TEMA XX: Derecho de Superficie I.

- Concepto y Naturaleza Jurdica Este derecho real limitado supone la separacin del dominio e una cosa en sentido horizontal. El dominio del suelo pertenece al concedente, mientras que el del vuelo pertenece al superficiario. En el Derecho Romano exista esta figura, aunque al principio no se utiliz en el mbito privado. Con el tiempo tambin los particulares vinieron a conceder un derecho semejante, aunque los romanistas dudan de que se tratara de un verdadero derecho real, porque no aparece con claridad como derecho real en las fuentes dado su sistema de numerus clausus. Esta figura evolucion y gan una mayor identidad propia hasta que, en la poca postclsica, se concedieron interdictos a los superficiarios para la defensa de su derecho. Justiniano les concedi una accin real semejante a la reivindicatoria. En Derecho Romano esta figura no lleg nunca a entenderse como una propiedad separada, sino como un gravamen en suelo ajeno, porque el principio superficies solo cedit tuvo una vigencia absoluta. El Derecho Espaol no regul de forma extensa esta figura, dedicndole slo dos preceptos del CC (arts. 1611 y 1655), los cuales remitan a los normas de la enfiteusis o de los arrendamientos, fuese su duracin temporal o perpetua. Avanzado el siglo XX esta figura revive por razones de poltica legislativa encaminada a facilitar el acceso a la vivienda o el cultivo de fincas rsticas, especialmente en la LS de 1956, la reforma del RH de 1959, las distintas reformas de la LS y la Ley de Montes en Mano Comn. La normativa que regula este derecho en la actualidad es la siguiente: a) Normas Preferentes

Lo que dispongan las partes en el ttulo constitutivo.

b) Normas Especiales

Ley del Suelo Ley de Montes en Mano Comn

c) Normas Generales

Arts. 1611 y 1655 CC Arts. 1607 LH Arts. 16 y 30 RH

1.1.- Concepto del Derecho de Superficie es un derecho real de tener o mantener temporal o indefinidamente en suelo o inmueble ajeno una edificacin o plantacin con propiedad separada obtenido mediante el ejercicio anejo de edificar o plantar, o por medio del acto adquisitivo de una edificacin o plantacin preexistente. Tambin puede ser definido como un derecho real cuya caracterstica es la separacin del dominio en sentido horizontal. 1.2.- Naturaleza Jurdica En Roma se consider como un gravamen o un derecho real limitado en suelo ajeno, que no otorgaba nunca la propiedad del vuelo. En tiempos medievales se consider un tipo de censo enfitutico, siendo el dominio directo para el concedente y el dominio til para el superficiario. La explicacin romana, al no admitir la propiedad sobre el vuelo, resulta incompatible con el rgimen actual, mientras que la medieval choca con la distancia del Derecho vigente de admitir la desmembracin del dominio y porque antes de edificar o plantar no es posible entender en qu consiste ese derecho ni como opera sobre el suelo ajeno. En la actualidad se entiende que tiene una doble naturaleza. es una relacin bsica que se cifrar en un derecho real limitado en cosa ajena que facultara a su titular a edificar, plantar y sembrar y a mantener lo hecho, y, a la vez, una autntica propiedad sobre el vuelo, pero propiedad independiente y separada del suelo. Ello es posible por el sistema de numerus apertus y porque el art. 353 (superficies solo cedit) no es totalmente imperativo, sino que admite derogacin convencional. II.- Superficie en el Derecho Espaol 2.1.- Tipos de Superficie a) Superficie Rstica: aquella que se orienta a facilitar el cultivo de las fincas mediante una figura nueva. La regulacin se encuentra en la Ley de Montes Vecinales de 1980 y el art. 30 RH. b) Superficie Urbana Comn: pretende facilitar la edificacin por una nueva figura. Cuando se habla de edificar comprehende tanto la elevacin de un edificio como la construccin en el subsuelo. La regulacin se encuentra en los arts. 1611 y 1654 CC, en el art. 107 LH y en el art. 16 RH. c) Superficie Urbanstica o Urbana Especial: se orienta tambin a la realizacin de una edificacin, pero con la particularidad de que el suelo sobre el que se construye est sometido a un PGOU. Su regulacin se encuentra en la LS y en los PGOU; en el caso de los PGOU esas normas afectan al superficiario directa o indirectamente o globalmente. En principio el propietario de un terreno est facultado para construir en l y apropiarse de lo construido. Cuando se trata de un derecho sometido a un PGOU el

