6 Caso. I.N. 2012

Evaluacin de proyectos de
inversin inmobiliaria
Caso prctico
I.N. 2012
Hiplito Serrano
Anlisis preliminar
Empresa
Comentario
En primer lugar tomaremos conciencia de la situacin econmica y financiera de

la Sociedad. En definitiva: En que equipo estoy y con que jugadores cuento para
el partido.
Determinaremos entre otros datos el grado de autonoma y como consecuencia
el de dependencia de capitales exigibles. Determinaremos tambin la solvencia,
el fondo de maniobra y el cash-flow generado para hacer frente a inversiones
mas o menos inmediatas.
Interesara determinar su rentabilidad econmica y financiera que, comparadas
con sociedades similares en su caso, nos indicarn el nivel de gestin que se
esta llevando a cabo en la compaa.
Por otra parte determinaremos los costes ponderados de financiacin que nos
permitir definir las tasas mnimas de descuento que la empresa deber de
utilizar para cualquier proyecto de inversin que pretenda asumir, en tanto en
cuanto, no modifique su estructura financiera.
Finalmente analizaremos los ratios de explotacin del patrimonio inmobiliario con
el objetivo de determinar la agilidad de la gestin.
Balance de la sociedad
Balance de situacin
Activo
Pasivo
Inmovilizado inmaterial
Gastos de establecimiento
Otras inmovilizaciones
Amortizaciones
408.708
60.101
360.607
-12.000
Inmovilizado material
Terrenos y construcciones
Instalaciones tcnicas
Otras instalaciones
Amortizaciones
Cartera de valores
Otras inversiones financieras
Capital suscrito
Reservas
Perdidas y ganancias
162.360.069
139.788.626
125.000.000
10.246.965
4.541.661
Provisiones pensiones y obligaciones
90.267
Otras provisiones
155.069.679
35.161.857
9.290.489
-37.161.956
Inmovilizaciones financieras
Fondos propios
1.311
Acreedores a largo plazo

Deudas con entidades de crdito
9.135.200
7.500.000
1.635.200
43.247.752
43.247.752
Otros acreedores
Fianzas recibidas a largo plazo
60.000
60.000
Acreedores a corto plazo

Existencias
Obras en curso
Anticipos
Inversiones financieras temporales

Tesorera
Total activo
190.674
Anticipos por pedidos

Deudas por compras y servicios
2.893.188
60.304
Deudores
Clientes por ventas y prest. Servicios
Deudores varios
2.953.492
103.540
103.540
Acreedores comerciales
160.327
30.347
35.850
12.418
23.432
Otras deudas no comerciales

9.000.000
Administraciones Pblicas
Remuneraciones pendientes
1.649.568
1.620.000
29.568
928.771
184.976.914
Total pasivo
184.976.914
Cuenta de resultados
Cuenta de resultados
Gastos
Ingresos
Gastos de explotacin
7.003.595
Ingresos de explotacin
Energa, agua y combustibles
2.350.600
Ingresos por alquileres
Reparacin y conservacin
Servicios exteriores
Seguros
Gastos comunidad
Tributos
2.123.130
1.315.720
345.800
18.030
850.315
Ingresos por repercusin de gastos

Ingresos por prestacin de servicios
Gastos de personal y generales

Sueldos y salarios
Cargas sociales
Otros gastos
20.034.567
5.252.696
60.101
Ingresos por inmovilizaciones financieras
724.074
360.607
147.849
215.618
Dotacin amortizaciones
25.347.364
728.964
Cartera de valores
375.000
Otras inversiones financieras

Inversiones financieras temporales
73.584
280.380
Resultados extraordinarios
Total ingresos
29.395.028
Beneficio
16.217.940
Impuestos
5.676.279
3.716.196
Gastos financieros
1.733.223
Entidades de crdito a largo
1.729.910
Entidades de crdito a corto
3.313
Beneficio neto
Total gastos
3.318.700
13.177.088
Los resultados extraordinarios se deben a las desinversiones medias realizadas.

El importe reflejado en la cuenta de resultados corresponde a las plusvalas obtenidas.
10.541.661
Estructura financiera
Rentabilidad
Ecuacin de
la rentabilidad
Rotacin
Beneficio
Beneficio
Activo total
Margen
Ventas
Ventas
x
Activo total
Capital + Reservas + Perdidas y G.
Grado de
autonoma
Grado de
dependencia
Capitales propios
Activo total
Exigible
Activo total
139.788.626
75,57%
184.976.914
Exigible a largo
Exigible a corto
( 43.399.330 + 1.788.958 )
24,43%
184.976.914
Coeficiente de
financiacin del
activo fijo
Coeficiente de
financiacin del
circulante
Indice de
solvencia o
garanta
Capital propio + Capitales ajenos a largo

Activo fijo
(139.788.626 + 43.399.330)
Exigible a corto
1.788.958
Activo circulante
13.072.837
Total activo
Pasivo exigible
106,57%
171.904.077
184.976.914
(43.399.330 + 1.788.958)
13,68%
4,09
Solvencia
(Capitales propios + exigible a largo)
139.788.626 + 43.399.330
Solvencia tcnica
o liquidez
Fondo de
maniobra
Endeudamiento
total
Endeudamiento
a corto
Endeudamiento
a largo
Activo circulante
13.072.837
Pasivo circulante
1.788.958
7,31
Activo circulante Pasivo circulante
13.072.837 1.788.958
11.283.879
Pasivo fijo Activo fijo
183.187.956 -171.904.077
11.283.879
Exigible a largo + Exigible a corto
43.399.330 + 1.788.958
32,33%
Recursos propios
139.788.626
Exigible a corto
1.788.958
Recursos propios
139.788.626
1,28%
Exigible a largo
43.399.330
31,05%
Recursos propios
139.788.626
Rentabilidad
(Beneficio Extraordinarios + Gastos financieros)

(16.217.940 3.318.700 + 1.733.223 ) x ( 1 - 0,35 ) = 9.511.101
Sin plusvalas latentes
( 16.217.940 3.318.700 ) x ( 1 - 0,35 ) = 8.384.506
Rentabilidad
econmica
Rentabilidad
financiera
Beneficio antes de inte. y despus de imp.
9.511.101
Activo total
184.976.914
Beneficio despus de inte. y despus de imp.
8.384.506
Capital propio
139.788.626
(Cap.Propio x Coste) + (Cap.Exigible x Coste)

(Cap.Propio) + (Cap.Exigible)
Beneficio de las ventas
Margen
6,00%
(16.217.940 3.318.700)
Antes de impuestos
Coste ponderado
de capital
5,14%
12.899.240 + 1.729.910
8,00%
139.788.626 + 43.399.330
Ventas Costes - Amortizaciones
( 25.347.364 7.003.595 3.716.196 )
Ventas
14.627.573
25.347.364
57,71%
Rotacin
Ventas
25.347.364
Activo
184.976.914
0,137
Ecuacin de la rentabilidad despus de impuestos
Rentabilidad
econmica
Margen x Rotacin x ( 1 t )
57,71 x 0,137 x (1 0,35)
5,14%
Pirmide de Dupont
Rentabilidad econmica y financiera

Activo fijo
171.904.077
Caja y bancos
9.928.771
Activo circulante
13.072.837
Deudores
190.574
Total activo
184.976.914
Rotacin activo
0,1370
Ventas
25.347.364
Existencias
2.953.492
Rentabilidad
5,14%
6,00%
Amortizaciones
3.716.196
Obra en curso
Inicial
0
Costes ventas
0
Compras
2.953.492
Gastos ventas
7.003.595
Obra en curso
final
2.953.492
Ventas
25.347.364
Margen ventas
0,5771
0,5087
Rendimiento
14.627.573
12.894.350
Capital propio
139.788.626
Rotacin
Capital propio
0,1813
Gastos op. y fi.

10.719.791
12.453.014
Gastos admon.
0
0
Ventas
25.347.364
Gastos financie..
0
1.733.223
Rentabilidad econmica (Antes de intereses y despus de impuestos)

Rentabilidad financiera (Despus de intereses y despus de impuestos)
Impuesto sobre beneficio 35%
Fondo de maniobra
Activo
Capitales fijos
Inmovilizado inmaterial
Inmovilizado material
Inmovilizaciones financieras
Pasivo
408.708
162.360.069
9.135.200
Total Activo Fijo 171.903.977
Capital suscrito
Reservas
Provisiones y Obli. a largo
Otras provisiones
Acreedores a largo plazo
Otros acreedores
125.000.000
10.246.965
4.541.661
90.267
1.311
43.247.752
60.000
Total Pasivo Fijo 183.187.956
Activo fijo
171.903.977
Capitales circulantes
Pasivo fijo
183.187.956
Existencias
Deudores
Inver.Finan.Temporales
Tesorera
Fondo
de
maniobra
Activo circulante
13.072.937
Pasivo circulante
1.788.958
Total Activo
184.976.914
Total Pasivo
184.976.914
2.953.492
190.674
9.000.000
928.771
Total Activo Circulante 13.072.937
Acreedores a corto plazo

103.540
Acreedores comerciales
35.850
Otras deudas no comerciales
1.649.568
Total Pasivo Circulante 1.788.958
Fondo de maniobra
Activo circulante pasivo circulante
(13.072.937 1.788.958) = 11.283.879
Pasivo fijo Activo fijo
(183.187.956 171.903.977) = 11.283.879
Explotacin
En su caso se tendrn en cuenta

las provisiones realizadas.
Cash-Flow
Beneficio D.I. + Amortizaciones
Cash-Flow
operativo
Cash-Flow + Intereses deuda + Impuestos
Patrimonio inmobiliario
Ratio de
explotacin
10.541.661 + 3.716.196
14.257.857 + 1.733.223 + 5.676.279
14.257.857
21.667.357
Personal + Generales
Gastos imputables
Total ingresos
7.003.595 + 724.074
25.347.364
30,49%
Ingresos de la actividad
Empresa con un alto grado de autonoma y como consecuencia bajo nivel de endeudamiento.
Baja dependencia de recursos ajenos.
Buena ratio de liquidez. Le permite responder a compromisos inmediatos sin dificultades.
El fondo de maniobra y cash-flow generado le permite adquirir nuevos compromisos sin
problemas financieros.
Este fondo de maniobra y cash-flow, conjuntamente con las reservas y las inversiones
financieras, le permiten adquirir nuevos activos inmobiliarios sin grandes dificultades de
financiacin.
La rentabilidad de la cartera de valores e inversiones financieras en su conjunto es del 4,02%
Ratio de explotacin al limite. Es necesario analizar los gastos de explotacin y el precio de
los alquileres que se estn facturando respecto a las posibilidades de mercado.
Como consecuencia de la ratio de explotacin, la rentabilidad econmica y financiera es baja.
Empresa solvente, sin dificultades financieras, capaz de asumir sin problemas

econmicos nuevas inversiones y con una gestin poco activa.
El patrimonio inmobiliario
Comentario
Analizada la situacin econmica y financiera de la Sociedad, deberemos

de centrarnos en determinar la situacin en que se encuentra la explotacin
de los activos.
Determinaremos el nivel de desocupacin y la composicin de cartera, cuestin
esta ultima, que nos indicar el nivel de diversificacin y como consecuencia el
riesgo que esta asumiendo la empresa.
Por otra parte determinaremos el valor neto contable de los activos as como
el valor de mercado con objeto de obtener las plusvalas latentes.
Analizaremos la cuenta de resultados de le explotacin, global e individual para
cada uso, de manera que nos indicar como estamos respecto al mercado.
Finalmente, con objeto de determinar la liquidez que nos reportan los activos
inmobiliarios, calcularemos el Flujo de Caja global e individual de cada uso.
En definitiva son datos que nos permiten un control de la gestin.
Superficies en explotacin y valor de los activos

Superficies en explotacin
Superficies
Viviendas
Oficinas
L. Negocio
Industrial
Garajes
Otros
Total
10.200
120.100
10.321
2.300
18.315
161.236
0
0
3.200
843
0
173
0
0
0
1.160
0
0
3.200
2.176
10.200
116.057
10.148
2.300
17.155
155.860
300
25.779
507
1.300
2.745
30.631
% desocupacin S/ disposicin
0,19%
16,54%
0,33%
0,83%
1,76%
0,00%
19,65%
Coposicin de cartera
6,33%
74,49%
6,40%
1,43%
11,36%
0,00%
100,00%
En explotacin
En remodelacin
En venta
En disposicin
Vacia
Sobre total superficie en disposicin
Valor patrimonial
Valor del patrimonio
Viviendas
Oficinas
L. Negocio
Industrial
Garajes
Otros
Total
Valor de adquisicin
11.392.900
151.866.416
27.888.088
2.325.434
6.049.187
199.522.025
Inversiones en curso
2.953.492
2.953.492
Valor bruto contable
11.392.900
154.819.908
27.888.088
2.325.434
6.049.187
202.475.517
Amortizacin acumulada
Previsin por depreciacin
1.487.160
0
27.487.755
0
5.274.293
0
1.858.097
0
1.054.651
0
0
0
37.161.956
0
Valor neto contable
9.905.740
127.332.153
22.613.795
467.337
4.994.536
165.313.561
Valor de mercado
20.300.840
245.959.660
43.348.200
3.680.000
8.432.199
321.720.899
Plusvalas
10.395.100
118.627.507
20.734.405
3.212.663
3.437.663
156.407.338
Valor de mercado m2
1.990
2.048
4.200
1.600
460
1.995
Valor mercado / Valor contable
2,05
1,93
1,92
7,87
1,69
1,59
Cuenta de resultados de la actividad inmobiliaria
(I)
Calculado sobre el valor de los activos inmobiliarios, independientemente de las fuentes

de financiacin y antes de impuestos.
Cuenta de resultados de la actividad inmobiliaria

