III Simpsio Brasileiro de Cincias Geodsicas e Tecnologias da Geoinformao

Recife - PE, 27-30 de Julho de 2010 p. 001 - 005

A AVALIAO DE IMVEIS PELO MTODO COMPARATIVO O POSICIONAMENTO GEODSICO COMO PARAMETRO DE EXATIDO DO MODELO DE AVALIAO
TARCISIO FERREIRA SILVA, PHD LUIZ CARLOS S BORGES, MSC. Universidade Federal de Pernambuco - UFPE Centro de Tecnologia e Geocincias - CTG Departamento de Engenharia Cartogrfica, Recife, PE tarcisiofs@googlemail.com lcsbborges@yahoo.com.br

RESUMO A preciso ou incerteza das estimativas de valor, obtidas a partir de pesquisas no mercado imobilirio, , por definio decorrente de mtodos que analisa as propriedades de uma amostra da populao, e, neste sentido, os valores individuais estaro sempre sujeitos a um fator de incerteza. Os mtodos preconizados pela norma brasileira de avaliao definem a incerteza ou preciso como um valor proporcional a amplitude do intervalo de confiana para o valor mdio da estimativa. Este trabalho se prope a apresentar uma alternativa de procedimento metdico que integre uma caracterstica individual do preo (posio no espao geodsico), incorporando o parmetro de localizao definio da amplitude do intervalo de confiana do valor mdio e conferindo exatido estimativa. ABSTRACT - The precision or uncertainty of estimates of value obtained from research in the housing market, is by definition a result of methods that analyzes the properties of a sample of the population, and in this sense, the individual values are always subject to a factor uncertainty. The methods recommended by the Brazilian standard of review define the uncertainty or precision as a value proportional to the magnitude of the confidence interval for the mean estimate. This paper aims to present an alternative procedure that includes a methodical individual characteristic of the price (position in space geodetic), including a location parameter defining the magnitude of the confidence interval of the average accuracy and giving the estimate.

1. INTRODUO A estimativa de valor pelo mtodo comparativo (NBR 14653.2/2004) se baseia na pesquisa de preos que seja representativa do comportamento de mercado, no qual o imvel avaliando esteja inserido. Neste sentido, necessrio que a amostra do mercado de imveis seja composta por elementos definidos segundo variveis que tenham caractersticas assemelhadas s do imvel avaliando. O tratamento dos dados, decorrente da quantidade e qualidade dos dados disponveis, poder ser por critrios e fatores determinsticos ou por uso de metodologia cientfica, de forma a resultar em modelo validado por anlise estatstica que explique o comportamento do mercado imobilirio da regio. A preciso ou incerteza da estimativa de valor, decorrente do modelo de avaliao concebido, pode ser definida como um valor proporcional a amplitude do intervalo de confiana, e, no caso da
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norma brasileira (item 9.4, NBR 14653-2), de 80% (oitenta por cento) para o valor mdio da estimativa. 2. PRECISO E EXATIDO Na engenharia, de maneira geral, a preciso de uma grandeza estimada o grau de proximidade das observaes dessa grandeza, enquanto que a exatido a proximidade com o valor verdadeiro dessa grandeza (Figura 1).

Figura 1 Preciso e Exatido

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Na engenharia de avaliao o valor verdadeiro (preo unitrio do imvel) geralmente desconhecido e o valor aceito como verdadeiro, no entendimento internacional da metrologia, expresso em funo da incerteza padro ou erro padro. A anlise de confiabilidade da medida corresponde ao grau em que a varivel observada mede os valores aceitos como verdadeiros e que esteja livre de erro, (HAIR et al, 2005), onde podemos circunstanciar o erro de medida quanto preciso e exatido do valor estimado (Figura 2). Figura 3 Princpio da Vizinhana A determinao das coordenadas planas de uma estao de referncia desconhecida (ECD, Figura 3) pode ser obtida, entre outros mtodos geodsicos, em funo de pontos com coordenadas conhecidas (RRCC1; RRCC2; RRCC3), sendo, por exemplo, a distncia entre os pontos C e D calculada por relao funcional (Equao 1) expressa com as coordenadas dos mesmos (KAHMEN, 1988). D CD-CC = [(X CD - X CC) + (Y CD - Y CC)]1 / 2 (Equao 1) Equaes dessa natureza devem ser tratadas estatisticamente como equaes de observao, e, portanto, eivadas de erros aleatrios numa viso simplificada do contexto, ou ento, eivadas de erros sistemticos, com implantao de partes funcionais preditas metrologicamente em laboratrio, por exemplo. O modelo funcional, constitudo de observaes geodsicas de diferentes naturezas de medio, visa garantir a fixao do sistema cartesiano a um referencial geodsico nico por meio de concatenaes estocsticas de estaes. Neste sentido, possvel acrescentar equaes de observao, como as de azimutes e ngulos ou equao de direo, de fcil emprego quando se usa os lados definidos pelos pontos de referncia ou pelos limites de propriedade a exemplo do lado CDCC (Figura 3), tratado como observao (Equao 2). Az CD-CC=arctg [(X CD - X CC)/(Y CD - Y CC)] (Equao 2) Os valores mais provveis das posies planimtricas da grandeza estimada (X a), definida na conhecida soluo vetorial guassiana, pode ser obtido a partir de relao funcional (Equao 3) estabelecida a partir da regra de propagao das varincias entre a matriz (A), que corresponde s derivadas parciais de todas as equaes com relao

