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PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2013.0000505475 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 0155128-58.2010.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que so apelantes OAS EMPREENDIMENTOS S/A e COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SO PAULO - BANCOOP, apelado ELIAS MIGUEL ELIAS FILHO. ACORDAM, em 8 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento parcial aos recursos, nos termos que constaro do acrdo. V. U. Sustentaram oralmente as Dras. Nahima Muller OAB n. 235630 e Dra. Luiza Santelli Duckworth OAB n. 228696", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores SALLES ROSSI (Presidente), PEDRO DE ALCNTARA DA SILVA LEME FILHO E SILVRIO DA SILVA. So Paulo, 21 de agosto de 2013. Salles Rossi RELATOR Assinatura Eletrnica

Este documento foi assinado digitalmente por LUIZ FERNANDO SALLES ROSSI. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0155128-58.2010.8.26.0100 e o cdigo RI000000HNR7Q.

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Voto n: 25.845 Apelao Cvel n: 0155128-58.2010 Comarca: So Paulo (F. Central) - 42 Vara 1 Instncia: Processo n: 15512858/2010 Aptes.: OAS Empreendimentos S/A e outra Apdo.: Elias Miguel Elias Filho
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VOTO DO RELATOR

EMENTA COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA (COOPERATIVA HABITACIONAL) AO DECLARATRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DBITO C.C. INDENIZAO POR DANOS MORAIS Procedncia Bancoop/OAS (Conjunto Altos do Butant) Injustificada a recusa na outorga da escritura definitiva do imvel ao autor Quitao Ocorrncia (feita, alis, sem ressalvas ) Descabido que, decorridos mais de quatro anos da quitao, seja exigida cobrana de saldo residual (no demonstrada, alis, sua pertinncia) Precedentes, inclusive desta Cmara, em aes idnticas, envolvendo as mesmas rs e o mesmo conjunto habitacional - Dano moral Inocorrncia Hiptese de mero inadimplemento contratual Ausncia de situao a ensejar reparao a esse ttulo - Sentena reformada para este fim - Recursos parcialmente providos.

Cuidam-se de Apelaes Cveis interpostas contra a r. sentena proferida em autos de Ao Declaratria de Inexigibilidade de Dbito cumulada com Indenizao por Danos Morais que, decidindo o mrito dos pedidos deduzidos na petio inicial, acabou por decretar a integral procedncia dos mesmos para declarar a inexigibilidade do dbito ali descrito, condenando solidariamente as rs a proceder a transferncia da titularidade do imvel adquirido pelo autor, em cinco dias, a contar do trnsito em
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julgado, sob pena de multa diria de R$ 10.000,00, bem como ao pagamento da importncia de R$ 20.000,00, a ttulo de danos morais, corrigida monetariamente desde a data do sentenciamento e acrescida de juros moratrios, contados da citao, arcando ainda com as custas, despesas processuais e verba honorria, fixada em 15% sobre o quantum indenizatrio. Inconformadas, apelam ambas as rs. Com relao ao recurso interposto pela corr OAS (fls. 1.874/1.920), pugnando pela necessidade de reforma integral da r. sentena guerreada, sob o argumento de que a clusula 4.1. do termo de adeso firmado com a Bancoop no padece de nulidade, at mesmo porque de fcil compreenso, mormente para o autor, qualificado como engenheiro. Que o rateio extra exigvel e deve ser adimplido e encontra respaldo no artigo 84 da Lei 5.764/71. Citou jurisprudncia. Insurge-se ainda quanto a ocorrncia de dano moral indenizvel e quanto ao valor a esse ttulo arbitrado, sendo ainda indevida a multa. Na mesma esteira, as razes da apelao da Bancoop (fls. 1.954 e seguintes), acrescentando a ocorrncia de cerceamento de defesa, diante da necessidade de produo de prova oral em audincia, alm da arguio de ilegitimidade passivo. No mais, pelo cabimento do valor residual e descabimento da indenizao por danos morais. Os recursos foram recebidos pelo r. despacho de fls. 2004 e respondidos s fls. 2005/2.096). o relatrio.
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Os recursos comportam parcial provimento. Embora no arguido como matria preliminar, inocorre o cerceamento de defesa arguido nas razes recursais da apelante Bancoop, porquanto a matria controvertida, exclusivamente de direito, torna despicienda a produo de prova oral em audincia. Foi, assim, aplicada corretamente a regra do artigo 330, I, do CPC. Da mesma forma, a ilegitimidade passiva arguida por esta mesma corr, no se sustenta e foi corretamente afastada pela r. sentena guerreada at mesmo porque a inicial impugna a
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validade de clusula de contrato firmado justamente com esta demandada. Quanto matria de fundo, reputo correta a r. sentena recorrida, no tpico que declarou a inexigibilidade do dbito descrito na inicial. Com efeito, descabido que, outorgada quitao ao autor (ora apelado), quatro anos aps tal fato dele seja exigido saldo residual, em expressivo valor, como condio de transferncia da titularidade do imvel objeto de termo de adeso firmado com a BANCOOP. A matria no nova. Diversos julgados (inclusive desta 8 Cmara), tendo como objeto aes idnticas, ajuizadas em face das mesmas rs e tendo como objetos imveis situados no Conjunto Altos do Butant (como aquele adquirido pelo autor/apelado). Em todos, afastou-se a exigncia do pagamento desse saldo residual, em especial pela ausncia de demonstrao contbil a cargo da cooperativa r acerca do aumento dos custos a justificar a

