NORMA PARA AVALIAO DE IMVEIS URBANOS IBAPE/SP: 2011

RELATOR DA REVISO: Eng. Nelson Nady Nr Filho. COORDENADOR DA REVISO: Eng. Octavio Galvo Neto.
NORMA PARA AVALIAO DE IMVEIS URBANOS IBAPE/SP

COLABORADORES DA REVISO: Eng. Alcides Ferrari Neto, Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira, Eng. Antonio Srgio Liporoni, Arq Cirlene Mendes da Silva, Eng. Jos Tarcsio Doubek Lopes, Arq Monica DAmato, Eng. Nelson Roberto Pereira Alonso, Eng. Osrio Accioly Gatto, Eng. Paulo Grandiski. RELATORES DA VERSO 2005: Arq Ana Maria de Biazzi Dias Oliveira, Eng. Joaquim da Rocha Medeiros Jnior, Eng. Jos Fiker e Eng. Milton Candeloro. COORDENADORES DA VERSO 2005: Eng. Osrio Accioly Gatto e Eng. Paulo Grandiski. COLABORADORES DA VERSO 2005: Arq. Cirlene Mendes da Silva, Eng. Dionsio Nunes Neto, Eng. Eduardo Rottmann, Eng. Jos Tarcsio Doubek Lopes, Eng. Nelson Nady Nr Filho, Eng. Nelson Roberto Pereira Alonso, Eng. Octavio Galvo Neto, Eng. Ruy Campos Vieira e Eng. Tito Lvio Ferreira Gomide. RESPONSABILIDADE: Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira Presidente IBAPE/SP Eng. Flvia Zoga Andreatta Pujadas Diretora Tcnica IBAPE/SP Esta norma foi aprovada na Assembleia de 13/09/2011. Sua vigncia a partir de dois meses aps sua aprovao: 13/11/2011.
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APRESENTAO
O IBAPE/SP Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo entidade sem fins lucrativos integrada por engenheiros, arquitetos e empresas dedicados s reas de avaliaes, percias e inspees de engenharia no Estado de So Paulo. Dentre seus objetivos destacam-se primordialmente o aprimoramento, a divulgao e a transmisso do conhecimento tcnico nas reas de atuao de seus associados. Entidade de Classe com representao no CREA/SP Conselho Regional de Engenharia Arquitetura e Agronomia do Estado de So Paulo, o IBAPE/SP filiado ao IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia Entidade Federativa Nacional que um dos integrantes do CDEN Colgio de Entidades Nacionais do CONFEA Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia. Em mbito internacional o IBAPE mantm filiao ao IVSC Internacional Valuation Standards Council, organismo responsvel pela elaborao e reviso das normas internacionais de avaliao IVS e UPAV Unio Panamericana de Associaes de Avaliao, entidade que congrega avaliadores em todo o continente. Atendendo ao artigo 3 do Estatuto Dos Objetivos foi elaborado, produzido e revisado este texto normativo, que deve ser observado em todas as manifestaes escritas elaboradas por engenheiros e arquitetos quando da elaborao de trabalhos na rea Engenharia de Avaliaes no Estado de So Paulo. Tais manifestaes devero ser desenvolvidas em conformidade com a Lei n 5194/66, que regulamenta o exerccio da profisso dos engenheiros c do artigo 7: estudos, projetos, anlises, avaliaes, vistorias, percias, pareceres e divulgao tcnica; Art 13. Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro trabalho de Engenharia, de Arquitetura e de Agronomia, quer pblico, quer particular, somente podero ser submetidos ao julgamento das autoridades competentes e s tero valor jurdico quando seus autores forem profissionais habilitados de acordo com esta lei; Art 14 Nos trabalhos grficos, especificaes, oramentos, pareceres, laudos e atos judiciais ou administrativo, obrigatria, alm da assinatura, precedida do nome da empresa, sociedade, instituio ou firma a quem interessarem, a meno explcita do ttulo do profissional que os subscrever e do nmero da carteira e Art 15 So nulos de pleno direito os contratos referentes a qualquer ramo da Engenharia, Arquitetura ou da Agronomia quando: firmados por entidades pblicas ou particular com pessoas fsicas ou jurdicas no legalmente habilitadas a praticar a atividades nos termos desta lei. Esta Norma atende as prescries do item 8.2.1.4.2 da ABNT NBR 14653-2:2011, e a complementa em relao a peculiaridades do Estado de So Paulo.

1. Escopo e Consideraes Iniciais 1.1 A presente Norma destina-se a fornecer diretrizes, consolidar conceitos, mtodos e procedimentos gerais e estabelecer padres aceitos e aprovados pelo IBAPE/SP para elaborao de avaliaes de imveis urbanos, com harmonizao e adequao aos princpios bsicos das Partes 1 e 2 da NBR14653 e das normas do IVSC - INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE, adotadas pela UPAV como Normas Panamericanas, entidades s quais o IBAPE est filiado. 1.2 Esta norma representa a atualizao da Norma para Avaliao de Imveis Urbanos 2005 do IBAPE/SP, adequando- a s alteraes previstas na ABNT 14653-2 -2011 1.3 Recomenda-se sua aplicao em todas as manifestaes escritas vinculadas Engenharia de Avaliaes elaboradas por membros titulares do INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA DE SO PAULO - IBAPE/SP, que so de responsabilidade e da competncia exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelo Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia CREA, os em consonncia com a Lei Federal 5194 de 24/12/1966, com as Resolues n 205, 218 e 345 do CONFEA e o pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo - CAU conforme Lei Federal n . 12.378 de 31/12/2010. 1.4 Esta Norma se aplica a situaes normais e tpicas do mercado que visem determinao de valores de imveis urbanos, definidos no item 3. 1.5 Quando o engenheiro de avaliaes tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir a afetar o bem em avaliao ou existirem restries especiais estabelecidas em leis ou regulamentos aplicveis ao imvel avaliando, aos elementos amostrais ou regio, as respectivas conseqncias devem ser explicitadas e consideradas parte no laudo. 1.6 Na impossibilidade da aplicao das metodologias previstas nesta Norma, facultado o emprego de outro procedimento, que vise representar um cenrio provvel do mercado vigente de bens semelhantes ao avaliando, desde que: - Seja explicitado no trabalho o motivo do no atendimento aos critrios normativos; - Sua utilizao seja justificada. 2. Referncias Normativas As leis, decretos, restries e normas relacionadas a seguir contm disposies que devem ser acatadas, quando no conflitarem com as desta Norma. - Resoluo do CONMETRO n 12, de 12.10.1988 Quadro Geral de Unidades de Medida - Leis Federais n 6766/79 e 9785/99, que dispem sobre o parcelamento do solo urbano - Lei Federal n 8.245/91, que dispe sobre locaes de imveis urbanos - Decreto-Lei n 9760/46, que dispe sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha - ABNT NBR 12721:1999 Avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para incorporao de edifcios em condomnio Procedimento - ABNT NBR 14653-1:2001 Avaliao de bens Parte 1: Procedimentos gerais - ABNT NBR 14653-2:2011 Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanos - ABNT NBR 14653-3:2004 Avaliao de bens Parte 3: Imveis rurais - ABNT NBR 14653-4:2002 Avaliao de bens - Parte 4: Empreendimentos - Norma Bsica de Percias em Engenharia do IBAPE/SP - Glossrio de Terminologia Aplicvel Engenharia de Avaliaes e Percias do IBAPE/SP de 2002. Caso essas normas e leis tenham sofrido atualizao, aplicam-se os textos mais recentes aprovados, desde que no conflitem com esta Norma.

3. Valores 3.1 Valor de mercado: Quantia mais provvel pela qual um bem seria negociado em uma data de referncia, entre vendedor e comprador prudentes e interessados no negcio, com conhecimento de mercado, mas sem compulso, dentro das condies mercadolgicas. Cada um dos elementos dessa definio tem sua prpria estrutura conceitual: Quantia mais provvel... se refere ao preo expresso em termos de moeda (normalmente a moeda corrente nacional), que pode ser obtida pela propriedade em uma transao livre, ou seja, sem que o comprador e o vendedor tenham vnculos entre si ou interesses especiais na compra e venda, na data da avaliao. O valor de mercado medido como o mais provvel preo a ser obtido razoavelmente no mercado vigente, na data de referncia da avaliao. Esse valor especfico exclui um preo super ou sub estimado por circunstncias especiais relativa quele bem tais como financiamento atpico, arranjos especiais em permutas ou retrovendas, consideraes especiais ou concesses fornecidas por algum associado com a venda. ...um bem seria negociado... se refere ao fato de que o valor da propriedade uma quantidade estimada, e no uma quantidade pr-determinada ou preo de venda atual. o preo que o mercado espera numa transao que atenda a todos os outros requisitos da definio de valor de mercado....em uma data de referncia.... indica que o valor de mercado estimado est vinculado a uma data de referncia, e portanto pode variar ao longo do tempo. A eventual mudana das condies de mercado pode conduzir a diferente valor em outra data. O valor estimado deve refletir o estado e circunstncias do mercado na data de referncia, e no em uma data passada ou futura. ...entre vendedor e comprador... se refere a vendedor e comprador motivados, mas no compelidos compra e venda. O comprador atua de acordo com a realidade e expectativa do mercado atual, e no em relao a um mercado hipottico ou imaginrio cuja existncia no se pode demonstrar ou antecipar. O comprador portanto um agente do mercado, que no pagar um preo maior do que o indicado pelo mercado. O vendedor est motivado, mas no compelido, a vender o bem nas condies de mercado, pelo melhor preo que lhe possam oferecer, aps um marketing adequado. Circunstncias eventuais ou fatos especiais aplicveis ao vendedor no devem ser considerados na avaliao. ...prudentes e interessados no negcio... indica que o vendedor e comprador agem independentemente, e que no existem relaes particulares ou especiais entre eles, tais como as e parentesco, venda da matriz a companhia subsidria ou entre locador e locatrio) que poderiam tornar o preo atpico. Presume-se que ambos esto razoavelmente informados sobre a natureza e caractersticas da propriedade, seu uso atual e potencial, e a situao do mercado na data de referncia da avaliao. No pode ser considerada imprudncia do vendedor vender a propriedade numa situao de queda de preos de mercado, portanto mais baixo do que os preos anteriormente praticados. Em outra situao de compra e venda, num mercado de preos mutantes, presume-se que o comprador e o vendedor prudente agem de acordo com as melhores informaes de mercado disponveis naquele momento. Estas circunstancias no precisam estar comprovadas, mas podem ser identificadas nas anlise dos dados colhidos. ...com conhecimento de mercado... significa que o bem deveria estar exposto ao mercado na melhor forma possvel, de forma a que possa atingir o melhor e mais razovel preo que se poderia atingir, de acordo com a definio de valor de mercado. O tempo de exposio pode variar conforme as condies de mercado, mas deve ser suficiente para que a propriedade chame a ateno de um adequado nmero de potenciais compradores. admitido que o perodo de exposio ocorre antes da data da avaliao. ...mas sem compulso... estabelece eu cada parte est motivada para efetuar a transao, mas nenhum deles est forado ou obrigado coercitivamente a complet-la. O valor de mercado deve ser entendido como o valor estimado de um bem, sem considerar os custos adicionais relativos comprador, aplicveis aos valores finais de compra e venda, tais como, ITBI, despesas de escritura e registro, e j embutidas as despesas inerentes do vendedor, tais como comisses. A definio presume que o bem esteja livre e sem nus, que devem ser considerados quando existirem.Se for solicitada a determinao de outro valor que no o de mercado, esse fato deve ser destacado junto ao respectivo valor.