Figura 2 Preciso e Exatido do Valor Estimado 3. A CARTOGRAFIA MATEMTICA A representao cartogrfica da informao relativa aos fenmenos que se distribuem pela superfcie terrestre na forma de conjunto de pontos (informao geogrfica) realizada em duas etapas: i) na primeira etapa (Geodsia), os pontos da superfcie terrestre so projetados numa esfera ou num elipside de referncia previamente selecionado; ii) na segunda etapa (Cartografia Matemtica), a esfera ou o elipside de referncia, projetado numa superfcie plana ou planificvel (CASACA et al, 2007). Os mtodos instrumentais geodsicos so utilizados, entre outros usos, nos levantamentos de campo para atualizaes ou definies de limites das propriedades imobilirias, devendo ser sempre observado, indistintamente ao mtodo, o princpio da vizinhana (Figura 3), como forma de garantir a preciso relativa entre pontos vizinhos (NBR13.133/94).

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aos parmetros envolvidos, o vetor das grandezas observadas (L) e a matriz de peso (P), considerandose que foram adequadamente eliminados os erros grosseiros e considerados os erros sistemticos efetivamente incidentes sobre as variveis observadas. X a = (AT*P*A) -1 *AT*P*L (Equao 3)

Matemtica, incorpora o conceito de exatido preciso do modelo de avaliao por regresso mltipla e permite inferir a variao do valor por mudana de posio no espao geodsico. A anlise da dependncia espacial do valor poder ser especificada a partir das observaes de valor E(Z) do vetor Z numa posio geodsica (,) com correspondentes coordenadas projetadas no cilindro gaussiano de projeo UTM (NI, EI), estimando-se os valores desconhecidos a partir da amostra (NA, EA) nesse espao (Figura 4). Nesse entendimento, a equao das observaes de valor E(Z) tem seu ajustamento de forma similar anlise de regresso (BURROUGHS, 1986).

A ASPRS - American Society for Photogrammetry and Remote Sensing, preconiza que as cartas e plantas topogrficas em escalas iguais ou superiores a 1:20.000, sejam definidas em trs categorias, onde as tolerncias para as cartas e plantas das classes II e III so respectivamente, o dobro e o triplo da tolerncia planimtrica das cartas e plantas da classe I, que tem sua tolerncia definida na amplitude de mais ou menos 0,50mm (cinqenta milmetros) do mdulo da escala, para o erro de graficismo. 4. O AJUSTAMENTO EM MODELOS DE AVALIAO As tcnicas de ajustamento de dados para o mercado de imveis so normalmente baseadas na inferncia estatstica dos valores ou de relaes observadas no mercado imobilirio a partir das variveis de uma amostra aleatria extrada desse mercado. O item A.1.1, do Anexo A, da NBR 14.653-2/2004 define: a tcnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma varivel dependente em relao a outras que so responsveis pela variabilidade observada nos preos a anlise de regresso. A regresso mltipla o mtodo de anlise apropriado quando o problema de pesquisa envolve uma nica varivel dependente mtrica considerada, relacionada a duas ou mais variveis independentes, sendo este objetivo alcanado, com freqncia, com o uso da regra estatstica dos mnimos quadrados (HAIR et al, 2005). A utilizao do mtodo dos mnimos quadrados, portanto, atende metodologia de determinao dos pontos de campo, s tcnicas fotogramtricas e de sensoriamento remoto, na atualizao possvel da cartografia matemtica, e, tambm, no ajustamento dos modelos de avaliao. A posio no espao dos elementos da amostra, obtidos por Geodsia ou por Cartografia
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Figura 4 Amostra e Elemento Avaliando no Espao 5. EXATIDO E PRECISO DO MODELO DE AVALIAO O modelo de avaliao foi concebido a partir de uma equao polinomial, admitindo-se, por hiptese, que a funo de distribuio normal seja o padro de comportamento das observaes, a funo identidade defina a relao entre a varivel explicada (valor) e as variveis explicativas, e o critrio de ajustamento realizado pelo mtodo iterativo dos mnimos quadrados (Figura 5).

