HABILITACIONES URBANAS

Fredy Luis Silva Villajun

Normativa aplicable
- Ley N 29090, modificada por las Leyes N 29300 y N 29476. - D.S. N 024-2008-VIVIENDA, modificado por el D.S. N 003-2010-VIVIENDA. - D.S. N 011-2006-VIVIENDA: Reglamento Nacional de Edificaciones. - Adecuacin del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Resolucin N 3392008-SUNARP/SN.

Definicin de habilitacin urbana

Es el proceso de convertir un terreno rstico o eriazo en urbano, mediante la ejecucin de obras de accesibilidad, de distribucin de agua y recoleccin de desage, de distribucin de energa e iluminacin pblica, pistas y veredas. Adicionalmente, el terreno podr contar con redes para la distribucin de gas y redes de comunicaciones.
Art. 3 Ley 29090

Entidad competente para aprobar las HU

Las municipalidades distritales en el mbito de su jurisdiccin, las municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima en el mbito del Cercado. Art. 4 num. 9 de la Ley 29090. Todos los procedimientos establecidos en la Ley 29090, estn sujetos a silencio administrativo positivo.
Segn modificacin efectuada por Ley 29476.

Legitimados para tramitar una habilitacin urbana

Los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios, titulares de una servidumbre o afectacin en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de habilitacin urbana sobre un predio.
Art. 3 modificado del Reglamento de la Ley 29090

Jurisprudencia registral
Intervencin urbana de copropietarios en habilitacin

Siendo que la aprobacin de la habilitacin urbana importa la modificacin de la apariencia fsica de un inmueble, se requiere la intervencin de todos los copropietarios conforme al inciso 1 del artculo 971 del Cdigo Civil que exige unanimidad para introducir modificaciones en el bien comn. No se requiere la intervencin de todos los copropietarios de un predio cuando los copropietarios no intervinientes a un rea especfica de la habilitacin urbana no inscrita.
Resolucin N 787-2010-SUNARP-TR-L.

Actos inscribibles

1. Independizacin o parcelacin de predios rsticos para habilitaciones urbanas Planeamiento integral. 2. Documentos previos. 3. Proyecto de habilitacin urbana. 4. Recepcin de obras de habilitacin urbana.

Independizacin de predios rstico s

- Proceso de divisin de un predio rstico para destinar las porciones resultantes a una habilitacin urbana. - El ttulo que da mrito a su inscripcin es el FUHU y su anexo E, con el nmero de resolucin de autorizacin, conjuntamente con los documentos tcnicos sustentatorios sellados y visados. Art. 28 modificado del Reglamento de la Ley 29090. - La inscripcin del planeamiento integral no es un acto previo para la inscripcin de la independizacin; sin embargo, debe dejarse constancia que no se solicit su inscripcin. Art. 44 RIRP

Documentos previos
DEFINICIN: Se entiende por documento previo aquel que regula el diseo o las condiciones tcnicas que afectarn el proceso de habilitacin urbana o de edificacin de un predio y que, por tanto, es necesario tramitar ante una entidad, con anterioridad al trmite de licencias de habilitacin urbana y de edificacin.
Art. 14 Ley

Los Registros Pblicos inscribirn, a solicitud del propietario, cualquiera de los documentos establecidos en el presente artculo, para su respectiva publicidad, siendo que el contenido del asiento de inscripcin debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio, por lo que ste ser oponible frente a terceros.
Art. 14 Ley

Efectos de la inscripcin de los documentos previos

Certificado de Zonificacin y Vas

Es el documento emitido por las municipalidades provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el mbito de sus respectivas jurisdicciones, en las que se especifican los parmetros de diseo que regulan el proceso de habilitacin urbana de un predio.
Art. 14.1 Ley

Antecedente en la jurisprudencia registral

La zonificacin no constituye un acto inscribible La zonificacin a la que est sujeta un predio, no constituye un acto inscribible en el Registro, por tratarse de una limitacin al uso del suelo que es aprobada mediante ordenanza municipal, bastando para ser conocida por todos, la publicacin de la norma correspondiente, es decir, la publicidad legal.
Res. N 670-2006-SUNARP-TR-L

Certificado de Factibilidad de Servicio s

Es el documento emitido por las entidades prestadoras de servicios, que contiene: a. Las condiciones tcnicas bajo las cuales se otorgar el servicio, precisando las obras e instalaciones de infraestructura pblica que debern efectuar las empresas prestadoras. b. El plazo en que podr accederse al servicio. c. La fecha de emisin. d. Fecha de vigencia.