Unidades
Viviendas
Oficinas
L. Negocio
Industrial
Garajes
Otros
Total
1.340.866
15.419.957
2.428.818
230.126
614.800
20.034.567
302.062
4.013.103
810.573
34.738
92.220
5.252.696
1.642.928
19.433.060
3.239.391
264.864
707.020
25.287.263
417.838
5.551.279
868.500
43.018
122.960
7.003.595
1.225.090
13.881.781
2.370.891
221.846
584.060
18.283.668
Rentabilidad sobre valor N.C.
12,37%
10,90%
10,48%
47,47%
11,69%
0,00%
11,06%
Rentabilidad sobre valor mercado
6,03%
5,64%
5,47%
6,03%
6,93%
0,00%
5,68%
Ingresos por repercusin de gastos

Total ingresos
Gastos de inmuebles
Rendimiento operativo
Cuenta de resultados actividad inmobiliaria
( II )
Nos interesa determinar los Flujos de Caja, tanto a nivel global de la cartera, como a nivel individual
de cada tipologa de activos. Obtendremos la liquidez que nos proporciona la explotacin.
Flujo de caja generado

Unidades
Viviendas
Oficinas
L. Negocio
Industrial
Garajes
Otros
Total
1.225.090
13.881.781
2.370.891
221.846
584.060
18.283.668
Amortizacin anual
201.099
2.671.751
536.553
185.809
120.984
3.716.196
Resultado ordinario
1.023.991
11.210.030
1.834.338
36.037
463.076
14.567.472
Beneficio de las ventas
2.540.501
725.435
316.214
3.582.150
Prdidas de las ventas
263.450
263.450
Total realizaciones
2.277.051
725.435
316.214
3.318.700
1.023.991
13.487.081
2.559.773
36.037
779.290
17.886.172
Impuestos sobre beneficio
358.397
4.720.478
895.921
12.613
272.752
6.260.160
Resultado despues de impuestos
665.594
8.766.603
1.663.852
23.424
506.539
11.626.012
Flujo de caja generado
866.693
11.438.354
2.200.405
209.233
627.523
15.342.208
Provisiones por depreciacin

Relizaciones
Resultado antes de impuestos
Ratios operativos
Nos permitir realizar comparaciones con otras explotaciones del mismo sector
Ratios operativos
Unidades
Viviendas
Oficinas
L. Negocio
Industrial
Garajes
Otros
Media mes
Alquiler medio m2 / mes
10,95
10,70
19,61
8,34
2,80
0,00
10,35
Repercusin gastos m2 / mes
2,47
2,78
6,54
1,26
0,42
0,00
2,71
Gastos medios m2 / mes
3,41
3,85
7,01
1,56
0,56
0,00
3,62
Rendimiento medio m2 / mes
10,01
9,63
19,14
8,04
2,66
0,00
9,45
25,43%
28,57%
26,81%
16,24%
17,39%
0,00%
27,70%
(a) Ratio operativo Gastos / Ingresos
(a) Sin tener en cuenta gastos de personal y otros imputados.

La superficie de garajes, corresponde a 610 plazas
El ratio operativo de oficinas es excesivamente alto.
Comentarios sobre la explotacin

Alta concentracin de riesgo. Prcticamente el 75% del patrimonio es un solo producto.
La desocupacin sobre la superficie en disposicin de alquiler es prcticamente del
20% en la que tiene una incidencia importante el peso de las oficinas. Esta
desocupacin tiene un fuerte impacto en la ratio de explotacin y como consecuencia en
los resultados econmicos y financieros de la compaa.
Teniendo en cuenta el valor bruto contable de los activos y la amortizacin acumulada
de los mismos, se detecta que es un patrimonio no excesivamente antiguo, lo que
debera de incidir en una mejor comercializacin.
Actividad inmobiliaria:
Baja rentabilidad de la actividad con unas plusvalas importantes. El valor de mercado
de los activos inmobiliarios es de 1,59 veces el V.N.C.
El importe de las obras en curso asciende a 2.953.492 um, que frente al valor de mercado
supone un 0,92%. Este dato determina un posible mantenimiento correctivo deficiente.
El condicionante anterior puede dificultar la comercializacin y justificar el nivel de
desocupacin, las rentas percibidas y como consecuencia, el alto ratio de explotacin
y las rentabilidades obtenidas.
Patrimonio relativamente nuevo, excesivamente arriesgado y con

una gestin deficiente.
Sera necesario que la gerencia plantease una reestructuracin de cartera
que permitiese una rentabilidad adecuada y con un riesgo controlado.
Anlisis de la
inversin
Premisas de actuacin
Comentario
Conocida la situacin de la Sociedad y ante la posibilidad de una nueva

inversin inmobiliaria, deberemos de plantearnos como afectar este
proyecto a los elementos que intervienen en el mismo.
Determinaremos las lneas generales de actuacin:
Inflacin para la actualizacin de los movimientos de fondos.
Situacin actual del edificio industrial en explotacin.
Tasas de descuento a utilizar.
Premisas de actuacin
Tanto el edificio industrial en propiedad, como el suelo en oferta,
forman parte inseparable del mismo proyecto ya que la operacin no
se podra llevar a trmino sin implicar a ambos activos.
Es un proyecto que modificar una situacin existente

Edificio industrial arrendado
Proyecto
Suelo ofertado
=
Nueva promocin
Los rendimientos de fondos deberemos de considerarlos

rendimientos incrementales
Datos iniciales
Inflacin media a adoptar
Aos
Inflacin estimada
4,60%
4,40%
3,70%
3,40%
( 1 + i ) = (1+0,046) x (1 + 0,044) x (1+0,037) x (1+0,034)

4
i =
(1+0,046) x (1 + 0,044) x (1+0,037) x (1+0,034) - 1 = 0,04 = 4,00%
Situacin edificio industrial

En unidades monetarias
Alqu./anual
Gastos reperc.
Gastos gene.
Ingresos
Rendimiento
Situacin actual
34.000
6.480
1.600
40.480
32.400
Situacin posible
59.200
8.640
1.600
67.840
57.600
Vigencia contrato actual
4 aos
Superficie edificio
300 m
Inversin necesaria a precio actual
35.000
Valor de tasacin del edificio actual
615.385
Coste ponderado de financiacin antes de impuestos

Capitales propios
Capital suscrito
Reservas
139.788.626
125.000.000
10.246.965
4.541.661
Rendimiento A.D.I. sin extraordinarios

Beneficio
Extraordinarios
12.899.240
9,23%
16.217.940
(3.318.700)
Exigible a largo plazo

Provisiones pensiones y obligaciones
Otras provisiones
Fianzas recibidas a largo plazo
Coste
43.399.330
43.247.752
90.267
1.311
60.000
Intereses exigibles a largo
Coste
3,99%
1.729.910
Coste ponderado de financiacin

(139.788.626 x 0,0923) + (43.247.752 x 0,0399)
(139.788.626 + 43.247.752)
0,0799 = 8,00%
Riesgo del producto oficinas para venta
(Volatilidad)
Evolucin de las ventas

Mercado
Sector 3
Aos
Rentabilidad
16,21%
Aos
Costo medio
Venta media
Rentabilidad
1.674
1.987
18,70%
1.854
2.126
14,67%
14,00%
2.094
2.320
10,79%
12,00%
2.108
2.325
10,29%
2.105
2.322
10,31%
2.527
2.830
11,99%
2.535
2.930
15,58%
2.626
3.020
15,00%
2.749
3.120
13,50%
10
2.788
3.200
14,78%
Evolucin
18,00%
12,87%
16,00%
12,80%
10,47%
12,19%
11,40%
10,00%
8,00%
6,00%
13,52%
4,00%
13,73%
2,00%
12,54%
0,00%
10
12,66%
Media
10
Media
12,84%
Covarianza
=0,000320316
Varianza
=0,000231659
13,56%
Beta
1,38
Rent.S.R.
4%
K anual =
Coste ponderado anual de la financiacin = 8%
16,22%
Riesgo del producto oficinas para arrendamiento
(Volatilidad)
Evolucin de los alquileres anuales

Mercado
Sector 3
Aos
Rentabilidad
8,10%
Evolucin
Aos
Venta media
Alquil. Medio
Rentabilidad
1.987
178
8,98%
2.126
149
7,00%
2.320
212
9,14%
2.325
139
5,98%
5,00%
2.322
192
8,28%
4,00%
2.830
169
5,98%
2.930
192
6,55%
3.020
214
7,09%
3.120
219
7,01%
10
3.200
300
9,37%
9,00%
6,43%
6,40%
5,24%
6,10%
5,70%
8,00%
7,00%
6,00%
3,00%
6,76%
6,86%
6,27%
10
6,33%
Media
2,00%
1,00%
0,00%
1
10
Media
7,54%
Beta
0,78
Rent.S.R.
4%
6,42%
Covarianza
0,000044937
Varianza
0,000057881
K anual =
Coste ponderado anual de la financiacin = 8%
5,88%
Alternativas
Alternativas
Comentario
Con objeto de poder tomar una decisin documentada, necesitamos analizar

todas aquellas alternativas que nos ofrece el edificio actual y el mercado.
Cuales son los posibles campos en los que puedo jugar el partido
En primer lugar analizaremos que ocurre si mantenemos la explotacin del
edificio industrial en la situacin actual.
Puesto que el arrendatario esta dispuesto a rescindir el contrato en vigor, previa
indemnizacin, tenemos que determinar cual es la indemnizacin mxima que
podramos asumir.
Deberemos determinar el comportamiento de la explotacin una vez desalojado
el edificio y alquilado de nuevo.
Analizaremos tambin la posibilidad de vender una vez desalojado el inmueble
y que ocurrira, si en vez de desalojarlo ahora, espero al vencimiento de
contrato y tomo la decisin entonces de venta.
As mismo tenemos que analizar la viabilidad de un nuevo proyecto adquiriendo
el suelo que nos ofertan en sus vertientes de:
Desarrollar el proyecto para venta.
Desarrollarlo para arrendamiento.
Desarrollarlo para arrendamiento con opcin de compra.
Desarrollo mediante aportacin del suelo.
Finalmente optaramos por aquella alternativa que mayor valor aporte a la
Sociedad. Definiremos el riesgo que conlleve dicha alternativa y plantearamos
la estrategia que nos permita competir en el mercado.
Alternativa inicial
Horizonte de 10 aos
No hacer nada manteniendo el edificio en arrendamiento

Comportamiento econmico del edificio
Los primeros 4 aos el alquiler
actual actualizado segn inflacin
Ingresos anuales
(Inflacin 4%)
Del ao 5 al 10 alquileres de mercado

actualizados segn inflacin
Valor residual
Valor futuro del valor de tasacin

actual
Determinacin del V.A.N.
No hacer nada
Alquileres estimados solo a partir de finalizacin de

contrato.
Al ser un solo local, no se considera desocupacin del 5%
En el ao 5 considero que solo obtendr ingresos el 50%
del ao.
Tendr en cuenta el importe del mantenimiento correctivo
actualizado.
Situacin del edificio actual

Aos
10
Alquiler actual
Gastos repercutibles
Gastos generales
Ingresos totales
Gastos totales
0
0
0
0
0
34.000
6.480
1.600
40.480
8.080
35.360
6.739
1.664
42.099
8.403
36.774
7.009
1.731
43.783
8.739
38.245
7.289
1.800
45.534
9.089
Rendimiento actual
32.400
33.696
35.044
36.446
Alquiler de mercado
Alquiler posible
Gastos generales
Ingresos totales
Gastos totales
Inversin
0
0
0
0
0
0
59.200
59.200
8.640
1.600
67.840
10.240
61.568
61.568
8.986
1.664
70.554
10.650
64.031
64.031
9.345
1.731
73.376
11.076
66.592
66.592
9.719
1.800
76.311
11.519
69.256
34.628
5.054
1.872
39.682
6.926
42.583
72.026
72.026
10.512
1.947
82.538
12.459
74.907
74.907
10.932
2.025
85.839
12.957
77.903
77.903
11.370
2.105
89.273
13.475
81.019
81.019
11.825
2.190
92.844
14.014
84.260
84.260
12.298
2.277
96.558
14.575
Rendimiento posible
57.600
59.904
62.300
64.792
-9.827
70.079
72.882
75.798
78.830
81.983
Valor residual
Rendimiento
Situacin actual
Situacin posible
V.A.N.
8%
733.788
910.920
32.400
33.696
35.044
36.446
-9.827
70.079
72.882
75.798
78.830
Valor del edificio para la sociedad

10
615.385 x (1+0,04)
Corresponden al precio de mercado que no lo podremos obtener hasta el ao 5
992.903
Indemnizacin
Determinacin de la indemnizacin mxima
Indemnizacin
Mxima
(Inflacin 4%)
Perdida de alquileres
Los actuales hasta el ao 5
Inversin
Para acondicionamiento
Nuevo rendimiento ao 1
50% de los nuevos posibles
Nuevos rendimientos aos

siguientes
100% de mercado actualizados
Rendimiento total
Rendimientos diferenciales
Valor residual
Valor futuro de la oferta por el edificio
Indemnizacin mxima
Indemnizacin mxima posible
Aos
Rendimiento actual
Inversin
-32.400
-33.696
-35.044
-36.446
28.800
59.904
62.300
64.792
10
67.384
70.079
72.882
75.798
78.830
81.983
-35.000
Rendimiento posible
Valor residual
910.920
Rendimiento diferencial
-35.000
V.A.N.
647.637
8%
-3.600
26.208
27.256
50% de los rendimientos posibles
Indemnizacin lmite que la sociedad puede abonar.

