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. O vendedor de coisa imvel pode reservar-se o direito de recobr-la no prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o perodo de resgate, se efetuaram com a sua autorizao escrita, ou para a realizao de benfeitorias necessrias. Possibilidade de o vendedor recobrar o bem IMVEL no prazo mximo de trs anos (art. 505). Caractersticas/Requisitos: a) clusula expressa nesse sentido, constante na escritura pblica e no registro imobilirio (sob pena de no valer em relao a terceiros); b) direito (real ou obrigacional) de retrato: o vendedor tem o direito de retrato mesmo em face de terceiros (art. 507 do Cdigo Civil). Gonalves (2004, p. 229) e Venosa (2006, p. 62) entendem que se trata de direito obrigacional com eficcia erga omnes; c) coisa imvel (art. 505); d) a propriedade do adquirente resolvel (art. 1359) pelo prazo decadencial mximo de trs anos (art. 505); e) o direito do vendedor potestativo.
Benfeitorias teis e volupturias s sero reembolsadas na recompra se autorizadas por escrito. Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositar judicialmente. Pargrafo nico. Verificada a insuficincia do depsito judicial, no ser o vendedor restitudo no domnio da coisa, at e enquanto no for integralmente pago o comprador. Art. 507. O direito de retrato, que cessvel e transmissvel a herdeiros e legatrios, poder ser exercido contra o terceiro adquirente. Gonalves1 entende que o direito de retrato se transmite aos herdeiros causa mortis e cede-se, por negcio jurdico inter vivos, a terceiros. Nery Jnior e Nery2 entendem que o retrato cessvel e transmissvel por ato inter vivos. Coelho3 segue a esteira de Nery Jnior Nery; reconhece que possvel a cesso por ato inter vivos e transmissvel aos herdeiros e
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GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. Saraiva, 2004, v. II, p. 229. 2 NERY JNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Cdigo Civil comentado. 4. ed. So Paulo: RT, 2006, p. 462. 3 COELHO, Fbio Ulhoa. Curso de direito civil. So Paulo: Saraiva, 2005, v. 3, p. 157.
legatrios. Em sentido contrrio aos demais autores citados, Venosa 4 compreende que o Cdigo Civil vigente, no seu artigo 507, expresso na proibio da cesso do direito de retrato por ato entre vivos, autorizando apenas no direito sucessrio, para herdeiros e legatrios. A doutrina se divide quanto a natureza da retrovenda, se relao obrigacional com eficcia erga omnes aps o registro ou de direito real. Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imvel, e s uma o exercer, poder o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depsito, contanto que seja integral.
Subseo II Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condio suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e no se reputar perfeita, enquanto o adquirente no manifestar seu agrado. Caractersticas da venda a contento ou da venda sujeita a prova: a) negcios jurdicos sujeitos condio suspensiva; b) antes de implementada a condio o comprador mero comodatrio (art. 511); c) no havendo prazo para manifestao do comprador, deve ser intimado (notificado) judicial ou extrajudicialmente para manifestar se aceita ou no o negcio jurdico, interpretando-se o silncio como aceitao (art. 512); d) Artigo 49 do CDC tratado por alguns doutrinadores como venda a contento, mas como fala em arrependimento, significa que est sujeita a uma condio resolutiva e no suspensiva. Nesse sentido, Venosa (2006, p. 67). Art. 510. Tambm a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condio suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idnea para o fim a que se destina. Art. 511. Em ambos os casos, as obrigaes do comprador, que recebeu, sob condio suspensiva, a coisa comprada, so as de mero comodatrio, enquanto no manifeste aceit-la. Art. 512. No havendo prazo estipulado para a declarao do comprador, o vendedor ter direito de intim-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faa em prazo improrrogvel. Diferente da regra geral do artigo 111, aqui o silncio importa aceitao do negcio.
VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil. 6. ed. So Paulo: Atlas, 2006, v. III, p. 62.
