Inexigibilidade Bela Cintra

fls.
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO FORO CENTRAL CVEL 11 VARA CVEL Praa Joo Mendes s/n, 13 andar - salas n 1322/1324 - Centro CEP: 01501-900 - So Paulo - SP Telefone: 2171-6117/6118 - E-mail: sp11cv@tjsp.jus.br CONCLUSO Em 22 de maro de 2013 fao estes autos conclusos ao MM. Juiz de Direito Dr. LUIZ FERNANDO PINTO ARCURI. Eu (Andr G. Pavan), Escrevente Tcnico Judicirio, subscrevi.
SENTENA
Processo n.: Classe - Assunto Requerente: Requerido: 0113680-42.2009.8.26.0100 Procedimento Ordinrio Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo - Bancoop Jose Carlos Bulgarelli
Este documento foi assinado digitalmente por LUIZ FERNANDO PINTO ARCURI. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0113680-42.2009.8.26.0100 e o cdigo 2S0000005Z9TJ.
Vistos,
COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP ajuizou ao visando cobrana do valor de R$
94.100,23 em face de JOS CARLOS BULGARELLI alegando, em sntese, que o Ru celebrou com a Autora Termo de Adeso e Compromisso de Participao, buscando associar-se Cooperativa Autora e, assim, contribuir com seus recursos para a construo, pelo sistema cooperativo, do Empreendimento Residencial Bela Cintra, situado na Rua Bela Cintra, n 336 Cerqueira Csar So Paulo-SP; por meio de referido termo, o Ru se obrigou ao pagamento da quantia de R$ 66.611,54, alm de assumir a responsabilidade por valores que poderiam ser necessrios no decorrer, ou ao final, da referida obra; a Autora cumpriu com todas suas obrigaes, transmitindo ao final da obra a posse do imvel ao Ru a ttulo precrio; no decorrer da obra foi constatado que o valor estimado inicialmente no seria suficiente para cumprir com todas as despesas necessrias para finalizao de tal obra; o chamado custo adicional / reforo de caixa o valor necessrio para finalizar um determinado empreendimento dividido entre seus associados; o montante corresponde diferena ao que foi orado inicialmente para referida obra e o que realmente foi necessrio para o seu trmino; nos termos da norma do cooperativismo, apurou a quantia faltante, dividindo-a entre os cooperados da referida seccional, com base na participao de cada um; com base
0113680-42.2009.8.26.0100 - lauda 1
fls. 2
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO FORO CENTRAL CVEL 11 VARA CVEL Praa Joo Mendes s/n, 13 andar - salas n 1322/1324 - Centro CEP: 01501-900 - So Paulo - SP Telefone: 2171-6117/6118 - E-mail: sp11cv@tjsp.jus.br
nisso, o Ru deveria arcar com o valor do custo adicional de R$ 72.983,16, em 36 parcelas de R$ 2.027,31; o Ru se tornou inadimplente desde 15/6/2007, deixando de quitar as parcelas do custo adicional, valor este que atualmente totaliza R$ 94.100,23.
O Ru apresentou contestao requerendo, em preliminar, a suspenso do processo, uma vez que a ao discute as parcelas de reforo de caixa que esto sendo questionadas em ao em trmite em outra Vara Cvel deste Frum Central; no mrito aduz, em suma, que o Termo de Adeso e Compromisso de Participao promete a entrega da unidade residencial pelo preo estimado no contrato e na data por ele prevista; todavia, decorridos 04 anos da data limite prevista para a entrega do empreendimento e pago integralmente o custo da obra, o Bloco A no foi concludo, havendo manifesta recusa no cumprimento da oferta; os adquirentes nunca foram convocados por carta para comparecimento s Assembleias; firmou termo de adeso para a aquisio do apartamento 85, Bloco B, do empreendimento Bela Cintra Residence pelo preo certo e ajustado de R$ 66.611,54; posteriormente firmou Termo