La indemnizacin solicitada de 500.000 um. esta dentro
del limite.
28.347
67.384
70.079
72.882
75.798
78.830
992.903
Indemnizar y alquilar
Alquilar una vez desalojado el edificio

Comportamiento econmico segn indemnizacin solicitada
Rendimiento
Segn desglose anterior
Inversin
Indemnizacin solicitada
V.A.N
(Inflacin 4%)
Aos
Rendimiento actual
Inversin
-32.400
-33.696
-35.044
-36.446
28.800
59.904
62.300
64.792
10
67.384
70.079
72.882
75.798
78.830
81.983
-35.000
Rendimiento posible
-500.000
Valor residual
910.920
Rendimento diferencial
-535.000
V.A.N.
184.674
8%
-3.600
26.208
27.256
28.347
67.384
70.079
72.882
75.798
78.830
992.903
Indemnizar y vender
Vender una vez desalojado el edificio

Comportamiento econmico
Perdida del valor edificio actual
Perdida de los alquileres actuales
Indemnizar ahora
y vender
Inversin del importe de la indemnizacin solicitada
(Inflacin 4%)
Ingresos por venta como solar del edificio industrial
Indemnizar y vender
Indemnizar y vender ahora

Aos
Rendimiento actual
-32.400
-33.696
-35.044
-36.446
-32.400
-33.696
-35.044
-36.446
-500.000
Ingresos venta
2.748.000
Valor edificio actual
-733.788
Rendimiento
1.514.212
V.A.N.
8%
1.296.959
Valor del edificio a precio del suelo
Precio de oferta del solar: 9.160 x 300 = 2.748.000
Valor del edificio para la sociedad
10
Esperar vencimiento y vender
Vender al trmino del contrato de arrendamiento

Comportamiento econmico
Perdida del valor del edificio en su momento
Ingresos alquileres actuales hasta vencimiento
Esperar vencimiento de
contrato y vender
(Inflacin 4%)
No se realiza inversin inicial

Venta del edificio como solar al final de los contratos de
arrendamiento con el precio actualizado a aquella fecha
Esperar al vencimiento de contrato y vender
Esperar vencimiento de contrato y vender

Aos
Rendimiento actual
32.400
33.696
35.044
36.446
Ingresos venta
3.214.771
Valor edificio actual
-858.428
Rendimiento
V.A.N.
32.400
8%
33.696
35.044
2.392.789
1.845.479
Valor actual llevado al ao 4

2.748.000 x ( 1 + 0,04 )
Valor inicial llevado al ao 4

733.788 x ( 1 + 0,04 )
10
Ejecutivo de alternativas
Coste
Capital
Valor edificio
Indemnizacin y
acondicionamiento
V.A.N.
No hacer nada
0,00
0,00
733.788
Indemnizacin mxima posible
0,00
35.000
647.637
500.000
Indemnizar y alquilar de nuevo
0,00
500.000 + 35.000
184.674
Indemnizar y vender ahora
733.788
500.000
1.296.959
Esperar a vencimiento de contrato

y vender
858.428
0,00
1.845.479
. De las alternativas analizadas la que crea mayor valor es la de esperar a vencimiento y

vender.
. Cualquier anlisis posterior que se realice para otras alternativas, el valor aplicado al
edificio industrial para incorporarlo a otro proyecto deber de ser de 1.845.479 um.
Anlisis de promocin
para venta
Comentario
En primer lugar analizaremos de forma esttica si el proyecto entrara
dentro de la poltica de inversiones de la Sociedad. Sern los primeros
nmeros globales que nos permitirn tomar la decisin de continuar
con el anlisis o abandonar el estudio.
Si del anlisis anterior se desprende que el proyecto encajara en
nuestras polticas, desarrollaremos los movimientos de fondos en el
tiempo, que descontados a su tasa correspondiente, nos indicara la
viabilidad econmica de la operacin. Si econmicamente es viable,
nos plantearemos la estructura financiera con arreglo a la disposicin
de capitales.
Calcularemos los saldos acumulados que nos proporcionarn
informacin sobre el capital propio mximo del que deberemos
disponer para llevar a cabo la promocin.
Determinaremos al V.A.N. del Flujo de Caja Operativo descontndolo
a la tasa conveniente.
Datos generales de la promocin
Datos generales
Ventas
Superficie edificable
9.400
Honorarios tcnicos
Sobre rasante
Bajo rasante
7.000
2.400
Superficie por usos

Oficinas
6.000
Arquitecto
Aparejador
Seguridad
Ingeniera
Geotcnico, control y O.C.T.
5,20%
1,50%
0,45%
0,50%
1,50%
Locales de negocio
Aparcamiento
Otros
Total
1.000
2.400
0
9.400
Acometidas
Licencias
Licencia instalaciones
5,00
5,00%
0,05%
Gastos generales
Notara
Registro
A.J.D.
Seguro decenal
Seguro todo riesgo
Avales
Gastos generales imputados
0,04%
0,03%
1,00%
0,60%
0,65%
0,10%
4,00%
Unidades
N Oficinas
N Locales comerciales
N Plazas aparcamiento
Impuestos
I.V.A. Tipo general
6
3
70
18,00%
Datos generales de la promocin

Planteamiento general
Ventas
Costos de suelo
Suelo ofertado
Aportacin edificio actual
Total
Ventas
6.412.000
1.845.479
8.257.479
Unidad
Oficinas
Locales
Garajes
Superficie
6.000
1.000
70
Costos de construccin
Unidad
Oficinas
Planta baja
Garajes
Imprevistos
Superficie
6.000
1.000
2.400
Honoarios tcnicos
Costo
980
500
400
2,50%
Total
Total
5.880.000
500.000
960.000
183.500
7.523.500
960.014
Gastos generales
1.274.270
Gastos publicidad
1,00%
235.311
Comercializacin
2,00%
470.621
Tasa de descuento anual

Tasa trimestral
16,00%
3,78%
Condiciones de las ventas

Ventas totales
Aportacin clientes
Contrato
Aplazado
Condiciones del prstamo
Capital base
Prstamo hipotecario
Comisin apertura
Inters nominal anual
Importe suelo
Prstamo suelo
Retencin
Disposicin en obra
Carencia
T.R.H.
Precio
3.200
3.700
9.015
Total
Total
19.200.000
3.700.000
631.050
23.531.050
30,00%
10,00%
20,00%
23.531.050
7.059.315
2.353.105
4.706.210
70,00%
0,20%
4,00%
70,00%
10,00%
1,4
23.531.050
16.471.735
32.943
658.869
6.412.000
4.488.400
1.647.174
10.336.162
24 meses
Primera aproximacin a la rentabilidad

Resumen ejecutivo
Ventas
23.531.050
Costes + Gastos
19.413.008
Suelo
Edificacin
Honorarios Tcnicos
8.257.479
7.523.500
960.014
Gastos Generales
Comisin prstamo
Interses prstamo
Publicidad
Gastos Comerciales
1.274.270
32.943
658.869
235.311
470.621
% S. Coste
42,54%
38,75%
4,95%
% S. Venta
35,09%
31,97%
4,08%
0,00%
6,56%
0,17%
3,39%
1,21%
2,42%
100,00%
5,42%
0,14%
2,80%
1,00%
2,00%
Margen
Rendimiento
4.118.042
Margen sobre coste
21,21%
Margen sobre venta
17,50%
17,50%
100,00%
Planificacin de costes y honorarios

Planificacin suelo y aportacin edificio
Trimestres
Total
Previsin
100,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
100,00%
Adquisicin suelo
Aportacin edificio actual
6.412.000
1.845.479
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
6.412.000
1.845.479
Total suelo
8.257.479
8.257.479
Nuevo suelo + edificio industrial
Planificacin construccin
Trimestres
Total
0,00%
0,00%
7,41%
18,52%
24,07%
24,07%
18,52%
7,41%
0,00%
100,00%
Construccin oficinas
Construccin locales
Contruccin aparcamientos
Imprevistos construccin
0
0
0
0
0
0
0
0
435.708
37.050
71.136
13.597
1.088.976
92.600
177.792
33.984
1.415.316
120.350
231.072
44.168
1.415.316
120.350
231.072
44.168
1.088.976
92.600
177.792
33.984
435.708
37.050
71.136
13.597
0
0
0
0
5.880.000
500.000
960.000
183.500
Total construccin
557.491
1.393.352
1.810.906
1.810.906
1.393.352
557.491
7.523.500
Total
Avance de honorarios
15,03%
51,85%
2,29%
5,73%
7,45%
7,45%
5,73%
4,45%
0,00%
100,00%
Total costo
144.301
497.763
22.026
55.051
71.549
71.549
55.051
42.724
960.014
Previsin
Planificacin honorarios tcnicos

Trimestres
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Planificacin gastos generales, ventas, financieros y comerciales

Planificacin de gastos generales
Trimestres
Total
14,15%
44,47%
5,50%
5,50%
5,53%
5,58%
5,62%
8,13%
5,50%
100,00%
180.313
566.622
70.138
70.138
70.530
71.118
71.641
103.632
70.138
1.274.270
Total
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
16,67%
33,33%
33,33%
16,67%
0,00%
100,00%
Contrato
Apazado
392.263
784.290
196.131
784.290
196.131
522.860
392.263
196.131
522.860
784.290
0
196.131
522.860
784.290
784.525
2.353.105
784.525
1.568.580
1.568.580
784.525
Total aportacin clietes
392.263
980.421
1.503.281
1.895.544
2.287.806
7.059.315
Total
156.858
78.453
32.943
235.311
470.621
156.858
78.453
738.875
Avance gastos
Total gastos
Planificacin de las ventas

Total ventas
Trimestres
Planificacin
Aportacin lientes
Planificacin gastos financieros y comerciales

Trimestres
Comisin de apertura
Publicidad
Comercializacin
32.943
117.655
0
78.453
117.655
156.858
Total financieros/comerciales
150.599
78.453
274.513
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Anlisis econmico de la promocin

K anual = 16%
Cash - Flow operativo
Analisis econmico
Trimestres
Suelo
Construccin
Honorarios tcnicos
Gastos generales
Comerciales
8.257.479
0
144.301
180.313
117.655
0
0
497.763
319.876
0
0
557.491
22.026
70.138
0
0
1.393.352
55.051
70.138
0
0
1.810.906
71.549
70.530
78.453
0
1.810.906
71.549
71.118
274.513
0
1.393.352
55.051
71.641
156.858
0
557.491
42.724
103.632
78.453
0
0
0
70.138
0
Total gastos
8.699.748
817.639
649.656
1.518.541
2.031.438
2.228.087
1.676.902
782.300
70.138
Aportacin clientes
392.263
980.421
1.503.281
1.895.544
18.759.541
Total ingresos
392.263
980.421
1.503.281
1.895.544
18.759.541
Rendimiento
-8.699.748
-817.639
-649.656
-1.518.541
-1.639.175
-1.247.666
-173.621
1.113.244
18.689.404
Saldos acumulados
-8.699.748 -9.517.387 -10.167.042 -11.685.584 -13.324.759 -14.572.424 -14.746.046 -13.632.802
Gastos
Ingresos
V.A.N. = 684.190
T.I.R. trimestral = 4,55%
Capital = 14.746.046
Inversin = 18.474.448
Puesto que econmicamente el proyecto es viable, nos plantearemos la financiacin del mismo.
Ao 1
Ao 2
Ao 3
5.056.602
Planificacin prstamo
Planificacin prstamo hipotecario
Importe prstamo
Retencin
Disposicin suelo
Disposicin obra
Trimestres
Total
Planificacin suelo
Planificacin construccin
100,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
7,41%
0,00%
18,52%
0,00%
24,07%
0,00%
24,07%
0,00%
18,52%
0,00%
7,41%
0,00%
0,00%
100,00%
100,00%
Disposicin suelo
4.488.400
4.488.400
765.910
1.914.257
2.487.914
2.487.914
1.914.257
765.910
10.336.162
1.647.174
1.647.174
1.647.174
16.471.735
Disposicin construccin
Retencin
Disposicin parcial
4.488.400
Disposicin acumlada
4.488.400 4.488.400 5.254.310 7.168.567
Intereses
0
44.884
Ao 1
Ao 2
Ao 3
765.910
44.884
1.914.257
52.543
2.487.914
2.487.914
1.914.257
765.910
9.656.481 12.144.395 14.058.652 14.824.562 16.471.735