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cobrana, aqui, da importncia adicional de mais de R$ 28.000,00 (salientando que o preo total da unidade, pago pelo apelado, era de R$ 37.000,00). Julgado extrado da Apelao Cvel n.
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0158530-89.2006 (desta 8 Cmara e tendo como Relator o eminente Desembargador LUIZ AMBRA), bem elucida a questo em demanda idntica, ao dizer que: ... Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancrios com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquela categoria profissional e a custo reduzido, em determinado momento desviouse de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros no sindicalizados ao sindicato dos bancrios. Basta ver as qualificaes dos autores relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles no constituda de bancrios. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedora imobiliria, com produtos destinados ao pblico em geral, alavancados em forte apelo publicitrio. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores (...) Aps julgar dezenas de casos da BANCOOP, constato que, sob o falso rtulo de

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regime

cooperativo,

lanou

dezenas

de

empreendimentos

imobilirios, com promessa de entregar milhares de unidades autnomas, expressiva parte dela no cumprida, lesando uma multido de adquirentes. No vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Cdigo de Defesa do Consumidor aos contratos de adeso preparados pelo BANCOOP, nem como acolher o falso argumento de que todos os adquirentes so cooperados e associados em um empreendimento do qual no tinham controle, nem fiscalizao eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam... Mais grave, passou a Cooperativa a exigir dos adquirentes que j receberam a posse de suas unidades pagamento de expressiva quantia suplementar, sob argumento de que se trata de resduo de custeio de obras no regime cooperativo (...) O que no se concebe que centenas de adquirentes tenham completado todos os pagamentos que lhes foram exigidos at a efetiva entrega das obras, no ano de 2005, momento em que receberam as chaves e a posse precria de suas unidades, e se vejam surpreendidos pela cobrana de suposto resduo, apurado sem base em critrios objetivos, apenas com fundamento em rombo de caixa da empreendedora. Naquele momento, no final de 2005, encerrada a construo daquela torre de apartamentos, deveria ocorrer a realizao de assembleia de apurao de eventual saldo devedor e cobrado o resduo dos adquirentes, com base em demonstrativo objetivo, acompanhado de documentao probatria dos gastos. Qualquer gestor de recursos alheios age assim, de modo que no
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pode a cooperativa r escudar-se em regime associativo para com isso impingir aos adquirentes cobrana de valores incertos, sem qualquer lastro objetivo. Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preo, sem nunca obter quitao da unidade adquirida. Ainda que o contrato entre as partes contemple na clusula 16, de pssima redao e difcil inteleco at mesmo aos operadores do direito quanto ao seu exato sentido, a possibilidade de cobrana de eventual saldo residual, isso no significa possa faz-lo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem demonstrao objetiva da composio do crdito. Basta ver que somente em maro de 2007, quase dois anos aps a entrega da primeira torre de apartamentos, a cooperativa r se dignou fazer assembleia especfica do empreendimento, com o fito de cobrar o suposto saldo residual e reforo de caixa para dar continuidade s obras das duas torres dos apartamentos faltantes. Note-se, porm, que somente a partir de tal assembleia que se adotou providncia que seria exigvel desde o lanamento do empreendimento, qual seja, abertura de conta corrente especfica do empreendimento. Pior. Admitiu a cooperativa a tentativa, ao que parece baldada, de recuperao de emprstimos solidrios, vale dizer, feitos a outras seccionais, geradores de rombo de caixa. Parece claro, portanto, que o saldo remanescente e o reforo de caixa que se pretende cobrar dos adquirentes no decorre propriamente de custeio efetivo da obra, mas sim de emprstimos feitos a outras seccionais e de m administrao de recursos alheios
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(... ) Com efeito, no h prova do descompasso entre o custo das obras e os valores pagos pelos adquirentes, que justifique a cobrana de to expressivo resduo, que monta, somado, a milhes de reais. Na realidade, o que parece ocorrer que a BANCOOP lanou dezenas de outros empreendimentos
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habitacionais, que no conseguiu entregar e, em razo de administrao ruinosa, pretende agora diluir o prejuzo entre todos os cooperados. Evidente que o regime cooperativo pressupe o rateio integral dos custos entre os associados. Tal rateio, porm, no diz respeito a todo e qualquer empreendimento lanado pela cooperativa, mas est circunscrito quelas unidades, de determinado conjunto habitacional. Ao admitir-se tal cobrana, os cooperados permaneceriam indefinidamente obrigados perante a cooperativa, jamais quitando seu saldo devedor e pagando preo superior aos verdadeiros custos de seu conjunto habitacional.... Evidente que a cobrana do resduo (aqui, tal como no julgado acima, de valor expressivo, se comparado quele quitado pelo autor), no se justifica. Vale dizer e reiterar a

cooperativa no justificou de maneira satisfatria, a necessidade desse aporte. Limitou-se a enviar ao apelado uma carta, acompanhada de tabela, dele exigindo a importncia do valor adicional de R$ 28.331,59, a ttulo de 'REFORO DE CAIXA' (fls. 69).

Nem mesmo a realizao de assembleia geral dos cooperados justifica a exigibilidade o valor adicional acima at

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mesmo porque realizada muito tempo depois da data da cobrana. Nesse sentido, diversos precedentes deste E. Tribunal, destacando-se julgado da 5 Cmara de Direito Privado, nos autos da Apelao Cvel n. 116235-72.2008, que teve como Relator o Desembargador MATHIAS COLTRO (decidindo ao idntica, envolvendo a mesma cooperativa apelante), conforme segue: Compra e venda Cdigo de Defesa do Consumidor Aplicao das normas do Necessidade Cooperativa
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que pretende a cobrana de valores residuais sem qualquer lastro em documentao idnea. Ausncia, ademais, de convocao de assemblia para deliberao sobre o tema - Assemblia Geral ordinria realizada aps a data da cobrana Precedentes Dbito inexigvel

