La qualit sinvente et se partage

mission
interministrielle
pour la qualit
des constructions
publiques
l
avril
2007
numero
l7
Annule et
remplace
le n 5
mediations
La matrise duvre des oprations
de rhabilitation de btiment
Cette fiche mdiations traite des
oprations de rhabilitation de btiment
entrant dans le champ dapplication de la
loi MOP.
Elle aborde successivement :
La notion dopration de rhabilitation (I) ;
Les missions de ma trise duvre
en rhabilitation en dveloppant plus
particulirement la mission tudes de
diagnostic (II) ;
Les procdures de dvolution des marchs
de matrise duvre de rhabilitation (III) ;
La ngociation du contrat mission de
base (IV) ;
Le choix offert au matre douvrage propos
des tudes de diagnostic et de la mission
de base confies un mme prestataire ou
deux prestataires distincts (V) ;
Le cas doprations mixant de la
rhabilitation et de la construction neuve et
celui doprations avec plusieurs tranches
de travaux (VI).
I La notion doperation de
rehabilitation
La loi sur la matrise douvrage publique du 12
juillet 1985 (loi MOP) sapplique toute opration
de construction neuve, de rhabilitation et de
rutilisation dun ouvrage de btiment ou
dinfrastructure. Si la notion de construction
neuve ne pose pas de problme, il nen est pas
de mme pour celle de rhabilitation .
Comment dfinir la rhabilitation ? Comment la
dissocier de la rnovation lgre, de lentretien,
de la maintenance ? Limportance des travaux,
leur possible assimilation des travaux neufs sont
des critres pertinents mais il ny a nulle part de
dfinition prcise de la rhabilitation au sens de
la loi MOP . La seule approche a t ralise
lannexe btiment du Guide lintention des
matres douvrage publics pour la ngociation des
rmunrations des matres duvre privs , tabli
par la MIQCP et le Ministre de lEquipement.
Sans valeur rglementaire, ce guide sest appuy,
pour donner une dfinition la rhabilitation, sur
les dbats parlementaires qui montrent que la loi
MOP a t labore pour la ralisation doprations
sinscrivant dans le domaine de linvestissement.
Lopration de rhabilitation est ainsi dfinie : la
rhabilitation correspond une remise en tat
mediations l7
22
profonde dun ouvrage ancien (par exemple :
modification importante des volumes ou des faades,
redistribution importante des espaces) .
Maintenance, travaux dentretien, travaux ponctuels
de gros entretiens ou de grosses rparations, ainsi
que tous les travaux portant uniquement sur un
quipement technique destin lexploitation dun
btiment, sont donc exclus du champ dapplication
de la loi. Cette exclusion du champ de la loi MOP
a ainsi pour principal effet de ne pas imposer au
matre douvrage la mission de base de matrise
duvre en btiment, cette nature de travaux ne
ncessitant gnralement pas une mission aussi
complte. Le matre douvrage composera une
mission de matrise duvre la carte constitue
des seuls lments de mission de matrise duvre
dont il a besoin, en fonction de la nature des travaux
raliser. Il en sera ainsi pour une opration de
rfection lidentique dune toiture, une opration de
ravalement de faades ou encore le remplacement
dune chaudire, dun ascenseur.
Enfin, le terme rutilisation sapplique toute
opration de rhabilitation dans laquelle il y a
changement dusage du btiment concern, ce
qui implique que ce sont souvent des oprations
de rhabilitation trs lourdes (par exemple :
transformation de bureaux en logements,
transformation de locaux industriels en bureaux).
Cest avec cette notion de la rhabilitation applique
au domaine du btiment quest dveloppe la suite
de cette fiche mdiations .
II Les missions de maitrise
duvre en rehabilitation
Le dcret n 93-1268 du 29 novembre 1993 dit
dcret missions et larrt du 21 dcembre
1993 pris en application de la loi MOP ont dfini
pour les oprations de rhabilitation en btiment
les diffrents lments de mission de matrise
duvre, en particulier les tudes de diagnostic ,
et le contenu de la mission de base .
1 Les tudes de diagnostic
Ce premier lment de mission de matrise duvre,
propre la rhabilitation, prcde les tudes
davant projet et nest pas insr dans la mission
de base dfinie pour le btiment.
A partir dune connaissance plus ou moins
approfondie de louvrage (tat des lieux, expertise
technique) et dun pr-programme tabli par le
matre douvrage, cet lment de mission de matrise
duvre consiste mener, le cas chant, des
tudes complmentaires dinvestigation et, pour
lessentiel, confronter ce pr-programme avec
louvrage existant rhabiliter. Il permet au matre
douvrage, grce un travail de conception se
traduisant par une analyse volumtrique et technique
des potentialits, dtablir un programme fonctionnel
dutilisation dont la faisabilit notamment financire
aura pu tre vrifie. Le matre douvrage rajuste
ainsi son pr-programme en liaison avec le matre
duvre charge des tudes de diagnostic . Il peut
tre des cas o des tudes de diagnostic concluent
une incompatibilit entre louvrage existant et le
pr-programme du matre douvrage, faisant ainsi
renoncer la solution de la rhabilitation.