71.686
96.565
121.444
140.587
148.246
720.838
Determinacin del movimiento de fondos (Anlisis financiero)

K anual = 16%
Cash - Flow operativo
Anlisis financiero
Trimestres
Total
Suelo
Construccin
Honorarios tcnicos
Gastos generales
Financiacin y comerciales
Intereses prstamo
8.257.479
0
144.301
180.313
150.599
0
0
0
497.763
566.622
0
44.884
0
557.491
22.026
70.138
0
44.884
0
1.393.352
55.051
70.138
0
52.543
0
1.810.906
71.549
70.530
78.453
71.686
0
1.810.906
71.549
71.118
274.513
96.565
0
1.393.352
55.051
71.641
156.858
121.444
0
557.491
42.724
103.632
78.453
140.587
0
0
0
70.138
0
148.246
8.257.479
7.523.500
960.014
1.274.270
738.875
720.838
Total gastos
8.732.692
1.109.269
694.540
1.571.084
2.103.123
2.324.652
1.798.346
922.886
218.383
19.474.976
Aportacin clientes
Prstamo hipotecario
0
4.488.400
0
0
0
765.910
0
1.914.257
392.263
2.487.914
980.421
2.487.914
1.503.281
1.914.257
1.895.544
765.910
2.287.806
1.647.174
7.059.315
16.471.735
Total ingresos
4.488.400
765.910
1.914.257
2.880.177
3.468.335
3.417.538
2.661.453
3.934.980
23.531.050
Rendimiento
-4.244.292 -1.109.269
71.370
343.173
777.053
1.143.684
1.619.192
1.738.567
3.716.597
4.056.074
Saldos acumulados
-4.244.292 -5.353.561 -5.282.191
-4.939.018
-4.161.965
-3.018.281
-1.399.089
339.478
4.056.074
Gastos
Ingresos
Ao 1
Mximo acumulado negativo
Ao 2
Ao 3
V.A.N. = 2.003.236
T.I.R. trimestral = 9,46%
Capital = 5.353.561
Inversin = 19.474.976
Como tasa alternativa de descuento anual, podamos haber utilizado los costes ponderados de financiacin del proyecto:
Capital propio = 5.353.561
Capital exigible = 16.471.735
(5.353.561 x 0,16) + (16.471.734 x 0,04)

K =
(5.353.561 + 16.471.735)
= 6,94%
Resumen ejecutivo
Promocin para venta
Considerando el total de la operacin

Ventas
23.531.050
Costes + Gastos
19.474.976
Rendimiento
4.056.074
Tasa de descuento anual

Tasa de descuento trimestral
(1+i)
i=
i=
16,00%
3,78%
Margen sobre ventas
17,24%
V.A.N. 2.003.236
(1+i) -1
20,83%
Margen sobre recursos propios
= (1+I)
Margen sobre costes
Recursos propios
5.353.561
75,74%
T.I.R anual 43,56%
( 1 + 0,16 ) - 1 = 3,78%
Anlisis de promocin para

arrendamiento
Datos preliminares
En primer lugar determinaremos los precios del alquiler:
Alquiler base.
Mapa estratgico de la competencia.
Precio comercial y su correlacin con la calidad.
Determinaremos la velocidad de alquiler mediante los datos que hemos

obtenido del estudio de mercado.
Calcularemos los ingresos por alquiler por usos, as como los gastos
repercutibles y su reparto, incluso las inversiones intermedias en
mantenimiento correctivo.
Precio de alquiler base
Datos de
mercado
Edificio
Alquiler
Atributos
1
2
3
4
5
6
7
8
34
32
28
20
20
18
16
15
3,40
3,90
3,10
2,30
1,80
2,50
1,40
1,70
Sup. Alquilada
5.300
1.124
3.500
1.263
2.600
2.013
1.100
1.600
Determinacin del precio base para oficinas

Tipos de precios m2/mes
Precio medio
Precio medio ponderado
Operativa
34 + 32 + 28 + 20 + 20 + 18 + 16 + 15
8
Precio resultante
28,88 um
(34 x 5.300) + (32 x 1.124) + . . . . . + (16 x 1,100) + (15 x 1.600)

(5.300 + 1.124 + . . . . + 1.100 + 1.600)
25,37 um
Precio moda
El mas repetido
20,00 um
Precio mediana
34 22 28 20 18 16 - 15
20,00 um
Valor de la calidad
Unidades
Ponde.
Valor
Calidad
20%
2,00
0,40
10%
2,00
0,20
Zona
Comunicaciones
Servicios
Imagen
Identificacin
Calidad proyecto
Vestibulo
Ponderacin de atributos
Entorno
Zonas comunes
Edificio
Flexibilidad superficies
Acabados
20%
4,00
0,80
Servicios
Iluminacin natural
Garajes
Econmicos
A. Acondicionado
0%
Seguridad
10%
3,00
0,30
40%
4,00
1,60
Situacin de mantenimiento
Precio
Unidades
Condiciones contractuales
Total
100%
3,30
10%
20%
30%
40%
50%
Diagrama atributos edificio preferencias demanda

Zona
Comunicaciones
Servicios
A
5
4
3
2
Precio
Condiciones contractuales
Imagen
Identificacin
Calidad del proyecto
Vestbulo
Zonas comunes
0
0%
10%
20%
30%
Garajes
A.Acondicinado
Seguridad
Situacin de mantenimiento
40%
50%
Preferencias de demanda
Atributos del proyecto
Flexibilidad de superficies
Acabados
Iluminacin natural
Precio de alquiler comercial
Mapa estratgico
Atributos
Y = 3,58 + 7,68X
Alquiler adoptado
5
Para X = 3,30
Y = 28,92
Calidad del proyecto

2
4
3
3
3,92
4
5
Alquiler posible en el
entorno estratgico
Entorno competitivo
7
1
Entorno sustituto
10
15
20
25
30
35
40
45
Edificio
Alquiler
Atributos
1
2
3
4
5
6
7
8
34
32
28
20
20
18
16
15
3,40
3,90
3,10
2,30
1,80
2,50
1,40
1,70
Precios
Precio posible en el entorno competitivo = 28,92

Precio medio ponderado = 25,00
Puesto que es posible una tendencia a la baja de los precios de alquiler, el precio
adoptado para el anlisis de viabilidad ser de 25,00 um metro cuadrado / mes.
Determinacin de la recta
X
Atributos
Alquiler
1
2
3
4
5
6
7
8
3,4
3,9
3,1
2,3
1,8
2,5
1,4
1,7
34
32
28
20
20
18
16
15
11,56
15,21
9,61
5,29
3,24
6,25
1,96
2,89
115,6
124,8
86,8
46,0
36,0
45,0
22,4
25,5
20,1
183
56,01
502,1
X2
XxY
Y = a + bX
( 183 x 56,01 ) - ( 20,1 x 502,1 )
Parmetro a =
( 8 x 56,01 ) - ( 20,1 )
( 8 x 502,1 ) - ( 20,1 x 183 )
Parmetro b =
( 8 x 56,01 ) - ( 20,1 ) 2
Y
Y
= 3,58
= 7,68
= 3,58 + 7,68X
= 3,58 + 7,68 x 3,3 =
28,92
Correlacin
Atributos - Precio
Edificio
Atributo (X)
Precio (Y)
(X - Mx)
(Y - My)
(X - Mx) x (Y - My)
(X - Mx) 2
(Y - My)2
1
2
3
4
5
6
7
8
3,4
3,9
3,1
2,3
1,8
2,5
1,4
1,7
34
32
28
20
20
18
16
15
0,89
1,39
0,59
-0,21
-0,71
-0,01
-1,11
-0,81
11,13
9,13
5,13
-2,88
-2,88
-4,88
-6,88
-7,88
9,87
12,66
3,01
0,61
2,05
0,06
7,65
6,40
0,79
1,93
0,35
0,05
0,51
0,00
1,24
0,66
123,77
83,27
26,27
8,27
8,27
23,77
47,27
62,02
Suman
20,10
183
42,31
5,51
382,88
Media
2,51
22,88
R =
42,31
5,51 x 382,88
= 0,92
Situacin de mercado
Oferta
Sectores
Ao A
Ao B
Ao C
Ao D
Medias
Dev.Esten.
Sector
Sector
Sector
Sector
Sector
8.000
10.000
20.000
35.000
15.000
7.300
12.000
15.420
12.000
15.440
6.000
18.600
12.360
18.500
25.600
9.500
9.600
15.300
36.000
35.200
15.770
3.155
88.000
62.160
81.060
105.600
84.205
17.963
6.200
9.800
19.600
23.400
8.300
6.125
9.989
14.600
9.300
12.000
4.500
13.500
11.400
15.000
9.500
4.275
7.020
13.600
20.000
21.000
14.800
3.468
67.300
52.014
53.900
65.895
59.777
7.934
1
2
3
4
5
Total
Demanda
Datos en m 2
Sector
Sector
Sector
Sector
Sector
Total
1
2
3
4
5
Anlisis de mercado
Datos en m 2
Anlisis directo sector 3
14.800
X 100
Velocidad
68%
(15.770 + 6.000)
Superficie de oficinas proyecto en anlisis
Mercado general
Sector 3
Mercado normal sin considerar nuevas incorporaciones

84.205 59.777
15.770 14.800
Actividad
0,41
0,07
59.777
Velocidad
14.800
59.777
14.800
X 100
71%
84.205
X 100
94%
15.770
Considerando la desviacin estandar.

(84.205 + 17.963) (59.777 7.934)
Actividad
0,97
(59.777 7.934)
(14.800 3.468)
X 100
(84.205 + 17.963)
1,67
(14.800 3.468)
(59.777 7.934)
Velocidad
(15.770 +3.155) (14.800 3.468)
51%
X 100
(15.770 + 3.155)
62%
Encuesta a expertos sector 3

Vuelta
Anlisis Delphi
16.600
15.300
15.000
15.700
14.600
14.600
3
4
12.300
18.400
12.500
15.700
11.600
14.000
10.000
12.700
11.200
15.200
13.900
12.000
12.600
14.200
12.400
10.500
13.600
11.600
12.300
15.300
12.000
Media
13.733
14.200
12.711
Dev.Est.
2.868
1.141
1.429
Coef.Var.
0,21
0,08
0,11
Egente
(13.733 16.600) 2 + (13.733 15,700) 2 + + (13.733 12.300) 2

Desv.Est. (1) =
(9 1)
2.868
= 2.868
Cef.Var (1) =
= 1.141
Cef.Var (2) =
= 1.429
Cef.Var (3) =
(14.200 115,300) 2 + (13.200 14.600) 2 + + (14.200 12.000) 2

Desv.Est. (2) =
(9 1)
1.141
(12.711 15.000) 2 + (12.711 14.600) 2 + + (12.711 12.000) 2

Desv.Est. (3) =
(9 1)
= 0,21
13.733
14.200
1.429
12.711
= 0,08
= 0,11
Viabilidad econmica
Viabilidad econmica
Analizaremos la viabilidad del proyecto independientemente de las fuentes de
financiacin. Proyecto puro.
Puesto que los precios de alquiler los hemos obtenido del mercado actual y
tardaremos dos aos en poner el edificio en explotacin, desarrollaremos los
movimientos de fondos desde el momento cero y considerando que se encuentra
al 100% de ocupacin. Nos facilitara el clculo de las actualizaciones y nos
servir de elemento de gestin. Daremos el mismo tratamiento a los gastos
repercutibles y no repercutibles.
Posteriormente aplicaremos sobre los valores anteriormente obtenidos, los %
estimados de ocupacin determinados en el estudio de mercado.
En una primera etapa consideraremos como inversin inicial el valor que hemos
determinado del edificio en venta, ya que si lo dejamos en cartera para su
explotacin en arrendamiento, dejaramos de percibir dicho valor.
Solo nos interesara esta opcin en el caso de que el V.A.N. obtenido en esas
circunstancias fuese positivo.
Costes + gastos de la inversin

