MESTRADO EM ENGENHARIA CIVIL Conservao e Reabilitao De Edifcios

Estudo do estado de conservao de uma fraco - Aplicao do MAEC -

Rui Gavina N.1060052 Bruno Silva N.1050211 Carlos Viseu N1110011

2011/2012

Conservao e Reabilitao de Edifcios NDICE

1. 2. 3. INTRODUO ................................................................................................................. 4 CARACTERIZAO DO EDIFICIO E LOCADO ...................................................................... 5 ELEMENTOS FUNCIONAIS ............................................................................................... 8 3.1. 3.2. 3.3. 4. INTRODUO .......................................................................................................... 8 ELEMENTOS FUNCIONAIS A CONSIDERAR .............................................................. 9 ELEMENTOS FUNCIONAIS QUE NO SE APLICAM AO LOCADO EM ESTUDO ....... 10

ANOMALIAS DE ELEMENTOS FUNCIONAIS .................................................................... 11 4.1. PROCEDIMENTO .................................................................................................... 12

4.2. FICHA DE AVALIAO DO NVEL DE CONSERVAO DO IMVEL .. Erro! Marcador no definido. 4.3. 4.3.1. DESCRIO E AVALIAO DAS ANOMALIAS POR ELEMENTO FUNCIONAL .......... 21 EDIFICIO ................................................................................................................. 21 4.3.1.1.Estrutura.................................................................................................... 21 4.3.1.2.Cobertura .................................................................................................. 22 4.3.1.3.Elementos salientes .................................................................................. 22 4.3.2. OUTRAS PARTES COMUNS .................................................................................... 23 4.3.2.1.Paredes...................................................................................................... 23 4.3.2.2.Revestimentos de pavimentos .................................................................. 23 4.3.2.3.Tectos ........................................................................................................ 23 4.3.2.4.Escadas ...................................................................................................... 24 4.3.2.5.Caixilharias e portas .................................................................................. 24 4.3.2.6.Dispositivos de proteco contra queda................................................... 24 4.3.2.7.Instalao de distribuio de gua............................................................ 25 4.3.2.8.Instalao de drenagem de guas residuais ............................................. 25 4.3.2.9.Instalao elctrica e de iluminao ......................................................... 25 4.3.2.10.Instalaes de telecomunicaes e contra intruso ............................... 26 4.3.2.11.Instalao de ascensores ........................................................................ 26 4.3.3. LOCADO ................................................................................................................. 26
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4.3.3.1.Paredes exteriores .................................................................................... 26 4.3.3.2.Paredes interiores ..................................................................................... 27 4.3.3.3.Revestimento de pavimentos exteriores .................................................. 27 4.3.3.4.Revestimento de pavimentos interiores ................................................... 27 4.3.3.5.Tectos ........................................................................................................ 28 4.3.3.6.Caixilharias e portas exteriores ................................................................. 28 4.3.3.7.Caixilharias e portas interiores.................................................................. 29 4.3.3.8.Dispositivos de proteco de vos exteriores........................................... 29 4.3.3.9.Dispositivos de proteco contra queda................................................... 29 4.3.3.10.Equipamento sanitrio ............................................................................ 30 4.3.3.11.Equipamento de cozinha......................................................................... 30 4.3.3.12.Instalao de distribuio de gua.......................................................... 30 4.3.3.13.Instalao de drenagem de guas residuais ........................................... 31 4.3.3.14.Instalao de gs ..................................................................................... 31 4.3.3.15.Instalao elctrica ................................................................................. 31 4.3.3.16.Instalaes de telecomunicaes e contra intruso ............................... 32 4.3.3.17.Instalao de ventilao.......................................................................... 32 5. RESULTADOS E COMENTRIOS ..................................................................................... 32

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1. INTRODUO

O presente documento respeita a um trabalho acadmico elaborado no mbito da disciplina de Conservao e Reabilitao de Edifcios, do Mestrado de Engenharia Civil. O objectivo proposto consiste na avaliao do estado de conservao de um imvel, recorrendo ao Mtodo de avaliao do estado da conservao de imveis (MAEC) e tendo por base a Lei n 6/2006, de 27 de Fevereiro Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), o Decreto-Lei n 156/2006, de 8 de Agosto, a Portaria n 1192-B/2006, de 3 de Novembro e as Instrues de Aplicao do MAEC, de Fevereiro de 2007. Deve-se realar que o caracter deste documento meramente acadmico, sendo o Edifcio, Locado e anomalias detectadas fictcias, com a preocupao constante de idealizar uma situao aplicvel no contexto real da construo em Portugal e particularmente na zona do Pas que definimos para a implantao da habitao. O mtodo utilizado para a avaliao do imvel, visa determinar com rigor, objectividade e transparncia o estado de conservao do locado e a existncia de infra-estruturas bsicas, sendo constitudo por uma ficha de avaliao e instrues de aplicao. Para o preenchimento da ficha o tcnico deve preferencialmente realizar uma inspeco visual do locado e das partes comuns do edifcio. Para estabelecer o estado de conservao do locado necessrio fazer o levantamento das anomalias que afectam cada elemento funcional do mesmo, comparando as condies actuais com as condies que o imvel proporcionava aquando da sua construo ou quando sofreu a ultima interveno profunda. A aplicao do mtodo til para avaliar a necessidade de realizar intervenes de manuteno/reparao, apoiar a definio do valor do imvel em transaces imobilirias, avaliar danos em imveis devido a aces imprevistas e informar a elaborao de programas de manuteno preventiva.