Anotacin preventiva de documentos previos

El Certificado de Zonificacin y Vas y los certificados de Factibilidad de Servicios se anotarn preventivamente a solicitud del propietario, en el rubro b) de la partida registral del predio, en forma previa a la inscripcin de la habilitacin urbana y siempre que se encuentren vigentes.
Art. 31A del RIRP

Contenido del asiento del Certificado de Zonificacin

1. Datos contenidos en el Certificado. 2. Plazo de vigencia del Certificado. El asiento de anotacin preventiva caducar de pleno derecho al vencimiento del plazo de vigencia del certificado.
Art. 31B RIRP

Contenido del asiento de certificado de factibilidad

1. Indicacin que el predio cuenta con factibilidad de servicios o, 2. Si acceso al servicio ser posterior, los datos respectivos (+ fecha de emisin y vigencia).
Art. 31B RIRP

Etapas del procedimiento administrativo de habilitacin urban a

a) Aprobacin del Proyecto. b) Recepcin de las Obras.
Art. 16 Reglamento

Modalidades de aprobacin de habilitacin

Modalidad B: Con firma de profesionales responsables. Modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones tcnicas. Modalidad D: aprobacin con evaluacin previa de comisin tcnica.
Art. 10 de la Ley, modificado por la Ley 29476

Modalidad B: Con firma de profesionales responsables

El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia temporal que permite iniciar las obras preliminares. La municipalidad cuenta con un plazo de 20 das para verificar el expediente, la idoneidad y correcta ejecucin del proyecto. Despus de la verificacin sin observaciones, se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuacin de las obras.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad C: Evaluacin previa de proyectos por revisores urbanos o comisiones tcnicas

Revisores urbanos: El cargo de presentacin del expediente ante la municipalidad constituye la licencia, previo pago de la liquidacin respectiva, pudindose a partir de este momento iniciar las obras. Comisiones tcnicas: La municipalidad convocar a la comisin en el plazo de 5 das tiles; la comisin tendr 40 das tiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.

Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de comisin tcnic a

La municipalidad convocar a la comisin en el plazo mximo de 5 das tiles; la comisin tendr 40 das tiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Inscripcin registral de la primera etapa de la H.U.

La inscripcin en Registros Pblicos de las habilitaciones urbanas autorizadas por las modalidades B, C y D se realizar nicamente con la recepcin de obras, a excepcin de las habilitaciones urbanas con construccin simultnea y venta garantizada de lotes en las que se realiza la anotacin preventiva de la predeclaratoria de fbrica y la preindependizacin. Sin embargo, el proyecto de habilitacin urbana aprobado por la municipalidad podr ser inscrito, de ser el caso, bajo responsabilidad del promotor.
Art. 10, lt. prrafo pto. 4 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Anotacin preventiva de la licencia de habilitacin urbana

- Habilitaciones urbanas con construccin simultnea y venta garantizada de lotes.
- Habilitaciones urbanas aprobadas bajo cualquier modalidad, bajo responsabilidad del promotor. - Ha quedado modificado el artculo 31C del RIRP, que recoga el anterior texto del artculo 10 de la Ley 29090 segn el cual solamente era registrable la HU aprobada por la modalidad B y la C con revisores urbanos.

Ttulo que sustenta la anotacin preventiva de la licencia

A) Modalidad B: Resolucin municipal que aprueba la licencia definitiva. Modalidad C: FUHU debidamente sellado y con N de expediente asignado, el anexo D con el sello de pago de la autoliquidacin y comprobante de pago. Modalidad D: FUHU debidamente sellado y con N de expediente asignado y comprobante de pago del derecho respectivo.

Ttulo que sustenta la anotacin preventiva de la licencia

B) Planos de ubicacin y localizacin* del terreno, y de trazado y lotizacin presentados ante la Municipalidad respectiva. C) Memoria descriptiva. Se regula prevalencia del plano. Se permite presentacin de copia digital de planos y memoria.
Art. 31D RIRP, modificado por la Ley 29476 y DS 003-2010-VIVIENDA

Ttulo que sustenta la anotacin preventiva de la licencia por SAP

A) Cargo del FUHU correspondiente a la licencia de habilitacin urbana presentado ante la municipalidad. B) Documentos tcnicos (planos y memoria descriptiva). C) Cargo de recepcin de la D.J. del propietario en el sentido que oper el SAP, presentada ante la municipalidad.