Figura 5 Modelo de Avaliao

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A escolha do melhor modelo ocorreu no ambiente do software TS-SISREG, que permitiu analisar a melhor condio de ajuste entre as variveis do modelo, de forma a permitir que seja inferido o comportamento dos preos no espao (Equao 4). VLR_M2 = 512992,55 + 19.02*N_URB - 0.050183*COORD_E - 0.05467*COORD_N (Equao 4) As relaes estabelecidas pelo modelo descrevem a variao do valor unitrio (Z) em funo da varivel qualitativa nvel de urbanizao (N_URB), que estratificada entre a ausncia e presena de sistema de esgotamento sanitrio e da pavimentao no logradouro para qual o imvel tenha frente, a coordenada norte (COORD_N) e a coordenada este (COORD_E) do imvel, ambas referidas ao datum SAD/69, no sistema de projeo UTM. 6. CONCLUSES O procedimento final de avaliao envolve a adequao das caractersticas do imvel avaliando s variveis do modelo inferido, e, na concepo do modelo aqui apresentado, a preciso ou incerteza no se restringe s caractersticas da infra-estrutura urbana ou de estratificao do espao urbano, mas, incorpora a relao de variabilidade do preo por mudana de posio no espao geodsico. Este entendimento visa salientar a necessidade e importncia da determinao simultnea do preo unitrio do imvel e do posicionamento no espao geodsico onde essa intensidade se verifica, como forma de atenuar a estimativa de incerteza do valor da propriedade. Nesse modelo, podemos observar que a amplitude do intervalo de confiana, determinada em torno do valor mdio da estimativa, tem os valores mnimos e mximos influenciados pela posio no espao geodsico, sendo possvel conferir quais regies do espao amostral tem valores mais precisos. Por outro lado, o espao de valor passa a ser definido por um conjunto de pontos tridimensionais no espao geodsico, permitindo-nos inferir o valor unitrio (R$/m2) em cada ponto limite do permetro do terreno, bem como observar a tendncia direcional de comportamento dos preos, onde
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verificamos, por exemplo, que na regio nordeste da rea da pesquisa, os preos alcanam um patamar mnimo. Por fim, uma nova formulao poder ser sugerida para o clculo do valor do terreno, expressa matematicamente pelo volume definido entre a superfcie plana do sistema de projeo, os pontos definidores do limite do terreno e a altura desses pontos expressa pela intensidade do valor unitrio nesse ponto. Neste sentido, a incorporao da correta determinao da posio, permite conferir exatido a estimativa do modelo de avaliao proposto. REFERNCIAS ABNT: NBR 14653-1 Avaliao de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais, 2004. ABNT: NBR 14653-2 Avaliao de Bens Parte 2: Imveis Urbanos, 2004. ABNT: NBR 14.166 Rede de Referncia Cadastral Municipal, 1998. ABNT: NBR 13.133 Execuo de Levantamento Topogrfico, 1994. BORGES, L. C. S: Alternativa de Contorno para o Problema de Descontinuidade na Avaliao de Terrenos Urbanos no Cadastro Imobilirio, Dissertao de Mestrado, Departamento de Engenharia Cartogrfica, UFPE, 2004. BURROUGH, P.A: Principles of Geographical Information Systems for Land Resources Assessment, New York, United States, Oxford University Press, 1986. CASACA, J. M; MATOS, J.L; DIAS, J. M. B; Topografia Geral, traduo: SILVA, L. F. C. F; CORREA, D. C; LTC, 2007. MCCORMAC, J. Topografia, traduo: SILVA, D. C; LTC, 2007. CORDEIRO, G.M: Modelos Lineares Generalizados, livro texto do VI Simpsio Nacional de Probabilidade e Estatstica (SINAPE), UNICAMP, Campinas, SP, 1986. DEGASPARI, S. D; VANALLI, T. R.; MOREIRA, M. R. G. Apostila de Normalizao Documentria (com base nas normas da ABNT). Disponvel em <http://www2.prudente.unesp.br/biblioteca/normaliz acaobib.html>.

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