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Universidad Nacional de Asuncin

Facultad de Ingeniera
Tradicin y Excelencia en la Formacin de Ingenieros

Campus Universitario San Lorenzo - Paraguay

EJERCICIO PRCTICO (AVALUACIN ESTACIONES DE SERVICIO)

VOLMENES DE COMBUSTIBLE VENDIDOS


ESTACION DE SERVICIOS SANTA TERESA 2007
PRODUCTO F. SHELL GASOIL ESP. ADITIVA comun ESP. ADITIVA super NAFTA ECONOMICA TOTALES Margen 534,00 299,29 377,00 446,00 335,00

ENERO
50% 267,00 149,65 188,50 223,00 167,50 Lts. 90.000 5.000 15.000 110.000 IVA 5% Total Gs.Bonf 0 13.468.050 942.500 3.345.000 17.755.550 887.778 18.643.328

2007
PRODUCTO F. SHELL (29 al 18) F. SHELL (19 al 26 GASOIL (29 al 12) GASOIL (13 al 26) ESP. ADITIVA comun (29 al 18) ESP. ADITIVA comun (19 al 26) ESP. ADITIVA super (29 al 18) ESP. ADITIVA super (19 al 26) ESP. ADITIVA super (19 al 21) NAFTA ECONOMICA (29 al 18) NAFTA ECONOMICA (19 al 26) TOTALES Margen 534,00 522,00 299,29 296,25 377,00 360,00 446,00 434,00 429,00 335,00 318,00

FEBRERO
50% 267,00 261,00 149,65 148,13 188,50 180,00 223,00 217,00 214,50 167,50 159,00 Lts. 4.000 35.000 45.000 5.000 5.000 9.000 5.000 108.000 IVA 5% Total Gs.Bonf 1.068.000 0 5.237.575 6.665.625 942.500 900.000 2.007.000 0 1.072.500 0 0 17.893.200 894.660 18.787.860

2007
PRODUCTO F. SHELL GASOIL ESP. ADITIVA comun ESP. ADITIVA super NAFTA ECONOMICA TOTALES Margen 522,00 296,25 360,00 429,00 318,00

MARZO
50% 261,00 148,13 180,00 214,50 159,00 Lts. 4.000 95.000 5.000 15.000 5.000 124.000 IVA 5% Total Gs.Bonf 1.044.000 14.071.875 900.000 3.217.500 795.000 20.028.375 1.001.419 21.029.794

2007
PRODUCTO F. SHELL GASOIL ESP. ADITIVA comun ESP. ADITIVA super NAFTA ECONOMICA TOTALES Margen 522,00 296,25 360,00 429,00 318,00

ABRIL
50% 261,00 148,13 180,00 214,50 159,00 Lts. 4.000 96.000 20.000 5.000 125.000 IVA 5% Total Gs.Bonf 1.044.000 14.220.000 0 4.290.000 795.000 20.349.000 1.017.450 21.366.450

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VOLMENES DE COMBUSTIBLE VENDIDOS


ESTACION DE SERVICIOS SANTA TERESA 2007
PRODUCTO F. SHELL GASOIL ESP. ADITIVA comun ESP. ADITIVA super NAFTA ECONOMICA TOTALES Margen 522,00 296,25 360,00 429,00 318,00

MAYO
50% 261,00 148,13 180,00 214,50 159,00 Lts. 128.000 5.000 9.000 142.000 IVA 5% Total Gs.Bonf 0 18.960.000 900.000 1.930.500 21.790.500 1.089.525 22.880.025

2007
PRODUCTO TURBO ADITIVA DIESEL ESP. ADITIVA comun ESP. ADITIVA super NAFTA ECONOMICA TOTALES Margen 522,00 296,25 360,00 429,00 318,00

JUNIO
50% 261,00 148,13 180,00 214,50 159,00 Lts. 4.000 96.000 5.000 25.000 5.000 135.000 IVA 5% Total Gs.Bonf 1.044.000 14.220.000 900.000 5.362.500 795.000 22.321.500 1.116.075 23.437.575

2007
PRODUCTO TURBO ADITIVA DIESEL ESP. ADITIVA comun ESP. ADITIVA super NAFTA ECONOMICA TOTALES Margen 522,00 296,25 360,00 429,00 318,00

JULIO
50% 261,00 148,13 180,00 214,50 159,00 Lts. 100.000 5.000 25.000 5.000 135.000 IVA 5% Total Gs.Bonf 0 14.812.500 900.000 5.362.500 795.000 21.870.000 1.093.500 22.963.500

