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Unidad temtica 4: Contratos en particular D.

Civil II
09/03/2012

Tema 16 LOS ARRENDAMIENTOS


1. Caracterizacin legal del contrato de arrendamiento y de los contratos de uso y disfrute. 2. El arrendamiento de cosa a) La delimitacin del contrato de arrendamiento de cosa. b) La caracterizacin legal del contrato de arrendamiento de cosa. c) La estructura del contrato de arrendamiento de cosa. d) El contenido del contrato de arrendamiento de cosa. e) La extincin del contrato de arrendamiento de cosa. f) Reglas especiales del Cdigo Civil en caso de arrendamiento de inmuebles. 3. Los arrendamientos urbanos a) La evolucin normativa en el mbito de los arrendamientos urbanos Encuentra su regulacin en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 (el CC en esta materia prcticamente no tiene actuacin). Por qu tiene esta legislacin especfica? En los aos 20 haba una gran escasez de vivienda y se podan producir situaciones muy desventajosas para los arrendatarios (arrendadores podan abusar de su autoridad). La ley ms importante es la LAU de arrendamientos urbanos de 1964, que est todava en vigor (disposiciones transiciones de la LAU de 1995). En ese momento se plantea la necesidad de proteger al arrendatario, y se crea una ley que establece contratos con un perodo de duracin muy larga (a travs de la tcita reconduccin, la prrroga y la subrogacin). As, empiezan a aparecer contratos de muy larga duracin y con rentas muy bajas. As las cosas, el legislador se vuelve a plantear que quizs el arrendatario est excesivamente protegido (los contratos son poco rentables para los propietarios en vivienda). De esta forma, el ministro dict un Real Decreto Ley y sustituy sobre todo dos cuestiones: La tcita reconduccin: los contratos ya no se van a prorrogar automticamente de forma indefinida Adems, se vuelve a la libertad de pacto en la congelacin de las rentas

Por lo tanto, conviven dos tipos de arrendamientos: los arrendamientos de renta antigua (rentas muy bajas y contratos de muy larga duracin), y los arrendamientos del ao 85 del Decreto (contratos de perodo no largo y rentas muy altas). En esta situacin, el legislador modifica la legislacin existente: se da una nueva regulacin a todos los arrendamientos urbanos que se conciertan a partir de su entrada en vigor (noviembre de 1994) y es como una situacin intermedia entre la ley del 64 y el Real Decreto del 85 (proteger al arrendatario pero no de forma ilimitada: estableciendo un mnimo temporal para disponer de la vivienda). En efecto, una de las diferencias fundamentales entre la LAU del 64 y la del 94 es que en la antigua se reconoca al inquilino el derecho a prrroga forzosa indefinida por todo el tiempo

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en que viviera, mientras que en la legislacin actual la prrroga forzosa tiene un lmite mximo de 5 aos. Por lo tanto, cuando hablamos de arrendamientos urbanos, apelamos a cuatro normas: LAU del 94 LAU del 64 Real Decreto del 85, sobre medidas de poltica econmica (Decreto Boyer). El Cdigo Civil

Por lo tanto, para determinar la legislacin aplicable a un contrato de arrendamiento urbano, habr que fijarse en su fecha, puesto que regir una u otra. b) Los rasgos generales de la Ley de Arrendamientos Urbanos La materia de arrendamientos urbanos se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, de 24 de noviembre de 1994. A qu contratos se aplica la LAU del 94? (mbito de aplicacin) Esto se encuentra regulado en el Ttulo I. La legislacin en la materia, desde sus orgenes, ha tenido un acentuado carcter protector del inquilino. En la actualidad, tal proteccin se ha flexibilizado, y en la vigente legislacin hay una idea bsica: es necesario garantizar que el inquilino pueda disfrutar de la vivienda durante cinco aos. (Los ttulos I, IV, V son imperativos: se aplican a todos los arrendamientos; el ttulo II slo se aplica a los arrendamientos de vivienda, que son imperativos, no se puede dar libertad de pacto entre las partes: se protege el derecho a la vivienda del arrendatario; el ttulo III slo se aplica a los arrendamientos para uso distinto de vivienda: se puede dar una libertad de pacto entre las partes). El ttulo I (art. 1 LAU) establece que los arrendamientos se dan en fincas urbanas, y pueden ser: Arrendamientos de vivienda: arrendamiento que recae sobre una edificacin habitable, cuyo destino principal es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, o su familia, incluyndose en este caso los accesorios de la vivienda (trasteros, garajes) Arrendamientos para un uso distinto de vivienda: se definen en la ley por exclusin (lo que no es arrendamiento de vivienda, es arrendamiento para uso distinto del de vivienda, tal como establece el art. 3). El art. 3.2 da una serie de ejemplos: arrendamiento de temporada (vacaciones o pisos de estudiante)