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2. CARACTERIZAO DO EDIFICIO E LOCADO

a) Trata-se de um edifcio habitacional, localizado na proximidade do mar, na Rua Heris de Frana n597, freguesia e Concelho de Matosinhos e distrito do Porto. A fachada principal est direccionada a Poente e a posterior est direccionada a Nascente. Lateralmente o edifcio encontra-se confinado por outros edifcios vizinhos. constitudo por 4 Pisos acima do solo (R/Cho, 1, 2 e Pisos), estando o locado situado no 2piso Esquerdo. b) O edifcio est constitudo em propriedade horizontal e dividido em 8 fraces (2 fraces por piso) ou unidades. c) O registo de construo, data do incio dos anos 60 do sculo passado, altura de predominncia de estruturas reticuladas em beto armado, preenchidas com alvenarias de tijolos cermicos ou blocos de cimento.

d) Tipologia estrutural do edifcio trata-se de um edifcio constitudo por fundaes directas (Sapatas) em beto armado, com estrutura porticada em beto armado constituda por pilares e vigas em beto armado e por lajes aligeiradas de vigotas presforadas em lajes de piso e laje de tecto do 4 Andar. As lajes em consola (Varanda) e as lajes de escadas so macias em beto armado. A estrutura da cobertura inclinada em madeira de pinho com tratamento autoclave. e) O locado classificado como habitao, de tipologia T4 com rea de 140m2, sendo constitudo por 6 divises: 4 quartos, 1 cozinha e 1 sala. Todas as divises tm dimenses superiores ao especificado no RGEU.

f)

Tal como j foi referido, o locado em estudo tem uso habitacional.

g) Caracterizao dos materiais constituintes do edifcio e do locado.

Estrutura do edifcio definida em d)

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Cobertura Inclinada constituda por duas guas em desvo ventilado, com estrutura em madeira de pinho e impermeabilizao/revestimento a telhas cermicas do tipo marselha.

Paredes Paredes exteriores em alvenarias duplas de tijolo cermico 30x20x11+caixa de ar+30x20x11, sem isolamento trmico na caixa ar. Paredes interiores as paredes interiores divisrias no locado so em alvenaria de tijolo 30x20x11 e as paredes interiores do locado para os espaos comuns ou para a fraco vizinha so em alvenarias de tijolo 30x20x20.

h) Revestimentos de Paredes Revestimento de paredes exteriores so em azulejos cermicos decorativos, assentes sobre reboco prvio. Revestimento de paredes interiores so em estuque pintadas a cor branca nas zonas comuns e no interior nas zonas secas ou sejam: quartos, sala, Hall/corredor e despensa. Nas zonas hmidas no interior do locado (Cozinha e WCs) as paredes so revestidas a azulejos cermicos sobre reboco prvio. i) Revestimento de Tectos So em estuque pintados a cor branca nos espaos comuns e interior do locado. Revestimento de Pavimentos e Rodaps Os pavimentos nas zonas comuns, na varanda do locado e no interior do locado em cozinha, WCs e despensa, so revestidos a mosaicos cermicos. Em todas as restantes divisrias do locado, os pavimentos so revestidos a parqu de madeira de pinho colado e envernizado. Os rodaps no locado, so em madeira macia do mesmo tipo do parqu de pisos, envernizados. Nos espaos comuns, os rodaps, so em peas de material cermico com 0,08m de altura e idntico ao material cermico aplicado em pavimento.

j)

k) Louas Sanitrias As louas sanitrias instaladas em WCs, so em material porcelnico de cor azul, com excepo da banheira e base de chuveiro que so metlicos, do tipo Esmaltal na cor branca. l) Carpintarias As portas interiores, so portas com aros em madeira macia e portas de favo em madeira de carvalho. Todas as portas e aros so envernizados.

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m) Caixilharias exteriores - As caixilharias exteriores do locado e de todo o edifcio com excepo da porta de entrada do edifcio, foram substitudas h alguns anos por caixilharias em alumnio cor natural, com vidros simples. A porta de entrada do edifcio, mantem-se a de origem em ferro fundido e vidro. n) Guardas de escadas e varandas As guardas das escadas comuns so em ferro forjado pintado, com passa-mo em madeira de carvalho envernizada. A guarda da varanda do locado em ferro forjado pintado. o) Elevador o edifcio dispe de um elevador funcional com capacidade para 4 pessoas, sendo ainda o elevador de origem. p) Mveis e equipamentos de cozinha Todo o mobilirio e equipamentos de cozinha foram substitudos recentemente.

q) Redes de infra-estruturas Rede de guas pluviais constituda por caleiras e tubos de queda em ferro fundido. Rede de abastecimento de guas a rede de abastecimento de guas no interior do locado, foi substituda na integra por tubagem em ao inox vista. Na zona comum a rede de abastecimento de guas mantem-se a de origem em ao galvanizado, embebida nas paredes. Rede de drenagem de guas residuais mante-se a de origem em PVC embebida em paredes, couretes e pisos. Rede de Gs O edifcio no dispe de rede de gs canalizado, existe apenas gs no canalizado no interior do locado, com recurso a botijas de gs com ligao directa por mangueira a aparelhos de queima (Esquentador e Fogo). O espao (Marquise) onde se encontra a botija de gs e esquentador ventilado e os gases de queima so enviados para o exterior do locado por tubo flexvel em alumnio. Rede elctrica Existe rede elctrica de origem no edifcio e locado. A mesma constituda por tubos e fios embebidos em paredes, por quadro elctrico, tomadas, interruptores e pontos de luz. Nas zonas comuns no existem tomadas.