Os valores de mercado so mensurados em ambientes onde possvel se fazer uma comparao direta, ou ter suporte de mercado para tal assertiva. importante destacar que o Valor de Mercado definido acima uma estimao objetiva do bem e/ou seus direitos, para uma determinada situao e data. Implcito dentro desta definio est o contexto do Mercado no qual o bem est inserido e reflete a motivao dos seus participantes. Desta forma o Valor de Mercado est associado a um estimador, seus intervalos, calculado e fundamentado de acordo com as metodologias e critrios da presente Norma. O Valor de Mercado de um bem imobilirio mais uma decorrncia de sua utilidade, reconhecida pelo mercado, do que por sua condio fsica. A utilidade dos ativos para uma empresa ou pessoa fsica, pode diferir daquela que um mercado ou uma indstria em particular reconhecem. Portanto, necessrio que a avaliao de ativos e os relatrios resultantes para propsitos contbeis, estabelea a diferena entre os valores reconhecidos no mercado. A propriedade imobiliria se distingue de outros bens devido ao perodo relativamente dilatado necessrio para sua comercializao. Este tempo de exposio, as diferentes naturezas, e diversidade dos mercados, justificam a necessidade de Engenheiros de Avaliaes habilitados e capacitados, e Normas de Avaliao que dem amparo, diretrizes e ferramentas que possam ser utilizadas em funo da situao do mercado. A postura do IVSC, assim como do IBAPE, que o termo Valor de Mercado nunca necessita de mais qualificaes e que todos os pases devem encaminhar-se para seu emprego e uso. Quando se objetiva a apurao do valor de mercado, de acordo com as Normas Internacionais de Avaliao, ele sempre se vincular definio proposta. O termo valor deve ser utilizado com associao a algum adjetivo que descreva o tipo de valor particular, e qualquer que seja a base de valor empregada, deve estar identificada de forma clara nas contrataes e explicitada nos laudos de avaliao. Nas aes judiciais indenizatrias os respectivos valores so representados, via de regra pelo valor de mercado. J nas desapropriaes, os valores de indenizao podem no corresponder ao valor de mercado, tendo em vista seu carter de venda compulsria. Para determinados bens, que extrapolam as condies do mercado em que esto inseridos (como propriedades urbanas com contendo benfeitorias incondizentes com a vocao econmica e legal do local), o valor de mercado difere do valor de indenizao. 3.2 Valor patrimonial: Somatrio do valor do terreno, benfeitorias e eventuais equipamentos de um imvel. Para que o mesmo represente o valor de mercado deve ser apurado e aplicado o fator de comercializao com base em informaes de mercado levantadas pelo avaliador ou em pesquisa de carter regional, previamente publicada. 3.3 Valor em risco: Valor para fins de seguros de um determinado imvel, representado pelo valor das benfeitorias, equipamentos e instalaes, conforme objeto da aplice ou da contratao, observada a mxima depreciao. 3.4 Valor econmico: Valor resultante do Fluxo de Caixa Descontado na aplicao do mtodo da capitalizao da renda 3.5 Valor de liquidao forada: Valor para uma situao de venda compulsria, tpico de leiles e tambm muito utilizado para garantias bancrias. Quando utilizado, deve ser tambm apresentado o valor de mercado. 3.6 Valor de custo: Total dos custos necessrios para se repor o bem, com explicitao do estado em que se encontra ou sem considerar eventual depreciao. 3.7 Valor de indenizao: Valor de bens, no obrigatoriamente de mercado, destinado a ressarcimento de dbitos, desapropriaes ou congneres.

4. Definies Para efeito desta Norma, so adotadas, no que no conflitarem, as definies constantes da ABNT NBR146531, da ABNT NBR14653-2:2011 e as do GLOSSRIO DE TERMINOLOGIA BSICA APLICVEL ENGENHARIA DE AVALIAES E PERCIAS do IBAPE/SP. 5. Notaes, simbologia e convenes Para os efeitos desta Norma, recomendam-se as notaes, os smbolos grficos e as convenes literais seguintes, complementados por outros que se tornem necessrios em casos especiais:
At = rea do terreno Ab = rea das benfeitorias Ac = rea das construes Capc = coeficiente de aproveitamento calculado Ce = coeficiente de esquina ou frentes mltiplas = coeficiente de frente Cf Cp = coeficiente de profundidade CL = coeficiente de localizao CB = custo de reedio da benfeitoria f = expoente da frmula do coeficiente de frente FAM = fator de ajuste ao mercado FC = fator de comercializao Fc = fator de consistncia do terreno Fmp = Fator de Melhoramentos Pblicos Fob = fator de obsoletismo Ff = fator de fonte ou oferta Fpr = frente projetada do terreno Fp = frente principal do terreno Fr = frente de referncia do terreno Ft = fator de topografia p = expoente da frmula do coeficiente de profundidade Pe = profundidade equivalente Pm = profundidade recomendada para a zona Pma = profundidade mxima recomendada para a zona Pmi = profundidade mnima recomendada para a zona Vt = valor total do terreno Vb = valor de custo total das benfeitorias Vi = valor do imvel Vo = valor de oferta Vvb = valor de venda das benfeitorias Vu = valor bsico unitrio

6. Classificao do bem avaliando quanto natureza A classificao do bem avaliando, quanto natureza dever obedecer integralmente s suas peculiaridades e ao disposto nos itens 5 da NBR14653-1 e da NBR14653-2 e complementada, quando com elas no conflitar, com o disposto na NORMA BSICA DE PERCIAS do IBAPE/SP. 7. Procedimentos ticos Alm de atender ao disposto nos Cdigos de tica Profissional do CONFEA e do IBAPE/SP, o engenheiro de avaliaes deve adotar os procedimentos descritos a seguir:

7.1. Quanto capacitao profissional Manter-se atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o qual esteja especificamente habilitado e capacitado, assessorando-se de especialistas, quando necessrio. 7.2. Quanto ao sigilo Considerar como confidenciais os resultados e concluses do trabalho realizado e toda informao tcnica, financeira ou de outra natureza, recebida do contratante. 7.3. Quanto propriedade intelectual Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem a necessria citao. No caso de trabalhos no publicados, obter autorizao para reproduzi-lo. Faz-lo sem truncamentos, de modo a expressar corretamente o sentido das teses desenvolvidas na fonte. 7.4. Quanto ao conflito de interesses Declinar de sua contratao e informar as razes ao contratante, se houver motivo de impedimento ou suspeio em decorrncia de conflito de interesses. 7.5. Quanto independncia na atuao profissional Assessorar com independncia a parte que o contratou, com o objetivo de expressar a realidade, mesmo que as expectativas desta se mostrem equivocadas. 7.6. Quanto competio por preos Evitar a participao em competies que aviltem honorrios profissionais, observando o disposto no Regulamento de Honorrios Profissionais do IBAPE/SP. 7.7. Quanto difuso do conhecimento tcnico Envidar esforos na difuso de conhecimentos para a melhor e mais correta compreenso dos aspectos tcnicos e assuntos relativos ao exerccio profissional. Expressar-se publicamente sobre assuntos tcnicos somente quando devidamente capacitado para tal. 7.8. Quanto atuao em processos judiciais Trabalhar com lealdade em face da justia e demais profissionais tcnicos sem falsear fatos relevantes para a lide que, quando do seu conhecimento, devem ser informados aos demais atuando no processo. 7.8.1 Quando perito judicial: a) Comunicar com antecedncia aos assistentes tcnicos a sugesto da data da vistoria, de forma que possam providenciar autorizaes prvias para acesso ao local, bem como fornecimento de informaes, cpias de plantas, documentos, dados amostrais e demais elementos de prova que dispuser. Quando vivel e necessrio, recomendvel que essa data seja harmonizada com eventuais compromissos pr-assumidos pelos interessados; b) Promover e aceitar, contemporaneamente e em igualdade, a assessoria dos assistentes tcnicos do feito. Inform-los de suas atividades sem nada omitir: argumentos, documentos ou provas oferecidas. Fornecer-lhes, em igualdade de tempo, cpias de textos prvios ou definitivos de seus laudos, de forma a permitir-lhes exercer suas funes em tempo hbil.

7.8.2 Quando assistente tcnico colocar-se disposio do perito. Acompanh-lo nas diligencias e vistorias e fornecer-lhe, antecipadamente, todos os elementos de prova de que dispuser, sem ocultar dados que afetem a soluo da percia. 8. Atividades bsicas 8.1. Atividades preliminares recomendvel que o engenheiro de avaliaes, ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliao, esclarea junto ao contratante, aspectos essenciais referentes a: Definio de seu objetivo: valor de mercado , locao ou outros; Identificao do imvel que ser objeto da avaliao, com sua respectiva individualizao, no caso de ser apenas parte de um conjunto de edificaes; Necessidade ou no da verificao das medidas; Caracterizao da sua finalidade: compra, venda, locao, desapropriao, doao, alienao, dao em pagamento, permuta, garantia, fins contbeis, seguro, arrematao, adjudicao e outros; Fundamentao e preciso que se pretende atingir; Prazo limite para apresentao do laudo; Condies, no caso de laudos de uso restrito.