Larrt du 21 dcembre 1993 prcisant le dcret
missions dfinit ainsi pour le btiment la mission
diagnostic :
Lestudesdediagnosticpermettentderenseigner
le matre de louvrage sur l tat du btiment et
surlafaisabilitdeloprationetontpourobjet:
-d tabliruntatdeslieux.Lematredelouvrage
alachargederemettrelamatriseduvre,tous
lesrenseignementsensapossessionconcernant
le btiment. La matrise duvre est charge,
s ilyalieu,deffectuerlesrelevsncessaires
l tablissementdecettatdeslieux;
- de fournir une analyse du fonctionnement
urbanistique et de la perception architecturale du
btiexistant,ainsiquepermettreunemeilleureprise
encomptedesattentesdeshabitantsetusagers;
-de procder une analyse technique sur la
rsistance mcanique des structures en place et
surlaconformitdesquipementstechniquesaux
normes en vigueur, et aux rglements d hygine
etdescurit;
-de permettre d tablir un programme fonctionnel
dutilisation du btiment ainsi quune estimation
financire et den dduire la faisabilit de
lopration;
La maitrise duvre
des operations
de rehabilitation
de btiment
3
-de proposer ventuellement des tudes
complmentairesd investigationdesexistants.
Quel est le contenu de cet lment de
mission ?
Cest une mission dont le contenu variable est
troitement li aux lments de connaissance de
louvrage rhabiliter dj en possession du matre
douvrage. En effet cette mission ne dispense pas le
matre douvrage de mener, en amont de ces tudes
de diagnostic , des tudes pralables consistant en
la connaissance de louvrage rhabiliter (levs de
plans, expertises techniques) et de dfinir un pr-
programme.
Dans ce cadre, la mission tudes de diagnostic
peut se dcliner ainsi :
a Relevs et analyses de louvrage
rhabiliter
Relev dtat des lieux et investigations
complmentaires
Ces relevs ont pour objet de complter linformation
du matre douvrage sur ltat des ouvrages existants.
Analyse du fonctionnement urbanistique et de
la perception architecturale
Cette analyse consiste reconstituer lhistoire
de la construction et reprer des lments
architecturaux susceptibles de retenir lattention,
cerner lensemble des rgles et contraintes
applicables lopration (rgles durbanisme,
servitudes, rglementation incendie,), analyser
les avoisinants et limpact du btiment sur son
environnement et prendre en compte les attentes
des habitants et usagers.
Analyse technique
Lanalyse technique base sur des visites effectues
sur le site et sur les relevs dtat des lieux, consiste
en une analyse rglementaire et technique des
installations au regard du futur usage du btiment.
Suite un examen de ltat gnral et un reprage
des dsordres ou anomalies localiss, est dfinie
la nature des solutions apporter aux dsordres
constats : modifications, rfection partielle ou
totale, etc.
Cette analyse porte sur tout ou partie des domaines
techniques suivants :
- voiries et rseaux extrieurs,
- structures,
- faades,
- second uvre,
- fluides (chauffage, climatisation, ventilation,
plomberie, fluides mdicaux),
- lectricit courants forts,
- lectricit courants faibles,
- appareils lvateurs,
- scurit incendie, accessibilit,
- impact environnemental, performances nergtiques.
Ds lors que des scnarios dutilisation commencent
merger, ces relevs et analyses se poursuivent
dans le cadre des scnarios envisags.
b Faisabilit de lopration scnarios
dutilisation
A lissue des analyses rglementaires, urbanistiques,
architecturales et techniques, une synthse est
tablie permettant de renseigner le matre douvrage
sur :
ltat gnral du btiment en prcisant notamment
au regard de ses caractristiques structurelles,
techniques, fonctionnelles et architecturales,
les ouvrages pouvant tre conservs en ltat,
ceux ncessitant une remise niveau et ceux
ncessitant un remplacement.
ltat particulier de ses lments constitutifs et
dquipement, notamment sils sont susceptibles
de modifications ;
lventuelle ncessit de confier des tudes
complmentaires ou des travaux dinvestigation
au titulaire de la mission diagnostic, ou des
spcialistes habilits ;
les conditions dutilisation du btiment et sa
qualit dusage ;
les adaptations rendues ncessaires par la
rglementation.
Ce rapport permet dapprhender aussi
compltement que possible lensemble des
contraintes prendre en compte pour la conception
et la ralisation du projet.
mediations l7
44
Des scnarios dutilisation sont tablis, proposant
des orientations rpondant au pr- programme
dfini par le matre douvrage et des principes de
solution et schmas fonctionnels et techniques de
remise niveau ou de rfection. Ces scnarios sont
prsents et discuts avec la matrise douvrage. Ils
peuvent conduire des tudes complmentaires
dinvestigation de lquipement rhabiliter.
Une estimation financire des travaux et une
estimation sommaire de la mission de matrise
duvre ultrieure sont tablies.