de Autorizao para Uso Antecipado de Unidade Habitacional, tomando posse do imvel e fazendo todas as benfeitorias necessrias e teis no apartamento, entregue somente no contrapiso, para permitir sua habitao; todas as parcelas foram quitadas em 15/12/2005; em 30/5/2007, a parte Autora lanou uma cobrana de 36 parcelas de R$ 2.097,83, atualizadas mensalmente, a ttulo de reforo de caixa, noticiando a cobrana do saldo de apurao final, o que motivou o ajuizamento de ao coletiva por parte dos compradores dos apartamentos; o empreendimento foi lanado pelo preo total de R$ 6.119.361,60; desde o lanamento at o ms de junho de 2006, os adquirentes aportaram no empreendimento a quantia de R$ 10.852.155,72, superando o custo global da obra avaliado e aprovado pela gerncia tcnica da Caixa Econmica Federal; a Autora recepcionou o aporte financeiro dos Cooperados em uma conta universal da Cooperativa, movimentando simultaneamente o dinheiro de todos os empreendimentos, em vez de movimentar os recursos dos Cooperados em conta individual do Empreendimento; no dia 20 de abril de 2007 a Autora realizou
0113680-42.2009.8.26.0100 - lauda 2
fls. 3
Assembleia e exigiu dos associados um novo aporte no valor de R$ 7.668.074,00, afirmando que 50% desse valor seria destinado para pagamento de emprstimos solidrios de outros empreendimentos e 50% para construir a segunda torre e a rea comum dos edifcios; os diretores salientaram que o referido reforo de caixa no se confundia com a Clusula de Apurao Final, posto que esta ser cobrada dos cooperados aps a concluso do empreendimento; a Cooperativa lanou no sistema o aludido aporte e a cobrana aos cooperados, designando o vencimento da primeira parcela no dia 30/5/2007, embora uma nica Associada tenha recebido boleto para o dia 15/5/2007; alm disso ameaou que caso os cooperados deixassem de pagar as parcelas do reforo de caixa por 3 meses consecutivos, lhes seria aplicada a pena de eliminao, autorizando a Cooperativa a retomar as unidades residenciais, razo pela qual os compradores ajuizaram medida cautelar preparatria, que est pendente de recurso; os adquirentes esto discutindo a existncia e validade da cobrana de reforo de caixa, no havendo certeza sobre a dvida apontada pela Autora para justificar a cobrana da dvida, alm de haver manifesto descumprimento contratual por parte da Autora; requer seja suspenso o presente processo at julgamento da ao coletiva, bem como a improcedncia do pedido (fls. 111/128). Foi apresentada rplica (fls. 231/252).
No obtida a composio entre as partes, fl. 281 foi proferida deciso acolhendo o requerimento de suspenso do processo formulado na contestao.
Por deciso de fls. 307/310 foram determinadas s partes providncias visando ao regular prosseguimento do feito, que se manifestaram s fls. 312/313, 316, 323 e 328. No mesmo sentido o despacho de fl. 331.
o relatrio.
0113680-42.2009.8.26.0100 - lauda 3
fls. 4
Fundamento. Decido.
Como j exposto, s fls. 307/310, j decorrido o prazo de um ano, previsto no 5 do art. 265 do Cdigo de Processo Civil, relativo suspenso do processo determinada fl. 281, no havendo concordncia da autora quanto a uma nova suspenso, o processo deve ter seu regular prosseguimento.
E, diante dos fundamentos trazidos pelas partes, tendo em vista a matria em discusso, considerando ainda, em especial, os requerimentos de julgamento antecipado apresentados pelas partes (fls. 264 e 271), impe-se, desde j, o julgamento do pedido.