8.2. Documentao Rotineiramente, a averiguao da situao dominial no faz parte do escopo da avaliao, porm cabe ao engenheiro de avaliaes solicitar ao contratante o fornecimento da documentao disponvel relativa ao bem. Ao constatar eventuais incoerncias ou insuficincias, convm informar ao contratante e explicitar a circunstncia no laudo, bem como os pressupostos assumidos em funo dessas condies. 8.3. Restries legais e mercadolgicas Recomenda-se consultar as legislaes municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restries ou regulamentos aplicveis, tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos ou outros que possam influenciar no valor do imvel. 8.4. Vistoria do imvel avaliando imprescindvel a vistoria do bem avaliando para registrar suas caractersticas fsicas e outros aspectos relevantes formao do seu valor. Quando no for possvel o acesso ao interior do imvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliao. Nesse caso, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliao pode prosseguir com base em uma situao presumida, a partir de elementos que for possvel obter, tais como: a) Descrio interna; b) Vistoria externa de reas comuns, de outras unidades do mesmo edifcio, no caso de apartamentos, escritrios ou conjuntos habitacionais; c) Vistoria externa, no caso de unidades isoladas.

A vistoria deve ser complementada com a investigao da vizinhana e da adequao do bem ao segmento de mercado com identificao de circunstncias atpicas, valorizantes ou desvalorizantes. 8.4.1. Caracterizao do terreno a) Localizao - situao no contexto urbano e via pblica com indicao de limites e divisas, definidas de acordo com a posio do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada; b) Aspectos fsicos - dimenses, forma, topografia, consistncia do solo; c) Infra-estrutura urbana disponvel; d) Equipamento comunitrio disponvel; e) Utilizao atual e vocao, em confronto com as restries fsicas e legais quanto ocupao e ao aproveitamento; f) Outras situaes relevantes. 8.4.2. Caracterizao das edificaes e benfeitorias existentes a) Aspectos fsicos - construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnolgicos; b) Aspectos funcionais - arquitetnicos, de projetos, paisagsticos e funcionais. c) Aspectos relacionados com o estado de conservao, apontando eventuais desgastes ou danos de qualquer origem d) Pesquisar a idade real da edificao - Relatar a existncia de edificaes e benfeitorias que no constem na documentao. 8.4.3. Caracterizao da regio a) Aspectos econmicos: anlise das condies scio-econmicas, quando relevantes para o mercado; b) Aspectos fsicos: relevo e consistncia do solo; c) Localizao: situao no contexto urbano, com indicao das principais vias e plos de influncia da regio; d) Uso e ocupao do solo: vocao existente e indicao da lei de zoneamento que rege o uso e ocupao do solo; e) Infra-estrutura urbana: pavimentao, redes de gua, de esgoto, de energia eltrica, de gs canalizado, de telefone iluminao pblica, sistema de transporte coletivo, coleta de lixo, cabeamento para transmisso de dados, comunicao e televiso, guas pluviais etc; f) Atividades existentes no entorno: comrcio, indstria e servios; g) Equipamento comunitrio e de servios populao: segurana, educao, sade, cultura, lazer, templos religiosos etc; 8.4.4. Vistoria por amostragem Na avaliao de conjunto de unidades autnomas padronizadas, permitida vistoria interna por amostragem aleatria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omisso no contrato, de um percentual mnimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia. 8.4.5. Avaliao em massa Nas avaliaes em massa imprescindvel que o engenheiro de avaliaes realize prvio reconhecimento da regio. Sob sua responsabilidade podem ser designados profissionais habilitados para vistorias.

8.5. Escolha da metodologia Em funo da natureza do bem, da finalidade da avaliao e da disponibilidade de dados de mercado, podem ser utilizados os seguintes mtodos: MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritrios, armazns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando. MTODO EVOLUTIVO Indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistncia de dados amostrais semelhantes ao avaliando. o caso de residncias de alto padro, galpes, entre outros. MTODO INVOLUTIVO Utilizado no caso de inexistncia de dados amostrais semelhantes ao avaliando. MTODO DA CAPITALIZAO DA RENDA Recomendado para empreendimentos de base imobiliria, tais como shopping-centers, hotis. MTODO DA QUANTIFICAO DO CUSTO Utilizado quando houver necessidade de obter o custo do bem. No h hierarquia entre esses mtodos avaliatrios; deve-se optar pela metodologia mais adequada finalidade da avaliao. 8.6. Diagnstico de mercado Deve-se proceder anlise sucinta do comportamento do segmento de mercado ao qual pertence o imvel em avaliao, resumindo a situao constatada quanto liquidez desse bem. Diagnsticos especiais mais detalhados de mercado, quando solicitados em estudo parte, devem levar em conta a conjuntura, a estrutura, a conduta, o desempenho e a evoluo do mercado, o volume de ofertas e/ou transaes, a velocidade de vendas ou outros indicadores. 9. Procedimentos metodolgicos As metodologias aplicveis avaliao de bens, seus frutos e direitos dependem basicamente: Da natureza do bem avaliando; Da finalidade da avaliao (explicitada no laudo junto ao valor encontrado); Da disponibilidade, qualidade e quantidade de informaes colhidas no mercado; Do prazo para sua execuo.

Consideradas as peculiaridades regionais, o IBAPE/SP recomenda adotar os procedimentos desta Norma, que detalham e complementam aqueles constantes da ABNT NBR 14653-2.

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9.1 Zonas de caractersticas homogneas Na Regio Metropolitana de So Paulo os bairros possuem diversas caractersticas de diferenciao, classificadas para efeito desta Norma, em quatro grupos, totalizando onze zonas descritas a seguir, cujos critrios e parmetros devem servir para enquadramento do elemento avaliando em relao regio geoeconmica a que pertence. Grupo I - Zonas de uso predominante residencial e ocupao horizontal: 1 Zona: Residencial Horizontal de Padro Popular Encontradas em regies perifricas ou de ocupaes irregulares, dotadas de pouca infra-estrutura urbana, alta densidade de ocupao e concentrao de famlias de baixa renda. Os lotes possuem 2 dimenses reduzidas, em torno de 125m , e as edificaes predominantes so de padro proletrio, geralmente associadas auto-construo e no uso mnimo de materiais de acabamento. 2 Zona: Residencial Horizontal de Padro Mdio Zonas cuja caracterstica de ocupao horizontal, com predominncia de casas e rara presena de comrcio. So dotadas de infra-estrutura bsica, com populao concentrada em renda mdia. Os 2 lotes possuem dimenses em torno de 250m e as edificaes so de padro mdio, podendo ser trreas ou assobradadas, isoladas ou geminadas, caracterizadas pelos acabamentos econmicos, porm de boa qualidade. 3. Zona: Residencial Horizontal de Padro Alto Compreendem as regies dotadas de infra-estrutura completa e ocupadas exclusivamente por casas de alto padro, com arquitetura das edificaes diferenciada, geralmente com projetos personalizados. 2 Nestes locais, predominam terrenos de grandes propores, em torno de 600m . Grupo II - Zonas de uso residencial ou comercial e ocupao vertical (zonas de incorporao): 4 Zona: Prdios de Apartamentos de Padro Popular Encontradas em diversas regies, dotadas de infra-estrutura bsica e com concentrao de populao de baixa renda. Apresentam vocao para ocupao de prdios de apartamentos de padro popular, geralmente sem elevadores, at quatro andares. 5 Zona: Prdios de Apartamentos ou de Escritrios de Padro Mdio Dotadas de infra-estrutura completa com concentrao de populao de renda mdia. Para classificao nesta zona necessrio verificar a vocao legal e a predominncia de ocupao que necessariamente tem que refletir verticalizao, por meio de edifcios de apartamentos ou escritrios de padro mdio ou superior. 6 Zona: Prdios de Apartamentos ou de Escritrios de Padro Alto Compreendem as regies ocupadas por edifcios de apartamentos ou escritrios com arquitetura diferenciada, projetos personalizados e de padro elevado, destinadas populao de alta renda. Grupo III - Zonas de uso comercial ou de servios com ocupao predominantemente horizontal 7 Zona: Comrcio ou Servios de Padro Popular Podem ser identificadas em regies perifricas ou de populao de baixa renda, onde constatada a concentrao de comrcio ou prestao de servios populares. 8 Zona: Comrcio ou Servios de Padro Mdio constatada a concentrao de comrcio ou prestao de servios de padro mdio.

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9 Zona: Comrcio ou Servios de Padro Alto Identificadas em regies que apresentam arquitetura diferenciada, com projetos personalizados e de padro elevado, presentes em corredores e ruas de bairros de alto padro. Grupo IV - Zonas de uso industrial ou de armazns: 10 Zona: Indstrias So zonas cuja vocao geralmente definida pelas legislaes estaduais e municipais, com restries de uso especficas e com ocupao predominantemente industrial. 11 Zona: Galpes So identificadas pela presena de armazns ou galpes, sem caractersticas industriais, podendo ser encontradas em regies cerealistas ou de comrcio. 9.2 Mtodo comparativo direto de dados de mercado Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com objetivo de encontrar a tendncia de formao de seus preos. A homogeneizao das caractersticas dos dados deve ser efetuada com o uso de procedimentos, dentre os quais se destacam o tratamento por fatores e a inferncia estatstica. 9.2.1 - Pesquisa de dados Principal etapa do processo avaliatrio e compreende o planejamento da pesquisa, a coleta de dados e vistoria de dados amostrais. 9.2.1.1- Planejamento da pesquisa O planejamento da pesquisa define a abrangncia da amostragem, quantitativa e qualitativa, e a forma de sua coleta e compilao, com utilizao de fichas, planilhas, roteiro de entrevistas, entre outros. Caracteriza e delimita a regio na qual o bem avaliando est inserido, para a obteno de uma amostra representativa de dados de mercado a ele semelhantes. 9.2.1.2 Coleta de dados Obteno de dados e informaes confiveis de ofertas e preferencialmente de negociaes realizadas, contemporneos data de referncia, com suas principais caractersticas fsicas, econmicas e de localizao e investigao do mercado. recomendvel buscar a maior quantidade possvel de dados de mercado e com atributos comparveis aos do bem avaliando. Sero considerados semelhantes elementos que: a) Estejam na mesma regio e em condies econmico-mercadolgicas equivalentes s do bem avaliando; b) Constituam amostra onde o bem avaliando fique o mais prximo possvel do centride amostral; c) Sejam do mesmo tipo (terrenos, lojas, apartamentos etc.);

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d) Em relao ao bem avaliando, sempre que possvel, tenham: Dimenses compatveis; Nmero compatvel de dependncias (vagas de estacionamento, dormitrios, entre outros); Padro construtivo semelhante; Estado de conservao e obsoletismo similares.

