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Vtor Reis MTODO DO RENDIMENTO DO NEGCIO 1.1 INTRODUO

Existem certos tipos de imveis que no so possveis avaliar atravs dos mtodos de avaliao tradicionais. Trata-se de imveis com um uso determinado, que geram rendimentos, e para os quais no possvel os critrios de comparao utilizados nos imveis de uso generalista, visto a sua especificidade no permitir que sejam efectuadas comparaes entre imveis similares, ainda que fsicamente perto. Integram este grupo de imveis alguns to nossos familiares que provvelmente nunca nos apercebemos das diferenas especificidade que uma avaliao destes encerra. Um espao de 2 m2 de passeio para instalao de uma banca de jornais, uma gndola de caf com 5 m2 inserida num qualquer centro comercial, um cinema, um posto de abastecimento de gasolina, uma central de lavagem de automveis, um hotel, etc. Tudo imveis com capacidade de gerar rendimento, mas que as suas caractersticas especficas em relao a outro similar impedem que seja utilizada a comparao directa, quer de valores de venda quer de arrendamento, para proceder sua avaliao. 1.2 AS CARACTERSTICAS PARTICULARES DOS IMVEIS

A primeira caracterstica, como acima ficou dito, a especificidade do seu uso. Enquanto que numa avaliao tradicional existe apenas a condicionante do tipo de utilizao (habitacional, comercial, industrial, etc.), podendo ser ocupados por qualquer tipo de actividade, com consequentes diferenas na rentabilidade esperada da sua utilizao, nestes casos o imvel destina-se a um actividade especfica, encontrando-se, por isso, o seu valor directamente relacionado com a rentabilidade que essa actividade conseguir obter dessa localizao. Uma outra caracterstica o facto de se destinarem a actividades normalmente sem capacidade de atraco de potenciais utilizadores por si s, estando dependentes do nmero de utilizadores existentes na zona em que se inserem ou que esta consegue captar. Penso que ningum se imagina a fazer um trajecto de 5 Km para ir a uma banca de jornais ou um posto de abastecimento especfico, utilizando, isso sim, aquele que fica na sua zona de residncia ou trabalho, ou um qualquer que encontra nos seus trajectos habituais. So ainda, normalmente, locais de venda de produtos de consumo por necessidade ou hbito, sendo por isso possvel estimar o nmero de utilizadores potenciais e consequentemente o volume de negcios possvel de efectuar.
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1.3

A DETERMINAO DO VALOR DO IMVEL PELO MTODO DO RENDIMENTO DO NEGCIO

No mtodo do rendimento tradicional o Valor Locativo ou de Mercado de um imvel depende da renda possvel praticar e da taxa de rentabilidade esperada para o ivestimento. Neste caso especfico do Mtodo do Rendimento, o Valor do imvel encontra-se relacionada com os rendimentos que a actividade para ele prevista possa produzir e da taxa interna de rentabilidade (TIR) esperada para os investimentos nessa actividade especifca. A rentabilidade do negcio estimada pela frmula: I = (Rt Dt) x (1+r)-n + (Vr) x (1+r)-n
t=1 n

em que:

I Investimento total Rt Receitas obtidas no perodo t Dt Despesas ocorridas no momento t N Perodo de vida til do investimento Vr Valor Residual r Taxa de actualizao

O investimento total composto por todo o capital necessrio ao incio da explorao do negcio, estando includos os custos com o terreno, construes, equipamentos, licenas, etc. Sendo possvel estimar as receitas e despesas potenciais e conhecendo-se a taxa de rentabilidade pretendida para a actividade em questo, ento possvel determinar qual o montante do investimento que tornar o negcio atractivo para um potencial investidor. O Valor Econmico de um imvel poder ento ser definido como a parte disponvel do investimento total num negcio, aps a deduo de todos os custos necessrios realizao do projecto Ci.

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O Valor do imvel ser ento traduzido pela frmula: V = - Ci + (Rt Dt) x (1+r)-n + (Vr) x (1+r)-n
t=1 n

