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PRESCRIPCIN ADQUISITIVA (USUCAPIN). Concepto.

- Aren define a la prescripcin adquisitiva como 'un modo de adquisicin del dominio, y de otros derechos reales, por el cual la posesin continuada durante el tiempo determinado por la ley, y reuniendo los requisitos que ella establece, conduce a la adquisicin. Naturaleza jurdica.- Es un modo de adquisicin de un derecho. Para algunos autores es derivado y para otros, originario (porque no existe nexo jurdico entre el propietario y el poseedor). Fundamento.- Por un lado, tenemos una persona que posey la cosa (Ej.: un inmueble) durante aos, le hizo mejoras, reparaciones y la mantuvo productiva, y por otro lado est el propietario de la cosa, que durante aos se desinteres de la misma al no utilizarla, no hacerla producir y al no ejercer las acciones legales correspondientes para recuperar la posesin. Con la usucapin este propietario negligente pierde el derecho y lo adquiere el poseedor que mantuvo productiva la cosa. Por lo tanto, los fundamentos son los siguientes: que la cosa sea aprovechada econmicamente, contribuyendo a la creacin de la riqueza, transformar situaciones de hecho en situaciones de derecho, poner en claro la composicin del patrimonio, liquidar situaciones inestables, contribuir al orden social y a la seguridad jurdica.

Elementos.- Los elementos esenciales para alcanzar la prescripcin son dos: la posesin y el tiempo. a) Posesin.- Segn el arto 2351 "habr posesin cuando una persona por s o por otro tenga una cosa bajo su poder (corpus) con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad (animus domini)". La tenencia, a diferencia de la posesin, no permite usucapir porque en ella no existe el animus domini, ya que el tenedor si bien tiene la cosa bajo su poder, reconoce en otra persona el derecho de propiedad. Pero para que la posesin permita usucapir es necesario que sea: A ttulo de propietario: la posesin se exterioriza a travs de la realizacin de actos posesorios sobre la cosa (Ej.: cultivar, cerrar, hacer mejoras, etc.), los cuales siempre deben ser llevados a cabo con animus domini, es decir, sin reconocer en otro el derecho de propiedad. Por lo tanto se deben distinguir de: 1. los actos de simple tolerancia: son los que el propietario permite realizar a sus vecinos voluntariamente y en carcter de favor, pero sin reconocerles derecho alguno sobre la cosa (Ej.: alguien permite que un vecino pase por su terreno para acortar camino).

2. los actos de mera facultad: son los que el propietario puede o no ejecutar, y al no hacerlo beneficia a otra persona (Ej.: si yo soy dueo de un terreno frente al mar y no edifico en l, otros edificios se vern beneficiados al tener vista al mar, pero si luego de muchos aos decido edificar, nadie tiene derecho a impedrmelo). Es decir: para adquirir por usucapin es necesario avanzar sobre el derecho ajeno, realizar actos posesorios, lo cual no ocurre en estos actos ya que se reconoce en otra persona el derecho de propiedad (falta el animus). Continua e ininterrumpida: la posesin es discontinua cuando hay un hecho negativo (omisin) del poseedor (Ej.: el poseedor deja de habitar el inmueble durante varios aos). Este requisito no significa que la cosa deba ser poseda permanentemente, sino como corresponda segn la naturaleza de la misma (puedo usucapir un inmueble aunque durante los das de lluvia no pueda acceder a l). Es interrumpida ante un hecho positivo, ya sea del poseedor (Ej.: si reconoce el derecho del propietario) o de un tercero (Ej.: demanda, citacin a juicio, etc.). Pblica y pacfica: la publicidad se requiere para que el propietario pueda tener conocimiento de que otra persona est poseyendo su inmueble, para poder evitar que se realice la usucapin. Lo importante no es que el propietario efectivamente tenga conocimiento, sino que pueda tenerlo (Ej.: si alguien ingresa a un inmueble de noche por una puerta trasera, la posesin no ser pblica). Tambin debe ser pacfica, es decir sin fuerza ni violencia; y recin comenzar a contarse el plazo de la prescripcin cuando cese la violencia por la cual fue tomada la posesin de la cosa (Art. 3959). Sin embargo, generalmente comienza a contarse el plazo, un ao despus del cese de la violencia, vencido el trmino que el poseedor despojado tena para accionar. b) Tiempo.- La ley establece los siguientes plazos: ttulo. Prescripcin adquisitiva larga: posesin durante 20 aos Prescripcin adquisitiva breve: posesin durante 10 aos de buena fe y con justo

