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Consideraes sobre Direito de Vizinhana

Um resumo detalhado sobre os principais institutos do Direito de Vizinhana, como sobre o direito de propriedade, rvores limtrofes, das guas, da passagem forada, entre outros tpicos.

Por Bruna Barbieri Waquim CONSIDERAES GERAIS Nas palavras de Slvio Rodrigues, o direito de vizinhana composto de regras que ordenam no apenas a absteno da prtica de certos atos, como tambm de outros que implicam a sujeio do proprietrio a uma invaso de sua rbita dominial . Estas regras objetivam, em primeiro lugar, assegurar a coexistncia pacfica entre os vrios proprietrios, particularmente os confinantes (ou seja, os vizinhos); em segundo lugar, buscam regular as relaes entre estes a fim tambm de evitar abusos de direitos. Ou seja, limitam as prerrogativas individuais dos proprietrios ao mesmo tempo em que regulam a convivncia. A natureza jurdica destes direitos, na opinio majoritria da doutrina, que tratam-se de obrigaes propter rem, da prpria coisa, advindo os direitos e obrigaes do simples fato de serem os indivduos vizinhos. Maria Helena Diniz aponta trs formas que os direitos de vizinhana podem se apresentar: como restrio o direito de propriedade, na medida em que regulam seu exerccio; como limitaes legais ao domnio, que se assemelham a servides; como restries oriundas das relaes de contigidade entre dois imveis . Importante aqui frisar a diferena entre os direitos de vizinhana e as servides, institutos que por vezes se confundem. Os primeiros decorrem da vontade da lei; aquelas ltimas, da vontade manifesta das partes e, excepcionalmente, da usucapio. Os direitos de vizinhana so limitao ao domnio, implicando em direitos e deveres recprocos; j as servides so direitos reais sobre a coisa alheia, onde o prdio dominante possui prerrogativa sobre o prdio serviente, sem que a recproca seja verdadeira. E, ainda, enquanto a servido, por ser direito real sobre imvel, s constituda aps registro em cartrio, os direitos de vizinhana dispensam registro e surgem da mera contigidade entre os prdios . No presente trabalho, trataremos da anlise sucinta, porem fundamentada, dos institutos que compe os direitos de vizinhana, inclusive com o estudo do exerccio do direito de ao sobre tais direitos.
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2. DOS DIREITOS DE VIZINHANA IN ESPECIE

2.1 Do uso nocivo da propriedade e do abuso de direito Nas palavras de Maria Helena Diniz, o direito de propriedade limitado em razo do princpio geral que probe ao indivduo um comportamento que venha a exceder o uso normal de um direito, causando prejuzo a algum . Desconsiderando os atos que prejudicam vizinhos de forma culposa (posto que se configuram ilcitos civis enquadrados no art. 186 do CC), os direitos de vizinhana enquadram-se nas situaes em que o dano causado no mbito do exerccio de um direito, cabendo ao prejudicado o direito de reao na forma da lei. Este exerccio de direito, no caso, configura-se como irregular, anormal; a propriedade utilizada de forma abusiva, causando ofensas incolumidade de um prdio ou de seus moradores. Como exemplos de uso nocivo da propriedade e abuso de direitos, temos: Poluio de guas comuns pelo lanamento de resduos; Existncia de rvores que ameaam tombar no prdio contguo; Festas noturnas espalhafatosas em residncias; entre outros.
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2.2 Das rvores limtrofes Nossa legislao prev trs hipteses de conflitos derivados por rvores limtrofes: quando as rvores nascem nos confins entre dois prdios; quando h a invaso de um prdio pelos ramos e razes de rvore pertencente ao prdio contguo; e, por fim, a questo sobre a propriedade dos frutos cados de rvore situada em terreno confinante . No primeiro caso, Pontes de Miranda denomina tal rvore de rvore-meia, e a cada proprietrio pertence metade da coisa, ou seja, a rvore que se encontra em ambos os terrenos, na diviso entre os mesmos, considerada coisa comum. Assim, somente podem ser cortadas ou arrancadas de comum acordo, devendo ser repartida entre os donos ; os gastos com sua conservao e colheita devem ser comportados igualmente, e cada companheiro deve indenizar o outro por eventuais prejuzos que der causa. Na segunda hiptese, o CC permite ao proprietrio do terreno invadido cortar os ramos e razes da rvore invasora, at o plano divisrio, sendo divergente na jurisprudncia se esse corte s poder ocorrer quando os ramos e razes estiverem causando molstia ao vizinho. Uma vez realizado o (justo) corte, o proprietrio do prdio confinante tambm pode se tornar proprietrio dos ramos e razes cortados. Agindo com dolo ou culpa grave no exerccio do direito de corte, dever arcar com a devida indenizao ao proprietrio da rvore . Na ltima situao prevista, sendo o terreno pblico, os frutos pertencem ao dono da rvore; se particular, a queda natural dos frutos em terreno confinante permite que o proprietrio deste adquira os frutos; se este provoca a queda, comete ilcito, por se apropriar do que no seu.
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2.3 Da passagem forada A passagem forada baseia-se em dois princpios: no de solidariedade social que rege as relaes de vizinhana, e no da funo econmica-social das propriedades, que interessam todo o coletivo. Este instituto implica trs condies fundamentais para sua ocorrncia:

