Tendncias do Mercado Imobilirio a partir do ndice de Evoluo dos Preos do Mercado Imobilirio IEPMI-H

VIGOV/SUDES/GEIPA

CAIXA BRASLIA Outubro/2012

Introduo

Expressivo crescimento do mercado imobilirio

Introduo

Preocupaes: Garantia de crescimento sustentvel do setor em longo prazo H formao de bolha no crdito imobilirio brasileiro?

Conceito de Bolha Imobiliria Representa a constatao de que os preos no mercado imobilirio esto bem acima de seu real valor, sendo que compradores continuam dispostos a pagar ainda mais, criando um ciclo especulativo difcil de estabelecer o seu fim, cuja ameaa consiste em uma rpida queda geral. A bolha existe quando a razo pela qual o preo alto decorre apenas da crena de investidores ou compradores de que o preo de venda ser maior amanh, sem que os fundamentos econmicos justifiquem este preo.

Objetivo

Estruturar um ndice para medir a evoluo de preos praticados de apartamentos nas cidades brasileiras, atendendo s necessidades apontadas pelo Ministrio da Fazenda, Banco Central e a CAIXA.

Objetivo especficos

Elaborar estudo de cenrios com produo de plano de ao para evitar cenrios de risco Verificar impactos das oscilaes do mercado habitacional nos resultados da CAIXA Possibilitar o aprimoramento dos programas habitacionais da CAIXA e/ou a criao de novos programas Apoiar na elaborao das polticas pblicas voltadas ao desenvolvimento territorial

Justificativas Por que a CAIXA?

detentora de grande parte das informaes do mercado imobilirio. Possui corpo tcnico qualificado, com experincia e conhecimento na rea de Engenharia de Avaliaes.

Desafio: Inexistncia de um processo contnuo de pesquisa e sistematizao de informaes nas cidades brasileiras.

Premissas

O que avaliar? Variao de preos praticados (ofertas e transaes) dos imveis habitacionais; Como avaliar? Utilizando tcnicas da econometria e da estatstica inferencial (preos hednicos); Por quanto tempo avaliar? Prazo indeterminado, com acompanhamento permanente do ndice; De que elementos constam a construo do ndice? Elementos disponveis na CAIXA e de informaes do mercado imobilirio.

Premissas

Delimitao geogrfica do mercado imobilirio; Determinao da escala temporal; Caracterizao da pesquisa (aspectos intrnsecos e extrnsecos); Orientao para a realidade local; Incluso dos profissionais de Engenharia e Arquitetura da CAIXA que atuam com a Engenharia de Avaliao.

Cidades Piloto

Seleo de 09 cidades piloto para aplicao da metodologia

Belo Horizonte Fortaleza Florianpolis Goinia Joo Pessoa Porto Alegre Recife Rio de Janeiro So Paulo

Procedimentos Metodolgicos
Definio do ndice

1) Definio do Universo Populacional 2) Definio da Tipologia Pesquisada 3) Distribuio Geogrfica 4) Tamanho da Amostra 5) Armazenamento e sistematizao dos dados 6) Aplicao do Modelo de Preos Hednicos

Procedimentos para definio do ndice

1) Definio do Universo Populacional

MERCADO IMOBILIRIO DESCONHECIDO

2) Definio da Tipologia Pesquisada

CASA %

Tipologia apartamento por ser a mais usual dentre as UH financiadas pela CAIXA.

APARTAMENTO %

90,00% 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00%
ja n/ 10 m ar /1 m 0 ai /1 0 ju l/ 1 0 se t/1 0 no v/ 10 ja n/ 1 m 1 ar /1 1 m ai /1 1

Percentual

Ms

Procedimentos para definio do ndice

3) Distribuio Geogrfica Ex.: Cidade de Porto Alegre-RS

Percentual mdio de OS por ms e regio

30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00%

Percentual de OS

/1 0

t/1 0 ou t /1 0 no v/ 10 de z/ 10

ja n/ 10

ju n/ 10

/1 0 ab r/ 1 0 m ai /1 0

0 ag o/ 10

ja n/ 11

/1 1 fe v m

Ms
BELA VISTA CENTRO EXTREMO SUL IPANEMA LESTE NORTE

/1 1 ab r/ 1 1 m ai /1 1

fe v

ju l/1

ar

se

ar

Procedimentos para definio do ndice

4) Tamanho Mnimo da Amostra

Dimensionar o tamanho da amostra por subpopulao (regies) conforme a frmula:

n=

z . e
2

Sendo: n - n . mnimo de dados para o estrato; z - nvel de significncia; e - desvio padro da amostra; - erro admissvel.

Procedimentos para definio do ndice 5) Armazenamento e Sistematizao dos Dados Banco de dados corporativo - SIMIL

Procedimentos para definio do ndice

6) Modelo de Preos Hednicos

P = f ( L, E , T , ) +
Sendo: P - Preo do imvel; - indicativo da forma funcional; L - localizao (macro e micro localizao); E - caractersticas fsicas do imvel (estruturais); T - tempo (data do evento); - parmetros do modelo; - resduos ou erros aleatrios.

