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INTRODUCIN

Se considera como Incidente del Embargo Inmobiliario, cualquier contestacin de forma o fondo, originada en el procedimiento de embargo inmobiliario y que pueda ejercer una influencia necesaria sobre su marcha o sobre su desenlace. Tavares, Floirn. Elementos de Derecho Procesal Civil, Volumen IV. Pgina287. Los incidentes son cualquier contestacin de forma o fondo sobre el embargo, dicha constatacin debe ejercer influencia necesaria sobre el embargo, la enumeracin del CPC no es limitativa, son competencia del Juez de Primera Instancia. Tienen calidad para interponer un incidente: 1) El persiguiente, 2) El deudor, 3) El propietario del inmueble embargado cuando fuere una persona distinta al deudor, 4) El garante real del crdito en defecto, 5) El nuevo adquiriente del inmueble hipotecado, 6) Los dems acreedores hipotecarios convencionales o legales, inscritos e incluso los judiciales, slo cuando la hipoteca fuere definitiva. Para interponer la demanda incidental: 1) Se interpone por acto de abogado a abogado, 2) Que cumpla con las formalidades del emplazamiento, 3) Llamamiento a audiencia en un plazo no menor de 3 das ni mayor de 5 das contados a partir de la notificacin de la demanda. 4) Indicacin del Tribunal Apoderado que deber ser el mismo encargado de la venta 5) Los medios y conclusiones y comunicacin de documentos, si existieran. El embargo inmobiliario est previsto y reglamentado por los artculos 2126 a 2170 y 2204 al 2218 del Cdigo Civil y por los artculos 673 al 779 del Cdigo de Procedimiento Civil.

Embargo Inmobiliario: Es aquel que recae sobre los inmuebles del deudor. El embargo

inmobiliario puede ser definido como el procedimiento en virtud del cual l o los acreedores indisponen uno o varios inmuebles propiedad de su deudor, previamente enajenados a su favor por medio de hipotecas o contratos similares. Los incidentes del Embargo Inmobiliario son siete, los podemos encontrar en el Cdigo de Procedimiento Civil y son los siguientes:

1.- Concurso de Varios Embargos. El primer caso posible es cuando hay un solo deudor y muchos acreedores. Estos traban embargos inmobiliarios sobre diferentes inmuebles del deudor, en la medida de lo posible conviene reunir todos esos embargos en uno solo, bajo la conduccin de un mismo acreedor persiguiente. La finalidad es evitar gastos y complicaciones innecesarios. El concurso de embargos puede originar cuatro combinaciones posibles: Dos embargos sobre el mismo inmueble; Un segundo embargo ms amplio que el primero; Segundo embargo sobre bienes diferentes a los de un embargo perseguido; Segundo embargo sobre bienes diferentes de los comprendidos en el primero, los cuales no estn situados en la misma circunscripcin del Conservador de hipotecas.

2. Subrogacin en las persecuciones. Hemos visto que los acreedores inscritos pueden hacer sus observaciones al pliego de cargas, clusulas y condiciones, y que tienen un papel accesorio en relacin al embargo inmobiliario. Pero puede suceder que el persiguiente, por una razn cualquiera no contine la persecucin, bien sea porque haya fallecido o est en combinacin dolosa con el deudor. Es por ello que el legislador ha previsto la subrogacin en las persecuciones, a fin que otro acreedor las contine. Esta facultad de subrogarse en las persecuciones, est consagrada de modo expreso en el artculo 721 del Cdigo de Procedimiento Civil cuando expresa: Si el primer ejecutante que promueve la venta no ha continuado el segundo embargo que se le denunci, conforme al artculo anterior, podr el segundo ejecutante demandar la subrogacin por medio de un simple acto . Hay un caso de subrogacin particular, que es el que aparece en el artculo 721 del Cdigo de Procedimiento Civil. Se trata de un segundo embargo notificado al

primer ejecutante, pero este hace caso omiso del segundo embargo y es por ello, que en este caso particular, el artculo 721 permite al segundo embargante subrogarse en las persecuciones. Adems de este caso particular, hay un caso general de subrogacin, previsto en el artculo 722 del Cdigo de Procedimiento Civil, el cual expresa lo siguiente: Se podr pedir igualmente la subrogacin en caso de que hubiere colusin, fraude o negligencia, bajo reserva, en los casos de colusin o fraude, del pago de daos y perjuicios a quien corresponda. Efectos de la subrogacin. Despus de la subrogacin el antiguo embargo se contina entre las manos del subrogado. Por lo tanto, el primer persiguiente queda como adjudicatario del inmueble, por el precio que se consign en el pliego.