El plazo comienza a correr desde que se ha iniciado la posesin. En el caso de los derechos sujetos a condicin o a plazo, la prescripcin tambin corre desde que se ha iniciado la posesin, ya que de lo contrario se estara sujetando el comienzo del curso de la prescripcin a una circunstancia ajena e ignorada por el poseedor (Art. 3961). Ej.: si Andrea es titular de un derecho condicional (le van a regalar un departamento en el ao 2015), Y Natalia ha posedo ese inmueble desde el ao 2000, el plazo para usucapir comienza a contarse desde el ao 2000. Accesin de posesiones.- Es la unin de dos posesiones con el fin de reunir la cantidad de aos necesarios para ejercer las acciones posesorias (se necesita un ao de posesin) o la usucapin. Para la accesin de posesiones es necesario distinguir entre:

Sucesin universal: es la sucesin por causa de muerte. El heredero contina la persona del causante, por lo tanto, al tratarse de la misma posesin y no de dos diferentes, no existe aqu accesin de posesiones. El sucesor contina la posesin de su autor en las mismas condiciones (vicios, mala fe, buena fe, etc.). Difunto buena fe Difunto mala fe Usucapin breve 10 aos (aunque el heredero sea de mala fe) Usucapin larga 20 aos (aunque el heredero sea de buena fe)

Sucesin singular: en este caso hay dos posesiones distintas, que en ciertos casos pueden unirse para cumplir el tiempo requerido. Para la usucapin breve se pueden sumar las posesiones slo si: 1. ninguna de las dos es viciosa, 2. no estn separadas por una posesin viciosa (una sucede a la otra inmediatamente), y 3. se ligan en virtud de un nexo jurdico (transmisin a ttulo oneroso o a ttulo gratuito). Si la accesin se realiza con el fin de alcanzar el tiempo necesario para la usucapin breve es necesario que ambas posesiones sean de buena fe (Art. 4005). Por lo tanto, si el poseedor es de buena fe no le conviene sumar su posesin a la de su anterior poseedor de mala fe porque toda la posesin se teira de mala fe (slo podra adquirir por usucapin larga). (Ejemplo 1) Pero puede haber un caso en el cual al poseedor de buena fe le convenga unir su posesin a la del anterior poseedor de mala fe y es cuando realiza la accesin con el fin de adquirir por usucapin larga. Por ejemplo, si el anterior poseedor de mala fe ha pose ido durante 18 aos, sumando las posesiones, el poseedor de buena fe slo deber poseer por 2 aos para poder usucapir. (Ejemplo 2) Ejemplo 1: en este caso no conviene la accesin: Anterior poseedor de mala fe (5 aos) + Poseedor de buena fe. Si hay accesin el poseedor de buena fe deber poseer por 15 aos. Si no hay accesin puede adquirir por USUCAPIN BREVE en 10 aos. Ejemplo 2: aqu conviene la accesin: Anterior poseedor de mala fe (18 aos) + Poseedor de buena fe (2 aos) El poseedor adquiere por USUCAPIN LARGA (20 aos) pero debi posee slo por 2 aos. Sujetos de la usucapin. Legitimacin activa: segn el arto 3950 todos los que pueden adquirir pueden prescribir, es decir: las personas fsicas, las jurdicas y el Estado. Legitimacin pasiva: se puede prescribir contra las personas fsicas, las jurdicas y contra el Estado, pero en ste ltimo caso slo en cuanto a los bienes que pertenecen a su dominio privado.