Ley del Silencio Administrativo Positivo N 29060

Art. 2.- Aprobacin automtica Los procedimientos administrativos, sujetos a silencio administrativo positivo, se considerarn automticamente aprobados si, vencido el plazo establecido o mximo, la entidad no hubiera emitido el pronunciamiento correspondiente, no siendo necesario expedirse pronunciamiento o documento alguno para que el administrado pueda hacer efectivo su derecho (...). Art. 3.- Aprobacin del procedimiento No obstante (art. 2), los administrados podrn presentar una D.J. ante la propia entidad que configur dicha aprobacin ficta, con la finalidad de hacer valer el derecho conferido ante la misma o 3ras entidades (...)constituyendo el cargo de recepcin de dicho documento, prueba suficiente de la resolucin aprobatoria ficta de la solicitud o trmite (...) puede remitirse por conducto notarial, surtiendo los mismos efectos.

Ley del Procedimiento Administrativo Genera l

Art. 188.- Efectos del Silencio Administrativo 188.1. Los procedimientos administrativos sujetos a silencio administrativo positivo quedarn automticamente aprobados en los trminos en que fueron solicitados si transcurrido el plazo establecido o mximo, al que se adicionar el plazo mximo sealado en el numeral 24.1 del artculo 24 de la presente Ley*, la entidad no hubiere notificado el pronunciamiento respectivo. La D.J. A la que se refiere el art. 3 de la Ley del S.A.P. No resulta necesaria para ejercer el derecho resultante del SAP ante la misma entidad.

* Reforma segn D.Leg. N 1029

Contenido del asiento de anotacin preventiva de licencia

A) Nmero asignado al expediente y fecha de recepcin, o nmero de resolucin, de ser el caso. B) Cuadro general de distribucin de reas (rea total de predio habilitado, rea til, cantidad de lotes, rea de aportes, rea de compensacin si hubiere, rea total de vas pblicas + datos relevantes). C) De ser el caso, autorizacin de venta garantizada
Se prev caducidad de anotacin al vencimiento de vigencia de licencia.
Art. 31E RIRP

Preindependizacin
- Se extender sobre la base de planos de trazado y lotizacin y memoria descriptiva. - Puede presentarse documento privado simple con la descripcin de cada lote. - Se regula prevalencia del plano. - Se precisa que la caducidad comprende a las partidas preindependizadas* y a las anotaciones preventivas al caducar la anotacin del proyecto. * Efecto: cierre
Art. 31F RIRP

Compraventa garantizada

Se anotarn en la partida preindependizada: - Compraventa garantizada - Cesin de posicin contractual Inscripcin definitiva con inscripcin de recepcin de obras.
Art. 31G RIRP

Inscripcin de la recepcin de obras

El FUHU con la recepcin de obras de habilitacin urbana, el plano de replanteo de trazado y lotizacin, la memoria descriptiva y la resolucin de recepcin de obras, debidamente sellados por la municipalidad son los documentos que, en conjunto, dan mrito a la inscripcin registral de la habilitacin urbana y a la inscripcin individualizada de los predios urbanos generados durante este proceso.
Art. 20 Ley 29090

Ttulo inscribible conforme al RIRP

A) FUHU correspondiente a la recepcin de obras. B) Resolucin de recepcin de obras. C) Plano de replanteo de trazado y lotizacin + memoria descriptiva. Si el proyecto no sufri modificaciones, no se requerir plano de replanteo, sino de trazado y lotizacin. Si no se anot la licencia: Plano de trazado y lotizacin + memoria + Plano de ubicacin y localizacin presentado para obtencin de licencia.
Art. 31H RIRP

Ttulo inscribible de recepcin de obras por SAP

A) Cargo del FUHU correspondiente a la recepcin de obras presentado ante la municipalidad. B) Documentos tcnicos (planos y memoria descriptiva). C) Cargo de recepcin de la D.J. del propietario en el sentido que oper el SAP, presentada a la municipalidad.
Art. 31K RIRP

Contenido del asiento de recepcin de obras

A) Nmero y fecha de la resolucin municipal que aprueba la recepcin de las obras. Cuando hubiese operado el silencio administrativo positivo se indicar la fecha de presentacin del expediente a la municipalidad y la D.J. (Ley 29060). B) Cuadro general de distribucin de reas: rea del predio habilitado, rea til, cantidad de lotes, rea de aportes, rea de compensacin, rea de vas pblicas, etc. Se independizarn lotes o se convertirn en definitivas las preindependizaciones.
Art. 31I RIRP

