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A D M IIN IIS T R A C II N I I I ADM N STRAC II __________________________________ Tema1 Elarquitectoenlosproyectosdeinversin MaterialdidcticodigitalizadoparalaenseanzadelaAdministracinenlaArquitectura (SubproyectoPAPIMEEN402003) Responsableacadmico:Dr.

JorgeQuijanoValdez Semestre20092

ndice Introduccin(3) 1.1Elproyectodeinversin(4) 1.2Participantesenunproyectodeinver acin(5) 1.3Lagerenciaocoordinacindeproyectos(6) 1.4Institucionesdepromociones 1.6EnInfonavit(23) 1.7EnSectur(27) 1.8EnBanobras(29) Apndicealospuntos1.4a sparadesarrollarla industriadelaconstruccinenMxico(34) 1.9Laleydepropiedade reguntasguiadas(40) Respuestas(segnelcompilador)(41) Glosariodetrminos(42) Bibl omendadas(43)

Introduccin Un arquitecto en la promocin y diversificacin de su profesin puede ser el org ctividades a realizarse en una obra de arquitectura. Un empresarioesunindividuoc ,dirigirysistematizarunaseriedeacciones paraproducirbienesoserviciosysatisfacer rcado.Ahorabien,es lcito decir que unarquitecto en funcionesdeempresarioes aqu cado a ordenar, coordinar y supervisar los trabajos para brindar a una comunidad cios relacionados con la arquitectura. Y es posible decir que, en general, todo presario,enlamedidaenquedespliegasucreatividadyhabilidadpara fundarunaorganizac ola,desdeluego,alasreglasjurdicasque imperanenlacomunidaddequeformaparte. No iciaestableciendounapequeaoficinadediseo,con lacualsededicaaoptimizarlosproc arealizarunaobra.Existen arquitectosqueseespecializaneneldiseodecondominios(ya s y comercios), hoteles, etctera. Son, justamente, estas especialidades las que o uitecto empresario oportunidades de mercado y, sobre todo, conocimientos acerca de r especfica, por lo cual el posible cliente est dispuesto a invertir dinero qu amente. Resulta, pues, un hecho que nadie mejor que un arquitecto para planear y s exigencias de un proyecto de inversin en el mbito de la construccin inmobil quitectoentendidoenadministracinpuedafungircomo promotor, coordinador o gerente d e inversin de construccin inmobiliaria, pues evidentemente conocer los procesos incluso vender) de manera eficientelaobraquelmismodiseypromovi. As, la re la serie de ocho que corresponde al curso Administracin III ha estado guiada po : primero, resear los elementosfundamentalesquecomponenunproyectodeinversin,con legalmente pueden participar en el mismo, y segundo, introducir al lector a la g inacin de proyectos y al funcionamiento de las instituciones federales Sociedad eral(antesFOVI),Infonavit,Sectur,Banobrasquepromuevenynormanel gnerodeinversio topuedehacergestindesusservicios,yal anlisis y conocimiento de la Ley de r nio, la cual podr orientarloenlaorganizacindelosusualesproyectosdeinversin.

1.1Elproyectodeinversin Si analizamos en cualquier poca las obras en la historia de la humanidad veremo umplieron con unfindeterminado que gener beneficios en algn sentido. Ms an, omo de inters social persiguenunautilidadalargoplazo,elevandoelniveldevidad ,paraque,enuntiempomsomenoslargo,seintegrenalamecnica productivadetodoel oesaquella enlacuallamayoradesusempresasdeproduccingeneranutilidades,podemos nosdeloqueconsumesucondicinperenne deendeudamientoexterior. El fracaso de una iversos orgenes, pero su comn denominador es la falta de utilidad. El concepto ca en el crecimiento desmedido del precio de venta, porque adems de que esa po rainflacionaria,laempresaquelaadoptarasaldradelmercado de la libre competencia, tas mnimas la llevaran tambin a la quiebra. Utilidad . Capacidad que en mayor o menor medida poseen los bienes econmicos para satisfacerlasnecesidadeshumanas. (Enciclopedia Hispnica, por Encyclopdia Britannica Publishers, Inc., USA, segunda actualizada 19911992,Micropediaendice,vol.II,p.398.)

1.2Participantesenunproyectodeinversin Dentro de las actividades profesionales de la construccin podemos ubicar lasnuest pectosqueabarcanunciclo estecicloseresuelvecomo sigue: clientenecesidadinstrucci ervicios profesionales), construccin (servicios profesionales o empresariales), opera idad (servicios de mantenimiento),cliente. Independientemente del nivel jerrquico e has actividades se realicen,ydelapersonalidadqueadoptenelclienteyelprestadorde sonafsicaomoral,y,entrestas,dentrodelmbitodelainiciativaprivadao entidades ones entre las partes interesadas siempre estarncontenidasenunmarcolegalcuyains traformalmente enuncontrato,elcual,incluso,puedeserelevadoarangodetestimoniono Laculturadelproyecto Consisteenestudiarsusnecesidades,definirlo conceptualmente,paraqueensudesarrollol no se modifique y slo se detalle conlasmejoresartes. Jorge Luis Castillo Tufio, Mximas de costos en la construccin, Mxico, Trillas,

Elprocesodeadjudicacin Los contratos son acuerdos de voluntades pueden ser verbales o escritos, formales . Es un error frecuente identificar al acuerdo devoluntades con el papel en el ocumento escrito no es msqueelinstrumentodeprueba. Jorge Luis Castillo Tufio, La vida diaria de los costos, Mxico,IMCYC,1998,p.7

El elemento normativo fundamental de este proceso es el contrato. En ste seincl ionesque,porsurelevancia,ameritanunaatencinyun estudioespeciales,conlasegurida ectosdelproceso, se lograrn los objetivos buscados en ptimas condiciones de tie to. Paraqueunaobrasepuedarealizaresnecesariollamaralapersonaidnea. Puedecont ncurso(abiertooporinvitacin). Elcuadrosiguientenosaclararesto: Directa Adjudicacin Poroposicin o Porconcurso Abierto o Invitacin