Le titulaire de la mission diagnostic transmet au
matre douvrage ses conclusions sur la faisabilit
de lopration.
Celles-ci permettent la matrise douvrage dtablir,
sur la base du pr-programme, un programme
compatible avec louvrage existant et une enveloppe
financire prvisionnelle du cot de lopration.
Conformment aux dispositions de larticle 2 de
la loi MOP, ce programme et cette enveloppe se
prciseront, voire volueront pendant la phase
dlaboration des avant-projets (APS, APD).
Pour un dveloppement plus prcis de la mission
diagnostic on se reportera au modle de contrat
Mission diagnostic tabli par les professionnels
de la matrise duvre en collaboration avec la
MIQCP. Un cahier des clauses techniques
particulires (CCTP) dcrit prcisment la mission.
A qui peut-on confier les tudes de
diagnostic ?
Sagissant dun lment de mission de matrise
duvre de la loi MOP, il fera lobjet ds lors quil
est confi un prestataire extrieur, dun march
public de matrise duvre conformment larticle
74 du Code des Marchs Publics.
Le prestataire devra avoir des comptences
multiples (architecture, ingnierie, conomie) et
adaptes la nature de la rhabilitation mener.
Mais il devra aussi faire preuve dune capacit
dcoute, danimation et dobservation et dune
grande indpendance desprit. Il sera dautant plus
efficace quil aura un regard extrieur et impartial.
Les tudes de diagnostic devront tre loccasion
de communiquer car la russite dun projet passe
aussi par linformation, la participation et la
communication, il est impratif que les utilisateurs
sapproprient la rhabilitation envisage.
2 La mission de base en
rhabilitation
Le contenu de la mission de base
Le contenu de la mission de base inscable en
btiment et de ses lments constitutifs sont dfinis
dans le dcret missions dapplication de la loi
MOP et plus prcisment dans lannexe II de larrt
du 21 dcembre 1993.
Pour les oprations de rhabilitation, elle est
compose des lments de mission de matrise
duvre suivants :
Mission de base pour les oprations de
rhabilitation
Pour un dveloppement plus prcis de cette
mission de base on se reportera au modle de
contratMissiondebaseenrhabilitationtabli
par les professionnels de la matrise duvre en
collaboration avec la MIQCP. Un CCTP dcrit
prcismentlamission.
ETUDES
DAVANT-PROJET
(APS / APD)
ETUDES DE PROJET
(PRO)
ASSISTANCE AU MATRE DE LOUVRAGE
POUR LA PASSATION DES CONTRATS DE TRAVAUX
(ACT)
DIRECTION DE LEXECUTION DES CONTRATS
DE TRAVAUX (DET)
ASSISTANCE AU MATRE DOUVRAGE LORS DES
OPERATIONS DE RECEPTION ET PENDANT LA PERIODE
DE GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT (AOR)
VISA
EXECUTION ET
SYNTHESE
(EXE)
(VISA) (EXE)
PARTIEL
La maitrise duvre
des operations
de rehabilitation
de btiment
5
III Modes de devolution
des marches de maitrise
duvre de rehabilitation
Quil sagisse des tudes de diagnostic ou de
la mission de base , les modalits de dvolution
des contrats correspondants sont dfinies larticle
74 du Code des Marchs Publics, article relatif aux
procdures spcifiques de passation des marchs
de matrise duvre.
1 La procdure adapte en matrise
duvre
En procdure adapte, le matre douvrage a toute
latitude pour dfinir les modalits de sa commande
sous la seule condition que le mode de dsignation
observe les principes gnraux de la commande
publique, tels qunoncs dans larticle 1 du Code
des Marchs Publics :
- libert daccs la commande publique,
- galit de traitement des candidats,
- transparence des procdures.
Cette procdure utilisable en dessous des seuils
europens (135 000 H.T. pour lEtat et 210 000
H.T. pour les collectivits territoriales) se traduit par
des modalits de publicit (jusqu 90 000 H.T.) et
de mise en concurrence librement dtermines par
le matre douvrage.
La fiche mdiations n 11-1 apporte des
recommandations pour la mise en uvre dune
procdure adapte.
2 Le concours de matrise duvre en
rhabilitation
Quand la procdure de concours reste-t-
elle judicieuse en rhabilitation ?
Lexemption lobligation de concours prvue pour
les oprations de rhabilitation larticle 74 du Code
des Marchs Publics ne dispense pas le matre
douvrage de se poser la question de lopportunit
de recourir la procdure du concours.
Le rendu dun concours est la base dun projet en
devenir, qui reste prciser et dvelopper, il ne
dcrit pas un produit fini.
Chaque fois que lopration envisage entranera une
restructuration importante des surfaces et des volumes,
lie notamment un changement dusage ou la recherche
dune affectation nouvelle, lenjeu sera, au del du choix
dun nouveau parti dutilisation pour le ou les btiments
rhabiliter, de redonner un sens dans leur environnement
ces btiments souvent tombs en dsutude.