2007
PRODUCTO TURBO ADITIVA DIESEL ESP. ADITIVA comun ESP. ADITIVA super NAFTA ECONOMICA Aditiva TOTALES Margen 522,00 296,25 360,00 429,00 318,00

AGOSTO
50% 261,00 148,13 180,00 214,50 159,00 Lts. 4.000 112.000 5.000 20.000 5.000 146.000 IVA 5% Total Gs.Bonf 1.044.000 16.590.000 900.000 4.290.000 795.000 23.619.000 1.180.950 24.799.950

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VOLMENES DE COMBUSTIBLE VENDIDOS


ESTACION DE SERVICIOS SANTA TERESA 2007
PRODUCTO TURBO ADITIVA DIESEL ESP. ADITIVA comun ESP. ADITIVA super NAFTA ECONOMICA Aditiva TOTALES Margen 522,00 296,25 360,00 429,00 318,00

SETIEMBRE
50% 261,00 148,13 180,00 214,50 159,00 Lts. 4.000 93.000 5.000 25.000 5.000 132.000 IVA 5% Total Gs.Bonf 1.044.000 13.775.625 900.000 5.362.500 795.000 21.877.125 1.093.856 22.970.981

2007
PRODUCTO Margen TURBO ADITIVA 522,00 DIESEL 296,25 DIESEL DEL 22/10 al 30/10 296,25 ESP. ADITIVA comun 360,00 ESP.ADITIVA com del 22/10 al 30/10 360,00 ESP. ADITIVA super 429,00 ESP. ADITIVA superdel 22/10 al 30/10 429,00 NAFTA ECONOMICA Aditiva 318,00 TOTALES

OCTUBRE
50% 261,00 148,13 148,13 180,00 180,00 214,50 214,50 159,00 Lts. 77.600 27.000 5.000 5.000 21.000 10.000 5.000 150.600 IVA 5% Total Gs.Bonf 0 11.494.500 3.999.375 900.000 900.000 4.504.500 2.145.000 795.000 24.738.375 1.236.919 25.975.294

2007
PRODUCTO TURBO ADITIVA DIESEL PODIUM DIESEL ESP. ADITIVA comun ESP. ADITIVA super NAFTA ECONOMICA Aditiva TOTALES Margen 522,00 296,25 296,25 360,00 429,00 318,00

NOVIEMBRE
50% 261,00 148,13 148,13 180,00 214,50 159,00 Lts. 4.000 102.000 5.000 25.000 5.000 141.000 IVA 5% Total Gs.Bonf 1.044.000 0 15.108.750 900.000 5.362.500 795.000 23.210.250 1.160.513 24.370.763

2007
PRODUCTO TURBO ADITIVA DIESEL PODIUM DIESEL ESP. ADITIVA comun ESP. ADITIVA super NAFTA ECONOMICA Aditiva TOTALES Margen 542,00 431,00 299,37 381,00 451,00 331,00

DICIEMBRE
50% 271,00 215,50 149,69 190,50 225,50 165,50 Lts. 4.000 121.000 5.000 30.000 10.000 170.000 IVA 5% Total Gs.Bonf 1.084.000 0 18.111.885 952.500 6.765.000 1.655.000 28.568.385 1.428.419 29.996.804

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ESTACIN DE SERVICIOS SANTA TERESA AO 2008


PRODUCTO TURBO ADITIVA DIESEL PODIUM DIESEL ESP. ADITIVA comun ESP. ADITIVA super NAFTA ECONOMICA Aditiva TOTALES Margen 542,00 431,00 299,37 381,00 451,00 331,00

ENERO
50% 271,00 215,50 149,69 190,50 225,50 165,50 Lts. 4.000 104.000 5.000 30.000 5.000 148.000 IVA 5% Total Gs.Bonf 1.084.000 0 15.567.240 952.500 6.765.000 827.500 25.196.240 1.259.812 26.456.052

AO 2008
PRODUCTO TURBO ADITIVA DIESEL PODIUM DIESEL ESP. ADITIVA comun ESP. ADITIVA super NAFTA ECONOMICA Aditiva TURBO ADITIVA DIESEL PODIUM DIESEL COMUN ESP. ADITIVA com. SUPER ADITIVA sup. NAFTA ECONOMICA ADITIVA EXTRA DIESEL ADITIVADO TOTALES Margen 542,00 439,00 299,37 381,00 451,00 331,00 572,00 483,00 323,75 402,00 475,00 354,00 431,00

FEBRERO
50% 271,00 219,50 149,69 190,50 225,50 165,50 286,00 241,50 161,88 201,00 237,50 177,00 215,50 Lts. 10.000 5.000 10.000 87.000 20.000 5.000 137.000 IVA 5% Total Gs.Bonf 0 0 1.496.850 952.500 2.255.000 0 0 0 14.083.125 0 4.750.000 885.000 0 24.422.475 1.221.124 25.643.599