1.3Lagerenciaocoordinacindeproyectos Dentrodeestareaexistelagerenciadeproyectosarquitectnicos,servicio que el arqui r para que se efecten las obras con apego a su diseado y al objetivo que se a que durante el transcurso de la obra pueda decidir o disear aquellos detalles deunprincipio. En la Facultad de Arquitectura de la UNAM se present recientemen etodolgicaespecialparalaespecializacinengerenciadeproyectos. Verdad es que, ant una institucin de educacin superior se ocup en ponerla sobre la mesa. En cual os del CIEP de la citada Facultad la consideran oportuna por cuanto representa u tegradora conveniente para el desenvolvimiento profesional de las futuras generacion uitectos.Organizada,comohemosdicho,aniveldeposgrado, sufinalidadesayudaralalumn esanalticasylaboralesquele garanticenunconocimientoamplio,ambicioso,delmercadod da como parte de un proceso, la especializacin formaliza mtodos para ejecutar p ctnicos desde una perspectiva interdisciplinaria, integradora y totalizadora de con tos sobre el diseo y la construccin de obrasdearquitecturayurbanismo.Esdeesp cinde estandole,correctamentedirigida,losarquitectosnovelesseancapacesdeofrecer bleenrespuestaalasexigenciasdesusociedad. Laresponsabilidadbsicadeungerentees ar un producto final. Las funciones de un gerente son diversas, pero todas recla cinco etapas bsicas de un proyecto: planeacin, organizacin, ejecucin,direcciny GerenciadeProyectos.Entendidacomo parte de un proceso, esta especializacin formaliza mtodos para ejecutar proyectos os desde una perspectiva interdisciplinaria, integradora y totalizadora de conocimie obre el diseo y la construccin de obras de arquitectura y urbanismo.

Importancia de atender las necesidades especficas delclientedurantelagerenciadep Fuente:www.rocal.com.mx 1 Cf. Jorge Quijano Valdez, La gerencia de proyectos. Una propuesta metodolgica, AM,2001.

El problema de fondo que aborda la Gerencia de Proyectos es la administracin in Logotipo del Project Management Institute (PMI).URL:www.pmi.org

Gerencia de proyectos, segn el Project Management Institute (PMI), es la aplicaci ntos, habilidades, herramientas y tcnicasalasactividadesdeunproyecto,afin de s idades y expectativas detodosaquellosquepuedanverseafectados positivaonegativamen Jorge Luis Castillo Tufio, Mximas de costos en la construccin,op.cit.,p.20.

Ahora bien, para completar cada una de estas etapas con xito se debe contar,ju alapropuestaempresarialydecontratacin con el propietario. Un gerente bien entre no teme ensanchar su mirada para l no es forzoso concentrarse exclusivamente en oyecto, le interesa demostrar, en cambio, que las funciones gerenciales respondena arialesdelargoalcance,sinimportarlamagnituddelos proyectos. Losconceptosqueestr stasonaplicablesalosservicios que tanto un gerente como una empresa de coordina co administrativa pueden realizar. Por otra parte, informan a un objetivo metodol o cuya organizacin temtica y disciplinaria abarca un plan de estudios diseado sitos aprobados por el CIEP de nuestra Facultad entreestosrequisitosdestaca,por peduticoalquehabrnde inscribirseloscandidatosalaespecializacin. Hablando rigur ma de fondo que aborda la gerencia de proyectos es la administracin integral de po coordinador, al mando del gerente, asume las responsabilidades de planeacin, d ccin. Durante las fases de diseo y planeacin, el gerente provee una amplia ga ionales y recibe, en mltiples casos, asignaciones especficas.Enlaetapadeconstru istrarlaobra,funcin quetradicionalmentecorrespondaalcontratistageneral. Se torna erente es la figura clave en el manejo de un proyecto, de ah que le resulte onalidad respetable, que hagasentiralavezlafuerzadelaautoridadyunadisposicin ora. Es cierto que en un proyecto grande puede haber en funciones varios gerente toridaddecadaunosermenoraunquetodosllevena cabo tareas similares. En todo cas vidar que, en cualquier circunstancia,elobjetivodelaautoridadeselcontrol.

Entre los atributos fundamentales de un gerente se encuentran el juicio, el poder idad y una capacidad probada para identificar problemas y equilibrarsusesfuerzosp simportanteconsideraresto,yaqueexistenvariosnivelesenelmanejode un proyecto, y seleccin de gerentes siempre tendrn preferencialoslderesquehayanconsumadoexitos teriores. Nuestra propuesta no busca que el arquitecto y/o el contratista general u papel habitual como administradores del proceso de diseo y/o construccinencua ayaefectuado loquenosinteresa ensear, en cambio, es que dadas la complejidad d e construccinyladificultadparaadministrarycoordinarunnmerosiemprecreciente de ente especializados, la transformacin y mejora en los mtodos de trabajo surgen encer al cual no podemos escatimarenesfuerzosintelectualesyprcticos. Ahora bien, n funciones gerenciales puede acceder a una merecida posicin de liderazgo en la onstruccin y, desde ah, establecer polticas adecuadas de construccin, administra general, todas las cuestiones relacionadas con la correcta operacin de la adminis sototalenunproyectodeedificacincualquiera. Veamos un ejemplo de aplicacin meto istemtica de una Estructura Analtica del Proyecto (EAP), conocido en ingls como ructure(WBS), paraproducirlacualseutilizanlossistemasderedes paralosconceptosd ine como una descomposicin natural del proyecto para conseguirunproductofinal.

Unejemplodeaplicacinmetodolgicadela Gerencia de Proyectos es la definicin sis ra Analtica del Proyecto (EAP, o WBS, por sus siglas en ingls), para producir s sistemas de redes para los conceptos de anlisis.

Comunicar es mecanismo informar es llamamientointerior.Lainformacinsloest logr or ha interpretado correctamenteelmensaje. Juan Beneyto, Conocimiento de la informacin, Madrid, AlianzaEditorial,1973,p.12. 2

Estaexpresinsepodratraducircomoestructuradedesplieguedeltrabajo.Setratadeun ecapturatodoslosdetallesdeunproyectoenunaformaorganizada.A menudo se lo repre un rbol jerrquico, sin embargo, tambin puede representarsecomounalistadeelemen amaneraenquesuelenaparecer enunagrficacomndeGantt.Vaseelsitiowww.hyperthot.

