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Planejamento e controle de obra

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Planejamento
Metas de caixa Empresas encontram dificuldades de projetar custos fiscais e remunerao societria. Oramento administrativo equivocado pode gerar despesas extras e prejuzos

As construtoras s vezes amargam prejuzos mais por falta de planejamento fiscal e societrio do que por crises econmicas ou falta de liquidez no mercado, acreditam as consultorias especializadas do setor. O lucro o resultado de um bom planejamento estratgico, financeiro e tributrio. Para isso, deve-se levar em considerao margens apertadas. A escolha do sistema de tributao adequado fundamental para que o sucesso e a margem de lucro almejado sejam plenos. Mas, diante disso, necessrio definir o tipo de sociedade, a forma de venda do empreendimento e os recursos financeiros a serem utilizados. Sero recursos prprios provenientes dos scios participantes ou sero de terceiros (bancos e financiadores)? E a venda? Ser a preo de custo ou a preo fechado? A falta de quaisquer um desses planejamentos seria como navegar em mar aberto e sem direo.

A definio da sociedade - seja por conta de participao (SCP) ou com propsito especfico (SPE), ou at por consrcio - ajuda a consolidar e centralizar os investimentos j apurados e tambm a definir qual ser a estratgia adotada. Segundo Marcelo Terra, advogado da Duarte Garcia, Caselli Guimares e Terra, " preciso deixar claro o que cada scio e investidor pretende com aquela sociedade e o que cada um almeja com o negcio deve ser esclarecido". O mesmo se aplica em relao escolha da forma de tributao, lucro real ou presumido. H construtoras que no vem problema em misturar os lucros e despesas de diferentes empreendimentos - afinal o que entra e sai fruto da mesma construtora ou incorporadora - e acabam optando pelo lucro real. Outras apostam em fazer a contabilidade dos lucros de forma segregada. A opo por lucro real ou presumido pode apresentar grandes diferenas entre si. O exemplo fornecido pela RCS Consultores ilustra a carga tributria das opes em dois percentuais distintos de custo de construo (veja boxe). Nota-se que no lucro presumido a carga tributria do IR e da CSLL sempre a mesma, entretanto, no lucro real, devido diferena da base de clculo, a carga tributria depender dos custos de construo. Segundo o consultor Raul Corra da Silva, da RCS, "a opo pelo lucro real, na maioria dos casos, pode ser melhor para quem tem vrios empreendimentos lanados, pois enquanto se investe em determinada edificao obtm-se o lucro em outro". A construtora e incorporadora AMG j sabia qual a melhor sociedade e forma de tributao, mas contratou uma empresa de consultoria a fim de confirmar os procedimentos adotados para a execuo de um condomnio horizontal de 13 casas. O Residencial Santa Ceclia, de 1.884 m2 de rea construda, localizado na zona Norte da capital paulista, est sendo construdo com base nas projees financeiras e no planejamento tributrio realizado pelos consultores. Foi constatada que a SCP e o lucro presumido seriam a melhor opo para que as margens de lucro almejadas fossem alcanadas. O construtor e incorporador Paulo Babka conta que h anos trabalhava com o lucro real porque era a nica forma de tributao. Mas, como a construtora lana em mdia um empreendimento por ano, resolveu ento trabalhar com o lucro presumido. O empresrio acrescenta ainda que o estudo realizado apontou que, com a opo pelo lucro presumido, a construtora ter uma reduo de 38,8% nos custos tributrios e no fluxo de caixa projetado em relao ao regime do lucro real.