3. Radiacin del Embargo y Perencin. La radiacin de un embargo inmobiliario puede ser voluntaria, judicial o de pleno derecho. Debemos recordar que toda acta de embargo es transcrita en la Conservadura de Hipotecas, cuando se trata de inmuebles no registrados, o inscrita en las oficinas del Registro de Ttulos, donde est registrado el inmueble. Esta inscripcin o transcripcin permanecer en los registros

correspondientes, a no ser que se diligencie la radiacin, por una de las causas que ahora estamos examinados. En la radiacin voluntaria, el embargado o el tercero adquiriente del inmueble, pueden convenir en un levantamiento amigable del embargo. El nico punto que nos quedara por aclarar, es el relativo a las personas que deben dar su consentimiento para el levantamiento, La radiacin del embargo es una constancia que se anota al margen de la transcripcin o de la inscripcin del acta de embargo. El artculo 25 de la Ley del 21 de junio de 1890 y el artculo 197 de la Ley 1542 sobre Registro de Tierras, permiten respectivamente al Conservador de Hipotecas y al Registrador de Ttulos, proceder a dicha radiacin. Quienes puede pedir la radiacin del embargo. Cuando una persona ha trabado un embargo inmobiliario, requerir la transcripcin o inscripcin segn la distincin tantas veces sealada de si se trata de inmuebles no registrados o registrados. Antes del depsito del pliego de condiciones, el persiguiente y el embargado pueden llegar a un acuerdo amigable y el primero puede solicitar la radiacin del embargo. Este es el caso de radiacin amigable.

4. Demanda en distraccin. Normalmente el embargo inmobiliario se practica sobre uno o varios de los inmuebles pertenecientes al deudor, pero puede suceder que se haya embargado un inmueble perteneciente a un tercero, el cual tendr inters en que dicho inmueble sea distrado o dejado fuera de las persecuciones.

Se trata de una accin en distraccin o reivindicacin de tipo inmobiliario, razn por la cual, para poder ejercerla se requiere la capacidad de estar en justicia. En principio, los vicios de un embargo pueden invocarse tilmente por el embargado y no por el demandante en distraccin, pues lo que necesita el demandante en distraccin es probar sus derechos sobre la cosa embargada. Quien pude pedir la distraccin. La respuesta ms sencilla es: el propietario verdadero del inmueble. Es decir, el titular del derecho expropiado.

Procedimiento y efectos de la demanda en distraccin. De conformidad con el artculo 725 del Cdigo de Procedimiento Civil, la demanda en distraccin de la totalidad o de una parte de los bienes embargados se intentar contra el persiguiente y contra el embargado y se formar tambin contra el persiguiente y contra el embargado y se formar tambin contra el primer acreedor inscrito en el domicilio elegido en la factura de inscripcin. Si el embargado no ha constituido abogado durante el procedimiento, se aumentar el plazo para la comparecencia un da por cada veinte kilmetro de distancia entre el domicilio y el lugar en donde est establecido el tribunal, sin que se pueda prorrogar este trmino en lo que concierne a la parte que se hallare domiciliada fuera del territorio de la Repblica. No se admitir demanda en distraccin cuando el embargo hubiere sido trabado sobre terrenos registrados o sus mejoras. La demanda es incoada por acto de abogado a abogado, cuando hay abogado constituido.

5. Nulidad del Embargo El embargo inmobiliario est sujeto al cumplimiento de muchas

formalidades, las cuales deben cumplirse dentro de determinados plazos. El artculo 715 menciona muchos artculos, expresando que sus disposiciones deben cumplirse a pena de nulidad.