Dans cette hypothse, le concours est un outil
particulirement adapt pour offrir la rflexion du
matre douvrage, travers les visions densemble
produites par les concurrents, diffrentes possibilits
de revalorisation adaptes lenveloppe existante et aux
besoins locaux, parmi lesquelles il choisira celle quil
considre la plus porteuse davenir.
Par ailleurs, ds lors que lopration de rhabilitation
saccompagnera dune extension, sauf ce quelle
soit marginale (construction en pignon dun escalier
de secours) le concours est vivement conseill car il
sagira souvent doprations pour lesquelles les surfaces
et les volumes seront profondment remanis et l
encore un choix de solutions est toujours avantageux
pour la matrise douvrage.
De plus dans un souci de scurit juridique, ds lors que
lestimation des honoraires de matrise duvre dpasse
le seuil dobligation de concours, le Code des Marchs
Publics nayant pas explicitement prvu le cas de figure
dopration mixant rhabilitation et construction neuve,
il convient dappliquer la rgle la plus contraignante
pour la dsignation du matre duvre, cest dire
la procdure du concours. Ce sera en tous cas une
ncessit ds lors que la partie neuve lemporterait sur
la partie rhabilite.
Par contre, lorsque les travaux de rhabilitation sont pour
lessentiel de nature purement technique, sans que les
espaces et les volumes ne soient modifis, le concours
nest pas appropri.
A quel niveau dtudes lancer un concours
pour une opration de rhabilitation ?
Deux cas peuvent tre envisags :
soit, les tudes de diagnostic ont t ralises
en amont, permettant ainsi au matre douvrage
dtablir un programme clair et prcis, et le concours
aura un rendu pouvant se situer entre le niveau
dune esquisse et dun APS. Labsence dans les
textes de la loi MOP de llment de mission
esquisse en rhabilitation ninterdit pas de dfinir
mediations l7
6
un niveau de rendu quivalent cet lment, lors
dun concours ;
soit, cest une partie des tudes de diagnostic
qui font lobjet dun concours, ce dernier tant lanc
sur la base dun tat des lieux complet du btiment
(relev, expertises techniques,). Le rendu portera,
dans ce cas, sur des propositions dutilisation de
limmeuble concern, dont la faisabilit sera traduite
sous forme danalyse volumtrique et dvaluation
financire sommaire.
Ce dernier cas risque de mlanger un
approfondissement de la programmation, sans
quelle puisse tre valide par le matre douvrage,
avec un dbut de conception dune solution choisie
et propose par le matre duvre, dans son
rendu de concours. Le jury risque alors davoir du
mal choisir entre des propositions htrognes
des matres duvre, car labores en labsence
dun programme recentr et valid par la matrise
douvrage. Dans ce cas, une procdure de marchs
de dfinition simultans peut tre prfre ds lors
que lopration prsente une certaine complexit.
Il semble donc opportun dorganiser un concours sur la
base dtudes de diagnostic dj ralises, ayant
permis au matre douvrage darrter un programme
dont la compatibilit avec lquipement rhabiliter
est vrifie. Si le matre douvrage communique
aux concurrents les scnarios dutilisation de
lquipement labors lors du diagnostic, il devra
bien prciser quil sagit l de solutions dmontrant la
faisabilit, mais ne simposant pas aux concurrents,
afin de leur laisser une libert de conception.
La fiche mdiations n 14-1 apporte des
recommandations pour la mise en uvre de la
procdure du concours.
3 La procdure ngocie spcifique
Cette procdure ngocie spcifique la matrise
duvre sera mise en oeuvre chaque fois que le
matre douvrage naura pas retenue la procdure
du concours, en application de la drogation
lobligation de concours pour la rhabilitation prvue
larticle 74 du Code des Marchs Publics.
Pour retenir cette procdure, le matre douvrage
doit toutefois justifier quune des conditions requises
larticle 35 du mme Code, pour recourir une
procdure ngocie, est remplie.
Le matre douvrage pourra, notamment, sappuyer
sur la disposition figurant au 35.I.2 qui prvoit quil
peut tre pass des marchs ngocis avec publicit
pralable et mise en concurrence pour les marchs
et les accords-cadres de services, notamment [...]
les marchs de prestations intellectuelles telles
que la conception douvrage, lorsque la prestation
de services raliser est dune nature telle que les
spcifications du march ne peuvent tre tablies
pralablement avec une prcision suffisante pour
permettre le recours lappel doffres .
En effet, sagissant des tudes de diagnostic
ou dune mission de base , il ne fait aucun doute
que les spcifications du march, en particulier le
programme de lopration, ne constituent pas un
cahier des charges intangible permettant le recours
lappel doffres. Ce programme peut voluer,
conformment aux dispositions de la loi MOP,
pendant toute la dure des tudes davant-projet.
Par ailleurs, le march relatif la mission de base
sera pass prix provisoire conformment cette
mme loi, rendant encore plus inadapte une procdure
dappel doffres. Sur cet aspect, le matre douvrage
pourrait galement sappuyer sur la disposition dfinie
au 35.I.4 qui prvoit la possibilit de marchs ngocis
dans des cas exceptionnels, lorsquil sagit de travaux,
de fournitures ou de services dont la nature ou les alas
qui peuvent affecter leur ralisation ne permettent pas
une fixation pralable et globale des prix .
