TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA DE SÃO PAULO

FORO REGIONAL XI - PINHEIROS
3ª VARA CÍVEL
RUA JERICÓ S/N, São Paulo - SP - CEP 05435-040

SENTENÇA

CONCLUSÃO
Em 23 de abril de 2009, faço estes autos conclusos ao
MM. Juiz de Direito, Exm. Sr. Dr. Andrea Ferraz Musa
Haenel. Eu ___, subscrevi.

Processo nº: 011.08.111699-5 - Possessórias Em Geral(reintegração,

Manutenção, Interdito)
Requerente: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo -
Bancoop
Requerido: Paulo Celso Bernardino de Andrade

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Andrea Ferraz Musa Haenel

Vistos.
Trata-se de ação possessória movida por Cooperativa
Habitacional dos Bancários de São Paulo – Bancoop em face de Paulo Celso
Bernandino de Andrade. Alega a autora que o réu associou-se à cooperativa
autora para aquisição de unidade habitacional no empreendimento Altos do
Butantã.
Afirma que ao final da obra do apartamento do autor (aduz que
são quatro blocos de apartamento, sendo que apenas dois foram entregues,
dentre eles o do autor), este lhe foi entregue a título precário, sendo que a posse
definitiva somente seria outorgada após adimplida todas as obrigações por
parte do cooperado.
Segundo afirma, o réu deixou de pagar as parcelas referentes ao
reforço de caixa, estando inadimplente desde abril de 2007. Em razão de tanto,
afirma que houve esbulho na posse, razão pela qual a autora deve ser
reintegrada na posse do imóvel.
A inicial foi emendada, sendo informado que o réu pagou um
total de R$ 161.005,99, estando devedor do valor relativo à diferença de andar e
reforço de caixa, no total de R$ 63.012,09.
O réu, regularmente citado, alegou preliminar de inépcia da

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inicial, visto que o contrato firmado entre as partes não é suficiente para
fundamentar o pleito possessório do autor.
No mérito, afirma que pagou as 66 parcelas mensais acordadas,
bem como as 40 parcelas referentes à diferença de andar. Aduz que as parcelas
38 e 39 foram recebidas e depois devolvidas pela ré indevidamente, como
demonstra o extrato bancário que foi juntado com a contestação, para
justificar a cobrança do reforço de caixa. Assim, a mora é da autora, e não do
réu.
Aduz, ainda, que não concorda com a cobrança do reforço de
caixa, fundada na cláusula 16 do contrato firmado entre as partes. Isso porque
não há justificativa para a cobrança, sendo que as despesas extraordinárias só
poderiam ser cobradas após o final da obra, o que não ocorreu até o momento,
devendo estas ser devidamente comprovadas. Ora, se as despesas ainda não
ocorreram, não pode a ré exigir o seu rateio.
Assim, requer a improcedência da ação.
Houve réplica, na qual a ré junta documentos, em especial atas
de assembléia da seccional de Pinheiros da Bancoop, sobre o empreendimento
em questão, sendo que em ata de assembléia realizada em 5 de agosto de 2006 a
ré comunica a necessidade de aporte financeiro para finalização do
empreendimento, o que justificaria a cobrança.
A tutela antecipada foi indeferida a fls. 298/299.
Instadas a especificarem provas, a autora pediu o julgamento
antecipado da lide.
É o relatório.
DECIDO.
A presente ação deve ser julgada antecipadamente, na forma autorizada
pelo art. 330, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez a questão é de direito e de fato
e está totalmente comprovada nos autos.
Inicialmente, necessário dizer que entre as partes há verdadeira relação de
consumo, sendo que, não obstante a natureza de cooperativa da autora, o fato é que esta é
fornecedora de produto, atuando como construtora, sendo o réu o destinatário final do

