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Mars 2008
Consommation : des performances contrastes et des inquitudes que lon ne cache plus
Evolution des ventes au dtail en Europe, %p.a., moyenne trimestrielle glissante
10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% oct-01 oct-02 oct-03 oct-04 oct-05 oct-06 juin-02 juin-03 juin-04 juin-05 juin-06 fvr-02 fvr-03 fvr-04 fvr-05 fvr-06 fvr-07 juin-07 oct-07 fvr-08
UK France
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10
Allemagne UK France
-10
-20
Espagne Italie
-30
-40
-50 janv.-88 janv.-89 janv.-90 janv.-91 janv.-92 janv.-93 janv.-94 janv.-95 janv.-96 janv.-97 janv.-98 janv.-99 janv.-00 janv.-01 janv.-02 janv.-03 janv.-04 janv.-05 janv.-06 janv.-07 janv.-08
Mars 2008
Regain des promotions Les enseignes non alimentaires les plus traditionnelles
sont fragilises, consquence du dveloppement des supermarchs dans le non-alimentaire
Hausse de linflation Erosion du pouvoir dachat Les ventes du commerce devraient peine dpasser
linflation en 2008
Les classes moyennes sont touches Tous les distributeurs salarment de la baisse des
ventes, y compris les hard-discounters
Une inflation qui commence se faire sentir alors que la croissance du PIB est lune des plus fortes en Europe propres
Les distributeurs augmentent la part des marques Le contexte lectoral a frein les initiatives politiques
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170 150
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mais des signes de ralentissement en commerce de centre ville dans les pays les plus susceptibles dtre touchs par une baisse des ventes
Prvision de croissance des loyers prime de commerces de pieds dimmeuble
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Un niveau de livraison important tir par le dynamisme des grandes enseignes commerciales
Evolution des livraisons de centre commerciaux en Europe
Sources : PROCOS
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janv-99
janv-00
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janv-03
janv-04
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En cours - Contexte global de flambe des prix des matires premires, dabord nergtiques, puis contagion aux matires agricoles
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Consquences : les distributeurs se rmunrent par marges arrires tandis que les fournisseurs augmentent leurs prix pour compenser Rpercussion des hausses de prix des fournisseurs sur les prix aux consommateurs Juin 2004 Nicolas Sarkozy, alors ministre de lconomie demande une nouvelle baisse des prix aux industriels et distributeurs Consquence : baisse denviron 1,6% des prix des produits de marque Aot 2005 rforme de la loi Galland; loi Dutreil. 2007 Ritration du gouvernement augmenter le pouvoir dachat poursuite des rformes de libralisation du commerce
115
110
105
*Grande distribution tendue = surfaces de ventes > 120 m (hypermarchs, supermarchs, suprettes) Source INSEE, AEW Europe
2002 Pacte de stabilit du gouvernement avec les professionnels de lalimentaire pour geler les prix
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95
90
fvrier-98 fvrier-99 fvrier-00 fvrier-01 fvrier-02 fvrier-03 fvrier-04 fvrier-05 fvrier-06 fvrier-07 fvrier-08
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France : Dans ce contexte les changements de modes dindexation prennent tout leur sens
LIRL devient IPC pour les baux habitation. Ctait attendu. LICC pour les loyers commerciaux volue. Premires ractions 1. C'est un changement substantiel : le poids de l'ICC passe de 100% 25% 2. La composante inflation (IPC) revient en force : de 0% 50%, mais en environnement inflationniste court / moyen terme 3. Le nouvel indice semble "plus juste" (propritaire /locataire) : introduction d'une composante de 25% d'indice des ventes du commerce de dtail (ICAV). Cependant, cet indice, qui n'existe que depuis 1996, est plus volatile que les deux autres, et donc introduit du risque supplmentaire dans les cashs flows locatifs. 4. Ces trois indices ne sont que peut corrls (voire ngativement corrls) sur les 12 dernires annes (en base annuelle), ce qui peut tre vu comme un avantage de diversification des sources d'indexation. Conclusion Vers la fin de lexception Franaise de lICC. Lindexation soriente vers un alignement avec les pratiques europennes (une fonction mathmatique de linflation) mais avec encore un avantage la France..