Se entiende que cualquier contrato de arrendamiento sobre finca urbana se regula por la LAU, siendo las normas del CC sobre la materia supletorias de aqulla.

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Ahora bien, el art. 5 LAU establece una serie de supuestos excepcionales: se dan 4 supuestos de arrendamientos excluidos del mbito de aplicacin de la LAU, si bien se da una persona que est viviendo en un inmueble urbano, cuyo destino sea la necesidad permanente de vivienda (son contratos sujetos a una normativa especfica, como puede ser la laboral o administrativa): Casas de porteros, conserjes, guardas, asalariados, empleados y funcionarios que tengan asignadas por razn del cargo que desempeen o del servicio que presten. Uso de viviendas militares, o cualquiera que fuese su calificacin, que tienen una legislacin especfica del ministerio de defensa Arrendamientos cuya finalidad primordial sea el aprovechamiento agrcola, pecuario o forestal. El uso de las viviendas universitarias, cuando stas hayan sido calificadas como tal por la misma Universidad.

Los procesos arrendaticios (resolucin de las cuestiones de arrendamientos) se dan a travs de un proceso declarativo ordinario (hay dos tipos: declarativo ordinario y verbal). Ahora bien, en los casos de los desahucios (lanzamiento del arrendatario) no se produce ni el procedimiento (de manera a que no se d un largo trmite): la tramitacin es a travs de un juicio verbal (demanda). Ttulo V: normas respecto de la fianza (aplicables a ambos tipos de arrendamientos). -El arrendamiento de vivienda: segn el art. 2 LAU, Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificacin habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, aplicndose tambin sus normas al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendado. Por lo tanto, el hecho de que el arrendatario realice alguna actividad profesional en su casa, no excluye la calificacin del contrato como arrendamiento de vivienda, siempre que sta sea el destino primordial de la finca. A tenor del art. 4.2 LAU, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Ttulo II de la LAU, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el CC. Del precepto se deduce que la primera fuente de reglamentacin contractual es el Ttulo II de la LAU, que contiene una serie de normas relativas a la duracin del contrato, a la renta, a los derechos y obligaciones de las partes y a la extincin del contrato, que tienen un marcado carcter imperativo, ya que tratan de evitar que las partes puedan llegar a pactos contrarios al inquilino, al que se le supone la parte dbil del contrato. Los pactos contrarios a la Ley daran lugar a la nulidad parcial del contrato, sustituyndose los pactos invlidos por la norma infringida. Ahora bien, la razn por la que la reglamentacin legal prevalece sobre la voluntad de las partes no se da en las llamadas viviendas suntuarias, cuyo inquilino se supone que tiene un nivel de riqueza, que impide que sea considerado la parte dbil del contrato. Por ello, el art. 4.2 LAU, excluye la prevalencia del Ttulo II en los arrendamientos de viviendas cuya superficie