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r) Observaes Gerais As zonas comuns do edifcio foram alvo recentemente de obras de conservao, tendo-se efectuado a pintura de todas as paredes e tectos interiores e procedido substituio de mosaicos partidos ou muito degradados em pavimentos e escadas. A nvel do locado, as intervenes efectuadas foram ao nvel de equipamentos e armrios da cozinha e como j foi referido, pela substituio das caixilharias. Foi tambm efectuada pelo arrendatrio, uma renovao das instalaes de distribuio de gua.

3. ELEMENTOS FUNCIONAIS
3.1. INTRODUO

Os elementos funcionais esto divididos em edifcio (no seu conjunto), outras partes comuns e unidade. Deve ser verificado se o elemento funcional se aplica ao edifcio ou locado em apreciao, e s devem ser considerados na avaliao do imvel, os elementos funcionais, ou as partes destes, que satisfaam as seguintes condies: a) Cujo uso beneficie directamente o locado ou o possam afectar; b) No sejam elementos decorativos, elementos apostos sobre elementos da construo, ou equipamentos electrodomsticos ou termodomsticos instalados pelo arrendatrio; c) Estejam includos no mbito do contrato de arrendamento; d) No tenham sido desactivados por deliberao do condomnio. Se um arrendatrio for responsvel por alteraes em elementos funcionais, ou partes destes, para alm dos tipos referidos na alnea c) e d), com ou sem autorizao do senhorio, deve ser determinado o respectivo nvel de anomalia. Durante a fase de alegaces, as partes tem oportunidade de descrever as alteraes que realizaram no locado, sendo essas alteraes tomadas em considerao pela CAM na determinao do coeficiente de conservao. Estas regras visam salvaguardar a qualidade de vida do arrendatrio sem prejudicar o senhorio por anomalias em elementos decorativos ou em equipamentos que no sejam da sua responsabilidade. Caso o avaliador tenha dvidas sobre se um determinado elemento funcional, ou parte dele, da responsabilidade do arrendatrio ou est includo no contrato de arrendamento deve inquirir ambas as partes. Se as partes no estiverem de acordo, o elemento funcional deve ser
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avaliado na sua totalidade, sendo as alegaces das partes registadas na seco "G. Observaes". Se durante a vistoria o tcnico detectar anomalias "graves" ou "muito graves" em elementos funcionais fora do mbito de avaliao deve registar esses factos na seco "G. Observaes". Estas anomalias, isoladamente ou no seu conjunto, podem levar o tcnico a indicar na seco "F. Avaliao" que existem situaes que constituem grave risco para a segurana ou a sade publicas e/ou dos residentes. Se no contrato o dever de manuteno corrente seja do arrendatrio, o locado deve ser avaliado nas condies presentes e visveis no momento da vistoria. Durante a fase de alegaces, o senhorio deve referir esse facto e indicar quais as anomalias no locado que decorrem da deficiente manuteno corrente pelo arrendatrio e a CAM deve ter em considerao essas alegaces na determinao do coeficiente de conservao. Se no mbito de uma avaliao da totalidade do prdio, num mesmo momento se proceder avaliao de diversos locados desse prdio, os nveis de anomalias que afetam cada um dos elementos funcionais relativos ao "Edifcio" e as "Outras partes comuns" sero idnticos nas diversas fichas de avaliao.

3.2. ELEMENTOS FUNCIONAIS A CONSIDERAR

Edifcio 1. Estrutura 2. Cobertura 3. Elementos estruturais

Espaos comuns 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. Paredes Revestimentos Tectos Escadas Caixilharia e portas Dispositivos de proteco contra queda Instalao de distribuio de gua Instalao de drenagem de guas residuais Instalao de gs Instalao elctrica e de iluminao Instalaes telecomunicaes e contra intruso Instalao de ascensores
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16. Instalao de segurana contra incndios 17. Instalao de evacuao de lixo Locado 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37. Paredes exteriores Paredes interiores Revestimentos de pavimento exterior Revestimentos de pavimento interior Tectos Escadas Caixilharia e portas exteriores Caixilharia e portas interiores Dispositivos de proteco de vos Dispositivos de proteco contra queda Equipamento sanitrio Equipamento de cozinha Instalao de distribuio de gua Instalao de drenagem de guas residuais Instalao de gs Instalao elctrica Instalaes telecomunicaes e contra a intruso Instalao de ventilao Instalao de climatizao Instalao de segurana contra incndio

3.3. ELEMENTOS FUNCIONAIS QUE NO SE APLICAM AO LOCADO EM ESTUDO

Os elementos funcionais que no podem ser avaliados por no haver acesso ao elemento devem ser registados na seco G, descrevendo-se o motivo do impedimento. Espaos comuns 12. Instalao de gs A instalao de gs canalizado no foi realizada aquando da construo do prdio, sendo usadas botijas de gs em cada fraco.