Las nulidades a que se refieren los textos, pueden invocarse por todas las partes en causa, desde que ellas experimentan un perjuicio resultante de la irregularidad que motiva la nulidad, pero nuestra Suprema Corte de Justicia ha dicho, que solamente pueden pedir la nulidad del procedimiento el embargado, los acreedores quirografarios y los que se pretendan propietarios del bien embargado. Como se interpone la demanda en nulidad antes de la lectura del pliego. Esta demanda debe incoarse diez das, a lo menos, antes del sealado para la lectura del pliego. La demanda enunciar los documentos, si los hubiere, que el demandante debe depositar previamente, en la secretaria del tribunal y que no podrn ser desglosados antes de la audiencia, la demanda contendr llamamiento a audiencia dentro del plazo de tres das francos a lo menos y cinco a lo ms. La comunicacin de los documentos del persiguiente del embargo tendr efecto en la misma audiencia, todo a pena de nulidad, de acuerdo con el artculo 728 del Cdigo de Procedimiento Civil. Nulidades de Fondo. El derecho de oponerlas est sometido a la misma

caducidad que las nulidades de forma, porque la ley no hace distincin al respecto, pero no es necesario probar agravio si la nulidad invocada es de fondo, como ocurre en caso de nulidad de forma. Lo que se acaba de afirmar es muy importante, porque un tercero adquiriente de un inmueble hipotecado, es vctima de un embargo de los acreedores hipotecarios, ha dejado comprender en el embargo un bien que l no ha obtenido del deudor y que no est hipotecado a la deuda. 6. La falsa subasta. La falsa subasta es un incidente sui generis del embargo inmobiliario. Existe para la proteccin tanto del embargado como de los acreedores. Hay falsa subasta cuando el adjudicatario no cumple las condiciones del pliego, por lo que se podra llegar a la reventa del inmueble a cuenta y riesgo del falso subastador, as como cuando este no paga el precio de la adjudicacin.

Motivos de la falsa subasta. La falsa subasta se origina en la falta del pago del precio de la adjudicacin o la falta de cumplimiento de las condiciones de la venta. En efecto, el artculo 733 del Cdigo de Procedimiento Civil expresa lo siguiente: Si el adjudicatario no ejecutare las clusulas de la adjudicacin, se vender el inmueble por falsa subasta a su cargo. En realidad, la falsa subasta tiene una sola causa; la inejecucin total o parcial de las condiciones de la adjudicacin. Pero tambin hay que tomar en cuenta lo establecido por el artculo 750 del Cdigo de Procedimiento Civil : El adjudicatario est obligado a hacer que se transcriba la sentencia de adjudicacin, dentro de los cuarenta y cinco das que sigan a la fecha de su pronunciamiento, y en caso de apelacin, dentro del mismo trmino, a contar desde su confirmacin, bajo pena de reventa por falsa subasta. Procedimiento de la falsa subasta Plazo y forma. Desde que se deja de cumplir con la obligacin impuesta por el pliego, se puede ejercer el derecho a la falsa subasta por inejecucin de las cargas. Este derecho no prescribe sino por la ms larga prescripcin de veinte aos. La falsa subasta se puede perseguir durante dos perodos distintos, de conformidad a los artculos 734 y 735 del Cdigo de Procedimiento Civil. El primer perodo es antes de la entrega de la sentencia de adjudicacin y el segundo despus de la entrega de dicha sentencia de adjudicacin. Competencia. Para conocer de la reventa por causa de falsa subasta, el tribunal competente es el que pronunci la adjudicacin, lo cual nos atrevemos a afirmar en razn a que la ley considera la falsa subasta como un incidente del embargo inmobiliario. Efectos de la Adjudicacin de la Falsa Subasta Condicin resolutoria . De acuerdo a la doctrina y jurisprudencia, el falso subastador debe considerarse como un propietario, bajo la condicin resolutoria de no ejecucin de las obligaciones impuestas por el pliego de condiciones. El adjudicatario sobre falsa subasta, como

consecuencia de esta condicin resolutoria, se considera que no haba adquirido el inmueble, a pesar de que hubo una primera venta. En este orden de ideas, se produce una mutacin nica de la propiedad del embargado a la del adjudicatario definitivo.