Existenvariosmtodosparadescribirla.Surazndeseresquesuministrala informacin p cto separadamente de las organizaciones ejecutoras y otras entidades por medio de l control de grupos de trabajo.LaEAP,as,estableceinformacinparacadaelementode e trabajo pero tambin es necesario mantener un control sobre ella, puessueleca ctosedefinemejor. Encuantoafuncionesdecontrol,lossistemasderedesdetrabajoperm mente proyectos queimplican interacciones complejas entre varias tareas(verFigura1

10 Figura 1. Formato de Estructura Analtica del Proyecto (Work Breakdown Structure, istemadedesarrollodeproyectos.(Fuente:http://www.hyperthot.com/pm_wbs.htm)

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Propiamente,lasredestienenusossimplesycomplejos,ypornaturalezase hallan relacion raciones y la administracin un plan de redes de trabajoconstituyesufundamento. empleo real de las redes de trabajo en un proyecto facultaparasucabalcomprensi epresentativossonlossiguientes: 1.Diseoyconstruccindeconjuntoshabitacionales,ofi s,bodegas dealmacenaje,modernizacinyexpansindeobrapblica. 2.Diseoyconstrucci elesycentroscomerciales. 3. Diseo y construccin de carreteras, vas rpidas de as pblicasyaeropuertos. Estosproyectostienenvariascaractersticasnicas,contandoa antes: 1.Cruzantpicamentemuchaslneasorganizacionalesyfuncionales. 2. Indican esf nidos, encaminados a producirresultados especficos enfechaspreestablecidas. 3. La ales esfuerzos es original, no una copia de mtodos administrativosutilizadosenes . Los enfoques tradicionales del manejo funcional, orientado hacia la produccin, do ser inadecuados para el manejo de proyectos. En los ltimos aos, la necesida zar, dirigir y ejecutar proyectos de mayorcomplejidadenplazosdetiempoycostoslim acreacin detcnicas,sistemasyconceptosadministrativosmsconvenientespararegulars

En aos recientes, la necesidad de planear, organizar, dirigir y ejecutar proyecto lejidad en plazos limitados de tiempo y costos ha impulsado la creacin de tcni eptos administrativos ms convenientespararegularsumanejo.

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ste,pues,dependeahoradetresconceptos: 1. Gerenciadeproyectos. 2. Planeacinyco s. 3. Apoyodescentralizadodelproyecto. Elcrecimientoentamaoyutilidadesdelasorg doun notableintersenelprocesodecrecimiento. Elcrecimientoesresultadodelaexpan svendidos oproporcionados,productosnuevosomejoradosynuevosmercados,acompaado por cinocapacidaddelosservicios,calidadenlosmtodos adoptadosylaoptimizacindelos cimiento por etapas, las cuales, dependiendo de su magnitud, puedenonoentrarenl s. Como se revela en la prctica, la mayora de los proyectos responden, en lt asdelcrecimiento,portanto,lasinvestigacionesdelo relativo a su manejo crean con s y eficientes que aquellos en los que se basan muchos mtodos y procedimientos eas de losnegocios,industriasygobierno. Enconclusin:lagerenciadeproyectosesuna eser promovidaanivelacadmicosuperior,yaquefacultaunacomprensinrenovadade los os y operativos til a los arquitectos mexicanos y latinoamericanos para competir, a esperanza de victoria, en un mercadodetrabajocadavezmsduro. El buen manejo nte para el futuro de una organizacin, es verdad perolo absolutamenteindudable puede dejar de ver frustrada una considerable porcin de sus anhelos de futuro c uitectoseducadosenunespritudevanguardiaeducativa yserviciocomunitario.

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1.4Institucionesdepromocionesynormas EnMxicoexistenvariasinstitucionesfederalesdedicadasalapromociny normalizacin d versin en la industria de la construccin, se trata del Fondo de la Vivienda ( l Fondo Nacional de Turismo (Fonatur) de la Secretara de Turismo (Sectur), y Ba os. En aos recientes,elgobiernofederalhaimpulsadoplanesdefusinentrealgunasde ersin de varias de ellas en organismos nuevos, como veremos ms adelante sin e antes modificaciones (y tanto ms por cuanto afectan a la legislacin sobre la m cin examinaremos la maneraenquecadaunadelasinstitucionescitadashanbrindadoalo idaddeparticiparenproyectosdeinversin. 3 1.5EnFovi

De acuerdo con esta institucin crediticia,los conceptos que debenintegrar los pr a la construccin de unidades habitacionales son los siguientes: 1.Costodelterren lterreno. b)Gastoslegales. c)Rehabilitacin(ensucaso). 2Urbanizacin. 3.Edificac 3

FOVI es unFideicomiso Pblico constituido en 1963 por elGobiernoFederal a travs dayCrditoPblicoenBancodeMxico,elcualesadministradoporla Sociedad Hipotecari del 26 de febrero de 2002. Vase sitio web http://www.shf.gob.mx/ifai/FOVI.html.

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4.Imprevistos: a)Urbanizacin. b)Edificacin. 5.HonorariosporProyectoyDireccinde i(variable). 7.Otrosgastos(legales,promocin,etctera). 8.Mantenimientohastasuent ciero: a)Delterreno. b)Deconstruccinyurbanizacin. c)Deinteresessobregastos. d stos. 10.Honorariosygastosdefiduciario(encasodefideicomisoparacrditopuente).

Normastcnicasfundamentalesparalaconstruccindeviviendasurbanasde interssocial(c 1Lasurbanizacionesseplanearnenformasencilla,conprevisin,alproyectarlas calles, s de trfico rpido o pesado de aquellas que sirvan exclusivamente de acceso a ando que estas vas de acceso tengancaractersticasquenofomententrnsitorpidoy templarseelmximoaprovechamientodelaszonasverdescuyarea nodebersermenordel15 nales,ysepondr especial cuidado delograrla continuidad de dichos espacios verde itanlaintegracindelasviviendasconelcentrocomunal.

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3 Tener asegurados a distancia adecuada los servicios de urgente y diaria necesid scuelas serviciosasistenciales,estafetauoficinadecorreosy todos los servicios gen que permitan satisfacer las necesidades inherentes a un grupo familiar, dentro de ades de vida propia de cada regin. 4Contarconadecuadosmediosdetransporteycomu alaprovisindeserviciosindispensablesparalautilizacindelas unidadesqueseconstr ranserviciosindispensablesel suministrodeaguapotable,losserviciossanitariosylaen eferentemente las unidades de vivienda sern agrupadas en forma continua formando ales, pudiendo ser de uno o dos pisos tambin sern aceptables construcciones mu ficios de departamentos, de hasta cincopisos,sinascensor. 7 Se considera recomend punto de vista social, la integracin de diferentes estratos socioeconmicos dentr multifamiliar, en la medidaqueloapruebeelingenieroresidente.

