Fundamentos de la Tasacin

Terrenos linderos o prximos a salas de velacin, confiteras bailables, estaciones de servicio, etc. (destinos que provocan peligro, intranquilidad o malestar diverso al vecino), son causa de desvalorizacin. Este signo puede modificarse cuando el uso del terreno resulte provechoso en funcin de estos destinos. Por ejemplo, un lote baldo prximo a una sala de velacin, no existiendo en la zona locales destinados a la venta de flores.

Mercado Oferta y Demanda

junio 27, 2013

Hay un tercer tipo de factores que son de carcter general. Por ejemplo: el estado de la plaza inmobiliaria: cualquier situacin de orden econmico, inclusive la amenaza de perodos inflacionarios, puede crear una modificacin total del mercado inmobiliario; porque basta solamente que la gente vislumbre una posibilidad de desvalorizacin monetaria y, entonces corre a poner a resguardo su capital. Como el mejor resguardo del capital es la inversin inmobiliaria, vuelven otra vez a tonificarse las operaciones de ventas, tanto en terrenos como en propiedad horizontal. Es importante conocer, tambin, como antecedente de carcter general, las reglamentaciones municipales que autorizan la subdivisin de fracciones en lotes. Cuando no tenemos antecedentes de ventas de fracciones para tasar un bloque, tenemos que partir del lote para llegar a la fraccin y, en ese aspecto es muy importante averiguar perfectamente bien las reglamentaciones municipales que autorizan la subdivisin de fracciones, ya que, en general, en todos los pases las municipalidades se estn haciendo exigentes en los requisitos para aprobar lotes y, resulta muy oneroso comprar una fraccin y subdividirla para venderla en lotes.Los regmenes de locacin de inmuebles (que congelan o limitan la renta de los inmuebles) tienen mucha importancia como factor de valorizacin, ya que desalientan las inversiones en este campo.La poltica fiscal respecto a prstamos promocionales para viviendas, conduce a un mayor valor de la tierra. Aspecto que se hace ms notable en barrios en desarrollo de viviendas econmicas.1

El resultado o las perspectivas de cosechas en zonas agropecuarias varan notablemente el mercado inmobiliario como el comercial. La capacidad adquisitiva promedio de la poblacin, nos permite a veces establecer una forma de pago posible, y calcular el tiempo de realizacin que puede tener una venta de lotes.La depravacin impositiva a la edificacin, es una medida que produce un alza de valores de terrenos, desde que se pone en vigencia, porque hay grandes empresas que no son inmobiliarias ni constructoras, pero a las que les conviene, por desgravacin impositiva, construir un inmueble y venderlo en propiedad horizontal, aunque sea al costo, pues la ganancia est en la desgravacin impositiva. Eso trae aparejado entonces una gran demanda de lotes aptos para ese fin y, un alza en sus precios as como tambin, una sensible baja en los valores de oferta de departamentos.RELACIN OFERTA-DEMANDA DE LA TIERRA EN LA ZONA El mercado es el principal factor determinante de los valores. Toda consideracin favorable o adversa, en cuanto a las condiciones generales y particulares de un terreno o zona, puede ser contradicha por el comportamiento del mercado. Es ste quien determina el equilibrio o desequilibrio entre la oferta y la demanda. El valor de una propiedad siempre estar determinado por la cantidad de propiedades similares ofrecidas a la venta y su relacin con la demanda del mercado. La mayor oferta en relacin con la demanda disminuye el valor, hasta que la demanda crezca a nivel de absorber la oferta; por el contrario, la mayor demanda en relacin con la oferta aumenta el valor, hasta que la demanda se reduzca a nivel de ser absorbida por la oferta. La oferta y la demanda son los mayores reguladores del precio. Fuentes: MANUAL DE TASACIONES Dante Guerrero Librera y Editorial Alsina.Manual de tasacin inmobiliaria Artemio Aguiar Ed. Juris Rosario-Argentina 2009

Vecindad (Linderos y Entorno)

Es decir que el tipo, importancia y actividad del o los edificios vecinos se relaciona -en cuanto a valor se refiere- al tipo, importancia y actividad que se puede o pretende dar al terreno que se tasa. Aquellos edificios podrn favorecer o perjudicar el valor de la tierra, por los efectos probables sobre la vida econmica de los edificios a construir y la capacidad que stos puedan alcanzar por el tipo de vecindario. La existencia en el entorno de edificios -pblicos y privados- o espacios abiertos, que por su destino promueven actividades colectivas -algunas, con alto trnsito de personas-, o cuya presencia no se relaciona econmica, social y urbansticamente con el sector, afectan el valor de la tierra.

La naturaleza favorable o perjudicial de estas instalaciones en relacin con el espacio urbano, al que modifican, establece el carcter, magnitud y sentido de la influencia. Entre los elementos favorables, podemos mencionar: parques y plazas, centros asistenciales (salud, educacin) y comerciales, complejos recreativos y culturales, etc. Los elementos que inciden negativamente: terminales de transporte, cementerios, barrios marginales, estadios de ftbol, vas del ferrocarril, etc. La calidad de la vista con que cuenta el terreno urbano es otro elemento de apreciacin, en razn de preferencias y condiciones particulares del sector. Las vistas pueden clasificarse en: a) vista del horizonte u otra caracterstica escnica deseable (espejo de agua, ro, montaa, etc.); b) vista atractiva a espacio abierto circundante (parque, plaza, etc.); c) vista tpica a la calle al frente o vecindario inmediato; d) vista indeseable a espacio abierto circundante (vas del ferrocarril, etc.) o a distintos tipos de edificios (hospitales, galpones de depsito, etc.). Las vistas indicadas en a) y b) agregan valor, la vista sealada en c) resulta de conformidad con el bien, mientras que la vista puntualizada en d) quita valor a la tierra. Fuente: Manual de tasacin inmobiliaria Artemio Aguiar Ed. Juris Rosario-Argentina 2009

Desarrollo Servicios La Calle

TENDENCIAS DE DESARROLLO DEL SECTOR Las ciudades que satisfacen sus necesidades con el desarrollo de actividades propias y productivas, son ciudades que propician la creacin de nuevos centros de poblacin, dinamizando, de esta manera, su actividad econmica y social. Estos elementos de expansin, como as tambin obras pblicas en ejecucin o proyectadas, valorizan la tierra y alientan la incorporacin de capitales en todas sus formas. En resumen, dos factores valorizan la tierra en una ciudad: el mayor alcance econmico de sus habitantes y el mayor inters por radicarse en ella (mayor demanda de la tierra). Factores econmicos o sociales pueden modificar esta situacin y provocar el descenso de los valores. Entre otros, podemos mencionar: cierre de industrias con altos niveles de mano de obra local, instalacin de otras con riesgo -por su naturaleza- para el medio ambiente y la salud, cambios en la utilizacin de la propiedad, construccin de edificios precarios, etc. Estos factores hacen sentir su influencia, fundamentalmente en pequeas localidades, generando emigracin de habitantes, cada en el nivel de la economa particular y prdida de inters en la compra de terrenos.
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SERVICIOS PBLICOS DISPONIBLES La dotacin de servicios pblicos hace al rendimiento econmico de la tierra al posibilitar: distintos usos (en su destino y capacidad); calidad y eficiencia en las prestaciones de los edificios a construir; bienestar y seguridad a sus ocupantes. Podemos mencionar, entre otros, los siguientes servicios pblicos: energa elctrica; agua potable de red; gas natural de red; desage cloacal a red; telfono; alumbrado pblico, recoleccin de residuos y barrido de calles; televisin por cable; transporte automotor de pasajeros; salud, educacin, seguridad. IMPORTANCIA DE LA CALLE Y SUS CONDICIONES FSICAS Es de observar que uno de los elementos que influyen en el desarrollo de los ncleos comerciales, es el trfico que corre por sus respectivas calles. Se comprueba, en la prctica, que el primero est en funcin del segundo (Rivarola). Las modernas peatonales extienden el concepto no slo al trfico vehicular. De lo expuesto, resulta que una o varias cuadras situadas en la misma o diferentes calles, prximas o alejadas, destacan su importancia en funcin del inters por su ocupacin. Conceptuamos como cuadra a la distancia que cubre una calle entre dos arterias transversales -con la aclaracin de Rivarola, en cuanto se debe entender por cuadra, la acera sobre la que se halla el terreno-. Entre ambas aceras de una misma cuadra pueden existir diferencias notables de valores en razn de factores accesorios. La condicin fsica de la calle se suma como factor de incidencia. Razones de comodidad, seguridad y esttica afirman este concepto. Es dable considerar los siguientes parmetros: el ancho de la calzada, existencia de canteros centrales; la calidad material de la calzada (base y capa de rodadura), su estado de conservacin; el ancho de las veredas, su calidad material y estado de conservacin, existencia de canteros; la forestacin: especies, disposicin y cantidad; el nivel de drenaje de las aguas pluviales; la existencia de semforos. Fuentes: Manual de tasacin inmobiliaria Artemio Aguiar Ed. Juris Rosario-Argentina 2009

Normas de Zonificacin Vigente

Las ciudades ms grandes poseen distintas normas, que establecen zonas de acuerdo al uso actual o previsto para la tierra. Bsicamente, se consideran las siguientes:

zonas urbanizadas y aptas para urbanizar; zonas aptas para lotes de fin de semana; zonas industriales; zonas destinadas a lotes quintas; zonas previstas para futura extensin urbana; zonas ineptas para urbanizar;
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zonas de reserva para espacios verdes y libres.

Las normativas regulan adems: a) la divisin de la tierra; b) la construccin de los edificios. Estas regulaciones pautan el uso y grado de aprovechamiento de la tierra, por ende, la utilidad econmica de los edificios que en ella se pueden construir. Zonificacin: Qu es? a) POR SU NATURALEZA HABILITACIONES URBANAS REGULARES Normadas por los dispositivos oficiales y municipales vigentes, de acuerdo a una base legal establecida y vigente y que establece etapas de desarrollo, requisitos y regulaciones. HABILITACIONES URBANAS EN VIA DE REGULARIZACION Asentamientos humanos o agrupaciones del tejido urbano, cuya nica alternativa es la regularizacin de su asentamiento fsico, adecundose en lo mnimo posible a las normas tcnico legales y administrativas que establecen las normas legales vigentes al respecto. HABILITACIONES URBANAS PROGRESIVAS Originadas en el denuncio de terrenos eriazos y el deseo de ejecutar la correspondiente habilitacin. En este tipo existen superposiciones de carcter fsico y legal, antes de lograr su objetivo. b) POR SU UBICACIN UBICADAS EN AREA URBANA Ubicadas en las reas urbanas que ya cuentan con estudios de zonificacin y de usos del suelo, es decir que existe un Plan de usos del suelo definido. UBICADAS EN AREA DE EXPANSION URBANA Ubicadas en reas definidas dentro de los planes de expansin urbana, y una de cuyas caractersticas principales es el requerimiento de la asignacin de zonificacin. UBICADAS FUERA DEL AREA DE EXPANSION URBANA Ubicadas en reas con clara vocacin urbana pero que todava permanecen bajo las regulaciones del sector agrario. Aqu podramos mencionar las habilitaciones pre-urbanas. UBICADAS EN AREAS RIBEREAS AL MAR
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Normadas bajo regulaciones especiales y uno de cuyos requisitos principales tiene relacin con el suministro de los servicios de agua, disposicin de aguas servidas y el inters del sector defensa para fines de defensa nacional. LOS RIOS Tambin normadas bajo regulaciones especiales, y salvo que no dispongan de zonificacin definida, tiene que ver con la administracin del agua para fines de regado o de consumo humanos. Intervienen los sectores agricultura y de servicios como Sedapal. c) POR SU ZONIFICACION 1) HABILITACIONES PRE URBANAS Sobre zonificacin PU HABILITACIONES PECUARIAS HABIALITACIONES PARA HUERTAS 2) HABILITACIONES URBANAS PARA USO DE VIVIENDA - Vivienda residencial semi-rstica (R1S) - Vivienda en urbanizaciones (R1,R2,R3) - Vivienda taller (R3, R4) - Vivienda con uso recreacional tipo club en zona de playa (ZHR) - Vivienda con uso recreacional tipo club sobre ribera de rio (ZHR) - Vivienda temporal o vacacional (ZHR) - Vivienda sobre terreno mancomunado. De vivienda unifamiliar R3, R4 : Res. Media densidad De vivienda multifamiliar R4,R5,R6 y R8 (Alta densidad) - Vivienda con construccin simultanea de viviendas. PARA USOS COMERCIALES PARA USOS INDUSTRIALES PARA USOS ESPECIALES Para este caso, el tasador asentar el cdigo que surja de la zona en que se emplaza el antecedente, pudiendo componerse de letras y nmeros, segn lo haya identificado el municipio en la redaccin del Cdigo Urbanstico de la ciudad o localidad.Fuentes: Manual de tasacin inmobiliaria Artemio Aguiar Ed. Juris RosarioArgentina 2009

Parcela Solar Terreno junio 11, 2013

Para la correcta formacin de un Tasador, se deben conocer y afianzar los conceptos de distintos elementos que maneja a diario en su actividad. Es por ello, que en este artculo tratar de dejar debidamente aclarado el concepto de: Parcela: procede del francs parcelle que, a su vez, tiene su origen en el latn particella. El trmino se utiliza para nombrar a una porcin pequea de terreno, que suele considerarse como sobrante de otra mayor que ha sido comprada, adjudicada o expropiada. El concepto se utiliza en el mbito del planeamiento urbanstico para referirse a la superficie de terreno que, legalmente conformada o dividida, acta como soporte de aprovechamiento de acuerdo a las condiciones fijadas por la normativa vigente. Es posible analizar la parcela desde distintas perspectivas. La superficie bruta es la superficie original de acuerdo a los datos que consten en el catastro, el registro de propiedad y las mediciones reales. La superficie neta, en cambio, es la superficie que no se encuentra reservada para la ubicacin de dotaciones urbansticas pblicas. La parcela mnima es la superficie mnima que tiene que tener una parcela para que las autoridades puedan autorizar los usos permitidos segn el planeamiento urbano, mientras que las parcelas resultantes son aquellas formadas a partir del desarrollo de otras actuaciones. La divisin de terrenos en parcelas se conoce como parcelacin o aparcelamiento. En concreto, la parcelacin urbanstica es la divisin sucesiva de terreno en varias parcelas con el objetivo de urbanizarlos o edificarlos. Segn los tiempos, obras bibliogrficas, normas o disposiciones, tambin se las suele llamar: lotes o terrenos.Solar: Comprende las parcelas catastrales sin edificacin. El concepto catastral de solar es ms amplio que el concepto urbanstico de solar, pues el primero incluye todas las parcelas no edificadas en suelo urbano o urbanizable planificado, as como el no programado por carecer de planeamiento parcial, lo que da una idea global del suelo vacante disponible para ser edificado.

Un terreno es un espacio de tierra sobre el cual generalmente y ms comnmente la gente puede construir casas, edificios, negocios, locales, entre otros o bien cultivar la tierra, ya sea para uso propio, como podra ser el caso del armado de una huerta en la cual se plantan distintos tipos de comestibles, para que una vez que han dado sus frutos, ingerirlos, o bien, la explotacin, puede hacerse a un nivel ms amplio, como ser en el caso de los terrenos ubicados en las zonas rurales, generalmente, alejadas de las grandes ciudades, destinados para un uso agropecuario. Obviamente, este pedazo de tierra, para la consecucin de los destinos que mencion en el prrafo anterior, deber estar legalmente conformada y dividida, en tanto, en el corriente vocabulario que se emplea a instancias del planeamiento urbanstico, estos pedazos de tierra delimitados se llaman parcelas.

Caractersticas Intrnsecas Lote Edificio

La relacin lote-edificio, ya sea en lo referente a las restricciones en la superficie edificable o limitaciones al uso u ocupacin de parte del lote de terreno, se vincula de manera directa con el valor en cuanto a: el grado de aprovechamiento de la tierra, su rendimiento econmico. 1. Limitacin de reas Entre las limitaciones ms comunes, se destacan: Retiro obligatorio (nueva lnea municipal): es el desplazamiento de la lnea municipal, avanzando sobre el terreno, con el objeto de facilitar el ensanche o rectificacin de la va o lugares pblicos actuales o futuros. Retiro obligatorio por servidumbre de jardn: es el retiro de la construccin dejando un rea libre al frente, de variable profundidad por el ancho del terreno, destinada a jardn. Receso de la planta baja por servidumbre de recovas: es el retiro en la planta baja, con el objeto de formar una recova como servidumbre de paso para los transentes. Ochava: es la lnea municipal de edificacin, perpendicular a la bisectriz del ngulo formado por la interseccin de las lneas municipales de edificacin de las calles que conforman una esquina. Centro de manzana: es el espacio central de la manzana con limitaciones para su ocupacin por construcciones. 2. Superficie edificable Los ndices ms significativos resultan: ndice edilicio: se entiende por ndice edilicio la relacin que existe entre la superficie total de edificacin y el rea total del terreno (tambin denominado FOT -factor de ocupacin total-). ndice de ocupacin de suelo: se entiende por ndice de ocupacin de suelo la relacin que existe entre la superficie total que ocupa la edificacin en planta baja y el rea total del terreno (tambin denominado FOS -factor de ocupacin del suelo-). F.O.T. : Qu es? El FOT o F.O.T. es el Factor de Ocupacin Total y es el coeficiente que determina los mximos m que podemos construir, el parmetro se toma como referencia de los m2 del terreno. Veamos, si tenemos un FOT de 5, significa que podemos construir 5 veces la
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superficie total del terreno, como en el ejemplo tenemos un terreno de 100 m2 significa que podemos construir hasta 500 m2 cubiertos en N cantidad de plantas. El FOT, junto al FOS (Factor de Ocupacin del Suelo), son los nicos factores que determinan el volumen o silueta mxima de construccin permitida, hay otros factores como Lnea de Frente Interno, Lnea de Basamento, Retiro de Lnea Municipal y/o Medianera, Altura Mxima Permitida, etc.Fuentes: Manual de tasacin inmobiliaria Artemio Aguiar Ed. Juris Rosario-Argentina 2009 Valoracin de Lotes Urbanos sin Mejoras Miguel . Antoana Libro digitalizado 2011.

Relacin frente-fondo, dimensiones y superficie

junio 13, 2013

Como frente se identifica al lado del terreno que linda con la va pblica de acceso. As como en el caso de las consideraciones que hacen a su forma, la relacin del frente con el fondo del terreno es til a la hora de su comparacin, pero aqu tampoco son vlidos los condicionamientos a priori, aunque en lotes urbanos habitualmente sea valorado contar con un amplio frente hacia la calle.La extensin del lado que vincula al terreno con la va pblica, como dijimos, es valorada, pero el tasador no slo debe considerar esta longitud sino la relacin con las medidas de sus otros lados y, si esa relacin es adecuada para el mejor aprovechamiento de la superficie. Como vemos, nuevamente debemos reconocer el mayor o menor beneficio en la aptitud econmica del lote que representa la relacin existente entre sus lados.Dos lotes con idntica superficie y forma pueden presentar grados de utilidad sumamente dismiles en funcin de la relacin de sus lados con la calle de acceso.Relacin frente-fondo B
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La figura ejemplifica tres lotes de forma rectangular denominados A, B y C. Los lotes A y B son idnticos en cuanto a superficie y dimensiones de sus lados, difiriendo slo en la posicin relativa de los mismos con relacin a la calle. El lote C cuenta con la misma superficie pero diferente medida de lados que los terrenos A y B.Cul de los lotes presenta la mejor relacin frente-fondo?. Estaramos inclinados a decir que el B, debido a que su lado mayor coincide precisamente con el frente, y tal vez as sea, si el mejor uso de la zona es el comercial o si este frente ofrece una excelente vista. Pero tal vez no sea as, y se trate de un rea residencial en la que los linderos y el contrafrente dan hacia espacios abiertos y parquizados que resulten ms atractivos para el uso residencial que la va de acceso y, entonces el A resulta ms conveniente. El caso C tal vez sea el ms extremo, pero no por ello descartable a primera vista si es posible materializar un proyecto en forma de tira sobre l y la mejor y ms atractiva orientacin sea uno de sus lados.Del ejemplo surge el carcter altamente relativo que cobra la relacin frente-fondo de un inmueble con relacin a otras series de variables que deben manejarse en conjunto (en realidad todas), como usos, orientaciones, visuales, disposiciones reglamentarias municipales de altura y ocupacin de parcela, etc. No obstante, el tasador debe tener presente esta condicin para ponderarla adecuadamente y asignarle la magnitud econmica correspondiente a la hora del anlisis del valor.El marco conceptual de recopilacin de datos y anlisis debe ser siempre el de negar lo absoluto. De ah el nfasis en poner en crisis siempre cualquier anlisis automtico, dogmtico y rgido al recopilar la informacin necesaria y al evaluarla con fines de la obtencin del valor de mercado. El aprendizaje de las condiciones permite su aplicacin en zonas ajenas y diferentes a la habitual del tasador.En el caso concreto de la relacin frente-fondo, como en otras variables, la prctica y el conocimiento de la zona, la trama urbana y el parcelamiento del lugar, hacen que se pueda establecer un lote tipo o modelo y considerar la mejor relacin frente y fondo de cada lote a tasar con respecto a ese lote tipo y modelo. Pero dada la variedad de loteos y formas de parcelamiento y de usos de los entornos en los que la prctica valuatorias implica actuar, el establecimiento de este patrn es atributo inherente al tasador como fruto de un exhaustivo relevamiento y de un estudio particular de cada entorno.El Frente: La parte ms valiosa de un lote es el frente. Podra deducirse aqu que al aumentar indefinidamente el frente, aumentara tambin de la misma manera el valor. Sin embargo no es as. Hay una zona dentro de la cual el frente influye favorablemente; fuera de esa zona el valor desciende. Frentes comprendidos entre los 9 y los 15 metros, parecen ser los ms cotizados; fuera de esa zona la influencia resulta negativa. La influencia del frente se establece a travs de efectos contradictorios: a) Un frente es una estructura costosa en razn que debe ser tratado arquitectnicamente, lo que supone el empleo de materiales caros: revestimientos, carpintera especial, etc., pero
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al mismo tiempo debe considerarse que un frente amplio da una superficie de iluminacin y ventilacin que evita prdida de terreno por patios suplementarios. b) El alto valor del rea prxima a la lnea municipal hace que aumente rpidamente el monto de la inversin en la compra. A medida que el frente aumenta hay un proceso de disminucin de compradores que hace disminuir, por consiguiente, el precio unitario. Pero este aumento de inversin est compensado por la posibilidad de obtener mayor renta, ya que las unidades locativas hacia la calle son las que alcanzan mayores alquileres ya sean negocios o viviendas. c) Un frente estrecho obliga a soluciones arquitectnicas forzadas, en las cuales el acceso a los pisos altos o dependencias interiores, contribuye a reducir el aprovechamiento de las plantas fuertemente. Frentes inferiores a los seis (6) metros pasan ya a la categora de extraordinarios y entran a jugar influencias muy particulares que pueden llegar a determinar valoracin o perjuicios suplementarios. d) Una parcela de frente muy extenso es susceptible de fraccionamiento en otras ms angostas, de donde puede resultar un valor suplementario, sobre todo si es baldo, o con mejoras prximas al fin de su vida til. Para frentes menores de 9 metros tienen predominio las razones de orden arquitectnico; para frentes superiores a los 15 metros, empieza a predominar el monto de la inversin. Para la zona comprendida entre los 9 y los 15 metros se establecen el equilibrio entre ambos elementos y se tienen los frentes normales ms solicitados. El Fondo: Las zonas ms alejadas de la lnea municipal tienen menos valor. Esta disminucin no responde a una ley lineal, sino que sigue aproximadamente las coordenadas de una parbola.Tal variacin se explica por las siguientes razones, orientadas en el mismo sentido: a) Con el mayor fondo aumenta la inversin de capital, lo cual, al disminuir la demanda, hace bajar el precio unitario. b) Las ordenanzas municipales de algunas ciudades [en San Juan la DPDU (Direccin de Planeamiento y Desarrollo Urbano)], contienen limitaciones estrictas en cuanto al aprovechamiento de los fondos. c) Aunque esta limitacin no exista, hay una gran preferencia de compradores e inquilinos por los locales que dan a la calle. PROPORCION RELATIVA DE LAS DIMENSIONES La proporcin relativa de las dos dimensiones fundamentales, crea condiciones especiales que el tasador debe apreciar en su debida magnitud. No es necesario sealar la diferencia que puede haber entre dos lotes de igual superficie y dimensiones, pero dispuesto de manera tal que al frente de uno corresponda el fondo del otro. Un lote de 10 por 30 no es igual a uno de 30 por 10, an cuando sus dimensiones y
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superficies lo sean, ya que para el primero la relacin frente-fondo es de 1:3 y para el segundo 3:1. Cuando se trata de terrenos de conformacin regular, el problema no presenta mayores inconvenientes. Mayores son las complicaciones que presentan las irregularidades de forma; estas, en la mayora de los casos, se presentan como una baja en el precio unitario de la tierra. Las influencias que se derivan de las caractersticas geomtricas de la parcela pueden ser reducidas a frmulas y tablas por medio de mtodos analticos-empricos. A tal efecto se usa una unidad de comparacin, la que se supone valiendo el 100 %. Con respecto a sta unidad, el precio por metro cuadrado de un lote puede valer ms o menos, segn que aquellas influencias se orienten en el sentido favorable o desfavorable. Se admite que tal unidad lo sea un lote ideal de 10 metros de frente y 30 metros de fondo ubicado en el centro de la cuadra, es decir libre de la influencia de la esquina. Para las zonas de alta actividad comercial de las ciudades importantes del pas, la unidad resulta satisfactoria y las tablas han sido preparadas sobre ella. Las zonas de caractersticas familiares y suburbanas requieren una unidad mayor que se estima en 11 por 40 metros. Las relaciones que vinculan el valor de un lote urbano con sus dimensiones lineales estn expresadas en tablas de frente y fondo calculadas inicialmente por el Ingeniero Valiente Noailles y modificadas por Fitte y Cervini. Superficie La adquisicin de una propiedad de gran superficie supone la movilizacin de un capital tambin grande. Los capitales grandes abundan menos que los chicos, hay entonces pocos compradores. La ley de la oferta y la demanda es decisiva; la menor demanda hace disminuir el precio unitario de los lotes grandes.Inversamente, para una propiedad pequea la compra requiere capitales menores; hay ms compradores y al aumentar la demanda sube el precio unitario de la tierra. La influencia de la superficie queda entonces, resumida de la siguiente manera: el precio unitario de una fraccin urbana es tanto menor cuanto mayor sea el rea de la misma, a igualdad de las dems condiciones.La superficie puede incidir tambin, y a travs de otros factores, en sentido contrario al que se ha sealado en la regla anterior, as por ejemplo, lotes muy grandes para los cuales podramos corresponder coeficientes muy bajos, pueden ser beneficiados en atencin al hecho de su probable subdivisin. De de esta misma manera habr bonificacin si puede establecerse de un modo seguro, que la relacin entre el rea edificada y la del lote, es la conveniente, concepto que se indica aunque no corresponda a la influencia estricta de la superficie.-

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La superficie de una figura es la medida de su extensin considerando dos dimensiones: largo y ancho. La unidad de medida de un lote urbano es el metro cuadrado (m 2); por lo tanto, para calcular la superficie de una figura habr que averiguar cuntas veces la unidad de medida est comprendida en dicha superficie.-

Fuentes: Tasacin de Inmuebles (el valor de mercado), Germn Gmez Picasso & Jos Rozados, Ed. Bienes Races ediciones, ao 2006.Valuaciones de Inmuebles T I Rodolfo H. Pellice, Editorial Fundacin Universidad Nacional de San Juan, San Juan Argentina, ao 2004.-

Caractersticas Extrnsecas Orientacin y Fundacin

Junio 18, 2013

ORIENTACIN En arquitectura, correcta orientacin significa el lugar apropiado para cada local, en relacin con el soleamiento, vientos predominantes y vistas deseables (Moia). En la realidad no siempre es posible dar a todos los espacios la mejor orientacin. Puede ocurrir que la orientacin correcta con respecto al soleamiento no coincida con las vistas deseables o la eficiente distribucin de los ambientes. Por otra parte, la orientacin de la vivienda depender de sus condiciones de emplazamiento en relacin con las siluetas de las construcciones circundantes, que a menudo se constituyen en un factor condicionante del proyecto. Se tratar de recibir sol en invierno y eliminarlo en verano, aprovechando las diferencias de ngulo o altura que se registran en las distintas estaciones durante su recorrido aparente. Siguiendo conceptualmente a Moia, la orientacin ms conveniente es la que mira hacia el punto donde el sol culmina al medioda (recordamos, sur en el hemisferio norte y norte en el hemisferio sur), pues en verano recibe menos horas de sol que en invierno y con un ngulo de incidencia menor.