Objeto.- "Pueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesin puede ser objeto de una adquisicin" (Art. 3952). No pueden prescribirse los bienes dominicales que estn afectados al ejercicio del culto ni los que pertenecen al dominio pblico de Estado ya que estn fuera del comercio y por lo tanto m imprescriptibles (Ej.: un camino pblico). Es necesario hacer una distincin: Antes de la ley 17.711, slo se poda adquirir por usucapin cosas inmuebles, ya que las muebles se encontraban amparadas por el arto 2412 (en aso de posesin de buena fe, de cosa mueble no robada ni perdida, se presume la propiedad). Pero qu ocurra con las cosas muebles robadas o perdidas? La ley 17.711 incorpor el Art. 4016 bis que permite la usucapin en caso de posesin de buena fe de cosa mueble robada o perdida. Si la cosa mueble es registrable se requieren 2 aos de posesin, y si no es registrable, 3 aos. Pero qu derechos se pueden adquirir por usucapin? Se pueden adquirir todos los derechos reales con excepcin de la prenda y la anticresis. Es decir: dominio, condominio, P .H., usufructo, uso, habitacin y servidumbres (pero solo si son continuas y aparentes). Caso de las islas.- las islas son bienes de dominio pblico del Estado y como tales son imprescriptibles (Conf. Art. 2340, inc. 6), excepto que el Estado las introduzca a su dominio privado, caso en el cual podrn ser usucapibles. Renuncia a la usucapin.- El Cod. Civil permite la renuncia de la prescripcin adquisitiva ya ganada, pero no la renuncia al derecho a prescribir para lo futuro. Motivos: en el primer caso se renuncia a un derecho incorporado al patrimonio donde slo est comprometido el inters privado, pero en el segundo se compromete una institucin en la que est interesado el orden pblico. Forma: puede ser expresa o tcita. Pero debe resultar de actos inequvocos que sern interpretados restrictivamente. Suspensin.- La prescripcin se suspende cuando se detiene su curso por la existencia de una de las causales de suspensin enumeradas por la ley. Cuando la causal desaparece, se reanuda la prescripcin computndose el plazo anterior. Ejemplo de prescripcin de 10 aos con suspensin: -NO SE COMPUTA1980 Posesin por 6 aos 1986 (causal de suspensin) 1996 (posesin por 10 aos) posesin por 4 aos PRESCRIPCIN BREVE (10 aos) Causales de suspensin de la usucapin.2000

1. Incapacidad.- Antes de la ley 17.7 l 1, el Cdigo dispona que la prescripcin no corra contra los incapaces (tuvieran o no representantes). Esta disposicin fue criticada porque atentaba contra la seguridad jurdica y constitua una proteccin injustificada al inters privado del incapaz. La ley 17.711l dej sin efecto esta causal al establecer que la prescripcin corre contra los incapaces tengan o no representantes legales. Pero en el ltimo caso se aplicar lo dispuesto en el Art. 3980. Entonces: Si el incapaz tiene representante: la prescripcin no se suspende. Si el incapaz no tiene representante: la prescripcin tampoco se suspende, pero si al cumplirse la prescripcin, la persona contina con su incapacidad y an carece de representacin, el juez puede dispensar los efectos de la prescripcin cumplida, si la persona hace valer sus derechos dentro de los 3 meses de cesada la incapacidad o de nombrado un representante (Conf. arto 3980). 2. Matrimonio.- La prescripcin no corre entre marido y mujer, aunque estn separados de bienes o de hecho. Tampoco corre en caso de separacin personal porque en estos casos subsiste el matrimonio (Art. 3969). En caso de divorcio vincular o de nulidad de matrimonio no se aplica esta causal porque no subsiste el matrimonio. Si no existiese la suspensin por matrimonio, los cnyuges se veran obligados a demandarse mutuamente para impedir que se cumpla la prescripcin, lo cual alterara la paz conyugal. 3. Tutela y curatela.- La prescripcin de las acciones de los tutores y curadores contra los menores y las personas que estn bajo curatela, como tambin las acciones de stos contra aquellos, no corren durante la tutela y curatela. Los fundamentos son similares a los de la prescripcin entre cnyuges (Conf. arto 3973 y su nota). 4. Aceptacin de la herencia con beneficio de inventario.-

