INTRODUCCIN La importancia del Derecho Registral radica en la Seguridad Jurdica, y la Seguridad Jurdica o Principio de Juricidad, es el fundamento de todo Estado

Democrtico de Derecho, puesto que, ste implica un sistema jurdico que brinda a todos sus integrantes un mnimo de seguridad jurdica, donde todos y cada uno saben a qu atenerse en su conducta, donde las instituciones y autoridades conocen de sus parmetros de actuacin. El principio de Seguridad Jurdica impone y, a la vez, garantiza el deber de todos de respetar el ordenamiento jurdico, siendo este principio omnmodo, pues comprende tanto el Estado Democrtico en s como el conjunto de normas que lo regula, ordenadas stas jerrquicamente. Pues bien, para hacer realidad los objetivos y finalidades del Estado es necesario que se instituyan, mediante la Constitucin y las leyes, diversas organizaciones fundamentales y tutelares, que tengan a su cargo determinadas funciones, enmarcndose dentro de las libertades inherentes a la persona humana: Personal, conciencia, poltica y econmica, dentro de esta ltima se constituye la libertad de contratar, con las innumerables consecuencias y diversos medios empleados, para alcanzar un rgimen de Seguridad Jurdica; constituyndose como un medio para lograr este fin, Los Registros Pblicos. En el mbito del trfico patrimonial, la Seguridad Jurdica se materializa cuando existe una adecuacin o exactitud entre la realidad fsica del inmueble, la realidad documental del derecho que incide sobre el mismo, y finalmente la realidad registral. Sin embargo, el Registro, algunas veces, slo protege con presuncin juris tantum; en cambio la seguridad jurdica en su mxima expresin como garanta est amparada por el principio de la Fe Pblica Registral contenido en el artculo 2014 del Cdigo Civil; situacin jurdica que se produce al alcanzar un determinado adquirente el carcter de Tercero Registral, con presuncin de legitimidad juris et de jure, por lo que el tercero as constituido, mantendr su adquisicin, aunque posteriormente se anule, rescinda o resuelva el derecho del otorgante por causas que no consten en los Registros Pblicos. Como puede verse, el tema bien podra denominarse, Seguridad Jurdica en su mxima expresin o seguridad del derecho sacrificada en aras de la seguridad del trfico registral; tema trascendente y, a la vez, controvertido que nos sedujo inevitablemente a su investigacin. I. ASPECTOS CONCEPTUALES Y EXPLICATIVOS 1. EL PRINCIPIO DE JURICIDAD EN LA CONSTITUCIN DE 1993 El principio de Juricidad, contemplado en el articulo 38 de la Constitucin an vigente, Orden Jurdico o Seguridad Jurdica -que algunos denominan impropiamente de legalidad-, al consagrar el deber de respetar, cumplir y defender el ordenamiento jurdico de la Nacin, se constituye en el ms conspicuo fundamento de nuestro Estado Democrtico de Derecho, entendido ste como aquel Estado conformado sobre la idea de libertad, es decir, que ha organizado sus ramas en forma que se contrapesen recprocamente, mirando como objetivo ltimo la seguridad de la persona y la vigencia de un orden jurdico que permite a cada hombre realizar su destino ([1]); siendo su trascendencia de tal magnitud que algunos tericos han afirmado que, conjuntamente con la accin de cumplimiento, bastaran como texto constitucional. Alberto Borea dice que una de las principales trabas con que se encuentra el Derecho constitucional es con el poder que poseen los actores principales del mismo, que lleva a que resulta difcil conminarlos. Por ello, es necesario que la persona humana, jurdica, la familia, la comunidad y la humanidad en general, vivan y se relacionen con orden; entendiendo ste en su acepcin ms corriente, como la disposicin concertada y armoniosa de las cosas; lo contrario conduce al desorden. As, el genero orden comprende, en materia jurdica, orden jurdico, publico e interno, a que hace expresa referencia la Constitucin. El orden jurdico, respecto a determinado Estado, lo constituye el orden jurdico de una Nacin y que comprende la Constitucin, las leyes y normas legales de menor jerarqua que rigen en determinado tiempo y espacio; y, en lo que respecta a la humanidad integrada por naciones y Estados, se formaliza mediante los tratados. El Orden Pblico consiste en el conjunto de normas privativas absolutamente obligatorias, donde no cabe transigencia ni tolerancia, por afectar a los principios fundamentales de la sociedad o las garantas precisas de su existencia. El orden interno, es de responsabilidad de todos los ciudadanos y del que corresponde velar por el Estado, el Presidente de la Repblica. Estas consideraciones corroboran el criterio de que el principio de juricidad es el supremo fundamento de nuestro Estado Democrtico de Derecho, pues abarca y comprende y, por lo tanto, es aplicable a la esfera judicial, extrajudicial y administrativa; al mbito del derecho pblico y privado; y, finalmente, a todo el ordenamiento jurdico de la Nacin, esto es, desde la Constitucin hasta las resoluciones administrativas de funcionarios pblicos de menor jerarqua en ejercicio de sus funciones.