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En general, en el hemisferio sur, la orientacin ms favorable es la norte, ya que, en forma predominante, los vientos hmedos y el sentido de la lluvia provienen de la direccin sur, asegurando a su vez esta orientacin buenas condiciones de asoleamiento. En el hemisferio norte, por el contrario, la orientacin ms favorable es la sur, debido a que la norte es la expuesta a la direccin de vientos y lluvias.De all que en todo plano o croquis de un terreno se grafique mediante una flecha hacia dnde encontramos el norte en latitudes al sur del Ecuador. En un sentido decreciente, por calidad de orientacin podemos catalogar a la este, oeste y por ltimo a la sur, siempre claro est, para localizaciones del hemisferio sur.As, al realizar la visita al lugar, deber considerarse qu lado o sector del terreno da hacia la mejor orientacin, marcndola en el croquis de relevamiento, con el fin de que luego sirva en la ponderacin de cualidades que hacen al valor del inmueble.Los frentes al este y al oeste reciben ms horas de sol en verano que en invierno. Las habitaciones orientadas hacia el este son menos clidas en verano que las expuestas al norte y en inviernos son templadas por el sol de la maana. Son indudables los beneficios que reporta orientar los dormitorios hacia este punto cardinal. Las habitaciones orientadas al oeste son castigadas por el sol de la tarde en verano y en invierno apenas reciben el sol en forma oblicua. La orientacin opuesta hacia donde el sol culmina al medioda, no recibe sol en invierno pero s en verano, razn que la hace poco atractiva, salvo el caso que se requiera una iluminacin uniforme y no excesiva. EL SUELO DE FUNDACIN (su calidad) Entre los elementos a tener en cuenta para la utilizacin del terreno, la resistencia del suelo es fundamental. Rivarola manifiesta que tres son los factores intrnsecos para la determinacin del valor de un terreno: ubicacin, con sus variantes y derivaciones particulares; forma y dimensiones: su influencia directa en la mayor o menor facilidad para construir tipos de edificios adecuados a la zona; calidad del suelo: sus consecuencias favorables o desfavorables para la cimentacin y para la construccin de locales en subsuelo. El estudio de suelo incluye generalmente un programa de exploracin del subsuelo, observaciones del nivel fretico, recuperacin de muestras para su estudio mediante ensayos de laboratorio y, en algunos casos, una serie de ensayos in situ. La naturaleza tcnica de lo expuesto, obliga a considerar que no se encuentra en la competencia de un tasador la determinacin de la calidad del suelo. Toda necesidad de informacin en este sentido, puede encontrarse en estudios realizados por organismos pblicos o requerirse, si la naturaleza de la tasacin lo impone, a empresas privadas. No obstante, es obligacin del tasador manifestarse en cuanto a antecedentes que
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registre la zona por problemas de resistencia de suelo, o si el terreno que se tasa ha sido objeto de rellenos. Si el suelo es de calidad tal que la cimentacin del edificio requiere gastos extraordinarios, se tendr un elemento negativo para la economa del edificio (Rivarola); en consecuencia, el mayor costo de esas obras habr que compensarlo con un menor valor del terreno. En los terrenos urbanos, la calidad del suelo cobra relevancia en funcin de la capacidad de resistencia que presenta ese suelo para fundar y construir edificios sobre el mismo. La resistencia admisible para cimentaciones se mide en funcin de dos variables: a qu distancia de la superficie se encuentran las distintas capacidades portantes de los diferentes estratos de composicin del suelo y qu cantidad de kilogramos por cm2 puede recibir de carga en cada estrato.La consideracin de la capacidad portante del suelo en el valor del predio cobra gran significado, ya que permite establecer, por un lado, si es apto o no para determinado tipo de construcciones y, por otro, si, para erigir esas construcciones, el costo de fundaciones resulta sumamente alto, por lo que podra hacer inviable econmicamente realizar la construccin sobre el mismo.Habitualmente, cuando efectuamos valuaciones de terrenos urbanos, se suele contar con datos generales sobre la capacidad del suelo del lugar, disponibles en el municipio. Adems, la observacin de las construcciones existentes en el entorno brindar un panorama de al menos qu construcciones similares seran factibles de edificar sobre el terreno particular que se debe valuar.No es misin del tasador convertirse en un experto en el anlisis de la capacidad de carga en suelos urbanos, pero la condicin media del lugar debe ser tenida en cuenta, ya que ella limita el aprovechamiento del terreno y por ende tambin incide en su valor.Pero no slo la capacidad de la tierra de recibir cargas debe ser tenida en cuenta cuando hablamos de calidad del suelo, sino tambin en estado de sanidad. Se debe observar si, por determinados usos actuales o anteriores del terreno, su sustrato no se halla contaminado. Determinados usos industriales con canalizaciones o depsitos subterrneos de productos qumicos, la existencia de antiguos sumideros de residuos, cursos subterrneos de aguas contaminadas o servidas suelen ocasionar contaminacin de los terrenos.En ubicaciones urbanas, es habitual el caso de estaciones de expendio de combustibles, las cuales cuentan con tanques y caeras por subsuelo. Un cambio en su uso para el aprovechamiento del terreno para otro tipo de edificacin demanda de un estudio de la sanidad del suelo, lo cual deriva en costos y tiempos, en muchos casos prolongados, por tareas de remediacin del terreno a fin de librarlo de gases o fluidos txicos contenidos en el mismo.En algunos casos particulares, el valuador deber considerar en cunto impactan los costos de rehabilitacin del terreno y, como es lgico, descontarlos de su valor, ponderndolos adecuadamente con relacin a terrenos semejantes que no presenten circunstancias de contaminacin.15

Fuentes: Manual de tasacin inmobiliaria Artemio Aguiar Ed. Juris Rosario-Argentina 2009 Valuaciones de Inmuebles T I Rodolfo H. Pellice, Editorial Fundacin Universidad Nacional de San Juan, San Juan Argentina, ao 2004.-

Informe: Eleccin del Terreno por su Orientacin

abril 17, 2013

Una de las acciones ms importantes cuando se decide la construccin de una nueva vivienda resulta naturalmente la eleccin del terreno.Adems de las consideraciones bsicas sobre ubicacin, cercana a centros comerciales y educativos, proximidad de transporte, disponibilidad de infraestructura y posibilidades de proyecto determinadas por los Cdigos de Edificacin y Ordenamiento Urbano de la zona, debemos verificar la orientacin y el entorno del terreno que pretendamos adquirir, porque de las caractersticas de ste depender la oferta de sol que sobre l recibamos. Cuando se visita el terreno antes de adquirirlo, seguramente lo visitamos en dos o tres oportunidades con pocos das de diferencia entre si, lo cual significa que las caractersticas de la trayectoria solar no se modificaron sustancialmente y la proyeccin de sol sobre el terreno no tiene cambios significativos. Conocer las diferencias entre invierno y verano permitir estimar lo que suceder durante la estacin opuesta. As si visitamos el terreno durante el invierno, con temperaturas y trayectoria solar baja y con rboles que perdieron sus hojas tendremos una apreciacin determinada muy diferente a lo que sucede durante el verano, con temperatura y trayectoria ms alta y con rboles que brindan una sombra importante. Si durante el invierno buscamos estar al sol, durante el verano seguramente buscaremos la sombra de los rboles. Otro punto fundamental resulta la orientacin del terreno, determinada por las caractersticas de la trama urbana.
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Muchas veces escuchamos como argumento de venta se encuentra en la vereda del sol, lo que significa que si queremos penetracin solar en los ambientes principales, los debemos orientar hacia el frente del terreno, pero esta caracterstica es la que estamos buscando para nuestra futura vivienda, con ambientes orientados hacia el bullicio de la calle?. A continuacin haremos un breve repaso acerca de las potencialidades de los terrenos urbanos con su frente orientado hacia los puntos principales: (NOTA: Para el hemisferio norte invertir las orientaciones Norte y Sur) NORTE: El frente recibir sol durante todo el da, los ambientes principales debern orientarse hacia el frente. Ser deseable contar con rboles de hojas caducas o edificaciones importantes hacia el oeste para controlar el exceso de radiacin solar durante el verano. Si el ancho del terreno lo permite (ms de 12 m) la vivienda deber estar recostada sobre la medianera oeste, que si no tiene proteccin (otra vivienda) deber ser de ladrillo macizo de por lo menos 30 cm de espesor. Las ventanas que se abran sobre el Este recibirn sol hasta el medioda durante el verano, en el invierno el ingreso de sol estar determinado por la presencia o no de obstculos, tanto propios como en el terreno lindero (otras edificaciones, rboles importantes, etc.) Hay que tener en cuenta que estos obstculos no podrn ser modificados debido a que se encuentran en terreno lindero. El contrafrente tendr un rea de sombra permanente originada por la propia vivienda cuyas caractersticas dependern de la geometra de sta, esto determinara que la zona cercana a la vivienda resulte hmeda durante el invierno, debido a que no recibe sol durante toda la estacin. Durante el verano resultara un rea agradable justamente por este mismo motivo aunque la zona de sombra resulta menor debido a la trayectoria solar ms alta. SUR: Los ambientes principales debern estar orientados hacia el contrafrente, lo cual determinara un frente con pocas posibilidades estticas cuyo aprovechamiento estar determinado por las habilidades del diseador. En caso de utilizarse el frente para ubicar espacios habitables hay que tomar en cuenta que no recibirn sol durante la mayor parte del ao, dependiendo de la latitud. Las dems caractersticas son similares a las consideradas en la orientacin Norte. ESTE: Recibir sol durante la maana, tanto en invierno como en verano. La presencia de rboles de hoja perenne en el frente impedir un adecuado asoleamiento durante el invierno.

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El contrafrente recibir sol durante la tarde. Durante el invierno resultara agradable, pero durante el verano y estaciones intermedias ser necesario controlar la incidencia de ste por medio de vegetacin de hojas caducas, postigos u otros elementos que impidan la incidencia del sol sobre la vivienda. La penetracin solar durante el verano en esta orientacin puede llegar a provocar sobrecalentamiento en el interior de la vivienda, inconveniente que puede ser controlado reduciendo el tamao de las aberturas o parcialmente con un muro macizo de por lo menos 30 cm de espesor. Muros huecos, aunque tengan el espesor indicado no tienen demasiada influencia sobre el fenmeno de sobrecalentamiento. Si el ancho del terreno lo permite la vivienda deber recostarse sobre la medianera sur, mientras que la fachada norte recibir sol durante todo el da tanto en verano como en invierno. Las caractersticas del asoleamiento durante esta ltima estacin dependern de la cercana de la fachada al edificio contiguo, cuanto mas cercano se encuentre mayor ser la posibilidad que le arroje sombra sobre su vivienda. Sobre este punto hay que tomar en cuenta que su medianera Norte es la medianera Sur de su vecino, por lo tanto el rea de sombra permanente estar sobre su predio, con las consecuencias que ello acarrea, por lo tanto si el terreno tiene menos de 12 m de ancho hay que tratar de evitar abrir ventana de importancia en planta baja sobre la fachada Norte, an si en la actualidad no existen obstculos en el predio vecino. OESTE: Valen las mismas consideraciones que en el caso anterior, con la diferencia que la proteccin hacia el Oeste deber estar colocada sobre la vereda. ORIENTACIONES INTERMEDIAS: La situacin en orientaciones intermedias puede favorecer o no las situaciones planteadas anteriormente, pero en general pueden asimilarse a lo que sucede en la orientacin principal que se halle ms cercana. Por ultimo hay que tomar en cuenta que si las protecciones previstas estn basadas en vegetacin plantada luego de adquirido el terreno hay que considerar el perodo de crecimiento que le tome a la especie plantada adquirir la dimensin adecuada para proporcionar la proteccin necesaria, que segn la especie puede superar la vida til de la vivienda. Si la proteccin u obstculo se encuentra en el terreno lindero recuerde que su vecino tiene el derecho de modificarla sin consultarlo a Usted por lo tanto trate de resolver sus inconvenientes. A este trabajo, bien expuesto por el Arq. Jos Reyes, habra que agregarle que, en regiones argentinas, prximas a la cadena montaosa o, a la rida Patagonia argentina, tendr una plusvala el frente que sea contrario a los vientos sucios o predominantes. En qu consiste esta aseveracin? Pues, en la zona citada existen los vientos sucios o fuetes, los que traen fro y generan gastos extras, tales como mayor consumo de energa, tanto sea para calefaccionar o refrigerar.18

En un trabajo estadstico que me encuentro realizando ya hace ms de 2 aos, he constatado que, por ejemplo, en la provincia de La Pampa, los lotes con frente al noreste, tienen un beneficio econmico mayor a cualquier lote, teniendo stos un beneficio econmico, tanto en el consumo de gas natural, como de energa elctrica, que aquellos que se encuentren en otras orientaciones. Resultan las viviendas con dicha orientacin, mucho ms clidas o ms refrigeradas que cualquier otra, lo que resulta de un estudio estadstico de consumos de energa.El sustento o base de mi estudio se funda en la orientacin de las cabeceras de las pistas de aterrizajes de aviones. Segn las normas aeronuticas, la orientacin de estos lugares de aterrizaje de aeronaves, tiene que estar su cabecera sobre el lado de los vientos con mayor predominio en la zona, ya que los aparatos descendern con viento de cola. Esa orientacin, la que he podido constatar con imgenes satelitales, predomina en casi todo el territorio argentino, salvo en algunos lugares muy prximo a las cordilleras de Los Andes o, al mar argentino. En los primeros, he encontrado cabeceras sobre el lado oeste, tal el caso del aeropuerto de Neuqun; y el segundo, con varias pistas y cabeceras, dado que existen vientos predominantes de varios sectores. Si bien mi trabajo an no tiene un sustento valedero para considerarlo como una realidad inequvoca; considerara, a los fines de consejo, que antes de adquirir un lote, observe la cabecera de las pistas de aterrizaje de aviones en la zona en que pretenda adquirir. Si la cabecera est en el sudoeste, con orientacin hacia el noreste, aquellos lotes que tengan su frente sobre este ltimo punto cardinal (noreste), tendr una plusvala sobre los restantes lotes.-

Factores en la tasacin mayo 07, 2013

Como ya se dijo la tasacin es un componente clave en el proceso de determinacin del valor de un bien inmueble. Repitiendo: Tasar o Avaluar un inmueble es determinar el valor econmico ms probable del mismo a una fecha determinada, en un mercado libre y sin influencias de

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factores que puedan distorsionar el valor, mediante un trabajo tcnico que comprende el conjunto de razonamientos, inspecciones y clculos que permiten determinar dicho valor.. El valor de mercado debe constituir el concepto central de la valuacin de inmuebles. Los precios de mercado son los mejores indicadores del valor de mercado y las comparaciones del mercado deben constituir el criterio ms importante del valor. Es necesario, en consecuencia, conocer dos factores fundamentales: a) la fecha a la que debe referirse la tasacin, y b) el mercado a esa fecha. La fecha tiene una importancia decisiva, mxime en los perodos inflacionarios, pero an as, en perodos de estabilidad, el mercado inmobiliario no es estable, tiene fluctuaciones debidas a diferentes factores, an polticos, y por lo tanto la fecha define un mercado. El mercado inmobiliario, ntimamente relacionado con innumerables factores que Influyen en su movimiento, es el otro factor de primordial importancia. Inclusive a una misma fecha hay diferentes mercados para diferentes tipos de inmuebles, es decir: urbanos, rurales, industriales, etc. El proceso que lleva a la adquisicin de un bien inmueble no encuadra exactamente dentro de los tipos de mercado: [1]

Competencia Perfecta: Es aqul que tiene las propiedades de libertad, homogeneidad, frecuencia de transacciones, transparencia y concurrencia Monopolio: Hay monopolio cuando la mercadera es ofrecida por una nica empresa y en cambio, es demandada por un amplio nmero de posibles compradores. Monopsonio: es la situacin inversa de la del monopolio. Numerosos oferentes se enfrentan con un nico demandante. Oligopsonio: es la situacin inversa a la de oligopolio. Numerosos vendedores se enfrentan a un nmero reducido de posibles compradores. Competencia Monoplica: se distingue del de competencia perfecta en la falta de homogeneidad de la mercadera, as como en la falta de transparencia Monopolio Bilateral: en el monopolio bilateral se enfrentan un slo oferente a un slo demandante. Uno y otro negocian hasta llegar o no a un acuerdo respecto a las condiciones de venta de la mercadera. Oligopolio: Hay oligopolio cuando la mercadera es ofrecida por un nmero restringido de empresas, mientras que es demandada por un elevado nmero de posibles compradores.

El mercado inmobiliario guarda similitud con el ltimo mencionado, el monopolio bilateral.

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Slo en circunstancias muy determinadas puede asemejarse al de competencia monoplica. Una situacin as puede darse, por ejemplo, cuando en determinado momento en una zona geogrfica definida, se liberan al mercado, o sea se ofrece en venta un conjunto ms o me nos importante de parcelas en forma simultnea. En relacin a las caractersticas:

Libertad: se dice que un mercado es libre cuando pueden entrar y salir de l. los oferentes y demandantes sin ninguna traba o impedimento legal y cuando el precio de mercado se forma sin intervencin directa ni indirecta de las autoridades

Cuando el mercado no es libre, se llama intervenido.

Homogeneidad: se dice que un mercado es homogneo cuando la mercadera que se comercia en l tiene unas caractersticas uniformes, es decir, cuando desde el punto de vista comercial resulta indiferente adquirir una partida u otra de las que salgan al mercado, ya que la calidad de todas ellas es prcticamente idntica.

Cuando el mercado no es homogneo, se llama heterogneo.

Transparencia: se dice que un mercado es transparente cuando existe una adecuada informacin sobre las cotizaciones que rigen en cualquier momento en el mercado, es decir, los interesados en l (tanto oferentes como demandantes) saben en cada momento cul es el precio que se est pagando por el producto. Naturalmente la transparencia influye en la actitud que adopten oferentes y demandantes ante el mercado.

Cuando el mercado no es transparente, se dice que tiene opacidad.

Concurrencia: se dice que un mercado es concurrencial cuando el nmero de oferentes y demandantes es muy alto.

Cuando no hay concurrencia se dice que existe ausencia.

Frecuencia de transacciones: se dice que un mercado hay frecuencia de transacciones cuando las compraventas del producto se suceden a lo largo del tiempo casi sin interrupciones.

Cuando no hay frecuencia se dice que existe infrecuencia. Es a veces libre puesto que el Estado no interfiere en la formacin de precios, ni mucho menos fija esos precios mediante una disposicin legal .y a veces es intervenido, cuando impone restricciones a la libre contratacin en defensa de sectores econmicos dbiles, teniendo, pues un acusado carcter social.

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No es homogneo, ya que las parcelas difieren entre s en cuanto a una serie de circunstancias (medidas, superficie, ubicacin, etc.). Segn el tipo es o no ms o menos frecuente y no es transparente, por lo menos totalmente transparente, debido a la rareza de las transacciones y a la deficiente transparencia debido al falseamiento sobre precios de transaccin a los efectos de evasin fiscal. Fuente: VALUACIN DE INMUEBLES Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) 2004.-

Factores Intrnsecos ubicacin dentro de la Manzana

1. Lote de terreno en esquina El lote ubicado en esquina tiene un mayor valor unitario que los lotes mediales prximos. Varias son las razones que justifican esta plusvala, entre las que podemos mencionar: comodidad de acceso; mejores posibilidades de desarrollar locales comerciales; mayor longitud de vidrieras y existencia de stas sobre dos frentes; mejor aprovechamiento arquitectnico de la iluminacin natural y la ventilacin en el desarrollo de edificios (fundamentalmente, en pisos altos); ventajas para la distribucin de locales y economa de los edificios a construir. Estas ventajas, de carcter general, pueden verse disminuidas cuando se trata de lotes en reas residenciales. Entre otros factores, deben considerarse: impuestos y tasas ms altos; mayor costo de las obras de infraestructura pendientes (entre ellas, pavimento); mayores costos de construccin y mantenimiento; ruido y peligro del trnsito callejero; menor intimidad. Se reduce tambin la importancia cuando la forma es un tringulo. Se combina, la valorizacin por esquina con la depreciacin por forma irregular y desproporcin entre el desarrollo de los frentes y la superficie del lote. Las innegables ventajas de los terrenos en esquina, hizo que los tasadores agregaran un valor adicional del veinticinco por ciento (25%) con respecto al valor unitario de lote medial. Este porcentaje, agregado al valor unitario del terreno, devena en arbitrario e incorrecto, ya que algunas esquinas -por distintas razones- resultaban sobre o subvaluadas con la aplicacin uniforme del citado porcentaje. Dicho concepto se ha ido modificando, al precisar las variables que deben evaluarse en el tratamiento de un lote en esquina. Entre stas, pueden citarse: las caractersticas comerciales de la zona; la relacin de valores unitarios de las calles que forman la esquina; las medidas del terreno sobre cada una de las calles. Distintos autores (entre ellos, McMichael, Zangerle, Marston y Agg, Valvano) coinciden en que la importancia e influencia de la esquina no se extiende ms all de los treinta (30) metros, contados a partir de la interseccin de las respectivas lneas municipales.

