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Explotacin de bienes races. Tratamiento de acuerdo a la Ley del IVA Arrendamiento de bienes inmuebles con muebles Dentro del hecho gravado especial equiparado a servicios que establece la letra g) del artculo 8 de la ley cabe distinguir por separado los siguientes contratos de arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquier otra forma de cesin temporal del uso y goce de: 1.- Inmuebles amoblados 2.- Inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y 3. Todo tipo de establecimiento comercial. 1.- Arrendamiento de inmuebles amoblados Se equipara a servicios, afectos a IVA, los contratos de arriendo, subarrendamiento, usufructo y otras formas de cesin del uso y goce temporal de inmuebles amoblados. Para estos efectos, se entiende que un inmueble se encuentra amoblado cuando se entregue para su uso provisto de los muebles y menaje en cantidad y naturaleza suficiente para ser habilitado. En el caso del arrendamiento, el IVA se aplica slo sobre la parte de la renta anual respectiva que exceda del 11% del avalo fiscal del inmueble o de la cantidad que proporcionalmente corresponda si la renta de arrendamiento estuviere pactada por perodos distintos a un ao. Esta deduccin es vlida exclusivamente en el contrato de arriendo y no en las otras formas de cesin, como es el caso de subarrendamiento o usufructo. 2.- Arrendamiento de inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de una actividad comercial o industrial Este hecho gravado especial equiparado a servicios se configura en los siguientes casos: arrendamiento, subarrendamiento u otras formas de cesin del uso y goce temporal de inmuebles no agrcolas que cuenten con las instalaciones y/o maquinarias que permitan desarrollar una actividad comercial o industrial, cualquiera que ella sea. Entre estos inmuebles deben entenderse incluidos, entre otros: los hoteles, molinos, playas de estacionamiento, barracas, teatros, cines, frigorficos, mataderos, etc. Arrendamiento, subarrendamiento u otras formas de cesin del uso y goce temporal de bienes races agrcolas, en la parte que tenga relacin actividades industriales anexas o complementarias desarrolladas dentro del predio. A modo de ejemplo, puede citarse el arrendamiento de: molinos, fbricas conserveras, establecimientos elaboradores de queso, mantequilla, leche desecada, bodegas elaboradoras de vinos, etc., que no comprendan la totalidad del predio agrcola en que se encuentren ubicados. No procede la aplicacin del IVA cuando se da en arrendamiento u otra forma de cesin temporal un local comercial vaco, es decir, carente de toda instalacin que no sean las comunes o propias de todo inmueble, como es el caso de las instalaciones elctricas, de agua, sanitarias, En el caso del arrendamiento, cuando proceda aplicar el IVA, ste grava slo la parte de la renta anual respectiva que exceda del 11% del avalo fiscal del inmueble o de la cantidad que proporcionalmente corresponda si la renta de arrendamiento estuviese pactada por perodos distintos a un ao. Esta deduccin es vlida exclusivamente en el contrato de arriendo y no en las otras formas de cesin, como es el caso del subarrendamiento o usufructo. Ejemplos de arrendamiento de inmuebles gravados con IVA - Arrendamiento de una oficina equipada con los muebles necesarios para el desarrollo de una actividad profesional. (Oficina N 825, 15 marzo 1989) - Arrendamiento de un centro radiolgico que permite a los usuarios el uso de equipos, instalaciones y muebles para el ejercicio de la actividad profesional. (Oficio N 2.669, de 17 agosto 1990) - Arrendamiento de lneas y redes conductoras de energa elctrica, incluyendo postaciones, cables y dems instrumentos especficos que facultan el desarrollo de actividades relacionadas con la actividad de distribucin de energa elctrica.