Modificacin de lotes preindependizados y transferidos

1. Cuando en Recepcin de Obras se vare el rea, linderos y medidas de lotes transferidos: Registrador inscribir las modificaciones en las partidas respectivas. 2. Si alguno(s) lote(s) hubiese(n) quedado excluidos, se requerir el previo consentimiento* de titulares de dichos lotes. 3. Cumplido el requisito, se cerrarn partidas de lotes excluidos. Art. 31J RIRP. * Instrumento pblico (= transferencia)

Jurisprudencia registral
Rectificacin en mrito al plano de replanteo de ejecucin de obras de una habilitacin urbana El plano de replanteo correspondiente a la ejecucin de obras de una habilitacin urbana que forma parte del ttulo archivado, tiene mrito suficiente para proceder a la rectificacin de un asiento registral por constituir un documento que fundamenta directa e inmediatamente la inscripcin de la recepcin de obras de una habilitacin urbana.
Resolucin N 158-2010-SUNARP-TR-L

Reglas para identificacin de lotes modificados

1. Variacin de los lotes puede ser verificada por el Registrador. 2. Variacin de los lotes puede requerir informe del rea de Catastro. 3. Cuando el rea de Catastro no pueda identificar los lotes: se requerir modificar o aclarar ttulo* que dio lugar a la anotacin de la transferencia. * Mediante la misma formalidad.
Art. 31J RIRP

Recepcin parcial de obras

Cuando se apruebe la recepcin parcial de obras, se independizar el rea recepcionada, quedando en la partida matriz el rea pendiente de ejecucin. Si existen aportes pendientes de efectuar en la etapa recepcionada, se extender un asiento en el rubro d) de la partida matriz, haciendo constar esta circunstancia. Constituye acto previo la inscripcin del planeamiento integral en la partida matriz.
Art. 37 del Reglamento y Art. 31L del RIRP

Regularizacin de habilitaciones urbanas ejecutadas

Presupuestos: Solo podrn regularizarse HU ejecutadas hasta el 25-9-2007, acreditadas mediante documento de fecha cierta. Puede estar referida a la aprobacin del proyecto o a la recepcin de obras. La municipalidad denegar la solicitud de regularizacin si se incumple la zonificacin y diseo de vas. Se aprueba mediante resolucin municipal.
Arts. 23 Ley y 38, 40 de su Reglamento

Ttulo inscribible para la regularizacin conforme al RIRP

Resolucin municipal que aprueba el proyecto o la recepcin de obras. Planos de ubicacin, localizacin y de trazado y lotizacin. Memoria descriptiva.
Art. 31 RIRP

Habilitaciones urbanas de oficio

Presupuesto: Predios que se encuentran registrados como rsticos pero que se encuentran ubicados en zonas urbanas consolidadas, con edificaciones y servicios pblicos. * Las municipalidades debern identificarlos y emitir de oficio la resolucin que lo declare de naturaleza urbana. La inscripcin en el Registro ser gestionada por el propietario.
Art. 24 de la Ley.

Ttulo inscribible conforme al RIRP

- Si la habilitacin urbana comprende el ntegro del predio inscrito: es suficiente la resolucin municipal. - Si el predio habilitado forma parte de otro de mayor extensin: Adems de la resolucin, se requiere, plano perimtrico del rea habilitada y de la remanente, memoria descriptiva cuando los datos relativos al rea, linderos y medidas perimtricas no consten en el plano. - Se independizar el rea habilitada.
Art. 31-O RIRP

Jurisprudencia registral
Inaplicacin del silencio administrativo postivo a una habilitacin urbana de oficio A las habilitaciones urbanas de oficio a que se refiere el artculo 24 de la Ley 29090, por tratarse de una declaracin de la administracin que nace de oficio y no como consecuencia de una solicitud de parte, no le es de aplicacin el silencio administrativo positivo.
Resolucin N 174-2010-SUNARP-TR-A

Compensacin de reas
Es la permuta de reas que realizan los propietarios de predios colindantes con la finalidad de completar el diseo del proyecto de habilitacin urbana. No constituye acto previo para la inscripcin de la aprobacin del proyecto o de la recepcin de obras, cuando la compensacin de reas es futura. En este caso, se suspender la inscripcin de los lotes que se encuentran fuera del permetro del predio registral. Inscrita la compensacin, los lotes se integran a la habilitacin si fueron considerados dentro del rea til.
Art. 31M RIRP