La fiche mdiations n 12-1 apporte des
recommandations pour la mise en uvre de la
procdure ngocie spcifique.
4 La procdure des marchs de
dfinition simultans
Lavantage essentiel de cette procdure analyse
par la MIQCP dans le guide La procdure des
marchs de dfinition simultans est lorganisation
permanente dun dialogue entre le matre douvrage
et les trois quipes de ma trise duvre, un
ajustement et une validation des propositions
programmatiques peuvent ainsi tre effectus tout
au long de ltude.
Il en est ainsi lorsque la rhabilitation est combine
avec une opration durbanisme. En effet, certaines
oprations de rhabilitation de grands ensembles
de logements sociaux sont souvent loccasion, pour
la collectivit publique, den faire une opration
durbanisme dpassant le simple territoire des
logements.
La maitrise duvre
des operations
de rehabilitation
de btiment
7
Devant la diversit des hypothses possibles, un
concours darchitecture et durbanisme nest, dans
ce cas, pas adapt. Les ides mises par une quipe
ou par une autre, surtout lorsquelles touchent
des quipements privs ou publics dpendant
dautres administrations ou lorsquelles envisagent
des dmolitions partielles pour permettre de crer
de nouveaux axes de circulation, doivent pouvoir
tre tudies, values et valides par un groupe de
pilotage, si ncessaire, aprs enqute ou expertise.
Cest le travail en commun men par les trois quipes
avec le groupe de pilotage qui permettra de discuter,
de tester et de valider les ides proposes jusqu
dfinir et arrter le programme de rhabilitation de cet
ensemble. Conformment aux dispositions du Code
des Marchs Publics (articles 73 et 74), le matre
douvrage pourra, retenir lune des trois quipes
pour lui confier un march ou un accord-cadre de
matrise duvre pour raliser lopration.
5 La procdure dappel doffres
La MIQCP dconseille vivement le recours lappel
doffres qui est totalement inadapt ce type de
prestations pour lesquelles il ne saurait y avoir
un cahier des charges suffisamment prcis et
intangible pour recourir cette procdure.
IV La negociation
de la mission de base
La ngociation du contrat relatif la mission de base en
rhabilitation devrait porter sur lensemble des clauses
du contrat, lexception des clauses imposes par un
texte rglementaire et donc non ngociables. Ainsi,
peuvent tre ngocies le contenu des prestations
dans la limite des dispositions de la loi MOP, les dlais,
la rmunration, les taux de tolrance, les pnalits
Lutilisation dun pourcentage du montant des travaux
pour tablir le forfait de rmunration est encore plus
mal adapte aux oprations de rhabilitation quelle ne
lest aux oprations de construction neuve.
Le Guide lattention des matres douvrage pour la
ngociation des rmunrations des matres duvre
prcise : la mthode propose dans le prsent guide,
pour la dtermination des rmunrations, ne peut
sappliquer directement aux missions concernant la
rhabilitation. Mme si lon peut sinspirer de celle-ci
il convient, en raison du caractre unique de chaque
opration de rhabilitation, aprs une analyse fine des
tches accomplir, de ngocier la rmunration au cas
par cas .
Aucune grille, mme indicative, nayant pu tre
fournie comme aide la ngociation, il conviendra
destimer au cas par cas limportance et donc le
cot du travail effectu par la ma trise duvre pour
des oprations de rhabilitation. Il faut rappeler
que si la loi MOP impose au ma tre douvrage
llaboration dun programme et dune enveloppe
financire prvisionnelle en amont des avant-
projets, elle donne dans le cas de la rutilisation/
rhabilitation la possibilit de poursuivre cette
laboration pendant les phases davant- projets
(art.2 de la loi MOP). Il convient den tenir compte
lors de la ngociation.
Par ailleurs, la part dalas pouvant affecter une
opration de rhabilitation tant gnralement plus
importante que pour une construction neuve, il
conviendra den tenir compte lors de la ngociation
des taux de tolrance attachs aux engagements
pris par le matre duvre sur le respect des cots.
V Les etudes de
diagnostic et la mission
de base confiees a un
meme prestataire ou a
deux prestataires distincts
Llment de mission tudes de diagnostic non
inclus dans la mission de base en btiment pourra
tre spar du reste de la mission de matrise duvre
et ainsi tre confi un matre duvre distinct de
celui titulaire de la mission de base , mais ce nest
en aucun cas une obligation.
Le matre douvrage aura le choix entre :
confier les tudes de diagnostic et la mission
de base un mme prestataire ;
confier les tudes de diagnostic et la mission
de base deux prestataires distincts.
mediations l7
8
1 Les tudes de diagnostic et la
mission de base confies un
mme prestataire
Cette solution offre lavantage de la continuit
dintervention dune mme quipe de ma trise
duvre pour deux phases successives de
conception. Ainsi, lquipe de matrise duvre
aborde les tudes davant-projet avec une parfaite
connaissance de louvrage existant, sans tre tente
de remettre en cause le travail effectu pendant la
phase de diagnostic. Cette continuit, peut tre
galement source de gain en termes de cohrence,
de temps et de gestion conomique du projet.