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2. Lote de terreno medial Medial es el lote al frente que no es esquina. Algunos autores lo diferencian en su tratamiento del denominado lote de transicin, que segn ellos- es el que se encuentra influenciado por la esquina. Creemos que esta influencia se hace sentir hasta cierta distancia -indeterminada y variable segn la importancia relativa de las calles que forman la esquina y el carcter del barrio. En el caso de barrios residenciales se limita exclusivamente al lote esquinero, mientras que en barrios comerciales puede alcanzar a uno o ms lotes vecinos. Se admite, lo dijimos antes, que esta influencia no se extiende ms all de los treinta metros, medidos desde la interseccin de las lneas municipales. Hechas estas salvedades, puede decirse, de manera general, que el lote medial se relaciona en su valor con los lotes mediales de la zona o cuadra por los siguientes factores: la dimensin (superficie); la proporcin (relacin frente-fondo); la forma; la orientacin y vista. Esta relacin es vlida en tanto sean similares las otras variables que afectan el valor de la tierra. 3. Lote de terreno interno Entendemos por terreno interno, aqul que se encuentra en el interior de una manzana, con acceso a la calle a travs de un pasillo. Este pasillo puede ser de uso exclusivo, comn (condominio) o constituir una servidumbre de paso. Sin dudas, estos terrenos tienen menor valor que los lotes frentistas. Deben considerarse los siguientes aspectos a los fines de su valorizacin: nico o uno entre otros; ingreso de uso exclusivo o comn o por servidumbre de paso; la profundidad de acceso; el ancho del pasillo; las dimensiones, forma y proporcin del lote; las siluetas y disposiciones de las construcciones linderas. Los terrenos internos nicos con un pasillo de acceso de uso exclusivo, se privilegian con respecto a otros con pasillo de uso comn. En el caso de ser un lote entre varios internos, la profundidad de acceso y la cantidad de lotes influyen en el valor. En cuanto a la profundidad de acceso, en el mayor fondo disminuye el valor de la tierra; sin embargo, en el caso de lotes internos, el grado de utilidad de la tierra -generalmente de alto valor- se modifica sustancialmente y obliga a su consideracin segn cada caso. La mayor cantidad de lotes es un factor de depreciacin, fundado en cuestiones que hacen a la complejidad de la convivencia y a los trastornos que de ella derivan. El mayor ancho del pasillo de acceso incide favorablemente en el valor, en razn de facilitar actividades como el acarreo de materiales o el ingreso de muebles. La valorizacin en funcin de las dimensiones, forma y proporcin del lote, se relaciona con el grado de facilidad para la resolucin del proyecto y economa del edificio a
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construir. Las caractersticas de las construcciones linderas (siluetas y disposicin de los edificios) pueden condicionar las posibilidades efectivas de una adecuada resolucin. Puede utilizarse como mtodo de aproximacin al valor, tanto la Ley de Hoffman como la regla norteamericana del 4-3-2-1. La Ley de Hoffman considera que las dos terceras partes del valor de un lote se encuentran en la primera mitad. La regla norteamericana del 4-3-2-1, supone un lote de terreno en que el largo de su fondo se halla dividido en cuatro partes, a la parte del frente se le asigna cuatro veces el valor respecto a la del fondo, y a las intermedias 3 y 2 veces. Fuente: Manual de tasacin inmobiliaria Artemio Aguiar Ed. Juris RosarioArgentina 2009.

Factores Intrnsecos Forma y Nivel

junio 16, 2013

FORMA No resulta fcil la tasacin de terrenos de forma irregular, a pesar de contar con valores definidos de la tierra. Entendemos, en la tasacin de terrenos urbanos, como forma regular el rectngulo y el cuadrado. Formas irregulares en terrenos las constituyen el trapecio, el paralelogramo, el tringulo y los polgonos irregulares propiamente dichos. Citando a Rivarola, habr irregularidades que por su propia forma y ubicacin dentro del terreno harn sentir aquella influencia, habr otras que quedarn relegadas a los patios y jardines, con consecuencias de importancia muchsimo menor que las primeras, y acaso no faltarn otras de las cuales se podr obtener excelente provecho. Lotes con frente o fondo sesgado resultan aprovechables segn sea la extensin del frente y fondo o el destino esperado. As tambin deben considerarse los lotes con martillos a favor o en contra.

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Se deprecian terrenos:

con varios y pronunciados quiebres; con formas que se aproximan al tringulo; cuyo acceso-frente es un pasillo (lote interno); con superficies reducidas conforme al uso permitido o destino esperado.

A mayor superficie del terreno la influencia de la irregularidad en la forma disminuye, siempre y cuando esa superficie no sea consecuencia de una mayor longitud (lonja). Algunos tratadistas -entre ellos, Guerrero- proponen la determinacin de la superficie homogeneizada, que resulta de aplicar coeficientes parciales de castigo a los apndices irregulares que complementan el ncleo regular de una figura -que se construye realizando una especie de escalera con las medidas probables de ambientes normales, por ejemplo 4 metros- y lograr as un coeficiente de forma a travs de la siguiente frmula: Cf = superficie homogeneizada (m2) (< 1) Superficie total del lote (m2) Tuvo gran aceptacin el concepto de fondo relativo introducido por Chandas, que surge de dividir la superficie del lote por el frente: Fr = rea (m2) frente (m) Se establece, de esta manera, un fondo relativo ideal de un lote rectangular cuya superficie sea igual a la del lote real. Este fondo relativo puede resultar mayor, igual o menor que el fondo efectivo del terreno (Chandas). La obtencin de este fondo relativo, que idealiza al terreno como si fuera de forma regular, no debe confundir al tasador, ya que la irregularidad del terreno es un hecho concreto, y muchas veces limitador. NIVEL (propio y en relacin con el de la calle) Un desnivel inferior de ms de 15 cm, en relacin con la cota de la calle, es considerado perjudicial. La tarea de relleno es costosa, y debe analizarse el valor del predio en relacin con los gastos que insume tal tarea. Los lotes a mayor altura, con respecto a la cota de referencia, comienzan a considerar el perjuicio cuando esta diferencia es superior a los 30 centmetros (Fitte y Cervini). En el desmonte debe tenerse en cuenta que la tierra excavada ocupa un volumen mayor que el del perfil (denominado esponjamiento inicial), hecho que se traduce en mayores gastos de traslado.
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No escapa a la consideracin del tasador que el desnivel puede ser tratado con provecho desde el punto de vista arquitectnico. Esto resulta aplicable, bsicamente, en reas residenciales, no as en las comerciales. El relieve del terreno (topografa) se agrega en la consideracin. Las pendientes, de resultar pronunciadas, requieren la ejecucin de desmontes o rellenos para salvar los desniveles. Los gastos a realizar castigan el valor de la tierra. Fuente: Manual de tasacin inmobiliaria Artemio Aguiar Ed. Juris

Elementos que participan de la Valuacin

mayo 05, 2013

En busca de una formacin general y, lo ms acabado posible de aquella persona que se dedica -o pretende hacerlo- a la tasacin inmobiliaria; en este y, subsiguientes artculos, se irn dando visiones generales de algunos conceptos bsicos de la actividad y, que hacen el entendimiento del por qu de un avalo, y cun importante es el trabajo de un tcnico en tal actividad.Los elementos que intervienen en la avaluacin son fundamentalmente las cosas y las personas, yo dira las personas de existencia visible. - De acuerdo o! Cdigo Civil (art. 30). Son personas: todos los entes susceptibles de adquirir derechos y contraer obligaciones. Se clasifican en; a) Personas de existencia visible b) Personas de existencia ideal o jurdica: de Carcter Pblico o Carcter Privado. Todos los entes que presentasen signos caractersticos de humanidad, sin distincin de cualidades o accidentes, son personas de existencia visible (art,, 51 del Cd. Civil)

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De existencia ideal o tambin personas jurdicas; Quedan definidas en el Cdigo Civil como de existencia necesaria y creada con un objeto conveniente al pueblo. Son de carcter Pblico y de carcter Privado. De carcter Pblico: 1 El Estado Nacional, las Provincias y los Municipios. 2 Las Entidades Autrquicas 3 La Iglesia Catlica. De carcter Privado: Los establecimientos de utilidad pblica; (religioso, cientfico, colegios, sociedades, bancos, etc.) y toda asociacin que tenga por objeto el bien comn y. posea patrimonio propio, y sean capaces por sus estatutos de adquirir derechos y contraer obligaciones. - De acuerdo al Cdigo Civil (art . 2311) . Se llaman cosas los objetos materiales susceptibles de tener un valor Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a !a energa y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin . Los objetos inmateriales susceptibles de adquirir valor, e igualmente las cosas, se llaman BIENES. El conjunto de los bienes de una persona constituyen su patrimonio. Las cosas son muebles o inmuebles por su naturaleza o por accesin o por su carcter, representativo. Las cosas y la produccin: Son Factores de la produccin: Naturaleza, Trabajo y Capital El hombre recibi de la naturaleza las cosas sin elaborar, las recibi: sin cargo alguno, para que ellas sirviesen a sus necesidades y contribuyesen a su bienestar. El ingenio, habilidad y cosas, transformndolas. exigencias de la vida hacen que aproveche las

Ese esfuerzo es el trabajo. Aquel que hace uso racional del trabajo aplicado a las cosas, consigue atesorar cosas elaboradas que le sirven para vender o intercambiar, con lo que comienza a crear su riqueza o capital. CONCLUSIN:
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1.- Las cosas de la Naturaleza fueron bienes gratuitos y estuvieron al alcance de todos los hombres. 2.- El trabajo, la dedicacin, el perfeccionamiento, etc. dieron origen al capital. 3.- Por lo que el capital es el resultado de cosas a las que se ha aplicado trabajo y tiempo. Por lo tanto el tiempo es una constante de intercambio entre Capital y trabajo. EL HOMBRE EN LA ECONOMA: Correspondera comenzar dando una definicin de Economa, pero ella surgir del anlisis de todos los elementos concurrentes una vez examinado l tema. Lo cierto es que existe un problema econmico y a l est ligado el hombre, y sus recursos, plantendose lo disyuntiva de la capacidad de hacer todo lo que se desea o, tener todo lo que se apetezca. Frente a esto no caben ms que dos caminos, o saber; I Encontrar la manera de aumentar los recursos para satisfacer las necesidades. o bien; 2 Sacrificar las apetencias adaptndose a los recursos, Puede ocurrir que esos recursos no alcancen a cubrir las necesidades mnimas e indispensables. El problema se complic an mas, cuando se considera al hombre fuera del plano individual, integrado al plano social donde sus necesidades aumentan y las responsabilidades se agravan. Es as como el hombre tiene por funcin tender a la integracin de los valores econmicos, lo que equivale a decir que est en funcin econmico social. LA RIQUEZA. Nace de esa integracin y es tanto ms importante cuando ms se acerque a la perfeccin. Segn Leo Little, al trmino riqueza se le pueden asignar varios significados: En su acepcin amplia, es la provisin de bienes econmicos existentes en un momento dado.Alfred Marshall dice que toda riqueza consiste en cosas deseables, es decir en cosas que satisfacen necesidades humanas directa o indirectamente, pero no todas las cosas deseables se consideran riquezas.

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Por ejemplo: El afecto de los amigos, es un elemento importante del bienestar, es cosa deseable, pero no se considera como riqueza. Las cosas deseables como expresin de riqueza suele no ser propia, podra reemplazarse por Bienes. Se denomina bien, objeto de relaciones econmicas, todo aquello que posee Ia propiedad de ser apto pora satisfacer, directa o indirectamente, una necesidad humana; cabe as afirmar, que las necesidades humanas son satisfechas por medio de la utilizacin o posesin de cosas -materiales o no-, que tienen como caracterstica importante, la de ser permutables entre s. Esta permutabilidad de los bienes entraa dos elementos a saber; la utilidad y la dificultad de adquisicin de los mismos. Lo primero podra definirse como aptitud que tiene una cosa para satisfacer una nece sidad humana. Sin embargo, no basta ello para la caracterizacin de la permutabilidad o limitacin. Es preciso que la cosa est rodeada del atributo de escasez, es decir que las cantidades que de la misma existen, sean insuficientes en relacin con la apetencia que de ellas se siente, pero no una escasez absoluta. La dificultad de adquisicin de un bien determinado y el que la gente est dispuesta a realizar esfuerzos de cualquier orden para conseguirlo, junto con la posibilidad de trueque, dan a los Fuente: VALUACIN DE INMUEBLES Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) 2004.-

Antecedentes de la Valuacin a Nivel Mundial

mayo 02, 2013

A lo largo de la historia de la humanidad, se pueden distinguir una serie de eventos que han marcado al hombre y su concepto por la propiedad y el valor de sta. A continuacin de una forma muy resumida se establecen los primeros indicios de los conceptos sobre la propiedad de los bienes, segn el texto de Horst Karl Dobner.
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Prehistoria El ser humano es sus primeros hechos se destaca por el desarrollo de armas de caza, utensilios para la alimentacin, la caza de animales, etc. En todos estos actos y muchos otros invierte una serie de insumos como materiales, tiempo, ingenio, etc. Ese acto de invertir acciones que otros no realizan le dio un sentido de tenencia o propiedad sobre esos elementos. Antes de que surjan las sociedades agrcolas, no haban limitaciones sobre el uso de la propiedad, haba la suficiente extensin y no haba escusa para formar parcelas, fincas o similares. Con el uso de la tierra con vocacin agrcola aparecen distintas clases, clanes o sectas que se confirieron el dominio sobre la tierra: la tierra toma un concepto de bien generador de riqueza. El derecho sobre la propiedad de la tierra aparece en la poca de transicin del periodo mesoltico al neoltico y con la aparicin del arado y la hoz, el inicio de la construccin de viviendas y megalitos (6.000 a.C.) se testifica la definicin de propiedad raz. Babilonia Nemrod (2.640 2.575 a.C), fue quien fund Babilonia, civilizacin a la cual se le confiere el empleo de la escritura, en sus primeros actos como signos, luego ideogramas y luego en fonogramas, caracteres que se utilizaban para elaborar tablillas, contratos e informes. En las inmediaciones de la ciudad de Teloh, se encontr una reliquia de invaluable valor: una tabla de barro que data de aproximadamente 4000 aos a.C. En esta tabla se muestra un plano codificado, la cual simboliza a la ciudad de Dungui, sus parcelas (trapecios, rectngulos), con sus medidas de lado y superficie. Estas tablillas de barro eran importantes en razn que exista un movimiento inmobiliario, con transferencias frecuentes de tierras (contratos compra venta, cesiones, permutas, prstamos, pagndose en especie o con metales. Los que cultivaban la tierra deban pagar un tributo en proporcin al Valor que generaba la tierra (ingreso por cosechas). Egipto En Egipto se tena una accin particular en la cual el rey era un Dios o representante de Dios en la tierra. Bajo ese concepto el rey era el propietario de todo incluyendo la tierra. Por ese motivo ste rentaba este insumo. Luego de la cuarta dinasta, la propiedad inicia una transicin de ser objeto de renta al concepto de propiedad pura. Existen evidencias escritas que la revolucin en el uso de la tierra, la lleva a cabo Ramses II el Grande (siglo XVI a.C.).

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Segn Herodoto: Sosostris dividi el suelo de Egipto entre los habitantes asignndoles a todos lotes cuadrados de terreno de igual tamao, y obteniendo su recaudacin principal de la renta que los poseedores tenan que pagarle ao por ao, los lotes tenan lados de 100 codos. En la poca de Ptolomeo la tierra se divida en cinco tipos: La tierras del rey (tierras de cultivo, incluidas las tierras del desierto) La tierras asignadas cultivables (tierras que el rey entregaba a sus funcionarios mientras prestan servicio Las parcelas invendibles (tierras de los soldados) Las tierras del templo Las tierras de personas particulares (sujetas al pago de impuestos) Roma El derecho romano asignada al primer ocupante de un rea le pertenecan la tierra, el agua, el aire y los animales que sobre sta existiesen (derecho de propiedad exclusiva). Los bienes de un enemigo o un aliado no estaban asegurados de la misma forma. En realidad los fundamentos del derecho romano, provienen de las llamadas Doce Tablas, elaboradas por los decenviros (460 a.C.) Estas tablas talladas en mrmol presentan los siguientes principios que influyeron en la concepcin del derecho privado: La propiedad privada sobre bienes races La libertad para disponer de los bienes races mediante contratos y documentos El traslado de los bienes por herencia. En el periodo 405 395 a.C, se da el llamado sitio de Veies, que marca el inicio del expansionismo romano por occidente, que tambin marca el inicio de la propagacin de la jurisprudencia romana, que prcticamente es la base de la mayor parte de las legislaciones de occidente. Antecedentes de la Valuacin en Latinoamrica Segn Vicente Caballer, la civilizacin INCA fueron los primeros tasadores en Amrica Latina. El mercado INCA no tenia moneda ni mercado y su desarrollo slo poda tener un desempeo eficiente con la participacin de los tasadores o llamados Chaninchaqkuna. Estos posteriormente establecieron los primeros catastros en Amrica, para posteriormente seguir con estas tcnicas los conquistadores espaoles y portugueses en los perodos de la colonia. Principalmente durante la poca del siglo XX, se generan los primeros centros de estudio y asociaciones de valuadores entre las que se cita a la ms antigua como es el Cuerpo Tcnico de Tasadores del Per (1890). Posteriormente podemos citar las siguientes asociaciones: 1949 fundacin de la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin UPAV (1949).
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IBAPE (Instituto Brasileo de Avaluadores y Peritos de Ingeniera, que en la poca de 1980 se rene con el resto de asociaciones de valuadores Brasil. Se destaca el potencial cientfico de sus valuadores: 1981 creacin The International Sandards Committee, TIAVSC. Cambia su nombre en 1994 a Comit Internacional de Valuacin, IVSC. 1965 Soitave (Sociedad de tasadores de Venezuela) Asociacin de Avaluadores de Paraguay Instituto de Avaluadores del Uruguay Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin ACLARACIN: Lo transcrito, se corresponde a la cita que al pie se refiere y, a su vez, el autor de la bibliografa da como fuente al Ing. costarricense Ronny Gonzlez; pero es de aclarar que no se cita al Instituto Argentino de Tasaciones de la Repblica Argentina, el que fuera fundado en la dcada del 40 del siglo prximo pasado.Fuente: VALUACIN DE INMUEBLES Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) 2004.-

El Mercado mayo 14, 2013

Un mercado es el sistema (y en ocasiones el sitio especfico) en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores mediante mecanismos de precios. El concepto de mercado implica que los bienes y servicios pueden intercambiarse entre compradores y vendedores sin restricciones indebidas a sus actividades. Cada parte responder a las relaciones de oferta y demanda y otros factores de fijacin de precios, de acuerdo a sus propias capacidades y conocimientos, su comprensin de la utilidad relativa de los bienes y/o servicios, y sus necesidades y deseos individuales. Un mercado puede ser local, regional, nacional o internacional. El dinamismo del mercado En un mercado libre y competitivo los precios cambian constantemente. El precio, en cuanto punto de equilibrio entre la oferta y la demanda, es una situacin especfica y
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circunstancial. De hecho, existen tantos precios como transacciones concretas. El mercado, la oferta y la demanda y, por lo tanto, el precio son inciertos. Pero el mercado inmobiliario es muy imperfecto: los bienes no son homogneos, su localizacin es muchas veces prcticamente monoplica, las externalidades estn siempre presentes, no existe movilidad de factores, ni alta liquidez, el nmero de compradores y de vendedores es casi siempre limitado, las negociaciones de precios y condiciones de venta son largas, los participantes no poseen conocimiento absoluto del mercado y, al contrario, actan siempre con un alto grado de subjetividad, etc. Sus particulares necesidades, deseos, gustos, ansiedades y temores, unos con ms habilidades de negociacin, poder adquisitivo, alternativas, tiempo, expectativas de ganancias futuras, etc., que otros, hacen que los precios varen. Inmuebles con las mismas caractersticas pueden tener un mismo precio ms probable (y por lo tanto, en apariencia, un mismo valor), pero ello no implica que sean negociados y vendidos en ese precio: diferentes personas pueden estar dispuestas a pagar distintos precios por un mismo inmueble por razones igualmente vlidas y racionales, es decir, para un mismo inmueble podran estar asociados varios precios. Pero los compradores y vendedores no actan aisladamente del resto de adquirentes y oferentes sino en el contexto del mercado, compitiendo entre s. Y dicha competencia, en virtud al propio inters econmico de las partes involucradas, determina la convergencia de los precios de los inmuebles similares. Entonces, un nmero suficiente de transacciones tiende a indicar el consenso de compra-dores y vendedores. Dada esta incertidumbre en la actuacin de compradores y vendedores, el valor de mercado no puede determinarse de forma rigurosa como un precio nico y cierto, sino como una medida de convergencia estadstica de los precios. El valor de mercado es el precio ms probable, no solamente por cuanto el tasador difcilmente puede conocer todos los elementos que lo determinan sino que, debido a la naturaleza aleatoria de la formacin de precios, lo mximo que se puede afirmar, con determina-da probabilidad, es que el valor est dentro de determinados lmites. El mercado inmobiliario, ntimamente relacionado con innumerables factores que Influyen en su movimiento, es el otro factor de primordial importancia. Inclusive a una misma fecha hay diferentes mercados para diferentes tipos de inmuebles, es decir: urbanos, rurales, industriales, etc. El proceso que lleva a la adquisicin de un bien inmueble no encuadra exactamente dentro de los tipos de mercado: [1]

Competencia Perfecta: Es aqul que tiene las propiedades de libertad, homogeneidad, frecuencia de transacciones, transparencia y concurrencia Monopolio: Hay monopolio cuando la mercadera es ofrecida por una nica empresa y en cambio, es demandada por un amplio nmero de posibles compradores. Monopsonio: es la situacin inversa de la del monopolio. Numerosos oferentes se enfrentan con un nico demandante.
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Oligopsonio: es la situacin inversa a la de oligopolio. Numerosos vendedores se enfrentan a un nmero reducido de posibles compradores. Competencia Monoplica: se distingue del de competencia perfecta en la falta de homogeneidad de la mercadera, as como en la falta de transparencia Monopolio Bilateral: en el monopolio bilateral se enfrentan un slo oferente a un slo demandante. Uno y otro negocian hasta llegar o no a un acuerdo respecto a las condiciones de venta de la mercadera. Oligopolio: Hay oligopolio cuando la mercadera es ofrecida por un nmero restringido de empresas, mientras que es demandada por un elevado nmero de posibles compradores.-

El mercado inmobiliario guarda similitud con el ltimo mencionado, el monopolio bilateral. Slo en circunstancias muy determinadas puede asemejarse al de competencia monoplica. Una situacin as puede darse, por ejemplo, cuando en determinado momento en una zona geogrfica definida, se liberan al mercado, o sea se ofrece en venta un conjunto ms o me nos importante de parcelas en forma simultnea. En relacin a las caractersticas:

Libertad: se dice que un mercado es libre cuando pueden entrar y salir de l los oferentes y demandantes sin ninguna traba o impedimento legal y cuando el precio de mercado se forma sin intervencin directa ni indirecta de las autoridades

Cuando el mercado no es libre, se llama intervenido.

Homogeneidad: se dice que un mercado es homogneo cuando la mercadera que se comercia en l tiene unas caractersticas uniformes, es decir, cuando desde el punto de vista comercial resulta indiferente adquirir una partida u otra de las que salgan al mercado, ya que la calidad de todas ellas es prcticamente idntica.

Cuando el mercado no es homogneo, se llama heterogneo.

Transparencia: se dice que un mercado es transparente cuando existe una adecuada informacin sobre las cotizaciones que rigen en cualquier momento en el mercado, es decir, los interesados en l (tanto oferentes como demandantes) saben en cada momento cul es el precio que se est pagando por el producto. Naturalmente la transparencia influye en la actitud que adopten oferentes y demandantes ante el mercado.

Cuando el mercado no es transparente, se dice que tiene opacidad.

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Concurrencia: se dice que un mercado es concurrencial cuando el nmero de oferentes y demandantes es muy alto.

Cuando no hay concurrencia se dice que existe ausencia.

Frecuencia de transacciones: se dice que un mercado hay frecuencia de transacciones cuando las compraventas del producto se suceden a lo largo del tiempo casi sin interrupciones.