Amparo constitucional de los registros pblicos y del tercero registral Elena Mercedes Barrueto Salas (*)

Este principio es el fundamento para la declaracin, en las esferas del derecho civil, de la nulidad del acto jurdico, lo mismo que para establecer las responsabilidades constitucionales, polticas, civiles y penales. Desde el punto de vista hermenutico, como bien seala Enrique Bernales Ballesteros, el artculo 38 de la Constitucin, contiene reglas de actuacin que se constituyen en principios de interpretacin integral del sistema jurdico, en lo que atae a la actuacin de los peruanos. La jurisprudencia nacional puede beneficiarse notablemente incorporando estas consideraciones en sus fallos y enriqueciendo su contenido. Indudablemente, todo ello debe hacerse utilizando armnica y sistemticamente las diversas normas constitucionales existentes, y, en particular, los derechos constitucionales, porque esta norma impone deberes y ellos no pueden ser nunca entendidos para avasallar los derechos reconocidos. ([2]) Hasta aqu he considerado al principio de Seguridad Jurdica como el respeto a un ordenamiento jurdico; sin embargo, desde otra perspectiva, igual de importante, puedo decir, que es un principio que ha estado permanentemente, en el Derecho, buscando dar estabilidad y certeza a las relaciones sociales. Es un principio conexo a la justicia, a cuya realizacin contribuye y procura su permanencia. El ser humano siente como una necesidad inherente a s mismo la de gozar de seguridad. Los distintos valores jurdicos: seguridad, orden, paz, son, en realidad, necesidades de hombres y mujeres, que deben ser satisfechas en atencin a un imperativo superior: la justicia, y se constituyen, as, en caminos o vas que conducen al logro del valor supremo. La tarea de los registradores, ms que dirimir conflictos ya producidos, es la de evitarlos y la cumplen ofreciendo certeza y seguridad. Por estos caminos, con la seguridad como va, el registro busca el valor justicia que es el valor supremo. 2. EL DERECHO DE PROPIEDAD EN LA CARTA POLTICA VIGENTE El inciso 16 del artculo 2 de la Constitucin Poltica vigente consagra el derecho a la propiedad. Las Constituciones anteriores tambin hacan referencia al derecho de propiedad. Se debe diferenciar el derecho a la propiedad, de carcter poltico, que est garantizado por la Constitucin, y que es el derecho de toda persona, natural o jurdica de acceder a la propiedad privada; y el derecho de propiedad real de naturaleza civil, y, por lo tanto, regido por el artculo 923 y siguientes del Cdigo Civil, que la define como el poder jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armona con el inters social dentro de los lmites de la ley. En cuanto a la herencia, fue instituido como derecho fundamental juntamente con el ptreo derecho a la propiedad, por el inciso 14 del artculo 2 de la Constitucin de 1979. La doctrina define la herencia como la transmisin de los derechos activos y pasivos de una persona que tena en vida, a otra que sobrevive, a la cual el testador o la ley llama para recibirlos. La razn para incluir el derecho a la herencia en el Texto Constitucional es que constituye una va para acceder a la propiedad, que no est comprendida en el derecho de contratar. Existiendo diferencia en el modo de ejercer el derecho de propiedad, entre el art. 923 del C.C. que hace referencia al inters social; y la norma constitucional que propugna el bien comn, es conveniente analizar estos conceptos. El inters social significa inters de la sociedad o de alguna parte de sta, en cambio, bien comn se encuentra configurado como el inters pblico ([3]). Esto es, lo que beneficia a toda una poblacin integrante de un determinado Estado, quien, a su vez, en virtud de dicho inters, protege la propiedad legalmente adquirida. Debe entenderse que el bien comn, que preconiza la nueva Constitucin, ha abrogado la funcin o Inters social que estipula el Art. 923 del C.C. En este tema es importante resaltar la jerarquizacin de los principios que fundamentan el ordenamiento jurdico. Es as como, la primera parte del Art. 70 de nuestra Constitucin Poltica garantiza el principio de derecho que la propiedad es inviolable, pero no es condicin sine qua non de la existencia del Estado Democrtico de Derecho, como s lo es la declaracin de que el poder del Estado emana del pueblo, o la divisin y equilibrio de poderes; y, de otro lado, de acuerdo con la jerarqua de principios y derechos constitucionales, se reconocen de orden superior de seguridad nacional y la necesidad pblica, y, en caso de colisin entre el derecho de propiedad y estos ltimos, debe optarse por el mal menor, esto es, dignifica el derecho de propiedad particular en beneficio del dominio pertinente del Estado. Estas son las causas eficientes y, a la vez, las razones suficientes del instituto de la expropiacin. Hemos considerado importante tomar como uno de los puntos conceptuales y explicativos, el derecho de propiedad, porque, histricamente, en nuestro pas Los Registros Pblicos tiene su fuente en la Ley del 02 de enero de 1888, que cre el Registro de la Propiedad Inmueble, dictndose luego el Reglamento Orgnico del Registro de la Propiedad Inmueble, aprobado por D.S. del 11 de setiembre de 1888; ley que, a decir de Gunther Gonzles Barrn, reform profundamente el principio espiritualista en la transmisin de la propiedad inmobiliaria que contena el Cdigo Civil de 1852. ([4])

3. TERCERO REGISTRAL La Doctrina Espaola entiendo por tercero registral, a la persona que goza del efecto fundamental que se deriva de la fe pblica registral y que consiste en ser mantenido en la adquisicin de su derecho si rene los requisitos establecidos por la Ley Hipotecaria, para ello, es decir: Haber adquirido de persona que figure en el Registro con facultades para transmitir su derecho; haber adquirido a ttulo oneroso, de buena fe y haber inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad([5]) El concepto de tercero registral, en nuestra legislacin, fluye del artculo 2014 del Cdigo Civil y artculo VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos ([6]). En un primer significado, es tercero registral aqul que, de buena fe, adquiere un derecho a ttulo oneroso de quien aparece en el registro con derecho inscrito y, a su vez, ha inscrito su adquisicin. Es decir, un determinado adquirente registral ha alcanzado la situacin jurdica en que es protegido por el principio de la fe pblica registral. En un segundo significado, tambin es tercero registral quien, ya amparado por la fe pblica, opondr con xito tal situacin jurdica, frente a cualquier acto o contrato en cuya celebracin no haya intervenido, y que, a su vez, no se haya inscrito o se inscriba posteriormente, convirtindose su posicin en invulnerable e inatacable. Resulta evidente, entonces, que la persona constituida en tercero registral usar para defender su derecho, no las normas de derecho comn que le podran resultar perjudiciales, sino, exclusivamente, los principios y normas de derecho registral, con las cuales su derecho est asegurado toda vez que las leyes de los Registros son de orden pblico, y, por lo consiguiente, prevalecen frente a las normas comunes y si se trata de derechos reales inscritos o de derechos de la misma naturaleza segn el articulo 2022 del Cdigo Civil. 