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16. Instalao de segurana contra incndios Aquando da construo do prdio, no havia legislao implementada no sentido de garantir a segurana contra incndio, portanto no se pode avaliar este ponto. 17. Instalao de evacuao de lixo O Edifcio no dispe desta instalao, portanto no se pode avaliar este ponto. Locado 23. Escadas O locado no apresenta escadas. 36. Instalao de climatizao Aquando da construo do prdio no foram instalados equipamentos de climatizao, no podendo este ponto ser avaliado. 37. Instalao de segurana contra incndio Na poca de construo, no havia legislao implementada no sentido de garantir a segurana contra incndio, portanto no se pode avaliar este ponto.

4. ANOMALIAS DE ELEMENTOS FUNCIONAIS

Neste captulo, feita uma descrio do procedimento adoptado pelo tcnico, para efeito de inspeco do edifcio e locado em anlise, bem como avaliao das anomalias detectadas e de acordo com o estipulado nas instrues de aplicao do Mtodo de Avaliao do Estado de Conservao de Edifcios (MAEC). tambm apresentada a descrio dessas mesmas anomalias, para os elementos funcionais a avaliar que foram anteriormente identificados. Adicionalmente indicado o nvel de anomalia atribudo ao respectivo elemento em estudo.

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4.1. PROCEDIMENTO

Durante a vistoria, o tcnico realizou uma inspeco visual das partes comuns e do locado e procurou indcios de eventuais anomalias nas situaes em que no foi possvel a observao directa dos elementos construtivos. Estas mesmas situaes foram registadas na seco G da Ficha de avaliao do nvel de conservao de edifcios esclarecendo-se o motivo de impedimento. Foram tambm testadas todas as instalaes e equipamentos em condies normais de uso e que afectam a habitao em causa. Complementarmente, foram tiradas fotografias em situaes consideradas importantes para justificao e ajuda na caracterizao do estado de conservao e foram inquiridos o arrendatrio e senhorio sobre obras de manuteno realizadas no locado e sobre eventuais actuaes ilcitas das partes. Para determinar o nvel de anomalia de cada elemento funcional foram conjugados os quatro critrios seguintes apresentados pela bibliografia de apoio: a) Consequncia da anomalia na satisfao das exigncias funcionais; b) Tipo e extenso do trabalho necessrio para a correco da anomalia; c) Relevncia dos locais afectados pela anomalia; d) Existncia de alternativa para o espao ou equipamento afectado. Sendo que os dois primeiros critrios dizem respeito gravidade da anomalia e os dois ltimos aos locais afectados pela mesma. O documento Instrues de Aplicao do MAEC, descreve os restantes critrios a ter em conta e que foram seguidos pelo tcnico, na determinao do nvel de anomalia, destacando-se apenas que essa avaliao foi realizada comparando as condies actuais com as condies que o elemento funcional proporcionava quando o imvel foi construdo ou quando sofreu a ltima interveno profunda. No entram em linha de conta, a nvel exemplificativo, situaes como o ndice de isolamento acstico e trmico, o nvel exigncia actual de qualidade e conforto, o qual naturalmente era diferente na altura em que o edifcio foi projectado nem legislaes actualmente em vigor, salvo a excepo das situaes em que essa legislao impe condies acrescidas de segurana e se aplica a imveis existentes, obrigando sua adaptao. Note-se que no caso em estudo isto no se verifica. Todos os nveis de anomalias resultantes de uma avaliao por indcios por no ser possvel uma inspeco visual directa devem ser registados na seco G. Finalmente, para efeitos de integrao de diferentes nveis de anomalias num mesmo elemento funcional, foram tidos em conta os seguintes critrios:
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a) O nvel de anomalia do elemento funcional deve resultar da mdia dos nveis de anomalia dos diversos elementos construtivos ponderados pela sua representatividade; b) Contudo, se a anomalia mais grave embora pontual ou pouco representativa inviabilizar o desenvolvimento das funes para as quais o locado na sua totalidade ou uma parte dele foi arrendado, deve prevalecer esse nvel de anomalia.

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4.2. FICHA DE AVALIAO DO NVEL DE CONSERVAO DO IMVEL

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NRAU NOVO REGIME DE ARRENDAMENTO URBANO Ficha de avaliao do nvel de conservao de edifcios __123456__________|______1____ __
cdigo do tcnico nmero da ficha

A. IDENTIFICAO
Rua/Av./Pc.: Rua Heris de Frana ................................................................................................................................... Nmero: 597.......... Andar: 2 Esq.......... Localidade:Matosinhos ........................... Cdigo postal:4450 ..... -159..... Matosinhos ............ Distrito: Porto ..................................... Concelho:Matosinhos ............................. Freguesia: Matosinhos ................................ Artigo matricial:789 .............................. Fraco:AA ......................................... Cdigo SIG (facultativo): ...........................