Cuando no hay frecuencia se dice que existe infrecuencia. Es a veces libre puesto que el Estado no interfiere en la formacin de precios, ni mucho menos fija esos precios mediante una disposicin legal y, a veces es intervenido, cuando impone restricciones a la libre contratacin en defensa de sectores econmicos dbiles, teniendo, pues un acusado carcter social. No es homogneo, ya que las parcelas difieren entre s en cuanto a una serie de circunstancias (medidas, superficie, ubicacin, etc.). Segn el tipo es o no ms o menos frecuente y no es transparente, por lo menos totalmente transparente, debido a la rareza de las transacciones y a la deficiente transparencia debido al falseamiento sobre precios de transaccin a los efectos de evasin fiscal.En lo que se refiere a la condicin de concurrencial, en el mercado de inmuebles ello depender del tipo de inmuebles de que se trate (urbano o rural, edificado o baldo, dimensiones pequeas, medianas o grandes, etc.). Fuentes: VALUACIN DE INMUEBLES Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) 2004.- TASACIN DE INMUEBLES URBANOS Mart. Artemio Daniel Aguiar

Valor de Mercado mayo 14, 2013

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La tasacin de un inmueble tiene por objeto estimar en dinero el valor (precio probable) de una propiedad, en un mercado y momento determinado. Toda tasacin de un bien inmueble tiene una finalidad determinada. Entre los motivos que hacen necesaria una tasacin, podemos citar: la negociacin de compraventa; la garanta de prstamos; la divisin de condominios; la constitucin de seguros; la estimacin de daos y perjuicios; la confeccin de inventarios; la regulacin de cargas impositivas; las reclamaciones por invasin de terreno ajeno; el estudio econmico-financiero de una inversin; la expropiacin. El destino de la tasacin ha dividido las opiniones en cuanto a la determinacin del valor: valor nico o valor segn la finalidad de la tasacin. Chandas expres al respecto: cualquiera sea el origen, el destino o mtodo, el valor es nico, objetivo, privativo del bien examinado, de la misma manera que lo son sus dimensiones, su forma, o cualquiera de sus propiedades. En el mismo sentido se manifest Dickmann: la valuacin basada sobre mtodos cientficos, no puede variar en lo que a su cuamtum se refiere, cualquiera sea la finalidad con que se practique. Entre aquellos autores que adhieren a la variabilidad del valor en relacin con la finalidad de la tasacin, encontramos a Rivarola: la tasacin de un inmueble tiene siempre una finalidad prctica determinada, y cualquiera que sea la teora que alrededor de esta operacin se desarrolle ser forzoso reconocer que, dado su carcter netamente utilitario, su aplicacin a los casos concretos no podr escapar a la influencia de la naturaleza propia de aquella finalidad. McMichael, en un pronunciamiento similar, dice: as como hay distintas clases de valores, tambin se encontrar que una determinada propiedad tiene valores diferentes segn las distintas finalidades perseguidas. El Comit Internacional de Normas de Tasacin (International Valuation Standards Committe) en idntico sentido expresa: hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor. Distingue entre: Valor basado en el mercado. Las valoraciones de propiedades basadas en el mercado, asumen la operacin de un mercado en el cual las transacciones ocurren sin restricciones causadas por fuerzas ajenas al mercado. Valores ajenos al mercado. Las valoraciones de propiedades no basadas en el mercado, usan mtodos que consideran la utilidad econmica o funciones de un activo -ms que su
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capacidad de ser comprado y vendido por los participantes del mercado-, o el efecto de condiciones de mercado atpicas o inusuales. Creemos que el valor de un bien es nico. Distintos mtodos de estimacin se adaptan en grado diverso a cada problema en particular, en funcin de los propios trminos del problema y no en funcin de la finalidad de la tasacin. Valor de garanta hipotecaria, valor de liquidacin o de venta forzosa, valor asegurable, valor fiscal o tributario, etc., son expresiones destinadas a denominar distintos elementos de juicio que, al decir de Chandas, indican distintos elementos de comparacin o bases de clculo que sirven para determinar el valor, pero que no son el valor en s. As lo ha compartido conceptualmente la Primera Convencin Panamericana de Valuadores, realizada en Lima (1949), al establecer: Que el valor de un inmueble en un momento dado es nico, cualesquiera sean los fines para los que se avala Este valor es ideal y el objeto de una valuacin es aproximarse lo ms posible a l. El grado de aproximacin de una valuacin est en funcin directa del fin para el cual se efecta, ya sea tributario, hipotecario, comercial o judicial. Valor de mercado Valor de mercado es el precio ms probable que se obtendra por un bien inmueble ofrecido para la venta, en un mercado abierto y competitivo, a la fecha de tasacin, entre un comprador y un vendedor que actan con conocimiento y libre voluntad. Una transaccin libre supone que: comprador y vendedor estn tpicamente motivados (expectativas propias de la venta o compra, sin condicionamientos extraos a la ndole misma de la operacin) y no hay relacin alguna entre ellos; el bien se ha colocado para la venta en el mercado durante un tiempo razonable y se han hecho adecuados esfuerzos por encontrar un comprador que ofrezca el mejor precio; comprador y vendedor se encuentran bien informados y cada uno de ellos acta segn lo considera su mejor inters, sin presiones de ninguna clase (urgencia o necesidad especfica); el pago se efecta al contado o mediante acuerdos financieros comparables; el precio representa la contraprestacin normal por el bien vendido, no afectado por financiacin especial o por concesiones de ventas otorgadas, salvo los costos que normalmente pagan los vendedores como resultado de los usos y costumbres del mercado. Estas condiciones concuerdan -en sus lineamientos- con las Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), promulgadas por la Appraisal Foundation de los Estados Unidos, y recogidas en la normativa del Banco Central de la Repblica Argentina para entidades financieras. El Comit Internacional de Normas de Tasacin (IVSC) define al valor de mercado: Valor de mercado es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoracin, se intercambiara voluntariamente una propiedad entre un comprador y un vendedor, en una transaccin libre, despus de una comercializacin adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada, prudentemente y sin presiones.
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En un alto grado de unidad conceptual con la definicin anterior, el American Institute of Real Estate Appraisers se pronunci: Valor de mercado es el precio ms probable, referido a la fecha de la valoracin, en efectivo, o en trminos financieros equivalentes, que el inmueble alcanza en un mercado abierto y competitivo, actuando compradores y vendedores de forma prudente, segn su propio inters, con conocimiento del mercado y no motivados por ningn estmulo indebido. El valor de mercado se estima mediante la aplicacin de mtodos y procedimientos de tasacin que: reproducen los criterios y procesos deductivos de los participantes (compradores y vendedores) en el mercado; reflejan la naturaleza del bien, las condiciones de mercado del momento y las circunstancias ms probables bajo las cuales ese bien se comercializara en el mercado; determinan el valor a partir de informacin especfica y concreta del mercado apropiado. Es importante insistir en que la estimacin de valor de mercado, profesionalmente determinada, es una tasacin objetiva de los derechos de propiedad, identificados con relacin a una propiedad especfica, a una fecha determinada. En esta definicin est implcito el concepto de un mercado general, que comprende las actividades y motivaciones de muchos participantes, ms que la visin preconcebida o interesada de un individuo en particular (normas IVSC). Valor y riesgo En el caso de la tasacin de un bien inmueble que garantiza un prstamo hipotecario, no debe confundirse el valor de aqul con la garanta que puede ofrecer en funcin del riesgo. Este riesgo depende, entre otros factores, de: la relacin entre el monto de la hipoteca y el valor de la propiedad que la garantiza; la relacin entre el pago mensual correspondiente y la capacidad de renta de la propiedad; la relacin entre el nmero de aos que constituye el plazo para la hipoteca y la vida econmica remanente del edificio gravado; las caractersticas intrnsecas del edificio, su ubicacin y las condiciones personales del deudor. Se presume en este caso que el valor y el riesgo depende del futuro, y resulta necesario, en consecuencia, evaluar los factores que pueden influir en el aumento o disminucin de stos a travs del tiempo. De lo expuesto, se deduce la diferencia entre la estimacin del valor de una propiedad y la apreciacin del riesgo incidental al otorgar un prstamo garantizado con aqulla. Es tarea del tasador determinar el valor del bien e informar adems, a los fines de la calificacin del riesgo, la capacidad de renta actual, expectativa de vida til (vida remanente) de la propiedad, cualidades de la misma -en su caracterstica y destino- y expectativas econmicas del sector en que se halla. Valor presente. Valor futuro
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A la discusin, todava vigente, entre valor nico o variable segn la finalidad de la tasacin, se agreg durante muchos aos la presencia de dos teoras en la tcnica del avalo: la teora de la actualidad y la teora de la aptitud. La primera sostena el principio de estimar el valor de la propiedad segn su condicin presente, sin considerar las condiciones del futuro previsible, el llamado valor potencial del bien. La estimacin del valor debe hacerse teniendo en cuenta ambos conceptos: actualidad (presente) y aptitud (futuro previsible). Coincidimos con Chandas cuando dice: la teora de la actualidad exclusiva debe ser rechazada. Las condiciones presentes, es decir la actualidad, son un trmino importantsimo del problema, pero no debe perderse de vista que toda estimacin de valores presentes se funda en los beneficios futuros. Entre los beneficios futuros no debe computarse slo la utilidad o provecho en sentido econmico (renta, productividad), sino tambin las mayores y nuevas posibilidades de usos y servicios que pueda brindar el inmueble en relacin con factores que -previsiblementesobrevendrn. Valor de utilidad. Valor de intercambio La interpretacin del concepto de valor, por otra parte, recepta matices en razn de aquello que indica el profesor Hadley al decir: Un precio es un hecho. Un valor es una estimacin de lo que el precio debera ser. El valor de utilidad puede ser distinto al valor de intercambio, y no pocas veces ello resulta as. Una botella de agua puede tener un valor de intercambio determinado, pero en el desierto cuando se carece de agua, el valor de esa botella puede ser notablemente superior. Por el contrario, una joya puede tener un alto valor de intercambio y ser de un valor de utilidad relativo. En el mbito de la propiedad inmobiliaria se presentan muchos ejemplos de valores de utilidad que difieren del valor de intercambio. Razones de tipo familiar, laboral, comercial o social generan particulares valores de utilidad. La reiteracin de estos valores puede, en ciertas ocasiones, afectar los valores de intercambio. Otros valores Ms all de nuestra posicin terica en cuanto a la unicidad del valor, se encuentra extendido el concepto de la existencia de diferentes valores, en correspondencia con la finalidad de la tasacin. Distintas normas definen estos valores y establecen el mbito para su aplicacin. Es necesario, por lo tanto, desarrollar estas conceptualizaciones en razn de las exigencias normativas o requerimientos particulares.
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El Comit Internacional de Normas de Tasacin (IVSC) ha considerado que los inmuebles pueden tasarse sobre bases diferentes al valor de mercado, o pueden cambiar de manos a precios que no reflejan el valor de mercado como se ha definido. Tales bases alternativas pueden ser reflejo de una utilidad econmica o funcional ajena a su capacidad de comercializacin, o de condiciones inusuales y ajenas al mercado. Los ejemplos incluyen el valor en uso, el valor de inversin, el valor de negocio en marcha, el valor asegurable, el valor fiscal o tributario, el valor especial, el valor de liquidacin o de venta forzosa y el valor de rescate. Valor en uso es el valor que una propiedad especfica tiene para un uso o usuario especfico y no est, por lo tanto, relacionado con el mercado. Este tipo de valor se centra en el valor con el que un bien especfico contribuye a la empresa de que es parte, sin tomar en cuenta el mayor y mejor uso de ese bien o la suma monetaria que pudiera obtenerse de su venta. Valor de inversin es el valor de un inmueble para un inversionista en particular, o una clase de inversionistas, para objetivos de inversin especficamente identificados. Este concepto subjetivo relaciona inmuebles especficos a inversionistas especficos, grupos de inversionistas, o entidades con objetivos y/o criterios de inversin claramente identificables. Valor de negocio en marcha es el valor del negocio como un todo. El concepto involucra la tasacin de una empresa en operaciones, a partir de la cual se puede distribuir o repartir el valor conjunto del negocio en marcha entre las partes constitutivas, en la proporcin en que contribuyen al todo, pero ninguna de las partes por s mismas constituye una base del valor de mercado. Valor asegurable es el valor del inmueble conforme a las definiciones contenidas en un contrato o pliza de seguro. Valor fiscal, catastral o tributario es un valor que se basa en definiciones contenidas en las leyes que se aplican a los avalos y/o tributacin sobre la propiedad inmobiliaria. Valor de rescate es el valor de un inmueble, excluyendo el suelo, considerando la venta de los materiales que contiene, en lugar de considerar una continuacin de su uso sin hacer reparaciones especiales o adaptaciones. Valor de liquidacin o de venta forzosa es el importe que razonablemente se podra recibir de la venta de la propiedad dentro de un marco de tiempo muy corto, para satisfacer el plazo de tiempo de comercializacin de la definicin de valor de mercado. En algunos pases, el valor de venta forzosa -en particular- puede involucrar tambin a un vendedor no dispuesto, y a un comprador o compradores que compran con pleno conocimiento de la desventaja del vendedor. Valor especial es un trmino que se relaciona con un elemento extraordinario cuyo valor est por encima del valor de mercado. El valor especial podra surgir, por ejemplo, por la asociacin fsica, funcional o econmica de una propiedad con algn otro inmueble, como el inmueble vecino. Es un incremento de valor que podra ser aplicable a un propietario o
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usuario en particular, o a un propietario o usuario potencial del inmueble, ms que al mercado en general; es decir, el valor especial se aplica slo a un comprador con un inters especial. El valor de fusin (marriage value), el incremento de valor resultante de la unin de 2 ms propiedades, representa un ejemplo especfico del valor especial. Fuente: Tasacin de Inmuebles Urbano MCP Artemio Daniel Aguiar

Inmuebles y Mercados: Las particularidades de los inmuebles

mayo 06, 2013

El valor de un inmueble tiende a ser determinado por el costo de adquirir una propiedad razonablemente similar que preste los mismos servicios y que sea igualmente deseable. Por lo tanto, se mide dicho valor comparando el inmueble, en forma ordenada y sistemtica, con propiedades sustitutas, similares o equivalentes funcionalmente, cuyas caractersticas y precios en el mercado son conocidos por el tasador. Sin embargo, los inmuebles poseen una diversidad de atributos fsicos, funcionales y de localizacin, a la vez que proveen una amplia gama de servicios, como habitabilidad, confort, seguridad, estatus, etc., que los hacen prcticamente nicos e irrepetibles. Esta heterogeneidad se refleja en significativas variaciones de valores. Son tantos y tan variados los factores que integran sus atributos que resulta complicado reconocerlos, medirlos y, sobre todo, estimar la influencia que tienen sobre el precio. Y, a diferencia de lo que sucede con la mayora de los inmuebles rurales, el valor de los inmuebles urbanos no depende tanto del bien mismo y de lo que invierta en l su propietario como de su localizacin en la ciudad y de lo que suceda en su entorno, es decir, de externalidades urbanas. Adems, como son bienes de larga duracin, pueden entrar en el mercado tantas veces como se compren o vendan, compitiendo con productos de distinta antigedad. El suelo, en particular, tiene una duracin prcticamente infinita, por lo que su valor depende en gran medida de expectativas futuras y el futuro tiene siempre un alto grado de incertidumbre.
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El dinamismo del mercado En un mercado libre y competitivo los precios cambian constantemente. El precio, en cuanto punto de equilibrio entre la oferta y la demanda, es una situacin especfica y circunstancial. De hecho, existen tantos precios como transacciones concretas. El mercado, la oferta y la demanda y, por lo tanto, el precio son inciertos. Pero el mercado inmobiliario es muy imperfecto: los bienes no son homogneos, su localizacin es muchas veces prcticamente monoplica, las externalidades estn siempre presentes, no existe movilidad de factores, ni alta liquidez, el nmero de compradores y de vendedores es casi siempre limitado, las negociaciones de precios y condiciones de venta son largas, los participantes no poseen conocimiento absoluto del mercado y, al contrario, actan siempre con un alto grado de subjetividad, etc. Sus particulares necesidades, deseos, gustos, ansiedades y temores, unos con ms habilidades de negociacin, poder adquisitivo, alternativas, tiempo, ex expectativas de ganancias futuras, etc., que otros, hacen que los precios varen. Inmuebles con las mismas caractersticas pueden tener un mismo precio ms probable (y por lo tanto, en apariencia, un mismo valor), pero ello no implica que sean negociados y vendidos en ese precio: diferentes personas pueden estar dispuestas a pagar distintos precios por un mismo inmueble por razones igualmente vlidas y racionales, es decir, para un mismo inmueble podran estar asociados varios precios. Pero los compradores y vendedores no actan aisladamente del resto de adquirentes y oferentes sino en el contexto del mercado, compitiendo entre s. Y dicha competencia, en virtud al propio inters econmico de las partes involucradas, determina la convergencia de los precios de los inmuebles similares. Entonces, un nmero suficiente de transacciones tiende a indicar el consenso de compra-dores y vendedores. Dada esta incertidumbre en la actuacin de compradores y vendedores, el valor de mercado no puede determinarse de forma rigurosa como un precio nico y cierto, sino como una medida de convergencia estadstica de los precios. El valor de mercado es el precio ms probable, no solamente por cuanto el tasador difcilmente puede conocer todos los elementos que lo determinan sino que, debido a la naturaleza aleatoria de la formacin de precios, lo mximo que se puede afirmar, con determinada probabilidad, es que el valor est dentro de determinados lmites. Fuente: VALUACIN DE INMUEBLES Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) 2004.-

El Valor, el Precio y el Costo

mayo 12, 2013

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El VALOR es un concepto subjetivo ya que depende de quin efecte la valoracin. El valor es lo que una persona le otorga a un bien para su intercambio. El valor de tasacin es una estimacin de lo que el precio debera ser y no es otra cosa ms que un juicio, una proposicin lgica por determinadas premisas y que se expresa en una cifra que resume el juicio de valor. El valor es creado y sostenido por la interrelacin de cuatro factores que estn asociados con cualquier producto, servicio o mercadera (commodity). stos son:

utilidad, escasez, deseo, poder adquisitivo.

El funcionamiento del principio econmico de oferta y demanda refleja la compleja interaccin de los cuatro factores del valor. La oferta de un bien o servicio es afectada por su utilidad y deseabilidad. La disponibilidad de los bienes y servicios es limitada por su escasez y las restricciones efectivas al poder adquisitivo de los consumidores probables. La demanda de un bien y servicio es, asimismo, creada por su utilidad, influenciada por su escasez y deseabilidad, y restringida por los lmites al poder adquisitivo. El PRECIO es la cantidad en moneda u otro bien que expresa el valor de las cosas. Es el trmino usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien o servicio. Es un hecho histrico, sea de conocimiento pblico o reservado. Debido a las capacidades financieras, motivaciones, o intereses especiales de un determinado comprador y/o vendedor, el precio pagado por los bienes o servicios puede o no tener relacin alguna con el valor que pueden asignarle otras personas a esos bienes o servicios. Sin embargo, generalmente el precio es una indicacin del valor relativo que el comprador y/o vendedor en cuestin dan a los bienes y servicios en circunstancias particulares CONCEPTOS DE VALOR Y PRECIO Yezid Soler B. (1)
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El valor es un atractor complejo que por su importancia llama, convoca a su alrededor. El precio se define como la expresin monetaria del valor. El valor puede existir sin el dinero, pero los precios no existen sin el dinero pues este es su elemento sine qua non. El valor es lo que se recibe por algo y el precio es lo que se da a cambio. Por su magnitud, el mundo del valor es mucho ms amplio que el mundo de los precios. Lo anterior por cuanto la masa monetaria no cubre todos los recursos, productos y servicios, sino una parte de ellos. Por ejemplo el valor que un productor agrario genera o se apropia de la tierra para su consumo directo sin que exista dinero de por medio; o el valor que agrega una ama de casa preparando los alimentos sin que por ellos se le pague dinero.Los valores son heterogneos en tanto los precios establecen equivalentes homogneos entre valores de diverso tipo. El dinero vuelve conmensurables diversos objetos. Por ejemplo 10 libras de caf no son iguales a un barril de petrleo de 159 litros. Pero U$S 140 de un barril de petrleo puede equivaler a U$S 140 de 10 libras de caf. En un momento dado en la bolsa de New York. Con relacin a las circunstancia de tiempo, el valor existi antes que los precios, cuando no se utilizaba el dinero en la transacciones. En cuanto a su incidencia, mientras los valores son atractores, los precios son repulsores. El valor de un objeto est dado por su poder de atraccin en tanto que el precio de un objeto le confiere un poder de rechazo. El valor es la rosa y el precio la espina. Entre ms alto es un precio menos personas pueden acceder a el. El precio de un almuerzo corriente repele menos gente que el precio de un almuerzo exclusivo.Con relacin a las operaciones de la mente, los valores son ms intuitivos en tanto que los precios son ms racionales. Los valores los percibimos con el lado derecho de nuestro cerebro, los precios los manejamos con el lado izquierdo de nuestro cerebro. El hecho de que trabajen juntos los dos hemisferios del cerebro no quiere decir que hagan lo mismo. Igual ocurre con los valores y los precios.(1)

YEZID SOLER B. (Bogot, Colombia) Magster en teora y poltica econmica. Universidad Nacional, 1986 Titulado en ciencias econmicas. Universidad Nacional, 1981, Diplomado en Polticas Pblicas. Universidad Nacional, 2010; EAN, Diplomado en formacin por competencias, 2003 Tcnicos SENA. Contabilidad general y bancaria, 1973 Informtica y Ofimtica. INESAS. 1986 (http://yezidsoler.blogspot.com.ar/) El COSTO es el precio pagado por los bienes o servicios, o la cantidad requerida para crear o producir el bien o el servicio. Cuando se ha concluido su produccin, su costo es un hecho histrico. El precio pagado por un bien o servicio se convierte en el costo para el comprador. Fuentes: VALUACIN DE INMUEBLES Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) 2004.-TASACIN DE INMUEBLES URBANOS Mart. Artemio Daniel Aguiar

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Definiciones Tcnicas de una Tasacin junio 04, 2013

Las definiciones aqu transcriptas, son aquellas establecidas por el Tribunal de Tasaciones de la Nacin (Argentina), en su norma 2.x.Ellas son:

DEFINICIONES TECNICAS Y LEGALES

1. Depreciacin. Merma en el valor econmico de un bien. 1. Depreciacin fsica. Deduccin que se realiza sobre el costo de reposicin bruta de un bien en funcin de su antigedad, estado de conservacin y duracin de sus elementos. 2. Depreciacin funcional. Deduccin que se realiza sobre el costo de reposicin bruta de un bien atendiendo a su adaptacin a la funcin a la que se destina. 2. Amortizacin Merma en el valor contable de un bien que se utiliza para distribuir su costo de origen durante la vida til del mismo. 3. Antigedad Es el nmero de aos transcurridos entre la fecha de construccin o fabricacin de un bien, y la fecha de la valoracin. 4. Vida remanente Es el nmero de aos de expectativa de vida que le restan al bien 5. Vida til Es el nmero de aos de vida total del bien, compuesto por la suma de su antigedad y su vida remanente. 6. Estado Caractersticas de mantenimiento y conservacin de un bien. 7. Antecedente Toda venta u oferta obtenida en el mercado, cuando se conocen su valor y caractersticas.
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8. Referencia Antecedente que no se puede comprobar fehacientemente en el mercado. 9. Remanente Parte de un bien que queda despus de una expropiacin. 10. Cosas Se llaman cosas en el Cdigo Civil de la Repblica Argentina, los objetos materiales susceptibles de tener un valor. 11. Bien Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes. El conjunto de los bienes de una persona constituye su patrimonio (art 2312 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina) 12. Clasificacin de las cosas 13. Las cosas son muebles e inmuebles por su naturaleza, o por accesin, o por su carcter representativo (art 2313 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). 14. Inmuebles por su naturaleza 15. Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por s mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes slidas o fluidas que forman su superficie y profundidad: todo lo que est incorporado al suelo de una manera orgnica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre (art. 2314 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). 16. Inmuebles por accesin. 17. Son inmuebles por accesin las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo, con tal que esta adhesin tenga el carcter de perpetuidad (art. 2315 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). 18. Accesorias de un inmueble 19. Son tambin inmuebles las cosas muebles que se encuentren puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de ste, sin estarlo fsicamente (art. 2316 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). 20. Inmuebles por carcter representativo 21. Son inmuebles por su carcter representativo los instrumentos pblicos de donde constare la adquisicin de derechos reales sobre bienes inmuebles, con exclusin de los derechos reales de hipoteca y anticresis (art. 2317 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). 22. Cosas muebles

Son cosas muebles las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea movindose por s mismas, sea que slo se muevan por una fuerza externa, con excepcin de las que sean accesorias a los inmuebles (art. 2318 del Cdigo Civil) de la Repblica Argentina. o Son tambin muebles todas las partes slidas o fluidas del suelo, separadas de l, como las piedras, tierra, metales, etc.; las construcciones asentadas en la superficie del suelo con un carcter provisorio; los tesoros, monedas, y otros objetos puestos bajo el suelo; los materiales reunidos para la construccin de edificios mientras no estn empleados; los que provengan de una destruccin de los edificios, aunque los propietarios hubieran de construirlos inmediatamente con los mismos materiales; todos los
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instrumentos pblicos o privados de donde constare la adquisicin de derechos personales (art 2319 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina).Las cosas muebles destinadas a formar parte de los predios rsticos o urbanos, slo tomarn el carcter de inmuebles, cuando sean puestos en ellos por los propietarios o sus representantes o por los arrendatarios en ejecucin del contrato de arrendamiento (art. 2320 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina l).Cuando las cosas muebles destinadas a ser parte de los predios, fueran puestas en ellos por los usufructuarios, slo se consideran inmuebles mientras dura el usufructo. (art. 2321 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina).Las cosas muebles, aunque se hallen fijadas en un edificio, conservarn su naturaleza de muebles cuando estn adheridas al inmueble en mira de la profesin del propietario, o de una manera temporaria. (art 2322 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina).