Normasdevivienda 8Lasreasrecomendablesdelasviviendas,engeneralsegnelncleofamiliara quesedes onassernlassiguientes: 12recmaraysaladeestaralcoba 23recmaraysaladeestar ar 4recmaraysalaestaralcoba 3757m2,de3a5personas 4872m2,de4a7personas Dentrodelreacubiertaylaviviendaseincluirnelbaoylacocina.

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9 Las reas y dimensiones recomendables dentro de cada unidad sern las siguiente

ZONA Recmaradepadres Segundarecmara Tercerarecmara Salaestaralcoba Bao Cocina Mnima 8.70m2 7.50m2 6.50m2 10.00m2 2.50m2 3.50m2 6.00M.L.

10Especificacionesdeconstruccin: a)Cimentacin,estructuras,murosytechos. b)Azotea badosexteriores. e)Acabadosinteriores. f)Puertasyventanas. Especificaciones y sis uctivos en materiales, acabados e instalaciones que garanticen la duracin mnima or vez y media el tiempodelcrdito,conunmantenimientorazonable.

Especificacin, especificar. Determinar o precisar.Queespropiodeunaespecie,ode u ra. Diccionario de la lengua espaola esencial, Mxico, Larousse,s/f,p.273.

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Gruposhabitacionalesyplanesdeconjunto Porgrupohabitacionalseentiendenlasedificacionesdedosomsviviendas que se destin r a ser vendidas individualmente. Se denomina planes de conjunto a los proyectos de vivienda de inters social, auspiciados o promovidos con su cooperacin financi ativa por entidades patronales, cooperativas o laborales, y siempre que las unidad ndasevendanoadjudiquenaindividuosofamiliaspertenecientesalaentidad dequesetra araobtenerelapoyodelFovi,paragruposhabitacionalesde21a100unidades o planes de dades, las especificaciones tcnicas y socioeconmicas del proyecto deben ser apro i previamente o conposterioridadalarealizacindelasobras.Sienamboscasoselnme acindebeserprevia. (2) ParaobtenerelapoyodelFoviparagruposhabitacionalesoplane n 100 unidades o menos, o de casas individuales, se har constar el compromiso ficiaria de que dichos grupos habitacionales, planes de conjunto o casas individua tarn a las especificaciones tcnicasysocioeconmicascontenidasenestasnormas.Sie idades pasa de 100, la institucin beneficiaria deber obtener previamente del Fov el aspecto tcnico de construccin y diseo.

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12Licitacin Para elapoyo delFovi, tratndose de planes de conjunto de 20 unida enos de 20 unidades el valor de las obras sea superior a $500 000.00, la adjud ara la ejecucin de las obras deber verificarse usando el procedimiento de licit quisito deber cumplirseparalosgrupos habitacionales dems de 100 unidades,o que eunidades,elvalordelasobrasexcedade$500000.00. Lalicitacinsiempresecelebrar ctode unaobraconcreta. Licitacin, licitar. Ofrecer precio porunacosaensubasta. Diccionariode la lenguaespaolaesencial, op.cit.,p.396.

19 4 ESQUEMADEFINANCIAMIENTOCARACTERSTICODELOSCRDITOSQUEOTORGAELFOVI Destinodelcrdito Adquisicindeviviendanuevaousada. Porcentajedelcrditosobreelvalordelinmueble

Hasta el 97% sobre el valor del inmueble en el programa PROSAVI.2 Hastael90%e onstruccindeviviendanuevaoremodelacindevivienda Hastael65%sobreelvalordelinm a las instituciones financieras sobre el incumplimientodeloscrditos. Otorgar los tos y las garantas a las instituciones financieras para que otorguen, a su vez, resdeviviendayalosadquirientes. ObservacionesFOVI (1)RecientementefuecreadalaSo aFederalqueincorporalasfuncionesdelFOVI (2)ElcrditoFOVIparaadquisicindevivie 1. ElprogramaPROSAVIabarcaviviendasconvalordehasta55,000UDISdirigidasafamilias es no mayores que 5.5 veces el salario mnimo, e incluye un subsidio al frente esodelacreditado. 2. El programa PROFIVIabarca viviendas convalor de hasta 156,7 orgamiento ya no se otorganingnsubsidioalfrente. Los crditos a los intermediar basta en las que el objeto subastado son derechos sobre crditosparaviviendaque, orgarnconrecursosdelFOVI.Lasposturassepresentarn sealandolaaportacinquecada 4

LossiguientescuadroshansidotomadosdelartculodeJaimedelRoHipotecasdeinterss 9,enero2002,pp.5660 p.58.

20 CARACTERSTICAS Montosafinanciar Mensualidades Intereses Comisionesygastos

El pago mensual de los crditos Adquisicin: hasta 94,050 quedar determinado por: los UDIS. Construccin: Hasta 67,925 intereses, a la tasa que resulte de sumar l deo de FOVI, la garanta yelmargenquedetermineel Plazos intermediariofinanciero za y Adquisicin:30aos. conservacin de garanta 3) Construccin:2aos. seguro r la coberturasalariosUDIS. Adquisicin: Adquisicin: 7.1% real anual 0.7% real anual de garanta

ms el margen que quepuedevariardeacuerdo libremente determine el con la relaci riofinanciero. monto del crdito y el valor delaviviendahastallegara Construcc o del 0.2% mensualmente d a conocer realanual. FOVI, equivalente a una que Com eje las condiciones de cobranza por un monto mercado a plazo de 24 mnimode65 Comisin mensual por conservacindegarantapor un monto de 25 UDIS (para elprog a la cobertura Construccin: Slo hay salarioUDIS equivalente al pagos mensuales ditado. intereses y el capital se liquida conforme se vayan individualizando las al vencimiento delplazo.

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Requisitosgenerales El acreditado ser cualquier persona fsica que vaya a habitarla vivienda, capa ntermediario financieroconingresoscomprobablesysuficientesparaser consideradosujeto raelcasodelapoblacin de menores ingresos (hasta 5.5 salarios mnimos mensuales) a PROSAVI existe un subsidio al frente que hace que sus ingresos mensuales sean a cubrir el monto del crdito al que finalmentesecomprometen. Delavivienda Ser uiera de las etapas comprendidas desde el terreno hasta su terminacin integral,c onserviciosybasesde vivienda.