Trata-se de ao em que se visa cobrana de valor decorrente de Termo de Adeso e Compromisso de Participao, pelo qual a Cooperativa-autora, por meio de recursos dos cooperados, realizou a construo do empreendimento Residencial Bela Cintra, aduzindo que o ru se obrigou ao pagamento de R$ 66.611,54, sendo constatado, porm, que o valor inicialmente estimado no foi suficiente para cobrir todas as despesas e, assim, o ru deveria contribuir com o custo adicional e R$ 72.983,16.
certo que, nos termos da Lei 5.764/71 a Cooperativa pode exigir dos cooperados contribuio, por meio de rateios, para cobrir os prejuzos verificados no exerccio da atividade a que se comprometeu realizar, conforme artigos 80 e seguintes desse Diploma Legal.
Estatui o art. 80:
0113680-42.2009.8.26.0100 - lauda 4
fls. 5
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO FORO CENTRAL CVEL 11 VARA CVEL Praa Joo Mendes s/n, 13 andar - salas n 1322/1324 - Centro CEP: 01501-900 - So Paulo - SP Telefone: 2171-6117/6118 - E-mail: sp11cv@tjsp.jus.br Art. 80. As despesas da sociedade sero cobertas pelos associados mediante rateio na proporo direta da fruio de servios. Pargrafo nico. A cooperativa poder, para melhor atender equanimidade de cobertura das despesas da sociedade, estabelecer: I - rateio, em partes iguais, das despesas gerais da sociedade entre todos os associados, quer tenham ou no, no ano, usufrudo dos servios por ela prestados, conforme definidas no estatuto; II - rateio, em razo diretamente proporcional, entre os associados que tenham usufrudo dos servios durante o ano, das sobras lquidas ou dos prejuzos verificados no balano do exerccio, excludas as despesas gerais j atendidas na forma do item anterior.
E o art. 89:
Art. 89. Os prejuzos verificados no decorrer do exerccio sero cobertos com recursos provenientes do Fundo de Reserva e, se insuficiente este, mediante rateio, entre os associados, na razo direta dos servios usufrudos, ressalvada a opo prevista no pargrafo nico do artigo 80.
Porm, no presente caso, cumpre observar que o ru impugnou, especificamente, a alegao da autora de que esse valor seja, de fato, devido, que seja decorrente de diferena verificada no empreendimento em questo, qual seja o Residencial Bela Cintra, a justificar essa complementao dos cooperados de tal empreendimento para cobrir os prejuzos que tenham ali sido verificados entre o que foi inicialmente estimado para a sua construo e o valor efetivamente verificado ao final.
0113680-42.2009.8.26.0100 - lauda 5
fls. 6
o que se extrai do exame da contestao s fls. 124/125 e tambm do mais exposto pelo ru, restando, assim, controverso o fato alegado na inicial quanto ao valor exigido pela autora.
O ru alegou na contestao que, at junho de 2006, foram aportados, nesse empreendimento, pelos adquirentes o montante de R$ 10.852.155,72 (fl. 121), que foi recepcionado em conta universal da Cooperativa, que movimentou simultaneamente o dinheiro de todos os empreendimentos (fl. 122).
Verifica-se do acordo realizado com o Ministrio Pblico que a Cooperativa-autora (BANCOOP) se obrigou a manter contas especficas, bem como contabilidade de forma individualizada, para cada uma das seccionais, com a seccional Bela Cintra Residence (fl. 46).
Esse acordo de maio de 2008 (fl. 54), observando-se que o ru teria quitado as obrigaes inicialmente assumidas, quanto ao pagamento, em dezembro de 2005 (fl. 119).
Alm disso, o valor inicialmente estimado para o ru foi de R$ 66.611,54 e, em maio de 2007, a Cooperativa-autora estaria exigindo desse seu cooperado mais 36 parcelas mensais de R$ 2.097,83 a ttulo de reforo de caixa, conforme alegado fl. 119, o que totaliza R$ 75.521,88. Na inicial, a autora alega que so 36 parcelas de R$ 2.027,31, o que monta em R$ 72.983,16 (fl. 08).