propietario slo tiene facultar de construir tras adquirir el derecho a urbanizar y al aprovechamiento urbanstico, correspondindole la propiedad de lo edificado si la construccin se ha atenido a la licencia de obras, al PGOU y en general a la legislacin urbanstica. Ello no es especfico del superficiario, pero le afecta indirectamente. Esa regulacin tan dispersa plantea importantes problemas de coordinacin y de rango como el valor de la regulacin de LS, si la LS se refiere a la superficie urbanstica o al derecho de superficie en general o la relacin entre el RH y el CC y la LH. En principio se dira que la LS slo regulara la superficie urbanstica, pero el problema viene dado porque esa Ley de 1956 presenta una serie de singularidades muy destacadas en este figura, que no cuadran bien con las orientaciones del CC y de la LH. El art. 16 RH recogi esas singularidades y, a diferencia de la LS, que es ley especial, el reglamento hipotecario es norma general de segundo grado. III.- Constitucin del Derecho La constitucin del derecho puede ser por negocio inter vivos, mortis causa o usucapin. en los negocios inter vivos hay que preguntar sobre cmo se constituye ese derecho: son la escritura pblica y su inscripcin registral necesarias para que nazca el derecho? En nuestro derecho Civil impera la libertad de formas, pero parece que la LS, la Ley de Montes Vecinales de 1980 y, sobre todo, el RH as parecen disponerlo. La doctrina mayoritaria mantiene la necesidad de formalidades constitutivas basndose en la propia disposicin del Derecho, as como en la inmaterialidad del derecho de superficie mientras no se ejerce (Roca Sastre). Algunos autores discrepan de esa solucin apoyndose en las razones siguientes: a) La exigencia de escritura pblica como requisito esencial de validez es contraria al principio de libertad de formas, que, desde el ordenamiento de Alcal, existe en Espaa y se encuentra consagrado en el art. 1278 CC. b) La inmaterialidad no es razn suficiente, porque hay servidumbres inmateriales y para ellas la inscripcin no es constitutiva. Una cosa es el nacimiento del derecho inter partes y otra sus efectos erga omnes. En nuestro Derecho los derechos reales se constituyen fuera del RP y su acceso al RP slo es a efectos de publicidad. En los ltimos tiempos un sector minoritario de la doctrina entiende que sera aconsejable entender que esas especialidades slo son aplicables a la superficie urbanstica y a la rstica, pero no a la urbana comn. Otros autores sostienen que la LS slo se aplicara a aquellos casos en los que el concedente sea un ente pblico. IV.- Duracin del Derecho Del art. 1655 CC se deriva que cabe que la superficie podra constituirse con carcter indefinido, pero la LS limita ese derecho a los 75 o a los 99 aos, segn sea concedido por un ente pblico o un sujeto privado. El RH sigue a la LS.

Hay quienes piensan que el derecho de superficie se somete en todos los tipos a estos plazos, mientras que otros entienden que se aplica slo a la urbanstica y no a la urbana comn, la cual puede ser indefinida. Hasta el 4 de Septiembre de 1998 en el que se modific el RH en el que se deca el plazo mximo era de 50 aos, pero luego se modific para acordarse a los dispuesto a la LS. V.- Contenido: Derechos y Obligaciones del Concedente y del Concesionario Partiendo de la escasa regulacin que a nivel positivo tiene la figura de los derechos y deberes, stos se derivaran del ttulo constitutivo. Entre las facultades de este derecho est la de construir o plantar con la posibilidad de replantar o reconstruir si se destruye lo anterior o el superficiario tiene facultades de dominio; debemos tener en cuanta que el derecho de superficie tiene vida registral independiente del derecho de superficie y como el derecho de propiedad se puede transmitir y gravar. En cuanto a los deberes, hay que tener en cuenta que puede constituirse tanto a ttulo oneroso o a ttulo gratuito, el concedente debe pagar la contraprestacin convenida a tanto alzado en una venta peridica o en la adjudicacin al concedente de determinadas viviendas o locales que se construyan, lo mismo a ttulo de arrendamiento como de propiedad. Cuando as lo determine el tipo del derecho el superficiario tiene el deber de construir dentro del plazo de cinco aos, pero esta plazo puede ser menor si as resulta del plan de ordenacin urbana o del ttulo constitutivo. Puede el superificiario inscribir la declaracin de obra nueva fuera del plazo, siempre que el concedente no lo haya resuelto por incumplimiento o haya pasado el plazo de 75 o 90 aos. VI.- Extincin del Derecho Las principales causas de extincin son las siguientes:

Por resolucin pedida por el concedente cuando la superficie sea urbanstica y el superficiario no edifique en el plazo previsto. Por el transcurso del plazo del derecho de superficie (75 o 90 aos), lo cual supone que el concedente se hace automticamente propietario de lo que el superficiario haba plantado o construido sin tener que indemnizar por ello.

La extincin del derecho de superficie conlleva la extincin de todos los derechos que el superficiario hubiera concedido sobre la cosa objeto de su propiedad, lo cual no ocurrira si la extincin del derecho de superficie fuera por renuncia o consolidacin, ya que copntinuar existiendo el derecho de superficie por el tiempo que falte.