Toutefois, cette solution du mme prestataire place
ce dernier, lors de la ralisation des tudes de
diagnostic , dans un positionnement qui ne peut
tre considr comme totalement neutre et impartial
vis vis de la faisabilit de la rhabilitation envisage,
ce qui peut tre peru comme un inconvnient par la
matrise douvrage.
Pour ce qui concerne le processus de mise en
concurrence de la matrise duvre, il convient
pour disposer du mme prestataire, de mener une
consultation unique couvrant les deux missions.
En effet, si deux consultations distinctes taient
organises, le titulaire de la mission tudes de
diagnostic objet de la premire consultation, outre
le fait quil naurait aucune garantie de remporter la
seconde consultation, devrait mme tre cart
de la mise en concurrence pour la mission de
base pour des raisons videntes dgalit des
chances des concurrents. En effet, ayant particip
au ct du matre douvrage llaboration finale du
programme, il dispose ainsi, par rapport aux autres
candidats, dun avantage certain.
Cette mise en concurrence unique peut conduire
la conclusion dun seul march avec des tranches
ou dun accord- cadre avec des marchs
subsquents.
a Les tudes de diagnostic et la
mission de base confies un mme
prestataire dans le cadre dun seul march
Il conviendra dans ce cas de figure de passer un
march avec une tranche ferme pour les tudes
de diagnostic et une tranche conditionnelle pour
la mission de base . La ngociation de la tranche
conditionnelle faite la signature du contrat, donc
avant la ralisation du diagnostic, laisse subsister
beaucoup dincertitudes sur la nature et ltendue
de la rhabilitation.
De plus, si lissue du diagnostic le programme
du matre douvrage tait amen voluer de
manire importante par rapport aux donnes du
pr-programme, la tranche conditionnelle pourrait
galement tre amene voluer de manire
significative, ce qui ne serait pas sans poser
de problme pour la conclusion de lavenant
correspondant.
Il ne sagit donc pas l dune solution idale.
b Les tudes de diagnostic et la
mission de base confies un mme
prestataire dans le cadre dun accord-cadre
Cette solution qui permet de poursuivre avec le
mme prestataire, ds lors que le matre douvrage
est pleinement satisfait de sa prestation au titre
du diagnostic, prsente le grand avantage, par
rapport au cas prcdent, de pouvoir conclure le
contrat relatif la mission de base une fois les
tudes de diagnostic ralises. Cest donc avec
une part dincertitudes beaucoup plus faible quant
la nature et ltendue de la rhabilitation et avec
un programme davantage stabilis que le contrat
mission de base est conclu.
Cette manire de procder sapparente ce que la
MIQCP prconisait dans la fiche mdiation n5
de mai 1997. Il sagissait alors de lancer un avis
dappel public la concurrence ayant pour objet les
tudes de diagnostic ventuellement suivie dune
mission de base de matrise duvre. Aprs avoir
tudi les candidatures et notamment les rfrences
au regard des deux missions successives raliser,
le matre douvrage choisissait un prestataire qui
il confiait, dans un premier temps, les tudes de
diagnostic et dans un second temps la mission
de base dans le cadre dun nouveau contrat.
Mais ds la transposition des dispositions
europennes dans le Code des Marchs Publics en
1998 qui obligeait le matre douvrage ngocier
avec au moins trois candidats, il ne devenait plus
possible de ne ngocier la mission de base
quavec le seul prestataire ayant ralis les tudes
de diagnostic . Il convenait donc, ds lors, de
ngocier les deux contrats en mme temps, ce
qui revenait une situation semblable au cas dun
La maitrise duvre
des operations
de rehabilitation
de btiment
9
march tranche ferme et tranche conditionnelle,
avec les inconvnients dvelopps ci-avant.
Cette option intressante ne subsistait donc que
lorsque le cumul des deux contrats restait infrieur
aux seuils europens. Les deux contrats successifs
peuvent ainsi tre conclus aujourdhui dans le cadre
dune procdure adapte.
Lentre de laccord-cadre dans le Code des
Marchs Publics 2006 permet aujourdhui de
retrouver pleinement ce mcanisme conduisant
avoir un mme prestataire dans le cadre de deux
marchs distincts.
Lutilisation de laccord-cadre pour la
matrise duvre en rhabilitation
Il est possible de passer un mme prestataire
un march relatif aux tudes de diagnostic
suivi dun march relatif la mission de base
sur le fondement dun accord-cadre pour une
opration de rhabilitation.