B. CARACTERIZAO
N. de pisos do edifcio |__|_4_| N. de unidades do edifcio |__|_8_| poca de construo 1951 a 1982(50 anos) Tipologia estrutural Beto armado N. de divises do locado |__|_6_| Uso do locado Habitao

No se aplica

Ponderao Pontuao

C. ANOMALIAS FUNCIONAIS

DE

ELEMENTOS
Anomalias Muito ligeiras (5) Ligeiras (4) Mdias (3) Graves (2) Muito graves (1)

Edifcio 1. Estrutura 2. Cobertura 3. Elementos salientes

x 6 = x 5 = x 3 =

__18___
____15___ ____12___

Outras partes comuns 4. Paredes 5. Revestimentos de pavimentos 6. Tectos 7. Escadas 8. Caixilharia e portas 9. Dispositivos de proteco contra queda 10. Instalao de distribuio de gua 11. Instalao de drenagem de guas residuais 12. Instalao de gs 13. Instalao elctrica e de iluminao x x x x x x x x x x 3 2 2 3 2 3 1 1 1 1 = = = = = = = = = =
____9___ ___8____ _____10__ _____12__ _____6__ ____12___ _____3__ ______5_ _____-__ ____4___

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14. Instalaes de telecomunicaes e contra a intruso 15. Instalao de ascensores 16. Instalao de segurana contra incndio 17. Instalao de evacuao de lixo x x x x 1 3 1 1 = = = =
____4___ ____12___ _____-__ _____-__

Locado 18. Paredes exteriores 19. Paredes interiores 20. Revestimentos de pavimentos exteriores 21. Revestimentos de pavimentos interiores 22. Tectos 23. Escadas 24. Caixilharia e portas exteriores 25. Caixilharia e portas interiores 26. Dispositivos de proteco de vos 27. Dispositivos de proteco contra queda 28. Equipamento sanitrio 29. Equipamento de cozinha 30. Instalao de distribuio de gua 31. Instalao de drenagem de guas residuais 32. Instalao de gs 33. Instalao elctrica 34. Instalaes de telecomunicaes e contra a intruso 35. Instalao de ventilao 36. Instalao de climatizao 37. Instalao de segurana contra incndio x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x 5 3 2 4 4 4 5 3 2 4 3 3 3 3 3 3 1 2 2 2 = = = = = = = = = = = = = = = = = = = =
___15____ _____9__ _____8__ ____12___ _____12__ _____-__ _____15__ _____9__ ____8___ _____4__ ____9___ ___15____ ___15____ ____15___ ____3___ ____9___ ____4___ ____8___ _____-__ ___-____

D. DETERMINAO DO NDICE DE ANOMALIAS Total das pontuaes Total das ponderaes atribudas aos elementos funcionais aplicveis ndice de anomalias
(a) (b) (a/b)

300
89

3.37

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E. DESCRIO DE SINTOMAS QUE MOTIVAM A ATRIBUIO DE NVEIS DE ANOMALIAS "GRAVES" E/OU "MUITO GRAVES"
a) mero do elemento funcional Relato sntese da anomalia Identificao das fotografias ilustrativas

b) __27___

A guarda da varanda, em ferro fundido, encontra-se oxidada com alterao dac) geometria e com as fixaes deterioradas, indiciando risco de ocorrerem acidentes graves por queda de pessoas. Tanto o arrendatrio como o senhorio j foram notificados. ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... A instalao de gs no canalizado, encontrando-se um defeito critico, por oe) tubo flexvel utilizado na ligao entre a garrafa de gs e o aparelho respectivo estar fora da validade. Tanto o arrendatrio como o senhorio j foram alertados para a sua rpida substituio.
............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................

_____

d) ___32__

_____

f) _____

............................................................................................................................ g) ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ _____

h) _____

............................................................................................................................ i) ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ F. AVALIAO Com base na observao das condies presentes e visveis no momento da vistoria e nos termos do artigo 6. da Portaria XXX/2006, declaro que: O estado de conservao : Excelente Bom Mdio Mau Pssimo _____

As partes comuns possuem um estado de conservao _____________ e o locado possui um estado de conservao _____________ (apenas se aplica em edifcios constitudos por mais de uma unidade) Existem situaes que constituem grave risco para a segurana e sade pblicas e/ou dos residentes: Sim No

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G. OBSERVAES

ndices de anomalia induzidos e elementos no observveis directamente: Edifcio 1- Estrutura: anomalia mdia na laje de pavimento identificada por uma parede divisria do locado, perpendicular fachada do edifcio, denotar fendilhao de mdia abertura e constante ao longo da parede, com orientao transversal das vigotas da laje do pavimento. Outras partes comuns 4- Paredes: anomalia muito ligeira pois no foi possvel observar as paredes de empena pelo exterior, devido aos edifcios adjacentes, e pelo interior h uma ausncia de anomalias devido interveno recente de pintura nas paredes dos espaos comuns, no entanto devido s restantes anomalias, o ndice para este elemento funcional foi mdio. 10- Instalao de distribuio de gua: anomalia muito ligeira pois no foi possvel observar a generalidade dos elementos da instalao, por estarem embebidos nas paredes. O ndice de anomalia que prevaleceu foi o mdio, sendo uma anomalia em parte induzida por as torneiras de seccionamento estarem corrodas pensando-se que o mesmo possa ocorrer na restante instalao, apesar de no ter sido detectada nenhuma fuga de gua. 11- Instalao de guas residuais: ndice de anomalia muito ligeiro uma vez que no foi possvel observar a generalidade dos elementos da instalao, por estarem embebidos nas paredes. 13- Instalao elctrica e de iluminao: Os cabos das instalaes elctricas no so visveis, pelo que a sua classificao muito ligeira. No entanto devido a outras anomalias existente prevaleceu o ndice ligeiro. Locado 31- ndice de anomalias muito ligeiro pois no foi possvel observar as instalaes de drenagem de guas residuais como tubagens por estarem embebidas nas paredes, no entanto os restantes aparelhos sanitrios estavam funcionais no apresentando qualquer problema a assinalar.