Documentos Delderechohabiente Los que a su juicio determine el intermediario para comprobar los ingresos del a mo su capacidaddepago. Delavivienda Losqueasujuiciodetermineelintermediario.

22 Procedimientoparaobtenerelcrdito c Registrode proyecto Participacinen subastay,ensu caso,asignacin dederechos Registrode proyecto ejecutivo Ministracinde recursospara construccinde viviendas Individualizacin deviviendas

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1.6EnInfonavit ElInfonavitesunainstitucinfinancieradecarctersocialespecializadaenel mercado h sin es cumplir el mandato constitucional de otorgar crdito para que los trabaja irir, con libertad y transparencia, la 5 viviendaquemslesconvengaencuantoapre operacin del Infonavit se estableci por una diversidad de acuerdos tomados por , as como por acciones implementadas por su Direccin General segn criterios de , con el fin de lograr estosresultados: 1.Programa Apoyo Infonavit. Diseado pa rechohabientes cuyosingresossuperenlosseissalariosmnimos,elaccesoauncrditohipo ucinfinanciera.Enesteprogramaparticipan13bancosy16Sofoles. 2. Modificacindelar it.Estaaccinpermitetomaren consideracinlosingresosadicionalesdelossectorestur ago en bancos. Los acreditados bajo el Rgimen Especial de Amortizacin efectan sprincipalescuatrobancosdelpas. 4. Apoyo a la oferta de vivienda. El Infonavit nio con Nafin para apoyar a los desarrolladores de vivienda mediante una lnea d ntes. Actualmente, la demanda en el Infonavit es de 10.9 millones de derechohabie uales 9.6 millones pueden acceder a un crdito 7 hipotecario. 5

JessIslasBenites,Delfinanciamientoalavivienda,enConstruccinytecnologa,Vol.X . 6 Ibid.,pp.3234. 7 Ibid.,p.34.

24 8 ESQUEMADEFINANCIAMIENTOCARACTERSTICODELOSCRDITOSQUEOTORGAELINFONAVIT

Destino del crdito (exclusivo para trabajadores que tienen Porcentajedelcrditoso eble unarelacinlaboralformalenelsectorprivado) Adquisicindeviviendanuevaousad eble Construccindeviviendaenterrenopropio 100%sobreelvalordelpresupuestodeobra aenterrenofideicomitido 90%sobreelvalordelinmuebleincluyendoterreno Remodelacin 100%sobreelvalordelpresupuestodeobra Pago de adeudos contradosporla adquisici eelvalordeladeudo oremodelacindelavivienda

Caractersticas Montosafinanciar Hasta180vsm($220,795.20al 31 de diciembre de 2001). La suma ms el saldo de la subcuenta de vivienda que podr recibir un trabajadorconsala 257,594.40 al31dediciembrede2001). Sieltrabajadorpercibemsde10 vsm, la su 9,860.80al 31dediciembrede2001). Mensualidades Intereses Comisionesygastos

Cuota fija proporcional al crdito el descuento se realizavanmina. Las aportac % sobre el salario integrado del trabajador se aplicanalcrdito.

Fijos,de4a9%anual. Dependen del nmero de salarios mnimos que gana el trabaja orgaelcrdito. El saldo del crdito est denominadoenvsmyseajusta de acuerdo moenelDistrito Federal. El inters de 4 a 9% anual se cobrasobreelsaldoenvs

5% del crdito para gastos administrativos. Los impuestos y derechos dependen del iendaydelaslegislaciones locales. Avalo. Plazos Hasta30aos. 8

LossiguientescuadroshansidotomadosdelartculodeJaimedelRoHipotecasdeinterss

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Requisitos Generales Elahorrovoluntariopodrintegrarloeltrabajadormediante depsitos, ya sea e ahorro voluntariodel SAR, en unainstitucin financiera odela forma que mejor icin de que dicho ahorroquele dio derechoalospuntosadicionalesseaingresadoal ibicin, en el momento de integrar el expediente personal. Si el trabajador no l onto de ahorro voluntario declarado en su solicitud perder su asignacin de crd ibir en periodossubsecuentesdeinvitaciones. Delavivienda

Documentos Delderechohabiente Actadenacimiento. Actadematrimonio(ensucaso). Cartadondesede ciarios. HojarosadelIMSS. Comprobantedepagodelahorrovoluntario(ensucaso). Const tificacinoficial. Comprobantededomicilio. Cartacompromisodecompraventa. Cartadec resos. Delavivienda

Elvalormximodelaviviendaparalaaplicacindelcrdito Varandeacuerdoconlalnea 367,992.99 al 31 de diciembre de reglamentacinlocal. 2001). Este lmite puede sm ($429,324.00al31dediciembrede2001)enelDistrito Federalyenotraslocalidade nistracindelInstituto.

26 Procedimientoparaobtenerelcrdito Precalificacin einscripcin Seleccin Integracindel expediente personal Integracin del expediente delavivienda Entregar avisode retencin Formalizacin: firmade escrituraante notarioy entregade cheque

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1.7EnSectur Mxico es un pas en pleno desarrollo turstico. Para mantener su a ecesita construir 10 000 habitaciones de hotel de primera categora cada ao, por millones de dlares. Actualmente se estnpromoviendo168proyectosporunimportede6 uerdo con la opinin de varios empresarios con capital invertido en Mxico,seda dad,conunamanoqueesel40%desucosto en Estados Unidos de Amrica y un costo ecindad con Estados Unidos y Canad (estos dos pases representan el 90% de los a Mxico), Mxico constituye un mercado turstico estratgico. La industria hoteler a expansin sostenida desde hace aos. Entre 1995 y 2000, las nuevas habitaciones dad turstica sumarn ms de 39 000 unidades de inversin extranjera, lo que rep casi el 10% respecto de 1994. Ahora, en base al anlisis de la inversin de lo observa que el crecimiento se da, bsicamente, en dos segmentos: 1) hoteles de p e gran auge (Caribe mexicano, Baha de Banderas, Los Cabos), y 2) en hoteles de enteloshotelesdestinadosarecibirviajerosdenegocios. Lagamadeoportunidadesparala esentaamplia, en donde las empresas que cuenten con adecuados programas y alianza lizacin,queasuveztenganmercadosynichosidentificados,alaparde contar con oper ores oportunidades en la industria hotelera. Para invertir en Mxico es convenient las siguientes recomendaciones: 1. Seleccionar el lugar, conocerlo bien, y contar o de las autoridades locales. 2. Apoyarse en estudios de mercado realizados por s. Estos estudios debencomprender:

28 Gradodeocupacin. Nmerodehabitaciones. Serviciosdehotel. Tarifas.

3. Seleccin de arquitectos que conozcan la importancia de construir a precios ra iblesrestriccionesurbansticasodeotrandole. 4.Contarconlospermisosylicenciasco ncuentaestasyotras demorasenelfinanciamiento. 5.Seleccindelconstructor,concapa erienciayconocimientodela legislacinyrestriccioneslocales. 7.Equipamiento. 8.Fun al. 9.Contratacinycapacitacindepersonal. 10.Contarcon1.1empleadosporhusped. aresolvertodoslosproblemaseventuales. La Administracin Turstica mexicana [SECTUR] organismo oficial, el Fondo Nacional de Turismo (Fonatur), que tiene la misin de ciones necesarias para la inversin turstica mediante la construccin y habilitaci rasylapuestaendisposicindemediosdefinanciacin parainversores.Fonatures,as,u ntodeestosobjetivossehancreado,alolargodevariosaos, centros tursticos enlos capital privado mediante la construccin de alojamientos y otros servicios turstic do el caso de Cancn, Loreto, Ixtapa y Puerto Vallarta, entre otros. Mediante Fo er acceso a informacin y cofinanciacin en relacin con la compraventa de terre unidades de negocios. Adems, se ofertan todo tipo deproyectosymegaproyectos.

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Gracias a la colaboracin de Fonatur y el Banco Mexicano de Turismo (Bancomext), icial directa o mediada por la banca comercial es susceptibledecrditosendlares isponede representacionesenelexterioryde138oficinasenlaRepblica.Dedicaalturis oqueharepresentadoenlosltimos9aosunos9000 9 millonesdedlares.El51%lohac ras es un banco de desarrollo del gobierno federal cuyo objetivo es contribuiral ntabledelpasatravsdelfinanciamientodeobrasde infraestructura, vivienda y servi e proyectos relacionados conelmedioambiente.Deigualforma,apoyaelfortalecimientoi os estados,losmunicipiosysusrespectivasentidades. Al serunainstitucin financiera do de justicia social en sus operaciones, Banobras tiene por objetivo promover y actividades prioritarias que realizan los gobiernos federal, del Distrito Federal, es y municipales en la dotacin de infraestructura, servicios pblicos y equipamie dyuvando en el mbito de su competencia al fortalecimiento del pacto federalydel ootorgarasistenciatcnicayfinancieraparala mejor utilizacin de los recursos cre ollo de las administraciones locales.

Viviendaydesarrollourbanos El objetivo de Banobras en estos proyectos es triple: financiar la urbanizacin, quisicin de vivienda de diversos tipos y apoyar el mejoramiento de vivienda medi struccin de unidades mnimas, su ampliacin,mejordistribucinyterminacin,ascomo ectosparanuevosconjuntoshabitacionales 9 Cf.elsitiowebhttp://www.mcx.es/turismo/infopais/mexico/Mexico.htm.

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Banobras tambin busca coadyuvar en la produccin de vivienda que realizanlosorga ales,estatalesymunicipales,yaseaenforma directa o con la asociacin en particip rivado y social para contribuir al abatimiento del dficit existente, y, finalment poyar el esfuerzo de autoconstruccin y mejoramiento de vivienda con los programas ales. Banobras es una fuente de recursos crediticios que complementa a los recurs federales, estatales y/o municipales) e internos (aportacin del organismopblicode rollohabitacional)planeadosparaeldesarrollo urbanoylavivienda. Entotal,Banobras iarlossiguientestiposdeobras: 1.Viviendaalossectorespblico,privadoysocial Es efactibilidadeconmica,financieraytcnica Proyectosparaurbanizacinyedificacinde ficacindevivienda Vivienda de inters social (con valor de 100 a 180 salarios itoFederal) Viviendapopular(convalorde181a300salariosmnimosmensualesenel Dis eviviendanueva Interssocialypopular 3.Mejoramientodelavivienda Adquisicin de para autoconstruccin de unidades mnimas,suampliacin,mejordistribucinyterminaci

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4.Urbanizacinyedificacindevivienda Viviendadeinterssocial(convalorde100a1 ritoFederal) Vivienda popular (con valor de 181 a 300 salarios mnimos mensuales ral) 5.Adquisicindeviviendanueva Interssocialypopular. 6.Mejoramientodevivie de materiales para autoconstruccin de unidades mnimas,suampliacin,mejordistribuc oyectosespeciales Construccindeviviendapiedecasayprogresiva(adquirentesconingre osmnimosmensualesenelDistritoFederal) 8.Viviendaporcofinanciamiento Urbanizacin isicin de viviendas unifamiliares o multifamiliares (con valor de hasta 180 salar suales en el Distrito Federal). Una de las variantes ms importantes de este prog nda por cofinanciamiento, que fue puesta en prctica con el Fovissste y oper co e Banobras, Fovissste y sus derechohabientes, a travs de un fideicomiso creado p Este esquema puede ser aplicado a todas las instituciones y organismos interesados vienda a los sectores pblico, privado y social se canalizan los recursos con ba o de sta, mientrasqueenlamodalidadporcofinanciamientolaasignacinserealizacon stablezcanencadaconveniodecofinanciamiento.

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SujetosdecrditoBanobras En el sector pblico, los sujetos crediticios de Banobras son los gobiernos feder nicipal, los organismos pblicos federales, los organismos e institutosestatalesde antoafideicomisos,sonsujetosdecrdito,en lossectoresprivadoysocial,slolosasoc anismosdel sector pblico encargados de la vivienda, en apoyo de sus propios pro imoslosacreditadosdirectosdelainstitucin.