Conformment aux dispositions de larticle 76-I
du Code des Marchs Publics, et sagissant de
prestations de matrise duvre cet accord-cadre
sera pass selon les procdures dfinies larticle
74 du mme Code. Ce sera la procdure adapte si
le cumul des deux contrats reste infrieur aux seuils
europens ou la procdure ngocie spcifique au-
del, sachant quelle est pleinement justifie dans
ce cas. En effet, le concours est non obligatoire et
lappel doffres serait tout fait antinomique avec
lutilisation de laccord-cadre qui nest en fait quun
cadrage des deux marchs passer sur la base dun
programme restant volutif (voir III).
Ce sera donc la plupart du temps une procdure
ngocie spcifique qui sera utilise pour passer
laccord-cadre. Les marchs subsquents seront
ds lors aussi attribus lissue dune ngociation
(voir mdiations n16, question relative
laccord-cadre dans le domaine de la matrise
duvre).
Le premier march relatif aux tudes de diagnostic
sera pass dans la foule de laccord-cadre , et
cest simultanment que seront ngocis les termes
de laccord-cadre et ceux de ce premier march.
Le second march relatif la mission de base
sera ngoci lissue de la ralisation des tudes
de diagnostic et de la validation par le matre
douvrage de son programme arrt aux termes du
diagnostic. Afin de laisser ouverte cette ngociation,
permettant ainsi une bonne prise en compte des
rsultats du diagnostic et de ses consquences sur
le programme, laccord- cadre se limitera aux
dispositions gnrales et essentielles, relatives ce
second contrat.
Ainsi, en vue de la conclusion de laccord-cadre ,
pourront tre ngocies les dispositions suivantes :
lments de contenu de la mission de base
tels que les tudes dexcution, les modalits de
suivi des travaux ;
lments de mission complmentaires (OPC,
mobilier) ;
modalits dtablissement du forfait de
rmunration, cela peut tre :
- un bordereau de prix (prix la journe) en cas
dtablissement du forfait sur la base dun devis
de temps passer,
- la mthode dtablissement du forfait
en cas dlaboration de ce dernier partir
dun pourcentage du montant des travaux (la
mthode pourra sinspirer de celle dfinie
pour la construction neuve dans le Guide
lintention des matres douvrage publics pour
la ngociation des rmunrations des matres
duvre privs , tabli par la MIQCP et le
Ministre de lEquipement) ;
modalits de passage du forfait provisoire au
forfait dfinitif ;
modalits de rvision ou dactualisation des prix ;
modalits dengagement du matre duvre, sans
pour autant arrter les taux de tolrance ;
modalits de paiements ;
conditions de rsiliation.
Larticle 76-V du Code des Marchs Publics prcise
que : La dure des accords-cadres ne peut dpasser
quatre ans, sauf dans des cas exceptionnels dment
justifis, notamment par leur objet, ou par le fait
que leur excution ncessite des investissements
dont la priode damortissement aurait une dure
suprieure quatre ans .
mediations l7
l0
Cette dure de quatre ans sera, sauf cas exceptionnels,
largement suffisante pour permettre de conclure
dans ce dlai le march mission de base .
2 Les tudes de diagnostic et la
mission de base confies deux
prestataires distincts
Cette solution, offre lavantage de la totale impartialit
du prestataire charge des tudes de diagnostic ,
pour qui la mission de base qui peut suivre ne
prsente aucun enjeu direct pour lui.
Toutefois, cette option, outre la perte des
avantages lis la continuit dintervention dun
mme prestataire, comporte le risque que les
meilleurs prestataires pour raliser les tudes de
diagnostic , ne sabstiennent pour rserver leur
candidature pour la mission de base .
La mise en uvre de cette solution, ne prsente
aucune difficult particulire. Il conviendra de
mener sparment deux procdures de passation
de march de matrise duvre, dans le cadre de
larticle 74 du Code des Marchs Publics, sans
oublier pour autant les rgles de cumul des contrats
pour la prise en compte des seuils fixs dans ce
mme code.
Le march relatif aux tudes de diagnostic
sera pass selon une procdure adapte ou selon
la procdure ngocie spcifique la matrise
duvre. Cette mission pourra parfois tre
traite comme petit lot au sens du Code des
Marchs Publics, et ressortir donc dune procdure
adapte mme si le cumul est suprieur aux seuils
europens. La mission de base sera passe
selon une procdure adapte ou selon la procdure
ngocie spcifique ou encore selon la procdure
du concours.
Si le matre douvrage juge pertinent dorganiser
un concours de ma trise duvre sur la base
dun programme arrt lissue des tudes
de diagnostic , cest alors ce choix de deux
marchs attribus deux prestataires distincts qui
simposera.
Pour conclure, cest sa connaissance du milieu
professionnel de la matrise duvre apte raliser
les tudes de diagnostic et la mission de
base , mais aussi son choix dorganiser ou non
un concours qui permettront au matre douvrage
de choisir entre un prestataire unique et deux
prestataires distincts.
La maitrise duvre
des operations
de rehabilitation
de btiment
ll
3
v| Le contrat
1 Oprations mixant construction neuve et rhabilitation
En cas dopration mixant du neuf avec de la rhabilitation, le contrat ne diffrenciera gnralement pas ces
deux natures de travaux, et la rhabilitation sera intgre la partie construction neuve, afin de satisfaire
au contenu de la mission de base en construction neuve qui intgre lesquisse.