Superficies del proyecto
Unidades
Oficinas
Locales de necocio
Garajes
Total
Costes + gastos
Unidades
Suelo + edificio propiedad
Coste de la edificacin
Honorarios tcnicos
Gastos generales
Ao 1
8.257.479
1.950.844
719.141
484.770
Ao 2
0
5.572.656
240.873
382.287
Total
8.257.479
7.523.500
960.014
867.057
6.770
Total
11.412.234
6.195.816
17.608.050
2.400
% anual
64,81%
35,19%
100,00%
Construida
6.000
1.000
2.400
9.400
Alquilable
6.000
770
2.400
9.170
Sobre rasante
7.000
Bajo rasante
2.400
Desglose de costes + gastos del proyecto general

Unidades
Adquisicin suelo
Edificio propiedad
Total suelo
Coste de obra
Honorarios tcnicos
Gastos generales
Suelo escrituras
Suelo Registro
Impuestos
Segoro todo riesgo
G.G. Imputados
Obra nueva escrituras
Obra nueva Registro
Obra nueva impuestos
Seguro decenal
Total generales
Total
Ao 1
Ao 2
Total
6.412.000
1.845.479
8.257.479
1.950.844
719.141
5.572.656
240.873
8.257.479
7.523.500
960.014
484.770
382.287
867.057
11.412.234
6.195.816
17.608.050
155.694
155.694
6.351.510
17.763.744
2.564
1.924
64.120
41.567
280.552
3.009
2.257
75.235
13.542
350.688
31.599
Gastos opcin de compra

Divisin H. escrituras
Divisin H. Registro
Divisin H. Impuestos
5.820
4.365
145.509
Total gastos opcin

Total coste
11.412.234
Coste del mantenimiento correctivo

Mantenimiento correctivo
Coste de la edificacin
Vida util edificacin
Reposicin
Inflacin estimada anual
7.523.500
50 aos
Anual
4,00%
Costes de mantenimiento correctivo (Coste / Vida til) Programacin de reposicin

%
Importe
Vida til
Cimentacin
Estructura
Cubiertas
Fachadas
Aislamientos
Divisiones interiores
Carpintera interior
Carpintera metalica
Acabados verticales
Pavimentos
Techos
Aparatos sanitarios
Saneamientos
Fontaneras y agua C.S.
Climatizacin
Ventilacin
2,90
20,40
1,80
15,30
0,70
2,50
1,10
0,70
1,00
4,20
5,80
0,40
0,90
1,80
16,10
0,40
218.182
1.534.794
135.423
1.151.096
52.665
188.088
82.759
52.665
75.235
315.987
436.363
30.094
67.712
135.423
1.211.284
30.094
50
50
12
30
12
20
15
15
8
12
8
12
25
18
15
15
Electricidad
13,60
1.023.196
20
Iluminacin
4,60
346.081
Ascensores
Inast. contra incendios
Inast. de control
2,80
2,40
0,60
210.658
180.564
45.141
15
9
6
100,00
7.523.500
Unidades
Total
Ao 5
Ao 6
Ao 7
(Aos)
Ao 8
Ao 9
102.964
597.193
492.581
256.999
57.118
57.118
700.157
749.580
Ao 10
Ingresos y gastos anuales de explotacin no repercutibles

Ingresos por alquileres (100% de ocupacin)
Unidades
Oficinas
Locales de negocio
Aparcamientos
Otros ingresos
Total
Valor en venta
Superficie
Precio m2/mes
Total mensual
Total anual
6.000
770
2.400
0
9.170
25,00
41,00
3,00
0,00
150.000
31.570
7.200
0
188.770
1.800.000
378.840
86.400
0
2.265.240
23.531.050
Gastos generales anuales no repercutibles

Unidades
Seguro de incendios 0,4 x 1.000 S. valor construccin
Responsabilidad Civil 0,17 x m2 construido
Impuestos a la propiedad 4,25 x m2 construido S.R.
Prdida de alquileres 0,5 x 1000 S. alquileres 3 aos
Alquileres 3 aos
6.795.720
Imputados de la sociedad
Total no repercutibles
Importe
Segn ocupacin
3.009
1.598
29.750
Administracin edificio
Gastos legales
Gastos comerciales
2,00%
0,50%
2,00%
3.398
34.565
72.320
Sobre total ingresos

Sobre alquileres contratados
Sobre alquileres contratados
Gastos anuales de explotacin repercutibles
(I)
Gastos anuales repercutibles

Unidadades
Coste anual m2
Energa electrica
A.Acondicionado
Zonas comunes
Garajes
Combustibles
Agua
Mantenimiento preventivo
Ascensores
A.Acondicionado
General
Otros servicios
Seguridad
Conserjera
Limpieza general
Limpieza fachada (Coste total)
Jardinera (Coste total)
Total anal
Total
9,83
2,46
4,10
12,23
1,96
92.402
23.124
38.540
114.962
18.424
1,06
1,14
1,08
9.964
10.716
10.152
10,06
4,56
1,69
7.800,00
4.700,00
94.564
42.864
15.886
7.800
4.700
484.098
( II )
Agrupacin de superficies
Unidades
Oficinas
Locales de negocio
Garajes
Oficinas + Locales
Superficie
6.000
770
2.400
6.770
Oficinas + Garajes
8.400
Oficinas + Locales + Garajes
9.170
% De reparto de gastos repercutibles por usos

Unidades
Oficinas
Energa electrica
A.Acondicionado
100,00%
Zonas comunes
71,43%
Garajes
Combustibles
100,00%
Agua
65,43%
Ascensores
71,43%
A.Acondicionado
100,00%
General
65,43%
Otros servicios
Seguridad
65,43%
Conserjera
65,43%
Limpieza general
71,43%
Limpieza fachada (Coste total) 88,63%
65,43%
Locales
Garajes
28,57%
100,00%
8,40%
26,17%
28,57%
8,40%
26,17%
8,40%
8,40%
26,17%
26,17%
28,57%
11,37%
8,40%
26,17%
Total
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
( III )
Importe de los gastos repercutibles por usos

Unidades
Oficinas
Energa electrica
A.Acondicionado
92.402
Zonas comunes
16.517
Garajes
Combustibles
114.962
Agua
12.055
Ascensores
7.117
A.Acondicionado
10.716
General
6.643
Otros servicios
Seguridad
61.874
Conserjera
28.046
Limpieza general
11.347
Limpieza fachada (Coste total) 6.913
3.075
Total anual
371.667
Locals
Garajes
6.607
38.540
1.547
4.822
2.847
852
2.657
7.940
3.599
24.750
11.218
4.539
Total
92.402
23.124
38.540
114.962
18.424
9.964
10.716
10.152
887
395
1.230
94.564
42.864
15.886
7.800
4.700
15.221
97.210
484.098
Control de gastos
N
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
Informacin
Concepto
Importe
Combustibles
Seguridad
E.E. A. acondicionado
Conserjeras
E.E. Garajes
Gastos imputados
Impuestos a la propiedad
E.E. Zonas comunes
Consumo agua
Limpieza general
Mantenimiento a. Acondic.
Mantenimiento general
Mantenimiento ascensores
Limpieza fachada
Jardinera
Seguro prdida alquileres
Seguro incendios
Seguro resp. Civil
Nivel
Acumulado
114.962
94.564
92.402
42.864
38.540
34.565
29.750
23.124
18.424
15.886
10.716
10.152
9.964
7.800
4.700
3.398
3.009
1.598
20,66%
17,00%
16,61%
7,70%
6,93%
6,21%
5,35%
4,16%
3,31%
2,86%
1,93%
1,82%
1,79%
1,40%
0,84%
0,61%
0,54%
0,29%
556.418
100,00%
Control
Unidades a controlar
Curva ABC
Grfico
20,66%
37,66%
54,26%
61,97%
68,89%
75,10%
80,45%
84,61%
87,92%
90,77%
92,70%
94,52%
96,31%
97,72%
98,56%
99,17%
99,71%
100,00%
120,00%
100,00%
80,00%
60,00%
40,00%
20,00%
0,00%
1
10
11
a
l
ad
l
a
al
al
e
tra
to
l
a
da
m
n
u
s
i
os
c
p
a
i
r
l
a
x
e
rm ens
tr
m
m
tal
gu
ro
im
Es
Si
No
Ri
M
Se
De
Ap
Tr
12
13
14
15
16
17
18
Financiacin y velocidad de ocupacin
Condiciones de la financiacin
% de financiacin
Tasa de inters anual
Aos de amortizacin
Capital mximo a financiar:
Valor venta
Gastos prstamo
60,00%
4,00%
20
Financiacin a precio de venta
Financiacin a precio de coste
Capital a financiar
Importe de la financiacin
Trmino de amortizacin
Capital a financiar
Importe de la financiacin
23.531.050
14.118.630
1.038.874
15.762.571
9.457.543
695.903
23.531.050
279.690
Velocidad de ocupacin
Datos complementarios
Unidades
Ao 0
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Siguientes
Oficinas
Locales comerciales
Garajes
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
68,00%
95,00%
72,00%
95,00%
95,00%
95,00%
95,00%
95,00%
95,00%
Valor edificio propio
1.845.479
Precio del solar

Horizonte de proyecto (Aos)
Inflacin anual estimada
Tasa de descuento
6.412.000
10
4,00%
8,00%
Ingresos de la explotacin al 100% de ocupacin

Viabilidad econmica
Segn datos de mercado del momento actual
Ingresos 100% ocupacin

0
Oficinas
Locales de negocio
Aparcamientos
1.800.000
378.840
86.400
1.872.000
393.994
89.856
1.946.880
409.753
93.450
2.024.755
426.143
97.188
2.105.745
443.189
101.076
Total alquileres
2.265.240
2.355.850
2.450.084
2.548.087
2.650.010
Oficinas
Locales de negocio
Garajes
371.667
15.221
97.210
386.534
15.830
101.098
401.995
16.463
105.142
418.075
17.122
109.348
434.798
17.807
113.722
452.190
18.519
118.271
Total gastos
484.098
503.462
523.600
544.544
566.326
588.979
2.749.338
2.859.312
2.973.684
3.092.631
3.216.337
Aos
10
2.189.975 2.277.574
460.917
479.353
105.119
109.324
2.368.677
498.528
113.697
2.463.424
518.469
118.244
2.561.961
539.207
122.974
2.664.440
560.776
127.893
2.756.011 2.866.251
2.980.901
3.100.137
3.224.143
3.353.109
470.278
19.260
123.001
489.089
20.030
127.921
508.652
20.831
133.038
528.998
21.664
138.360
550.158
22.531
143.894
612.538
637.040
662.522
689.022
716.583
3.617.941
3.762.659
3.913.165
4.069.692
Total ingresos
3.344.990 3.478.790
Movimiento de fondos segn mercado
Viabilidad econmica
Segn mercado general actual

Se estima que el mercado mantenga el mismo ritmo
Tiempo de ejecucin obra
Ingresos segn ocupacin de mercado

0
10
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
68,00%
95,00%
72,00%
95,00%
95,00%
95,00%
95,00%
95,00%
95,00%
95,00%
95,00%
95,00%
95,00%
95,00%
95,00%
95,00%
95,00%
95,00%
95,00%
95,00%
95,00%
95,00%
95,00%
95,00%
95,00%
95,00%
95,00%
Oficinas
Locales de negocio
Aparcamientos
0
0
0
0
0
0
1.323.878
389.266
67.284
1.923.517
404.836
92.329
2.000.458
421.030
96.022
2.080.476 2.163.696
437.871
455.386
99.863
103.857
2.250.243
473.601
108.012
2.340.253
492.545
112.332
2.433.863
512.247
116.825
2.531.218
532.737
121.498
Total Ing. Alquileres
1.780.428
2.420.683
2.517.510
2.618.210 2.722.939
2.831.856
2.945.130
3.062.936
3.185.453
Oficinas
Locales de negocio
Aparcamientos
0
0
0
0
0
0
273.357
15.640
75.702
397.171
16.266
103.880
413.058
16.916
108.036
429.580
17.593
112.357
446.764
18.297
116.851
464.634
19.028
121.525
483.220
19.790
126.386
502.548
20.581
131.442
522.650
21.404
136.699
Total rep. Gastos
364.699
517.317
538.010
559.530
581.911
605.188
629.395
654.571
680.754
Total ingresos
2.145.127
2.938.000
3.055.520
3.437.044
3.574.526
3.717.507
3.866.207
Aos
Estimacin ocupacin
Oficinas
Locales de negocio
Aparcamientos
3.177.741 3.304.850
Movimiento de fondos segn mercado
Viabilidad econmica
Tasa de descuento anual = 8%