Se suspende las prescripciones en 2 casos: El heredero no puede invocar a su favor la prescripcin cumplida en perjuicio de la sucesin que administra." (Art. 3974) Porque al ser administrador debe realizar lo actos necesarios para conservar los bienes de la sucesin en inters de los acreedores (por Ej.: interrumpir una prescripcin). De lo contrario, podra dejar pasar el tiempo y prescribir perjudicando a los acreedores; por eso, cuando deja de ser administrador termina la causal de suspensin. La prescripcin no corre contra el heredero que ha aceptado la herencia con beneficio de inventario, respecto de sus crditos contra la sucesin", porque debera accionar contra l mismo, reuniendo la calidad de demandado y demandante. Esta solucin no se aplica respecto de los derechos reales ya que el heredero puede ejercer contra la sucesin las acciones de reivindicacin o confesorias de servidumbre (Art. 3972 y nota). 5. Dificultades e imposibilidad de hecho.- Cuando por dificultades o imposibilidad de hecho, se hubiere impedido el ejercicio de una accin, los jueces pueden liberar al propietario, de las consecuencias de la prescripcin cumplida durante el impedimento, si despus de su cesacin, el

propietario hubiese hecho valer sus derechos en el trmino de 3 meses. Si el acreedor no hubiese deducido la demanda interruptiva de la prescripcin por maniobras dolosas del deudor, tendientes a postergar aqulla, los jueces podrn aplicar lo dispuesto en este articulo (Conf. arto 3980). Al igual que en el supuesto de incapacidad, la prescripcin no se suspende, sino que se pueden dispensar sus efectos si la misma se cumple durante el impedimento. Este debe ser insuperable o imprevisible y no es necesario que sea de carcter colectivo (Ej.: guerra), ya que el impedimento individual tambin es causal de dispensa (Ej.: accidente grave). 6) Mediacin obligatoria.- (ley 24.573) Suspende el curso de la prescripcin. En la mediacin oficial la suspensin se operar desde que el reclamante formaliza su pretensin ante la mesa general de entradas del fuero que corresponda. En las mediaciones privadas la prescripcin se suspende desde la fecha del instrumento autntico mediante el cual se intenta notificar al requerido la audiencia de mediacin. Interrupcin de la usucapin.- Cuando la prescripcin es interrumpida se borra el tiempo transcurrido hasta ese momento. La prescripcin puede reanudarse pero no se podr acumular el tiempo transcurrido anteriormente, y el curso para prescribir deber comenzar a contarse desde el principio. La interrupcin puede ser: a) Natural.- Cuando se priva al poseedor durante un ao del goce de la cosa por el antiguo propietario, o por un tercero, aunque la nueva posesin sea ilegtima, injusta o violenta. (Conf. arto 3984). El poseedor puede evitar la interrupcin natural si antes del trmino de un ao entabla una accin posesoria contra el despojante. b) Civil.- Es el caso de la demanda, el compromiso arbitral y el reconocimiento. Demanda: la prescripcin se interrumpe por demanda contra el poseedor aunque sea interpuesta ante juez incompetente o fuere defectuosa y aunque el demandante no haya tenido capacidad para accionar (Conf. arto 3986). Por demanda debe entenderse toda peticin judicial tendiente a defender los derechos (Ej.: pedido de medidas cautelares). El efecto interruptivo de la demanda desaparece si: el demandante desiste del proceso, si caduca la instancia o si la demanda es rechazada en la sentencia definitiva. Compromiso arbitral: el compromiso hecho en escritura pblica, sujetando la cuestin de la posesin o propiedad a juicio de rbitros, interrumpe la prescripcin (Art. 3988). Reconocimiento: la prescripcin es interrumpida si el poseedor reconoce, expresa o tcitamente que el derecho corresponde al propietario, porque desaparece el animus domini y el poseedor se convierte en tenedor. (Conf. arto 3989) Prescripcin adquisitiva breve.El que adquiere un inmueble con buena fe y justo ttulo, prescribe la propiedad por la posesin continua de 10 aos. (Art. 3999)