7. Conversin del embargo en venta voluntaria. Comenzamos exponiendo lo que expresa el artculo 742 del Cdigo de Procedimiento Civil: Ser nula y considerada como no existente toda conversin en que conste que, a falta de ejecucin de los compromisos hechos con el acreedor, este tenga derecho a hacer vender los inmuebles de su deudor sin llenar las formalidades prescritas para el embargo de inmuebles. Todo parece indicar, despus de la lectura, que la ley prohbe la conversin del embargo en venta. Sin embargo, en sentido inverso, el artculo 743 expresa lo siguiente: No se podr, a pena de nulidad, poner en venta pblica judicial los inmuebles pertenecientes a mayores de edad que tengan la libre disposicin de sus derechos, cuando se trate de ventas voluntarias. Derogacin de los principios de la ejecucin forzosa. Hemos visto precedentemente la utilidad de la conversin del embargo en venta. Rebaja del precio. Cuando ha habido conversin del embargo en venta voluntaria, bien sea que la venta tenga lugar judicialmente o ante notario, el persiguiente no quedar automticamente adjudicatario, para el caso en que no se hayan presentado licitadores. Efectos de la venta. Hay que hacer una distincin segn se trata de conversin hecha antes de la denuncia del depsito del pliego o con posterioridad a dicha denuncia. Situacin del vendedor no pagado. De acuerdo con los principios generales, la situacin del vendedor no pagado, es idntica a la de los acreedores inscritos o registrados: conserva su privilegio si la conversin se ha hecho antes

de la denuncia del pliego. El privilegio desaparece, si la conversin se hizo despus de la denuncia. Procedimiento de la conversin, tribunal competente. El artculo 745 del Cdigo de Procedimiento Civil, seala como tribunal competente para autorizar la conversin, al mismo tribunal apoderado del procedimiento del embargo. La incompetencia de los dems tribunales es slo relativa. PLIEGO DE CONDICIONES Y SUS DEPOSITOS: El pliego de condiciones no es ms que las clusulas y condiciones que regirn la venta en la audiencia de pregones el cual quedara sometida a los reparos y modificaciones de aquellos acreedores que pongan de manifiesto un inters legtimo en su derecho a pretender. Es calificado como un simple proyecto de sentencia. Menciones que debe tener el pliego de condiciones Debe enunciar el ttulo y de los actos que precedieren a este, as como la enunciacin de los dems actos o sentencias que la sucedieren. Designacin de los inmuebles tal como aparecen en el acta de embargo. Indicar las condiciones que se llevar a cabo la venta. El ofrecimiento de un precio fijado libremente por el persiguiente. Enunciar la relacin de cargas y gravmenes que pesan sobre el inmueble y de los acreedores o anexarle una certificacin de no inscripciones de carga; El pliego deber estar firmado por el abogado del persiguiente. Tambin puede el persiguiente establecer en el pliego de condiciones que todo licitador deber depositar previamente en la secretaria del tribunal una garanta en efectivo o en cheques certificados de una institucin bancaria domiciliada en la Rep. Dom. No pudiendo exceder dicha garanta del 10 % de la primera puja, salvo que se hubiere convenido otra cosa.-

Deposito del Pliego de condiciones: Segn el artculo 690, dentro del plazo de 20 das que siguen a la fecha de la transcripcin o inscripcin del embargo, el persiguiente deber proceder al depsito en secretara del tribunal del pliego de condiciones, sobre la cual se pretende regir la venta, el secretario dar acuse de recibo y remite al juez para que proceda fijar la fecha de la audiencia en la cual tendr lugar la lectura del referido pliego de condiciones, en el cual dicho magistrado en virtud del 691, tendr que fijar por auto; dentro de un trmino no menos de 20 ni ms de 30; Notificacin del pliego de Condiciones: Esta notificacin se hace con la finalidad de los acreedores inscrito y el deudor tomen conocimientos del pliego, y que los mismos asistan a la audiencia para que tengan oportunidad de presentar sus reparos u observaciones del pliego y que escuchen el da que el tribunal fijara para la venta y se proceder a la subasta y adjudicacin del mismo. Dentro de los 8 das a partir del depsito del pliego en la secretara, el persiguiente deber notificar al deudor, y aquellas personas que tengan un inters legtimo y que le hayan hecho reconocer en la publicidad del registro o inscripcin.