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sea superior a trescientos metros cuadrados o en los que la renta inicial en cmputo anual exceda de 5.5 veces el salario mnimo interprofesional en cmputo anual. Estos arrendamientos se regirn por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Ttulo II de la LAU y, supletoriamente, por las disposiciones del CC. -El arrendamiento para uso distinto de vivienda: Conforme al art. 3 LAU, Se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificacin, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artculo anterior. En especial, tendrn esta consideracin los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea sta de verano o de cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren. Por lo tanto, sern arrendamientos para uso distinto al de vivienda los que en la antigua legislacin se llamaban arrendamientos de local de negocios, as como los arrendamientos de temporada. El principio del que se parte en este tipo de arrendamientos es justamente el contrario que el que preside la regulacin de los arrendamientos de vivienda, ya que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Ttulo III de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Cdigo Civil. (art. 4.3 LAU) Por lo tanto, las normas que se dedican al arrendamiento para uso distinto al de vivienda tienen carcter dispositivo, por lo que pueden ser modificadas por la voluntad de las partes, si bien, la exclusin de la aplicacin de los preceptos de la LAU, cuando ello sea posible, deber hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos. -Disposiciones comunes a ambas clases de arrendamientos Existen una serie de disposiciones comunes a todos los arrendamientos sujetos a la LAU, las cuales tienen carcter imperativo, de manera que no pueden ser excluidas por la voluntad de las partes. El pacto en contra de tales disposiciones ha de entenderse nulo de pleno derecho, por aplicacin del art. 63. CC. Las disposiciones comunes se reducen a las contenidas en los arts. 36 y 37 LAU, que establecen la obligacin del arrendatario de prestar fianza en metlico (una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda, y dos en el arrendamiento para uso distinto de vivienda), y la facultad de las partes de compelerse recprocamente a redactar el contrato por escrito (que habr de ser un documento pblico, si se quiere que el arrendamiento acceda al Registro de la Propiedad). c) El arrendamiento de vivienda VER CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

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-Duracin del contrato El art. 9 afirma que La duracin del arrendamiento ser libremente pactada por las partes, precisando que, Se entendern celebrados por un ao los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duracin o ste sea indeterminado. Por lo tanto, en principio, la fijacin del tiempo de duracin del contrato se encomienda a la libre voluntad de las partes. Sin embargo, lo cierto es que la libertad contractual experimenta una importante limitacin, por la necesidad de respetar un perodo de prrroga forzosa a favor del inquilino, de modo que ste tenga asegurado el uso de la vivienda por un perodo de cinco aos. -La prrroga forzosa: El art. 9.1 establece que si la duracin pactada fuera inferior a cinco aos, llegado el da del vencimiento del contrato, ste se prorrogar obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duracin mnima de cinco aos, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta das de antelacin como mnimo a la fecha de terminacin del contrato o de cualquiera de las prrrogas, su voluntad de no renovarlo. Aade el precepto que el plazo comenzar a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposicin del arrendatario si sta fuere posterior. Corresponder al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposicin. La norma es imperativa por lo que un pacto en el que se excluyera el beneficio de la prrroga forzosa a favor del inquilino sera nulo de pleno derecho, dando lugar a un supuesto de nulidad parcial, sustituyndose el pacto nulo por lo dispuesto en el art. 9.1 LAU. No obstante, a tenor del art. 9.3 LAU, No proceder la prrroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebracin, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco aos para destinara a vivienda permanente para s o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopcin o para su cnyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. Si la necesidad sobrevenida del arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de los cinco aos no se hace constar expresamente en el contrato, carece de relevancia a efectos de enervar el beneficio de la prrroga forzosa. Finalmente, el art. 9.3 dispone que Si transcurridos tres meses a contar de la extincin del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopcin o su cnyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad patrimonial a ocupar sta por s, segn los casos, el arrendador deber reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo perodo de hasta cinco aos Prrroga por tcita reconduccin: Distinta de la prrroga forzosa. La prrroga por tcita reconduccin opera por voluntad tcita de las partes (no oponerse a que contine el contrato, pasados cincos aos desde el momento de su celebracin) y por un perodo mximo de tres aos (plazos anuales hasta un mximo de tres aos). El art. 10 LAU afirma que Si llegada la fecha de vencimiento del contrato una vez transcurridos como mnimo cinco aos de duracin de aqul, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de