4. PRINCIPIO DE LA FE PUBLICA REGISTRAL Este principio adoptado por el artculo 2014 del Cdigo Civil y por el artculo VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos es el que caracteriza nuestro Sistema Registral. La exposicin de motivos define el principio de fe pblica registral como el que protege la adquisicin efectuada a ttulo oneroso y con buena fe, de quien aparece en el Registro como titular registral, que se inscribe en el Registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisicin que se fundamenta en causas no inscritas antes. ([7]) A la simple lectura del Art. 2014 del C.C. se aprecia que su contenido conceptual, es, en primer lugar, de adquisicin de una situacin registral; y, en segundo lugar, de oposicin o defensa frente a los derechos que emanan de normas de derecho comn y tambin de derechos que emanan de principios y normas registrales. En este conflicto de derechos, intereses y normas legales, en aras del inters pblico, la paz y el orden social debe, necesariamente, establecerse una jerarqua jurdica interrelacionada por los conceptos ley, derecho y justicia; jerarqua de la cual, inexorablemente, prevalecen los principios y leyes que tutelan la fe pblica institucionalizada, frente a los principios y leyes que tutelan derechos que no han alcanzado el amparo de la fe pblica registral. En otras palabras, siempre que se intente aplicar el principio de la fe pblica registral, se estar inevitablemente ante una situacin en la que la seguridad del trfico, sacrifica la seguridad del derecho. Veamos como explica la Exposicin de Motivos el sacrificio de la seguridad del derecho. Segn el derecho comn, civil o extraregistral, si una persona adquiere de otra un derecho y sucede que el derecho del otorgante es nulo, el derecho comn establece que ser nulo tambin el del adquirente en virtud de que nadie puede transferir ms de lo que tiene; y, por el contrario, nadie puede adquirir mayor o diverso derecho que aqul que se transmite. Empero, esta solucin establecida por el derecho comn extraregistral, es sacrificada por lo que la doctrina denomina seguridad del trfico registral, que expresa que si esa nulidad no aparece del registro, el adquirente adquiere el bien y, en consecuencia, la nulidad del ttulo del transferente no lo perjudica. En breves palabras la seguridad del trfico registral sacrifica la aplicacin del derecho comn. ([8]) Ante esta consecuencia inevitable y controvertible que resulta de la aplicacin del principio de la fe pblica registral, el legislador de 1984 ha considerado necesario que el derecho comn sacrificado sea lo menos posible, para lo cual pone como contrapeso, hacer ms difcil acogerse al principio en estudio, puesto que, ha incluido como causas que no aparezcan del mismo registro, adems de la nulidad, a la rescisin y resolucin; en tanto el reglamento General de los registros Pblicos incluye, adems de las indicadas, la anulacin. Luego de haber analizado el principio de la fe pblica registral y de conformidad con la norma legal, sealaremos que, para ser acogido por los beneficios de la pblica registral, se requieren las siguientes caractersticas: Que se adquiera el derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo; es decir, que existe apariencia de justo ttulo registral, Que la adquisicin se a ttulo oneroso,

 Que el adquirente inscriba su derecho; y, Que exista buena fe en el adquirente, quedando comprendido en este nuevo carcter legal, la condicin de que el que pretende acogerse a la fe pblica registral, inscribe su derecho con anterioridad y que no haya intervenido en el acto o contrato contra el cual se opone el tercero. II. AMPARO CONSTITUCIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS Y DE LA INSTITUCIN DEL TERCERO REGISTRAL 1. AMPARO CONSTITUCIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS 1.1. EL SISTEMA REGISTRAL Y LA SEGURIDAD JURDICA En forma especfica, la institucin de los Registros Pblicos no tiene consagracin constitucional; sin embargo, tal situacin jurdica no la convierte en inconstitucional. Puesto que, una norma puede ser declarada inconstitucional si es que contravienen a la Constitucin ya sean en la forma o en el fondo, lo que no sucede en el presente caso; pues, la Ley N 26366, Ley de Creacin de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, de fecha 14 de octubre de 1994, tiene como una de sus garantas principales la de brindar seguridad jurdica a los derechos de quienes se amparan en la fe del registro, lo que hace de la misma una norma, sin duda alguna, constitucional. Adems de lo indicado, al formar parte del libro IX del Cdigo Civil y al no colisionar stos en forma alguna con la parte dogmtica u orgnica de la Carta Poltica vigente, adems el principio de Juricidad o de Seguridad Jurdica, que, a mi entender, es el fundamento constitucional de la existencia de los Registros Pblicos, obliga a todos los peruanos a respetar y cumplir su normatividad. Por otro lado, la forma de organizacin del Estado, en centralizado, descentralizado o desconcentrado, definir el margen de operatividad y toma de decisiones de los rganos estatales, y, en funcin de ello, se podr hablar de un mayor o menor grado de autonoma. Debe tenerse en cuenta que, cuando la administracin y actividad del Estado se refiere a materias complejas, ya sea por los elementos que participan en ella, o por los efectos que pueden recaer sobre los destinatarios, se opta por integrar las normas, los procedimientos, principios y organismos u rganos encargados de realizar dicha actividad en un sistema. As, si la actividad es registral, hablaremos de un sistema registral. La concepcin de un sistema registral, ms all del mbito geogrfico y estrictamente tcnicojurdico con el que tradicionalmente se le ha identificado, se ubica en plano de una poltica integral basada en la Seguridad Jurdica. Por esta razn, el estudio del Derecho Registral adquiere fundamental importancia, sobre todo en aquellos Estados, como el nuestro, que promueven una economa de mercado, ya que la Seguridad Jurdica es la nica manera en que se puede garantizar el trfico o movimiento de bienes y servicios. Ya no es suficiente gozar de la seguridad de la cosa juzgada, no basta la intervencin jurisdiccional o la simple promulgacin de una ley, o finalmente, la formalizacin de un contrato por escritura pblica. Es necesario garantizar que esos derechos que el juez, la ley o el contrato reconocen, sean oponible a terceros, y ello, como sabemos, slo se logra con la publicidad registral y seguridad jurdica que sta brinda. De esta forma los agentes econmicos estarn garantizados y protegidos en sus transacciones, evitando as conflictos que, a la larga, generan mayores costos que beneficios, no slo para los directamente interesados, sino para la sociedad en general. ([9]) De lo dicho, se reafirma que el principio de Juricidad o Seguridad Jurdica es el fundamento y amparo de los Registros Pblicos, pero tambin se advierte que, el Sistema Nacional de los Registros Pblicos tiene su fundamento en otras instituciones contempladas en la Constitucin, adems del derecho de propiedad, que ha sido tratado en otro punto, como la economa de mercado e inversin privada. 