1.4

A ESTIMATIVA DOS RENDIMENTOS

Enquanto que se torna relativamente simples estimar quais os custos necessrios efectuar com a realizao do projecto e posteriores custos de funcionamento, j a estimativa de receitas coloca alguns problemas. O problema essencial prende-se com a estimativa do nmero de utilizadores potenciais do negcio a criar. Como fcilmente se percebe, num universo de 1.000 pessoas nem todas tomam caf, e as que tomam no viro todas gondola que ir ser criada, assim como numa localidade de 12.000 pessoas nem todas possuiro automvel. , pois, necessrio identificar o nmero de utilizadores potenciais do universo total disponvel, assim como determinar a concorrncia potencial, para a partir da estimar o nmero provvel de utilizadores. Para estimar o nmero de utilizadores potenciais ser necessrio recorrer a estatsticas existentes sobre o consumo dos produtos que iro ser comercializados no imvel em avaliao, sendo essa estimativa tanto mais aprximada quanto mais selectivas forem as estatsticas utilizadas. A percentagem de leitores de jornais dirios no pas, por exemplo, ser concerteza diferente da de Lisboa. Os utilizadores dividem-se em utilizadores locais e utilizadores de passagem. De acordo com o tipo de negcio e a sua localizao, este poder atrair ambos os tipos de utilizadores ou apenas um deles. Para estimar o nmero provvel de utilizadores, aps ter estimado o nmero de utilizadores potenciais, ser necessrio identificar a concorrncia existente no local de influncia do nosso projecto (utilizadores locais), assim como a existente nos trajectos que possam influenci-lo (utilizadores de passagem). Aps o levantamento da concorrncia, dever ser efectuada uma estimativa da taxa de captao de cada um dos concorrentes, sendo assim possvel estimar o nmero provvel de utilizadores do nosso projecto.

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APLICAO DO MTODO DO RENDIMENTO DO NEGCIO AVALIAO DE UM TERRENO PARA UM POSTO DE ABASTECIMENTO

2.1

INTRODUO

Tericamente, o valor de um terreno para um posto de abastecimento deveria ser igul ao valor do imvel no mercado imobilirio tradicional, considerando a sua mxima e melhor utilizao. No entanto, as limitaes aprovao desta utilizao especfica para um terreno provocam uma distoro dos preos praticados, sendo necessrio utilizar mtodos especficos na sua avaliao.

2.2

CARACTERSTICAS DA LOCALIZAO

Uma localizao estratgica condio essencial para a implantao de um posto de abastecimento. A sua posio relativamente a zonas urbanas, fluxos de tfego, visibilidade e facilidade de acesso so condies fundamentais. Dada a sua especial sensibilidade a estes factores, assim como a necessidade de um longo perodo para o retorno do investimento realizado, ser importante analisar no s a situao actual mas tambm o desenvolvimento previsto para a zona. O aparecimento de uma nova via, ou de um novo posto nas prximidades, poder transformar um posto de sucesso num investimento desastroso. Mesmo na avaliao de um posto j existente, no , pois, possvel analisar apenas o histrico dos consumos realizados.

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2.3

FACTORES A CONSIDERAR NA VALORIZAO

Assumindo que o local possui uma licena para instalao de um posto de abastecimento, ou que rene condies para que tal acontea, torna-se ento necessrio analisar os seguintes factores para proceder sua avaliao: Potencial da envolvente e de passagem Tamanho do terreno adequado ao potencial Tipo do arruamento em que se situa Visibilidade Acessibilidade

2.3.1

Potencial da envolvente e de passagem

Para conhecer o potencial da envolvente ser necessrio efectuar o levantamento da poulao local e determinar o nmero de viaturas existentes, assim como identificar a concorrncia existente no local. Para estimar o potencial de passagem torna-se necessrio identificar os trajectos que influenciam o local, volume de trfego nesses trajectos e concorrncia existente. O nmero de utilizadores provveis do nosso projecto ser igual: Ulp = Ult Ucp Upp = Upt Ucp Em que: Ulp Utilizadores locais provveis Upp Utilizadores de passagem provveis Ucp Utilizadores captados pela concorrncia

Factores como a taxa de captao prpria de uma marca no devero ser utilizados numa avaliao, pois esta quer-se independente, sendo por isso indiferente a marca a instalar no local.

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Aps a estimativa dos utilizadores provveis do projecto em anlise, possvel estimar o consumo: Cl = Ulp x Cm x Km Cp = Upp x Cm x Km Em que: Cl Consumo local Cp Consumo de Passagem Ulp Utilizadores locais provveis Upp Utilizadores de passagem provveis Cm Consumo mdio de uma viatura Km Kilmetros mdios anuais

Ser ainda necessrio prevr os rendimentos adicionais, motivados pela existncia de outros servios associados ao posto de abastecimento.

2.3.2

Tamanho do terreno adequado ao potencial

Aps a estimativa do potencial ser necessrio proceder elaborao de uma implantao dos elementos constituintes do posto tendo em vista satisfazer os utilizadores provveis. Um posto sobre-dimensionado acarreta custos excessivos, que iro baixar a rentabilidade, enquanto que um posto sub-dimensionado ir provocar uma saturao, sendo mais vulnervel ao aparecimento de novos postos. Devido aos novos servios que os postos de abastecimento actualmente englobam lojas de convenincia, lavagem, etc), ser necessrio prevr espaos de estacionamento que potenciem a utilizao desses servios, uma vez que estes representam cada vez mais uma parte com maior importncia na rentabilidade de um posto.