En los muebles de una casa no se comprendern: el dinero, los documentos y papeles, las colecciones cientficas o artsticas, los libros y sus estantes, las medallas, las armas, los instrumentos de artes y oficios, las joyas, ninguna clase de ropa de uso, los granos, caldos, mercaderas, ni en general otras cosas que las que forman el ajuar de una casa (art 2323 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina).18. Servidumbre Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad (art. 2970 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). Las servidumbres pueden establecerse sobre la totalidad de un inmueble o sobre una parte material de l, en su superficie, profundidad o altura (art. 2998 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). 19. Servidumbre administrativa de electroducto Designase con el nombre de electroducto todo sistema de instala-ciones, aparatos o mecanismos destinados a transmitir, transportar y transformar energa elctrica (art. 2 ley 19552 de la Repblica Argentina).La servidumbre administrativa de electroducto afecta el terreno y comprende las restricciones y limitaciones al dominio que sean necesarias para construir, conservar, mantener, reparar, vigilar y disponer todo sistema de instalaciones, cables, cmaras, torres, columnas, aparatos y dems mecanismos destinados a transmitir, transportar, transformar o distribuir energa elctrica (art 3 ley 19552 de la Repblica Argentina).Los transportistas y los distribuidores gozarn de los derechos de servidumbre previstos en la ley 19552 (art 18 ley 24065 de la Repblica Argentina). De las servidumbres en trnsito El propietario, usufructuario o usuario de una heredad destituida de toda comunicacin con el camino pblico, por la interposicin de otras heredades, tiene derecho para imponer a stas la servidumbre de trnsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y resarciendo todo otro perjuicio (art.3068 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina).-

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Se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas, no slo las que estn privadas de toda salida a la va pblica, sino tambin las que no tienen una salida suficiente para su explotacin (art. 3069 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). De la servidumbre de acueducto Toda heredad est sujeta a la servidumbre de acueducto a favor de otra heredad que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o a favor de un pueblo que las necesite para el servicio domstico de sus habitantes, o a favor de un establecimiento industrial, con el cargo de una justa indemnizacin. Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas. (art 3082 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina) Servidumbre de Gasoducto Es el derecho real administrativo o pblico, de origen o base legal, sobre un inmueble ajeno establecido a favor de los transportistas y distribuidores de gas natural, para que stos puedan cumplir o realizar las actividades a que responde el gasoducto, que da lugar a indemnizacin a favor del titular del bien gravado. Se halla prevista en el art. 22 de la Ley N 24.076 de Gas Natural (B.O. 12/6/92) de la Repblica Argentina. Locacin Es un contrato de derecho privado por el cual dos partes se obligan recprocamente, una a conceder el uso o goce de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce, un precio determinado en dinero. Se halla regida por el Cdigo Civil (arts. 1493 1622), y la Ley N 23.091 (B.O. 16/10/84) de la Repblica Argentina. Concesin de Uso Es un contrato de derecho pblico, bilateral, en virtud del cual la Administracin Pblica crea a favor de un particular (concesionario), un derecho real de uso, sobre un bien del dominio pblico del Estado (un derecho de sepultura, un derecho al uso de agua para irrigacin, etc.), cuyo ejercicio se halla sujeto al poder de polica del Estado, otorgado en el inters privado del concesionario, de carcter oneroso o gratuito, temporario o permanente, no traslativo de dominio, renunciable por su titular y revocable por la administracin por razones de ilegitimidad, o de oportunidad, mrito o conveniencia.

Fideicomiso Inmobiliario: 15 consejos prcticos

abril 24, 2013

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Cuando quieran saber, cual es el nivel alcanzado por un arquitecto, abogado o escribano en materia de Arquitectura Legal, solo basta con que le pregunten sobre fideicomiso. Escribe Daniel Butlow Un da, hace ya mucho tiempo -era el verano de 1995- la consulta de un arquitecto conmovi nuestras fragilidades intelectuales. Quera transformarse en empresario, utilizar las bondades de la nueva herramienta del fideicomiso y que lo proveyramos de un pack, con todos los documentos necesarios como para poder iniciarse. Hbil, inteligente y por sobre todo harto de los autoritarios comitentes que le haban tocado en suerte, haba logrado idear un sistema que segn l, le permitira alejarse de la pobreza y de la falta de trabajo rentable. Un lote excelentemente ubicado, incluyendo viuda dispuesta a canjearlo por un local y un departamento; una empresa constructora dispuesta a realizar la obra percibiendo la mitad en dinero efectivo y el saldo en metros; tres inversores interesados en hacer rentar sus ahorros, superando las miserables tasas bancarias y por supuesto su propio proyecto, que haca aos vena perfeccionado, ms sus cualidades y experiencias como director de obra por administracinno podan fallar. Repuestos del susto, sin experiencia prctica -aunque habamos participado en la redaccin de la ley- con fundados temores de entregar un mamarracho, escasa bibliografa para estudiar y mucho, pero mucho esfuerzo, pudimos concretar el tan requerido pack con errores e inconsistencias, que an hoy nos desvelan a pesar de haber pasado 18 aos. Hoy, luego de tanto equivocarnos, tanto discutir, estudiar y practicar, rendimos un emotivo homenaje a las vctimas de nuestra ignorancia, que en algunos casos -milagrosamenteterminaron bien parados y llamativamente siguen siendo nuestros clientes. De aqu en ms, 15 consejos prcticos sobre fideicomisos inmobiliarios acompaados de un breve fundamento: 1-Sepa que es y para que sirve un fideicomiso: El fideicomiso es un contrato complejo. No tiene un fin en si mismo, siendo tan solo una herramienta adaptable a innumerables situaciones y negocios que usted puede utilizar en su beneficio. Piense en un martillo o en una tenaza e imagine si tuviera que enumerar sus usos, virtudes y peligros. 2-Olvdese del contrato tipo: No hay dos fideicomisos iguales. Copiar, es peligrossimo y mxime en un contrato tan abierto y al que se sumar tanta gente, como por ejemplo, fiduciantes, fiduciarios, arquitectos, constructores, beneficiarios, cesionarios y la AFIP. 3-Acrquese al contrato final en forma cautelosa: Si an no estn ligadas todas las voluntades, redacte previamente una Carta Intencin, que lo ayudar a comprender, que es lo ya anudado y que no, para poder seguir adelante.

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4-No es necesaria la escritura pblica: Para redactar un fideicomiso inmobiliario, la ley 24.441, no exige escritura pblica. Puede utilizar un instrumento privado y luego, cuando ya estn limadas todas las asperezas y se llega al texto definitivo, se procede a protocolizar. 5-No use croquis, sino anteproyecto: Lo ms importante de un fideicomiso consiste en preveer que obra se va a realizar y como se va a distribuir. Un croquis, es demasiado pobre como para que los derechos y obligaciones que se crean, estn a resguardo. Confe en un completo y bien desarrollado anteproyecto. 6-Transfrmese en un fiduciante especial: Si usted fue quien aport las ideas del emprendimiento, busc y consigui el lote, prepar a su riesgo la factibilidad y el anteproyecto y logr o est por lograr las voluntades de los inversionistas, se merece un premio. No elija ser fiduciario, sino el rol de fiduciante inversor originante. 7-Evite ganar tiempo: Pierda un poco de tiempo en dotar a su fideicomiso de un nombre y un CUIT, que le ser requerido a futuro por el Registro de la Propiedad Inmueble. No inicie los trmites municipales a nombre de los dueos originales, porque les generar una responsabilidad indebida, frente a contratantes (arquitectos, por ejemplo) y terceros. 8-Utilice una cuenta bancaria especial: En un contrato tan dinmico como el fideicomiso, el fiduciario debe contar con la seguridad de que todos los aportes queden debidamente registrados. No olvide, que el comprobante de depsito bancario es suficiente recibo del aporte y el mtodo ms transparente y eficaz de llevar una buena contabilidad. Los negros son buenos en el ftbol, pero no en el fideicomiso. 9-Aproveche las ventajas impositivas: En los tiempos modernos ya no sirven las enciclopedias vivientes y nadie sabe todo de todo. Hay grandes diferencias en las normas impositivas cuando los beneficiarios son las mismas personas que los fiduciantes y cuando no. Analice tambin la posibilidad de que todo se maneje a travs de cesiones de derechos. 10-A veces, dos fiduciarios: No es comn, ni tampoco fcil, pero hay supuestos donde dos grupos integran el conjunto de inversores y difieren en la confianza hacia un fiduciario. En casos de necesidad, pueden nombrarse dos y encontrar un sistema para desempatar sus decisiones. 11-No olvidar los contratos de proyecto y direccin y el de construccin: Muchas veces, el esfuerzo por realizar un buen contrato de fideicomiso es tan grande que se olvida de lo fundamental, es decir, que alguien muy claramente contratado se ocupe del proyecto y de la direccin de obra y otro se ocupe de la construccin mediante algn sistema que funcione. 12-Preveer el pago con unidades: Aunque jams vaya a usarla, no deje de asentar una clusula que permita poder entregar unidades funcionales en pago de los distintos gastos y honorarios que genere la construccin, administracin y comercializacin del emprendimiento.

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13-Frmula para la resolucin de controversias: Prevea ante quien se resolvern los conflictos que suelen ocurrir, pero antes de cambiar a la justicia ordinaria por una privada (Tribunales Arbitrales, Colegios Pblicos, etc.) infrmese sobre cuales son los honorarios, aranceles y procedimiento que deber afrontar por esta eleccin. 14-Cesin de derechos: Prepare cuidadosamente la posibilidad de ceder derechos y distinga claramente el caso de los beneficiarios adquirentes del de la condicin de fiduciantes adherentes. Recuerde que la cesin es parecida a la compra venta, pero slo parecida. 15-Uruguay no es la Argentina: Si su fideicomiso tiene por objeto realizar un emprendimiento en Uruguay (Punta del Este, Colonia, San Ignacio, etc.) tmese tiempo para revisar las disposiciones que sobre fideicomiso rigen en este pas (ley 17.703 y decreto 516/003) y tenga muy en cuenta cual es el sistema para exportar servicios profesionales de arquitectura desde la Repblica Argentina. Cada uno de estos 15 consejos pudo crearse recorriendo un largo camino de errores, angustias, lgrimas y experiencias que nos ha tocado enfrentar a lo largo de tanta ctedra, tantas conferencias y tantos asesoramientos en vivo. Su finalidad, no es desanimarlo, sino por el contrario, animarlo a que use el fideicomiso, pero mejormucho mejor Dr Daniel Enrique Butlow

Procedimiento para Realizar una Tasacin

mayo 29, 2013

La calidad de la tasacin no depende de seguir uno u otro procedimiento, sino de la calidad de la muestra elegida y de su tamao que determinar el grado de fiabilidad del resultado obtenido. En definitiva depender de la calidad del profesional tasador. Estudio de mercado de inmuebles comparables Se estiman como comparables aquellos inmuebles cuyas caractersticas bsicas extrnsecas e intrnsecas sean similares. Caractersticas ms influyentes en la determinacin del valor
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Para inmuebles de naturaleza urbana: Localizacin Tipologa de la construccin Uso: residencial, industrial, comercial, etc. Calidad de la construccin e instalaciones Antigedad y estado de la construccin Luces, vistas, altura, orientacin, etc. Actividades molestas Superficie Fachada a la calle en locales comerciales Para bienes inmuebles de naturaleza rural: Localizacin Tipologa del suelo Cultivos Topografa, Recursos hdricos y Climatologa Productividad, rendimiento o renta Eleccin de la muestra Por comparacin exhaustiva Por la media aritmtica Por regresin lineal Simple Por regresin Lineal Mltiple Ciertamente, es necesario contar con el mayor volumen de informacin posible. Pero tal vez lo esencial es elegir entre los antecedentes los ms representativos del segmento de mercado de que se trate y en eso el tasador es insustituible. Otra vez nos remitimos a la finalidad de la tasacin: si se est haciendo un estudio para replantear por ejemplo los valores fiscales de una ciudad, es claro que se deber recurrir a una gran cantidad de informacin e incluso a mtodos economtricos. Pero por el contrario, si se debe tasar un caso especfico, bastar con antecedentes comparables bien elegidos. Desde ya que para el control de tasaciones, las estadsticas pueden indicarnos posibles desvos, pero en definitiva la tasacin estar sustentada por los antecedentes que por decirlo de alguna forma, ofician de prueba, ms all de las estadsticas. Dada la distorsin que producen muchas tasaciones de propiedades ofrecidas en el mercado, luego de evaluar los distintos atributos del inmueble a valuar y darles un adecuado peso ponderado a cada uno, se lo debera comparar con el valor de inmuebles similares, haciendo pesar en esta comparacin la evaluacin que se haya hecho del inmueble en cuestin y tambin la evaluacin de los que se utilizan para compararlo. Ahora bien, el problema se plantea a la hora de pasar todo esto a valores concretamente. Ya que si no se cuenta con una base de datos significativa de valores realizados y no solicitados, si o si se est arrastrando en la obtencin de la tasacin la distorsin de quienes valan mal. Fuente: VALUACIN DE INMUEBLES Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) 2004.-

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Mtodo Directo
mayo 21, 2013

Es el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras. Para valorar el terreno se utilizan antecedentes comparables (precios o intenciones de precios) los que se homogeneizan mediante coeficientes asimiladores (actualizacin, oferta, forma de pago, medidas, ubicacin, esquina, topografa, etc.). Una vez que se han homogeneizado todos los antecedentes, es decir, transformarlos como si estuvieran ubicados en el tiempo, formas y lugar que se encuentra el lote a tasar, se procede a realizar el promedio de los mismos. Este promedio puede ser realizado en forma directa o en forma ponderada. Se fijan lmites y aquellos que estn fuera de estos lmites indudablemente escapan a la normalidad y pueden llevar a pensar que son datos que por algn motivo especial escapan al valor promedio. Se eliminan y con los restantes se realiza un nuevo promedio, que se toma como valor final a aplicar al terreno. En todo proceso valuatorio corresponde, despus de determinar el valor de la tierra libre de mejoras, realizar la tasacin de las mejoras existentes en el inmueble, a fin de arribar al valor total del mismo. Es de vital importancia en una valuacin determinar con exactitud el valor de las mejoras, cualquiera sean. De nada vale hacer un perfecto estudio del valor de la tierra, si no se hace con la misma calidad la valuacin de las mejoras El valor tcnico o intrnseco se puede definir como el integrado por la sumatoria de los valores de todos los bienes, servicios y contingencias (calida fsica, calidad funcional y depreciacin) que originaron la situacin fsica en que al presente se encuentra el inmueble. Esta sumatoria, incluye el valor de todos los materiales requeridos, por ejemplo, para la construccin de un edificio, la mano de obra utilizada, los aportes efectuados por conceptos de leyes sociales, impuestos y tasas municipales, honorarios profesionales y beneficios obtenidos por la empresa constructora que realiz la obra.
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El valor total del inmueble no siempre es la suma del valor del terreno ms el valor de las mejoras. En algunos casos corresponde adicionar otros costos que hacen al valor del inmueble y en otros casos despreciar el valor del terreno en razn de su mal aprovechamiento.

Mtodo Analtico o Racional mayo 27, 2013

Surgi a posteriori de los mtodos por comparacin y se le llamo racional por el alto contenido matemtico con que se present en un primer momento. El fundamento del mtodo se basa en la capitalizacin de una renta a un determinado tipo de capitalizacin que determina un valor de capitalizacin: Vc = 100 x (R / r) La frmula proviene de los prstamos de dinero a largo plazo donde Vc es el monto prestado, r la tasa de inters o tipo de capitalizacin (en %) y R los intereses. Si el valor de un bien de Renta R se determina aplicando la frmula con el tipo de capitalizacin igual al de los prstamos a largo plazo, se estara admitiendo implcitamente la hiptesis de que la inversin en bienes inmuebles sera igualmente preferible que la inversin en prstamos de dinero a largo plazo, por cuanto en ambos casos invirtiendo un capital Vc se obtiene una rentabilidad igual a R. Dicha hiptesis no se cumple porque el mercado de prstamos a largo plazo es de competencia perfecta mientras que las transacciones de bienes inmuebles suelen darse en un mercado de monopolio bilateral, adems las distintas inversiones presentan caractersticas diferentes en cuanto a seguridad y a liquidez. Finalmente se concluye que el tipo de capitalizacin de los prstamos a largo plazo no es el mismo que estima los valores de mercado a partir de la renta. Concepto de RENTA en el mtodo analtico Puede entenderse de dos maneras diferentes:

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1) Renta efectiva o monto que paga el arrendatario del bien, o renta que podra pagarse si el bien estuviera arrendado. 2) Renta calculada si el bien es explotado directamente por el propietario La renta de un bien se puede calcular a partir de la frmula: (I G) = (R + B) Donde I = ingresos; G = Gastos; R = renta y B = beneficio empresarial. En esta frmula no se incluyen los intereses de los capitales fijos, por considerar que el monto de los capitales fijos se puede sumar al valor que se obtenga por el mtodo de la renta, para llegar al valor final. Tipo de Capitalizacin La eleccin del tipo de capitalizacin suele ser la clave del problema al aplicar el mtodo analtico, y la determinacin de esta est relacionada con el tema de la inversin inmobiliaria. Las inversiones inmobiliarias tienen un comportamiento peculiar respecto a los objetivos deseables en toda inversin: la liquidez es baja, la seguridad es alta y la rentabilidad es variable. Conocida y calculada la renta, el tipo de capitalizacin que va a estimar el valor de mercado depender de la seguridad y la liquidez de la inversin. A igualdad de otras condiciones el tipo de capitalizacin se elegir ms bajo cuanto ms altas sean la seguridad y la liquidez. IRRACIONALIDAD del mtodo analtico A pesar de su aparente rigidez, el mtodo analtico presenta ciertos inconvenientes que hacen difcil su correcta aplicacin, ellos son: a) Indefinicin del concepto de valor que se estima: Mientras algunos autores sostienen que el valor que se estima es el valor de mercado utilizando el tipo de capitalizacin de l os prstamos a largo plazo, otros sostienen que ese valor nada tiene que ver con el valor de mercado, y que el tipo de capitalizacin que estima este ltimo solo se obtiene partiendo de datos conocidos de valores de mercado y rentas para bienes similares al que haya que tasar. b) Inexistencia de un criterio para fijar el tipo de capitalizacin: A lo largo del tiempo los tasadores han zanjado este problema generalmente por dos caminos. Uno de ellos es utilizando el tipo de capitalizacin legal que existe en ciertos pases, fijado para realizar tasaciones en casos puntuales que segn la ley se deben realizar por este mtodo; el uso de este tipo de capitalizacin no asegura buenos resultados porque est fijado para utilizarlo en determinado tipo de bienes inmuebles y en determinadas circunstancias (p.e.
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ofrecimiento en venta del bien del propietario al inquilino segn orden de prioridad que fija la ley). El otro camino se basa en la determinacin previa del valor del bien inmueble por otro mtodo, por ejemplo comparativo por correcciones, y conociendo el la renta elegir la tasa que se ajusta a esos valores. Se trata en realidad de una especie de trampa al solitario. c) Dificultad de desglosar la renta del trmino (R + B): Para determinar la renta se debe calcular previamente el beneficio empresarial, en el intento de hacerlo suele cometerse un error bastante grave que es suponer que el beneficio empresarial depende del bien inmueble que se tasa. El beneficio empresarial depende de la empresa y no de uno de sus activos como lo es el bien inmueble en que la empresa desarrolla su labor. Lo correcto sera determinar que porcin del beneficio es debida al bien inmueble, de no proceder as se podra llegar a conclusiones errneas como que un mismo bien inmueble producir diferentes rentas, y por ende aplicando el mtodo analtico tendra diferentes valores de mercado dependiendo de la empresa que lo explote. Procedimiento A VISTA o del LEAL SABER Y ENTENDER Este procedimiento, que no es un mtodo pues no tiene ninguna sistematicidad, no tiene ningn rigor ni fundamento ms que la propia experiencia del tasador. A pesar de que algunos autores lo califican de aberrante, otros le dan un relativo valor basndose en la idea de que el perito realiza una efectiva comparacin (que madura en su mente) del bien a tasar y de otros bienes similares de los que conoci su valor de mercado, y ponderando las caractersticas que los diferencian emite un juicio final del valor.

EL TASADOR Funciones, Prcticas Inaceptables y Requisitos

mayo 01, 2013

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Las funciones del tasador son:

Obtener la informacin ms exacta posible relativa al precio de venta de las propiedades comparables. Si fuera posible, verificar la venta con alguna de las partes de la transaccin o con los registros pblicos.

Conseguir informacin sobre el tiempo en que la propiedad estuvo ofrecida en venta y respecto de las veces que se modific el precio de oferta.

Averiguar si se recibieron o no otras ofertas sobre la propiedad antes de venderla. Confirmar que no hubo caractersticas especiales en la operacin, como la compra de otro bien del comprador o la inclusin de otra propiedad (inmueble o de otro tipo) por el vendedor para fomentar la venta Confirmar que el vendedor no se hizo cargo de parte alguna de los costos de compra del comprador, como por ejemplo una parte de la comisin normalmente pagada por el adquirente.Confirmar que no hubo otros incentivos o promesas especiales formuladas por el vendedor al comprador o del comprador al vendedor, para cerrar la venta. Si existiera una oferta de venta, hablar con el corredor que este ofreciendo la propiedad respecto del nivel de inters del mercado en la propiedad. Si fuera una propiedad horizontal, averiguar cuales edificios representan la mayor competencia del edificio que contiene la propiedad comparable. Si fuera una casa averiguar que barrios parecen estar ofreciendo la mayor cantidad de casas similares en venta en ese momento. Preparar y firmar el Informe de tasacin.

Prcticas de tasacin inaceptables. Los siguientes son algunos ejemplos de prcticas de tasacin que se consideran inaceptables:

Incluir datos inexactos sobre el barrio considerado, el terreno, las mejoras de los edificios o las propiedades comparables. No considerar ni incluir en el Informe de tasacin los factores negativos con respecto al barrio, la propiedad tasada o la proximidad de esta a factores adversos. Utilizar comparables en el proceso de valuacin no habiendo el tasador inspeccionado personalmente el exterior de los mismos. Seleccin y uso de propiedades comparables inadecuadas o no emplear comparables que por su ubicacin y estado fsico son ms similares a la propiedad considerada. Empleo de datos, especialmente de propiedades comparables, provistos por partes que tienen intereses financieros en la venta o financiacin de la propiedad tasada sin que el tasador verifique la informacin recurriendo a una fuente objetiva. Aplicacin de ajustes a comparables cuando son innecesarios o no hacerlos cuando si son necesarios, con la intencin de cambiar o de otra manera modificar el valor de la propiedad tasada
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Elaboracin de una valuacin que no sea fundada en datos ciertos de mercado. No mencionar en el Informe de tasacin una situacin o circunstancia de la propiedad tasada que cree un inminente peligro de daos a los ocupantes (incendio u otro riesgo de seguridad, instalaciones elctricas descubiertas, fallas estructurales inminentes, etc.).

Requisitos: Los requisitos que deben reunir los tasadores son los siguientes:

Que estn inscriptos en los registros que las instituciones de la actividad hayan habilitado o habiliten a tal fin. Que cuenten con un ttulo profesional o matricula profesional vinculada a la actividad (arquitecto, ingeniero civil, ingeniero agrimensor). Que no cuenten con antecedentes penales o comerciales negativos. Que no tengan inters econmico o de otro tipo en el resultado de la tasacin (por ejemplo no podr tasar una propiedad un tasador que al mismo tiempo interviene como corredor en la operacin inmobiliaria de la propiedad en cuestin).

ACLARACIN: Lo transcrito, se corresponde a la cita que al pie se refiere y, a su vez, el autor de la bibliografa da como fuente al Manual del Banco Central de la Repblica Argentina. Pero, es mi inters dejar debidamente aclarado que, los martilleros y corredores pblicos, por ley, tambin se encuentran facultados a realizar tasaciones. En el caso de los primeros martilleros pblicos- pueden emitir informes oficiales. Para los segundos, emitir informes respecto de los valores de mercado de aquellos bienes que se le consignan para la venta. La diferencia radica en que los primeros, podrn actuar como peritos judiciales.Fuente: VALUACIN DE INMUEBLES Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) 2004.-

Varios Mtodos Comparativos

mayo 26, 2013

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Mtodo Comparativo por CLASIFICACION

Consiste en un principio en clasificar el universo de bienes, dentro del cual se encuentran los que se han de tasar, en grupos o clases lo ms homogneos posible en funcin de sus caractersticas tcnicas y econmicas. Seguidamente se habr de determinar valores o intervalos de valor para cada clase, basndose en datos de mercado; estos valores o intervalos de valor para cada clase se expresarn en ndices de valor por unidad de superficie (V/m o V/Ha). Por ltimo para determinar el valor del lote a tasar bastar con determinar a que grupo o clase pertenece y luego multiplicar su superficie por el ndice antes mencionado. Cuanto ms estrechos sean los intervalos de valor (ms numerosas las clases) mayor ser la exactitud del valor determinado, aunque siempre quedar un cierto margen para la imposicin del criterio del tasador. Es importante observar que en este mtodo se considera proporcional el incremento del valor respecto del incremento de la superficie. En el caso de bienes inmuebles rurales los grupos se podran dividir en funcin de caractersticas como zona geogrfica, tipo de explotacin (agrcola o ganadera), tipo de cultivo (s corresponde), etc. En el caso de inmuebles urbanos este criterio sera de ms difcil aplicacin, aunque separando la tasacin de la tierra de la tasacin de las mejoras, podran llegar a conformarse clasificaciones para el caso de la tierra que lo hicieran aplicable; por ejemplo en el caso de lotes urbanos la agrupacin se podra realizar en funcin de: zona, regularidad, ubicacin en la manzana, etc. En el caso de las mejoras el criterio se torna impracticable dada la inmensa cantidad de grupos que habra que definir, en funcin de las mltiples variables que influyen en el valor de estas, como por ejemplo toda la gama de categoras y destinos de las construcciones, todos los estados de conservacin, etc.