que o imvel pretensamente encravado esteja, efetivamente, sem acesso a via pblica, nascente ou porto, ou, pelo enunciado n. 88 do Conselho de Justia Federal, quando este acesso existe, porm de forma insuficiente ou inadequada; que o prdio seja naturalmente encravado, ou seja, no pode ter sido provocado, nem ao menos culposamente, pelo seu proprietrio; que o proprietrio do prdio por onde se estabelece a passagem forada receba uma indenizao, nos termos do art. 1.285 do CC, fixada judicialmente ou por conveno; que o direito seja exercido por seu titular legtimo: o proprietrio, usufruturio ou enfiteuta.

A indenizao acima referida geralmente calculada por peritos, de acordo com a desvalorizao da propriedade e com os prejuzos que dessa passagem possam advir ao imvel onerado, e, uma vez concedida a passagem, sua no utilizao, pelo perodo de 10 anos, pode acarretar sua perda, podendo, no entanto, ser readquirida mediante pagamento da indenizao . Uma vez cessada as circunstncias que caracterizem o encravamento, por mais cmoda que seja a passagem forada, esta dever ser extinta. Nesta matria enquadra-se tambm a questo da passagem de cabos e tubulaes. Segundo Venosa , o proprietrio obrigado a tolerar a passagem, atravs de seu imvel, de cabos, tubulaes e outros condutos subterrneos de utilidade pblica, em proveito de proprietrios vizinhos, quando de outro modo for impossvel ou excessivamente onerosa.
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2.4 Das guas Esta matria regulada no s pelo nosso Cdigo Civil, como tambm pelo Cdigo de guas (Dec. N. 24.643/34), e basicamente refere-se a cinco situaes: guas que fluem naturalmente do prdio superior; guas levadas artificialmente ao prdio superior; fontes no captadas; guas pluviais; e aquedutos. Na primeira situao, a lei impe ao dono do prdio inferior a obrigao de receber as guas que correm naturalmente do superior , ou seja, exige-se que o fluxo seja natural, o que significa dizer que as guas que o prdio inferior est obrigado a receber so as de chuva e as que brotam naturalmente do solo. J em relao s guas imprprias, o proprietrio do prdio superior deve fazer obras que evitem que estas guas escoem para o terreno vizinho, devendo indenizar este por eventuais prejuzos. Na segunda situao, de guas levadas artificialmente ao prdio superior, divergem o Cdigo Civil e o Cdigo de guas: o primeiro acolheu a posio do Cdigo de 1916, em que o dono do prdio inferior podia reclamar que se desviassem as guas artificiais, ou que lhe fossem indenizados os prejuzos; j o Cdigo das guas retira a possibilidade de escolha e prev apenas a indenizao pelos prejuzos, mas jamais a permisso de impedir o escoamento das guas. Na situao das fontes no captadas, conforme ensinamento de Slvio Rodrigues, o dono da fonte no captada, satisfeitas as necessidades de seu consumo, no pode impedir o curso natural das guas pelos prdios inferiores ; se o proprietrio do prdio inferior tem a obrigao de receber as guas naturais do prdio superior, tambm tem direito aos sobejos, e aos sobejos limpos. Ao proprietrio de nascente que impedir o curso das guas, ou consumi-las alm de suas necessidades, de m-f, pode ser obrigado judicialmente no s a reparar os danos causados, como tambm a cessar os atos prejudiciais . Com relao s guas pluviais, o Cdigo de guas estabelece que pertencem ao prdio em que carem diretamente, podendo o dono do terreno dispor livremente, salvo existindo direito alheio em sentido
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contrrio , nem podendo ser estas guas desviadas de seu curso natural, estando o infrator sujeito a responder por perdas e danos e ser compelido a desfazer as obras erguidas para o desvio da gua. Por fim, com relao aos aquedutos, estes representam o direito do proprietrio canalizar, em proveito agrcola ou industrial, as guas a que tem direito, mediante prvia indenizao. O Cdigo de guas prev ainda a possibilidade de canalizao pelo prdio de outrem, tambm mediante prvia indenizao, se para as primeiras necessidades da vida; para servios de agricultura ou industria; para o escoamento de guas superabundantes; e/ou para o enxugo ou bonificao de terrenos .