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2.3.3

Tipo do arruamento em que se situa, visibilidade e acessibilidade

O arruamento onde se prev instalar um posto de abastecimento deve possuir caractersticas que encaminhem naturalmente os potenciais utilizadores para as instalaes, com entradas e sadas fceis. Por exemplo, um posto de abastecimento com a sada coincidente com uma subida normalmente ter dificuldade em atrair veculos pesados, visto aquela no lhes ser favorvel. Deve-se ainda ter ateno relao da visibilidade com a velocidade mdia de passagem, que devero ser directamente proporcionais. Congestionamentos, semforos, impossibilidades de captao de transito no sentido contrrio ao da localizao do posto, sero factores a ter em conta. Importante ser tambm identificar as possibilidades de instalao de novos concorrentes.

2.4

APLICAO PRCTICA

O terreno a avaliar insere-se numa rua de dois sentidos , possuindo uma rea total de 1.500 m2, com uma frente de 40 metros. Insere-se na sada de uma zona habitacional com uma populao estimada de 15.000 habitantes e uma taxa de motorizao de 40%. O trfego de passagem dirio no significativo. Existem dois outros postos de abastecimento na zona, estimando-se para cada um uma taxa de captao de 30%. O posto de abastecimento ir possuir uma loja de convenincia. A TIR prevista para o investimento de 15%.

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a) Determinao do volume potencial Ulp = Ult Ulc Ult = 15.000 x 40% = 6.000 veculos Ulp = 6.000 x 40% = 2.400 veculos Se considerarmos um nmero mdio anual de kilmetros de uma viatura de 20.000 km, e um consumo mdio de 8 litros por 100 km percorridos, teremos: Cl = Ulp x Cm x Km Cl = 2.400 x (8/100) x 20.000 = 3.840.000 litros / ano.

a) Estimativa do rendimento potencial Como referimos, o rendimento composto pelo rendimento resultante das vendas de combustveis e pelas receitas adicionais. Considerando uma margem bruta de 15 escudos por litro, teremos: Rc = 3.840.000 x 0,015 = 57.600 contos

De acordo com o volume estimado, o posto ser visitado por 350 pessoas por dia. Considerando que 50% delas efecturo uma compra na loja, num valor mdio de 250 escudos, teremos, para uma margem bruta mdia de 40%: Ra = (350 x 50% x 0,25) x 40% x 365 = Rt = Rc + Ra = 6.387 contos 63.987 contos

b) Estimativa dos custos Custos de construo Custos de explorao 135.000 contos 25.000 contos

Os custos de explorao incluem todos os custos necessrios com pessoal, electricidade, manuteno, taxas, seguros, transportes, etc. No estudo considerado um tempo de vida normal de 20 anos, perodo no final de qual ser necessrio proceder a profundas renovaes. Por esse motivo, o Valor Residual apenas considera o valor do terreno.
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No decurso do tempo de vida til ser necessrio preverem-se reinvestimentos peridicos, nomeadamente para a substituio de equipamentos e imagem. No quadro apresentado foi considerada uma taxa de juros bancrios de 10%, considerando-se que o projecto ser efectuado recorrendo a capitais externos b) Clculo do Valor Econmico do terreno

De acordo com o quadro seguinte, o Valor Econmico Bruto do terreno ser de: 95.500 contos

A este montante haver ainda que retirar os custos necessrios para impostos (siza) e despesas necessrias compra do terreno, nomeadamente os custos com escrituras e registos.

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FLUXOS DE CAIXA DO PROJECTO Custos .Construo .Custos de Explorao .Juros sobre Saldos Negativos .Reinvestimentos Custos Totais (Ci) Rendimentos .Rendimento Bruto Combustveis .Rendimentos Brutos Adicionais .Valor Residual do terreno Total Rendimentos 10%

Momento 0 (VAL)

Ano 1

Ano 2

Ano 3

Ano 4

Ano 5

Ano 6

Ano 7

Ano 8

Ano 20

135.000 25.000 25.000 9.601 25.000 6.663 25.000 3.430 25.000 0 27.000 310.892 160.000 34.601 31.663 28.430 52.000 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 0 25.000 0 25.000 0 25.000 0

57.600 6.387

57.600 6.387

57.600 6.387

57.600 6.387

57.600 6.387

57.600 6.387

57.600 6.387

57.600 6.387

57.600 6.387 95.456

406.348

63.987

63.987

63.987

63.987

63.987

63.987

63.987

63.987

159.443

Saldo Anual Saldo Acumulado VAL VAL 15% 8% 95.456 222.825

(96.013) (96.013)

29.386 (66.627)

32.324 (34.303)

35.557 1.254

11.987 13.241

38.987 52.228

38.987 91.215

38.987 130.202

134.443 639.502

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