(Oficio N 712, 9 febrero 1976) - Contrato de concesin y arrendamiento de termas minerales que celebra una municipalidad con una empresa concesionaria que las explotar comercialmente. (Oficio N 1681, 31 marzo 1981) - Arrendamiento de auditorio con mobiliario necesario para su funcionamiento. (Oficio N 2463, 22 octubre 1997) - Arriendo de galpn con modulacin estndar no se encuentra afecto a IVA. En cambio si los mdulos estn dotados de estanteras, repisas o cualquier otro elemento que lo habilite, adems de separar ambientes, su arriendo se encuentra afecto a IVA. (Oficio N 2504, 24 octubre 1997). - Arrendamientos de gimnasios y otros establecimientos para la prctica de actividades deportivas en la medida que cuenten con instalaciones, habilitacin de graderas, aposentaduras, boleteras y otros, que conformen instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad comercial. (Oficio N 933, 5 abril 2005) - Cesin de espacios publicitarios en un estadio, por cuanto se trata de la cesin temporal de espacios situados dentro de inmuebles que permiten el ejercicio de una actividad de carcter comercial, como es la presentacin de espectculos pblicos. (Oficio N 754, 10 febrero 2004). - Arrendamiento de espacios para estacionar vehculos. (Oficio N 3030, 26 agosto 2002) - Arrendamientos de boxes de estacionamiento. (Oficio N 2.888, 9 junio 1977) 3.- Arrendamiento de inmuebles exento de IVA Todo contrato de arrendamiento de inmuebles que no se encuentren amoblados o que no cuenten con instalaciones o maquinarias para el ejercicio de una actividad comercial o industrial, se encuentra exento de IVA segn lo estipulado por el N 11 de la letra E del artculo 12 de la Ley. Esta exencin es vlida slo para los contratos de arriendo que versen sobre los citados inmuebles no amoblados o sin instalaciones. Por lo no se extiende a contratos de subarrendamiento, usufructo u otras formas de cesin, casos en los cuales podran reunirse los requisitos del hecho gravado bsico en los servicios, si es que el acto por el cual se cede el uso y goce temporal proviene del ejercicio de una actividad clasificada en los Ns 3 o 4 del artculo 20 de la Ley de la Renta. De lo anterior, existe un oficio del Servicio, sobre un inmueble con destino educacional que ser arrendado sin incorporar bienes corporales muebles y que las instalaciones que posee no se encaminan al desarrollo de actividad comercial o industrial alguna, siendo la potencialidad del edificio y sus instalaciones la actividad educacional, la cual no puede ser calificada como comercial ni industrial. El Servicio manifest que la actividad educacional no puede calificarse como comercial ni industrial, de manera que el solo hecho de contar el inmueble arrendado con instalaciones que permitan el ejercicio de la actividad educacional, no configura por si mismo el hecho gravado del artculo 8 letra g) de la Ley del IVA, sin embargo, es preciso reiterar que la sola circunstancia que el inmueble se encuentre destinado a funcionar como establecimiento educacional, no descarta que cuente adems con instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad comercial o industrial; instalaciones cuya existencia son las que en definitiva determinan la configuracin del hecho gravado, aun cuando el inmueble no se destine efectivamente al desarrollo de dichas actividades. (Oficio N 1555, 3 Mayo 2006) Ejemplos de arriendos de inmuebles exentos de IVA: - Arrendamiento solamente de terrenos sin instalaciones. (Oficio N 4.856, 21 agosto 1975). - Arrendamiento de galpones con agua potable y electricidad trifsica, no destinados a una actividad comercial o industrial (Oficio N 1830, 12 junio 1984). 4.- Arrendamiento de un establecimiento de comercio

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04/04/2011

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Constituye un hecho gravado especial equiparado a "servicio", el arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquier otra forma de cesin del uso o goce temporal de todo tipo de establecimiento de comercio. Tal como ya se explic con anterioridad por "establecimiento de comercio" se entiende una universalidad de hecho con existencia distinta de la de los diversos elementos que la componen, algunos de los cuales, como el local ocupado, las instalaciones y las mercaderas son bienes corporales muebles y otros, como el nombre, el derecho de llaves, etc., son de naturaleza incorporal. Por su parte, "universalidad de hecho" es todo conjunto de bienes corporales e incorporales unidos para su afectacin a un fin comn y que posee una individualidad propia e independiente de los elementos que la componen. El IVA se aplica sobre el valor total de la renta que se perciba por el contrato de arriendo o cesin temporal. Si el establecimiento de comercio comprende un bien raz y el contrato celebrado es de arrendamiento, corresponde rebajar de la base imponible afecta al IVA el 11% del avalo fiscal del inmueble propiamente tal. Esta es una rebaja de carcter anual; por lo tanto, deber calcularse en forma proporcional al perodo que comprende la base imponible del IVA si es que ste es distinto de un ao.

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