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2.5 Dos limites entre prdios e da demarcao A contigidade entre os prdios implica na necessidade de delimitao entre seus espaos, a fim de evitar disputas sobre domnios. Em regra, o direito de demarcar do proprietrio que seja titular de um direito real: o enfiteuta, o usufruturio, o usurio, o condmino. Porm no ao possuidor direito, como o credor pignoratcio, o locatrio ou depositrio, tampouco ao sucessor da herana no partilhada . Os objetivos da ao demarcatria, segundo nosso Cdigo Civil, vo desde o levantamento de linha divisria entre dois prdios e avivao de rumos apagados, at a renovao de marcos destrudos ou arruinados, podendo o proprietrio ajuizar tal ao mesmo quando no se encontrar na posse do imvel, situao na qual pode cumular a ao demarcatria com a de restituio das reas. Em havendo necessidade de processo judicial para se realizar a demarcao, ao juiz condicionado trs passos para julgamento; em primeiro lugar, deve atentar para os ttulos dominiais. A petio inicial dever ser instruda dos ttulos de propriedades, nos quais o juiz deve basear-se primordialmente para decidir o conflito. Em sendo os ttulos apresentados pelas partes colidentes ou imprestveis a ttulo de prova, o magistrado autorizado legalmente a fazer uso do critrio da posse , a qual determinar os limites. Se nem com este critrio o juiz formular sua convico, ou em sendo a prova da posse incompleta, a legislao em vigor sobre o tema determina que o terreno contestado seja dividido em partes iguais e, caso no seja possvel a diviso pacfica, um dos proprietrios pode adjudicar a outra metade, mediante indenizao do proprietrio prejudicado . Ressalte-se apenas que estas solues no so postas escolha do juiz; devem ser seguidas hierarquicamente: ttulos > posse > diviso.
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2.6 Do direito de construir Venosa nos recorda que a construo de prdio pelo proprietrio direito seu, inserido no ius fruendi . No entanto, o direito individual deve ser equacionado com o direito social; o direito de construir deve sofrer limitaes e restries sempre que representar prejuzo segurana, sossego e sade da vizinhana. Estas limitaes e restries no so representadas apenas pelas determinaes dos direitos de vizinhana, mas tambm pelas regras administrativas, que geralmente cabem ao Municpio (ex: h a proibio de construo de prdios com mais de x metros de altura a depender de cada cidade pois em caso de incndios, o Corpo de Bombeiros no estaria habilitado a agir, por no estar equipado para lidar com esta altura). Para se defender de construes que infringirem normas regulamentares e preceitos de direito civil,
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pode o prejudicado, no prazo decadencial de ano e dia, aps a concluso da obra, propor ao demolitria . O juiz, caso verifique ser impossvel conservar ou adaptar a obra aos regulamentos administrativos, ou ainda verificar a existncia de vcios insanveis, ordenar a demolio da obra, como medida de ltimo caso. Alm da demolio, dever ser fixada a indenizao em perdas e danos, caso pedida. Neste caso, o proprietrio responsabilizado pelo prejuzo, mas h grande discusso na jurisprudncia sobre a possibilidade de este ajuizar ao regressiva contra o engenheiro cuja impercia, imprudncia ou negligncia originou o dano (neste caso, o fundamento da condenao do proprietrio se basearia na culpa in eligendo ou in vigilando) .
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2.7 Do direito de tapagem O art. 1.297 confere ao proprietrio o direito de cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo seu prdio, seja este urbano ou rural; em sendo os tapumes comuns, ou seja, partilhados por ambos os proprietrios, o 1 do referido dispositivo legal prev a repartio proporcional das despesas de construo, manuteno e conservao, sendo garantido ao proprietrio cobrar do vizinho confinante a sua quota nas despesas, caso no as tenha cumprido, por se tratar de obrigao propter rem. Quem, no entanto, possuir aves e animais domsticos, que exigem maior proteo, ou por outro motivo necessitar de tapumes especiais, dever responder sozinho por estes, somente sendo cabvel a repartio das despesas caso este tapume especial tambm seja til ao vizinho confinante .
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3. PROCESSUALSTICA DOS DIREITOS DE VIZINHANA As aes tpicas de direito de vizinhana objetivam cessar um estorno e, nas palavras de Venosa, so imprescritveis, porque podem ser propostas enquanto perdurar o ato turbativo . Uma vez cessada a turbao, a ao ser exclusivamente indenizatria, pelo que se passa a considerar o prazo prescritivo comum s aes pessoais (no novo cdigo, o prazo genrico de 10 anos). A partir de agora, traaremos breves comentrios sobre alguns tipos de aes utilizadas no mbito dos direitos de vizinhana.
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3.1 Aes possessrias So as prprias para a defesa da posse, aqui entendida como situao de fato. A legitimao ativa do possuidor, mediato ou imediato, prprio ou imprprio; a passiva, daquele que seja o autor do esbulho, da turbao ou de ameaa posse do primeiro. Existem apenas trs tipos de ao possessria: reintegrao, manuteno e interdito proibitrio. A primeira o remdio jurdico para os casos em que a posse esbulhada; a segunda, para os casos de turbao; e a terceira, para os casos de mera ameaa posse.