Jurisprudencia registral
Compensacin de reas en habilitaciones urbanas No constituye un acto previo para la inscripcin de la compensacin de reas en habilitaciones urbanas, la inscripcin del proyecto de habilitacin urbana o de la recepcin de obras a fin de incorporar dentro de la lotizacin a las porciones compensadas. En tal sentido, como acto posterior deber registrarse la modificacin de la habilitacin urbana a fin de integrar los lotes ya completos como consecuencia de la compensacin registrada, siendo que en dicho ttulo deber precisarse el rea, linderos y medidas perimtricas de los lotes completos como consecuencia de la compensacin y el rea til de la urbanizacin.
Resolucin N 1143-2009-SUNARP-TR-L

HU para uso de vivienda con bienes comunes

1. Inscripcin de la recepcin de obras o la aprobacin del proyecto. 2. Conjuntamente, debe inscribirse el reglamento interno. No constituye acto previo la inscripcin de la declaratoria de fbrica.
Art. 31N RIRP

Habilitaciones urbanas aprobadas con anterioridad

La inscripcin de la habilitacin urbana y de la declaratoria de fbrica se efectuar en mrito a los instrumentos otorgados de conformidad con las normas vigentes a la fecha de su aprobacin o declaracin.

Dcima disposicin transitoria RIRP.

Jurisprudencia registral
Aplicacin de normas en habilitaciones urbanas A las habilitaciones urbanas aprobadas bajo las disposiciones de la Ley 26878 y su Reglamento, le resultan aplicables las normas del anterior Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios emitido en el marco de los dispositivos que regularon el trmite de las habilitaciones urbanas.
Resolucin N 1047-2009-SUNARP-TR-L

Replante de urbanizacin o reurbanizaci n

Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, se denomina reurbanizacin al replanteo de una urbanizacin o lotizacin que conlleve la recomposicin de la trama urbana existente mediante la reubicacin o redimensionamiento de las vas y la acumulacin y subdivisin de lotes. Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, la reurbanizacin est sujeta a los trmites correspondientes a una habilitacin urbana, razn por la que el ttulo en mrito al cual se inscribir este acto, ser la resolucin municipal que la aprueba, acompaada de los planos y memorias descriptivas correspondientes.
Resolucin N 824-2010-SUNARP-TR-L

ASPECTOS REGISTRALES DE LA DECLARATORIA DE FBRICA

Fredy Silva Villajun

Normativa aplicable
- Ley N 29090 (Ley de Regulacin de habilitaciones urbanas y de edificaciones), modificada por las Leyes N 29300 y 29476. - D.S. N 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de Licencias de habilitacin urbana y licencias de edificacin). Vigente desde el 28/9/2008. Modificado por DS N 003-2010-VIVIENDA. - Ley 27157 y su Reglamento.(regularizacin de edificaciones) - Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Adecuacin aprobada por Resolucin N 339-2008-SUNARP-SN, vigente desde el 27/12/2008.

Definicin de declaratoria de fbric a

Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra, que se realiza mediante declaracin del propietario con las formalidades y trmites previstos en la ley.
Art. 2 Reglamento Ley 27157

Definicin de edificacin
Es el resultado de construir una obra cuyo destino es albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades. Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella.
Artculo 3, numeral 2 Ley 29090

Predios sobre los que puede - Predios urbanos. recaer la declaratoria de fbrica t

- Terrenos que cuenten con proyec o aprobado de habilitacin urbana con construccin simultnea de vivienda. - Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la municipalidad e inscritos como rsticos en el Registro. - Predios rurales.

Jurisprudencia registral
Determinacin de la naturaleza urbana de un predio. Corresponde a la autoridad municipal competente, determinar la naturaleza de un predio, condicin que puede ser acreditada al Registro mediante el Certificado de Zonificacin y Vas o el Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios.
Resolucin N 360-2005-SUNARP-TR-L

 Los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios, titulares de una servidumbre o afectacin en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de edificacin sobre un predio.
Art. 3 del Reglamento de la Ley 29090

Legitimados para edificar y para formular la declaratoria de fbrica

Jurisprudencia registral
Declaratoria de fbrica La declaratoria de fbrica podr ser efectuada por el propietario del predio o por el titular del derecho de superficie vigente. En este ltimo caso, la edificacin declarada debe comprender aquella efectuada a partir de la vigencia de dicho derecho real.
Resolucin N 024-2005-SUNARP-TR-L

Edificacin social sobre terreno propio de uno de los cnyuges

Cuando en la declaratoria de fbrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al rgimen de sociedad de gananciales y la fbrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador proceder a extender simultneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mrito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condicin de propio. Para ello, deber presentarse la respectiva partida de matrimonio en copia certificada.
Art. 50K del RIRP

Procedimientos para formular una declaratoria de fbrica

1. Procedimiento ordinario o regular. Regulado anteriormente por el Ttulo II de la Ley 27157 y actualmente por el Captulo III de la Ley 29090. 2. Procedimientos en va de regularizacin. 2.1. Regularizacin al amparo de la Ley 27157 (FOR), sin intervencin municipal. 2.2. Regularizacin al amparo de la Ley 29090, con intervencin municipal.