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produto comercializado.
Nesse sentido:
“Ementa: COOPERATIVA DOS BANCÁRIOS - BANCCOP -
SUBMISSÃO ÀS REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - A natureza
jurídica da cooperativa não afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor,
quando a suposta prestação de serviços consista, na verdade, em comercialização de bens
aos cooperados, hipótese em que o que se deve tomar em consideração é a natureza do
negócio realizado e não a finalidade social da pessoa jurídica Relator(a): Ronnie Herbert
Barros Soares Comarca: São Paulo Órgão julgador: 2ª Turma Cível Data do
julgamento: 26/02/2009 Data de registro: 27/03/2009”.
Em razão de tanto, é preciso considerar que o réu é parte hipossuficiente na
relação jurídica em questão, sendo que o contrato firmado deverá ser sempre interpretado a
seu favor.
Anoto que, não obstante a presente ação seja possessória, há necessidade
de análise dos termos do contrato, para que fique ou não configurado o esbulho alegado na
inicial.
A autora ajuizou ação de reintegração de posse com pedido de liminar,
alegando ter celebrado com o réu Termo de Adesão e Compromisso de Participação em
empreendimento habitacional. Aduz que, com a assinatura da Declaração e do Termo de
Ocupação, o réu passou a ocupar o imóvel a título precário até a integralização de sua
participação no Sistema de Autofinanciamento de Construção Cooperativada.
Todavia, tendo em vista que o réu que o deixou de pagar as parcelas
referentes ao aporte extraordinário desde abril de 2007, o esbulho restou configurado.
Configurada sua inadimplência, o réu foi notificado para desocupar o imóvel sob pena de
caracterização de esbulho possessório. Assim, entende a ré que está caracterizado o
esbulho, requerendo a procedência da demanda com a conseqüente expedição do mandado
de reintegração de posse.
Porém, não entendo que a simples notificação caracteriza o esbulho no
caso em tela. Ora, é preciso relevar que o próprio autor ingressou com ação reintegratória
de posse, que é derivada do contrato, portanto, a posse mantida pelo autor é posse que não
vem alcançada por qualquer dos vícios inerentes à posse, violência, precariedade e
clandestinidade. A posse foi entregue ao réu em razão do contrato firmado entre as partes.
Necessário, então, que este seja analisado a fundo. Ora, se a demanda vem

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fundada em contrato de promessa de venda e compra, somente, com a resolução desse

ajuste é que poderá ou não decidido o mérito da demanda, ter cabimento o pleito
reintegratório.
Em outras palavras: a pretendida reintegração somente será possível se
resolvido o contrato.
Por tal razão, a simples alegação de inadimplência e notificação não
caracterizam, por si só, o esbulho. Mesmo porque, é preciso considerar que os valores
expressos em contrato foram devidamente quitados, como comprovam os documentos
acostados aos autos. As primeiras 66 parcelas, bem como as 40 parcelas referentes à
diferença de andar foram integralmente pagas, sendo que a ré, injustificadamente, devolveu
ao autor duas parcelas referentes à diferença de andar.
Porém, como o pagamento foi feito e a devolução foi feita voluntariamente
pela ré, a quitação deve ser reconhecida.
Não obstante, é certo que de acordo com a cláusula 16 do contrato, a autora
poderá cobrar dos cooperados o custo final da obra supostamente apurado.
Importa dizer que a cláusula fixada em contrato é de adesão, e deve ser
interpretada favoravelmente ao consumidor. Logo, a cobrança só poderá ser feita após o
término da obra, desde que devidamente comprovado os gastos excedentes. A cobrança,
portanto, não poderá ser prévia.
Embora a Lei n°. 5.764/71 permita às cooperativas ratear entre os
associados as perdas decorrentes da insuficiência das contribuições, é certo que tal
permissão está condicionada à observância de determinado iter procedimental.
O art. 44, II, da Lei n°. 5.764/71 estabelece que o referido rateio deve ser
aprovado pela assembléia geral ordinária convocada anualmente nos três primeiros meses
subseqüentes ao término do exercício social.
Essa disposição é reiterada pelo art. 80, § 2o, do Estatuto da BANCOOP,
que determina que as perdas apuradas que não tenham cobertura no Fundo de Reserva
"serão rateadas entre os associados após a aprovação do balanço pela assembléia geral
ordinária na proporção das operações que houver realizado com a cooperativa".
No caso concreto, a ré não logrou demonstrar que a cobrança dos valores
indicados atende ao pactuado na cláusula 16 do contrato, nem a Lei n. 5.764/71 ou mesmo
ao Estatuto da Bancoop.
Ora, o valor que se pretende cobrar refere-se a despesas futuras, de uma
obra que está inacabada. Não há comprovação da aprovação em assembléia nos termos do

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art. 80, § 2o, do Estatuto da BANCOOP, supra citado. Tampouco, juntou a autora aos autos
documentação apta a comprovar as despesas em que teria incorrido para finalizar a
edificação, o que autoriza a concluir que o custo final do empreendimento foi apurado
unilateralmente pela cooperativa.
Isso porque, como já dito, a apuração foi feita antes do término da obra.
A BANCOOP, em suma, não fez prova da regularidade da dívida que está
a exigir do autor, como lhe competia por força do princípio da probidade e da boa-fé dos
contratantes (art. 422 do CC).
Dessa forma, se a cobrança que fundamenta a presente ação é indevida,
também é o pleito possessório.
Assim, a improcedência é de rigor.
Ante ao exposto, JULGO IMPROCEDENTE a presente ação, e julgo
extinto o feito, com fulcro no art. 269, inciso I, do Código de Processo Civil.
Em face da sucumbência do autor, condeno-o ao pagamento de custas e
despesas processuais, bem como honorários advocatícios que arbitro em 15% do valor da
causa.
P.R.I.

São Paulo, 23 de abril de 2009.

D A T A
Em _______ de _______ de 2009
recebi estes autos em Cartório.
Eu,______________, Escr., subsc.

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