H. TCNICO Nome do tcnico: Anibal Jos Silva Pereira........................................................................................................... Data Assinatura: ....................................................................................... de vistoria:

___26_______|__03____|_____2012_

I. COEFICIENTE DE CONSERVAO (preenchimento pela CAM) Nos termos do disposto na alnea c), do n. 1, do artigo 49. da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, e no artigo 15. do Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto, declara-se que as partes comuns e o locado acima identificados possuem o seguinte Coeficiente de Conservao: _____,_____

Assinatura do responsvel da CAM: ...................................................................................................................... Data de emisso: __________|______|______ (Validade: 3 anos)

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4.3. DESCRIO E AVALIAO DAS ANOMALIAS POR ELEMENTO FUNCIONAL

Neste subcaptulo feita a descrio das anomalias observadas durante a vistoria do tcnico, seguindo a estrutura da Ficha de avaliao do nvel de conservao de edifcios. Para cada elemento funcional, indicado o nvel de anomalia correspondente, o qual preenchido na seco C. De acordo com as instrues de aplicao do MAEC, na seco E indicam-se os motivos que justificam a atribuio de nveis de anomalia grave e muito grave e na seco G registam-se as situaes que constituem grave risco para a segurana ou sade publica e/ou dos residentes.

4.3.1.EDIFICIO 4.3.1.1. Estrutura

Anomalias ligeiras

Na fachada a poente, detectaram-se zonas pontuais em pilares e vigas intermdias com fendilhao de pequena extenso e largura, bem como um ligeiro destacamento do recobrimento resultante da corroso das armaduras.

Laje da varanda apresenta algum destacamento de beto nas zonas de fixao da respectiva guarda, por oxidao da mesma e falta de vedao eficaz na ligao. Considerou-se que a nvel estrutural esta anomalia de caracter ligeiro, mas resultante de um problema grave na guarda.

Anomalias mdias

Uma parede divisria do locado, perpendicular fachada do edifcio, denota fendilhao de mdia abertura e constante ao longo da parede, com orientao transversal das vigotas da laje do pavimento, indiciando uma deformao do mesmo. Nvel de anomalia do elemento: mdio

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4.3.1.2. Cobertura

Anomalias ligeiras

A inspeco da cobertura pelo exterior foi feita atravs de um edifcio adjacente mais alto, verificando-se o desenvolvimento pontual de vegetao parasitria. O sistema de drenagem de guas pluviais apresenta entupimentos, dando origem a acumulao de gua na caleira, exigindo limpeza. Os tubos de queda apresentam corroso superficial generalizada.

Anomalias mdias

Verificou-se deformaes em reas limitadas da estrutura de suporte, que tero provocado a quebra de algumas telhas entretanto substitudas, o que se constata pela diferena de tonalidades das telhas. Nvel de anomalia do elemento: mdio

4.3.1.3.

Elementos salientes

Anomalias muito ligeiras

A antena de televiso nova, devido instalao do sistema TDT, pelo que apresenta ausncia de anomalias. Anomalias ligeiras

A chamin apresenta manchas de sujidade e alterao da cor, exigindo limpeza e pintura. Nvel de anomalia do elemento: ligeiro

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4.3.2.OUTRAS PARTES COMUNS 4.3.2.1. Paredes

Anomalias muito ligeiras

As paredes de empena no podem ser observadas pelo exterior, devido aos edifcios adjacentes, e pelo interior h uma ausncia de anomalias devido interveno recente de pintura nas paredes dos espaos comuns. Anomalias ligeiras

Nas paredes de fachada, verifica-se que houve substituio de algumas peas cermicas, pelas diferenas de tonalidades, indiciando fissurao e destacamento de alguns elementos. Anomalias mdias

Detectaram-se manchas generalizadas de eflorescncias nas juntas dos cermicos, necessitando de limpeza. Nvel de anomalia do elemento: mdio

4.3.2.2.

Revestimentos de pavimentos

Anomalias ligeiras

O revestimento de pavimento foi sujeito a intervenes pontuais, no repondo o aspecto original do mesmo. Nvel de anomalia do elemento: ligeiro

4.3.2.3.