Subseo III Da Preempo ou Preferncia Art. 513. A preempo, ou preferncia, impe ao comprador a obrigao de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelao na compra, tanto por tanto. O direito de preferncia ou preempo (art. 513...) direito obrigacional (pessoal) e no real; portanto no h o direito de seqela em relao ao bem. Se o comprador no oferecer ao vendedor originrio o bem, dando-lhe preferncia na compra, ter que indeniza-lo, mas a venda a terceiro ser vlida (art. 518). Responder tambm por perdas e danos o adquirente de m-f. J a RETROVENDA, configura-se direito real (?) 5, exercvel inclusive contra terceiro (direito de seqela) art. 507. O contrato de locao regido pela Lei 8245/91, no entanto, gera um direito real a adjudicao do imvel caso o locatrio seja preterido no seu direito de preferncia, desde que o contrato de locao esteja averbado junto matrcula do imvel, seja exercido no prazo de seis meses do registro da alienao a terceiro e deposite o preo e demais despesas, tudo conforme o artigo 33 da Lei 8245/91. No havendo esses requisitos cumulados ter o locatrio to somente direito a perdas e danos; desde que os comprove, claro. Preferncia do locatrio s/ efeito real artigo 27 da Lei 8245/91. Caractersticas da prelao convencional a) Definio: art. 513. b) prazo mximo para exercer o direito (art. 513, pargrafo nico). c) Prazo para o exerccio do direito de preferncia quando no estipulado contratualmente: artigo 516, contado da notificao. d) direito obrigacional: gera perdas e danos apenas (art. 518). No h direito de seqela (ou eficcia de direito real) como a retrovenda, a locao (prelao legal) - atendidos os requisitos do artigo 33 da Lei 8.245/91 - e o condomnio de coisa indivisvel (art. 504 do Cdigo Civil prelao legal). Estas So situaes diferentes da eficcia de direito obrigacional dos artigos 513-520 do Cdigo Civil. A preferncia do condmino precede a do locatrio do bem indivisvel (art. 34 da Lei 8.245/91 c/c 504 do CC). e) direito de preempo no se transmite aos herdeiros e legatrios (art. 520); diferente da retrovenda (art. 507). f) o direito de preferncia no obriga o comprador a vender o bem, nem ao vendedor, nem a terceiros. Apenas d preferncia. Se no houver inteno de venda no prazo de dois anos (tratando-se de imvel art. 513, pargrafo nico), extingue-se (resolve-se) o direito de preempo.
Revi essa posio. Entendo tratar a retrovenda de direito obrigacional com eficcia real. Essa a linha de pensamento de Gonalves (GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. Saraiva, 2004, v. III, p. 229), segundo o qual pode existir retrovenda mesmo sem o registro imobilirio, s que nesse caso no gerar efeitos erga omnes (contra terceiros).
g) no h necessidade do registro da clusula de preempo, pois no atinge terceiros (direito obrigacional sem eficcia real), salvo m-f (art. 518). h) retrocesso prelao legal (art. 519 do CC). S gera perdas e danos, segundo a jurisprudncia. Mesma aplicao dada a outra prelao legal: a do artigo 27 da Lei 8.245/91. Pargrafo nico. O prazo para exercer o direito de preferncia no poder exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for mvel, ou a dois anos, se imvel. Art. 514. O vendedor pode tambm exercer o seu direito de prelao, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa. Art. 515. Aquele que exerce a preferncia est, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condies iguais, o preo encontrado, ou o ajustado. Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempo caducar, se a coisa for mvel, no se exercendo nos trs dias, e, se for imvel, no se exercendo nos sessenta dias subseqentes data em que o comprador tiver notificado o vendedor. Prazo legal subsidirio. Art. 517. Quando o direito de preempo for estipulado a favor de dois ou mais indivduos em comum, s pode ser exercido em relao coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou no exercer o seu direito, podero as demais utiliz-lo na forma sobredita. Art. 518. Responder por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor cincia do preo e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responder solidariamente o adquirente, se tiver procedido de m-f. No h necessidade de registro da clusula de preempo ou preferncia, pois no atinge terceiros, e o contrato faz lei entre as partes independentemente de registro. Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pblica, ou por interesse social, no tiver o destino para que se desapropriou, ou no for utilizada em obras ou servios pblicos, caber ao expropriado direito de preferncia, pelo preo atual da coisa. Retrocesso? Prelao legal. Art. 520. O direito de preferncia no se pode ceder nem passa aos herdeiros. Direito personalssimo. Diferente da retrovenda (art. 507).