Rendimiento segn ocupacin de mercado
0
2.145.127
2.938.000
3.055.520
Administracin
Legales
Comecializacin
Gastos Generales
0
0
0
0
0
0
0
0
42.903
8.902
35.609
78.222
58.760
3.201
12.805
81.350
61.110
663
2.650
84.604
63.555
689
2.756
87.989
Total gastos no repercutibles
165.635
156.117
149.027
Total gastos
689.235
700.661
715.354
Rend. de operacin
1.455.892
2.237.339
2.340.166
Aos
Total ingresos
10
3.437.044
3.574.526
3.717.507
3.866.207
66.097
717
2.866
91.508
68.741
745
2.981
95.169
71.491
775
3.100
98.975
74.350
806
3.224
102.934
77.324
838
3.353
107.052
154.988
161.188
167.636
174.341
181.315
188.567
743.968
773.726
804.675
836.863
870.337
905.150
2.632.369
2.737.663
2.847.170
2.961.057
3.177.741 3.304.850
Gastos no repercutibles
2.433.773 2.531.124
Instalaciones de control
Acabados verticales
Techos
Iluminacin
Inastalaciones incendios
Total correctivo
57.118
102.964
597.193
492.581
256.999
0
Inversin
57.118
700.157
749.580
23.531.050
Valor residual
34.831.702
Rend. de la inversin
-23.531.050
1.455.892
2.237.339
2.340.166
2.433.773 2.474.006
2.632.369
2.037.506
2.097.590 37.792.759
23.531.050 x ( 1 + 0,04 )
Importe de la venta
10
Considerando que en el perodo

de construccin genera un
incremento de valor.
V.A.N. = 6.817.792
T.I.R. anual = 12,62%
Capital = 23.531.050
Inversin = 23.531.050
Viabilidad financiera
Viabilidad financiera
Puesto que el proyecto es econmicamente viable ya que el V.A.N. alcanza
un valor de 6.817.792 um., lo que significa que recuperamos la inversin a
precio de venta, hacemos frente a todos los gastos, obtenemos una K del
8%, y creamos valor para la Sociedad por el importe de dicho V.A.N. nos
plantearemos ahora la viabilidad del proyecto considerando la inversin
a precio de coste.
Por otra parte deberemos de determinar el origen de los fondos necesarios
para la inversin:
Todos los fondos con capital propio.
Puesto que el fondo de maniobra es excesivo para los compromisos a corto que tiene
la empresa, parte del mismo podemos utilizarlo en nuevas inversiones. Por otra parte
disponemos de cash-flow importante, siempre que no se repartan dividendos. Si este
capital no fuese suficiente podramos desinvertir las inversiones a largo y corto
siempre que la T.I.R. del proyecto fuese mayor que la rentabilidad que estamos
obteniendo por dichas inversiones.
Capital propio y deuda.

Podemos disponer del capital
que nos proporciona la entidad bancaria. Solo nos

interesa esta alternativa siempre que los costes de deuda fuesen menores que la
T.I.R. del proyecto sin financiar. Proyecto puro.
Movimiento de fondos con financiacin
Inversin a precio de coste. Financiacin a precio de venta

Movimiento de fondos con financiacin a precio de venta
Aos
Inicial
10
1.455.892
2.237.339
2.340.166
2.433.773
2.474.006
2.632.369
2.037.506
2.097.590
37.792.759
11.412.234
6.195.816
1.038.874
564.745
474.128
13.644.502
1.038.874 1.038.874
545.780
526.056
493.093
512.817
13.151.408 12.638.591
1.038.874
505.544
533.330
12.105.261
1.038.874 1.038.874 1.038.874

484.210
462.024
438.950
554.663
576.850
599.924
11.550.598 10.973.749 10.373.825
1.038.874
414.953
623.921
9.749.904
1.038.874
389.996
648.877
9.101.027
1.198.465
1.394.899
1.435.132
1.058.716
27.652.858
Inversin
Prstamo
Gastos prstamo
14.118.630
279.690
Intereses
Principal
Pendiente
Rendimiento
-11.412.234
V.A.N. = 13.510.569
7.643.124
417.018
T.I.R. anual = 26,48%
1.301.293
Capital = 11.412.234
1.593.495
998.633
Inversin = 17.608.050

Inversin a precio de coste. Financiacin a precio de coste
Movimiento de fondos con financiacin a precio de coste
Aos
Inicial
10
1.455.892
2.237.339
2.340.166
2.433.773
2.474.006
2.632.369
2.037.506
2.097.590
37.792.759
Inversin
11.412.234
6.195.816
Prstamo
Gastos prstamo
6.129.679
279.690
3.327.864
695.903
378.302
317.601
9.139.942
695.903
365.598
330.305
8.809.637
695.903
352.385
343.517
8.466.120
695.903
338.645
357.258
8.108.862
695.903
324.354
371.548
7.737.314
695.903
309.493
386.410
7.350.904
695.903
294.036
401.866
6.949.038
695.903
277.962
417.941
6.531.097
695.903
261.244
434.659
6.096.438
759.989
1.541.436
1.644.264
1.737.870
1.778.103
1.936.466
1.341.604
1.401.687
31.000.419
Intereses
Principal
Pendiente
Rendimiento
245.187
-5.562.245
V.A.N. = 12.830.930
-3.113.139
T.I.R. anual = 22,84%
Capital = 8.675.385
Inversin = 17.608.050
Como tasa alternativa de descuento anual, podamos haber utilizado los costes ponderados de financiacin del proyecto:
Capital propio =
Capital exigible =
8.675.385
9.457.543
(8.675.385 x 0,0588) + (9.457.543 x 0,04)

K =
(8.675.385+ 9.457.543)
= 4,90%

Desglosando la inversin trimestralmente.
Movimiento de fondos con financiacin a precio de coste
Trimestres
Coste suelo + Edificio

Coste de obra
Honorarios tcnicos
Gastos generales
Disposicin prstamo suelo
Avance prstamo segn obra
Disposicin prstamo obra
Acumulado prtamo
Intereses prstamo
Gastos prstamo
-8.257.479
0
-144.301
-180.313
4.488.400
0,00%
0
4.488.400
0
-279.690
0
0
-497.763
-164.181
0
0,00%
0
4.488.400
-44.884
0
0
-557.491
-22.026
-70.138
0
7,41%
368.213
4.856.613
-44.884
0
0
-1.393.353
-55.051
-70.138
0
18,52%
920.286
5.776.899
-48.566
0
Total inversin
-4.373.383
-706.828
-326.326
-646.822
Saldos acumulados
-4.373.383
-5.080.211
-5.406.537
-6.053.359
V.A.N. = - 8.370.842
0
0
0
-1.810.906 -1.810.906 -1.393.353
-71.549
-71.549
-55.051
-70.138
-70.138
-70.138
0
0
0
24,07%
24,07%
18,52%
1.196.072 1.196.072
920.286
6.972.972 8.169.044 9.089.330
-57.769
-69.730
-81.690
0
0
0
-814.290
-826.250
-679.947
-6.867.649 -7.693.899 -8.373.845
Capital = 8.868.614
K trimestral = 1,94%
Total
0
-557.491
-42.724
-101.736
0
7,41%
368.213
9.457.543
-90.893
0
0
0
0
-70.138
0
0,00%
0
0
0
0
-8.257.479
-7.523.500
-960.014
-867.058
4.488.400
100%
4.969.143
-424.631
-70.138
-8.868.614
-8.798.476
-8.868.614
-438.417
-279.690
Inversin = 17.608.050
Rendimiento de la inversin en perodos anuales

Aos
10
Trmino amortizacin
Intereses
Amortizacin principal
Pendiente amortizacin
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1.455.892
-695.903
378.302
-317.601
9.139.942
2.237.339
-695.903
365.598
-330.305
8.809.637
2.340.166
-695.903
352.385
-343.517
8.466.120
2.433.773
-695.903
338.645
-357.258
8.108.863
2.474.006
-695.903
324.355
-371.548
7.737.315
2.632.369
-695.903
309.493
-386.410
7.350.905
2.037.506
-695.903
294.036
-401.866
6.949.038
2.097.590
-695.903
277.962
-417.941
6.531.097
37.792.759
-695.903
261.244
-434.659
6.096.438
Rendimiento de inversin
759.989
1.541.436
1.644.263
1.737.870
1.778.103
1.936.466
1.341.603
1.401.687
31.000.418
V.A.N. = 20.650.172
K anual = 8%
Ao 1
Ao 2
V.A.N. DE LA OPERACIN = (20.650.172 8.370.842) = 12.279.330
Residual
Ratios estticos de explotacin

Riesgo financiero
Coeficiente de cobertura
El mantenimiento correctivo pasa al activo
Deuda
9.457.543
Valor
23.531.050
Ingreso neto
2.464.061
Amort.Deuda
695.903
Ingreso neto - Amort. Deuda

Margen financiero
Eficacia de gestin
Ingreso neto
Gastos operativos
Ingresos totales
Tasa mnima de ocupacin
Sin mantenimiento correctivo
Gastos operativos + Amort. Deuda

Ingresos totales
= 0,40
= 3,54
2.464.061 695.903
= 0,72
2.464.061
782.219
= 0,24
3.246.280
782.219 + 695.903
= 0,46
3.246.280
Opcin de compra
Tanto para el inversor como para el promotor, por razones de mercado,
les puede interesar llegar a una situacin mixta entre el arrendamiento
y la venta.
En cualquiera de los dos casos es necesario que el capital invertido
e inmovilizado, durante un perodo determinado de tiempo, genere
rendimientos razonables.
Por otra parte el optante a la compra tambin necesita que los alquileres
abonados, hasta la posibilidad de ejecutar la opcin, no sea capital
perdido.
Existen varias alternativas, entre ellas las siguientes:

El inversor se reserva un % de los rendimientos como remuneracin
al capital
inmovilizado. El residual sobre el total del rendimiento se aplicara a la compra del
inmueble.
Si el optante ejecuta la opcin, del importe de los alquileres abonados, un % de los
mismos se deducir del precio de venta.
Opcin de compra
Deduccin del 50% de los alquileres
Operativa:
1 Los precios de alquiler sern los de mercado.
2 Se repercutirn los gastos exactamente igual que para un alquiler normal.
3 Se determinara el valor de la venta para el momento de la opcin. En este
caso en el ao 8 de la explotacin.
23.531.050 x ( 1 + 0,04 ) 8
= 32.203.867
4 Puesto que consideramos que solamente ejecutarn la opcin el 75% de

los clientes el importe de la venta en el ao 8 ser:
32.203.867 x 0,75 = 24.152.900
5 Se determinara el 50% de los alquileres acumulados a esa fecha y se

deducir de la venta el 75% de los mismos.
50% alquileres acumulados ao 8 = 8.918.378
A deducir 75% = 6.688.784
6 Del importe de la venta se deducir tambin la parte proporcional de

prstamo hipotecario que queda pendiente de amortizar.
Pendiente de amortizacin = 6.949.038
A deducir 75% = 5.211.778
7 A partir del ao 8 quedarn en explotacin el 25% de la superficie. Como

consecuencia se modificarn los rendimientos, el pendiente del prstamo
hipotecario y calcularemos para el ao 10 el valor residual correspondiente.
Opcin de compra
Alquiler con opcin de compra

0
Alquileres
Aplicar a compra
0
0
0
0
1.780.428 2.420.683 2.517.510

890.214 1.210.341 1.258.755
2.618.210
1.309.105
2.722.939 2.831.856
1.361.469 1.415.928
2.945.130
1.472.565
Rendimiento sin V.R.
1.455.892 2.237.339 2.340.166
2.433.773
2.474.006 2.632.369
2.037.506
11.412.234
6.129.679
279.690
6.195.816
3.327.864
Aos
Inversin
Prstamo
Gastos prstamo
Termino de amortizacin
Intereses
Principal
Pendiente de amortizacin
Pendiente de amortizacin D.V.
Rendimiento
245.187
Deduccin 50% de alquileres

4
-3.113.139
10
524.397
740.264
(2.097.590 x 0,25)
695.903
695.903
695.903
378.302
365.598
352.385
317.601
330.305
343.517
9.139.942 8.809.637 8.466.120
695.903
338.645
357.258
8.108.862
695.903
695.903
324.354
309.493
371.548
386.410
7.737.314 7.350.904
(6.949.038 5.211.778)
-5.562.245
759.989
1.541.436 1.644.264
1.737.870
1.778.103 1.936.466
695.903
294.036
401.866
6.949.038
1.737.259
173.976
69.490
104.485
173.976
65.311
108.665
1.632.774
1.524.109
1.341.604
350.422
-957.821
Venta ao 8
24.152.900
Alquiler deducible
6.688.784
Liquidacin prstamo
5.211.778
(34.831.702 x 0,25)
Valor residual
Rendimiento
8.707.926
-5.562.245
-3.113.139
759.989
1.541.436 1.644.264
1.737.870
1.778.103 1.936.466 13.593.942
350.422
7.750.105
(1.341.604 + 24.152.900 6.688.784 5.211.778)
V.A.N. = 8.501.549
T.I.R. anual = 20,86%
Capital = 8.675.385
Inversin = 17.608.050
Aportacin de suelo
Operativa:
1 Consideraremos los importes de inversin y deduciremos de la misma
en el ao 1 el costo del suelo aportado. Tendremos en cuenta tambin el
importe de la perfeccin legal de la operacin de aportacin
Inversin ao 1 = 11.412.234
Costo de suelo
= 6.412.000
Gastos aportacin =
128.240
2 Del importe total del prstamo dispondremos en el ao 1 de la cantidad

posible para compensar el capital propio necesario.
Rendimiento ao 1 = - 5.128.474
Disposicin prstamo = 5.128.474
3 En el ao 2 dispondremos del diferencial del prstamo hasta el total

posible.
Prstamo total = 9.457.543
Dispuesto ao 1 = 5.128.474
Disponible ao 2 = 4.329.069
4 Del valor residual deduciremos la parte que le corresponde al aportante

del suelo.
Valor residual del edificio = 34.831.702
Para el aportante
= 12.684.021
Aportacin de suelo
Remuneracin a suelo 5% anual

Aportacin de suelo

0
Inversin
Aportacin suelo
Gastos aportacin
11.412.234
6.412.000
128.240
6.195.816
Rendimiento econmico
-5.128.474
-6.195.816
Prstamo
Gastos prstamo
5.128.474
279.690
4.329.069
Aos
Intereses
Principal
Pendiente
205.139
Remuneracin aportacin
320.600
10
1.455.892 2.237.339 2.340.166
2.433.773
2.474.006 2.632.369
2.037.506
2.097.590
37.792.759
695.903
695.903
695.903
378.302
365.598
352.385
317.601
330.305
343.517
9.139.942 8.809.637 8.466.120
695.903
338.645
357.258
8.108.862
695.903
695.903
324.354
309.493
371.548
386.410
7.737.314 7.350.904
695.903
294.036
401.866
6.949.038
695.903
277.962
417.941
6.531.097
695.903
261.244
434.659
6.096.438
320.600
320.600
320.600
320.600
320.600
320.600
320.600
320.600
320.600
Participacin aportane V.R.