Mtodo comparativo por CORRECCION

Este mtodo se basa en la asignacin de un valor medio para un bien de tipo medio dentro de una clase (a la que corresponde el bien a tasar), que se ir corrigiendo con coeficientes que resultarn del estudio de las caractersticas del bien a tasar que se desvan de las del tipo medio y que influyen en el valor. Estos coeficientes que en general sern ms de uno, actan acumulativamente. Para la determinacin de ese valor medio del bien de tipo medio dentro de la clase, debern aplicarse los coeficientes de correccin inversamente a los datos de valor de bienes de esa clase que se tomen como base, ya que dichos bienes no sern en general del tipo medio.

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Para el caso de predios rurales, en general, el concepto de clase esta muy ligado al de zona geogrfica en que se agrupan, ya que por tal motivo habr una serie de caractersticas que les sern comunes como por ejemplo el tipo de explotacin (con excepciones). Las caractersticas por las cuales se fijarn coeficientes podrn ser: superficie del predio, distancia a centros urbanos, calidad del suelo, mejoras notoriamente diferentes de las bien de tipo medio, etc. En el caso de predios urbanos este mtodo es el ms utilizado tanto para el avalo de la tierra como para el avalo de mejoras. Para los lotes las clases se reducen en general a los frentistas a una misma calle a lo largo de una cuadra, y se aplican los conocidos criterios (Hoffman Neil, Harper, Valiente Noailles, Zangerle, etc.) que determinan correcciones a aplicar al valor por metro cuadrado del lote de tipo medio, llamado Valor Unitario del Lote Tipo Medial, en base a caractersticas tales como frente, fondo, superficie y ubicacin en la manzana. En cuanto a las mejoras se definen las clases a travs de la matriz de valores de reposicin que combina la categora y el destino de las construcciones (cada casillero es una clase), determinando para cada combinacin estas caractersticas un valor por metro cuadrado. La determinacin de ese valor se puede realizar por el mtodo de cmputos y presupuestos o utilizando valores de mercado conocidos de cada clase. Las caractersticas por las que se corrige ese valor de reposicin determinado son el estado de conservacin y la edad de la construccin en mayor grado, y en menor grado otras como obsolescencia y vecindades desvalorizantes; para las primeras existen criterios prefijados para la determinacin de los coeficientes como los de Kuentzle, Ross y Heidek. Para otro tipo de mejoras se optar por aplicar la comparacin y correccin de valores de mercado o cmputos y presupuestos, segn existan o no mejoras similares de las cuales se puede conocer el valor de mercado.

Mtodo comparativo de los VALORES TIPICOS

Consiste en determinar el valor del bien a tasar a partir de coeficientes asignados a cada una de las diferentes partes fsicas o tpicas en que se puede dividir el bien, y conociendo el valor por unidad de superficie de alguna de esas partes determinar el valor de las restantes a travs de los coeficientes fijados. En el caso urbano, suponiendo que se dividiera el bien en terreno y mejoras, sera muy difcil determinar coeficientes certeros que relacionaran el valor de una de las partes con la otra sin detenerse en un estudio detallado de cada una de esas partes, es decir, no hay coeficientes que relacionen valor de mercado del terreno con valor de las mejoras para la generalidad de los casos.

Mtodo comparativo por COMPARACION ESPACIAL

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Se basa en la comparacin del bien a tasar con otro u otros del mismo destino de los cuales se conoce el valor de mercado. La comparacin se realiza estudiando una o ms caractersticas comunes a los bienes en cuestin, suponiendo que la diferencia de los valores entre el bien a tasar y los bienes de valor conocido es proporcional a la diferencia de los ndices que miden esa o esas caractersticas. Los ndices se toman en general por unidad de superficie. En el caso de predios rurales las caractersticas elegidas pueden ser: produccin bruta, monto de arrendamiento, edad de los cultivos, distancia a centro poblado, etc. Para transformar estas caractersticas en ndices por unidad de superficie se dividir su valor entre la cantidad de Has de cada predio. Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sera relativa pues hay muchas caractersticas de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarn todas es sabido que en general el valor no vara proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayora de los casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc. El valor de mercado final que se asignar a la parcela se calcular como la media ponderada de dichos valores, de acuerdo con los pesos o ponderaciones que estime el tasador. Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sera relativa pues hay muchas caractersticas de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarn todas es sabido que en general el valor no vara proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayora de los casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc.

Mtodo comparativo por COMPARACION TEMPORAL

Consiste en determinar el valor de mercado de un bien a tasar en base a valores del mismo bien en momentos de tiempo anteriores. Se calcula el crecimiento anual del valor para los intervalos de tiempo entre los que se conoce el valor y luego se realiza un promedio de estos crecimientos, con el cual se determinar el valor extrapolando desde el ltimo valor de mercado conocido. El mismo procedimiento se puede realizar tambin con alguna otra caracterstica (por ejemplo la renta) de la cual se conozcan valores anteriores en el tiempo y adems se conozca el valor de mercado en alguno de los momentos en que se conoce el valor que toma esa caracterstica, de modo tal que permita obtener una relacin entre el valor y la caracterstica en cuestin (relacin que se supondr se mantiene invariable en el tiempo) a travs de la cual se determinar el valor de mercado de una vez extrapolando el valor de la caracterstica elegida. Este mtodo no es aconsejable aplicarlo en mercados que no posean una gran estabilidad, por cuanto los valores de mercado de bienes inmuebles a travs del tiempo variarn de maneras diferentes reflejando los vaivenes del propio mercado; puede darse que en
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determinadas pocas acompaen la variacin de algn ndice en particular (PBI, IPC), para luego ir a la par de otro y en otras pocas no acompaar a ninguno. Este procedimiento, que no es un mtodo pues no tiene ninguna sistematicidad, no tiene ningn rigor ni fundamento mas que la propia experiencia del tasador. A pesar de que algunos autores lo califican de aberrante, otros le dan un relativo valor basndose en la idea de que el perito realiza una efectiva comparacin (que madura en su mente) del bien a tasar y de otros bienes similares de los que conoci su valor de mercado, y ponderando las caractersticas que los diferencian emite un juicio final del valor.

Antecedentes, Homogeneizacin y Coeficientes Asimiladores

junio 05, 2013

Antecedentes Comparables Se define como antecedente comparable a todo dato numrico utilizable en la tasacin. El mismo puede ser el dato del precio efectivamente pagado en la compraventa o el de la oferta (intencin de precio) obtenidos en el relevamiento de la informacin. Los antecedentes de operaciones inmobiliarias u ofertas de inmuebles que se utilicen para efectuar la tasacin, es conveniente que no excedan del trmino de dos (2) aos, contados desde la fecha a la cual se realizar la tasacin. Homogeneizacin Se define como homogeneizacin de antecedentes a la conversin de los mismos al lote baldo tipo tomado como patrn, por medio de la aplicacin de coeficientes asimiladores a operaciones de ventas supuestas al contado u ofertas de lotes baldos ubicados en la zona aledaa al lote a tasar o zonas comparables y todos referidos a la fecha en que se quiere determinar el valor. Coeficiente Asimilador
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Se define al coeficiente asimilador como la relacin entre el dato antecedente y el bien a tasar. Corresponden a una serie de factores correctivos que consideran las caractersticas del predio a tasar Qu es un coeficiente? Definicin matemtica: En matemticas, factor multiplicativo vinculado a un monomio. un coeficiente es un

Dado un divisor del monomio, el coeficiente es el cociente del monomio por el divisor. As el monomio es el producto del coeficiente y el divisor. Los diferentes coeficientes dependern de la factorizacin del monomio. Un coeficiente numrico es un factor multiplicativo constante de un objeto especfico. Por ejemplo, en la expresin 9x2, el coeficiente de x2 es 9. Segn Magnou, cualquier tasacin participa de una profunda unidad metodolgica, que puede resumirse en la siguiente frmula (protofrmula): problema = antecedente x asimilador. En donde, el asimilador (tambin denominado coeficiente de homogeneizacin o coeficiente de ajuste) es el factor que indica la relacin cuantitativa entre el antecedente y el problema; es decir, transforma el valor del antecedente en el valor del problema. Las diferencias de caractersticas del antecedente (propiedad comparable) con respecto al problema (propiedad a tasar), se traducen en diferencias de valor entre ambos. Estas diferencias de valor resultan los ajustes que realizamos al precio de venta u oferta de la propiedad comparable para indicar el valor de la propiedad a tasar. En el marco conceptual del mtodo, estos ajustes se realizan sumando o restando los valores que representan las diferencias de caractersticas. Desde el punto de vista fctico, estos ajustes se realizan mediante los asimiladores (factor en el sentido matemtico, o sea un nmero que multiplica). Los asimiladores pueden elaborarse a partir de tres mtodos generales: 1) estimacin (provisoria y especfica); 2) clculo por frmulas tericas (asimilador analtico); 3) medicin estadstica (asimilador estadstico). El clculo del asimilador, dice Magnou, es muchas veces una simple divisin: el procedimiento surge naturalmente de la frmula: problema = antecedente x asimilador; ya
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que si conocemos el monto de dos antecedentes, bien podemos considerar a uno de ellos como un problema ya resuelto, y entonces: asimilador = problema .

antecedente Esta forma de obtener el asimilador puede resultar de mediciones estadsticas (por ejemplo: asimilador por ubicacin del bien urbano, conociendo el valor unitario para lote tipo de la zona en donde se encuentra el antecedente y en aqulla en que se halla el problema) o por una propuesta analtica (por ejemplo: asimilador por aprovechamiento del terreno, utilizando los factores de ocupacin total establecidos por la normativa legal, tanto para el antecedente como para el problema). Otra manera de lograr un asimilador resulta de la aplicacin de frmulas empricas (por ejemplo: frmula de superficie homogeneizada -Guerrero-, frmula de fondo relativo Chandas-, etc.), cuyos desarrollos se encuentran en la seccin tablas y frmulas. Antes enumeramos, sin carcter taxativo, aquellas caractersticas a considerar en los antecedentes (propiedades comparables) y en el problema (propiedad a tasar). Ello no significa que todas ellas deban o puedan ser consideradas simultneamente. La cantidad de diferencias a tratar debe reducirse al mnimo necesario, con el fin de impedir la acumulacin de error en los clculos. Para ello, tienen que elegirse -en la medida de lo posible- aquellas caractersticas que sean la expresin de distintos aspectos. Recurdese -retomando a Magnou- que el antecedente debe ser bastante similar al problema, pues si bien la protofrmula: problema = antecedente x asimilador vale para cualquier antecedente, si ste es muy diferente del problema se complica enormemente el clculo del asimilador y no rigen los valores tabulados (que fueron calculados suponiendo simplificaciones justificadas por la similitud). Adems, tampoco rige el modelo matemtico que permite obtener el valor ms probable por promedio y el margen de error por desvo de la muestra. Fuente: Valuaciones de Inmuebles T I Rodolfo H. Pellice, Editorial Fundacin Universidad Nacional de San Juan, San Juan Argentina, ao 2004.Manual de tasacin inmobiliaria Artemio Aguiar Ed. Juris Rosario-Argentina 2009.

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Varios Mtodos Comparativos mayo 22, 2013

Mtodo Comparativo por CLASIFICACION

Consiste en un principio en clasificar el universo de bienes, dentro del cual se encuentran los que se han de tasar, en grupos o clases lo ms homogneos posible en funcin de sus caractersticas tcnicas y econmicas. Seguidamente se habr de determinar valores o intervalos de valor para cada clase, basndose en datos de mercado; estos valores o intervalos de valor para cada clase se expresarn en ndices de valor por unidad de superficie (V/m o V/Ha). Por ltimo para determinar el valor del lote a tasar bastar con determinar a que grupo o clase pertenece y luego multiplicar su superficie por el ndice antes mencionado. Cuanto ms estrechos sean los intervalos de valor (ms numerosas las clases) mayor ser la exactitud del valor determinado, aunque siempre quedar un cierto margen para la imposicin del criterio del tasador. Es importante observar que en este mtodo se considera proporcional el incremento del valor respecto del incremento de la superficie. En el caso de bienes inmuebles rurales los grupos se podran dividir en funcin de caractersticas como zona geogrfica, tipo de explotacin (agrcola o ganadera), tipo de cultivo (s corresponde), etc. En el caso de inmuebles urbanos este criterio sera de ms difcil aplicacin, aunque separando la tasacin de la tierra de la tasacin de las mejoras, podran llegar a conformarse clasificaciones para el caso de la tierra que lo hicieran aplicable; por ejemplo en el caso de lotes urbanos la agrupacin se podra realizar en funcin de: zona, regularidad, ubicacin en la manzana, etc. En el caso de las mejoras el criterio se torna impracticable dada la inmensa cantidad de grupos que habra que definir, en funcin de las mltiples variables

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que influyen en el valor de estas, como por ejemplo toda la gama de categoras y destinos de las construcciones, todos los estados de conservacin, etc.

Mtodo comparativo por CORRECCION

Este mtodo se basa en la asignacin de un valor medio para un bien de tipo medio dentro de una clase (a la que corresponde el bien a tasar), que se ir corrigiendo con coeficientes que resultarn del estudio de las caractersticas del bien a tasar que se desvan de las del tipo medio y que influyen en el valor. Estos coeficientes que en general sern ms de uno, actan acumulativamente. Para la determinacin de ese valor medio del bien de tipo medio dentro de la clase, debern aplicarse los coeficientes de correccin inversamente a los datos de valor de bienes de esa clase que se tomen como base, ya que dichos bienes no sern en general del tipo medio. Para el caso de predios rurales, en general, el concepto de clase esta muy ligado al de zona geogrfica en que se agrupan, ya que por tal motivo habr una serie de caractersticas que les sern comunes como por ejemplo el tipo de explotacin (con excepciones). Las caractersticas por las cuales se fijarn coeficientes podrn ser: superficie del predio, distancia a centros urbanos, calidad del suelo, mejoras notoriamente diferentes de las bien de tipo medio, etc. En el caso de predios urbanos este mtodo es el ms utilizado tanto para el avalo de la tierra como para el avalo de mejoras. Para los lotes las clases se reducen en general a los frentistas a una misma calle a lo largo de una cuadra, y se aplican los conocidos criterios (Hoffman Neil, Harper, Valiente Noailles, Zangerle, etc.) que determinan correcciones a aplicar al valor por metro cuadrado del lote de tipo medio, llamado Valor Unitario del Lote Tipo Medial, en base a caractersticas tales como frente, fondo, superficie y ubicacin en la manzana. En cuanto a las mejoras se definen las clases a travs de la matriz de valores de reposicin que combina la categora y el destino de las construcciones (cada casillero es una clase), determinando para cada combinacin estas caractersticas un valor por metro cuadrado. La determinacin de ese valor se puede realizar por el mtodo de cmputos y presupuestos o utilizando valores de mercado conocidos de cada clase. Las caractersticas por las que se corrige ese valor de reposicin determinado son el estado de conservacin y la edad de la construccin en mayor grado, y en menor grado otras como obsolescencia y vecindades desvalorizantes; para las primeras existen criterios prefijados para la determinacin de los coeficientes como los de Kuentzle, Ross y Heidek. Para otro tipo de mejoras se optar por aplicar la comparacin y correccin de valores de mercado o cmputos y presupuestos, segn existan o no mejoras similares de las cuales se puede conocer el valor de mercado.

Mtodo comparativo de los VALORES TIPICOS

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Consiste en determinar el valor del bien a tasar a partir de coeficientes asignados a cada una de las diferentes partes fsicas o tpicas en que se puede dividir el bien, y conociendo el valor por unidad de superficie de alguna de esas partes determinar el valor de las restantes a travs de los coeficientes fijados. En el caso urbano, suponiendo que se dividiera el bien en terreno y mejoras, sera muy difcil determinar coeficientes certeros que relacionaran el valor de una de las partes con la otra sin detenerse en un estudio detallado de cada una de esas partes, es decir, no hay coeficientes que relacionen valor de mercado del terreno con valor de las mejoras para la generalidad de los casos.

Mtodo comparativo por COMPARACION ESPACIAL

Se basa en la comparacin del bien a tasar con otro u otros del mismo destino de los cuales se conoce el valor de mercado. La comparacin se realiza estudiando una o ms caractersticas comunes a los bienes en cuestin, suponiendo que la diferencia de los valores entre el bien a tasar y los bienes de valor conocido es proporcional a la diferencia de los ndices que miden esa o esas caractersticas. Los ndices se toman en general por unidad de superficie. En el caso de predios rurales las caractersticas elegidas pueden ser: produccin bruta, monto de arrendamiento, edad de los cultivos, distancia a centro poblado, etc. Para transformar estas caractersticas en ndices por unidad de superficie se dividir su valor entre la cantidad de Has de cada predio. Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sera relativa pues hay muchas caractersticas de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarn todas es sabido que en general el valor no vara proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayora de los casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc. El valor de mercado final que se asignar a la parcela se calcular como la media ponderada de dichos valores, de acuerdo con los pesos o ponderaciones que estime el tasador. Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sera relativa pues hay muchas caractersticas de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarn todas es sabido que en general el valor no vara proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayora de los casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc.

Mtodo comparativo por COMPARACION TEMPORAL

Consiste en determinar el valor de mercado de un bien a tasar en base a valores del mismo bien en momentos de tiempo anteriores. Se calcula el crecimiento anual del valor para los intervalos de tiempo entre los que se conoce el valor y luego se realiza un promedio de

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estos crecimientos, con el cual se determinar el valor extrapolando desde el ltimo valor de mercado conocido. El mismo procedimiento se puede realizar tambin con alguna otra caracterstica (por ejemplo la renta) de la cual se conozcan valores anteriores en el tiempo y adems se conozca el valor de mercado en alguno de los momentos en que se conoce el valor que toma esa caracterstica, de modo tal que permita obtener una relacin entre el valor y la caracterstica en cuestin (relacin que se supondr se mantiene invariable en el tiempo) a travs de la cual se determinar el valor de mercado de una vez extrapolando el valor de la caracterstica elegida. Este mtodo no es aconsejable aplicarlo en mercados que no posean una gran estabilidad, por cuanto los valores de mercado de bienes inmuebles a travs del tiempo variarn de maneras diferentes reflejando los vaivenes del propio mercado; puede darse que en determinadas pocas acompaen la variacin de algn ndice en particular (PBI, IPC), para luego ir a la par de otro y en otras pocas no acompaar a ninguno. Este procedimiento, que no es un mtodo pues no tiene ninguna sistematicidad, no tiene ningn rigor ni fundamento mas que la propia experiencia del tasador. A pesar de que algunos autores lo califican de aberrante, otros le dan un relativo valor basndose en la idea de que el perito realiza una efectiva comparacin (que madura en su mente) del bien a tasar y de otros bienes similares de los que conoci su valor de mercado, y ponderando las caractersticas que los diferencian emite un juicio final del valor.

Mtodo de Comparacin o Sinttico

mayo 21, 2013

Aquel que define el valor a travs de la comparacin con datos de mercado similares en cuanto a las caractersticas intrnsecas y extrnsecas. Las caractersticas y los atributos de los datos investigados que ejercen influencia en la formacin de los precios y, consecuentemente, en el valor, deben ser ponderados por homogeneizacin o por inferencia estadstica, respetados niveles de rigor. Es una condicin fundamental para la aplicacin de
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este mtodo la existencia de un conjunto de datos que pueda ser tomado, estadsticamente, como una muestra del mercado inmobiliario. Est basado en el principio de Sustitucin, permite la obtencin del Valor de Mercado ms probable de un bien inmueble, por comparacin con los precios de venta de inmuebles similares de la misma zona. Se considera el mtodo ms preciso y objetivo, pues el inmueble a valorar se compara con precios de venta reales de inmuebles similares, comparables o equivalentes funcionalmente. Su aplicacin se considera prioritaria sobre cualquier otro mtodo, siempre que exista informacin suficiente de mercado. Este mtodo no est exento de subjetivismo, se puede decir que se considera el ms objetivo y que proporciona los valores de mercado ms probable. El Valor de Mercado as obtenido es un valor aleatorio, no determinista y se considera que tiene mas fiabilidad cuando mayor y mejor es la muestra utilizada. Para su correcta aplicacin es necesario que exista un nmero suficiente de inmuebles comparables, cuyos precios de oferta o de venta sean conocidos por el tasador, nmero que determinar la fiabilidad del Valor de Mercado obtenido como ms probable y que de la muestra elegida para la obtencin del valor medio tipo, se excluyan aquellos bienes inmuebles que, por diferentes causas, no sean representativos del mercado de inmuebles similares, es decir no pertenecen al colectivo homogneo comparable. Algunas consideraciones con respecto al mtodo de valuacin por comparables: - Este es el mtodo ms usualmente utilizado, pero no el nico que existe. - Consideramos que es el mtodo bsico capaz de brindar una buena estimacin, pero que debe ser chequeado con otros mtodos para brindar un servicio de valor agregado til a la hora de tomar decisiones. - La clave de este mtodo est en la eleccin de los inmuebles adecuados que resultan comparables con el que se tasa. - Consideramos que una prctica que metodolgicamente no puede dejar se hacerse es homogeneizar cuantitativamente las propiedades, a fin de ajustar adecuadamente los comparables. - Consideramos que es apto para departamentos y casas que cuentan con numerosos comparables en el mercado. Para otro tipo de inmuebles de mayor envergadura y con componentes especficos para su actividad, consideramos que puede resultar insuficiente.-

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Mtodos Avaluatorios mayo 19, 2013

Mtodo es la palabra que proviene del trmino griego methodos (camino o va) y se refiere al medio utilizado para llegar a un fin. Su significado original seala el camino que conduce a un lugar. Las investigaciones cientficas se rigen por el llamado mtodo griego, basado en la observacin y la experimentacin, la recopilacin de datos, la comprobacin de las hiptesis de partida. El anlisis de la valuacin es el punto del proceso en que el tasador completa la investigacin de los datos que ha reunido, lo que lo lleva a una conclusin sobre el valor de mercado para la propiedad tasada. Existen varios tipos diferentes de anlisis de valuacin que el tasador puede elegir para valuar distintas propiedades. Clculo del avalo por va de todos los mtodos que sea posible aplicar. La tasacin deber ser realizada mediante la determinacin del valor de mercado de la propiedad tasada, la que surgir de la utilizacin del mtodo de propiedades comparables, tal como se describe en detalle mas adelante. En el concepto ms general los mtodos de valuacin pueden clasificarse en: a) Separativo: atienden al hecho de que una propiedad inmueble estar formada por dos partes principales: El Terreno y Las Construcciones y, eventualmente, algunas secundarias (plantaciones, por ejemplo) b) De Conjunto: atienden al hecho de que el uso o beneficio que presta o rinde el bien proviene de su consideracin como ente total nico, al margen de las partes que lo forman. Todas estas partes concurren a la finalidad nica de su utilidad conjunta, utilidad que, en trminos de valor, queda medida por la renta, real o probable. Dentro de la misma generalidad, los mtodos pueden ser:
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a) Especficos o Analticos: Se basan en el examen de las particularidades y caractersticas del bien en s: su renta, la calidad material de las mejoras su destino, las condiciones del suelo, etc b) Comparativos: los que se basan en el examen de las particularidades de bienes semejantes al que se estudia La clasificacin moderna, ms simple y lgica que tiene en cuenta el carcter separativo o de conjunto da dos mtodos fundamentales: a) Directo: el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras y accesorios. Es eminentemente separativo. Se opera sobre el inmueble en forma independiente: Terreno por un lado (por va comparativa) y Mejoras por el otro (por va comparativa o por va especfica). Se obtienen dos valores que luego se suman. b) Indirecto: Es eminentemente un mtodo de conjunto. Consiste en calcular la renta anual liquida que produce o que puede producir el inmueble, la cual, capitalizada a un tipo conveniente de inters, conduce inmediatamente al valor. Presenta dificultades en su aplicacin que provienen de la indeterminacin que existe en algunos trminos: la cuota de inters, la seguridad de que la renta sea la que equitativamente corresponde, base de la capitalizacin, etc. El mtodo de valor de mercado consiste en una serie de procedimientos mediante los cuales el tasador revisa y analiza los precios pagados o solicitados por inmuebles parecidos, considera las diferencias fsicas, de ubicacin y econmicas entre la propiedad a tasar y el comparable y se forma una opinin del valor luego de ponderar estas diferencias. Este mtodo pide al tasador que proporcione informacin y observaciones sobre propiedades antecedentes comparables y que relacione la conclusin del valor de la propiedad tasada con las referencias de valor proporcionadas por dichos comparables. En prximos artculos, se irn analizando cada uno de los mtodos descritos.Fuentes: VALUACIN DE INMUEBLES Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) 2004.-

Etapas que se deben seguir en una tasacin

mayo 09, 2013

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Una tasacin es la expresin de una opinin o criterio personal de alguien con experiencia y capacidad tcnica que da, como resultante del estudio de todos los factores del bien y el valor en relacin a la situacin del mercado inmobiliario, el valor de un bien. Se debe realizar la correcta evaluacin del valor de cada propiedad antecedente comparable. Asegurar una evaluacin adecuada del valor de mercado de cada propiedad, sobre la base de mtodos de tasacin e informacin que contemplen las caractersticas de las propiedades. El rol del tasador implica mucho ms que el simple ofrecimiento de un valor estimado del precio de mercado de la propiedad en cuestin. El tasador suministra importantes datos sobre la propiedad y el mercado que influyen significativamente en la calidad de los resultados obtenidos. Una tasacin se efecta siguiendo un camino, con etapas escalonadas, a saber: a) Informacin sobre la tierra Obtencin de datos generales: Para las tasaciones la recoleccin de datos generales consistir en la informacin de mercado que cada tasador conserva en su oficina, obtiene mediante publicaciones o conoce como perito en el mercado inmobiliario. Esto suele incluir informacin sobre la economa local, la poblacin, las bases de la actividad econmica de la regin, informacin histrica sobre valores inmobiliarios, tasas de ocupacin y tendencias de precios, e informacin anticipada sobre la actividad de construccin y desarrollo. Se debe llevar un archivo de compraventas de terrenos baldos, clasificado por zonas, libre de operaciones dudosas o extraordinarias (en ms o en menos), de fuentes conocidas y responsables, con indicacin de la fecha de la operacin, su monto y forma de pago.