RESULTADOS

IEPMI-H Maro/2010 a Junho/2012

100 80 60 (%) 40 20 0 jul/10 jul/11 nov/10 nov/11 jan/11 jan/12 mar/10 mar/11 mar/12 mai/10 mai/11 mai/12 set/10 set/11
Tendncia de crescimento em todas as cidades Maiores variaes: Rio de Janeiro e Recife Menores variaes: B. Horizonte e Florianpolis

Goinia Fortaleza Recife

Fonte: SIMIL Elab orao: GEIPA/SUDES/VIGOV

So Paulo Joo Pessoa Rio de Janeiro

Florianpolis Porto Alegre Belo Horizonte

Variao mdia mensal IEPMI-H

Cidade
Goinia So Paulo Florianpolis Fortaleza Joo Pessoa Porto Alegre Recife Rio de Janeiro Belo Horizonte

Variao mdia mensal - IEPMI-H

Jul/2010 a Jun/2011 1,34 2,37 0,98 2,27 1,27 1,54 3,29 1,83 1,59 Jul/2011 a Jun/2012 1,26 1,64 0,90 1,18 2,63 0,78 2,26 3,77 0,22

Observaes:
Reduo na variao mdia mensal no ltimo perodo, em comparao ao anterior Maiores variaes (Jul/2011 a Jun/2012): Rio de Janeiro, Joo Pessoa e Recife Menor variao (Jul/2011 a Jun/2012): Belo Horizonte

Variao mdia mensal IEPMI-H

Cidade
Goinia So Paulo Florianpolis Fortaleza Joo Pessoa Porto Alegre Recife Rio de Janeiro Belo Horizonte

Variao mdia mensal - IEPMI-H

Jul/2010 a Jun/2011 1,34 2,37 0,98 2,27 1,27 1,54 3,29 1,83 1,59 Jul/2011 a Jun/2012 1,26 1,64 0,90 1,18 2,63 0,78 2,26 3,77 0,22

Valorizao dos imveis em funo de investimentos pblicos e privados

Copa das Confederaes Copa de 2014 Olimpadas de 2016 Instalao de UPPs nas favelas Revitalizao da regio porturia (Porto Maravilha) Inaugurao do Parque Madureira

Variao mdia mensal IEPMI-H

Cidade
Goinia So Paulo Florianpolis Fortaleza Joo Pessoa Porto Alegre Recife Rio de Janeiro Belo Horizonte

Variao mdia mensal - IEPMI-H

Jul/2010 a Jun/2011 1,34 2,37 0,98 2,27 1,27 1,54 3,29 1,83 1,59 Jul/2011 a Jun/2012 1,26 1,64 0,90 1,18 2,63 0,78 2,26 3,77 0,22

Segundo o INCC, a Paraba apresentou a maior alta do Nordeste no que se refere aos custos da construo civil de jan/2012 a set/2012 (6,41%) Alta no preo de insumos (cimento e concreto, por exemplo) Valorizao da mo de obra

Variao mdia mensal IEPMI-H

Cidade
Goinia So Paulo Florianpolis Fortaleza Joo Pessoa Porto Alegre Recife Rio de Janeiro Belo Horizonte

Variao mdia mensal - IEPMI-H

Jul/2010 a Jun/2011 1,34 2,37 0,98 2,27 1,27 1,54 3,29 1,83 1,59 Jul/2011 a Jun/2012 1,26 1,64 0,90 1,18 2,63 0,78 2,26 3,77 0,22

Valorizao dos imveis em funo de investimentos pblicos e privados

Copa de 2014 (Cidade da Copa) Complexo porturia de SUAPE

Variao mdia mensal IEPMI-H

Cidade
Goinia So Paulo Florianpolis Fortaleza Joo Pessoa Porto Alegre Recife Rio de Janeiro Belo Horizonte

Variao mdia mensal - IEPMI-H

Jul/2010 a Jun/2011 1,34 2,37 0,98 2,27 1,27 1,54 3,29 1,83 1,59 Jul/2011 a Jun/2012 1,26 1,64 0,90 1,18 2,63 0,78 2,26 3,77 0,22

Belo Horizonte: Menor variao mdia mensal do IEPMI-H. Possui valores de IEPMI-H mais prximos dos ndices representados pelos custos da construo civil (INCC e SINAPI), quando comparada s demais capitais, o que sugere menor especulao imobiliria no seu mercado.

Diferena percentual entre preos ofertados e transacionados

20 18 15 13 (%) 10 8 5 3 0 jul/10

Demanda potencial, com boa velocidade de vendas Maiores diferenas percentuais: R. Janeiro e J. Pessoa Menores diferenas percentuais: Recife e Fortaleza

jul/11

nov/11

nov/10

jan/11

set/11

jan/12

mar/12

mar/11

mar/10

mai/10

Goinia Fortaleza Recife

Fonte: SIMIL Elab orao: GEIPA/SUDES/VIGOV

So Paulo Joo Pessoa Rio de Janeiro

mai/11

Florianpolis Porto Alegre Belo Horizonte

mai/12

set/10

Variao dos preos mdios de apartamentos

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 -10 jul/10 nov/10 jan/11 jul/11 nov/11 mai/10 set/10 mai/11 set/11 jan/12 mar/10 mar/11 mar/12 mai/12

(%)

130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 jul/10 nov/10 jul/11 nov/11 jan/11 set/10 mai/10 mai/11 set/11 jan/12 mar/10 mar/11 mar/12 mai/12

Os imveis usados apresentaram menos oscilaes no tempo do que os novos Especulao imobiliria influencia mais os preos dos imveis novos

(%)

Goinia Fortaleza Recife

So Paulo Joo Pessoa Rio de Janeiro

Florianpolis Porto Alegre Belo Horizonte

Em Andamento ndice Nacional

Seleo de mais 11 cidades para replicao da metodologia e consolidao do ndice Nacional Belm-PA Braslia-DF Campinas-SP Curitiba-PR Campo Grande-MS Manaus-AM Natal-RN Salvador-BA Santos-SP So Lus-MA Vitria-ES