1.2. LA AUTONOMA DEL SISTEMA REGISTRAL PERUANO La ley 26366, creo la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos como un organismo descentralizado autnomo del sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, con personera jurdica de derecho pblico, con patrimonio propio y autonoma funcional, jurdico registral, tcnica, econmica, financiera y administrativa ; de conformidad con esto, podemos concluir que la Superintendencia tiene calidad de organismo, lo cual significa, entre otras cosas, que bajo su conduccin se encuentran todos los dems entes que integran el sistema. Se le ha dado el carcter de organismo descentralizado, a fin de que pueda actuar con plenas atribuciones administrativas y competencia en materia de poltica registral; competencia esta ltima que al ser responsabilidad del Estado, explica su incorporacin en el sector Justicia, de la estructura estatal, lo cual no significa subordinacin al poder poltico, sino el establecimiento de una necesaria jerarqua administrativa que coordine armnicamente la poltica del Estado en materia registral. 2. AMPARO CONSTITUCIONAL DEL TERCERO REGISTRAL En la primera parte de este artculo, se ha explicado en qu consiste la figura del tercero registral y el principio de la fe pblica registral; as mismo se ha dejado en claro que el fundamento

constitucional esencial de los Registros Pblicos es la Seguridad Jurdica amparada en el Art. 38 de la Constitucin vigente; en este orden de ideas, debemos concluir que el amparo constitucional del tercero registral tambin radica en el principio de Juricidad, materializndose expresamente en la seguridad del trfico registral, seguridad sta que sacrifica la seguridad del derecho, por la misma naturaleza de los Registros Pblicos, por la presuncin que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones y, de conformidad con el principio de legitimacin, segn el cual el contenido de las inscripciones se presume cierto mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. Por otro lado, los Registros Pblicos, como ya se ha indicado, forman parte de la Estructura del Estado; en consecuencia, su desempeo slo puede ser ejercitado dentro de los mrgenes establecidos por la Constitucin y el ordenamiento jurdico y, como lgica consecuencia, sometido, a su vez, a los controles constitucionales frente a los excesos de su denominada autonoma registral. Ahora bien, como todo acto jurdico registral (inscripciones, cierre de partidas, bloqueos, publicidad, etc.) se desenvuelve dentro del derecho administrativo con sujecin a las normas constitucionales, las disciplinas encargadas del estudio de la solucin a los conflictos que genera la administracin pblica, sern el Derecho Procesal Administrativo y el Derecho Procesal Constitucional, dentro de este ltimo se convierte en mecanismo procesal efectivo del ejercicio que tienen los peticionantes, dentro de los cuales puede encontrarse un tercero registral, frente a los excesos cometidos por los registradores o servidores de los registros. Es as que, la accin de amparo consagrada en el inc. 2 del Art. 200 de la Constitucin, que la consagra como aquella garanta constitucional que procede contra el hecho u omisin, por parte de cualquier autoridad, funcionario o persona, que vulnera o amenaza los dems derechos reconocidos por la Constitucin, con excepcin de los referentes a la libertad individual -que los protege el habeas corpus-, se constituye como mecanismo procesal indispensable para proteger el derecho de los peticionantes ante las Oficinas Registrales, cuando determinados actos vulneran o amenazan derechos constitucionales, como el derecho a la inviolabilidad de la propiedad, derecho de peticin, derecho a la juricidad, etc. De igual modo, la garanta constitucional de habeas data, tambin se constituye como mecanismo procesal efectivo contra el hecho u omisin, por parte de cualquier autoridad, funcionario o persona, que vulnera o amenaza los derechos a que se refiere el artculo 2, incisos 5 y 6 de la Constitucin, esto es, a solicitar sin expresin de causa la informacin que requiera y a recibirla de cualquier entidad pblica, en el plazo legal que suponga el pedido. Se exceptan las informaciones que afectan la intimidad personal y las que expresamente se excluyan por ley o por razones de seguridad nacional; y a que los servicios informticos, computarizados o no, pblicos o privados, no suministren informaciones que afecten la intimidad personal y familiar. Por otro lado, la accin de cumplimiento, referida en el inciso 6 del artculo 200 de la Constitucin, est destinado a posibilitar el acatamiento por parte de los funcionarios de las Oficinas registrales de toda norma legal o de un acto administrativo; como por ejemplo, cumplir con el principio de impenetrabilidad, referido en el Art. 2017 del C.C. o con el acto de cerrar una partida o ficha a causa de duplicidad de inscripcin. Pero, claro est, todo esto sin perjuicio de la responsabilidad penal en que incurrira el registrador y la consiguiente indemnizacin de daos y perjuicios por responsabilidad extracontractual, las cuales pueden ser ejercitadas en va penal, o excluyentemente, la ltima en la jurisdiccin civil. Como puede verse, si bien hemos podido determinar el fundamento constitucional del principio de la fe pblica registral y, por ende, la proteccin al tercero registral, no podemos establecer un mecanismo especfico amparado por la Constitucin para la proteccin del tercero registral; por ende, y e coincidencia con el Dr. Humberto Uchuya Carrazco, se constituye en una necesidad impostergable la de uniformar la jurisprudencia en materia registral y, sobre todo, en lo concerniente al tercero registral, con el objeto de viabilizar la justicia en defensa del mismo. 2.1. Quin es el Tercero Registral y qu requisitos debe cumplir. 2.1.1. Tercero Registral Antes que nada debemos sealar que el sistema registral responde a una arquitectura que, pretendiendo ser lgicamente ordenada, tiende a proteger a quienes registran sus derechos; y, sobre la base de dicha proteccin se construyen una serie de supuestos y presunciones orientadas a ratificar la importancia que se brinda al rol que juegan los Registros Pblicos en la sociedad. La legislacin civil as como la normativa especial de los Registros Pblicos privilegia y defiende al titular registrado as como a quienes contraten amparados en la informacin que, a travs de la publicidad registral, brindan las oficinas registrales de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos - SUNARP. En esta lnea, se han generado normas que contienen presunciones orientadas a brindar seguridad en las contrataciones, como aquella contenida en el artculo 2011 del Cdigo Civil, segn la cual,

Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones . En este caso, al tratarse de una presuncin iure et de iure, no podra alegarse desconocimiento del contenido de la informacin registrada. De igual forma, en el artculo 2014 de nuestro Cdigo Civil se ha considerado que si una persona contrata a ttulo oneroso (compra) con quien en los Registros Pblicos con facultades para transferir un bien, quien adquiere mantiene su propiedad an cuando posteriormente se deje sin efecto el derecho inscrito del otorgante, siempre y cuando la causal de nulidad, resolucin o rescisin no consten en los registros pblicos. Ms adelante, a esta disposicin se le agrega, una presuncin, que admite prueba en contrario, segn la cual, se presume que el tercero adquirente actu de buena fe mientras no se demuestre que conoca la inexactitud del registro. De esta forma, el tercero a quin protege nuestra legislacin y al que la doctrina conviene en llamar tercero registral, resulta ser el titular registral (comprador que ya inscribi su derecho) que adquiri a ttulo oneroso un bien, y se encuentra protegido por la presuncin de buena fe, al haber contratado en base a la publicidad que otorgan los registros pblicos. En este caso, nos encontramos ante un supuesto en el cual, el Estado brinda proteccin al trfico jurdico de bienes. A este tipo de proteccin la doctrina conviene en llamar seguridad dinmica, que se concreta en la inoponibilidad (Lo no inscrito no tiene porqu afectar al comprador), mediante la cual se busca proteger al comprador o adquiriente. La otra cara de la moneda, que complementa la proteccin que brindan los registros pblicos, se refiere a la seguridad esttica o seguridad del derecho, segn la cual, el comprador que inscribe su derecho pasa a ser titular registral y se beneficia con la legitimacin (presuncin de validez de la adquisicin) . 2.1.2. Requisitos del Tercero Registral: Como se ha sealado, el comprador que adquiere un derecho sobre un predio y lo registra, no se afecta por una eventual invalidez del ttulo de quien le transfiri. Para que ello se d as, se requieren determinados requisitos: a) Adquirir de buena fe: En principio, la buena fe del adquirente se presume y, consecuentemente, habra que probar la mala fe. Una forma de probar sta sera, por ejemplo, demostrar que el adquirente conoca de la existencia de discrepancia entre la informacin registral y la realidad extraregistral, como puede ser la existencia de anteriores transferencias realizadas sobre el mismo bien. De otro lado, respecto al alcance del contenido de la informacin registral, se tiene que ste no es un tema pacfico, pues son diferentes las posiciones respecto a lo que debe entenderse por la norma segn la cual La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro. As, por ejemplo, el TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos, aprobado por Resolucin N 079-2005-SUNARP/SN, limita el alcance de este conocimiento al contenido de las partidas y asientos registrales, al sealar en el Artculo VIII del Ttulo Preliminar Principio de Fe Pblica Registral, que: La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aqullos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos regstrales. (resaltando nuestro). Por su parte, la Jurisprudencia Judicial ha interpretado que el alcance de este conocimiento no se limita al asiento o partida registral sino que se extiende a los ttulos archivados; es decir, segn esta posicin la buena fe ser tal siempre que no conste alguna inexactitud, inclusive, en los ttulos archivados (Ver CAS. N 3088-06 LIMA. del trece de junio del dos mil siete). An cuando existi un proyecto de modificacin del artculo 2014 del Cdigo Civil, destinado a precisar el alcance del conocimiento de la informacin registral que deben tener los contratantes, y limitarlo al contenido de los asientos y partidas registrales, conforme a lo regulado en la norma especial, dicha propuesta no prosper; con lo cual, se mantiene la discrepancia de criterios entre lo propuesto por las normas especiales y la interpretacin que sobre el particular realiza la Jurisprudencia Judicial (lo cual no abona en favor del objetivo del Estado a travs de los Registros Pblicos, cual es, brindar seguridad jurdica. Por nuestra parte, consideramos que, si la fe pblica se restringe al contenido de los asientos y partidas registrales, estamos ante un mtodo ms eficiente para conocer las titularidades, limitaciones o cargas publicitadas en el registro. Por otro lado, si entendemos que la fe pblica no se limita al contenido de los asientos sino que se extiende a informacin adicional que consta en los registros pblicos, como son los ttulos archivados, entramos a un terreno en el cual los ciudadanos

deben refundir su mirada en el estudio de informacin que puede resultar un albur. De esta forma, si existiese algn derecho o limitacin que no se encuentra recogido en un asiento registral, pero que consta en el ttulo archivado, entonces se tiene la posibilidad de conocer su contenido y, por tanto, la fe pblica tambin alcanza a esta informacin. Tngase en cuenta que, en este ltimo caso, existe la posibilidad que el solicitante de una inscripcin presente un ttulo, que puede contener dos actos, pero slo pide la inscripcin de uno solo de ellos (Principio de Rogacin). Y, en funcin a dicha rogacin, el Registrador Pblico califica e inscribe el ttulo. Si seguimos la interpretacin favorecida en Sede Judicial, estamos ante un supuesto en el cual quien solicita la publicidad o informacin registral deber realizar una suerte de calificacin registral del ttulo archivado y, eventualmente, evaluar si el ttulo en el que constan dos actos jurdicos, es uno en el cual el solicitante requiri en forma expresa que no sea incluido en la calificacin o se trat de una omisin del Registrador, para estar al tanto de su contenido y no ser pasible de una imputacin de mala fe. Sin embargo, an cuando existieran actos que no se encuentren inscritos, pero constan en el ttulo archivado, entonces estaremos ante la posibilidad de imputacin de mala