Alm destas condies de semelhana, observar que: e) As referncias de valor sejam buscadas em fontes diversas e, quando repetidas, as informaes devem ser cruzadas e averiguadas para utilizao da mais confivel; f) As fontes de informaes sejam identificadas, com o fornecimento de, no mnimo, nome e telefone para averiguao; g) No caso de insuficincia de dados semelhantes, possam ser coletados outros de condies distintas para estudos ou fundamentaes complementares; h) Nos preos ofertados sejam consideradas eventuais superestimativas, sempre que possvel quantificadas pelo confronto com dados de transaes; i) Os dados referentes s ofertas contemplem, sempre que possvel, o tempo de exposio no mercado. j) No sero admitidos como dados de mercado opinies, mesmo que emitidas por agentes do mercado imobilirio. 9.2.1.3 Vistoria dos elementos amostrais condio mnima a vistoria externa dos elementos comparativos. 9.2.2 Tratamento de Dados 9.2.2.1 Preliminares A verificao da representatividade da amostra em relao ao avaliando pode ser feita pela sumarizao das informaes na forma de grficos ou tabelas. Nesta etapa, verificam-se o equilbrio da amostra e a insero das variveis - chave do bem avaliando dentro do intervalo amostral. A excluso prvia de elementos amostrais deve ser justificada. Caso seja constatado que o tempo de exposio de algum dado comparativo seja longo, esta caracterstica deve ser corrigida pela aplicao de fator redutor ao preo ofertado, adicional ao fator oferta. No tratamento dos dados podem ser utilizadas vrias ferramentas analticas, entre as quais se destacam tratamento por fatores e inferncia estatstica, adotadas em funo da qualidade e da quantidade de dados e informaes disponveis. Na aplicao do mtodo comparativo direto para a obteno do valor de mercado, recomendvel o tratamento por fatores em amostras homogneas onde so observadas as condies de semelhana definidas na coleta de dados. Para amostras heterogneas recomendvel a utilizao de inferncia estatstica, desde que as diferenas sejam devidamente consideradas, inclusive quanto a eventuais interaes. Em qualquer tratamento adotado, o poder de predio do modelo deve ser verificado a partir do grfico de preos observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos prximos da bissetriz do primeiro quadrante.

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Outras ferramentas, quando aplicadas, devem ser devidamente justificadas, com apresentao dos princpios bsicos e interpretao dos modelos adotados. 9.3 Mtodo evolutivo Mtodo em que o valor de mercado do imvel obtido atravs da composio do valor do terreno com o custo de reproduo das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercializao, ou seja: VI = ( VT + CB ) . FC Onde: VI o valor de mercado do imvel; VT o valor do terreno; CB o custo de reedio da benfeitoria; FC o fator de comercializao. Sempre que possvel, recomenda-se que o fator de comercializao seja inferido no mercado da regio, a partir de imveis similares, observando-se o mnimo de 03 (trs) elementos. A aplicao deste mtodo exige que: a) O valor do terreno seja determinado pelo mtodo comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo mtodo involutivo; b) As benfeitorias sejam apropriadas pelo mtodo comparativo direto de custo ou pelo mtodo da quantificao de custo; c) O fator de comercializao seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em funo da conjuntura do mercado na poca da avaliao. Quando as benfeitorias forem estimadas com a utilizao do estudo Valores de Edificaes de Imveis Urbanos, do IBAPE/SP, recomenda-se que o resultado final seja ajustado atravs da aplicao do Fator de Ajuste ao Mercado (FAM): Vi = (Vt + VB) x FAM Na expresso acima, o valor do terreno deve ser calculado pelo mtodo comparativo direto ou pelo mtodo involutivo e o fator de ajuste deve ser inferido no mercado da regio, a partir de imveis similares, observandose o mnimo de 03 (trs) elementos. Este fator de ajuste pode ser maior ou menor que a unidade, em funo das condies de mercado. 9.4 Mtodo da capitalizao da renda Utilizado nas avaliaes de empreendimentos de base imobiliria (hotis, shopping centers e outros). Nesses empreendimentos, deve-se observar as prescries da NBR 14653-4. Tambm pode ser utilizado na determinao do valor de mercado, em situaes onde no existam condies da aplicao do mtodo comparativo direto ou evolutivo, ou, alternativamente, quando a finalidade da avaliao seja a identificao do valor econmico. Nesses casos, necessrio fundamentar: 1) Despesas necessrias a sua manuteno e operao, e receitas provenientes da sua explorao, descontados os impostos; 2) Estrutura mnima do fluxo de caixa conforme previsto na ABNT 14653-4, no que for aplicvel; 3) Taxa de desconto, no mnimo, pelo critrio determinstico;

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9.5 Mtodo Involutivo 9.5.1 - O mtodo involutivo deve ser empregado quando no houver mnimas condies de utilizao do mtodo comparativo direto. Trata-se de um critrio indireto de valorao de uma gleba ou terreno de grandes dimenses considerando seu aproveitamento por meio de subdiviso de rea maior em lotes menores. 9.5.2 - Se vivel economicamente e permitida legalmente a incorporao imobiliria por meio de hipottica implantao de empreendimento compatvel com as caractersticas do bem e condies de mercado no qual est inserido, deve ser aplicado o mtodo involutivo vertical, considerando-se cenrios viveis para a execuo e comercializao das unidades autnomas. 9.5.2.1 - Devem ser aferidos: a) A relao entre o lucro do empreendimento e o valor do terreno b) A porcentagem relativa do valor do terreno no VGV c) A velocidade de construo 9.5.3 - Na utilizao deste mtodo recomenda-se dar preferncia pela ordem conforme ABNT NBR 14.6532:2011: a) Fluxos de caixa especficos, nos quais deve ser considerado o valor do terreno como sendo o investimento inicial atravs de iteraes sucessivas, calculado o valor presente lquido (VPL) e verificada a taxa interna de retorno (TIR) no mrcado correspondente, conforme a ABNT NBR 14-653-4:2002 b) Modelos simplificados dinmicos c) Modelos estticos. No devem ser utilizadas tabelas prvias e genricas de fatores de gleba ou fatores de rea. 9.6 Mtodo do custo Mtodo utilizado para a apurao do custo de reedio de benfeitorias. 9.6.1 Mtodo da quantificao de custos: Utilizado para identificar o custo de reedio de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitrio bsico de construo ou por oramento detalhado, com identificao das fontes consultadas. Para apurao do custo de construo, pode ser aplicado o modelo previsto na ABNT NBR 14653-2, representado a seguir:

C = [ CUB +
Onde:

OE + OI + ( OFe OFd ) ](1 + A )(1 + F )(1 + L ) S

C o custo unitrio de construo por m de rea equivalente de construo; CUB o custo unitrio bsico; OE o oramento de elevadores; OI o oramento de instalaes especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteo contra incndio, centrais de gs, interfones, antenas, coletivas, urbanizao, projetos etc. OFe o oramento de fundaes especiais; OFd o oramento de fundaes diretas; S a rea equivalente de construo, de acordo com a NBR 12721; A a taxa de administrao da obra; F o percentual relativo aos custos financeiros durante o perodo da construo; L o percentual correspondente ao lucro ou remunerao da construtora.

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Se os custos das edificaes em condomnio forem estimados conforme previsto na ABNT NBR12721, devem ser utilizadas as reas equivalentes de construes para os custos unitrios padro, representadas pela seguinte frmula
n

S = Ap + ( Aqi Pi )
i

Onde:
S a rea equivalente de construo; Ap a rea construda padro; Aqi a rea construda de padro diferente; Pi o percentual correspondente razo entre o custo estimado da rea de padro diferente e a rea padro, de acordo com os limites estabelecidos na NBR 12721.

Ao custo das edificaes resultante da multiplicao da rea S pelo Custo Unitrio Bsico com caractersticas mais prximas s do elemento avaliando, devem ser acrescidos os itens de custo no contemplados pela NBR12721. 9.6.2 Mtodo da quantificao de custos por oramentos analticos: deve ser elaborado um oramento detalhado, levantados todos os quantitativos e respectivos custos unitrios de materiais, com identificao das fontes e preenchida planilha conforme modelo sugerido na NBR 12721. 9.6.3 Mtodo comparativo direto de custo: Na utilizao deste mtodo deve-se considerar uma amostra composta por custos de projetos ou obras semelhantes. 10. Tratamento por fatores No tratamento por fatores, devem ser utilizados os elementos amostrais mais semelhantes possveis ao avaliando, em todas as suas caractersticas, cujas diferenas perante o mesmo, para mais ou para menos, so levadas em conta. admitida a priori a existncia de relaes fixas entre as diferenas dos atributos especficos e os respectivos preos. Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor original do elemento comparativo na forma de somatrio. No valor original do elemento devem ser considerados, quando aplicveis: A elasticidade de preos representada pelo fator oferta A transformao de preos a vista e a prazo, e/ou converses de preos que sejam ofertados em outras moedas

O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral ser considerado como homogeneizante quando aps a aplicao dos respectivos ajustes, se verificar que o conjunto de novos valores homogeneizados apresenta menor coeficiente de variao dos dados que o conjunto original. Devem refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangncia espacial e temporal, com a considerao de: Localizao; Fatores de forma (testada, profundidade, rea ou mltiplas frentes); Fatores padro construtivo e depreciao.