Tectos

Anomalias muito ligeiras

A pintura do tecto foi intervencionada h pouco tempo, pelo que no so visveis quaisquer anomalias. Nvel de anomalia do elemento: muito ligeiro
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4.3.2.4. Escadas

Anomalias ligeiras

Tal como nos revestimentos do pavimento, observam-se substituies pontuais de cermicos originando inestticas diferenas de tonalidades. O corrimo na sua generalidade tem sinais visveis de desgaste, necessitando de limpeza e envernizamento. Nvel de anomalia do elemento: ligeiro

4.3.2.5.

Caixilharias e portas

Anomalias ligeiras

A bateria de receptculos postais, localizada no interior do edifcio, tem alteraes por substituies de algumas caixas, prejudicando o aspecto.

Anomalias mdias

A porta para o exterior, em ferro fundido, tem ligeiros sinais de oxidao e deteriorao das juntas permitindo entrada de gua. Necessita de uma pintura anticorrosiva, devido proximidade ao mar, e lubrificao das dobradias. Nvel de anomalia do elemento: mdio

4.3.2.6.

Dispositivos de proteco contra queda

Anomalias ligeiras

As guardas das escadas em ferro fundido, tm pintura desgastada exigindo uma repintura. Nvel de anomalia do elemento: ligeiro

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4.3.2.7. Instalao de distribuio de gua

Anomalias muito ligeiras

No foi possvel observar a generalidade dos elementos da instalao, por estarem embebidos nas paredes, pelo que a sua classificao muito ligeira. Anomalias mdias

As torneiras de seccionamento esto corrodas dificultando a manobra. Induz problemas de corroso na restante instalao, apesar de no ter sido detectada nenhuma fuga de gua. Nvel de anomalia do elemento: mdio

4.3.2.8.

Instalao de drenagem de guas residuais

Anomalias muito ligeiras

No foi possvel observar a generalidade dos elementos da instalao, por estarem embebidos nas paredes, pelo que a sua classificao muito ligeira. Nvel de anomalia do elemento: muito ligeiro

4.3.2.9.

Instalao elctrica e de iluminao

Anomalias muito ligeiras

Os cabos das instalaes elctricas no so visveis, pelo que a sua classificao muito ligeira. A iluminao tem sido sujeita a reparaes e substituies regulares pelo que no tem anomalias. Anomalias ligeiras Os interruptores esto desgastados pelo uso, mas continuam funcionais. Nvel de anomalia do elemento: ligeiro
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4.3.2.10. Instalaes de telecomunicaes e contra intruso

Anomalias ligeiras

Observaram-se instalaes de cabos posteriores construo para efeito de TV por cabo, com encaminhamentos vista prejudicando a esttica dos espaos comuns. A botoneira do intercomunicador apresenta sujidade e desgaste com alteraes de botes, mantendo-se funcional. Nvel de anomalia do elemento: ligeiro

4.3.2.11.

Instalao de ascensores

Anomalias ligeiras

Soleira da porta de patamar para acesso cabine. Com desgaste por uso na generalidade dos pisos, e a cabine apresenta a pintura desgastada. Nvel de anomalia do elemento: ligeiro

4.3.3.LOCADO 4.3.3.1. Paredes exteriores

As anomalias ligeiras e mdias registadas na fachada do edifcio no subcaptulo 1.2.1.4, repercutem-se na zona afecta ao locado em estudo. Acrescenta-se como anomalia mdia, o empolamento da pintura na parede pelo interior do locado, principalmente junto s caixilharias. Nvel de anomalia do elemento: mdio

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4.3.3.2. Paredes interiores

Anomalias ligeiras

As paredes interiores, principalmente nas zonas dos quartos e corredor de comunicao para os quartos de banho, esto sujas e com empolamento pontual. Os remates de paramento com o rodap apresentam fendilhao pontual.

Anomalias mdias

Como j foi referido no subcaptulo 1.2.1.1, uma parede interior perpendicular fachada do edifcio, denota fendilhao de mdia abertura e constante ao longo da parede, acompanhada de destacamento da pintura. Nvel de anomalia do elemento: mdio

4.3.3.3.

Revestimento de pavimentos exteriores

Anomalias ligeiras

Na zona de fixao da guarda da varanda com a respectiva laje, o revestimento cermico encontra-se fissurado. Nvel de anomalia do elemento: ligeiro

4.3.3.4.

Revestimento de pavimentos interiores

Anomalias ligeiras

Parquet-mosaico dos quartos, sala, corredor e hall de entrada, com sinais visveis de desgaste, necessitando de envernizamento. Na cozinha e quartos de banho, os cermicos apresentam marcas de desgaste e verificam-se algumas peas de tonalidade diferente por anteriores reparaes.

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Anomalias mdias

O parquet-mosaico est descolado na zona da fachada virada a Poente, delimitada na rea prxima das caixilharias. Nvel de anomalia do elemento: mdio

4.3.3.5.

Tectos

Anomalias ligeiras

a cozinha verificam-se alteraes de cor na pintura por sujidade e empolamento pontual d pintura. O tecto dos quartos de banho apresenta sinais de presena anterior de gua, percebendo-se que a origem do problema foi resolvida atempadamente.

Anomalias mdias

Nos cantos dos quartos com a parede exterior observa-se o desenvolvimento de fungos devido a manifestaes de humidade. Nvel de anomalia do elemento: mdio

4.3.3.6.