Procedimiento ordinario o regular de declaratoria de fbrica

Documentos previos
Son aquellos documentos que regulan el diseo o las condiciones tcnicas que afectarn el proceso de habilitacin urbana o de edificacin de un predio y que por tanto es necesario tramitar ante una entidad con anterioridad al trmite de licencia de habilitacin urbana y de edificacin.
Art. 14 Ley 29090

Efectos de la inscripcin de los documentos previos

Los Registros Pblicos inscribirn, a solicitud del propietario, cualquiera de los documentos establecidos en el presente artculo, para su respectiva publicidad, siendo que el contenido del asiento de inscripcin debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio, por lo que ste ser oponible frente a terceros.
Art. 14 Ley 29090

Documentos previos: Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios

Es el documento emitido por las municipalidades distritales y provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima en el mbito del cercado, donde se especifican los parmetros de diseo que regulan el proceso de edificacin de un predio urbano. Debe ser emitido en el plazo de 5 das tiles y tendr vigencia de 36 meses.

Art. 14 Ley 29090

Documentos previos: Certificado de Factibilidad de Servicio s

Documento emitido por las entidades prestadoras de servicios que contiene: a) Las condiciones tcnicas bajo las cuales se otorgar el servicio, precisando las obras e instalaciones de insfraestructura pblica que debern realizar las empresas prestadoras. b) Plazo en que podr accederse al servicio. c) Fecha de emisin.

 d) fecha de vigencia.
Art. 14 Ley 29090

Contenido del asiento de anotacin preventiva

El asiento de anotacin preventiva del Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios contendr los datos del Num. 1 Art. 14 de la Ley y el plazo de vigencia. El asiento caducar al vencimiento del plazo del certificado. En el asiento de anotacin preventiva del Certificado de Factibilidad de Servicios se indicar si el predio cuenta con factibilidad de servicios, o en caso que el acceso sea posterior, los datos de los literales b), c) y d) del Num. 3 del Art. 14 de la Ley.
Art. 50B del RIRP

Licencia de edificacin
La licencia de edificacin constituye un acto administrativo mediante el cual las municipalidades otorgan autorizacin para la ejecucin de obras de edificacin. Las licencias podrn ser objeto de prrroga y modificacin, as mismo de desistimiento de manera expresa y a solicitud del interesado.
Artculo 7 Ley 29090

Plazo de vigencia Efectos de la licencia

Plazo de vigencia: 36 meses, prorrogable por 12 meses calendarios por nica vez. En todas las modalidades, el inicio se computa a partir del ingreso del expediente a la municipalidad.
Art. 11 de la Ley 29090

Efectos: Determina la adquisicin de derechos de construccin y desarrollo, en los trminos de la licencia. Las licencias producen todos sus efectos aun cuando los inmuebles sean enajenados. Art. 12 de la Ley 29090.

Modalidades de aprobacin de la licencia de edificacin

Modalidad A: Aprobacin automtica con firma de profesionales Modalidad B: Con firma de profesionales responsables. Modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa de proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Tcnicas. Modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de Comisin Tcnica.
Artculo 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476

 Se requiere presentar ante la municipalidad el FUE y los dems documentos. El cargo de ingreso constituye la licencia, previo pago de la liquidacin respectiva y a partir de ese momento se pueden iniciar.
Art. 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476

Modalidad A: Aprobacin automtica con firma de profesionales

Modalidad B: Con firma de profesionales responsables

El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia temporal que permite iniciar las obras preliminares. La municipalidad cuenta con un plazo de 15 das para verificar el expediente, la idoneidad y correcta ejecucin del proyecto. Despus de la verificacin sin observaciones, se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuacin de las obras.

Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Revisores urbanos: El cargo de presentacin del expediente ante la municipalidad constituye la licencia, previo pago de la liquidacin respectiva, pudindose a partir de este momento iniciar las obras. Comisiones tcnicas: La municipalidad convocar a la comisin en el plazo de 5 das tiles; la comisin tendr 20 das tiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.