10.1 Fator oferta A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negcios) dever ser descontada do valor total pela aplicao do fator mdio observado no mercado. Na impossibilidade da sua determinao, pode ser aplicado o fator consagrado 0,9 (desconto de 10% sobre o preo original pedido). Todos os demais fatores devem ser considerados aps a aplicao do fator oferta.

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10.2 Fator localizao Para a transposio da parcela do valor referente ao terreno de um local para outro, poder ser empregada a relao entre os valores dos lanamentos fiscais, obtidos da Planta de Valores Genricos editada pela Prefeitura Municipal, se for constatada a coerncia dos mesmos. Nos casos de inexistncia desses valores ou se forem constatadas incoerncias nas suas inter-relaes, dever ser procedido estudo devidamente fundamentado de novos ndices para a regio. Tanto quanto possvel, dever ser evitada a utilizao de valores oriundos de locais cujos ndices de transposio discrepem excessivamente daquele para o qual a pesquisa deve ser feita, limitando-os entre a metade e o dobro do local a avaliar. No caso de terrenos com edificaes, os fatores referentes localizao devem incidir exclusivamente na parcela do valor do comparativo correspondente ao terreno. 10.3 Fatores aplicveis ao valor de terrenos As frmulas dos fatores, previstas nesta Norma, esto relacionadas com o tratamento da pesquisa de mercado, ou seja, na condio de transportar os valores estimados para a situao paradigma. 10.3.1 Fatores profundidade e testada As influncias de profundidade e testada podem ser calculadas pelos seguintes fatores: a) Profundidade: funo exponencial da proporo entre a profundidade equivalente (Pe) e as profundidades limites indicadas para as zonas (Pmi e Pma). Entre Pmi e Pma admite-se que o fator profundidade Cp igual a 1,00 Se a profundidade equivalente for inferior mnima e estiver acima da metade da mesma (1/2 Pmi < Pe < Pmi), dever ser empregada a seguinte frmula: Cp = (Pmi / Pe ) Para Pe inferior a Pmi adota-se:
p p

Cp = (0,5) Se a profundidade equivalente for superior mxima at o triplo da mesma (Pma < Pe < 3Pma), a frmula a ser empregada a seguinte: Cp =1/ [(Pma /Pe) + {[1-( Pma /Pe )] . (Pma / Pe) }] Para Pe superior a 3 Pma, adota-se na frmula acima Pe = 3 Pma
p

b) Testada: funo exponencial da proporo entre a frente projetada (Fp) e a de referncia (Fr), pela seguinte expresso: Cf = (Fr / Fp) , dentro dos limites: Fr / 2 < Fp < 2Fr Os intervalos dos expoentes p e f, os limites de influncia por profundidade e frente, bem como os ajustes decorrentes de reas e frentes mltiplas e/ou de esquina, estabelecidos para cada zona recomendados pelo IBAPE SP, esto resumidos nas Tabelas 1 e 2.
f

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10.3.2 Fator rea Em zona residencial horizontal popular (1 zona) aplica-se somente o fator rea, utilizado dentro dos limites de reas previstos, sem aplicao dos fatores testada e profundidade, pela seguinte frmula:
0,20 a

Ca = ( A/125)

, onde A = rea do comparativo

A influncia da rea em outras zonas, se utilizada, deve ser fundamentada. 10.3.3 Fator frentes mltiplas Os terrenos de esquina ou de frentes mltiplas devem ser avaliados como tendo uma s frente, principal, escolhida como sendo a que implica no seu maior valor, aplicando-se os fatores indicados na tabela abaixo diretamente s reas mnimas dos intervalos apresentados nas tabelas 1 e 2:

Zona 4 Zona Incorporaes Padro Popular 5 Zona Incorporaes Padro Mdio 6 Zona Incorporaes Padro Alto 7 Zona Comercial Padro Popular 8 Zona Comercial Padro Mdio 9 Zona Comercial Padro Alto *Fatores aplicveis s expresses previstas em 10.6

Valorizao 10% 10% 5% 10% 10% 5%

Fator* 0,91 0,91 0,95 0,91 0,91 0,95

Nota: Os terrenos devem ser avaliados levando-se em considerao as vrias possibilidades de aproveitamento, atravs de desmembramento de lotes ou remembramento, no caso de pertencerem ao mesmo proprietrio.

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TABELAS - Resumo dos fatores de ajuste e respectivos intervalos recomendados para So Paulo-Capital. Tabela 1 Grupos I e II Fatores de Ajuste ZONA Frente e Profundidade Mltiplas Referncias Expoente Expoente do frentes ou Frente de Prof. Prof. Mxima do Fator Fator Profun- esquina Referncia Mnima Frente didade Fr Pmi Pma f p Ce 5 15 30 No se aplica No se aplica No se aplica No se aplica No se aplica Aplica-se Item 10.3.3 No se Aplica-se aplica Item 10.3.3 dentro do intervalo Aplica-se Item 10.3.3 Caractersticas e Recomendaes Coef de rea de Intervalo rea referncia caracterstico do Lote de reas. 2 2 (m ) (m ) Ca Aplica-se item 10.3.2) No se aplica dentro do intervalo No se aplica dentro do intervalo 125 100 400 Para terrenos com reas fora do intervalo definido, estudar a influncia da rea. Para terrenos com reas fora do intervalo definido estudar a influncia da rea. 600 400 1000

Observaes gerais

1 Zona Residencial Horizontal Popular 2 Zona Residencial Horizontal Mdio 3 Zona Residencial Horizontal Alto 4 Zona Incorporae s Padro Popular 5 Zona Incorporae s Padro Mdio 6 Zona Incorporae s Padro Alto

Grupo I: Zonas de uso residencial horizontal

10

25

40

0,20

0,50

250

200 500

15

30

60

0,15

0,50

Grupo II: Zonas ocupao vertical (incorporao)

16 Mnimo 16 Mnimo 16 Mnimo

2000

800 (1)*

No se aplicam

1500

800 - 2.500 (1*) 1.200- 4.000 (1*)

2500

Observar as recomendaes 10.3.2. Para terrenos com reas fora do intervalo definido estudar a influncia da rea e analisar a eventual influncia da esquina ou frentes mltiplas. (1)* Para estes grupos, o intervalo respectivo varia at um limite superior indefinido.

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Tabela 2 Grupos III e IV Fatores de Ajuste ZONA Caractersticas e Recomendaes

Frente e Profundidade rea Mltiplas Coef de Referncias Expoente Expoente do frentes ou rea de Intervalo rea referncia caracterstico Observaes gerais Frente de Prof. Prof. Mxima do Fator Fator Profun- esquina Referncia Mnima Frente didade do Lote de reas. 2 2 Fr Pmi Pma f p Ce Ca (m ) (m ) 5 10 30 0,20 0,50 No se Aplica-se aplica Item 10.3.3 dentro do intervalo No se Aplica-se aplica Item 10.3.3 dentro do intervalo No se aplica Aplica-se Item 10.3.3 dentro do intervalo No se aplica No se aplica dentro do intervalo No se aplica dentro do intervalo 100 80 - 300 Observar as recomendaes 10.3.2. Para terrenos com reas fora do intervalo definido estudar a influncia da rea e analisar a eventual influncia da esquina ou frentes mltiplas.

Grupo III: Zonas de uso comercial ou de servios

7 Zona Comercial Padro Popular 8 Zona Comercial Padro Mdio 9 Zona Comercial Padro Alto

10

20

40

0,25

0,50

200

200 500

15

20

60

0,15

0,50

600

250 1000

Grupo IV: Zonas industriais ou Galpes

10 Zona Industrial

No se aplica

No se aplica

No se aplica

No se aplica

No se aplica

5.000

2.000 20.000

11 Zona Galpes

No se aplica

No se aplica

No se aplica

No se aplica

No se aplica

No se aplica

Avaliao pelo valor unitrio e influncia da localizao. Para terrenos com reas fora do intervalo definido estudar a influncia da rea

500

250 - 3.000

Em outros municpios os parmetros acima devem ser adaptados.

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10.4 Fatores aplicveis ao valor das benfeitorias Utilizados nos casos em que existir nmero suficiente de elementos amostrais que permitam a comparao direta dos respectivos valores unitrios das benfeitorias. Padro e depreciao so os principais fatores aplicveis s benfeitorias, que devem incidir apenas na parcela de capital benfeitoria. a) Idade das benfeitorias A depreciao deve levar em conta os aspectos fsicos e funcionais As diferenas de idade devem ser ponderadas pela relao entre os respectivos fatores de obsoletismo indicados atravs do critrio de Ross-Heidecke, pela idade da edificao, real ou estimada, mas no a aparente. b) Padro construtivo das benfeitorias As diferenas de padro construtivo devem ser ponderadas pela relao entre os respectivos valores de benfeitoria que melhor se aproximem dos seus respectivos padres. Recomenda-se a utilizao do estudo Valores de Edificaes de Imveis Urbanos, do IBAPE/SP. Nas avaliaes em que as benfeitorias apresentem caractersticas especficas e/ou atpicas ou, ainda, de carter histrico ou artstico e/ou de monumentos, estas devem ser consideradas, com a justificativa de qualquer alterao do valor delas decorrente. permitida a converso de reas reais de construo em reas equivalentes, com base em coeficientes publicados (por exemplo, os da NBR 12721) ou inferidos no mercado, desde que justificados. 10.5 Fatores complementares So fatores cujo uso no obrigatrio. Em situaes especficas, podem ser utilizados, porm nesses casos, devem ser fundamentados e validados. 10.5.1 Fatores de posicionamento de unidades padronizadas Se forem relevantes podem ser levadas em considerao eventuais diferenas de valor dos distintos pavimentos ou de faces de insolao, pela utilizao de fatores adequados pesquisados no mercado 10.5.2 Fatores relativos topografia Para a utilizao do fator de topografia devem ser examinadas detalhadamente as condies topogrficas de todos os elementos componentes da amostra. A topografia do terreno, em elevao ou depresso, em aclive ou declive, poder ser valorizante ou desvalorizante. Na utilizao destes fatores, alm de sua validao, deve ser fundamentada sua aplicao. No caso de impossibilidade da fundamentao, podem ser adotados os seguintes fatores corretivos genricos:

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Topografia Situao Paradigma: Terreno Plano Declive at 5% Declive de 5% at 10% Declive de 10% at 20% Declive acima de 20% Em aclive at 10% Em aclive at 20% Em aclive acima de 20% Abaixo do nvel da rua at 1.00m Abaixo do nvel da rua de 1,00m at 2,50m Abaixo do nvel da rua 2,50m at 4,00m Acima do nvel da rua at 2,00m Acima do nvel da rua de 2,00m at 4,00m Fatores aplicveis s expresses previstas em 10.6

Depreciao 5% 10% 20% 30% 5% 10% 15% 10% 20% 10%

Fator* 1,00 1,05 1,11 1,25 1,43 1,05 1,11 1,18 1,00 1,11 1,25 1,00 1,11

Nos casos de valorizao, tais como os terrenos em zona de incorporao, onde o declive existente pode resultar em economia de escavaes, muros de arrimo, atirantamentos etc., sendo menos freqentes, devero ser detalhados e justificados. 10.5.3 Fatores quanto consistncia do terreno devido presena ou ao da gua A existncia de gua aflorante no solo, devida a nvel elevado de lenol fretico ou aes da natureza, tais como inundaes peridicas, alagamentos, terrenos brejosos ou pantanosos rotineiramente pode ser considerada como desvalorizante, condio essa que deve ser verificada no mercado da vizinhana do elemento avaliando. Na impossibilidade de efetuar essa pesquisa, sugere-se a adoo dos seguintes fatores:
Situao Situao Paradigma: Terreno Seco Terreno situado em regio inundvel, que impede ou dificulta o seu acesso, mas no atinge o prprio terreno, situado em posio mais alta Terreno situado em regio inundvel e que atingido ou afetado periodicamente pela inundao Terreno permanentemente alargado Fatores aplicveis s expresses previstas em 10.6 Depreciao 10% 30% 40% Fator* 1,00 1,11 1,43 1,67

Alternativamente, pode ser calculado o custo das intervenes necessrias para a soluo do problema. Em reas de grande porte, devem ser aplicados somente nas reas diretamente afetadas. Nos lotes contguos a crregos, alm da consistncia deve ser observada a restrio legal pertinente. Caso essa condio afete o uso da benfeitoria deve ser verificado o seu obsoletismo.

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10.6 Aplicao dos fatores Na aplicao dos fatores, devem ser observados os seguintes princpios e expresses: 1. As frmulas dos fatores, previstos nesta Norma, devem ser aplicadas na forma de somatrio, aps a considerao do fator oferta, conforme frmulas abaixo: a) Na homogeneizao (tratamento dos dados da pesquisa): ajustar os dados da pesquisa situao paradigma:

Vu= Vo x {1+ [(F1-1)+ (F2 -1) +(F3-1) ...+ (Fn -1)]}

b) Na avaliao (determinar o Valor do Terreno Avaliando): ajustar o valor mdio obtido na situao paradigma para as condies do avaliando:

Vt = Vu / {1+ [(F1-1)+ (F2 -1) +(F3-1) ...+ (Fn -1)]} x At

Onde: Vu= Valor Bsico unitrio (estimado na situao paradigma, aps ajuste por fatores). Vo = Valor de Oferta (ou preo observado)
VT = Valor do Terreno (deduzido aps a incidncia de seus respectivos fatores em relao situao paradigma) . At = rea do terreno F1, F2, F3,..Fn= Fatores ou Coeficientes de Testada (Cf), de Profundidade (Cp), Localizao (FL), etc.....

2. So considerados discrepantes elementos cujos valores unitrios, em relao ao valor mdio amostral, extrapolem a sua metade ou dobro. No obstante, recomenda-se que esses sejam descartados caso a discrepncia persista aps a aplicao dos fatores mais representativos (localizao para terrenos, padro construtivo e depreciao para benfeitorias), desde que validados preliminarmente, conforme item 4 abaixo. 3. No podem existir erros de especificao no tratamento por fatores, isto , todas as caractersticas importantes que denotem heterogeneidade entre os dados analisados devem estar incorporadas e nenhuma caracterstica irrelevante pode estar presente no tratamento. 4. Os fatores obrigatrios apresentados (localizao, rea, testada, profundidade, frentes mltiplas, padro construtivo e depreciao) devem ser testados, nas tipologias pertinentes, e verificadas suas condies de serem homogeneizantes, comprovadas atravs da reduo de coeficiente de variao. No objetivo obter o menor coeficiente de variao, mas sim o modelo que melhor represente o comportamento de mercado.O fator que, de per si, indicar a heterogeneizao da amostra, s deve ser eliminado na aplicao conjunta de todos os fatores. 5. Os fatores complementares, citados nesta norma, podem ser investigados, e podem ser utilizados, desde que seja devidamente validada sua condio isolada de fator homogeneizante, que deve ser mantida na verificao simultnea com os demais. 6. Em casos especficos, facultada a adoo de outros fatores complementares, desde que o engenheiro ou arquiteto fundamente sua eficcia, alm das validaes previstas. 7. Somente aps a validao do conjunto de fatores, deve ser realizado o saneamento dos dados homogeneizados, por meio dos seguintes procedimentos:

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a) Calcula-se a mdia dos valores unitrios homogeneizados; b) Adota-se como intervalo de elementos homogneos, aquele definido entre os limites de 30%, para mais ou para menos, do respectivo valor mdio; c) Se todos os elementos estiverem contidos dentro desse intervalo, adota-se essa mdia como representativa do valor unitrio de mercado; d) Caso contrrio, procura-se o elemento que, em mdulo, esteja mais afastado da mdia, que excludo da amostra. Aps a excluso, procede-se como em a) e b), definindo-se novos limites e) Se elementos anteriormente excludos passarem a estar dentro dos novos limites devem ser reincludos; f) Este processo deve ser reiterado at que todos os dados atendam o intervalo de +/- 30% em torno da ltima mdia;

g) Se houver coincidncia de mais de um elemento a ser excludo na etapa d), deve-se excluir apenas um, devidamente justificado; Conforme disposto em 13.1.1 d) no so considerados elementos semelhantes ao avaliando aqueles cujos valores unitrios, aps a aplicao do conjunto de fatores, resultem numa amplitude de homogeneizao aqum da metade ou alm do dobro do valor original de transao (descontada a incidncia do fator oferta quando couber). 10.7 Procedimentos especficos 10.7.1 Avaliao de terrenos em zonas de incorporaes Em princpio, s devem ser utilizados como elementos comparveis os diretamente incorporveis. Se esta condio no for atendida, estudar a relao entre valores unitrios dos terrenos incorporveis com: Terrenos passveis de incorporaes por agrupamento com lotes contguos Terrenos que no permitem incorporaes

Os valores unitrios so homogeneizados em funo da localizao. A influncia de reas acima dos limites previstos na tabela 1 deve ser estudada a parte. Consideram-se elementos semelhantes para comparao direta apenas aqueles que apresentem dimenses que permitam incorporao, ou seja, frente igual ou maior que 16m e as reas indicadas na Tabela 1. 10.7.2 Avaliao de Lojas Para a avaliao de lojas, na determinao de valores de mercado de venda ou locao, deve-se utilizar preferencialmente o mtodo comparativo direto de dados,. Caso o mercado no apresente condies de comparao direta, utilizar o mtodo evolutivo com a valorao da parcela do terreno pelas condies da Tabela 2. 10.7.3 Terrenos em zoneamentos diferentes Na eventualidade de insuficincia de dados de mesmo zoneamento urbanstico, podero ser utilizados elementos diferentes, os quais, se detectada divergncia de resultados, devero ser corrigidos para a condio procurada, mediante anlise fundamentada, levando em conta no s os coeficientes de aproveitamento, taxas de ocupao e usos possveis pelas posturas, como a assimilao, na poca, pelo mercado local, dos efeitos das restries e permissibilidades deles decorrentes.

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10.7.4 Lotes industriais A avaliao de lotes industriais deve ser feita, em princpio, pelo unitrio e pela localizao. A pesquisa deve compreender terrenos com reas e dimenses equivalentes, prximos dos da rea avalianda. No necessitaro obrigatoriamente ser levados em conta os fatores de testada, profundidade e frentes mltiplas, desde que o acesso seja suficiente e proporcional s superfcies. Na eventualidade de inexistirem dados em nmero suficiente preenchendo as condies de rea e frente, podero ser usados outros com superfcies e extenses menores, ou maiores, desde que feita anlise demonstrando a relao valor unitrio/ rea. 10.8 Fatores Alternativos Alternativamente podem ser adotados fatores de homogeneizao medidos no mercado, desde que o estudo de mercado especfico, que lhes deu origem, seja anexado ao laudo de avaliao. A funo homogeneizante de novos fatores, no listados nesta norma como obrigatrios, deve ser validada previamente. 11. Recomendaes 11.1 Avaliao utilizando critrio residual Para avaliaes de terrenos, preferencialmente devem ser coletados na amostragem terrenos sem benfeitorias. Caso seja constatada a ausncia de terrenos nus, pode ser admitido o clculo do valor do terreno atravs do critrio residual, princpio indireto que assume o valor do terreno como a diferena entre o valor do imvel e das benfeitorias, conforme o seguinte procedimento: Vt = (Vo x Ff) Vb Aps esses clculos, transforma-se o preo total em unitrio e utiliza-se a homogeneizao com tratamento por fatores. 11.2 Transformao de preos a prazo em preos a vista Recomenda-se que os preos sejam uniformizados para pagamento equivalente vista, com base em ndices de correo monetria e juros mdios praticados no mercado. Alm disso, a influncia da existncia de financiamento no valor deve ser examinada. 11.3 Atualizao de preos Nos casos de exame de dados no contemporneos, desaconselhvel a atualizao do mercado imobilirio atravs de ndices econmicos, quando no houver paridade entre eles, devendo, nesse caso, o preo ser atualizado mediante consulta direta fonte. 11.4 Apresentao do valor final do imvel permitido arredondar o valor final, desde que o ajuste final no varie mais de 1% do valor estimado. Deve ser citada nessa apresentao a finalidade e a data de referncia. 11.5 Campo de arbtrio O campo de arbtrio o intervalo com amplitude de at 15%, para mais e para menos, em torno da estimativa de tendncia central utilizada na avaliao (por exemplo, a mdia).O engenheiro de avaliaes pode utilizar o campo de arbtrio da avaliao, desde que devidamente fundamentado pela existncia de caractersticas relevantes do avaliando, no contempladas no tratamento dos elementos amostrais.