Infraestructuraparanuevosdesarrollosurbanos Aesterespecto,elobjetivodeBanobrasesimpulsarlageneracindenuevos desarrollos qu miento ordenado de la poblacin y, en consecuencia, un desarrollo urbano equilibra yar el crecimiento y administracindereservasterritorialesyecolgicas ofrecerenve entabilidaddelasinversiones,tierraurbanizadaalapoblacin,lasinstituciones dedicada lo urbano y a los diversos promotores, y apoyar tcnica y financieramentelaadqui oyladotacindeserviciosenlas reasregularizadas. Los recursos de las lneas de an a las obras siguientes: Tiposdeobraafinanciar: Nuevosdesarrollos: Adquisicin : Reservasterritoriales. Reservasecolgicas. Redensificacinurbana. Habilitacin e obras de cabeza, dotacin de infraestructuraprimariaysecundariaparalasprincipal abilitacinsecundaria(dotacindeinfraestructuraprimariaysecundariaa piedelote).

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Adquisicindeprediosurbanizados: Lotesconservicios: Adquisicindelsuelo. Construc aestructuraprimariaysecundaria. Lotessinservicios: Adquisicinsintierra. Ejecuci acindelatenenciadelatierraydotacindeservicios: Regulacinytitulacindelsuel fraestructurayservicios. Sujetosdecrdito: Enelsectorpblico: Gobiernosfederal,e sydelDistritoFederal. Entidadesparaestatalesyparamunicipales. Enlossectorespriva omisos, mandatos, asociaciones en participacin y sociedades, en conciertoconelsec

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A PNDICE A LOS PUNTOS 1.4 A 1.8: NUEVOS ORGANISMOS FEDERALES PARA 10 DESARROLLAR STRUCCINENMXICO Al inicio de su gestin en 2001, el gobierno de Vicente Fox manifest el props dasantesdefinalizarelsexenio.Paralograrlo, comenzporbuscarelconsensoentrelosa nstruccin a travs de la creacin de foros para analizar las dificultades partic s para encontrar soluciones de conjunto, atendiendo para esto los lineamientosdel orialdeVivienda20012006.Estosnuevosforoshan sido planeados para sustituir, absor las operaciones de fondos de viviendacomoelFovi,elFovissteyelInfonavit. ElConsejoNacionaldeVivienda(CNV) Fuente:www.conavi.org.mx

SegnaparecedefinidoeneldocumentodelProgramaSectorialdeVivienda 20012006,elCons aesunforodeintercambiodeopiniones entrelosdiversosactoresdelsector,queactac jecutivo Federal en materia de vivienda. La Conafovi, por su parte, es la enti abledelsector[encargadade]coordinarlasactividades de todos los agentes, instituci des participantes, y tambin se responsabilizadeoperarelConaviparaincorporaralo pantesen laproduccindevivienda. 10

Este apndice est basado en el artculo Nuevas piezas clave en la industria, da, en Obras, ao XXIX, nm. 353, mayo 2002, pp. 1827. Tambin se ha tomado i oc Rangel que aparecen en recuadro a travs de las pginas consideradas.

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Estosorganismoshansidoconcebidoscomoherramientasdegestin.Enel Programa Sectorial enal se hace nota de la falta de coordinacin entre las dependencias y entidades la vivienda, de la cual se acepta que haba constituido una de las razones prin go en la atencindelasnecesidadeshabitacionalesdemuchasorganizacionesquedeunau n en el sector. Por esta razn bsica se cre el CNV, mismo que est facultado caminadas a promover la regulacin e incorporacin de suelo apto para el desarrol ntar la especulacincontierras,emprenderaccionesparasumejoramientofsicoyjurdico ueprimordialdeestainstanciaeslaproduccin,deahsus funcionesdeasesoraparaelE ninparalos actoresqueintervienenenelsector. El CNV agrupa a 50 miembros en c ros del sector pblico, 12 del sector privado, 6 del acadmico, 6 de asociacione ismos estatales de vivienda. Los 18 miembros del gobierno incorporan entidadespbl masdelsector(suelo,servicios,financiamiento, etctera), mientras que de los 12 co dos, la mitad desarrolla sus actividades en elrea constructiva, y elresto, enl ra parte,la representacin de asociaciones civiles incluye a las federaciones de ngenieros, as como a las tres entidades que agrupan a los presidentes municipale unto con los seis representantes de los organismos estatalesdevivienda,brindanuna deralista. El mbito acadmico y el Poder Legislativo participan a travs de las da de las dos cmaras y del grupo de parlamentarios para el hbitat. El Consejo o de foros de trabajo distribuidos en cuatrocomits:ofertadesuelo,crecimiento,fi uctividad.

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LaSociedadHipotecariaFederal(SHF) El anlisis del problema de la vivienda en Mxico se ha efectuado en la persp ructurales, que son financiamiento, proceso constructivo, regulacin y oferta de su , por muchos motivos, el financiamientoaparececomoelmsimportantedelosejesencu meros actos de la Conafovi fuera la creacin de la Sociedad HipotecariaFederal.L ,bsicamente,paraabsorberalFovi yrepresentarunagarantafederalenloscrditosdev versin privada. Adems, se piensa optimizar las operaciones del Infonavit y el F ros. En el caso de Infonavit, el propsito es afirmar un medio de recuperacin organismo para aumentar sus recursos de inversinylograrquelainstitucindmscr bjetivoimpulsareldesarrollodelosmercados primarios y secundarios de crdito a la cual otorga garantas destinadasasuconstruccin,adquisicinymejora.Losprogramasqu ia estn diseados para adquirir vivienda (nueva o usada), construir o mejorar vi otes con servicios, pagar pasivos, adquirir equipamiento comercialydeservicios. Desregulacinyprocesoconstructivo Fuente:www.shf.gob.mx

En lo que a proceso constructivo se refiere, con la creacin de las institucione busca uniformar los criterios de construccin y difundir las innovaciones tecnolgi n significar edificacin a menor costo,conmejorcalidadyreduccinenlostiempos. E in se inscribe en los esfuerzos oficiales de simplificacinadministrativay,encon ialdeViviendaproponela instalacin de las Oficinas nicas Municipales de Trmites municipiosque,porelcrecimientohabitacionalregistrado,aslonecesiten.

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Sueloeinfraestructura Igualmente,conorganismoscomolaCNVylaSHFsepretendeorganizarlos esfuerzos en tor y aseguramiento de reservas territoriales adecuadas en programas para el fomento d o para la habitacin, y otro paraeldesarrollodeinfraestructurayservicios.Lamayo la promocin de vivienda tienden a favorecer a las familias con ingresos de entr osmnimos.Alossegmentossuperioreseinferioresnoleshan dado tanta atencin, paro es bancarias han ideado nuevas frmulas hipotecarias para vivienda media y residen era que esta directrizcontine. Condominio.Propiedaddeunacosaen comn. Diccionariodelalenguaespaolaesencial,op.cit,, p.165.