Formas de diviso Para o conhecimento de toda a estrutura econmica importante analisar a rentabilidade da sociedade visando identificar a estrutura de receitas e despesas referentes ao negcio para

possibilitar a apurao de seu resultado econmico efetuando uma anlise crtica dos custos inerentes s operaes. A SCP (Sociedade por Conta de Participao) uma sociedade nitidamente constituda com base na confiana: o scio ostensivo deve confiar no scio oculto porque ele quem aparece perante terceiros, como o Fisco e fornecedores. Segundo Raul Corra da Silva, os scios podem ser pessoas fsicas, mas necessrio que tenha pelo menos uma pessoa jurdica. "No atual regulamento do Imposto de Renda, o lucro ou prejuzo apurado por esse sistema s pode ser compensado com resultados apurados pela SCP e recomendado que o terreno esteja em nome do scio ostensivo." O consultor acrescenta ainda que o mais usual na construo civil a SPE (Sociedade com Propsito Especfico). Trata-se de uma sociedade, de um objeto social exclusivo para fazer determinado empreendimento, o qual no pode assumir dvidas e encargos de outra natureza, dando maior garantia e sendo guiado economicamente. Por ser de fim especfico, esse tipo de sociedade d maior segurana aos scios participantes bem como aos credores. O terreno, porm, fica em nome da sociedade. A tributao no difere da SCP, mas a mais aceita pelos investidores pelo fato de isolar riscos e no misturar os encargos da empresa. "Apesar de ser muito praticado pelo mercado, o nico problema o terreno estar em nome de todos os scios, pois implica a presena de todos para a tomada de qualquer deciso." J o consrcio mais utilizado quando a sociedade composta por mais de uma pessoa jurdica. Esse tipo de sociedade no tem carter jurdico de empresa, pois o objetivo a execuo de determinado e especfico empreendimento. Cada pessoa jurdica deve se apropriar das receitas e despesas na proporo de sua participao conforme Parecer Normativo CST 05/76 e, nesse caso, o terreno fica em nome de todos os scios.

Lucro real ou presumido Depois de definida a modalidade de sociedade, a construtora tem de analisar qual o regime tributrio mais adequado para o empreendimento. Para isso, necessrio ter em mente a lucratividade do empreendimento com base nas projees financeiras e na anlise do fluxo de caixa. Esse um fator determinante para o saudvel andamento da empresa, pois a partir da que podem ser evitados recolhimentos desnecessrios de tributos. Para isso, na construo civil, as construtoras e incorporadoras podem optar por dois tipos de regimes de tributao, o lucro real ou o lucro presumido. A opo pelo regime tributrio efetuada durante o ano corrente, no podendo ser alterado at o final do exerccio. Dessa forma, a escolha correta do regime, baseada em um fluxo de caixa, importantssima para a tomada de decises, e analisar caso a caso fundamental. O que difere o lucro real do presumido a forma de apurao da base de clculo, j que a

alquota, no caso do IR, a mesma para as duas formas de tributao. Por isso to importante decidir qual a melhor forma de tributao a ser adotada. O lucro presumido uma estimativa e algo recente, pois antigamente era possvel apenas trabalhar com o lucro real e as empresas necessitavam de um controle contbil muito maior. Nesse sistema, as empresas estimam a base de clculo de acordo com um percentual de presuno. O Fisco presume que parte dessa receita lucro e considera para as incorporaes um percentual de 8% para o IR e 12% para a CSLL (Contribuio Social sobre Lucro Lquido) para determinar a base de clculo dos tributos. Tanto um como o outro ser recolhido mesmo que a empresa apresente prejuzos. O lucro real calculado com base no lucro contbil ajustado pelas adies e excluses permitidas pela legislao. Em regra geral, a empresa s tributada pelo IR e pela CSLL no momento em que apresentar lucro. Caso a empresa apresente prejuzo, no ser necessrio recolher os referidos tributos. Vale ressaltar que, com o advento da lei 10.637/02, quando as empresas so tributadas por esse sistema, a alquota do PIS (Programa de Integrao Social) passa a ser de 1,65%. No entanto, o PIS passou a ser no-cumulativo e a empresa tem direito ao crdito do imposto na aquisio de matrias-primas, aluguis, energia eltrica, entre outros servios. As construtoras e incorporadoras que utilizam o custo orado no podem optar pelo lucro presumido. Considera-se custo orado os custos necessrios e ainda no incorridos para a melhoria ou concluso da obra de uma unidade imobiliria que o construtor estiver obrigado a realizar na venda de unidades no-concludas.