fe. En adicin a lo sealado, si entendemos que la fe pblica se extiende a la informacin que consta en los registros pblicos, ms all del contenido de los asientos y partidas registrales, podramos llegar, incluso, a considerar que las solicitudes de inscripcin no ingresadas por el diario de los registros pblicos sino por el archivo administrativo, as como las eventuales quejas o denuncias acompaadas de partes notariales de compraventa, que se resuelven en la instancia administrativa no registral, y que se guardan y mantienen en un archivo administrativo diferente al archivo registral, pueda ser considerada como parte de la informacin que debe ser conocida por el interesado, pues constaba en los Registros Pblicos. Ms an, si de acuerdo a la ley de Transparencia y Acceso a la Informacin, dichos documentos son pblicos y pueden ser obtenidos por los ciudadanos, conforme lo dispone la Ley N 27806. Si se sigue esta interpretacin extensiva, podra llegarse a afirmar que un comprador diligente debera realizar no slo su investigacin en los archivos registrales sino tambin en los archivos administrativos de los registros pblicos. De igual forma, pueden darse casos de ttulos que contengan actos jurdicos que deben ser inscritos en diferentes registros, pero por el solo hecho de encontrarse archivado el ttulo no registrado que corresponde a otro registro se encontrara afecto al conocimiento efectivo y, por tanto, afecto a la fe pblica registral. Lo antes sealado, no slo hara ms onerosa la contratacin sino, lo que es peor, podra mermar la confianza que se tiene en la institucin registral. De otro lado, con el avance experimentado en tecnologas de informacin, los Registros Pblicos brindan publicidad registral en lnea, la cual es vista desde cualquier lugar del mundo con acceso a internet. Si los agentes econmicos o los usuarios del registro se encuentran en un pas distinto al Per, y requieren realizar alguna transaccin basndose en la informacin que consta en las partidas registrales sometidas a publicidad registral, veran restringida esa posibilidad si previamente requieren del ttulo archivado, cuya publicidad no se encuentra incluida a travs de dicho servicio. La confiabilidad de la publicidad registral, entonces se ve relativizada. b) Adquirir a ttulo oneroso: De acuerdo a este requisito, el adquirente, para ser considerado tercero registral, debe fundar su adquisicin en una disposicin dineraria o patrimonial de su parte. No entran dentro de esta proteccin quienes adquieren a ttulo gratuito, como los herederos o donatarios. c) Adquirir del titular registral: La persona de quien se adquiere el bien debe ser una que aparezca como titular registrado o, en todo caso, con facultades vigentes para disponer del bien, pues en ello se basa la buena fe registral. d) Registrar su Adquisicin. Quien adquiri un bien cumpliendo los 3 requisitos a los que nos hemos referido anteriormente, para ser protegido y legitimado debe proceder a registrar su propiedad. De esta forma, pasar a gozar de seguridad esttica y tendr legitimacin registral; es decir, el asiento de inscripcin en el que se ha resumido el ttulo en el cual se funda su adquisicin se presumir cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez . 3. Existe en la actualidad un mtodo ms eficiente para asegurar las transacciones econmicas respecto a predios inscritos? El estado a travs de los registros pblicos garantiza la seguridad jurdica de los contratantes y de sus ciudadanos. La institucin registral es importante porque permite a los ciudadanos obtener informacin sobre quien es propietario de qu, as como de los posibles gravmenes o cargas que

afectan a la propiedad. Otro punto a favor del uso y fomento de las inscripciones en los registros pblicos radica en que, al tratarse de una organizacin pblica, sus fines se encuentran orientados a crear valor pblico, al brindar informacin confiable a los ciudadanos y agentes del mercado; no persiguiendo, en consecuencia, un fin lucrativo. De esta forma, el acceso al registro no es tan costoso, a diferencia del sistema de seguridad econmica vigente en los estados unidos, en el que los costos de acceso al seguro de ttulos flucta entre el 0.3 y el 2.5 por ciento del valor del bien . Sobre el tema Pau Pedro, seala que: En algunos Estados modernos muy desarrollados Estados Unidos, por ejemplo, no se ha creado una institucin oficial destinada a dar seguridad jurdica a los ciudadanos a la hora de celebrar negocios. Esa funcin la cumplen empresas que aseguran los riesgos que pueden implicar la celebracin del negocio. Es decir, proporcionan lo que se denomina seguridad econmica, para diferenciarla de la seguridad jurdica, que es la que proporciona el Registro. Dicho con otras palabras: las compaas de seguros de ttulo indemnizan al contratante en el caso de frustracin del negocio Cierto es tambin que, en ambos casos, el contratante tiene un tipo de seguridad que le permite continuar con sus actividades econmicas, ya sea, siendo indemnizado (sistema de seguridad econmica) o conservando el derecho inscrito (sistema de seguridad jurdica). Si bien el costo de acceso al registro es uno de los elementos a tener en cuenta para evaluar las posibilidades que tienen los ciudadanos para registrar su titularidad sobre un bien y no tener barreras burocrticas que impidan el ejercicio de su derecho de propiedad, a travs de la bsqueda de seguridad jurdica; se considera que existen otros elementos que deben ser considerados para evaluar el comportamiento del ciudadano en relacin con el registro de la propiedad, vinculado con el ejercicio de la ciudadana y el desarrollo de una adecuada cultura registral. Sobre la ciudadana, debemos sealar, citando a Kalberg, que: la ciudadana moderna se basa en cierto nmero de condiciones estructurales y culturales: la cultura cvica, la secularizacin, la declinacin de los valores particularistas, la emergencia de la idea de un espacio pblico, la erosin de los agrupamientos particularistas y un nuevo esquema administrativo del Estado-nacin. Las fuerzas culturales juegan un papel central en el origen y desarrollo de la ciudadana moderna. En este campo, los componentes culturales ms importantes de la ciudadana moderna son la responsabilidad cvica, la confianza social, el igualitarismo y el individualismo orientado al mundo (Kalberg, 1993) (resaltado nuestro). En relacin con el desarrollo de cultura registral en el pas, asociado indirectamente con el ejercicio de la ciudadana y, por ende, con la adecuada proteccin del derecho de propiedad, citaremos el estudio realizado por DESCO para el Proyecto Derechos de Propiedad Urbana, a propsito del desarrollo del programa de formalizacin de la propiedad en el mbito urbano. As, se ha sealado que: La observacin emprica en Lima y Arequipa nos muestra que las familias de