Rendimiento de inversin
12.684.021
-279.690
V.A.N. = 11.183.032
-2.392.486
439.389
1.220.836 1.323.664
T.I.R. anual = 45,09%
1.417.270
1.457.503 1.615.866
Capital = 2.672.176
1.021.004
1.081.087
17.995.798
Inversin = 17.608.050
Operacin para el aportante

Aos
Remuneracin aportacin
Inversin
10
320.600
320.600
320.600
320.600
320.600
320.600
320.600
320.600
320.600
320.600
-6.412.000
Valor residual
Rendimiento
V.A.N. = 3.667.121
12.684.021
-6.412.000
320.600
320.600
320.600
T.I.R. anual = 10,88%
320.600
320.600
320.600
Capital = 6.412.000
320.600
320.600
320.600
13.004.621
Inversin = 6.412.000
Anlisis esttico de los

movimientos de fondos
Comentario
Una vez determinados los V.A.N. para las diversas alternativas, estamos en
condiciones de poder tomar una decisin.
No obstante, con objeto de complementar la informacin sobre la viabilidad
del proyecto, podemos analizar otra serie de datos.
En primer lugar determinaremos el ndice I.V.A.N. que nos proporcionara
informacin sobre el valor que creamos por unidad invertida.
En segundo lugar podemos determinar la rentabilidad econmica y la financiera
con la estructura de financiacin que hemos adoptado.
Someteremos el proyecto a las tensiones de las variables que consideremos
mas relevantes con animo de detectar hasta que punto el proyecto es sensible
y mantiene unos resultados adecuados.
Con los datos obtenidos de la anterior sensibilizacin, estimando unas
circunstancias de mercado determinadas, intentaremos medir el riesgo al que
esta sometido el proyecto.
Finalmente, a partir de los movimientos de fondos que nos genera el proyecto,
calcularemos el valor del mismo una vez puesto en explotacin.
Indice V.A.N.
Despus de intereses y antes de impuestos

Con reinversin de fondos
Promocin para venta

V.A.N.
= 2.003.236
Costos + gastos = 19.474.976
I.V.A.N. total =
2.003.236
19.474.976
= 0,1028
I.V.A.N. trimestral =
1 + 0,1028
I.V.A.N. anual = (1 + 0,0109 ) 4 -1 = 0,0443
- 1 = 0,0109
Rentabilidad anual acumulada = ( 1 + 0,16 ) x ( 1 + 0,0443 ) 1 = 0,2114 = 21,14%
Promocin para arrendamiento

V.A.N.
= 12.830.930
I.V.A.N. total =
12.830.930
17.608.050
= 0,7287
10
I.V.A.N. anual =
1 + 0,7287
- 1 = 0,0563
Indice V.A.N.
Despus de intereses y antes de impuestos

Con reinversin de fondos
Promocin para opcin de compra

V.A.N.
= 8.501.549
I.V.A.N. total =
8.501.549
17.608.050
= 0,4828
10
I.V.A.N. anual =
1 + 0,4828
- 1 = 0,0402
Promocin para aportacin de suelo

V.A.N.
= 11.183.032
I.V.A.N. total =
11.183.032
17.608.050
= 0,6351
10
I.V.A.N. anual =
1 + 0,6351
- 1 = 0,0504
Anlisis esttico de rentabilidad
Rentabilidad econmica
Rendimiento antes de intereses y despus de impuestos

B=X(T+txR)
X = Rendimiento antes de intereses y antes de impuestos
T = Impuestos
t = Tasa del impuesto
R = Intereses
Rentabilidad econmica de las ventas

Rendimiento despus de intereses
Intereses abonados
Impuestos al 35%
Inversin
= 4.056.074
=
720.838
= 1.419.626
= 19.474.976
B = ( 4.056.074 + 720.838 ) ( 1.419.626 + 0,35 x 720.838 ) = 3.104.993
Rendimiento anual medio =
Rentabilidad media anual =
3.104.993
9
1.379.997
19.474.976
x 4 = 1.379.997
= 0,0708 = 7,08%

B=X(T+txR)
T = Impuestos
R = Intereses
Rentabilidad econmica del arrendamiento

Intereses abonados
Impuestos al 35%
Inversin
=
=
=
=
34.466.454
3.147.205
12.063.259
17.608.050
B = ( 34.466.454 + 3.147.205 ) ( 12.063.259 + 0,35 x 3.147.205 ) = 24.448.878
24.448.878
9
2.716.542
17.608.050
= 2.716.542
= 0,1543 = 15,43%

B=X(T+txR)
T = Impuestos
R = Intereses
Rentabilidad econmica de la opcin de compra

Intereses abonados
Impuestos al 35%
Inversin
=
=
=
=
22.417.213
2.742.801
7.846.025
17.608.050
B = ( 22.417.213 + 2.742.801 ) ( 7.846.025 + 0,35 x 2.742.801 ) = 16.354.009
16.354.009
9
1.817.112
17.608.050
= 1.817.112
= 0,1032 = 10,32%

B=X(T+txR)
T = Impuestos
R = Intereses
Rentabilidad econmica de la aportacin

Intereses abonados
Impuestos al 35%
Inversin
=
=
=
=
24.900.241
3.107.157
8.715.084
17.608.050
B = ( 24.900.241 + 3.107.157 ) ( 8.715.084 + 0,35 x 3.107.157 ) = 18.204.809
18.204.809
9
2.022.757
17.608.050
= 2.022.757
= 0,1149 = 11,49%
Rentabilidad financiera
Rentabilidad financiera de las ventas

Rendimiento despus de intereses = 4.056.074
Impuestos al 35%
= 1.419.626
Capital propio
= 5.353.561
Rendimiento despus de impuestos = ( 4.056.074 1.419.626 ) = 2.636.448
2.636.448
9
1.171.755
5.353.561
x 4 = 1.171.755
= 0,2189 = 21,89%
Rentabilidad financiera del arrendamiento

Impuestos al 35%
= 12.063.259
Capital propio
= 8.675.385
22.403.195
9
2.489.244
8.675.385
= 2.489.244
= 0,2869 = 28,69%
Rentabilidad financiera de la opcin de compra

Impuestos al 35%
= 7.846.025
Capital propio
= 8.675.385
14.571.188
9
1.619.021
8.675.385
= 1.619.021
= 0,1866 = 18,66%
Rentabilidad financiera de la aportacin

Impuestos al 35%
=
8.715.084
Capital propio
= 2.672.176
16.185.157
9
1.798.351
2.672.176
= 1.798.351
= 0,6730 = 67,30%
Comparativo Venta Inversin Opcin - Aportacin

Anlisis esttico
7,08%
21,89%
15,43%
28,69%
10,32%
18,66%
Promocin para venta
Promocin para inversin
Inversin con
opcin de compra
Inversin con
aportacin de suelo
11,49%
67,30%
Riesgo de la operacin
Anlisis de sensibilidad - Ventas

Datos antes de impuestos
Anlisis de sensibilidad
(Oficinas)
Precio venta
Financiacin
Intereses
Costes
V.A.N.
T.I.R. trim.
2.003.236
9,46%
-10%
714.797
5,89%
-15%
156.916
4,25%
-20%
-356.689
2,69%
60%
199.137
4,36%
50%
-1.604.962
-1,04%
40%
-3.409.061
-6,71%
10%
1.946.409
9,31%
15%
1.917.996
9,23%
10
20%
1.889.583
9,16%
11
10%
1.406.476
7,76%
12
15%
1.108.096
6,91%
13
20%
809.715
6,07%
14
-20%
40%
20%
20%
-6.300.748
Evolucin del V.A.N. - Ventas
Grafico de evolucin del V.A.N.
V.A.N.
1
2
2.003.236
714.797
3
4
156.916
-356.689
2.000.000
199.137
-1.604.962
-3.409.061
1.946.409
1.917.996
10
1.889.583
11
12
1.406.476
1.108.096
13
14
809.715
3.000.000
Situacin normal
2.003.236
1.000.000
-1.000.000
-2.000.000
Diferencial = 3.608.198
10
11
12
13
14
Situacin
mas desfavorable
-1.604.962
-3.000.000
-4.000.000
(1)
-5.000.000
-6.000.000
Situacin improbable
-7.000.000
-6.300.748
( 1 ) . Situacin poco probable ya que es producto de una negociacin previa.
Anlisis de riesgo de las ventas

Anlisis de riesgo sobre Valores Actuales Netos
N
V.A.N.
Probabilidad
V.A.N. prob
Desviacin
Desviacin2
Varianza
2.003.236
60,00%
1.201.942
-2.003.236
4.012.954.471.696
2.407.772.683.018
-356.689
15,00%
-53.503
356.689
127.227.042.721
19.084.056.408
-1.604.962
15,00%
-240.744
1.604.962
2.575.903.021.444
386.385.453.217
1.946.409
5,00%
97.320
-1.946.409
3.788.507.995.281
189.425.399.764
13
809.715
5,00%
40.486
-809.715
655.638.381.225
32.781.919.061
100,00%
1.045.500
Varianza
3.035.449.511.468
Desviacin Tipica
Coefte. De var.
Probabilidad de prdidas
V.A.N. mnimo
Probabilidad de un V.A.N. entre:
1.742.254
1,67
Z
0,00
2.003.236
0,55
20,88
1.045.500
1.108.096
0,04
1,60
-0,60
2.003.236
0,55
20,88
Riesgo
22,57%
809.715
-0,14
-5,57
2.003.236
0,55
20,88
199.137
-0,49
-18,79
2.003.236
0,55
20,88
156.916
-0,51
-19,50
V,A,N medio
-0,51
-0,14
Z
-0,60
-0,49
0,04
0,00
1.045.500
0,55
% de probabilidad
20,88
26,45
39,67
40,38
Anlisis de sensibilidad - Inversin

Analisis de sensibilidad Financiacin a precio de coste
(Oficinas)
Alquiler Ofi.
Ocupcin
Financiacin
Intereses
Costos
V.Residual
V.A.N.
T.I.R.
=
=
=
=
=
=
=
=
22,84%
-10%
=
=
=
=
12.830.930
=
=
=
=
11.853.935
21,72%
-15%
=
=
=
=
=
=
=
=
21,23%
-20%
=
=
=
=
11.433.998
=
=
=
11.044.057
20,79%
-10%
=
=
=
=
=
=
=
=
21,46%
-15%
=
=
=
11.631.869
=
=
=
11.111.826
20,87%
-20%
10.633.868
20,32%
50%
12.501.459
21,00%
40%
12.171.988
19,52%
10
30%
11.842.518
18,30%
11
10%
12.640.760
22,61%
12
15%
12.544.986
22,50%
13
=
=
=
20%
=
=
=
=
22,38%
=
=
10%
12.448.762
14
=
=
=
11.497.582
20,87%
15
15%
10.830.909
19,95%
16
=
=
=
10.164.235
19,06%
=
=
=
20%
17
=
=
=
-10%
11.472.865
21,93%
18
-15%
10.882.401
21,52%
19
-20%
10.341.143
21,12%
20
-20%
-20%
30%
20%
20%
-20%
1.675.012
9,48%
Evolucin del V.A.N. - Inversin

N
V.A.N.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
12.830.930
11.853.935
11.433.998
11.044.057
11.631.869
11.111.826
10.633.868
12.501.459
12.171.988
11.842.518
12.640.760
12.544.986
12.448.762
11.497.582
10.830.909
10.164.235
11.472.865
10.882.401
10.341.143
1.675.012
Grafico de evolucin del V.A.N.