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antelacin a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogar obligatoriamente por plazos anuales hasta un mximo de tres aos ms, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelacin a la fecha de terminacin de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Desistimiento: la facultad de desistimiento del inquilino, esto es, de desvincularse unilateralmente del contrato, es prevista, exclusivamente, respecto de contratos pactados por un plazo superior a los cinco aos (art. 11 LAU). El desistimiento se podr dar siempre que el contrato hubiere durado al menos cinco aos, y que se d el correspondiente preaviso al arrendador con una antelacin mnima de dos meses. Las partes podrn pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la rente en vigor por cada ao del contrato que reste de cumplir. Los perodos de tiempo inferiores al ao darn lugar a la parte proporcional de la indemnizacin. Las partes pueden, pues, pactar una clusula penal, con funcin sustitutoria de los daos y perjuicios, que el desistimiento haya causado al arrendador, cuya cuanta viene limitada legalmente. La norma est pensada para el caso de desistimiento legtimo, que tenga lugar una vez transcurridos cinco aos, desde la celebracin del contrato. Es, pues, dudoso que dicha limitacin cuantitativa opere en los caos en que el desistimiento tenga lugar dentro de los cinco aos siguientes a la celebracin del contrato, en cuyo caso cabra pensar en la reparacin integral del dao, a no ser que el desistimiento tuviera lugar en un perodo relativamente cercano a la conclusin del arriendo. Ahora bien, hay que tener en cuenta que, en el caso de que el arrendatario estuviera casado o unido de hecho a otra persona durante, al menos, dos aos, la LAU reconoce al cnyuge o conviviente el derecho a subrogarse en el arrendamiento en el lugar del inquilino, siempre que no hubiesen consentido el desistimiento. -Renta y cuestiones econmicas La fijacin de renta se rige por el principio de autonoma privada: arrendador y arrendatario pueden pactar la renta que tengan por conveniente. As, conforme al art. 17 LAU: La renta ser la que libremente estipulen las partes, efectundose el pago en el lugar y por el procedimiento que acuerdan las partes, o, en su defecto, en metlico y en la vivienda arrendada, quedando el arrendador obligado a entregar el arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiere pactado que ste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligacin de pago por el arrendatario. En materia de actualizacin de la renta, a diferencia de lo que acontece respecto de su fijacin inicial, el principio de autonoma privada se halla sujeto a restricciones, ya que, durante los cinco primeros aos de vigencia del contrato, la actualizacin de la renta debe realizarse por anualidades y no puede sobrepasar la variacin del IPC durante el ao anterior. En cambio, a partir del sexto ao de duracin, la actualizacin de la renta se regir por o estipulado al

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respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior (art. 18.1 y 2 LAU). Segn prev el art. 18.3 LAU, la actualizacin de la renta no es automtica, sino que slo tiene lugar a instancia del arrendador, quien, normalmente, la realizar el ltimo mes en el que expire la anualidad anterior, notificndola al inquilino en el recibo correspondiente a dicho mes. Si el arrendador se retrasa al realizar la notificacin, pierde el derecho a aplicar la actualizacin a las rentas correspondientes a los meses de la anualidad corriente ya transcurridos antes de realizar la notificacin. 30/03/2012 -Conservacin y obras en la vivienda: obras de conservacin de la vivienda arrendada: esto deriva de la obligacin del arrendador de mantener al arrendatario en el uso al que es destinado la vivienda (domicilio permanente). Tal como dispone el art. 21.1 LAU: el arrendador est obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Esta norma es imperativa, por lo que cabe pacto en contrario. Ahora bien, las obras que se derivan no del desgaste por el uso cotidiano, sino por causas imputables al arrendatario, ser el arrendatario el que se tenga que hacer cargo del gasto. La obligacin del arrendador de conservacin de la vivienda arrendada, implica a su vez, unos deberes por parte del arrendatario: Que ponga en conocimiento del arrendador la necesidad de proceder a una reparacin. Es decir, el inquilino debe notificar al arrendador la necesidad de realizar dichas reparaciones en el plazo ms breve posible. Si bien con carcter excepcional, puede efectuar l mismo la reparacin, si es de carcter urgente, para evitar as un deterioro o menoscabo mayor en la vivienda. Ahora bien, se lo deber comunicar de forma inmediata al arrendador, para que le efecte los gastos de la reparacin. Tiene la obligacin de soportar la realizacin de las obras, salvo cuando stas puedan diferirse a la finalizacin del arrendamiento, porque si no se incomoda al arrendatario en el uso de la vivienda. Si no puede diferirse, la obra se har en ese momento, pero si la obra dura ms de 20 das, el arrendatario tiene derecho a una rebaja proporcional en la renta, siempre y cuando se vea privado de una parte de la vivienda (se suele hacer una regla de a cunto vale el metro de arrendamiento, y se calcula de forma proporcional). Si es la totalidad de la vivienda la que queda afectada como consecuencia de la reparacin, se da una suspensin del contrato: paralizacin en el plazo del contrato y tambin en el pago de la renta; o bien la posibilidad de desistir del contrato (pero no tendr derecho a ninguna indemnizacin en este caso, tal como establece el art. 26).