Bien sr, on suppose quil sagit, dans ce cas, dune seule et unique opration, et non de deux oprations
distinctes qui auraient conduit faire deux contrats spars de matrise duvre.
2 Oprations de rhabilitation avec plusieurs tranches de travaux
Lorsquune opration fait lobjet de plusieurs tranches de travaux, il semble judicieux de raliser les tudes
de diagnostic permettant de bien dfinir les tranches de travaux et leurs incidences techniques les unes par
rapport aux autres, puis de passer tranche de travaux par tranche de travaux des marchs de matrise duvre
(mission de base). Les contrats relatifs aux diffrentes tranches de travaux pourront tre passs au mme
prestataire en utilisant un accord-cadre :
1re tranche
de travaux
2me tranche
de travaux
3me tranche
de travaux
APS
APD
PRO
VISA
ACT
DET
AOR
APS
APD
PRO
VISA
ACT
DET
AOR
APS
APD
PRO
VISA
ACT
DET
AOR
1er march
ACCORD - CADRE
2me march me march
Diagnostic densemble
3
Laccord-cadre peut en outre recouvrir le diagnostic densemble :
Diagnostic densemble (1
er
march)
1re tranche
de travaux
2me tranche
de travaux
3me tranche
de travaux
APS
APD
PRO
VI SA
ACT
DET
AOR
APS
APD
PRO
VISA
ACT
DET
AOR
APS
APD
PRO
VISA
ACT
DET
AOR
2me march
ACCORD - CADRE
3me march 4me march
Un seul matre duvre titulaire dun accord cadre avec
quatre marchs subsquents (un pour le diagnostic
densemble et trois relatifs la mission de base pour
chaque tranche de travaux )
Deux matres duvre distincts
un pour le diagnostic densemble
un pour laccord-cadre et ses trois marchs subsquents
relatifs la mission de base pour chaque tranche de travaux
mediations l7
l2
Cependant dans le cas dune rhabilitation forte implication technique (hpital par exemple) o un avant
projet densemble est ncessaire avant de commencer la premire tranche de travaux, les obligations
conjugues de la mission de base et du contrat unique conduisent la solution suivante :
Un accord-cadre peut recouvrir le diagnostic densemble et la mission de base pour les trois tranches de travaux :
1re tranche
de travaux
2me tranche
de travaux
3me tranche
de travaux
APS
APD
PRO
VISA
ACT
DET
AOR
APS
APD
PRO
VISA
ACT
DET
AOR
APS
APD
PRO
VISA
ACT
DET
AOR
Tranche ferme
MISSION DE BASE
ACCORD CADRE
Tranche conditionnelle 1 Tranche conditionnelle 2
Diagnostic densemble
Un seul ma tre duvre titulaire dun accord cadre
avec deux marchs subsquents (un pour le diagnostic
densemble et un pour la mission de base couvrant les
trois tranches de travaux
Pour des oprations de rhabilitation concernant des ensembles immobiliers importants, dont le
programme dinvestissement stalera sur de nombreuses annes, se pose la question de dfinir une vision
densemble du projet global et surtout de faire en sorte que la cohrence initiale puisse perdurer au gr des
diffrentes tranches, au gr dventuelles fluctuations programmatiques ou financires.
De telles oprations peuvent concerner des sites
hospitaliers, des campus universitaires, de grands
immeubles tertiaires dont la rhabilitation est lance par
tranches successives, quelquefois de nature diffrente :
bureaux, hbergement, laboratoires, amphithtres,
locaux techniques, espaces extrieurs
Dans ce cas, le matre douvrage pourra dsigner un
matre duvre gnral , charg, dans le cadre
dun diagnostic densemble, de dfinir un scnario ou
concept densemble, dans ses dimensions urbaines,
architecturales, fonctionnelles, puis dassister la
matrise douvrage lors du lancement des diffrentes
tranches de travaux pour lesquelles il sera fait appel
(par concours ou procdures ngocies) des
matrises duvre particulires.
1re tranche
de travaux
2me tranche
de travaux
3me tranche
de travaux
APS
APD
PRO
VISA
ACT
DET
AOR
APS
APD
PRO
VISA
ACT
DET
AOR
APS
APD
PRO
VISA
ACT
DET
AOR
Tranche ferme
MISSION DE BASE
Tranche conditionnelle 1 Tranche conditionnelle 2
Diagnostic densemble
1re tranche
de travaux
2me tranche
de travaux
3me tranche
de travaux
APS
APD
PRO
VISA
ACT
DET
AOR
APS
APD
PRO
VISA
ACT
DET
AOR
APS
APD
PRO
VISA
ACT
DET
AOR
Matrise duvre gnrale
diagnostic densemble, concept densemble
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Matrises duvre particulires
Deux matres duvre distincts
un pour le diagnostic densemble
un pour la mission de base couvrant les trois tranches
de travaux