Modalidad C: Evaluacin previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones tcnicas

Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de comisin tcnica

La municipalidad convocar a la comisin en el plazo mximo de 5 das tiles; la comisin tendr 20 das tiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Predeclaratoria de fbrica
Los propietarios pueden solicitar al Registro la anotacin preventiva de la predeclaratoria de fbrica, la misma que tendr la vigencia de un ao. Cuando se solicite la inscripcin de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes, debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el reglamento interno y la preindependizacin.
Art. 29.1 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

 a) Cargo del FUE, presentado ante la Municipalidad con su sello de recepcin y el nmero de expediente asignado. b) Resolucin de licencia de edificacin en los casos de las modalidades b), c) y d). c) Plano de ubicacin, localizacin y plano de arquitectura presentados ante la Municipalidad. d) Memoria descriptiva de distribucin de ambientes. * En caso de discrepancia entre la memoria y el plano, prima el plano. * Se puede presentar memoria descritiva en copia digital
Art. 50C del RIRP, modificado por la Ley 29476

Ttulo que da mrito a la anotacin de la predeclaratoria de fbrica

Contenido del asiento de predeclaratoria de fbrica

Distribucin de ambientes, rea techada por cada piso, rea libre del primer piso, el carcter preventivo del asiento, la norma que autoriza su extensin, su plazo de vigencia y el nombre del profesional que interviene en el proyecto y dems datos relevantes.
Art. 50D del RIRP

Ttulo para la anotacin del prereglamento interno y preindependizaciones

El Reglamento interno y las preindependizaciones se anotarn en mrito a documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada notarialmente. Luego de anotado el prereglamento, extendern las preindependizaciones.
Art. 50E del RIRP

se

 Prereglamento: Los datos del artculo 52 del RIRP, el carcter preventivo del asiento, el plazo de vigencia y la norma que autoriza su extensin. Preindependizaciones: Adems de los datos de los literales a) b) y c) del artculo 19 del RIRP y el rgimen adoptado de conformidad con el art. 127 del Reglamento de la Ley 27157, el carcter preventivo del asiento, el plazo de vigencia y la norma que autoriza su extensin.

Contenido del asiento de prereglamento interno y preindependizaciones

Art. 50F del RIRP

Plazo de vigencia y prrroga

Vigencia: Un ao contado desde la fecha del
asiento de presentacin, prorrogable antes del vencimiento y por el mismo plazo, cuantas veces sea necesario. Este plazo no podr exceder la vigencia de la licencia de obra. Prrroga: Se anota en mrito a documento privado con firma certificada otorgado por el propietario del terreno, cualquiera de los adquirentes de las unidades preindependizadas o por el tercero cuyo derecho emane de las partidas, acompaado de la documentacin pertinente. Caducidad: Vencido el plazo de vigencia.
Art. 50G del RIRP

Anotacin de compraventa
Se anotarn preventivamente en las partidas preindependizadas la compraventa u otros actos anlogos por el cual el propietario se obligue a transferir la propiedad de las futuras secciones de propiedad exclusiva. Estas anotaciones caducan de pleno derecho al caducar la anotacin preventiva de las preindependizaciones.
Art. 50H del RIRP

Conversin de la anotaciones en inscripcin

Si la edificacin se efectu conforme al proyecto, la predeclaratoria de fbrica, el prereglamento interno y las preindependizaciones se convertirn en definitivas por el mrito de la declaratoria de fbrica. Cuando la edificacin discrepe del proyecto y ello implique modificaciones del prereglamento interno y las preindependizaciones, deber presentarse adems los documentos aclaratorios o modificatorios.

Art. 50I del RIRP

Declaratoria de fbrica: ttulo inscribible

1. FUE al que se refiere la Ley 29090. 2. Escritura pblica en el que se inserte o adjunte el FUE. Se deben acompaar los anexos segn la normativa especial y planos de localizacin, ubicacin y distribucin autorizados por profesional. En caso de discrepancia entre la memoria descriptiva y el plano, primar el plano
Art. 29 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476 y Art. 50J del RIRP.

Declaratoria de fbrica en va de regularizacin: sin intervencin municipal

Declaratoria de fbrica en va de regularizacin (FOR)

Requisitos: 1. Edificacin realizada sin licencia de construccin, conformidad de obra o que no cuente con declaratoria de fbrica. 2. Que se haya culminado antes del 21/7/1999. 3. Que las edificaciones se hayan levantado sobre predios urbanos, terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana con construccin simultnea o predios ubicados en

zonas urbanas consolidadas.