ingresos bajos y medios son poco proclives a vender su propiedad. Acceder a ella es tan importante que se desea conservar la vivienda en las manos de la familia. Los focus group, as como las entrevistas en barrios tradicionales recientemente saneados y registrados por COFOPRI nos sealan que el acceso a la vivienda de las familias muchas veces ha sido por intermedio de la compra del bien o de parte de este a un familiar cercano, tal como sucede en el mundo rural; es decir, se aprecia que se han trasladado las costumbres rurales al mbito urbano, y la propiedad ms que un valor de intercambio econmico es un valor social vinculado con el desarrollo familiar. De acuerdo a este estudio, existe una institucionalidad marcada por las transferencias fuera del registro, las que podramos agrupar en los 3 siguientes tipos: i) Las que se realizan ante un notario, ii) las que tienen un marcada seguridad subjetiva y iii) las que se realizan respecto a viviendas con poco valor. En el primer caso, se seala que: Para las familias que compran o venden un bien, la operacin consiste en un contrato que se hace ante un abogado y, en ltimo lugar, ante un notario. Tal vez sea el hecho que el comprador y el vendedor se conocen previamente lo que hace innecesario acudir al registro de la propiedad inmueble, que no es conocido o que, en ltima instancia, es un asunto del cual se encargar otra persona. Para describir el segundo caso, se ha sealado que: Encontramos otra actitud que puede corresponder a otro perfil cultural que consiste simplemente en asegurarse por algn medio subjetivo que la transaccin es segura y no tramitar los papeles. Siguiendo con la analoga de la compraventa de automviles, hay quienes nunca se preocuparon del cambio de tarjeta de propiedad, an sabindose que la responsabilidad penal en caso de accidentes corresponde al propietario del bien. Penetrando en este caso, puede formularse la hiptesis que hay poco apego al bien y una actitud de poca confianza en las instituciones que pueden cautelar los derechos de las personas. Resultara as mejor ahorrarse esfuerzos, ya que ellos no garantizan mayor resultado en caso de necesidad. Esta actitud tiene que ver, entonces, con las actitudes frente al sistema formal y, en especial al poder judicial, que siempre ha sido estimado como corrupto. Aqu habra que diferenciar entre quienes conscientemente prefieren mantenerse al margen de la ley y quienes simplemente no aprecian que el beneficio

supera a los costos. Para describir el tercer grupo, se indica que: Un tercer perfil respecto a la compraventa de viviendas aparece ms bien en compras de viviendas o terrenos con poco valor. Es similar al caso anterior en lo que al descuido por legalizar la transaccin se refiere, pero se diferencia en el hecho que la ignorancia y falta de adecuada informacin antecede a lo que podramos calificar como una falta de preocupacin. Se trata, en este caso, de familias que requieren de mayor informacin y mayores recursos sociales como para poder elegir entre una actitud de completo descuido y una actitud de atencin a la necesidad de formalizar la transaccin. La falta de cultura urbana, en el sentido de la falta de mecanismos para convivir (y contratar) con personas annimas hace que las personas procedan a hacer transacciones con mucho temor. Ellas no conocen que tienen instrumentos producidos por la ciudad para resolver asuntos para los cuales las instituciones de los pueblos pequeos eran adecuadas y confiables. (subrayados nuestros). La importancia de citar este tipo de trabajo radica en la necesidad de mirar el derecho en armona con lo que sucede en la realidad. Por ello, existiendo estas reglas y costumbres en una parte importante de los ciudadanos que componen nuestra sociedad, cabe preguntarse si el sistema registral vigente resulta el instrumento ms eficiente para dotar de seguridad jurdica a las transacciones. Desde mi punto de vista, habra que realizar algunos ajustes con el fin de hacer que el sistema se legitime por la fuerza de la prctica y del uso del registro, antes que por la presuncin normativa de su uso cotidiano, pues, como hemos visto, en nuestro pas no existe una marcada cultura registral. Sin embargo, an cuando pareciera contradictorio, para dar un paso ms en la institucionalizacin del uso de los registros pblicos, tal vez resulte necesario que el Estado afronte el reto de modificar algunas de las normas que regulan la transferencia de la propiedad, como en anterior intento de modificacin legislativa se propuso, destinado a cambiar las reglas de la transferencia de la propiedad. De esta forma, teniendo en cuenta los avances en materia de formalizacin de la propiedad urbana y rural, se podra ir definiendo que la transferencia de propiedad tenga validez siempre y cuando se registre en el respectivo registro de predios de la provincia donde se encuentre ubicado el bien. De esta forma, en aquellas provincias donde no exista an una oficina de registro de predios, dicha figura no sera exigible y se mantendran las reglas vigentes sobre transferencia de propiedad y concurrencia de acreedores as como de proteccin al tercero registral. Ello no slo supondra una modificacin al sistema de transferencia de propiedad sino tambin pasara a ser una demanda efectiva para que los registros pblicos tengan presencia en todo el pas. Dicho esto, podemos afirmar que dado el desarrollo social, la constante evolucin de las transacciones econmicas, as como la creciente complejidad en las relaciones humanas, no hacen sino reafirmar al sistema registral como el mtodo ms eficiente para asegurar un clima de estabilidad en la defensa y proteccin del derecho de propiedad predial, a travs de su inscripcin en los registros pblicos. Ello, debido a que la informacin registral es pblica y, por tanto, cualquier ciudadano accede a ella. Dada la limitacin existente para que un individuo tenga conocimiento efectivo del total de transacciones privadas realizadas por los propietarios, el registro se erige como el mejor mecanismo para acceder a dicha informacin. 