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Suspensin por falta de habitabilidad de la vivienda: Art. 26.1 de la LAU: Cuando la ejecucin en la vivienda arrendada de obras de conservacin o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendr el arrendatario la opcin de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnizacin alguna. El precepto se refiere a obras que hagan la casa totalmente inhabitable, por un cierto perodo de tiempo, pues, si slo afectan a una parte de la misma, el arrendador deber soportarlas, aunque tendr derecho a pedir una reduccin de la renta en proporcin a la parte de la vivienda de que se vea privado durante las obras, en el caso de que stas duren ms de veinte das. En el caso de que el inquilino opte por la suspensin del contrato, se paralizarn sus efectos hasta el momento de conclusin de las obras, en particular, el pago de la renta y, as mismo, se paralizar el cmputo del plazo de duracin del arrendamiento. La regla general es que se debe esperar a la finalizacin del contrato de arrendamiento, pero cuando ello no es posible, para proceder a llevar a cabo esas obras, el arrendador deber notificar al arrendatario que se proceder a las reformas que conllevan una mejora con 3 meses de antelacin (obras de mejora que aumentan el valor de la vivienda). En este supuesto, el arrendatario podr optar o bien por soportar las obras, teniendo derecho a una reduccin de la renta por la privacin del contrato; o bien desistir del contrato.

En todo caso, la obligacin de conservacin cesa, en el caso de destruccin de la vivienda por causa no imputable al arrendador (art. 21.1 LAU), en cuyo caso tendr lugar la extincin del contrato de arrendamiento. En cuanto a las obras que pueda llevar a cabo el arrendatario, necesita el consentimiento expreso del arrendador. Esto resulta del art. 23 LAU: El arrendatario no podr realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuracin de la vivienda o que provoquen una disminucin en la estabilidad o seguridad de la misma. Adems, es una clusula que se suele incluir en todos los contratos (consentimiento expreso). El precepto exige que el consentimiento se d por escrito. Sin embargo, parce que hay que flexibilizar este requisito, siempre que el arrendatario pruebe de manera indubitada la existencia de un consentimiento del arrendador a la realizacin de las obras, aunque no lo hubiera expresado de forma escrita. Si no se da el consentimiento, esto es causa de resolucin del contrato. En efecto, el arrendador podr optar entre resolver el contrato, o mantener su vigencia con la facultad de exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificacin efectuada, sin que ste pueda reclamar indemnizacin alguna. Adems, hay una excepcin: supuesto en que sea necesario realizar una reforma para adaptar la vivienda al minusvlido de las personas que convivan con l (es excepcin puesto que en este caso no se da la posibilidad de resolucin). Adems, si no se da el consentimiento, el arrendatario tendr que indemnizar por el valor de las reformas que haya llevado a cabo; o bien tendr que exigir que se reponga la vivienda en su estado anterior (esto tambin en el supuesto de adaptar la vivienda por minusvala).