Mesmo que a autora tenha afirmado que todas as contas
0113680-42.2009.8.26.0100 - lauda 6
fls. 7
desde 2005 tenham sido aprovadas (fl. 234), o fato que, respeitado entendimento em contrrio, esse exato valor que est exigindo do ru, at mesmo diante do inicialmente estimado, no est devidamente demonstrado nos autos pelos documentos apresentados e demais provas produzidas.
Como j se decidiu no Egrgio Tribunal de Justia de So Paulo (observando-se que a recorrente foi a mesma autora deste processo):
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Cooperativa habitacional Ao de cobrana Resduo calculado a ttulo de 'reforo de caixa' para a ultimao das obras Quantia vultosa, apurada unilateralmente pela
cooperativa, aps considervel tempo decorrido da aparente quitao do preo entabulado no contrato Ausncia de demonstrao do emprego dos valores na obra ou da participao do cooperado na assembleia que deliberara Ao a respeito de Abusividade manifesta Verba
Precedentes
cobrana
improcedente
honorria fixada por equidade em R$ 1.000,00 Recurso provido em parte, somente para tal fim Des.
(0133326-44.2009.8.26.0001-Apelao
Relator
Paulo Eduardo Razuk - Comarca: So Paulo - rgo julgador: 1 Cmara de Direito Privado - Data do
julgamento: 13/03/2012) (g.n.).
Constou do v. Acrdo:
... O apelado compromissrio comprador de unidade habitacional no empreendimento denominado Casa
0113680-42.2009.8.26.0100 - lauda 7
fls. 8
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO FORO CENTRAL CVEL 11 VARA CVEL Praa Joo Mendes s/n, 13 andar - salas n 1322/1324 - Centro CEP: 01501-900 - So Paulo - SP Telefone: 2171-6117/6118 - E-mail: sp11cv@tjsp.jus.br Verde, cuja incorporao cooperativa apelante. e construo incumbia
Ocorre que, cerca de dois anos e meio depois, a apelante lhe passou a exigir cerca de outras 30 (trinta) prestaes de R$ 687,70, a ttulo de reforo de caixa para a concluso das obras. O valor cobrado, poca do ajuizamento, era de R$ 31.670,32. De incio, convm pontuar que a apelante, conquanto intitulada cooperativa, no tem natureza nem caractersticas prprias de uma. verdadeira incorporadora e construtora de imveis, razo pela qual se sujeita s disposies do Cdigo de Defesa do Consumidor. No outro, alis, o entendimento da jurisprudncia. No sentido: Cooperativa habitacional. Descaracterizao da cooperativa. Disfarce de compromisso de venda e compra da casa prpria. Prazos longos de entrega, a critrio exclusivo da cooperativa. Abusividade, com rompimento do equilbrio do contrato. Recurso provido. (TJSP, apelao cvel n 106.944-4, 4 Cmara de Direito Privado, Rel. Desembargador Narciso Orlandi). Nessa esteira que, havendo adimplido (ao menos aparentemente) o preo de aquisio da respectiva unidade compromissada venda, o recorrido viu-se
0113680-42.2009.8.26.0100 - lauda 8
O negcio entabulado previa a ultimao da ltima fase das obras at o ms de novembro de 2005 (clusula 8, fls. 41), sendo que a prpria documentao acostada aos autos pela apelante d conta de que as prestaes previstas em contrato houveram sido devidamente quitadas pelo apelado, entre agosto de 2001 e novembro de 2004 (fls. 46/47).
fls. 9