AO 2008
PRODUCTO TURBO ADITIVA DIESEL PODIUM DIESEL COMUN ESP. ADITIVA comun ESP. ADITIVA super NAFTA ECONOMICA ADITIVA EXTRA DIESEL ADITIVADO TOTALES Margen 572,00 483,00 323,75 402,00 475,00 354,00 431,20

MARZO
50% 286,00 241,50 161,88 201,00 237,50 177,00 215,60 Lts. 4.000 103.000 10.000 30.000 5.000 152.000 IVA 5% Total Gs.Bonf 1.144.000 0 16.673.125 2.010.000 7.125.000 885.000 0 27.837.125 1.391.856 29.228.981

AO 2008
PRODUCTO TURBO ADITIVA DIESEL PODIUM DIESEL COMUN ESP. ADITIVA comun SUPER ADITIVA super NAFTA ECONOMICA ADITIVA EXTRA DIESEL ADITIVADO TOTALES Margen 572,00 483,00 323,75 402,00 475,00 354,00 431,20 50%

ABRIL
Lts. 4.000 103.000 10.000 35.000 10.000 162.000 IVA 5% Total Gs.Bonf 1.144.000 0 16.673.125 2.010.000 8.312.500 1.770.000 0 29.909.625 1.495.481 31.405.106 286,00 241,50 161,88 201,00 237,50 177,00 215,60

RESOLUCIN DEL EJERCICIO INGENIERA EN CIENCIAS GEOGRFICAS E INGENIERA CIVIL MATERIA: AVALUO Y TASACIN DE INMUEBLES URBANOS Pgina 5 de 8

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Primero calcularemos el valor del alquiler mensual y luego aplicaremos frmulas de matemtica financiera para el clculo del valor de mercado. As, la determinacin del justo valor del alquiler mensual ser hecha por el Mtodo de la Renta, definido en la Norma Brasilea de Tasacin de Inmuebles Urbanos NBR-5676/90 en su sub-tem 6.2.3, donde consta que es: Aquel que estima el valor del inmueble o de sus partes constitutivas, con base a la capitalizacin presente de su renta real o prevista. Los aspectos fundamentales del mtodo son la determinacin del perodo de capitalizacin y la tasa de descuento a ser utilizada, que deben ser expresamente justificados , ya que el inmueble se enmarca en las Tasaciones Especiales, tales como cines, teatros, hoteles y moteles. Se basa el modelo en la cantidad efectivamente vendida de combustible y en la existencia de negocios simultneos, tales como lavadero, minimercado, tienda de conveniencias, gomera, etc. Para el clculo del valor del alquiler mensual utilizaremos la frmula propuesta por el Prof. Ing. SRGIO ABUNAHMAN, en su libro ENGENHARIA LEGAL E DE AVALIACOES. Captulo 5. Avaluaciones Especiales. Estaciones de Servicios:

AL =

i (V g Pg L g + Vta Pta Lta + Vneac Pneac Lneac + Vneas Pneas Lneas ) 12


alquiler mensual tasa de rentabilidad: 9% si el alquiler incide s/ el terreno vaco (las edificaciones y equipamientos son del solicitante o del emblema) y 12% si incide s/ todo el inmueble (terreno, edificaciones y equipamientos son del solicitante); para nuestro caso se adopt i = 12%. volumen de gas oil (en litros) vendido en el perodo de 12 meses ante riores a la fecha de tasacin (05-2007 al 04-2008); para nuestro caso, se ha tomado 1.263.600 litros (ver ANEXO 2) precio del litro de gas oil a la fecha de la tasacin; para nuestro caso se ha tomado G 4.725. lucro bruto del empresario dueo del negocio incidente s/ el gas oil, en porcentaje por litro; para nuestro caso se tom 3,426%. volumen de nafta turbo aditiva (en litros) vendida en el perodo de 12 meses anteriores a la fecha de tasacin (05-2007 al 04-2008); para nuestro caso se ha tomado 32.000 litros (ver ANEXO 2) precio del litro de nafta turbo aditiva a la fecha de tasacin; para nues tro caso se ha tomado G 7.190. lucro bruto del empresario dueo del negocio incidente s/ la nafta turbo aditiva, en porcentaje por litro; para nuestro caso se tom 3,978%. volumen de nafta especial aditiva comn (en litros) vendido en el perodo de 12 meses anteriores a la fecha de tasacin (05-07 al 04-08); para nuestro caso se ha tomado 70.000 litros (ver ANEXO 2) precio del litro de nafta especial aditiva comn a la fecha de tasacin; para nuestro caso se ha tomado G 5.120. lucro bruto del empresario dueo del negocio incidente s/ la nafta especial aditiva comn, en porcentaje por litro; para nuestro caso se ha tomado 3,926%. volumen de nafta especial aditiva sper (en litros) vendido en el perodo de 12 meses anteriores a la fecha de tasacin (05-07 al 04-08); para nuestro caso se ha tomado 250.000 litros (ver ANEXO 2) precio del litro de nafta especial aditiva sper a la fecha de tasacin; para nuestro caso se ha tomado G 5.960. lucro bruto del empresario dueo del negocio incidente s/ la nafta especial aditiva sper, en porcentaje por litro; para nuestro caso se adop t 3,985%. volumen de nafta econmica aditiva (en litros) vendido en el perodo de 12 meses anteriores a la fecha de tasacin (05-07 al 04-08); para el caso nuestro caso se tom 65.000 litros (ver ANEXO 2) precio del litro de nafta econmica aditiva a la fecha de tasacin; para nuestro caso se ha tomado G 4540. lucro bruto del empresario dueo del negocio incidente s/ la nafta eco nmica aditiva, en porcentaje por litro; para nuestro caso se ha adopta do 3,899%.