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O campo de arbtrio no se confunde com o intervalo de confiana de 80% calculado para definir o grau de preciso da estimativa. Para o clculo do ajuste dentro do campo de arbtrio, de caractersticas contempladas na Norma (rea, testada, profundidade, esquina, topografia e consistncia), recomenda-se a observao dos percentuais calculados pelos respectivos fatores. 12. Tratamento inferencial Devem ser observadas as disposies da Norma ABNT NBR14653-2:2011. 13. Especificao das avaliaes A especificao ser estabelecida em razo do prazo demandado, das disponibilidades de dados de mercado, da natureza do bem avaliando, do tratamento a ser empregado, e dos recursos disponveis. Podem ser definidas quanto fundamentao e/ou preciso. A fundamentao de uma avaliao est relacionada tanto com o aprofundamento do trabalho avaliatrio quanto com as informaes que possam ser extradas do mercado e determina o empenho no trabalho. A fundamentao das avaliaes obedecer classificao prevista nos itens 13.1.1, 13.1.2, 13.2, 13.3 ou 13.4. Todos os clculos de formao de valores devem estar explicitados no laudo. Nos casos em que o grau mnimo I no for atingido, devem ser indicados e justificados os itens das Tabelas de especificao que no puderam ser atendidos e os procedimentos e clculos utilizados na identificao do valor. O grau de preciso aplicvel apenas no mtodo comparativo direto e mede o grau de incerteza que a amostra permite avaliao. Depende das caractersticas do mercado e da amostra coletada e no passvel de fixao a priori. Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescries desta Norma sero denominados Laudos de Avaliao.

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13.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado 13.1.1 Requisitos para fundamentao no tratamento por fatores: Conforme Tabela 3. Tabela 3 Grau de fundamentao no caso de utilizao do tratamento por fatores Item 1 Descrio Caracterizao do imvel avaliando Quantidade mnima de dados de mercado, efetivamente utilizados III Completa quanto a todos os fatores analisados Grau II Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento 5 I Adoo de situao paradigma

12

Identificao dos dados de mercado

Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados analisadas, com foto e caractersticas observadas pelo autor do laudo 0,80 a 1,25

Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados analisadas

Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados correspondentes aos fatores utilizados 0,40 a 2,50 *a

Intervalo admissvel de ajuste para o conjunto de fatores

0,50 a 2,00

*a No caso de utilizao de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissvel de ajuste de 0,80 a 1,25, pois desejvel que, com um nmero menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterognea.

Para atingir o Grau III so obrigatrias: a) Apresentao do laudo na modalidade completa; b) Identificao completa dos endereos dos dados de mercado, bem como das fontes de informao; c) Valor final adotado coincidente com a estimativa pontual de tendncia central. Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios: a) Na Tabela 3, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e itens; b) O atendimento a cada exigncia do Grau I ter 1 ponto; do Grau II, 2 pontos; e do Grau III, 3 pontos; c) O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo Tabela 4 a seguir:

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Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de tratamento por fatores
Graus Pontos mnimos Itens obrigatrios III 10 Itens 2 e 4 no grau III, com os demais no mnimo no grau II II 6 Itens 2 e 4 no mnimo no grau II e os demais no mnimo no grau I I 4 Todos, no mnimo no grau I

13.1.2 Requisitos para fundamentao na Inferncia estatstica: Conforme Tabela 5. Tabela 5 Grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear
Item 1 2 Descrio Caracterizao do imvel avaliando Quantidade mnima de dados de mercado, efetivamente utilizados III Completa quanto a todas as variveis analisadas 6 (k + 1), onde k o nmero de variveis independentes Apresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelagem, com foto e caractersticas observadas no local pelo autor do laudo Grau II Completa quanto s variveis utilizadas no modelo 4 (k + 1), onde k o nmero de variveis independentes I Adoo de situao paradigma 3 (k + 1), onde k o nmero de variveis independentes Apresentao de informaes relativas aos dados e variveis efetivamente utilizados no modelo Admitida, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a 100 % do limite amostral superior, nem inferiores metade do limite amostral inferior; b) o valor estimado no ultrapasse 20 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variveis, de per si e simultaneamente, e em mdulo

Identificao dos dados de mercado

Apresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelagem

Extrapolao

No admitida

Admitida para apenas uma varivel, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a 100 % do limite amostral superior, nem inferiores metade do limite amostral inferior; b) o valor estimado no ultrapasse 15 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida varivel, em mdulo

Nvel de significncia (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal) Nvel de significncia mximo admitido para a rejeio da hiptese nula do modelo atravs do teste F de Snedecor

10 %

20 %

30 %

1%

2%

5%

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Para atingir o grau III, so obrigatrias: a) Apresentao do laudo na modalidade completa; b) Apresentao da anlise do modelo no laudo de avaliao, com a verificao da coerncia do comportamento da variao das variveis em relao ao mercado, bem como suas elasticidades em torno do ponto de estimao. c) Identificao completa dos endereos dos dados de mercado usados no modelo, bem como das fontes de informao; d) Adoo da estimativa de tendncia central. permitido ao engenheiro de avaliaes fazer ajustes prvios nos atributos dos dados de mercado, sem prejuzo do grau de fundamentao, desde que devidamente justificados, em casos semelhantes aos seguintes: a) Converso de valores a prazo em valores vista, com taxas de desconto praticadas no mercado na data de referncia da avaliao; b) Converso de valores para a moeda nacional na data de referncia da avaliao; c) Converso de reas reais de construo em reas equivalentes, desde que com base em coeficientes publicados (por exemplo, os da NBR 12721) ou inferidos no mercado;

d) Incorporao de luvas ao aluguel, com a considerao do prazo remanescente do contrato e taxas de desconto praticadas no mercado financeiro. permitida a utilizao de tratamento prvio dos preos observados, limitado a um nico fator de homogeneizao, desde que fundamentado (exemplo: aplicao do fator de fonte para a transformao de preos de oferta para as condies de transao). Recomenda-se a no extrapolao de variveis que presumivelmente explicariam a variao dos preos e que no foram contempladas no modelo, especialmente quando o campo de arbtrio no for suficiente para as compensaes necessrias na estimativa de valor. O engenheiro de avaliaes deve analisar o modelo, com a verificao da coerncia da variao das variveis em relao ao mercado, bem como o exame de suas elasticidades em torno do ponto de estimao. Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios: a) Na Tabela 5, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e seis itens; b) O atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos; c) O enquadramento global do laudo quanto fundamentao deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo Tabela 6. No caso de amostras homogneas7, ser adotada a Tabela 5, com as seguintes particularidades: a) Sero admitidos os itens 3 e 4 apenas no Grau III, de forma a ficar caracterizada a homogeneidade; b) Ser atribudo o Grau III para os itens 5 e 6, por ser nulo o modelo de regresso.

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Tabela 6 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear Graus Pontos mnimos Itens obrigatrios III 16 2, 4, 5 e 6 no grau III e os demais no mnimo no grau II II 10 2, 4, 5 e 6 no mnimo no grau II e os demais no mnimo no grau I I 6 1 Todos, no mnimo no grau I

13.1.3 Recomendaes para a aplicao da inferncia estatstica: Sempre que possvel, recomenda-se a adoo de variveis quantitativas. As diferenas qualitativas das caractersticas dos imveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade: a) Pelo emprego de tantas variveis dicotmicas quantas forem necessrias para descrever as diferenas qualitativas, com estudo das eventuais interaes da decorrentes; b) Pelo emprego de variveis proxy utilizadas para substituir outra de difcil mensurao e que se presume guardar com ela relao de pertinncia, obtida por meio de indicadores publicados ou inferidos em outros estudos de mercado e por isso que no devem ser confundidas com a atribuio de cdigos alocados, nem obtidas de relaes ou conceitos deduzidos da prpria amostra) tais como, ndices fiscais, custos unitrios bsicos (CUB), coeficientes do Estudo de Valores de Edificaes de Imveis Urbanos, custos do SINAPI; coeficientes de depreciao para indicar o estado de conservao das benfeitorias; c) Por meio de cdigos ajustados, quando seus valores so extrados da amostra, cujo modelo intermedirio gerador dos cdigos deve constar no Laudo de avaliao d) Cdigos alocados, excepcionalmente tolerveis, quando fundamentados, de acordo com A.6 da ABNTNBR-14653 Na utilizao de variveis dicotmicas, cdigos ajustados ou cdigos alocados nos modelos de regresso o nmero mnimo de dados efetivamente utilizados (n) no modelo deve obedecer aos seguintes critrios, com respeito ao nmero de variveis independentes (k): n 3 (k + 1) para n 30, ni 3 para 30 < n 100, ni 10% n para n > 100, ni 10 onde: ni o nmero de dados de mesma caracterstica, no caso de utilizao de variveis dicotmicas e variveis qualitativas expressas por cdigos alocados ou cdigos ajustados;

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13.2 Requisitos para fundamentao na aplicao do mtodo evolutivo: Conforme Tabela 7 Tabela 7 Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo evolutivo Grau Item Descrio III Grau III de fundamentao no mtodo comparativo ou no involutivo Grau III de fundamentao no mtodo da quantificao do custo Inferido em mercado semelhante II Grau II de fundamentao no mtodo comparativo ou no involutivo Grau II de fundamentao no mtodo da quantificao do custo Justificado I Grau I de fundamentao no mtodo comparativo ou no involutivo Grau I de fundamentao no mtodo da quantificao do custo Arbitrado

Estimativa do valor do terreno

Estimativa dos custos de reedio Fator de comercializao

Para atingir o grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa. Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios: - Na Tabela 7, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e trs itens; - O atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos; - O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo Tabela 8. A utilizao do estudo Valores de Edificao de Imveis Urbanos para clculo das benfeitorias enquadra o clculo do valor da benfeitoria (item 2 da tabela 7) no Grau de Fundamentao II. Nesta hiptese, o Fato de Ajuste equipara-se ao Fator de Comercializao (item 3 da tabela 7) para fins de enquadramento. Quando o terreno ou as benfeitorias, isoladamente, representarem menos de 15 % do valor total do imvel, podero ser adotados para este item, independentemente do grau atingido em sua avaliao, dois pontos. Tabela 8 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo evolutivo
Graus Pontos mnimos Itens obrigatrios no grau correspondente III 8 1 e 2, com o 3 no mnimo no grau II II 5 1 e 2, no mnimo no grau II I 3 2 Todos, no mnimo no grau I