3.2 Nunciao de obra nova O vocbulo nunciar traduz a idia de embargar, obstaculizar, obstar, impedir. Trata-se de ao pessoal, e no possessria, posto que a posse s invocada no processo para demonstrar da legitimidade para o pleito, ou seja, o direito material objeto da lide no a posse, e sim obra nova em terreno vizinho .
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Tais aes possuem, em regra, quatro pretenses: o embargo construo, o pedido cominatrio, a condenao em perdas e danos ou a apreenso de materiais, que podem ou no ser cumulados com pedido indenizatrio. No entanto, importante ressaltar que a obra deve estar iniciada, nem que somente mediante atos preparatrios. Se j tiver sido concluda, no caber mais o mencionado remdio jurdico. Tem legitimidade ativa para propor esta ao: o proprietrio, o possuidor, o condmino e o poder pblico; tem legitimidade passiva o dono da obra, inclusive se for o poder pblico.

3.3 Aes demarcatrias e divisrias So as aes demarcatrias e as divisrias. Possuem como ponto em comum sua natureza de aes reais e seu resultado final de restituio de rea, havendo entre elas possibilidade de cumulao. No entanto, a ao demarcatria pressupe prdios contguos, enquanto a divisria pressupe condomnio; a primeira serve no s para demarcar (onde inexistem limites fsicos), como tambm para avivar marcos antes existentes. O procedimento de ambas as aes bifsico: num primeiro momento processual, ocorre o julgamento da pretenso de demarcar ou dividir, em que se admite julgamento antecipado (especialmente em casos de queixa de esbulho e pedido de restituio); a segunda fase preponderantemente executiva, em que se julga a diviso ou a demarcao propriamente dita . A legitimidade ativa ad causam dos proprietrios e condminos, modernamente se ampliando aos possuidores, caso a ao se refira a outro possuidor e que um deles seja titular de direito real limitado.
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3.4 Aes condenatrias As aes condenatrias, alm de declarar um direito (eficcia declaratria imediata), tambm acrescentam um sancionamento, criando o ttulo executivo judicial. Fundamentam-se numa prestao: de dar coisa certa ou incerta, ou de fazer ou no fazer algo, podendo o rito ser ordinrio ou sumrio, a considerar o valor da causa e a matria.