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-Derechos de adquisicin preferente: el art. 25 LAU regula los derechos de tanteo y de retracto en favor del inquilino, para el caso que el propietario pretenda vender la vivienda arrendada a un tercero (tanteo) o para el caso de que la haya vendido, sin notificarlo previamente al arrendatario o con una notificacin en la que se haya falseado el precio de venta u otras circunstancias importantes de la transmisin (retracto). (El arrendador va a transmitir un inmueble a un tercero, y dicho arrendatario tiene un derecho preferente frente a otro tercero). Se trata de una regulacin de carcter imperativo, por lo que el pacto por el cual el arrendatario renunciara a estos derechos de adquisicin preferente slo sera vlido en relacin con ventas realizadas una vez transcurridos cinco aos de vigencia del contrato de arrendamiento. Los derechos de adquisicin preferente se refieren a la idea que, en igualdad de condiciones, el inquilino tiene derecho a comprar la casa arrendada, con preferencia a un tercero, al ser sta el lugar donde aqul tiene fijado su domicilio. El derecho de adquisicin preferente puede ser: Tanteo: El arrendatario podr ejercer un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta das naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisin de vender la finca arrendada, el precio y las dems condiciones esenciales de la transmisin. Con el fin de evitar que el propietario de la vivienda realice la venta, sin notificarla previamente al inquilino, al objeto de que ste ejercite, si lo estima conveniente, su derecho de adquisicin preferente, la LAU establece que Para inscribir en el Registro de la Propiedad los ttulos de venta de viviendas arrendadas deber justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenida. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisicin, deber el vendedor declararlo as en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento pblico. Si no se hace la notificacin, o se hace la notificacin de forma deficiente, se da el derecho de retracto: Retracto: posibilidad de acceder a la vivienda, en el plazo de 30 das naturales, desde que el arrendatario tenga notificacin. Es decir, el derecho de retracto podr ser ejercitado por el inquilino contra el comprador de la vivienda cuando no se le hubiese hecho la notificacin prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, as como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducar a los treinta das naturales, contados desde el siguiente a la notificacin que en forma fehaciente deber hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectu la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada. (Art. 25 LAU)

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Estos derechos de adquisicin preferente, estn excluidos en 3 supuestos: Cuando se vende de forma conjunta varias viviendas Cuando lo que se le notifica al arrendatario (posibilidad de acceder al tanteo) y pretender adquirir slo la vivienda del inmueble, y no los anejos (cuando el inquilino quiere optar slo a una parte de lo que se vende) Cuando existen ya otros derechos de tanteo o retracto, como puede ser el tanteo preferente o prioritario que se deriva del arrendatario (tanteo del copropietario).

-Modificacin subjetiva de la relacin arrendaticia Cuando el arrendador vende la vivienda arrendada a un tercero, en estos supuestos, el art. 14 de la LAU, establece que cuando se transmite la vivienda, y en contra de lo que dice el CC, la transmisin de la vivienda arrendada no extingue el contrato del arrendamiento, sino que se produce una subrogacin del nuevo dueo en los derechos y obligaciones del arrendador durante los 5 primeros aos del contrato. Si el contrato dura ms de cinco aos, esa misma obligacin tendr el arrendador, salvo que concurran las siguientes circunstancias: Que el nuevo adquirente rena los requisitos del art. 34 de la ley hipotecaria: el adquirente tiene que ser de buena fe: para ello el arrendamiento de la vivienda no debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad: el adquirente no sabe que ese inmueble est arrendado, adquiere as el bien de quien consta como dueo, y a su vez, inscribe su adquisicin en el Registro de la Propiedad). El nuevo adquirente arrendador no lo recibir si se ha pactado en el contrato de arrendamiento que con la transmisin de la vivienda (cambio en el sujeto), se dar la extincin del contrato.

El cambio de sujetos se puede producir tambin porque el arrendador se vea privado de su derecho de propiedad por otro motivo (por ejemplo: dejar de pagar una Hipoteca). En estos supuestos, la LAU establece una solucin similar: dado que este tercero nuevo que adquiere la propiedad, se subroga en los derechos del arrendador, hasta que se cumplan los 5 primeros aos, y esta subrogacin del nuevo adquirente en los derechos y obligaciones del arrendador, se producirn con independencia de que el acto que haya dado lugar a la novacin subjetiva, sea anterior o posterior a la suscripcin del contrato de arrendamiento. Es decir, pase lo que pase, habiendo un cambio en la figura del arrendador (por enajenacin o por cualquier otra causa), los cinco aos se van a respetar siempre: el arrendatario va a estar protegido siempre. -Cesin y subarriendo: (cf: clusula sexta del CONTRATO). Diferencia entre cesin y subarriendo: cuando se da una cesin del contrato, el arrendatario sale de la posicin jurdica de la que se encontraba, y a parece un nuevo inquilino. En cambio,