PUBLICIDAD ANTERIOR A LA VENTA: Segn el artculo 696 del CPC por lo menos 20 das antes de la

adjudicacin, el abogado del persiguiente har insertar en uno de los peridicos del distrito judicial en donde radican los bienes un extracto firmado por l, que contenga: 1. la fecha del embargo, la de la denuncia, y la de la transcripcin. 2. los nombres profesin, domicilio o residencia del embargado y persiguiente.

3. la designacin de los inmuebles, tal y como se hubiere insertado en el acta de embargo. Deben tener a pena de nulidad, la indicacin provincia o distrito de donde estn los bienes 4. El precio puesto por el persiguiente para la adjudicacin. 5. La indicacin del tribunal y la del da y la hora en quela adjudicacin tendr efecto. 6.- una mencin de la garanta que haya estipulado para poder ser licitador. Se fijara por ministerio de alguacil en la puerta del tribunal en el cual se llevar a cabo la adjudicacin. Si no se observan las formalidades prescritas por la ley par a la publicidad, la venta ser nula, no importa que se declare haber tomado la debida comunicacin de ella, pero esta nulidad no es de orden pblico y se puede renuncian a prevalerse de ella. de la

ADJUDICACION Y SENTENCIA: La Venta y la Adjudicacin: Al trmino entre el pliego y la adjudicacin es de 30 das. Debe ser requerida por el abogado de una de las personas que cumpla con el 701; es decir, el tribunal mutuo propio, no puede de oficio ordenar la apertura de la subasta; una vez requerida el juez proceder a declarar abierta la subasta, pero previo a esto debe cerciorarse de la formacin del expediente; esto as porque el juez deber comprobar en su papel de supervisor y director del proceso al momento de la contestacin de la venta deber observar la regularidad de las actuaciones. Desarrollo de la Venta Que en la audiencia comparezca solo el persiguiente; el persiguiente deber como primer pedimento, solicitar la comprobacin de su estado de costas y

honorarios, a fin de que sea adherido al precio de la ultima puja y como 2do pedimento solicitar la apertura de la subasta, esto porque el tribunal de oficio no puede ordenarla; El juez, primero procede en primer orden a aprobar el estado de costas y honorarios, para luego ordenar la apertura de la venta en pblica subasta, momento a partir del cual el alguacil de estrado proceda a pregonar el precio de primera paja; en este momento el juez dejara abierta la subasta y proceder a otorgar el plazo reglamentado de 3 minutos a fin de que se presente cualquier licitador, si el persiguiente no asiste a la venta se dar por abandonada la persecucin. Que en la audiencia se presente, el deudor o un acreedor inscrito, los cuales planten un sobreseimiento; el tribunal lo fallar antes de la adjudicacin todos los incidentes, esto as, por la regla de que todos los incidentes debern ser planteados ante de la apertura de la subasta, pues despus de la misma solo habr oportunidad para los postores; solo el da de la subasta podrn in voce presentar aquellos incidentes tendentes al sobreseimiento o aplazamiento de la subasta (702-703), por una de las causas facultativas u obligatorias prevista. Aplazamiento o sobreseimiento de la adjudicacin, su diferencia Cuando se habla de aplazamiento se refiere a una modalidad de sobreseimiento; en el que el tribunal suspende o aplaza pero al mismo tiempo fija la fecha en que se llevara a cabo la venta, ya que la causa de dicho aplazamiento es previsible su solucin; pero cuando sobreseemos sin fecha le llamamos sobreseimiento obligatorio, pues el tribunal no puede determinar la fecha en que la causa que lo ocasiona tendr solucin. Causa justificable de aplazamiento Circunstancias graves interna al procedimiento; a) si el persiguiente la solicito sea por no haber realizado los edictos, por un posible arreglo;

b) cuando fueren causa imputable al tribunal. Por circunstancias exteriores al procedimiento. La decisin de aplazamiento de no ser motivada la decisin, toma la forma de una simple mencin en el acta de audiencia la cual debe anexarse al pie del pliego de condiciones y la misma no ser susceptible de recurso.