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO FORO CENTRAL CVEL 11 VARA CVEL Praa Joo Mendes s/n, 13 andar - salas n 1322/1324 - Centro CEP: 01501-900 - So Paulo - SP Telefone: 2171-6117/6118 - E-mail: sp11cv@tjsp.jus.br supervenientemente cobrado de elevado resduo, apurado unilateralmente pela apelante. Conquanto at haja notcia da realizao de assembleia para demonstrar a existncia desse resduo, no h indcios da participao do apelado e nem tampouco dos mecanismos utilizados para calcul-lo, pro rata, em relao a cada adquirente. O que se tem, na prtica, situao aberrante, em que quase 5 (cinco) anos aps supostamente haver quitado o seu imvel, o recorrido viu-se s voltas com cobrana judicial de elevado valor, calculado unilateralmente pela apelante, para reforo de caixa. evidente que em empreendimentos realizados a preo de custo, no dado cooperativa prever, de antemo, na poca da celebrao do contrato, o preo exato de cada unidade compromissada venda. Dispunha a cooperativa, entretanto, de muitos outros mecanismos contratuais lcitos e no abusivos para enfrentar a possibilidade de flutuao dos custos da construo ao longo do tempo a contratao de seguro, por exemplo. Da forma como prevista, a apurao superveniente do saldo devedor, ao exclusivo talante da cooperativa, termina por manter os cooperados vinculados por prazo indefinido, sem ser-lhes dado obter a quitao da unidade que tencionam adquirir. Ressalte-se, como j mencionado, que a origem e o detalhamento do saldo em questo no foram demonstrados a contento pela cooperativa. Em termos mais simples, no h notcia de como se apurou o vultoso valor cobrado do apelado, e nem do efetivo emprego de tais recursos em proveito dos cooperados. No sentido:
0113680-42.2009.8.26.0100 - lauda 9
fls. 10
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO FORO CENTRAL CVEL 11 VARA CVEL Praa Joo Mendes s/n, 13 andar - salas n 1322/1324 - Centro CEP: 01501-900 - So Paulo - SP Telefone: 2171-6117/6118 - E-mail: sp11cv@tjsp.jus.br COOPERATIVA HABITACIONAL Cobrana de apurao final do custo do empreendimento Inadmissibilidade Aderentes que no participaram da realizao do rateio final de responsabilidade Assemblia omissa quanto ao valor do saldo residual Valores calculados de forma unilateral - Embora exista a previso de cobrana do resduo relacionado ao custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos Sentena de improcedncia incorretamente prolatada, apelo provido em parte para declarar a quitao dos valores pagos, determinar a outorga dos instrumentos definitivos de transmisso da propriedade Invertidos os nus do sucumbimento, mantida apenas a no obrigatoriedade de registro da incorporao, j que esta juridicamente no existe Cabendo averbao da construo no Registro Imobilirio, assim que finalizada (TJSP, 8 Cmara de Direito Privado, Apelao n. 9143706-44.2007.8.26.0000, Rel. Des. Luiz Ambra, j. 3.10.11). Declaratria - Obrigao de fazer - Ao ajuizada em face de cooperativa habitacional, visando a instituio de condomnio edilcio, reconhecimento de inexigibilidade de resduo, desconsiderao da personalidade jurdica e a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor Pagamentos de todas as parcelas contratuais, previstas no quadro-resumo do termo de adeso ao empreendimento Impossibilidade da cooperativa, muito tempo aps a entrega das obras, pleitear elevado saldo residual sem comprovao cabal do descompasso entre o custo do empreendimento e do preo pago pelos adquirentes Violao ao princpio da boa-f objetiva, mediante comportamento contraditrio e inrcia por deixar os cooperados em situao de eterna insegurana - Relao de consumo caracterizada a ensejar a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor - Custas e Honorrios advocatcios suportados pela r - Recurso desprovido da r e provido recurso do autor (TJSP, 4 Cmara de Direito Privado, Apelao n. 0341220-90.2009.8.26.0000, Rel. Des. Fbio Quadros, j. 22.9.11).
0113680-42.2009.8.26.0100 - lauda 10