Art. 521. Na venda de coisa mvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, at que o preo esteja integralmente pago. Instituto com vrios pontos em comum com a ALIENAO FIDUCIRIA EM GARANTIA ou PROPRIEDADE FIDUCIRIA (art. 1361-1368 do Cdigo Civil, Decreto-Lei 911/69, Lei 9514/97 e Lei 10.931/04) O comprador no depositrio. No cabe, portanto, ao de depsito. mero comodatrio at o pagamento integral do preo (GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. Saraiva, 2004, v. III, p. 238). Conceito bsico: reserva de propriedade ao vendedor at pago a integralidade do preo (art. 521). Conceito dado por Matiello para reserva de domnio:A reserva de domnio consiste em pacto adjeto ao contrato de compra e venda de coisa mvel, pelo qual o vendedor conserva consigo a propriedade da coisa vendida enquanto no for satisfeito integralmente o preo avenado (2003. p. 343). Caractersticas/requisitos do contrato: a) coisa mvel (art. 521) b) contrato sujeito condio suspensiva (implemento da condio se d com o pagamento do valor total) c) comprador mero comodatrio at a implementao da condio suspensiva. Assume, no entanto, o risco da coisa desde a tradio (entendase aqui tradio como a entrega material, palpvel, visvel ou efetiva da coisa e no como forma de constituio de direito real sobre coisa mvel). Ver artigo 524 do CC6. No se aplica o res perit dominus (a coisa perece com o dono) d) obrigatria a forma escrita (art. 522) e) obrigatrio o registro no Ofcio de Ttulos e Documentos do domiclio do comprador para a eficcia em relao a terceiros. A validade do contrato, entretanto, independe de registro. f) constituio em mora do devedor 525 do CC Mora ex persona. A lei, art. 525 do Cdigo Civil e 1.071 do CPC, exigem para a constituio da mora o protesto do ttulo (protesto judicial, imagino) ou a interpelao judicial. No admite, do ponto de vista legal, a constituio em mora mediante a notificao ou interpelao extrajudicial. Todavia, alguns julgados autorizam a constituio em mora pela forma extrajudicial. Neste sentido a Ap. Cvel n. 467.483-3, julgado em 04/06/2008, anexo. Nesse sentido tambm o REsp 685.906/SP, j. em 04/08/2005, cuja relatoria da Min. Nancy Andrighi. Nessa deciso faz-se meno ao pargrafo nico do artigo 397 do CC, o qual permite que a constituio em mora seja judicial ou extrajudicial.
Ver jurisprudncia anexa (Dialex 02/09/04 - STJ. No meu computador no arquivo c/doc/jurisp/civil4/reserva de domnio art. 524 CC).
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Art. 522. A clusula de reserva de domnio ser estipulada por escrito e depende de registro no domiclio do comprador para valer contra terceiros. Art. 523. No pode ser objeto de venda com reserva de domnio a coisa insuscetvel de caracterizao perfeita, para estrem-la de outras congneres. Na dvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-f. caracterizao perfeita significa o mesmo que especializao. O artigo 1424 do CC trata do princpio da especializao nos direitos reais de garantia. Art. 524. A transferncia de propriedade ao comprador d-se no momento em que o preo esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue. a partir de quando lhe foi entregue significa o mesmo que TRADIO. STJ. Dialex 02/09/2004. Art. 525. O vendedor somente poder executar a clusula de reserva de domnio aps constituir o comprador em mora, mediante protesto do ttulo ou interpelao judicial. A regra do artigo 525 no estava prevista no CC/16. Dessa forma, a caracterizao da mora se dava com base no CPC, art. 1.071. Mora ex persona. Art. 1.071 do CPC: Ocorrendo mora do comprador, provada com o protesto do ttulo, o vendedor poder requerer, liminarmente e sem audincia do comprador, a apreenso e depsito da coisa vendida. Art. 526. Verificada a mora do comprador, poder o vendedor mover contra ele a competente ao de cobrana das prestaes vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poder recuperar a posse da coisa vendida. Inadimplemento do comprador. Opes do vendedor/financiador (art. 526 do CC e 1070-1071 do Cdigo de Processo Civil). a) busca e apreenso e depsito da coisa (ver artigos 526 e 527 do Cdigo Civil e 1.071 do CPC) ou b) cobrana das prestaes vencidas e vincendas, mais despesas que houver, com penhora da prpria coisa vendida, se necessrio (artigos 526 do Cdigo Civil e 1.070 do CPC). O artigo 1070 do CPC trata da cobrana do valor da dvida e o artigo 1071 do CPC trata da apreenso, depsito e reintegrao da coisa ao alienante. Art. 527. Na segunda hiptese do artigo antecedente, facultado ao vendedor reter as prestaes pagas at o necessrio para cobrir a depreciao da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente ser devolvido ao comprador; e o que faltar lhe ser cobrado, tudo na forma da lei processual.
Art. 528. Se o vendedor receber o pagamento vista, ou, posteriormente, mediante financiamento de instituio do mercado de capitais, a esta caber exercer os direitos e aes decorrentes do contrato, a benefcio de qualquer outro. A operao financeira e a respectiva cincia do comprador constaro do registro do contrato. Financiamento por instituio financeira: sub-rogao nos direitos do vendedor com reserva de domnio (art. 528).
PACTO DO MELHOR COMPRADOR Modalidade de clusula contratual que possibilita desfazer o negcio, em determinado prazo, se apresentada ao comprador proposta mais vantajosa. Esse instituto foi suprimido no cdigo de 2002. A incluso desta clusula pode se dar pela autonomia da vontade, pois no h nenhuma regra que a expressamente proba.