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13.3 Requisitos para fundamentao na aplicao do mtodo involutivo: Conforme Tabela 9 Tabela 9 Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo involutivo
Grau Item Descrio III 1 Nvel de detalhamento do projeto hipottico Preo de venda das unidades do projeto hipottico Estimativa dos custos de produo Anteprojeto ou projeto bsico No mnimo grau II de fundamentao no mtodo comparativo Grau III de fundamentao no mtodo da quantificao do custo Fundamentados com dados obtidos no mercado Fundamentadas com dados obtidos no mercado Dinmico com fluxo de caixa De estrutura, conjuntura, tendncias e conduta Mnimo de 3 Simulaes com discusso do comportamento do modelo II. Estudo preliminar I. Aproveitamento, ocupao e usos presumidos

Grau I de fundamentao no mtodo comparativo Grau II de fundamentao no mtodo da quantificao do custo Justificados

Estimativa

Grau I de fundamentao no mtodo da quantificao do custo Arbitrados

Prazos

Taxas

Justificadas Dinmico com equaes predefinidas Da conjuntura 2 Simulaes com identificao das variveis mais significativas

Arbitradas

Modelo Anlise setorial e diagnstico de mercado Cenrios Anlises de sensibilidade do modelo

Esttico

7 8

Sintticos da conjuntura 1

Sem simulao

Para atingir o Grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa. Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios: - Na Tabela 9, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e nove itens; - O atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos; - O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo Tabela 10 Tabela 10 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo involutivo Graus Pontos mnimos Itens obrigatrios no grau correspondente III 22 2, 6, 7 e 8, com os demais no mnimo no grau II II 13 2, 6, 7 e 8, no mnimo no grau II I 9 Todos, no mnimo no grau I

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13.4 Graus de preciso no caso de homogeneizao atravs de tratamento por fatores ou da utilizao de inferncia estatstica. Sero enquadrados na tabela a seguir: Tabela 11 - Graus de preciso no caso de homogeneizao atravs de tratamento por fatores ou da utilizao de inferncia estatstica Descrio Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno da estimativa de tendncia central III 30% Grau II 40% I 50%

Quando a amplitude do intervalo de confiana ultrapassar 50%, no h classificao do resultado quanto preciso e necessria justificativa com base no diagnstico do mercado. 13.5 Requisitos para fundamentao no Mtodo da quantificao de custo Conforme Tabela 12. Tabela 12 Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo da quantificao de custo de benfeitorias Item Descrio III Pela elaborao de oramento, no mnimo sinttico Calculado Calculada por levantamento do custo de recuperao do bem, para deix-lo no estado de novo ou Casos de bens novos ou projetos hipotticos Graus II Pela utilizao de custo unitrio bsico para projeto semelhante ao projeto padro Justificado Calculada por mtodos tcnicos consagrados, considerando-se idade, vida til e estado de conservao I Pela utilizao de custo unitrio bsico para projeto diferente do projeto padro, com os devidos ajustes Arbitrado

Estimativa do custo direto

BDI

Depreciao fsica

Arbitrada

Para atingir o Grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa. 13.5.1 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados que na Tabela 13, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e trs itens; onde o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos e o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo Tabela 14. Tabela 14 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo da quantificao do custo de benfeitorias Graus Pontos mnimos Itens obrigatrios no grau correspondente III 7 1, com os demais no mnimo no grau II II 5 1 e 2, no mnimo no grau II I 3 todos, no mnimo no grau I

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14. PROCEDIMENTOS ESPECIAIS 14.1 Desapropriaes 14.1.1 - Critrios 14.1.1.1- As avaliaes nas desapropriaes totais podem ser feitas pelo mtodo comparativo de dados do mercado e de quantificao de custo e eventualmente, pelo mtodo da renda, evolutivo e involutivo, com indicao dos valores de mercado ou outros valores, quando pertinentes. Quando essas avaliaes discreparem de forma acentuada, o avaliador deve apresentar os resultados como alternativas para deciso por quem de direito. 14.1.1.2 Quando o expropriado s tem o domnio, mas no a posse, a avaliao deve prever descontos sobre seus valores literais de mercado proporcionais aos custos e aos prazos necessrios para obter as reintegraes respectivas. 14.1.1.3 Nas desapropriaes parciais o critrio bsico o antes e depois, com apresentao em separado de eventuais valorizaes ou desvalorizaes dos remanescentes. 14.1.1.3.1 - Quando as construes existentes no forem atingidas pela desapropriao, recomendvel que sejam apresentadas eventuais verbas correspondentes s depreciaes funcionais resultantes da interveno, tais como perdas parciais ou totais de recuo, de vagas para estacionamento ou acessos. 14.1.1.3.2 Quando as construes forem atingidas diretamente devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras para a readaptao do remanescente ao uso til e possvel depreciao acarretada por perda de funcionalidade. 14.1.1.4 - Na desapropriao de imveis com explorao de comrcio ou servio, quando solicitada, deve ser apresentada a estimativa do eventual lucro cessante no caso de ser necessria a desocupao temporria ou definitiva. 14.1.1.5 Quando o remanescente resultar inaproveitvel, deve ser apresentada em separado a alternativa de desapropriao total. 14.1.1.6 Nas ocupaes temporrias, as indenizaes devem corresponder aos aluguis dos imveis estimados pelos mtodos comparativo de dados do mercado ou pelo da renda. 14.1.1.7 Nas desapropriaes estabelecendo restries de uso, as indenizaes devem ser apuradas confrontando as condies de aproveitamento antes e depois. 14.2 Avaliao de Alugueis 14.2.1 - Por comparao direta Trata-se de procedimento preferencial que exige o conhecimento de dados de mercado referentes a locaes de imveis semelhantes quanto contemporaneidade dos dados obtidos, s condies de reajuste ou estgios de contrato, existncia de desnveis ou pavimentos distintos com diferentes capacidades de gerao de renda, ao tamanho das lojas, testada, cobrana de luvas etc. a) Devem ser considerados elementos em oferta, ou de contratos que no apresentem distores em relao a reajustes e fases contratuais; b) Devem ser consideradas as perdas residuais inflacionrias quando os elementos em oferta possurem periodicidades diferentes de reajustes;

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c) Devem ser consideradas as diferentes capacidades de rendimentos para diferentes pavimentos ou desnveis no mesmo pavimento, obtidas no mercado onde o imvel est inserido; d) No caso de existncia de luvas, deve ser adicionado ao aluguel nominal um acrscimo constante, financeiramente equivalente ao pagamento das luvas, com a considerao do prazo remanescente do contrato e taxas de desconto praticadas no mercado financeiro. 14.2.2 - Por remunerao de capital Neste critrio o valor locativo determinado pela aplicao de uma taxa sobre o valor do imvel, obtida pelas metodologias desta Norma. aplicado nos casos de imveis isolados e atpicos para os quais a utilizao da comparao direta seja impraticvel. Nessas avaliaes devem ser observados: a) O aproveitamento do terreno pela construo existente; b) Obteno da taxa de remunerao, global, ou para as parcelas de capital terreno e benfeitoria,obtida com pesquisa especfica para cada caso, pois varia para cada tipo de imvel, localizao e, tambm, ao longo do tempo, dependendo da conjuntura econmica. Essas taxas devem ser apuradas no mercado. 14.2.3 - Por Participao no Faturamento Critrio utilizado na estimao de valores locativos de cinemas, teatros, postos de servios, baseado no princpio da participao do locador na renda do estabelecimento. No recomendvel como nico critrio, mas pode ser utilizado supletivamente como aferidor auxiliar. 14.3 Servides O clculo da indenizao devida em virtude da instituio de servido em imveis, deve retratar a perda efetiva que venha a sofrer. Assim, deve ser demonstrado o que ocorre com a parcela de terreno, com clculo luz da legislao de uso e ocupao do solo e das normas de avaliao, acrescida das perdas com benfeitorias atingidas total ou parcialmente. 14.4 Capacidade de Uso Na avaliao do terreno podem ser observadas as seguintes particularidades: 14.4.1 Aproveitamento Quando no utilizado mtodo comparativo, caso seja pertinente, considerar eventual sub ou super aproveitamento do terreno 14.4.2 Outorga Onerosa Deve ser considerada quando: a) O terreno em questo j apresente potencial de uso acima do permitido pelo zoneamento municipal de referncia; b) Quando a legislao possibilitar operaes urbanas de aumento de potencial. 14.5 Avaliao intervalar Atender aos critrios previstos no item A.10 do Anexo A da ABNT NBR 14.653-2, desconsiderando as respectivas notas de rodap.

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15 Apresentao do laudo de avaliao 15.1 - Laudo de avaliao: recomenda-se conter todas as informaes necessrias e suficientes para ser auto-explicvel e apresentar: a) Identificao do solicitante b) Finalidade e objetivo do laudo, quando informados c) Identificao e caracterizao do bem avaliando, conforme item 8.4 desta norma, com a indicao da data da vistoria d) Indicao da(s) metodologia(s) utilizada(s) conforme item 8.5 desta norma e) Diagnstico de mercado - relatado conforme item 8.6 desta norma f) Especificao da avaliao indicar a especificao atingida em relao fundamentao e preciso, conforme item 13 desta norma

g) Apresentao do tratamento dos dados, detalhamento dos clculos e justificativas sobre o resultado adotado; h) Resultado da avaliao e sua data de referncia; i) Qualificao completa e assinatura do responsvel pela avaliao, com indicao do no. da ART, Anotao de Responsabilidade Tcnica.

15.2 - Laudo de uso restrito: elaborado segundo condies pr-estabelecidas entre contratante e contratado, mas sem transgredir esta Norma e no tem validade para outros usos ou exibio para terceiros, fato que deve ser explicitado no laudo.

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