3.5 Pedido cominatrio e execuo especfica Tratam-se da questo das astreintes, em que o magistrado autorizado a cominar, inclusive de ofcio, pena de multa diria, sem prejuzo de perdas e danos, para o caso de descumprimento de comando sentencial condenatrio. So cabveis em obrigaes tanto fungveis quanto infungveis.

3.6 Cauo de dano infecto Em relao aos direitos de vizinhana, a cauo deve ser entendida como exerccio de ao e pretenso cautela. Pode ser exercida como medida cautelar preparatria de futura ao demolitria (tendo prazo de 30 dias), ou como resguardo de prejuzo potencial (sem prazo de durao). Nas palavras de Venosa, neste tipo de ao, aquele que teme a runa ou prejuzo em sua propriedade pede garantia de futura reparao, ou seja, ao preventiva , na maioria dos casos . Ela ser real quando recair em coisas, e fidejussria quando se tratar de fiana, ou seja, obrigao pessoal.
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A legitimidade ativa para demanda dos proprietrios e possuidores, e a passiva, dos proprietrios, usufruturios, usurios ou habitadores, sendo que o mero possuidor as tem que tolerar.

3.7 Demais aes Por serem as demais aes (ex: ao de passagem forada, ao de conservao de tapumes, ao demolitria autnoma) muito semelhantes a espcies de aes de conhecimento, no ensejam tratamento especfico.

CONCLUSO Pelo presente estudo foi possvel perceber que as relaes de vizinhana importam em direitos e deveres; de um lado h o direito de uso, gozo e usufruto da propriedade, e de outro o dever de utiliza-la de forma lcita, regular e normal. Os direitos de vizinhana, portanto, so institudos para definir os critrios de licitude do uso da propriedade, alm de dirimir os conflitos que porventura surjam das relaes de proximidade e do exerccio deste direito.

1 RODRIGUES, Silvio. Direito civil, v. 5. Direito das coisas. 27 ed. rev. e atual. de acordo com o novo Cdigo Civil (Lei n. 10.406, de 10-1-2002) So Paulo:Saraiva, 2002, p. 119.

2 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito civil brasileiro, v. 04 Direito das coisas. 20 ed. rev. e atual. de acordo com o Novo Cdigo Civil (Lei n. 10.406/2002) e o Projeto de Lei n. 6.960/2002 So Paulo:Saraiva, 2004, p. 265.

3 RODRIGUES, Silvio. op. cit. p. 121.

4 DINIZ, Maria Helena. op. cit. p. 265.

5 Art. 1.282 a 1.284 do Cdigo Civil.

6 RODRIGUES, Silvio. op. cit. p. 135.

7 VENOSA, Slvio de Salvo. op. cit.. p. 310.

8 DINIZ, Maria Helena. op. cit. p. 275.

9 VENOSA, Slvio de Salvo. op. cit.. p. 314.

10 Art. 1.288 do CC; art. 69 do Cd. de guas.

11 RODRIGUES, Silvio. op. cit. p. 148.

12 ibdem. p. 148.

13 Art. 103, Cd. de guas.

14 VENOSA, Slvio de Salvo. op. cit.. p. 320.

15 DINIZ, Maria Helena. op. cit. p. 284.

16 Art. 1.298 do CC.

17 Art. 1.298 do CC, ltima parte.

18 VENOSA, Slvio de Salvo. op. cit.. p. 327.

19 Art. 1.302 e 1.312 do CC.

20 RODRIGUES, Silvio. op. cit. p. 164.

21 VENOSA, Slvio de Salvo. op. cit.. p. 339.

22 VENOSA, Slvio de Salvo. op. cit. p. 299.

23 RODRIGUES, Silvio. op. cit. p. 65.

24 RODRIGUES, Silvio. op. cit. p. 154.

25 VENOSA, Slvio de Salvo. op. cit. p. 307.