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A tal fin se requiere de los tasadores:

Una descripcin completa de la casa y del terreno que se esta tasando. En el caso de propiedades regidas por la Ley de Propiedad Horizontal, adicionalmente al bien tasado se deber describir el edificio, el barrio privado o country al cual pertenece. Una descripcin del barrio y de las condiciones actuales del mercado inmobiliario correspondiente. Una descripcin de cada propiedad comparable en la que el tasador se basara, en parte, para formar su opinin del valor del bien. Una breve descripcin de las razones que condujeron a la valuacin realizada por el tasador y los factores preponderantes que influyeron en ella.

Utilizar en el proceso de tasacin, especialmente la inspeccin in situ del tasador, para verificar la informacin especifica de la propiedad proporcionada por el comitente, confirmando en forma independiente tal informacin. El Informe de tasacin es el medio que permite alcanzar los objetivos antes expuestos. b) Informacin sobre las construcciones Asimismo se debe llevar un archivo relativo al costo de la construccin, costo de los materiales, mano de obra y relacin de ambos, beneficios empresariales, honorarios profesionales. Caractersticas del mercado de inmuebles; tipo de inters que se exige a los Inversores; alquileres medios; gastos de operacin; perodos efectivos de amortizacin; etc. c) Inspeccin ocular a la zona aledaa al inmueble a tasar y la de los comparables Para establecer el carcter de la vecindad mediata e inmediata para obtener datos especficos de la propiedad considerada y de los antecedentes comparables. Este paso es la parte de la investigacin y del proceso de recoleccin de datos que todos los tasadores deben realizar. Consiste primordialmente en:

Inspeccionar la propiedad a tasar y sus alrededores. Reunir informacin sobre las ventas o cotizaciones de propiedades comparables que luego forman la base para el clculo del valor y realizar la inspeccin correspondiente.

Ms adelante, se trataran los procedimientos adecuados para la inspeccin de una propiedad y la confirmacin de los datos de venta comparables.

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Inmuebles Urbanos: Interesa observar las caractersticas edilicias en la inmediaciones de la propiedad que se tasa: destino ms general de los inmuebles (viviendas de distintas categoras, fbricas, comercios, depsitos, baldos, etc.); tipo de veredas; nivel del terreno respecto de la vereda; cuadra alta, baja o inundable; trazado de las calles (anchas o estrechas); calles de tierra o pavimento; medios de comunicacin; servicios pblicos (agua potable, cloacas, alumbrado pblico y privado, gas natural, telfono); existencia de plazas, paseos, comercios, hospitales, escuelas; polica; etc.

Se debe establecer la tendencia de la barriada, cosa que tiene importancia para la duracin de la vida econmica del bien, pues por no adecuarse a la tendencia actual o futura previsible del barrio puede perder su valor venal antes de que termine su vida fsica.

Inmuebles Rurales: Adems de los tems sealados para los inmuebles urbanos y que correspondan aplicar a los rurales, se tendrn en cuenta los siguientes: Accesos; Tipos de Suelos; Topografa; Climatologa; etc.

d) Inspeccin al inmueble mismo a tasar Fuente: VALUACIN DE INMUEBLES Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) 2004.-

Disponibilidad de la Informacin
mayo 08, 2013

La tasacin es un problema de informacin. La base de una buena tasacin, cualquiera sea la metodologa empleada, radica en la disponibilidad de buena informacin. Todos los mtodos de tasacin requieren datos de mercado de inmuebles comparables o equivalentes al objeto de la tasacin, ya sea precios de transferencias, valores de oferta y/o de arriendos, costos de construccin, etc. Es decir, datos de propiedades de las cuales el tasador conoce tanto sus valores como sus caractersticas. Sin informacin de mercado es imposible realizar una tasacin.
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En los datos recolectados siempre est presente la aleatoriedad, no slo porque es propia de cualquier mercado con oferta y demanda variables sino tambin por la falta de transparencia del mercado. Y donde hay aleatoriedad hay incertidumbre. A veces, la escasez de propiedades comparables con un aceptable grado de similitud con el inmueble objeto de la tasacin slo puede ser abordada mediante la ampliacin del marco de referencia, lo cual obviamente implicar un mayor grado de indeterminacin, un mayor margen de error en el proceso de tasacin. Adems, los datos no estn sujetos al control del tasador, es decir, no surgen de un experimento que el tasador pueda repetir varias veces para observar algn tipo de relacin o comportamiento. En consecuencia, debido a la calidad insatisfactoria de la informacin que dispone, datos imprecisos o distorsionados, mediciones inexactas de los atributos de los inmuebles y omisin de otros elementos influyentes en los precios pero desconocidos al capturar los datos, el tasador difcilmente puede evaluar todos los factores cuantitativos y cualitativos que influyen en el valor de un bien. Estar obligado a hacer supuestos sobre algunas caractersticas del comportamiento del mercado y a estimar el valor ms probable del inmueble basndose en la limitada informacin con que cuenta. No es extrao, entonces, que los resultados de una tasacin no se puedan predecir con precisin. As como tampoco debiera llamar la atencin, dadas las dificultades para acceder a la informacin, que dos tasadores enfrentados al mismo problema dispongan de diferente informacin y, por lo tanto, lleguen a resultados distintos. Es innegable que diferentes muestras pueden llevar a diferentes tasaciones. Sin embargo, las discrepancias deberan estar dentro de mrgenes de tolerancia razonables. Pero la incertidumbre disminuye con la informacin. Mientras mayor sea el nivel de incertidumbre, mayor ser la cantidad y calidad de la informacin requerida. Hoy en da, pese a la abundancia de datos, la informacin sigue siendo un recurso escaso y valioso sin el cual el tasador no puede actuar. El disponer de buena, ntegra, fidedigna y oportuna informacin proporciona ventajas comparativas para la adopcin de decisiones de valor, de inversin y de financiamiento, entre otras, pero es insuficiente si la informacin no es adecuadamente clasificada, analizada e interpretada. Saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes disponibles, la forma de cuantificar, calificar y relacionar los distintos factores que pueden afectar a un bien, constituye la tcnica de una tasacin. Pero qu mtodos debiera emplear el tasador para analizar estos datos y estimar el precio ms probable de un inmueble?, qu elementos tcnicos le permiten acercarse objetivamente al valor de un bien?, cmo pasa de medir y comparar los atributos de los inmuebles a medir su influencia en el valor? Si bien la experiencia es muy importante en la tasacin, no siempre es posible contar con la experiencia suficiente para abordar cualquier tipo de tasacin. Qu sucede cuando dicha experiencia no existe?. Fuente: VALUACIN DE INMUEBLES Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) 2004.-

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ESCUELAS O CORRIENTES AVALUATORIAS

abril 27, 2013

En materia avaluatoria, existen al respecto dos escuelas o corrientes: la Univalente y la Plurivalente. La Univalente entiende que el valor de un determinado bien es nico en un determinado mercado, cualquiera sea la finalidad de la avaluacin. La corriente Univalente, fundamenta su opinin en que el valor es un elemento objetivo que puede ser determinado a travs de la aplicacin de ciertos mtodos o tcnicas, siempre por profesionales debidamente experimentados y habilitados. Entiende, que pueden existir muchos caminos para hallar el valor, e inclusive que ese valor pueda ser de distintos tipos (fsicos, venales, rentsticos, histricos, panormicos, sentimentales etc) pero que el valor final, el precio de una cosa, en un mercado de libre oferta y demanda, es siempre uno solo y surge de la inteligente ponderacin o preponderancia de cualquiera de las facetas valorativas contempladas en el anlisis. Considera que tampoco existen distintos valores segn la mayor o menor profundidad con que se haya hecho el balance ponderativo de los antecedentes estudiados. Este podr dar mayor o menor peso o mayor o menor grado de seguridad al valor hallado, pero nunca una definicin o calificacin diferenciada. Un valor estimativo no debe considerarse ni mayor ni menor que el valor real razonado y documentado, sino, sencillamente, un nmero que ofrece menos seguridades de certeza que ste. En cambio, la Plurivalente, mantiene el principio de que la fijacin de un valor puede cambiar, de acuerdo con la finalidad de su determinacin. Esta corriente basa su concepto en que el valor tiene un carcter extremadamente subjetivo en funcin de los ms insignificantes detalles y que en ltima instancia debe predominar el concepto de que se trata una opinin valorativa. Es as, como se encuentran enumerados por los distintos autores adheridos a esta escuela denominaciones tales como: valor de absorcin, valor de amenidad, valor de avaluacin, valor contable, valor de capricho, valor de caja, valor de expropiacin, valor depreciado, valor econmico, valor comercial, valor de costo, valor de uso, valor de trueque, valor de
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mercado, valor de venta forzada, valor en marcha, valor de seguro, valor de emprstito, valor hipotecario, valor fsico, valor potencial, valor de realizacin, valor de reproduccin, valor histrico, valor tangible, valor tributario, valor de utilidad, etc. Sin perjuicio de sustentar una opinin favorable a la adopcin conceptual de la corriente Univalente, se considerarn dos conceptos sobre valor y una relacin que los une, no por el hecho de que sean valores diferentes sobre una misma cosa, sino por la forma en que se originan: Se est haciendo referencia a los conceptos de Valor Venal o de Mercado y Valor Intrnseco o tcnico. El valor venal de un inmueble puede ser definido como el precio al que pueden alcanzar, en plazo razonable, un vendedor deseoso de vender pero no obligado a vender y un comprador deseoso de comprar, pero no obligado a comprar y en conocimiento de todos los usos y finalidades para los cuales est adaptado y podr ser utilizado el inmueble. En otras palabras, ser un precio obtenido a travs de una libre operacin de compraventa. El precio de mercado de un inmueble, es el monto de dinero que se debe entregar o puede ser obtenido en un mercado activo, sobre condiciones inmediatas y existentes a una determinada fecha. El Valor Tcnico o Intrnseco se puede definir como el integrado por la sumatoria de los valores de todos los bienes, servicios y contingencias que originaron la situacin fsica en que al presente se encuentra el inmueble. Esta sumatoria, incluye el valor de todos los materiales requeridos, por ejemplo para la construccin de un edificio, la mano de obra utilizada, los aportes efectuados por conceptos de leyes sociales, impuestos y tasas municipales, honorarios profesionales y beneficios obtenidos por la empresa constructora que realiz la obra. En forma expresa no se hace referencia a si la variable tierra integra o no uno de los tems que integran el valor intrnseco de un inmueble. Por el momento se admitir su inclusin como un tem ms en la composicin del valor intrnseco, aunque ya se reconoce que la tierra en si misma es factible de tener un valor venal propio. Como se expres, la forma de cmo se origina un valor intrnseco nada tiene que ver con la forma de cmo se origina un valor venal. En este ltimo caso, depender del precio de compraventa que surja del acuerdo entre comprador y vendedor de conformidad a la definicin de valor de mercado antes mencionada. En apariencia, estos dos valores no son iguales. En los hechos no lo son. Se estara entrando en una contradiccin, en el caso de adoptar como vlidos los principios de la escuela univalente?. Se entiende que no, por las razones que se expresan. Lo que realmente importa en la apreciacin valorativa de los bienes inmuebles es el precio que el mercado inmobiliario est dispuesto a pagar o a recibir por esos bienes, o sea el monto en dinero en juego.
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Los valores venales surgen luego de concretada una operacin de compraventa, mientras que una determinacin de ese valor es normalmente requerida antes de que se lleve a cabo esa operacin. Lo que en efecto puede tcnicamente determinarse, no es entonces un valor venal sino un valor venal ms probable factible de concretarse en esa futura operacin. Los valores venales al estar dentro de un mercado de oferta y demanda, no escapan a las fluctuaciones de stos y motivadas por distintas variables que operarn segn las condiciones y en el tiempo, subiendo y bajando el precio del inmueble. Mientras tanto, el valor intrnseco, que en realidad no interesa en forma directa al actor en el mercado, permanece a valores constantes, dentro de determinados parmetros y es por lo tanto tcnicamente determinable. Como conclusin relevante de lo expresado, puede establecerse en forma axiomtica que, dados varios inmuebles de similares caractersticas intrnsecas y extrnsecas, existe uniformidad en la relacin, en cada uno de ellos, entre los valores venal e intrnseco y es la misma que para los otros inmuebles. La Suprema Corte de Justicia de la nacin ha interpretado como Valor Objetivo (de Mercado) lo que la cosa realmente vale para la generalidad en el mercado de los bienes de sa especie, correspondiente al lugar del expropiado y al tiempo de la desposesin. Fallos 217 804. Fuente: VALUACIN DE INMUEBLES Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) 2004.-

La Importancia de la Valoracin
abril 18, 2013

En los momentos actuales la importancia de la valoracin de todo tipo de activos est fuera de duda. En cualquier sociedad moderna para un gran nmero de actos econmicos es
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necesario conocer el valor de los activos implicados. Empezando por las expropiaciones tanto de los gobiernos centrales como los locales, siguiendo con hechos tan cotidianos como enjuiciamientos civiles, particiones de herencias, compraventas de inmuebles urbanos o fincas, hipotecas, etc.; y terminando con valoraciones catastrales con fines impositivos, la valoracin de activos es un hecho trascendente en cualquier pas, y es ms, cuanto mayor es el progreso econmico, al ser ms intensa la actividad econmica, tambin mayor es la necesidad de una mejor y ms ajustada valoracin de los activos de esa sociedad. Certeza y Tasacin Tasar es el acto de valorar un bien, es decir, de sealar o medir su valor de mercado. Valorar objetos es un acto habitual y emprico que muchas veces se hace inconscientemente. Cada cambio de dominio de un bien, por trivial que sea, implica una apreciacin que es una tasacin elemental, una estimacin del valor del bien que es objeto del intercambio. Cualquiera puede hacerlo, el punto es hacerlo bien. Normalmente se pide una tasacin cuando se necesita evaluar el riesgo asociado a una decisin de inversin o de financiamiento. Tasar un inmueble implica determinar su precio a priori, antes que la negociacin y el intercambio tengan lugar. La magnitud de los recursos que intervienen en la gestin, produccin y transferencia de los inmuebles a sus usuarios, y la complejidad del proceso, exigen conocer con certeza el valor de los bienes que estn en juego. Tarea particularmente compleja cuando el inmueble en cuestin interesa a ms de una persona, cada una de ellas con su propia percepcin de su valor, es decir, con su propia estimacin respecto de cunto dinero pagara para comprarlo o de cunto estara dispuesto a recibir por su venta. Por lo tanto, detrs de cada tasacin subyace una controversia sobre el valor del bien entre los interesados. Sin embargo, independientemente de la objetividad y rigurosidad del tasador, siempre habr algn grado de incertidumbre, es una condicin imposible de eliminar. Muchas razones lo explican pero bsicamente se circunscriben a tres mbitos: a las particularidades de los inmuebles, a la dinmica del mercado, y a la disponibilidad de informacin oportuna y fidedigna sobre ambos. Slo en la medida que el tasador considere y comprenda estas razones podr actuar adecuadamente para reducir la incertidumbre al mnimo, e incluso, sacar ventaja de ella. Conocer la variabilidad probable del valor. Una cuarta razn, netamente local, es que cualquiera puede desarrollar una tasacin. No hay exigencias de formacin y acreditacin profesional ni normas para desarrollar esta actividad, si bien en la prctica los principales demandantes institucionales de este servicio entienden la tasacin como una extensin natural de algunas profesiones y, por lo tanto, tienden a recurrir a profesionales con estudios relacionados con el tipo de bien a tasar y con una cierta experiencia en el tema puede ser un beneficio relevante para el cliente pues le proporciona flexibilidad para tomar sus decisiones.
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TASAR o AVALUAR un inmueble es determinar el valor econmico ms probable del mismo a una fecha determinada, en un mercado libre y sin influencias de factores que puedan distorsionar el valor, mediante un trabajo tcnico, realizado por un perito tasador, que comprende el conjunto de razonamientos, inspecciones y clculos que permiten determinar dicho valor. Qu es un Perito Tasador La Unin Panamericana de Valuaciones define al Perito Tasador Profesional como a un experto profesional universitario en bienes tangibles e intangibles, con alto nivel de competencia tcnica en su especialidad e impecable integridad, que analiza todos los aspectos que influyen en los bienes o derechos, sus usos y las fuerzas, econmicas, polticas y fsicas, que por interaccin influyen en su valor; procesa todos los datos en forma ordenada, objetiva, sistemtica y coherente dentro de un sano criterio de apreciacin y avala el bien o los derechos, estimando su valor de cambios por dinero en efectivo, para una fecha y lugar determinados, considerando un uso y propsito especfico. Dada la trascendencia de la opinin que el Perito Tasador representa en importantes decisiones patrimoniales, se considera fundamental que los mismos se capaciten debidamente, que mantengan un alto ndice de conducta en el desarrollo de su profesin. El Perito Tasador debe tener la capacidad de fundamentar la estimacin del valor considerando todos los factores propios del bien, debiendo actuar con gran objetividad e independencia de criterio. En muchos casos para actuar debidamente se debe realizar un trabajo de carcter interdisciplinario con la participacin de expertos de distintas especialidades, lo cul es un sntoma de madurez y responsabilidad profesional. En asuntos judiciales es la persona elegida en razn de sus conocimientos tcnicos por el Juez o las partes, que tiene por misin, luego de aceptar el cargo y prestar juramento, proceder a exmenes, comprobaciones y apreciaciones de hechos cuyo resultado consigna en una memoria, informe o dictamen que debe presentar al tribunal en la causa pertinente. Una de las condiciones esenciales de los peritos es su imparcialidad y objetividad, pues desempean en cierto modo un ministerio de carcter pblico y actan como delegados o auxiliares del Juez. Para ello es necesario que el profesional prescinda del origen de su designacin y tenga siempre presente que no es mandatario, representante ni defensor de la parte que lo propuso, sino solamente auxiliar del tribunal; en tal carcter no debe admitir sugestiones de los litigantes ni atender otro inters que el de la justicia. Conforme a ello, el perito debe explicar detalladamente los mtodos y procedimientos tcnicos utilizados, que le permitieron llegar al resultado presentado. La fundamentacin de la pericia es un elemento clave de la misma y de ella depender que el juez se aparte o no de sus conclusiones.

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Fuente: VALUACIN DE INMUEBLES Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) 2004.-

Principios Regulares para Determinar los Valores de los Inmuebles

marzo 30, 2013

Existen trece (13) principios que un tasador debe tener en cuenta para fijar un valor a un inmueble y los cuales vamos a mencionar a continuacin en forma breve: PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA, cuando el inmueble se encuentra afectado por el crecimiento de la poblacin, si hay poder adquisitivo y si a su vez hay demanda o escasez de terrenos. Demanda, siempre habr demanda, desde la ms pequea hasta la ms grande, econmicamente hablando y depender de los recursos con que se cuenta para adquirir el inmueble. PRINCIPIO DE CAMBIO, siempre debe preverse lo que fue ayer, lo que es hoy y lo que ser maana, basndose en el principio de causa y efecto. En las construcciones hay que considerar los ciclos de: Desarrollo, Equilibrio y Transformacin, ya que en muchas zonas se cambia el uso determinado a otro con relativa frecuencia. PRINCIPIO DE REGRESIN, propiedades situadas cerca o junto a un vecindario no agradable o con un comercio no dignificante, tienen a valer menos por las condiciones poco deseables de sus alrededores. PRINCIPIO DE PROGRESIN, es cuando el inmueble se valoriza por el cambio de uso, o porque su entorno se ha valorizado, ya bien sea por medidas gubernamentales como por iniciativa propia del vecindario. PRINCIPIO DE SUSTITUCIN, se entiende por principio de sustitucin el hecho de reemplazar con otra propiedad un inmueble igualmente deseado de valor ms alto. Puede

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referirse esto a la propiedad fsica y a su uso o a sus ingresos, debiendo analizarse las ventajas de una y otra, eligiendo las mas conveniente. PRINCIPIO DE OPTIMIZACION, es aquel que al momento de efectuar el avalo, producira el ms alto ingreso al terreno y/o construcciones por un periodo determinado. El ingreso neto no siempre es el dinero, sino tambin la valorizacin intrnseca recibida por el uso que se le de. PRINCIPIO DE CONSISTENCIA, En una propiedad en transicin de un uso a otro, no puede ser tasado por el uso determinado para el terreno y el uso dado a la construccin, en razn a que prima el uso que nos conlleve a dar un justiprecio ms comercial. PRINCIPIO DE EQUILIBRIO, es una ley natural que est gobernada por el equilibrio de los cuatro agentes de productividad que son: mano de obra y materiales de construccin, administracin, capital, y de terreno. El Valor mximo se obtiene cuando todos estos factores se encuentran en equilibrio. PRINCIPIO DE INGRESOS PTIMOS, este est ntimamente ligado al principio de uso, los agentes de productividad debern representar un ingreso neto mximo hasta cierto lmite, despus la productividad bajar. PRINCIPIO DE LA PRODUCTIVIDAD EXCEDENTE, el ingreso neto que queda despus que se han pagado los conceptos de mano de obra y construccin, administracin y capital, tiende a determinar el valor del terreno. Si esta cantidad es mayor de lo que debe permitir el terreno, el excedente deber considerarse como parte de la utilidad del negocio. PRINCIPIO DE COMPETENCIA, para cualquier negocio, un exceso de ganancias atrae competencia y este a su vez, destruye las utilidades exageradas. PRINCIPIO DE HOMOGENEIDAD, es conveniente que para una zona dada, exista un grado razonable de homogeneidad para que los inmuebles alcancen un ptimo valor; por tal motivo debemos no tener en cuenta aquellos inmuebles con usos discordantes dentro de la zona. PRINCIPIO DE ANTICIPACIN, la experiencia adquirida en un lugar determinado, debe aprovecharse en otro, siempre y cuando no deje de tomarse en cuenta las condiciones especficas de cada lugar. FUNDAMENTOS Y TECNICAS DE LAS TASACIONES-ALEJANDRO ARTURO VEGA BOHORQUEZ-Palma de Mallorca, Octubre de 2007-IMPRESO POR: Publicep Libros Digitales.

Factores de Valor de una Finca junio 10, 2013

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Sera largo enumerar los elementos informativos que el tasador debe obtener para elaborar un informe relacionado con datos generales de la zona y particulares del bien por tasar. Se pueden resumir, en la siguiente forma: en particular, zonal y/o en general, los que son necesarios al estudiar los antecedentes para el avalo fsico de un lote.Factores particulares inherentes al lote: Las dimensiones del frente, fondo y superficie, y si son medidas aptas para cocheras, para edificios en torres, etc., forma regular o irregular, martillos a favor o en contra, orientacin, etc. Es muy importante inclusive, imaginar un proyecto de edificio para poder ponderar los factores de orientacin de un lote.La ubicacin en la cuadra, la topografa del lote: El nivel respecto de la calzada, si es bajo, si es alto, si exigir un relleno, si ser necesario un desmonte, o si el desnivel puede significar un beneficio arquitectnico, sacndole provecho, son factores que contribuyen a ir elaborando hbilmente la ponderacin de los elementos de juicio que tenemos. La caracterstica del suelo para fundar es un antecedente que no siempre nos acordamos de averiguar, pero que tiene importancia. Hay muchas zonas donde construir un edifico o una estructura de hormign armado de varios pisos, implica la necesidad de ejecutar una fundacin con pilotes, que puede ser de costo mayor que el terreno mismo, de manera que es importante este aspecto fsico del terreno. No siempre es fcil averiguarlo de inmediato, pero hay formas de hacerlo mediante informacin municipal o de reparticiones oficiales, etc., donde inclusive nos pueden dar hasta la cota de profundidad a que deben hincarse los pilotes.En cuanto a los factores de carcter zonal, podemos mencionar: caractersticas de la zona en sus aspectos, residencial, comercial, industrial, etc.; las reglamentaciones de zonificacin y alturas de edificios (aspectos cuya influencia es obvio recalcar).Tambin hay que observar las tendencias del desarrollo comercial, el volumen de trnsito peatonal y de vehculos. En algunas tasaciones de cierta importancia conviene aportar la informacin concreta de la cantidad de peatones que pasan por hora por un determinado lugar, o por una determinada cuadra, para confirmar los fundamentos de un coeficiente de ubicacin. Los servicios pblicos de agua, cloacas, alumbrado comn o a mercurio, y los tipos de pavimentos (de granito o liso), pueden hacer cambiar el valor de un lote.-

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Por ltimo, las vecindades pueden ser valorizantes o desvalorizantes (parque, edificios de buena arquitectura, comercios o cementerios, talleres ruidosos, basurales, etc.).Y el tercer tipo, es el de los Factores que son de carcter general. Por ejemplo: el estado de la plaza inmobiliaria: cualquier situacin de orden econmico, inclusive la amenaza de perodos inflacionarios, puede crear una modificacin total del mercado inmobiliario; porque basta solamente que la gente vislumbre una posibilidad de desvalorizacin monetaria, y entonces corre a poner a resguardo su capital. Como el mejor resguardo del capital es la inversin inmobiliaria, vuelven otra vea tonificarse las operaciones de ventas, tanto en terrenos como en propiedad horizontal. Es importante conocer tambin, como antecedente de carcter general las reglamentaciones municipales que autorizan la subdivisin de fracciones, ya que, en general, en todos los pases las municipalidades se estn haciendo exigentes en los requisitos para aprobar lotes, y resulta muy oneroso comprar una fraccin y subdividirla para venderla en lotes.Los regmenes de locacin de inmuebles (que congelan o limitan la renta de los inmuebles) tienen mucha importancia como factor de valorizacin, ya que desalientan las inversiones en este campo.La poltica fiscal respecto a prstamos promocionales para viviendas, conduce a un mayor valor de la tierra. Aspecto que se hace ms notable en barrios en desarrollo de viviendas econmicas.La desgravacin impositiva a la edificacin es una medida que produce un alza de valores de terrenos, de que se pone en vigencia, porque hay grandes empresas que no son inmobiliarias ni constructoras, pero a las que les conviene por desgravacin impositiva, construir un inmueble y venderlo en propiedad horizontal, aunque sea al costo, pues la ganancia est en la desgravacin. Eso trae aparejado entonces una gran demanda de lotes aptos para ese fin, y un alza en sus precios as como tambin una sensible baja en los valores de oferta de departamentos.-

FACTORES DE VALORIZACION DE TERRENOS PARTICULARES

ZONALES

GENERALES Mercado Inmobiliario Estado econmico del pas Subdivisiones Perspectivas agropecuarias Rgimen de locacin Desgravacin impositiva Creacin de nuevas zonas de desarrollo Incidencia de grandes

Dimensiones (frente Valor residencial y fondo) Valor comercial Ubicacin Valor industrial Forma Reglamentaciones Orientacin Topografa (niveles) de zonificacin Subsuelo Servicios pblicos

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1. 2. 3. 4.