Sobreseimiento Obligatorio Las decisiones son recurribles, y las causan son: Cuando se trata de la parte indivisa de un heredero (Art.2205. C.C.). Cuando el inmueble embargado tiene un carcter de inembargabilidad y ha sido demandada la nulidad del procedimiento. Cuando el deudor justifica por arrendamiento una renta suficiente para el pago del capital e intereses (2212). Cuando previo al embargo, el deudor se ha beneficiado del plazo de gracia. (1244). Cuando se interpone una demanda en distraccin contra la totalidad del inmueble. (727 C.P.C.). Cuando se plantea la recusacin al juez que conocer de la venta. En caso de la oferta real de pago precedida de consignacin. Cuando el inmueble sea declarado de utilidad pblica. Cuando se apela una sentencia que ha fallado un incidente de fondo.

Formalismo de la Subasta La subasta tiene por finalidad la oferta al pblico, el remate de los bienes inmuebles embargados; la parte persiguiente es la llamada a solicitarle al juez la apertura de la misma, enunciando el precio de la primera puja. Es la base previa a la adjudicacin, pues primero se oferta y despus se adjudica, la apertura de la subasta marca el punto de partida para la puja. Quedando la compra al libre juego

de la ofertas; en caso de no presentarse licitador, el juez declarara la subasta desierta y le adjudicara el inmueble acreedor persiguiente. Condiciones para participar a licitar Estas deben ser realizadas a travs de abogado debidamente autorizado mediante poder autntico; un solo abogado puede licitar por varios postores; para tener derecho a licitar previamente deber haber depositado el 10% del precio de la venta (esta clusula es facultativa). La Sentencia de Adjudicacin Esta es ejecutara de pleno derecho. Su naturaleza jurdica, es que es un acto de administracin judicial, bajo el entendido de que el tribunal no juzga derecho sino que se limita a aceptar y comprobar la venta bajo las condiciones que le somete el persiguiente. La sentencia de adjudicacin es la copia del pliego de condiciones; por esto no tiene que ser motivada. La sentencia de adjudicacin purga los privilegios e hipotecas que gravan el inmueble. Forma de impugnar la Sentencia Demanda en nulidad, cuando la sentencia es el resultante del

procedimiento de embargo normal. Recurso de apelacin, cuando la sentencia de adjudicacin decide en su contenido sobre fallos incidentales planteados en el curso de dicho procedimiento. Causa sobre los cuales debe impugnarse la nulidad 1. Porque la sentencia est afectada de un vicio de forma cometido en la recepcin de las pujas, o cuando el adjudicatario ha descartado los licitadores por ddivas, promesas o maniobra.

2. Cuando la venta fue llevada contra una persona que nunca fue propietaria del inmueble, y el propietario nunca fue advertido. 3. Cuando quien adquiri el inmueble en la venta en pblica subasta fue un menor o una persona declarada interdicta. 4. Que la venta se realiz a puerta cerrada y no cumpli con los requisitos de los artculos 705 y 141 del C.P.C. 5. Que la subasta fue realizada sin la presencia del juez. 6. Qu momento ante de la adjudicacin el deudor falleci; 344 C.P.C. 7. Que el inmueble fue adjudicado a unas de las personas prevista en el Art. 711.

CONCLUSION

Cuando el tribunal decide sobre un incidente contencioso surgido en el procedimiento de embargo inmobiliario, la sentencia de adjudicacin adquiere todos los caracteres de forma y de fondo inherentes a las sentencias propiamente dichas, y es susceptible de las vas de recurso, sin importar que la decisin incidental y la adjudicatoria hayan sido dictadas separadamente. No. 20, Ter., Jul. 2008, B.J. 1172. La Ley 6186 sobre Fomento Agrcola slo establece un procedimiento especial para los reparos y observaciones al pliego de condiciones. Todas las dems demandas incidentales deben regirse por el procedimiento establecido por el derecho comn para el embargo inmobiliario. No. 9, Pr.,
Nov. 2009, B. J. 1188.

Las demandas incidentales establecidas conforme al Artculo 718 del Cdigo de Procedimiento Civil no son las mismas, ni pueden ser equiparadas a las demandas previstas por los arts. 728 y 729 . No. 33, Pr., Nov.
2011, B. J. 1212.

BIBLIOGRAFIA

PROCEDIMIENTO CIVIL. Artagnan Prez Mndez, Sptima Edicin, 2009. CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL DOMINICANO. EL EMBARGO INMOBILIARIO Y SUS INCIDENTES. Escuela Nacional de la Judicatura.