*Foi considerada a alquota cheia do PIS de 1,65%. Cabe ressaltar que o contribuinte tem direito ao crdito do PIS que no foi considerado no estudo. Fonte: RCS Consultores

Sempre os mesmos Como em qualquer empresa, o primeiro tributo devido a CPMF. O entra e sai de lucro e gastos da construo de um empreendimento tambm descontado nessa tributao bancria que influi, e muito, na futura receita. Veja abaixo a origem e a peculiaridade de cada imposto, desde a aquisio do terreno at a efetivao do negcio.

1 alquotas e tributos para empresas tributadas pelo lucro presumido 2 alquotas e tributos para empresas tributadas pelo lucro real

Cortando gastos

Para construir o Residencial Santa Ceclia, a AMG contratou consultoria para saber qual a melhor sociedade e forma de tributao

Quando se define o tipo de sociedade e o tipo de incidncia de tributao, as construtoras devem ficar atentas a como se esquivar de impostos excessivos. H meios para que se pague menos impostos tomando algumas atitudes no dia-a-dia.

Uma das alternativas para diminuir os gastos com impostos seria as construtoras adquirirem todos os insumos e realizarem as contrataes por meio de uma nica empresa, no caso o dono da obra. Isso evita uma bitributao. Na prestao de servio h a incidncia do ISS ou ICMS, que podem ser deduzidos quando h a terceirizao, os construtores devem ficar atentos. Para evitar a bitributao, o construtor poder declarar o ISS que o subempreiteiro recolheu para evitar a reincidncia do encargo. O empreiteiro paga primeiro e quando o construtor cobrar do incorporador, se for construtora pura, vai recolher somente o excedente, deduzindo aquele que foi recolhido pela subcontratada. Se construtora e incorporadora so a mesma empresa, a deduo ocorrer apenas uma vez, do subempreiteiro para o dono da obra. Por isso to importante que, tanto a compra dos materiais quanto a mo-de-obra sejam feitas pelo dono do empreendimento, para no haver riscos. Mas quando se fala em terceirizao, a opinio unnime. Advogados, consultores e construtoras afirmam que, sempre que possvel, terceirizar uma boa opo. Principalmente quando se trata de mo-de-obra. O que as construtoras no podem esquecer que, mesmo na terceirizao, o subempreiteiro embutir os encargos a incidir. A construtora e incorporadora AMG tem seu quadro de funcionrios reduzido. Segundo Paulo Babka, "o funcionrio registrado custa empresa cerca de duas vezes mais o que ele ganha, por causa da incidncia de impostos como FGTS, INSS, frias, 13o salrio, entre outros". J Raul Corra da Silva acredita que "se tem um ganho operacional, pois delega algumas etapas da obra e pode trazer uma economia em escala". A questo da reforma tributria ainda incerta. Uma das grandes mudanas que pode vir a acontecer nessa reforma com relao ao Cofins, que tambm se tornaria um tributo nocumulativo como o PIS, a fim de desonerar a cadeia produtiva. Nessa sistemtica a ser adotada devero ser creditados determinados valores para diminuir a incidncia dos tributos de uma forma que no se mostre cumulativa e que se recolha apenas sobre o valor agregado ao produto. Existe um documento que comprova o recolhimento do imposto por parte do construtor, com determinado valor, para tentar evitar que haja bitributao e agregue base somente ao que foi adicionado quele produto. Segundo Marcelo Terra e Roberto Junqueira, advogados especializados no setor da construo civil, o construtor pode agir como um mandatrio da obra. Algumas operaes jurdicas legais podem ser realizadas com o intuito de se reduzir a carga tributria. A situao em que, por exemplo, o construtor atua apenas como mandatrio do incorporador evitando-se, assim, o pagamento de PIS e Cofins sobre o valor da matria-prima adquirida. Quando o construtor adquire o material, em nome prprio, no h como se esquivar do recolhimento do PIS e Cofins.

Reportagem Thays Tateoka Construo Mercado 27 - outubro de 2003