Buena fe: es la creencia sin duda alguna del poseedor de ser el exclusivo seor de la cosa. El poseedor debe estar convencido de que quien le transmiti el inmueble era propietario, y tena capacidad para enajenar. "La buena fe siempre se presume, y basta que haya existido en el momento de la adquisicin" (Art.4008). Justo ttulo: es el acto jurdico que tiene por finalidad transmitir un derecho de propiedad, y que si bien presenta los requisitos de forma necesarios para ello (por ejemplo la escritura pblica en el caso de un inmueble), no presenta los requisitos de fondo (si el ttulo emana de un no propietario, o de un propietario que carece de capacidad). La diferencia con el ttulo suficiente es que ste presenta los requisitos de forma y tambin los de fondo causando automticamente la adquisicin del dominio. El ttulo putativo no es suficiente, ya que para usucapir es necesario que el ttulo sea verdadero (no falsificado) y aplicado al inmueble posedo (Conf. arto 4011). Prescripcin adquisitiva larga.Se prescribe la propiedad (y dems derechos reales) de cosas inmuebles por la posesin continua de 20 aos, con nimo de tener la cosa para s, sin necesidad de ttulo y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripcin se necesita ttulo (Conf. arto 4015). Al que ha posedo durante veinte aos sin interrupcin alguna, no puede oponrsele ni la falta del ttulo, ni su nulidad, ni la mala fe en la posesin (Art. 4016). Momento de hacerla valer: a. Por va de accin: esta va est regulada en el arto 24 de la ley 14.159 modificado por el DL. 5756/58. Slo la usucapin larga puede hacerse valer por va de accin. Hay dos supuestos: cuando el poseedor luego de cumplir el tiempo que establece la ley, promueve la accin declarativa de usucapin y cuando el poseedor es demandado por reivindicacin y deduce reconvencin por prescripcin o contrademanda. Podemos decir que en el primer caso el poseedor "ataca", y en el segundo caso "es atacado" y "ataca". Es necesario distinguir entre: antes de la ley 14.159: el procedimiento no era contradictorio y como la demanda no era dirigida contra el propietario, la sentencia no le era oponible. Adems el fallo poda basarse exclusivamente en pruebas testimoniales y muchas veces los testigos eran falsos, lo cual daba lugar a grandes abusos. Todo esto dificultaba la transmisin de inmuebles que haban sido usucapidos, ya que haba gran inseguridad con respecto a estos ttulos. con la ley y su modificacin: se establece que el procedimiento ser de carcter contencioso. La demanda se entablar contra quien figure como titular del dominio en el Registro de la Propiedad y deber ser acompaada del plano de mensura (donde se indica con precisin la ubicacin del inmueble). Se admite toda clase de pruebas, pero el fallo no puede basarse exclusivamente en pruebas

testimoniales. Tambin se considerar el pago de impuestos hecho por el poseedor durante todos los aos de posesin aunque los recibos no estn a su nombre. La sentencia hace cosa juzgada material y se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble de forma tal que el usucapiente adquiere el derecho de propiedad. b. Por va de excepcin (o defensa): por esta va pueden hacerse valer ambas clases de prescripcin (la larga y la breve). La prescripcin debe oponerla el poseedor cuando es demandado por reivindicacin de la cosa, con el fin de impedir la desposesin. Tiene dos oportunidades para hacerlo: al contestar la demanda o en su primera presentacin en el juicio. (Conf. arto 3962) Aqu podemos decir que el poseedor "es atacado" y "se defiende" pero no ataca. Imposibilidad de que sea suplida de oficio por el juez: porque para usucapir es necesario demostrar la posesin del poseedor y la inaccin del titular del derecho, hechos que no pueden ser conocidos por el juez si no son probados por las partes. Adems el poseedor puede tener trabas ticas en adquirir por usucapin algo que sabe que no le corresponde.