fls. 11
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO FORO CENTRAL CVEL 11 VARA CVEL Praa Joo Mendes s/n, 13 andar - salas n 1322/1324 - Centro CEP: 01501-900 - So Paulo - SP Telefone: 2171-6117/6118 - E-mail: sp11cv@tjsp.jus.br Especificamente nessa 1 Cmara de Direito Privado, tambm h precedentes em semelhante sentido: COOPERATIVA HABITACIONAL Aquisio de imvel pelo sistema de autofinanciamento - Cobrana de dbito a ttulo de "reforo de caixa" - Possibilidade prevista em contrato, desde que vinculada a aumento de custo Hiptese no comprovada - Inexistncia de demonstrativo aprovado em assemblia, rgo soberano de deliberao sobre a administrao da cooperativa - Art. 38 da Lei n 5.764/71 - Dvida inexigvel - Prestaes pactuadas quitadas - Fato incontroverso - Outorga de escritura definitiva determinada - Perdas e danos sequer especificadas Indenizao indevida - Repetio em dobro do indbito - Inadmissibilidade - Hiptese condicionada a dolo ou culpa, no ocorrida - Sucumbncia recproca Recurso provido em parte (Apelao n. 914509819.2007.8.26.0000, Rel. Des. Rui Cascaldi, j. 26.4.11). CONTRATO - Compromisso de compra e venda de imvel - Construo a preo de custo Saldo residual - Falta de aprovao das contas em assembleia conforme determina o estatuto da cooperativa - Inexigibilidade da cobrana Matria de mrito que no se confunde com falta de documento indispensvel propositura da demanda Aprovao superveniente no configurada - Ratificao dos fundamentos da sentena (art. 252, do RITJSP/2009) Recurso desprovido (Apelao n. 0116243-49.2008.8.26.0001, Rel. Des. Luiz Antonio de Godoy, j. 10.5.11). Quanto ao mrito, portanto, a sentena, em sntese, bem apreciou a espcie, no merecendo reparo... (g.n.).
Em sntese, tendo em vista as circunstncias que se inferem dos autos e a prova documental produzida, diante da impugnao
0113680-42.2009.8.26.0100 - lauda 11
fls. 12
especificada apresentada pelo ru na sua contestao e considerando a ausncia de demonstrao, suficiente, do exato valor que, se o caso, seria devido pelo ru, o pedido inicial, da forma como apresentado, no obstante o exposto pela autora, no pode ser acolhido.
Lembre-se, a propsito de todo o exposto, que, como acima j consignado, intimada a especificar provas (fl.260), a autora requereu o julgamento antecipado (fl. 264, parte final).
Posto isso, nesta ao movida por COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP em face de JOS CARLOS BULGARELLI, julgo improcedente o pedido, respondendo a autora pelas custas, despesas processuais e honorrios de advogado, que arbitro, na forma do art. 20, 4 do Cdigo de Processo Civil, em trs mil reais, observando-se a gratuidade processual que tenha sido deferida nos autos e o disposto no art. 12 da Lei 1.060/50.
Assim declaro extinto o processo com resoluo do mrito nos termos do art. 269, inciso I do Cdigo de Processo Civil.
Transitada esta em julgado, anote-se a extino junto ao Distribuidor e, nada sendo requerido em at 10 dias, arquivem-se. P.R.I.C. So Paulo, 22 de maro de 2013.
LUIZ FERNANDO PINTO ARCURI Juiz de Direito
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSO MARGEM DIREITA
0113680-42.2009.8.26.0100 - lauda 12

Inexigibilidade Bela Cintra

Загружено:

Сведения о документе

Оригинальное название

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Авторское право:

Доступные форматы

Inexigibilidade Bela Cintra

Загружено:

Авторское право:

Доступные форматы

fls.

Estatui o art. 80:

Mesmo que a autora tenha afirmado que todas as contas

julgamento: 13/03/2012) (g.n.).

Вам также может понравиться