Agua Cloacas Telfono Pavimento Vecinos valorizantes Vecinos desvalorizantes.

obras pblicas

Fuente: MANUAL DE TASACIONES Dante Guerrero Librera y Editorial Alsina.-

Proceso Valorativo
junio 06, 2013

En la Tasacin tenemos un problema, cual es la finca a valorar; y, para se problema, debemos tener antecedentes, con los cuales formaremos un tipo, el que nos llevar a determinar el precio del problema.Dice el Dr. Eduardo Magnou: El tipo: El tipo supone un paso intermedio en el clculo valuatorio, pero lejos de ser una intermediacin estril, es muy necesaria y casi protagnica: con referencia a l se seleccionan los antecedentes y se tabulan los asimiladores: antecedente tipo problema Puede por tanto considerarse como un problema con relacin al antecedente y como un antecedente con relacin al problema.Puesto que el antecedente debe ser semejante al problema, el tipo lo ser tambin con relacin a ambos.Cuando hablamos del/los antecedentes, debemos tener en cuenta sus caractersticas.-

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Tanto el bien como la moneda como el mercado problemas poseen algunas caractersticas que importan significativamente para la tasacin. Recurdese que siendo la metodologa de la tasacin esencialmente comparativa, no le interesan al tasador determinantes absolutos sino calcular diferencias de valor en funcin de diferencias de caractersticas. Hay por cierto algunas fundamentales para que un bien tenga valor, por ejemplo su dominio en regla, pero si no hay diferencia para una tal caracterstica en el problema y en el antecedente, no configura lo que llamamos una caracterstica importante.Las caractersticas importantes a considerar en el problema (y en los antecedentes) deben reducirse al mnimo indispensable (por ejemplo cinco) para evitar la excesiva acumulacin de error en los clculos. Es preferible por tanto que cada caracterstica elegida sea integradora de varios aspectos.Segn sea el problema (bien, moneda y mercado) hay que establecer cules son esas caractersticas. Para ello puede encararse un detallado estudio, pero lo ms prctico es aprovechar crticamente la experiencia ajena acumulada en la bibliografa y realizar consultas especficas a los tasadores tericos. Obvio resulta que la seleccin de caractersticas importantes depende de cada caso particular pero pueden adelantarse algunas orientaciones genricas que la faciliten.El antecedente, es cualquier dato utilizable como base de comparacin en una tasacin, por su semejanza con el problema o con el tipo.El antecedente es un valor y por lo tanto est constituido esencialmente por una cantidad numricamente expresable, pero ese nmero no adquiere verdadero significado si adems no se indica: a) La individualizacin precisa del bien al cual se refiere y, en caso de no ser ste conocido o accesible, una descripcin de sus caractersticas importantes.b) El alcance del dominio que sobre el bien tiene su propietario.-

c) La unidad monetaria en la cual el valor est expresado y, de ser necesario, su poder adquisitivo. Para tal caso, y a los fines prcticos, debemos considerar si el antecedente ha sido vendido en dlares estadounidenses, se debera indicar la cotizacin de dicha moneda extranjera al tipo de cambio con la moneda oficial del pas para la fecha antecedente. Si se vendi en U$D 120.000 el 4 de noviembre de 2002, se deber indicar que para adquirir U$D 1,00 en dicha fecha se necesitan $ 4,25 (por ejemplo); y, en tal caso, hacer la conversin a la moneda legal en curso. Por ejemplo $ 510.000.d) El mercado al cual est referido el valor (lo que implica, entre otras cosas, indicar el momento) y, en caso de no ser aqul conocido o accesible, una descripcin de sus caractersticas importantes.e) El margen de error y la confianza. Para tal caso, debemos considerar la fiabilidad de la informacin que tenemos, o si el bien se ofrece en venta. Para el primero de los casos,
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debemos considerar si es una informacin oficial o extraoficial. Consideremos para ello, que puede existir una evasin impositiva por parte de los contratantes (declaran menor monto de la operacin a fin de abonar menos valor sobre las cargas impositivas existentes por cada transaccin). Y para el segundo, debemos consultar cunto hace que el bien est en oferta o cunto aproximadamente se tarda en colocar un bien de tales caractersticas en la zona en que se emplaza. Para tal caso se utilizan coeficientes correctivos que van desde el 0,99 al 0,80.f) La tendencia del valor.-

Cuando hablamos de la similitud debemos tomar a esta expresin como cuantitativa del grado de similitud del antecedente con el problema o con el tipo.Recurdese que el antecedente debe ser bastante similar al problema, pues si bien la protofrmula: problema = antecedente x asimilador (coeficiente) vale para cualquier antecedente, si ste es muy diferente del problema se complica enormemente el clculo del coeficiente y no rigen los valores tabulados (que fueron calculados suponiendo simplificaciones justificadas por similitud). Adems, tampoco rige el modelo matemtico que permite obtener el valor ms probable por promedio y el margen de error por desvo de la muestra.Fuente: MANUAL DEL TASADOR Eduardo Magnou Abeledo Perrot

Proceso Valorativo (2da. Parte)

junio 09, 2013

Ensea el Ing. Guerrero: 1) Tcnicas operativas:

Como principio fundamental, admitiremos que la tasacin de un inmueble no se subordina a una tcnica rgida, sino que siempre es imprescindible el aporte del sentido comn, el anlisis ponderativo y un criterioso espritu de equidad en el valuador.
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Por tal motivo es que los ejemplos generalizados de tipos prcticos que veremos a continuacin no deben ser tomados como de seguimiento estricto. El tasador no debe frenar su propia inventiva para hallar mecanismos operativos que se ajusten ms precisamente al caso particular en que le toca actuar. Adems, es lgico advertir que lo que se expondr, no es ni lo pretende-, novedoso para quienes ya tienen alguna experiencia formada. Slo se ha querido realizar un trabajo de recopilacin que facilite en la medida de lo posible- la tarea de ordenamiento analtico que debe ser la base estructural de un avalo.Lo que s se pretende es que la tasacin de un inmueble no sea fruto de la improvisacin o del mayor o menor acierto con que se elija, intuitiva o subjetivamente, un valor y que se ajusta en cambio- a ciertas normas de sistematizacin. Es decir, que dos tasadores que deban practicar la valuacin del mismo inmueble, no tengan que elegir o encontrar ese valor por apreciaciones meramente subjetivas, sino que sigan algn procedimiento sistematizado que sin renunciar al criterio particular que debe tener cada tasador- los conduzcan, en lo posible, a valores indiscutiblemente similares.No subestimemos a quienes mediante una experiencia de muchos aos y un profundo conocimiento de determinada zona, les basta la rpida inspeccin ocular de un inmueble para fijar, con bastante aproximacin, su valor; pero s debemos poner bien en claro que la funcin de tasar no se debe concretar exclusivamente a hallar el valor de una cosa, sino en demostrar los fundamentos y el anlisis ponderativo que nos condujo a l, para satisfacer a nuestros clientes, al juez o a la institucin que nos ha pedido este valor.Por otra parte, no se puede tampoco abarcar un conocimiento prctica tan grande como para saber intuitivamente el valor de un inmueble, cualquiera que sea su ubicacin y sus caractersticas. Saber tasar no significa como muchos creen- tener un amplio conocimiento de valores actuales en distintas zonas de la ciudad o del pas, sino saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes que finalmente conducirn al valor buscado. En este aspecto cabe mencionar a los tcnicos profesionales en tasaciones, que han hecho ya al interior del pas donde quizs no han estado nunca- y en pocos das, haciendo investigacin de mercado, bsqueda de antecedentes, manteniendo conversaciones, etc., vuelven con un gran conocimiento de valores de la zona de la capacidad de absorcin posible de ese mercado inmobiliario, etc., que prcticamente estn a la par de cualquiera que por razones de trabajo- est dedicado a una actividad inmobiliaria permanente en el lugar.La bsqueda de antecedentes es una de las primeras dificultades con que tropieza el tasador, y es en este aspecto donde se debe transformar en un verdadero detective que detecta cuanta informacin puede ser til a sus fines; Chandas lo ha dicho: sin informacin no hay valuacin. Las ventas, elemento fundamental de comparacin, deben ser fruto de una paciente bsqueda y esa bsqueda debe tratar que, en alguna medida, puede haber hecho modificar el resultado de una libre oferta y demanda. Un rpido anlisis a priori de ella permite intuir al tasador experimentado si se trata de un precio real o deformado por circunstancias especiales que son las que debe tratar de averiguar. Dichas circunstancias especiales pueden relacionarse a transferencias de dominio por divisin de condominio, aportes a sociedades, remates judiciales (en los que un sucesor tiene real inters en quedarse con la propiedad), ventas con excesiva o deficiente publicidad,
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tendencias a hacer figurar menores valores para evadir impuestos (prcticamente es uno de los problemas ms grandes que existe en tasaciones: esa tendencia a evadir los impuestos, disminuir el valor de las ventas o a distorsionarlas). Por tales motivos resulta muy interesante la obtencin de antecedentes en remates pblicos, o de boletos originales de venta entre particulares, ya que de ellos surgen los valores unitarios sin las distorsiones que es frecuente observar con posterioridad en las escrituras traslativas de dominio.Como se ha dicho antes, la bsqueda de antecedentes de ventas se trasforma, a veces, en una verdadera tarea de investigacin. La visita a martilleros de la zona es un punto de partida conveniente, ya que ellos generalmente han participado en alguna operacin, o lo orientan a algn colega que haya trabajado la zona que interesa. Los martilleros siempre estn muy bien dispuestos para facilitar informacin al tcnico o al profesional que busca antecedentes de ventas. Generalmente emiten tambin sus opiniones, las que pueden ser aceptadas o, en la mayora de los casos, ser demasiado optimistas respecto del valor de la zona en que actan. Es entonces cuando el tasador arterioso tiene que poner un coeficiente de prudente correccin a dichas opiniones.El reconocimiento del bien a tasar permite ubicar en la zona carteles anunciadores de ventas ya realizadas o futuras, as como tambin la ejecucin de obras en construccin hacen presuponer una reciente adquisicin del terreno y nos permite ubicar al propietario y solicitarle la informacin de compra, que es la materia prima ms importante en la elaboracin de un informe de tasacin.Una rpida recorrida a los avisos de diarios del lugar, permite tambin orientarse en la bsqueda de operaciones o de ofrecimientos. En casos de ofrecimientos de ventas, un criterioso anlisis de las condiciones ofrecidas para concretar esa operacin, y un prudente coeficiente correctivo por tratarse de una venta en potencia no realizada- permite suplir la falta de informacin concreta de ventas.El Tribunal de Tasaciones de la Argentina, en los casos en que hay muy pocos antecedentes de operaciones de ventas, utiliza tambin los ofrecimientos, pero de acuerdo a las zonas, las caractersticas del lugar, etc., aplica un coeficiente correctivo que puede ser de 0,80 a 0,95 (si Ud. multiplica tales coeficientes por una cifra cualquiera, advertir que su resultado es la disminucin de la misma en un 20% y un 5%). En buenos Aires la tarea se facilita en alguna medida, porque algunas instituciones mantienen, o tratan de hacerlo, actualizados sus archivos de ventas para uso de sus asociados o peritos. Cabe citarse la Asociacin de Tasadores del Banco Hipotecario, el Tribunal de Tasaciones de la Nacin, etc. El ingeniero Dante Guerrero expresa su disconformidad con este sistema de archivo, en razn que cree que son convenientes a los fines estadsticos, para poder estudiar curvas de valores, de desvalorizacin de zona, etc., difcil mantener un archivo de ventas, porque habra que hacer un trabajo mprobo, permanentemente actualizado, lo cual es sumamente difcil cuando el mercado inmobiliario no est estabilizado y los valores pierden actualidad al cabo de un ao o de un semestre.Cumplida as la tarea de bsqueda de antecedentes, corresponde realizar despus la muy importante, que es la inspeccin de los inmuebles a los cuales se refieren. En este aspecto,
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el tasador no debe actuar exclusivamente en gabinete, porque corre el riesgo de caer en graves errores de apreciacin.La inspeccin ocular del terreno o inmueble vendido permite complementar una serie de datos que son necesarios para su correcta homologacin en su procesamiento. Es en esta oportunidad cuando se averigua, respecto de cada venta, la existencia o no del edificio, sus caractersticas y estado, aspectos de la zona en la cual se ubica, servicios pblicos de transporte, elctricos, cloacales, de agua corriente, pavimento, topografa; la importancia de los materiales recuperables en una posible demolicin, la existencia de vecindades desvalorizantes, como ferias abiertas, velatorios, hospedajes, talleres mecnicos o valorizantes, como buenos edificios, jardines, buen estacionamiento (hoy, el cmodo estacionamiento es un factor muy ponderable).Es importante en oportunidad de la inspeccin- tener conocimiento de si la propiedad se vendi ocupada por inquilinos o libre de ellos. En general, conviene descartar aquellas operaciones de inmuebles alquilados, porque en el valor de venta entran en juego factores de ponderacin difciles de concretar en un nmero.No obstante, y si no se hallaran ventas de predios o fincas desocupadas, la aplicacin de un coeficiente correctivo por ocupacin, teniendo en cuenta el juego de la locacin, monto de alquiler, etc., puede obviar en alguna medida el problema.Fuente: MANUAL DE TASACIONES Dante Guerrero Librera y Editorial Alsina.

Procedimiento de los dgitos oscilantes

mayo 28, 2013

Es el ms usado en el ambiente inmobiliario, tambin llamado a ojo de buen cubero. El ms o menos.El maestro y fuente de consulta de muchos que nos dedicamos a la tasacin como actividad profesional, el extinto Ing. Dante GUERRERO (QEPD), expresaba en su obra Manual de Tasaciones (propiedades urbanas y rurales), Librera y Editorial Alsina, 2
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edicin, 1994, pg. 2, que Un valor estimativo no debe considerarse ni mayor ni menor que el valor real razonado y documentado, sino, sencillamente, un nmero que ofrece menos seguridades de certeza que ste. Realizar una tasacin razonada, significa emitir un juicio de valor debidamente justificado. Ello, implica un amplio trabajo de investigacin y anlisis, lo que no se puede hacer en 48 horas.En la actividad inmobiliaria, el tiempo es oro. El tener a una persona abocada por varios das dedicada a la investigacin para emitir un juicio de valor, es casi antieconmico.Por el otro lado, los dueos de inmuebles, no pretenden la exactitud en el valor de su bien, sino los extremos posibles del valor del mismo (el mayor y menor), quedndose siempre con la mayor valoracin y que convenga a sus intereses patrimoniales.Pero en este mtodo, se requiere de mucha experiencia en un lugar o mercado, la que slo se adquiere con el tiempo; por cuanto, podramos decir que slo debiera considerarse vlida una tasacin por esta metodologa, si quien emite ese juicio tiene, como mnimo, 10 a 15 aos trabajando en el lugar en que se emplaza la propiedad a valorar.Volviendo al material de estudio del Ing. Guerrero (pg.6/7), ste expresaba: Saber tasar no significa como muchos creen- tener un amplio conocimiento de valores actuales en distintas zonas de la ciudad o del pas, sino saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes que finalmente conducirn al valor buscado. En este aspecto cabe mencionar a los tcnicos profesionales en tasaciones, que han hecho ya una experiencia tan grande en la materia que se trasladan al interior de un pas donde quiz no han estado nunca- y en pocos das, haciendo investigacin de mercado, bsqueda de antecedentes, manteniendo conversaciones, etc., vuelven con un gran conocimiento de valores de la zona, de la capacidad absorcin posible de ese mercado inmobiliario, etc., que prcticamente estn a la par de cualquiera que por razones de trabajo- est dedicado a una actividad inmobiliaria permanente en el lugar.Para ser prctico a dnde apunta la tasacin. Imaginemos un blanco de tiro que se usa en la arquera o armera. El mismo suele ser un diagrama de varios crculos que desde el ms grande (el externo) al ms pequeo (centro), otorgan un valor o puntuacin al dar sobre cada uno de esos espacios.Dentro del blanco de tiro, podramos decir que estn los valores de un mercado; pero, en la tasacin (como en los deportes de la arquera o armera) se busca dar en el centro o blanco. En donde se otorga la mayor puntuacin.En los deportes citados, para dar en el blanco, se requiere de las armas con mayor avance tecnolgico exista; del entrenamiento o prctica permanente del deportista; de la concentracin; del anlisis del estado climtico del momento; de la calibracin correcta de arma segn la distancia en que se emplaza el blanco de tiro, de la posicin de tiro; del estado fsico del deportista, etc.
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Traslademos esos deportes a la tasacin. El tasador, debe ser una persona preparada tcnicamente; con mucha prctica; deber saber analizar, investigar y obtener la mayor cantidad de informacin necesaria para que, cuando emita su juicio (haga su tiro), su resultado sea la aproximacin ms exacta al valor del bien (dar en el blanco o centro). Siempre existir un grado de incertidumbre, pero en su fundamentacin, debe dar todos los datos e indicios arribados, para que tal dictamen tenga un importante grado de certeza.Parafraseando al Dr. Eduardo Magnou (Manual del Tasador, pg. 31), cuando dice: Los tericos de la economa dicen y dicen bien- que las valoraciones personales y los precios son impredecibles, por ser consecuencia de la accin humana, que es impredecible.- Pero la prediccin de los precios que realiza el tasador no sustituye la accin humana individual y la colectivamente integrada en el mecanismo de mercado, sino que se limita a constatarla en alguna de sus manifestaciones para pronosticar aproximadamente otras

Clasificacin de los Bienes

mayo 15, 2013

Podran clasificarse en: Bienes materiales o econmicos: a) Directos o de consumo, b) Instrumentales. Bienes inmateriales: a) Internos, b) Externos. BIENES MATERIALES: (segn Marshall) comprenden las cosas materiales tiles y todos los derechos de poseer, utilizar o derivar beneficios de las cosas materiales o de
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percibirlos en el futuro. Se clasifican en bienes directos o medios de consumo y bienes instrumentales a) Bienes directos o de consumo; son los que satisfacen directamente las necesidades humanas (pan, vestido, muebles, etc.). b) Bienes instrumentales; son los que sirven para procurarse os bienes directos o de consumo (la tierra cultivable, los edificios industriales, las maquinas, las materias primas, etc.) BIENES INMATERIALES: Se clasifican en internos y externos. a) Bienes inmateriales internos: Comprenden las cualidades y facultades para la accin y para la diversin, Por ejemplo: habilidad para los negocios. Pericia profesional, facultad de recreacin derivada de la lectura o de la msica. b) Bienes inmateriales externos: comprende las relaciones beneficiosas con otras personas. Por ejemplo: Relaciones de negocios que dependen deI crdito personal. A los fines de este espacio de estudio, analicemos a los INMUEBLES BIENES INMUEBLES La posibilidad de moverse preside la primera y ms importante divisin de las cosas (muebles e inmuebles). Los inmuebles se encuentran fijos en un lugar; los muebles, en cambio, pueden trasladarse de un sitio a otro, ya sea por sus propios medios (semovientes), por una fuerza mecnica propia (locomviles) o por una fuerza externa. Se define como bienes races o bienes inmuebles al suelo fsico y aquellos elementos artificiales que se adhieren al suelo. Es la cosa fsica, tangible -que puede verse y tocarse, junto con todos los agregados en, sobre y bajo el suelo. La tasacin del suelo o terreno como baldo o del suelo y las edificaciones a o en el suelo, es un concepto econmico. Sea que est en estado baldo o tenga edificaciones, nos referimos a la tierra como bien raz. La propiedad es un concepto legal que comprende todos los intereses, derechos y beneficios relacionados con el dominio. La propiedad consiste en los derechos privados de dominio, que permiten al propietario tener intereses especficos sobre lo posedo. Para distinguir entre el bien raz -como una entidad fsica- y su dominio -un concepto legal- la propiedad del bien raz se llama propiedad inmobiliaria. Los derechos asociados con el dominio de la propiedad raz, en algunos pases, se refieren a un conjunto de derechos, tales como el derecho a usar, a vender, a arrendar, a donar, o a elegir ejercer todos o ninguno de estos derechos (normas IVSC).

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En el lenguaje de la tasacin suelen usarse indistintamente los trminos bien inmueble y propiedad. Este hecho es aceptable a partir del concepto de que aquello que se tasa no es el bien sino el derecho de propiedad sobre el mismo, o al tasarse el bien en cuanto tal, se lo supone con un estado de dominio que permite el ejercicio pleno del derecho de propiedad. Nuestro Cdigo Civil tipifica a los bienes inmuebles de la siguiente manera: Bienes inmuebles por su naturaleza: son inmuebles por naturaleza las cosas que se encuentran por s mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes slidas o fluidas que forman su superficie y profundidad: todo lo que est incorporado al suelo de una manera orgnica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre (Art. 2314 del Cdigo Civil). Ejemplos: la tierra misma (inclusive los ros), los vegetales en general (rboles, cereales, plantas florales, etc.), los minerales slidos, lquidos o gaseosos (minas de metales preciosos, napas petrolferas o gaseosas, etc.). Bienes inmuebles por accesin fsica: son inmuebles por accesin las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo, con tal que esta adhesin tenga el carcter de perpetuidad (Art. 2315 del Cdigo Civil). Ejemplos: los edificios, los molinos, las galeras de una mina, los pozos de petrleo, etc. Bienes inmuebles por destino: son tambin inmuebles las cosas muebles que se encuentran puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de ste, sin estarlo fsicamente (Art. 2316 del Cdigo Civil). Para que estas cosas, que no quedan adheridas al suelo, ni inmovilizadas, sean reputadas inmuebles, es necesario: 1, que hayan sido puestas al servicio del inmueble; debe haber entre el fundo y los muebles una relacin de destino, de modo que stos sirvan a la finalidad de aqul; 2, que hayan sido puestas en l con carcter permanente; 3, que las haya colocado el propietario, sus representantes, o los arrendatarios, en ejecucin del contrato de arrendamiento (Art. 2320 del Cdigo Civil). Si hubiesen sido puestas por los usufructuarios, slo se considerarn inmuebles mientras dura el usufructo (Art. 2321 del Cdigo Civil) (Borda). Ejemplos: arados y tiles de labranza de un fundo, los bancos de un colegio, el lecho, mesas, sillas de una casa habitacin, etc. A los fines valuatorios los inmuebles se clasifican de la siguiente manera: 1) Inmuebles Urbanos: Sern los que cumplan con los siguientes requisitos: a) Que sus medidas y superficie se encuadren en las establecidas por la Direccin de Planeamiento y Desarrollo Urbano.

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b) Que se encuentren ubicados en zonas urbanizadas, aunque carezcan de servicios esenciales. c) Que uso y destino sea habitacional, comercial o mixto. 2) Inmuebles Rurales: Sern los que cumplan con las siguientes condiciones: a) Que sus medidas y superficie permitan una explotacin rural b) Que estn ubicados en zonas rurales c) Que su uso y destino sea una explotacin rural 3) Inmuebles Industriales: Son los que cumplan con los siguientes requisitos: a) Que se encuentren ubicados en zonas industriales b) Que su uso y destino sea una explotacin industrial Fuente: VALUACIN DE INMUEBLES Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) 2004.-

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