Sentena mantida Recurso desprovido. A questo, como j dito, tambm j foi objeto de

apreciao por esta Turma Julgadora, destacando-se julgado extrado dos autos da Apelao Cvel n. n. 149420-75.2006, tambm de lavra do Eminente Desembargador LUIZ AMBRA. Confira-se a ementa:. COOPERATIVA HABITACIONAL - Cobrana de apurao final do custo do empreendimento - Inadmissibilidade Aderentes que no participaram da realizao do rateio final de responsabilidade - Assemblia omissa quanto ao valor do saldo residual - Valores calculados de forma unilateral - Embora exista a previso de cobrana do resduo relacionado ao custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos - Sentena de improcedncia incorretamente prolatada, apelo provido em parte para declarar a quitao dos valores pagos, determinar a outorga dos instrumentos definitivos de transmisso da propriedade - Invertidos os nus do sucumbimento, mantida apenas a no obrigatoriedade de registro da incorporao, j que esta juridicamente no existe - Cabendo averbao da construo no Registro Imobilirio, assim que finalizada.
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De rigor ainda acrescentar que o trespasse da obra OAS (que tambm integra o polo passivo e apela da r. sentena) tambm no d azo cobrana do indigitado valor residual j que se cuida de transao que no atinge contratos firmados anteriormente,
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como o caso em exame. Inexigvel, pois, o dbito objeto da demanda, correta a r. sentena recorrida ao assim declar-lo e, da mesma forma, impor s rs, solidariamente, a transferncia da titularidade do imvel ao autor. A multa a esse ttulo fixada h de ser mantida - j que no h sequer bice para o cumprimento da medida. Igualmente mantido o valor fixado nesse sentido, que no se afigura excessivo, dadas as circunstncias. Anoto que a insurgncia contida nos recursos, acerca da indenizao por danos materiais, no se justifica, haja vista que no h condenao nesse sentido na r. sentena. J com relao ao dano moral, respeitado o entendimento do d. Magistrado a quo, entendo pela sua no caracterizao, na hiptese. Embora irregular a cobrana deduzida pelas apelantes e igualmente injustificada a demora na outorga da escritura ao autor (no obstante a quitao reconhecida e declarada pela r. sentena), a hiptese de mero inadimplemento contratual. O autor recebeu a posse da unidade h anos (muito antes da cobrana aqui discutida). No foi, assim, privado do uso do imvel, da porque se cuida de aborrecimento que no se traduz como dor moral indenizvel. Em situao idntica, recentssimo julgado da 3
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Cmara de Direito Privado, nos autos da Apelao 0329361-77.2009, que teve como Relator o Desembargador VIVIANI NICOLAU: APELAO CVEL AO

DECLARATRIA, CUMULADA COM OBRIGAO DE FAZER E NO FAZER E INDENIZAO DOS DANOS MORAIS E MATERIAIS, COM ANTECIPAO DE TUTELA COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO Afastada a caracterizao de regime cooperado,
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tratando-se, em realidade, de negcio comum de venda e compra mediante pagamento parcelado de Defesa do Consumidor outras condies de reajuste Incidncia das regras do Cdigo

Preo do imvel que no continha Quitao integral, sem ressalvas

No demonstrao contbil dos custos referentes ao excesso de preo Inexigvel a cobrana de valor residual aps ter sido dada, Trespasse do ajuste a Ato jurdico Direito a que

por escrito, a quitao do contrato

terceiro, que no alcana contratos j firmados perfeito Celebrao que s diz respeito r

unidade habitacional seja devidamente individualizada junto ao Registro Imobilirio, sob pena de multa cominatria Justificvel

a pretenso de registro de incorporao, mormente porque o edifcio no est pronto Indevidos os danos materiais, no

comprovados, bem como danos morais decorrentes de mero inadimplemento contratual Parcial provimento do recurso da

autora para declarar a quitao da dvida e, consequentemente, a inexigibilidade da cobrana Parcial provimento ao recurso da r

apenas para afastar a imposio de multa aos seus representantes

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legais

Recursos parcialmente providos. Exatamente por conta disso, os apelos so

parcialmente providos apenas para afastar a condenao a ttulo de indenizao por danos morais. A sucumbncia, agora recproca, impe que cada parte arque com as custas que desembolsou e com os honorrios dos advogados que constituram. Fica, no mais, mantida a r. sentena. Isto posto, pelo meu voto, dou parcial provimento aos recursos.
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SALLES ROSSI Relator

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