqueza arquitectónica, y calidad en acabados.

Nivel Socio – Económico de los pobladores y visitantes del sector, grado de

seguridad, así como de las zonas

y sectores que

lo

rodean,

y

la

baja

disponibilidad en el área de inmuebles con la dotación presentada.

Vetustez del Edificio, calidad en la construcción, diseño arquitectónico, diseño constructivo, conservación de los acabados, agregados constructivos

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y mejora en los acabados, estado de los acabados, y conservación de acabados y mantenimiento en pisos, baños, cocina y carpintería en madera y carpintería metálica.

9. MEMORIA DE CÁLCULO Y VALOR DEL AVALÚO COMERCIAL

ÁREA PRIVADA

de

apartamento 301

:

198,59 M2

 

ÁREA PRIVADA de

Garaje

24

:

13,76 M2

ÁREA PRIVADA de

Garaje

25

:

12,91

M2

ÁREA PRIVADA de

Depósito

10

:

3,98 M2

VALOR TOTAL M2 ( Método Comparativo ) de Construcción de apartamento, sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal (675/01), para estrato seis (E-6), Edificio residencial, vetustez doce (12) años, acabados actualizados, con ascensor privado; apartamento simplex, nivel 3; excelente vista panorámica, acabados externos originales del

Edificio en muy buen estado; excelente estado de pisos, pintura, accesorios y enchapes en cocina y baños; dotación en muebles en madera; con chimenea en sala; con buena distribución de espacios, y buena

iluminación natural interior; muy baja oferta, ………………

..

2`500.000,oo

$

VALOR TOTAL M2 ( método comparativo ), Garaje 24 y 25, cubiertos,

sin servidumbres, con matrícula inmobiliaria propia …… $

 

1´200.000,oo

VALOR TOTAL M2 ( método comparativo ), depósito amplio,

con matrícula inmobiliaria propia ……………….……

$

884.673,oo

VALOR COMERCIAL DE APARTAMENTO 301

 

$ 2`500.000,oo

x 198,59 M2

=

$

496´475.000, oo

VALOR COMERCIAL GLOBAL GARAJE 24 y 25 $ 1´200.000 x 26,67 M2

=

$

32´004.000, oo

VALOR COMERCIAL de Depósito 10

=

$

3´521.000, oo

VALOR TOTAL

DEL

AVALÚO

$

532´000.000, oo

14
14

S

o

n

:

QUINIENTOS TREINTA Y DOS MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE

  • 10. REGISTRO FOTOGRÁFICO

S o n : QUINIENTOS TREINTA Y DOS MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE 10. REGISTRO FOTOGRÁFICO

FOTO No. 01: Vista panorámica de la fachada principal del Edificio ACROPOLIS 78, para apreciar sus terminados en fachada, su arquitectura moderna, y el portal de acceso para propietarios y visitantes.

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FOTO No. 02: Visión interior de la Sala con chimenea, para apreciar su luz natural, sus

FOTO No. 02: Visión interior de la Sala con chimenea, para apreciar su luz natural, sus acabados en muros, techos y pisos, y el estado impecable de los mismos.

FOTO No. 02: Visión interior de la Sala con chimenea, para apreciar su luz natural, sus

FOTO No. 03: Mirada general de la cocina integral para mostrar su dotación de muebles modernos, su mesón, sus gabinetes superiores e inferiores y laterales, y sitio de nevera. Enchapes en cerámica en pisos, muros y techos, de gran factura y excelente estado.

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FOTO No. 04: Perspectiva interior de una de las alcobas, con vista norte, con su ventanal

FOTO No. 04: Perspectiva interior de una de las alcobas, con vista norte, con su ventanal amplio, su closet latera, y terminados de pisos, muros y techos en excelente estado.

FOTO No. 04: Perspectiva interior de una de las alcobas, con vista norte, con su ventanal

FOTO No. 05: Vistazo de la sala estar estudio, en la zona privada del apartamento, para señalar su luz natural, su espaciamiento, y los acabados en pisos, techos, muros, y carpintería en madera de sus closets.

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FOTO No. 06: Vista panorámica de la alcoba principal, la cual fue ampliada mediante anexión de

FOTO No. 06: Vista panorámica de la alcoba principal, la cual fue ampliada mediante anexión de una alcoba lateral, para mostrar su amplitud actual, su dotación de closets adicionales, ventanales a granel, terminados de pisos, techos y muros en excelente estado. Lateralmente, el baño privado, y el vestier.

De esta manera, dejo rendido el concepto avaluatorio solicitado, el cual coloco a consideración de la Señora propietaria AYDEE QUINTERO MARTÍNEZ, y de las partes que puedan estar interesadas, esperando haber podido contestar e interpretar eficazmente el AVALÚO COMERCIAL invocado.

Atentamente,

Ing. Civil

VALENTIN CASTELLANOS RUBIO

C. C.

13´251.637

de

Cúcuta

M. P.

6 8 2 0 2 – 0 4 6 2 4

S T D

R N A / L – 0 1 – 3 1 9

 

LONJANAP

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valentin24horas@hotmail.com

valentin24horas@hotmail.com 19

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