14.000.000
12.830.930
Situacin normal
12.000.000
Diferencial = 2.666.695
10.000.000
10.164.235
Situacin
mas desfavorable
8.000.000
6.000.000
4.000.000
2.000.000
Situacin improbable
0
1
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Anlisis de riesgo de la inversin

Anlisis de riesgo sobre los Valores Actuales Netos
Desviacin 2
V.A.N.
Probabilidad
V.A.N. prob.
Desviacin
12.830.930
60,00%
7.698.558
-780.346
608.939.255.439
365.363.553.264
11.044.057
15,00%
1.656.609
1.006.527
1.013.097.406.951
151.964.611.043
10.633.868
15,00%
1.595.080
1.416.716
2.007.085.358.029
301.062.803.704
10
11.842.518
5,00%
592.126
208.066
43.291.626.809
2.164.581.340
16
10.164.235
5,00%
508.212
1.886.349
3.558.314.058.880
177.915.702.944
100,00%
12.050.584
Varianza
998.471.252.295
Desviacin Tpica
Coefte. de var.
Probabilidad de prdidas
Probabilidad de un V.A.N. entre:
999.235
0,08
Z
V.A.N. mnimo
0,00
12.830.930
0,78
28,23
V.A.N. medio
12.050.584
11.842.518
-0,21
-8,32
12
12.830.930
0,78
28,23
0,00
11.044.057
-1,01
-34,08
12.830.930
0,78
28,23
10.633.868
-1,42
-42,22
12.830.930
0,78
28,23
10.164.235
-1,89
-47,06
Riesgo
-1,42
-0,21
Z
-12,00
-1,89
-1,01
0,78
0,00
12.050.584
Varianza
% de probabilidad
36,55
62,31
70,45
75,29
Resumen general
Matriz de datos
No hacer
nada
Costo total
Capital
V.A.N.
Indemnizar
y alquilar
Indemnizar
y vender
Esperar
y vender
Promocin
venta
Promocin
inversin
0,00
0,00
733.788
858.428
19.474.976
17.608.050
17.608.050
17.608.050
0,00
535.000
500.000
0,00
5.353.561
8.675.385
8.675.385
2.672.176
184.674
1.296.959
2.003.236
12.830.930
8.501.549
11.183.032
45,09%
733.788
1.845.479
Alquiler
O. compra
Alquiler
Aportacin
T.I.R.
43,56%
22,84%
20,86%
I.V.A.N.
0,10
0,73
0,48
0,63
Rentabilidad
econmica
7,08%
15,43%
10,32%
11,49%
Rentabilidad
financiera
21,89%
28,69%
18,66%
67,30%
V.A.N.
probable
1.045.500
12.050.584
Riesgo
22,57%
0,00%
Valoracin del edificio

Mediante movimiento de fondos (Datos de viabilidad econmica)
Valoracin del edificio
Aos
Rendimiento de la operacin
1.455.892 2.237.339 2.340.166

0
5
2.433.773
0
2.531.124 2.632.369
57.118
10
2.737.663
2.847.170
2.961.057
700.157
749.580
Valor residual
34.831.702
Rendimiento de la inversin
V.A.N.
8,00%
26.991.875
V.A.N.
8,00%
1.455.892 2.237.339 2.340.166
2.433.773
2.474.006 2.632.369
2.037.506
2.097.590
37.792.759
29.151.225
Por capital exigible
Por capitalizacin de rendimientos
Rendimiento medio anual
2.464.062
Coeficiente de cobertuta
1,4
Rendimiento total
9
Rendimiento medio anual

Tasa de capitalizacin
2.464.062
8,00%
2.464.062
Capital residual
1.760.044
704.018
Tasa de capitalizacin
8,00%
Inters anual
4,00%
Plazo de amortizacin (Aos)
Valor
1,4
(2.464.062 1.760.044 )
20
Capital propio
8.800.220
Capital exigible
23.919.573
Valor
32.719.793
704.018
0,08
C =
n
T x ((1 + i ) - 1)
n
(1+i) x i
30.800.771
Estrategia del producto
Comentario
En primer lugar intentaremos definir las barreras del negocio y los poderes
de los operadores que actan en el mercado.
En segundo lugar realizaremos un anlisis F.O.D.A. Las fortalezas y
oportunidades, as como, las debilidades y amenazas que puedan influir
en el desarrollo de la explotacin.
Los datos anteriormente obtenidos nos facilitaran definir el objetivo
estratgico general.
Uno de los datos imprescindibles para implementar los objetivos es el de
determinar la ocupacin mnima que debe de tener el edificio para
alcanzar el punto de equilibrio
Barreras del negocio

Barreras de entrada
No existen terrenos susceptibles de
edificar.
Pueden entrar inversores en edificios
existentes.
Necesidades de inmovilizacin de
capital.
Bajas
Rendimientos bajos
y estables
Rendimientos bajos
y arriesgados
Altas
Rendimientos elevados
y estables
Rendimientos elevados
y arriesgados
A excepcin de la falta de suelo edificable,

el resto de barreras de entrada son barreras
econmicas. No existe problemtica legal,
administrativa, ni de exclusividad de accin
que impidan la entrada en el mercado.
Bajas barreras de entrada
De la misma forma las barreras de salida son
exclusivamente tambin econmicas. No
existe compromiso legal ni contractual que
impida la salida del mercado en un momento
determinado.
Bajas barreras de salida
Bajas
Altas
Barreras de salida
La liquidez de la inversin es baja.

Altos costes de salida si se realiza
de forma rpida.
Altos costes financieros.
Poderes de los operadores

Competidores potenciales
No excesivamente preocupante ya que no existe
suelo susceptible de incorporarse al mercado.
Puede tener una incidencia relativa la adquisicin
de algn edificio en explotacin por un nuevo
inversor.
Los competidores actuales pueden reaccionar al
precio de mi producto, pero solo a medida de su
rotacin.
Poder bajo?
Proveedores
Una vez puesto el edificio en explotacin,
si no hemos utilizado instalaciones altamente
sofisticadas, podemos conseguir diversidad
de proveedores.
Poder bajo?
Demanda
Poder de los
operadores del
sector
Sustitutos
Existe una importante superficie en explotacin
en el entorno.
La incidencia de la rotacin puede ser
importante.
No existe superficie en venta.
Poder medio?
Depender de la situacin de mercado.

La demanda puede obtener soluciones
de precio, calidad y superficies alternativas.
Poder alto?
Anlisis F.O.D.A.
Fortalezas
Ubicacin del edificio en zona

consolidada de mercado.
Buena movilidad.
Negocio de margen razonable
y bajo riesgo.
Resiste una baja en el precio del
alquiler superior a un 20%.
Edificio con buena valoracin de
atributos.
Gastos repercutibles dentro de la
media del mercado.
Debilidades
Proyecto en etapa de anlisis.

Edificio sin caractersticas especiales.
Edificio con medianera, lo que le
priva de iluminacin.
Segn los datos de explotacin de la
empresa, hasta este momento, equipo
poco activo.
Al plantear la comercializacin por
plantas completas, poca versatilidad.
Oportunidades
No existe suelo para nuevas
promociones.
La ocupacin de los edificios
del entorno es alta.
El precio del alquiler que podemos
ofertar es menor que la media del
mercado.
De los datos de actividad y velocidad
de arrendamiento del mercado, en
menos de ao y medio podemos tener
el edificio en explotacin estabilizada.
Sector con posibilidades de plusvala
Oportunidad de relanzar la marca.
Amenazas
Existe en el entorno oferta sustituta.

Bajas barreras de entrada.
Los resultados dependen de la
situacin econmica del pas.
Puede aparecer competencia de
pequeos inversores, ya que hay
un mercado de venta de superficies
individualizadas.
En el ultimo ao se solicita una mayor
rentabilidad, lo que esta indicando
que el riesgo puede aumentar.
Objetivo estratgico general

Liderazgo en costes
Todo el
sector
Objetivo
Estratgico
Diferenciacin
Enfoque
Una parte
del sector
Alta segmentacin
Tipologa del edificio: Dentro de la gama del mercado competitivo.

Poderes: Alto poder de la demanda con incidencia de sustitutos. Posible
lenta reaccin por parte de la competencia al precio.
Objetivo
Estratgico
A todo el sector compitiendo en liderazgo en costes
Plan de actuacin
Ocupacin mnima
Gastos totales medios . . . . . . . . . . . . 782.219
Amortizacin deuda . . . . . . . . . . . . . . 695.911
Ingresos totales medios . . . . . . . . . 3.246.280
782.219 + 695.911
3.246.280
X 100 = 46%
Objetivo:
Alcanzar una ocupacin inmediata del 50%
Estrategia: Captacin de nueva demanda y fundamentalmente demanda por rotacin.

Aprovechar la ventaja competitiva de un edificio nuevo en un entrono consolidado.
Lideres en precio en el entorno competitivo ofreciendo precontratos con un descuento
importante sobre el precio de alquiler base, hasta alcanzar el objetivo de ocupacin.
Aprovechando elasticidades cruzadas, incluir inicialmente en el precio, las plazas de
aparcamiento hasta alcanzar la superficie estratgica de ocupacin.
En este perodo inicial, suscripcin de contratos con el menor plazo posible.
Instrumentos comerciales:
Estamos ante un producto que se alquila de forma racional mas que emocional.
Carta de oferta a los potenciales clientes del entorno. Aprovechar rotacin en edificios
de la competencia.
Primer instrumento comercial: El precio y las condiciones contractuales.
La toma de decisin suele ser compartida. La publicidad debe ir enfocada a la calidad
y comunicaciones con el entorno a un precio inferior al valor aadido aportado.
Los vendedores deben escuchar necesidades y aportar soluciones poniendo de manifiesto
las ventajas del edificio.
Creacin de pgina Web potenciando el posicionamiento del edificio. Aprovechar la
pgina para crear imagen de empresa.
La decisin
Hay que tener siempre presente que evaluar un

proyecto significa desarrollar un modelo
que nos indique el posible comportamiento de
la inversin, pero que nunca se ajustara
a la estricta realidad

6 Caso. I.N. 2012

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Evaluacin de proyectos de

En primer lugar tomaremos conciencia de la situacin econmica y financiera de

Provisiones pensiones y obligaciones

Acreedores a largo plazo

Acreedores a corto plazo

Inversiones financieras temporales

Deudas con entidades de crdito

Anticipos por pedidos

Otras deudas no comerciales

Energa, agua y combustibles

Ingresos por alquileres

Ingresos por repercusin de gastos

Gastos de personal y generales

Ingresos por inmovilizaciones financieras

Otras inversiones financieras

Entidades de crdito a largo

Entidades de crdito a corto

Los resultados extraordinarios se deben a las desinversiones medias realizadas.

Capital + Reservas + Perdidas y G.

Capital propio + Capitales ajenos a largo

Activo circulante Pasivo circulante

Pasivo fijo Activo fijo

Exigible a largo + Exigible a corto

(Beneficio Extraordinarios + Gastos financieros)

Sin plusvalas latentes

( 16.217.940 3.318.700 ) x ( 1 - 0,35 ) = 8.384.506

Beneficio antes de inte. y despus de imp.

Beneficio despus de inte. y despus de imp.

(Cap.Propio x Coste) + (Cap.Exigible x Coste)

Sin plusvalas latentes

Sin plusvalas latentes

Ecuacin de la rentabilidad despus de impuestos

57,71 x 0,137 x (1 0,35)

Rentabilidad econmica y financiera

Gastos op. y fi.

Rentabilidad econmica (Antes de intereses y despus de impuestos)

Acreedores a corto plazo

En su caso se tendrn en cuenta

Beneficio D.I. + Amortizaciones

Cash-Flow + Intereses deuda + Impuestos

14.257.857 + 1.733.223 + 5.676.279

Empresa solvente, sin dificultades financieras, capaz de asumir sin problemas

Analizada la situacin econmica y financiera de la Sociedad, deberemos

Superficies en explotacin y valor de los activos

Sobre total superficie en disposicin

Valor bruto contable

Valor neto contable

Valor mercado / Valor contable

Cuenta de resultados de la actividad inmobiliaria

Calculado sobre el valor de los activos inmobiliarios, independientemente de las fuentes

Cuenta de resultados de la actividad inmobiliaria

Ingresos por alquileres

Rentabilidad sobre valor N.C.

Rentabilidad sobre valor mercado

Ingresos por repercusin de gastos

Cuenta de resultados actividad inmobiliaria

Flujo de caja generado

Beneficio de las ventas

Prdidas de las ventas

Impuestos sobre beneficio

Resultado despues de impuestos

Flujo de caja generado

Provisiones por depreciacin