 1. La decimocuarta disposicin transitoria de la Ley 27972 (Ley Orgnica de Municipalidades) ampli el plazo para las construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para regularizar venci el 30/6/2003. 2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004, ampla el plazo para construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para regularizar venci el 31/12/2005.

Ampliacin excepcional del plazo de regularizacin a travs de FOR

Ttulo que sustentar la inscripci n

Formulario registral (FOR) debidamente llenado, suscrito por el propietario y el verificador responsable, con firmas certificadas notarialmente. Documentos complementarios: Certificado de parmetros urbansticos y edificatorios. Informe tcnico de verificacin / constancia de haberse solicitado la verificacin ad hoc. Planos de ubicacin, localizacin y distribucin. Cuando deba registrarse el dominio. Escritura pblica, documento privado de fecha cierta, declaracin notarial

de prescripcin adquisitiva o ttulos supletorios.

Precedente vinculante
Regularizacin de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas Para inscribir la regularizacin de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como rstico en el Registro de Predios, no se requiere la resolucin de alcalda que apruebe la habilitacin urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentre registrado como urbano ante la municipalidad correspondiente. XIX Pleno

Precedente vinculante
Intervencin del verificador ad-hoc Corresponde al Verificador Responsable determinar la pertinencia de solicitar el Informe Tcnico de Verificacin Ad-Hoc, en los supuestos previstos por el artculo 11 del Reglamento de la Ley N 27157. Sin embargo, el Registrador podr exigir la constancia del cumplimiento de la comunicacin a la entidad rectora y el pago respectivo, en los casos en los que, de la partida registral o del ttulo presentado, se evidencia la existencia de alguna de las condiciones sealadas en el precitado artculo
X Pleno del TR.

Precedente vinculante
Transferencia de predios regularizados al amparo de la Ley N 27157 Es procedente la inscripcin de los actos de disposicin de dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fbrica fue otorgada va regularizacin al amparo de la Ley N 27157, aun cuando no se cuente con autorizacin para celebrar contratos de compraventa garantizada ni conste inscrita la recepcin de obras de habilitacin urbana del terreno sobre el que se levant la edificacin.
IV Pleno del TR.

Improcedencia de regularizacin sucesiva

Inscrita la declaratoria de fbrica mediante el procedimiento previsto en el Ttulo I de la Ley 27157, la posterior ampliacin, modificacin, reparacion, remodelacin, puesta en valor, cercado o demolicin de la fbrica, efectuada sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Ttulo II de la citada ley, se regularizar mediante el procedimiento previsto en el artculo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley 29090.
Dcima primera disposicin transitoria RIRP.

Cancelacin de carga tcnica

Las cargas sern canceladas en virtud de un nuevo informe tcnico emitido por el verificador competente, en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mrito a su anotacin, acompaado de ser el caso, de los planos replanteados. No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos tcnicos de dicho informe.
Art. 50N del RIRP

Precedente vinculante
Regularizacin de edificaciones pertenecientes al PCN Es inscribible la regularizacin de edificaciones pertenecientes al patrimonio cultural de la nacin al amparo de la Ley 27157, cuando el INC lo haya autorizado.

Declaratoria de fbrica en va de regularizacin: Con intervencin municipal

Requisito s
Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra despus del 20/7/1999 hasta la fecha de publicacin de la Ley 29090 ( 25/9/2007). El plazo para solicitar la regularizacin ante la municipalidad respectiva es de 180 das calendarios contado a partir de la vigencia de la Ley 29090 (28/9/2008). Las edificaciones deben cumplir las normas urbansticas, edificatorias y de proteccin al patrimonio histrico. Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la obra objeto de regularizacin.

Ttulo que sustentar la inscripci n

Resolucin municipal que regularizacin de la edificacin. Planos de arquitectura constatador.

aprueba

la

ubicacin, firmados

localizacin y de por profesional

Art. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP

Contenido del asiento de declaratoria de fbrica

Distribucin de ambientes, rea techada por cada piso, rea libre del primer piso, fecha de finalizacin de la obra, la valorizacin, nombre del profesional que interviene en la declaratoria y dems datos relevantes. Si en el ttulo no consta la fecha de finalizacin, podr presentarse D.J. del propietario, con firma certificada notarialmente.

Art. 50K del RIRP