Caixilharias e portas exteriores

Anomalias ligeiras

As caixilharias foram substitudas por caixilhos em alumnio, apresentando deficiente manuseamento dos dispositivos de comando, apenas na porta para a varanda. Anomalias mdias

Por proximidade ao mar e contacto com a gua verificou-se que o silicone de vedao est deteriorado, permitindo alguma infiltrao de gua. Nvel de anomalia do elemento: mdio

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4.3.3.7. Caixilharias e portas interiores

Anomalias ligeiras

A generalidade das portas esto desafinadas necessitando de envernizamento.

Anomalias mdias

As portas para um dos quartos e para a sala esto desafinadas e encravadas necessitando de fora excessiva para abertura e fecho. Nvel de anomalia do elemento: mdio

4.3.3.8.

Dispositivos de proteco de vos exteriores

Anomalias ligeiras

As caixas de estores metlica localizadas pelo exterior, apresentam corroso pontual e verifica-se o destacamento da pintura de algumas rguas. Nvel de anomalia do elemento: ligeiro

4.3.3.9.

Dispositivos de proteco contra queda

Anomalias muito graves

A guarda da varanda, em ferro fundido, encontra-se oxidada com alterao da geometria e com as fixaes deterioradas, indiciando risco de ocorrerem acidentes graves por queda de pessoas. Nvel de anomalia do elemento: muito grave

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4.3.3.10. Equipamento sanitrio

Anomalias ligeiras As louas sanitrias tm sinais de desgaste por uso.

Anomalias mdias

As fixaes das sanitas, bids e lavatrios esto corrodas e as torneiras no asseguram a estanquidade. Nvel de anomalia do elemento: mdio

4.3.3.11.

Equipamento de cozinha

Anomalias muito ligeiras

Devido substituio dos equipamentos e armrios no foi detectada nenhuma anomalia. Nvel de anomalia do elemento: muito ligeiras

4.3.3.12.

Instalao de distribuio de gua

Anomalias muito ligeiras

Devido renovao das instalaes a que o locado foi sujeito, no foram verificadas anomalias, mantendo-se as tubagens pelo exterior como no inicio da explorao do edifcio. Nvel de anomalia do elemento: muito ligeiras

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4.3.3.13. Instalao de drenagem de guas residuais

Anomalias muito ligeiras

No foi possvel observar as instalaes de drenagem de guas residuais como tubagens por estarem embebidas nas paredes, no entanto os restantes aparelhos sanitrios estavam funcionais no apresentando qualquer problema a assinalar. Nvel de anomalia do elemento: muito ligeiras

4.3.3.14.

Instalao de gs

Anomalias muito graves

A instalao de gs no canalizado, encontrando-se um defeito critico, por o tubo flexvel utilizado na ligao entre a garrafa de gs e o aparelho respectivo estar fora da validade. Nvel de anomalia do elemento: muito grave

4.3.3.15.

Instalao elctrica

Anomalias mdias

Alguns componentes da aparelhagem elctrica encontram-se deteriorados, tal como interruptores com cantos partidos e espelho riscados, no entanto sem risco de expor as peas em tenso. Ainda assim prejudicada a sua funcionalidade.

Nvel de anomalia do elemento: mdio

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4.3.3.16. Instalaes de telecomunicaes e contra intruso

Anomalias ligeiras

O intercomunicador para a porta de acesso ao edifcio encontra-se deteriorado e com visveis sinais de desgaste por uso, no comprometendo no entanto a sua integridade nem funcionalidade, uma vez que se encontra operacional. Nvel de anomalia do elemento: ligeiro

4.3.3.17.

Instalao de ventilao

Anomalias ligeiras

A grelha de extraco de ar do quarto de banho que dispe de banheira, est oxidada. No entanto no provoca barulho excessivo e continua operacional. O exaustor da cozinha est operacional, detectando-se apenas algum ruido que parece exceder o normal. Nvel de anomalia do elemento: ligeiro~

5. RESULTADOS E COMENTRIOS

Ao aplicar a primeira regra ao valor do ndice de anomalias do locado obtido (3,37) verificase que ele se situa dentro do intervalo 2,50 a 3,50, pelo que o estado de conservao do locado Mdio. Contudo, aplicando a segunda e a terceira regra, constata-se que: a) Dos elementos funcionais com ponderao trs, quatro, cinco ou seis, dispositivos de proteco contra queda e instalao de gs no cumprem a segunda regra, uma vez que possuem anomalias muito graves (1), obrigando a baixar o estado de conservao do locado para Mau; b) Todos os elementos funcionais com ponderao dois e um cumprem a terceira regra.
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Assim o estado de conservao do locado deve ser reduzido para Mau. Devemos ter presente algumas limitaes deste mtodo como o facto de poderem existir anomalias construtivas no detectadas pela inspeco visual; a qualidade dos resultados depender da correta aplicao dos instrumentos pelos tcnicos avaliadores; o diagnstico das causas das anomalias e a definio de trabalhos correctivos obrigarem a eventuais vistorias mais detalhadas por tcnicos especializados e recorrendo a sondagens ou equipamento apropriado. Acrescenta-se ainda que este mtodo no reflecte o aumento progressivo das exigncias de qualidade, conforto e segurana imposta actualmente pela sociedade e legislao em vigor.

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