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en el subarriendo, es el arrendatario el que arrienda una parte de la vivienda (llegando a un acuerdo con el arrendador). En principio, se puede pactar en contra de la posibilidad de cesin o subarriendo, puesto que no es una norma de carcter dispositivo. Pero, si no se pacta, y es posible el subarriendo, en ningn caso puede suponer el pago de una renta superior a la que corresponda por el arrendamiento (supuesto de enriquecimiento injusto). Adems, la extincin del arrendamiento conlleva automticamente la extincin del subarriendo. Es decir, el derecho del subarrendatario se extinguir, en todo caso, cuando lo haga el derecho del arrendatario que subarrend. Tanto la cesin como el subarriendo inconsentidos, son causa de resolucin del contrato. En efecto, a tenor del art. 8 LAU, tanto la cesin del contrato, como el subarriendo parcial, requerirn el consentimiento escrito del arrendador y, en su defecto, ste podr resolver el contrato. Tambin se dan subrogaciones inter vivos y mortis causa. Las posibilidades de subrogaciones inter vivos contempladas en la ley son: En determinados supuestos que el cnyuge o conviviente de hecho del arrendatario pueda continuar en el arrendamiento de la vivienda, subrogndose en la posicin del arrendatario, para continuar as con la vigencia del contrato hasta la finalizacin del mismo. Procedimiento de crisis familiar: matrimonio que vive alquilado en una vivienda, y slo firma uno de los inquilinos. En estos casos hay que tener en cuenta la atribucin del uso de la vivienda (al inters ms necesitado de proteccin). En el art. 15 se contempla esta posibilidad, en funcin de la cual, se debe notificar al arrendador, la resolucin en funcin del cual se atribuye al uso al progenitor no arrendatario, en el plazo de dos meses desde que ha recado esa resolucin, acompaando copia de la misma, y manifestando la voluntad de permanecer en la vivienda hasta el plazo que se haya pactado. En efecto, el art. 15.1 LAU dispone que en los casos de nulidad del matrimonio, separacin judicial o divorcio del arrendatario, el cnyuge no arrendatario podr continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida *por convenio regulador o, en defecto, por resolucin judicial+. El precepto contempla el caso de arrendamiento en el que slo uno de los cnyuges es titular del derecho, previendo la posibilidad de que el no titular, a quien, tras la nulidad, separacin o divorcio, se le atribuya le uso de la vivienda familiar, pueda continuar en la misma, pero sin adquirir, por ello, la condicin de arrendatario, la cual seguir recayendo en el titular originario, que, por ello mismo, seguir obligado a pagar la renta. El problema que surge en la prctica es si se puede considerar verdaderamente una subrogacin o no: continuar en el uso de la vivienda es subrogarse? Quin tiene los derechos que se derivan de la cualidad de arrendatario? La obligacin de pago la tiene el arrendatario: Qu pasa si el marido deja de pagar y se insta un desahucio? En principio no se produce una subrogacin, sino una suspensin del uso: no se va a

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poder resolver ese contrato como consecuencia de no destinar esa vivienda a residencia del arrendatario. Las ventajas y las obligaciones siguen recayendo sobre el arrendatario. Las posibilidades de subrogaciones mortis causas son: en este caso, a diferencia de la legislacin anterior, se contempla la posibilidad de la subrogacin mortis causa respecto del cnyuge, siempre que demuestren que convivan con el arrendatario los dos aos anteriores al fallecimiento, con el lmite de 5 aos. El art. 16 LAU prev que, en caso de muerte del inquilino, el cnyuge o persona con la que mantenga anloga relacin de afectividad, as como ciertos parientes, siempre que todos ellos convivan con l en el momento de su fallecimiento, puedan subrogarse en su posicin contractual, en cuyo caso la relacin arrendaticia continuar entre el arrendador y la persona subrogada en los mismos trminos en que fue constituida; en caso contrario, se extinguir. La regulacin tiene carcter imperativo en relacin con los cinco primeros aos de vigencia del contrato, siendo nulo el pacto que excluya el derecho de subrogacin mortis causa en dicho perodo. Ahora bien, en los contratos de duracin superior a 5 aos, se puede pactar que el fallecimiento del arrendatario no dar lugar a la subrogacin (siempre que se haya pasado ese plazo de 5 aos). Los que se pueden subrogar son el cnyuge, descendientes, ascendientes, hermanos y otros parientes hasta el tercer grado de la lnea colateral (tos y sobrinos, que sufran una minusvala superior al 65%) (por este orden). Adems, hay unas reglas de prelacin: por ejemplo si concurren en la misma situacin los descendientes y los ascendientes. En este caso prevalecen los ascendentes septuagenarios frente a los descendientes. Hay que tener en cuenta que la subrogacin no se produce como consecuencia de la simple muerte del inquilino, sino que es necesaria la notificacin al arrendador y que sta la reciba (aunque no es preciso que la acepte). En consecuencia, el arrendamiento se extinguir si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificacin por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defuncin, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. -Extincin y resolucin del contrato de arrendamiento Son aplicables al contrato de arrendamiento, en general, las reglas de la extincin del contrato (mutuo disenso, confusin, etc) El art. 28 se refiere a dos causas especficas de extincin del arrendamiento, de manera diferenciada respecto de la resolucin del contrato por incumplimiento, contemplada por el art. 27 de la misma: La prdida de la cosa arrendada por causa no imputable al arrendador La declaracin firme de ruina acordada por la autoridad competente