K =

Siendo: AL i

Vg Pg Lg Vta Pta Lnc Vneac Pneac Lneac Vneas Pneas Lneas Vnea Pnea Lnea

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volumen de nafta sper aditiva sper (en litros) vendido en el perodo de 12 meses anteriores a la fecha de tasacin (05-07 al 04-08); para nuestro caso se ha tomado 55.000 litros (ver ANEXO 2) Psas precio del litro de nafta sper aditiva sper a la fecha de tasacin; para nuestro caso se ha tomado G 5.960. Lsas lucro bruto del empresario dueo del negocio incidente s/ la nafta sper aditiva sper, en porcentaje por litro; para nuestro caso se ha adop tado 3,617%. K coeficiente relativo al nmero de boxes de lavado o edificaciones de negocios paralelos (gomeras, tienda de oportunidades, minimercados, etc.) Si n=0K=1 n = 1 K = 1,5 n=2K=2 n = 3 K = 2,5 n=4K=3 n = 5 K = 3,5 n=6K=4 En el caso del inmueble tasado, tomando en cuenta el rea standard de una fosa de lavado y las reas homogeneizadas de las edificaciones pertinentes a los negocios simultneos, ya mencionados, as como las respectivas reas de circulacin de las mismas; tendremos para aquellas las siguientes equivalencia en relacin a las fosas (n), ya que sus reas son muy superiores al estndar de una fosa cerrada (aproximadamente 35,00 m2) por lo tanto: n = 4 K = 3. Para nuestro caso tendramos:

Vsas

AL = AL =

0,12 ( 1.263.600 4.725 0,0343 + 32.000 7.190 0,0398 + 70.000 5.120 0,0393 + ....) 3 = 12

0,12 ( ... + 250.000 5.960 0,0399 + 65.000 4.540 0,039 + 55.000 5.960 0,0362 ) 3 = G 9.315.158. 12

A L = G 9.315.158.

Y aplicando la frmula de matemtica financiera:

(1 + i ) n 1 P=R = n i (1 + i )
Siendo: P R i n el valor presente el valor de la mensualidad o alquiler tasa de inters nmero de perodos

Para nuestro caso tendramos:

( 1 + 0,005 ) 100 1 P = 9.315.158 = G 731.637.106. 100 0,005 1 + 0,005 ( )

P = G . 731.637.106.
SON GUARANIES: SETECIENTOS TREINTA Y UN MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL CIENTO SEIS.-

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SEGUNDO ANLISIS Para el clculo del Valor de Mercado, adoptaremos el monto de facturacin mensual, promediando la facturacin anual (05-2007 a 04-2008; ver ANEXO 3) y aplicando la respectiva frmula de matemtica financiera:

(1 + i ) n 1 P=R = n i ( 1 + i )

Siendo: P

el valor presente R el valor del lucro bruto mensual; para nuestro caso se a doptar G 24.613.383 i tasa de inters; para nuestro caso adoptaremos un rendimiento de 1,5% mensual (18% anual) n nmero de perodos; para nuestro caso adoptamos 60

Para nuestro caso tendramos:

( 1 + 0,015 ) 60 1 P = 24.613.383 = G 969.281.654. 60 0,015 1 + 0,015 ( )

P = G 969.281.654.

[3]

SON GUARANIES: NOVECIENTOS SESENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO.-

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