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Vers un ralentissement de la baisse des taux de rendements? voire une correction la hausse comme au Royaume-Uni
Evolution des taux de rendement prime centres commerciaux en Europe (%)
France Germany
9 8 7 6 5 4 3 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
11 10
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Sources : CBRE 16
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16 4 6
12 3 5
15 4 7
12 21 3 7 3 9
9 18 9 6 5 7
13 8 6
50
44
50
2000
2001
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2007
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Jachte en .
Je revends en..
Source: IPD, calculs AEW Europe
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Nb entre 0 et 10% 85
Nb < 0% 10
Jachte en .
Je revends en..
Source: IPD, calculs AEW Europe
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Nb de > 10% 99
Nb < 0% 12
Jachte en .
Je revends en..
Nb entre 0 et 10% 68
Nb < 0% 4
Jachte en .
Je revends en..
Nb de > 10%
Nb entre 0 et 10%
Nb < 0%
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Source: IPD, calculs AEW Europe
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Germany
UK / Ire
France
Italy
Scan
Plus de remonte des taux, au moins jusqu mi-2008 Avec les investisseurs debt financed en difficult, re-mergence dacteurs dormants ces dernires annes et dinvestisseurs de type entrepreneurs Retour aux fondamentaux (asset management, taille des bassins de consommation et loyers raisonnables)
Progression des volumes dinvestissements de 7% par rapport 2006 Repricing attendu sur les actifs secondaires et sur les produits et portefeuilles fort montage financier 54% des investissements Retail en centres commerciaux en Europe continentale Les parcs dactivit restent recherchs mais les investisseurs prennent plus leur temps pour estimer les risques dans les sites secondaires Activit des dveloppeurs forte, notamment en Europe centrale et de lest
Allemagne et Europe du Nord devraient augmenter leurs volumes dinvestissement. Opportunits en Espagne en fin danne. Croissance forte en Russie et en Turquie 26% de linvestissement Retail en Europe continentale en Allemagne en 2007 La Russie en 3e position derrire la France. Roumanie et Turquie ont bnfici de 1 Mds dinvestissement Retail chacun
Diffrencier les formes de commerce Importance du stock picking Plus grande Prudence Ralentissement de la consommation Plus grande Prudence suroffre
La prsente publication a pour objet daider les investisseurs prendre leurs dcisions dinvestissements, elle na en revanche pas pour objet de fournir des conseils en investissement un investisseur en particulier. Les investissements mentionns et les recommandations ci-dessus peuvent ne pas tre appropris pour tous les investisseurs : les lecteurs doivent se faire leur propre opinion sur lopportunit de tels investissements et recommandations en fonction de leurs propres objectifs dinvestissements, exprience, statut fiscal et situation financire. La prsente publication provient de diffrentes sources dinformation dont nous pensons quelles sont fiables, mais aucune dclaration ou garantie nest dlivre en considration de lexactitude et de lexhaustivit de linformation dlivre aux prsentes. Les opinions contenues aux prsentes refltent le jugement actuel de lauteur : elles ne refltent pas ncessairement les opinions AEW Europe, de ses filiales ou de toutes filiales du groupe AEW Europe, et sont susceptibles dvoluer tout moment. Bien quAEW Europe fasse ses meilleurs efforts pour utiliser dans la prsente publications des informations pertinentes et jour, des erreurs ou des omissions peuvent parfois survenir. Le groupe AEW Europe ne saurait tre tenu pour responsable, de quelque faon que ce soit, de tout dommage direct ou indirect rsultant de lusage de la prsente publication. La prsente publication ne doit pas tre copie, transmise ou distribue des tiers sans lautorisation crite pralable AEW Europe.