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Las causas de resolucin son (cf: art. 1124 CC): Falta de pago, tanto de la fianza, como de la renta, como de los gastos que consten en el contrato Cesin o subarriendo inconsentidos Incumplimiento de la obligacin relacionada con su conservacin, y adems realizar actividades molestas, insalubres o nocivas Cuando la vivienda deje de estar destinada al uso para el cual se concedi el contrato (vivienda permanente habitual del arrendatario).

El arrendatario tambin puede resolver el contrato: Cuando el arrendador no le mantiene en el goce o uso pacfico de la vivienda Cuando el arrendador no atiende a la conservacin de la vivienda, conforme al art. 21 de la LAU.

Fianza: Las normas son imperativas: para el arrendamiento de vivienda: pago de un mes Para el arrendamiento de uso distinto de vivienda: pago de dos meses

En los contratos de arrendamiento, una de las formas de garanta del pago del arrendatario es el aval bancario a un requerimiento. d) El arrendamiento para uso distinto del de vivienda La LAU slo le dedica 6 artculos (arts. 29 a 35), y se remite prcticamente a todo lo anterior. El principio general del arrendamiento de local (arrendamiento para uso distinto de vivienda) es la gran libertad de las partes a la hora de pactar. Las normas de la LAU tienen carcter supletorio, es decir, sin perjuicio de la aplicacin de los ttulos imperativos I, IV y V. Los arrendamientos de uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes (lmites: ley, moral y orden pblico). En su defecto, se aplica el ttulo III de la LAU. Y en su defecto, el CC. El ttulo III puede excluirse de aplicacin, pero siempre y cuando, sea expresamente (tal como establece el art. 4.4). En principio, el ttulo III remite a la regulacin en muchos supuestos al arrendamiento de vivienda. Por ejemplo, las obras de conservacin y mejora (arts. 21, 23, 26) son de aplicacin subsidiaria en el caso de los arrendamientos de local. Pero existen unas normas especficas en las que nos vamos a centrar: La enajenacin del inmueble de la finca arrendada: se produce una subrogacin del adquirente en los derechos y obligaciones del arrendamiento. Salvo que el adquirente est protegida por el art. 34 de la Ley Hipotecaria (el adquirente de buena fe).

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Cesin del contrato y subarriendo: en este caso, el arrendamiento de local se puede ceder y se puede subarrendar simplemente con la obligacin de notificar al arrendador la cesin o el subarriendo. Si no se pacta nada, se aplica dicha posibilidad. Adems, el arrendador tiene la posibilidad de elevar la renta, en un 10 o 20%, segn sea cesin o subarriendo. Subrogacin mortis causa: a la muerte del arrendatario, en los casos en que se ejerza actividad profesional, tambin puede el heredero o legatario, subrogarse en la posicin que ocupaba el arrendatario fallecido, hasta la finalizacin del contrato. Hay que notificarlo al arrendador en el plazo de dos meses. La extincin del contrato para uso distinto de vivienda y la indemnizacin. Si con 4 meses de antelacin a la finalizacin del contrato, se comunica la voluntad de prorrogar el contrato, y durante el tiempo de arrendamiento, ste ha servido de actividad comercial, el arrendador tendr que indemnizar al arrendatario (por la prdida de clientela).

4. Los arrendamientos rsticos (no entra)