1.9Laleydepropiedadencondominiodeinmuebles Enlaactualidad,elconceptodecondominioserefierealascasas,viviendas ylocalesdee esoinclusomixtas. Los componentes del condominio, sin importar el tipo de constr )Componentesindividualesoprivativosdecadacondmino. b)Componentescomunesoindiviso consisten precisamente en la propiedad individual y exclusiva decadaunodeloscond doquelaedificacinseencuentreen formavertical,horizontalomixta.Lossegundos,esto nes ydecopropiedad,varansegnlanaturalezayelvalordelpropiocondominio,yde ell osesdueogeneral,esdecir,tienederecho deusoydisfrutedelasinstalaciones porotr edad 11 secalculardeacuerdoconelvalordelapropiedaddesucondominio. 11

Juan Carlos Lavin Aiza, El rgimen de propiedad de inmuebles en condominio y su a, tesis de licenciatura en Derecho, Mxico, Universidad Iberoamericana, 1982,p.1

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Ahorabien,loscomponentescomunes,diceJuanCarlosLavinAiza,surgen comoconsecuenciad ndividualestalycomoloentiendenuestra legislacin,debidoaqueseobtienenaccesoriame vidual,esto es, se hipotecan, se gravan, se embargan junto con la propiedad indi emosdeducir,porreglageneral,quesiguensumismasuerte. Loscomponentesdeusocomnap scondominios, pero algunos otros pueden presentarse o no dependiendo de la natura e cada propiedad. Entre los principales componentes de este gnero se cuentan los llos, stanos, patios, barandales, las azoteas, puertas generales, bombasdeagua,ca nto,entreotros. Enedificiosdemuchovalorencontramospartesdecopropiedad,talescomo , albercas, cuartos de juegos, saln de fiestas y otros, los cuales tienden a e te tanto el precio de las asignaciones individuales 13 comoelpagodelmantenimient . Publicadacomotalporprimeravezel28dediciembrede1972enelDiario Oficialdela ominiodeInmueblesparael DistritoFederal se ofrece actualmente enlaversin public al delDistritoFederalel10defebrerode2000.EnestaLeysecontienelorelativoal r nio de inmuebles para el Distrito Federal, empezando por definir las maneras en pasando a explicitar las obligacionesyderechosdelospropietariosinteresadosenconst propiedad de este gnero, detallando el proceso por el cual aqullos fijarn su lica.LosartculoscomprendidosenelTtulosegundo de esta ley se refieren a los b siva y a los bienes de propiedad comn. Especifica igualmente lo referente a nor n el condominio y las infracciones por las que un condmino podr ser sancionado ascosas. 12 13 Ibid. Ibid.,p.14.

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El Gobierno del Distrito Federal podr adoptar las medidas administrativas quefaci enlaconstruccindecondominios.Lospropietariosdepredios ubicados en zonas de rege tarn exentos de los derechos de construccin y de cooperacin que establecen las ntes, cuando construyancondominiosendichospredios. Quienes tengan el carcter de os departamentos, viviendas, casas o locales que existan en predios comprendidos a zona de regeneracin urbana tendrn derecho de preferencia para convertirse en nersucarcterdearrendatarios,aunqueestoltimocon sujecin a nuevos contratos de ondominios que se construyenenlazona.

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Preguntasguiadas 1.Culeselcomndenominadorparaexplicarelfracaso deunaempresa? 2. Quines par dades profesionales de la construccin y en un proyecto de inversin? 3.Cules ntaldelproceso deadjudicacin? 4. Cul es la responsabilidad bsica de un geren lemadefondoqueabordalagerenciade proyectos? 6. Cules son las ventajas que pu toenfuncionesdegerentedeproyectos? 7. Cmo se define la Estructura Analtica d a utilidad delos sistemas de redes altrabajar conelconceptodeEAP? 9. Menciona tuciones de promociones dehabitacinqueexistenenMxico. 10.Mencionalosdosorganis ra desarrollarlaindustriadelaconstruccinenMxico. 11. A qu gneros de uso h ptodecondominio? 12.Mencionalosdostiposdecomponentesdelcondominio quehemosvisto

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Respuestas(segnelcompilador) 1.Lafaltadeutilidadylacorrectaadministracindelosrecursos. 2. Clientenecesidad ucin (servicios profesionales), construccin (servicios profesionales o empresariales atividad(serviciosdemantenimiento),cliente. 3.Eltipodecontratacinarealizar. 4. racrearunproductofinal. 5.Laadministracinintegraldelprocesoproductivo. 6. Acced osicin de liderazgo en la industria de la construccin y, desde ah, establecer construccin, administracin del diseo y, en general, todas las cuestiones relacio recta operacindelaadministracindelprocesototalenunproyectodeedificacincualqui adescomposicindelproyectoparaconseguirunproductofinal. 8.Lasredestienenusossim anrelacionadasconlasoperacionesylaadministracin unplan deredesdetrabajoconstit ,Infonavit,Fonatur,Banobras. 10.ConsejoNacionaldeVivienda(CNV),SociedadHipotecaria ). 11. Serefierealascasas,viviendasylocalesdeestructurashorizontales,verticaleso 2. Componentesindividuales(losprivativosdecadacondmino),componentescomunes(indiviso

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Glosariodetrminos Control Funcin administrativa que consiste en medir y corregir el desempeo indiv acional para asegurar que los acontecimientos se adecuen a los planes. Implica me eo con metas y planes, as como mostrar donde existen desviacionesdelosestndar oordinacin Logrodelaarmonadelosesfuerzosindividualeshaciaellogrodelospropsit eccin Funcindelosadministradoresqueimplicaelprocesodeinfluirsobrelaspersonas las metas de la organizacin y del grupo se relaciona principalmenteconelaspect nistrar. Estrategia Determinacin del propsitoy los objetivos bsicos alargo plaz aadopcinyasignacindelosrecursosdeaccinfundamentalesparalograr esospropsitos. ceso mediante el cual se obtiene, despliega o utiliza una variedad de recursos b sobjetivosdelaorganizacin. Organizacin Concepto utilizado en varias formas: 1) cualquier grupo de relaciones en cualquier clase de operacin 2) la empresa en somaspersonas 4)laconductadelosintegrantesdeungrupo, y5)laestructuraintencio menteorganizada.

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