4. Podra dejar de aplicarse la norma contenida en el artculo 2014? Se ha sealado que el denominado tercero registral adquiere proteccin legal cuando se presentan en forma concurrente los siguientes 4 requisitos: i) buena fe, ii) adquirir del titular registral, iii) adquirir a ttulo oneroso y iv) registrar su propiedad. De todos los requisitos enumerados, quiz, el que genere mayor controversia, por sus alcances, sea el de la buena fe o, en su versin negativa probar la existencia de la mala fe. En caso se pruebe sta, el adquirente dejar de tener la proteccin estatal y perder su derecho de propiedad. Los otros supuestos son de ms fcil comprobacin. Por esta razn, el tema planteado, respecto a la posibilidad de inaplicar el artculo 2014, incluso ms all de la falta de prueba de mala fe, puede parecer un tanto discutible, por lo que hemos sostenido respecto a que la inscripcin registral y la publicidad que brindan los registros pblicos es la forma ms eficiente de proteger el derecho de propiedad, y porque se podra sealar que se abre la posibilidad de generar algn tipo de inseguridad en la contratacin. No obstante ello, nos parece razonable plantear si en aras de la seguridad en el trfico econmico se puede dejar de lado la aplicacin de criterios de justicia para proteger al verdadero propietario. En nuestro pas, donde existe cierta tendencia a usar ttulos falsos, nadie se encuentra ajeno a la posibilidad de resultar vctima de una estafa o transferencia fraudulenta. Si la seguridad jurdica que se brinda al tercero registral es impenetrable, no existir vehculo ms seguro para proteger un bien malhabido que utilizar, precisamente, una figura que en principio se encuentra destinada a garantizar el derecho de propiedad del contratante de buena fe, como lo es la figura del tercero

registral. Sin embargo, los derechos de este tercero registral pueden entrar en colisin con los derechos del titular registral que no ha transferido. En este ltimo caso, estamos ante el supuesto en el cual un propietario registrado resulta vctima de la transferencia fraudulenta de un bien, el cual es objeto de sucesivas transferencias con el objeto de que quien adquiere en ltima instancia, mantenga su derecho inscrito. En tanto se presume la buena fe y habra que probar la mala fe, y en tanto dicha prueba resulta harto difcil de conseguir, un propietario registrado puede verse de pronto, despojado de su propiedad, sin que el sistema de seguridad jurdica lo llegue a proteger, pues como se ha indicado, se protege al adquirente cuya buena fe se presume. Frente a estos casos, resulta necesario que la Jurisprudencia sea especialmente cuidadosa con el fin de que no se legitimen verdaderos artilugios orientados a despojar de su propiedad a legtimos titulares de derecho. En tal sentido, suscribimos lo desarrollado por Rodolfo Vigo, cuando seala que: () para que exista derecho en sentido estricto se requiere de un mnimo de contenido de justicia; de modo que si nos enfrentamos a algo claro y absolutamente injusto estaremos slo frente a una apariencia de derecho pero no ante algo que merezca ser llamado derecho y, por ende, que obligue a sus destinatarios o legitime a alguien a imponer las consecuencias previstas en el mismo. Decimos un mnimo porque estamos en el orden prctico y porque adems la justicia admite grados, no es posible, entonces, planteos matemticos propios de los saberes tericos ni tampoco suponer antagnicamente que no hay ms que dos posibilidades: derecho totalmente justo o pretensin de derecho totalmente injusto() ; as como tambin suscribimos lo sealado por Manuel Atienza, citado por Vigo, cuando escribe: Por seguridad jurdica en sentido estricto debe entenderse la capacidad de un determinado ordenamiento jurdico para hacer previsibles, es decir, seguros, los valores de libertad e igualdad. Esto quiere decir que la seguridad -en este tercer nivel, que presupone los anteriores se concibe esencialmente como un valor adjetivo respecto de los otros dos que componen la idea de justicia. Entendida de esta forma, creo que puede evitarse un uso ideolgico de la expresin seguridad jurdica que se basa precisamente en la substanciacin de este concepto" . (resaltado nuestro). No est dems sealar que la aplicacin de la norma al caso concreto es uno de los mecanismos que los hombres han encontrado para mejor interpretar la posibilidad de acceder a la justicia. O, como dira Puig BRUTAU, ()Efectivamente, con base en la idea aristotlica de norma individual, adaptada a las circunstancias del caso concreto (epiqueya de los griegos) y la idea cristiana de la mitigacin del rigor de la ley para un caso particular () se llega a la elaboracin de un concepto de equidad que implica, ms que una justicia abstracta, una justicia individualizada, y ms que una justicia estrictamente legal, una justicia de tipo natural y moral; segn ella, aunque en algunos casos la equidad puede suponer una justicia benvola benigna (resaltado nuestro). De esta manera, si en una comunidad de nuestra selva o de la sierra, la forma de transferir la propiedad es a travs de la entrega de la posesin, interviniendo para ello, la autoridad de la comunidad; entonces, el llamado a administrar justicia se encontrar ante la posibilidad de inaplicar la norma del artculo 2014 del Cdigo Civil, pudiendo basarse para ello en la aplicacin del fundamental derecho a la igualdad, segn el cual, se debe tratar a iguales y desigual a desiguales; lo cual se complementa con la disposicin Constitucional que reconoce el derecho a la identidad tnica y cultural y que el Estado promueve y reconoce la pluralidad tnica y cultural de la Nacin (Art. 2 inc. 19 de la C.P.P). El desarrollo y reconocimiento de la diversidad cultural, no resultara slo ilustrativo ni anecdtico sino fuese marcadamente relevante. As, el ejercicio del derecho de propiedad no slo se vinculara con este reconocimiento de la diversidad sino que debera formar parte de toda una estrategia social destinada a integrarla. Al decir de SINESIO LPEZ, En un pas con una enorme hetegoneidad cultural como el Per no bastan las estrategias polticas para construir ciudadana. Ha sido necesario apelar tambin a las estrategias especficamente culturales, que han permitido ciertos acercamientos y el establecimiento de algunas polticas de reconocimiento (resaltado nuestro). No olvidemos que como miembros de un Estado formamos una sociedad poltica que se rige bajo determinadas normas que deben ser observadas con el fin de mantener un orden aceptable. En este caso las normas que rigen la sociedad respondern a la realidad existente, caso contrario estaremos ante un sistema legal formal y otro sistema que se rige por normas no escritas y que, en caso de existir problemas no recurren al sistema de justicia por encontrar no adecuadas las soluciones que brinda. No olvidemos que, de acuerdo con Locke (Segundo Tratado sobre el gobierno civil) Aquellos que estn unidos en un cuerpo y tienen una establecida ley comn y una judicatura a la que apelar, con autoridad para decidir sobre las controversias y castigar a los ofensores, forman entre s una sociedad civil; pero aquellos que carecen de una autoridad comn a la que apelar me refiero a una autoridad en este mundo- continan en el estado naturaleza; y,a falta de otra persona, cada uno es

en s mismo juez y ejecutor () Sin duda alguna, este tema debe ser desarrollado con mayor profundidad y debate, pero dado lo resumido del presente artculo queda mucho por tratar. Dr. JOS QUILCATE TIRADO Abogado de la Gerencia Legal de la SUNARP. Ex. Registrador Pblico.