Vivienda Uca

UNIVERSIDAD CENTROAMERICANA JOS SIMEN CAAS
ANLISIS DE LA INVERSIN EN EL SECTOR DE LA VIVIENDA POPULAR EN EL SALVADOR. PERODO 1995 2005

TRABAJO DE GRADUACIN PREPARADO PARA LA FACULTAD DE CIENCIAS ECONMICAS Y EMPRESARIALES
PARA OPTAR AL GRADO DE LICENCIADA EN ECONOMA
PRESENTADO POR MELISSA ROMERO DE LA CRUZ MIRIAM ISABEL VIDES BRIZUELA
SAN SALVADOR, SEPTIEMBRE DE 2006.
La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.
UNIVERSIDAD CENTROAMERICANA JOS SIMEON CAAS
Rector Lic. Jos Mara Tojeira Pelayo, S.J,
Secretario General Lic. Ren Alberto Zelaya.
Decano de la Facultad de Ciencias Econmicas y Empresariales Lic. Jos Manuel Ernesto Rivas.
Asesor del Trabajo Lic. Gerardo Olano.
Segundo Lector Dr. Francisco Lazo.
AGRADECIMIENTOS
Deseo que por lo menos una de estas palabras sirva de aliciente para que cada persona que desee cumplir una meta profesional en sus vidas, la realice con perseverancia, dedicacin y entrega.
Cuando por fin cumples tus sueos, ves hacia atrs y te das cuenta que muchas personas han caminado contigo, brindndote su apoyo. En primer lugar agradezco a Dios porque l me dio salud y energas para culminar mis estudios universitarios. Agradezco posteriormente a mis padres por los grandes esfuerzos que realizaron, tanto espirituales como materiales, en todos estos aos; sin ellos no hubiera sido posible cosechar estos frutos profesionales. Tambin doy inmensas gracias a mis amigos y compaeros, pero especialmente a Miriam porque juntas dedicamos largas horas al estudio para aprender ms y ms. Y finalmente, pero jams menos importantes, a todos mis catedrticos que durante estos 5 aos me transmitieron todos sus conocimientos y me ayudaron a forjarme como una nueva profesional teniendo siempre en cuenta los valores y la tica para el pleno ejercicio de la profesin de economista.
Hoy es cuando en realidad, cada nuevo profesional debe hacer el compromiso de ayudar a la sociedad para que sta se vuelva ms equitativa y pueda combatir todas las adversidades que se le presenten.
Esfuerzate cada da ms por alcanzar tus metas y nunca te des por vencido por ms difcil que sea el camino a recorrer, recuerda que siempre sers recompensado
Melissa.
Antes que nada quiero darle gracias a Dios, por que ha sido l quien me ha dado la fortaleza y sabidura necesarias para poder culminar mis estudios universitarios. As como tambin deseo agradecer mucho a mi familia, que me ha apoyado de principio a fin en mi carrera y en todos los aspectos de mi vida; especialmente a mi mam, Miriam del Rosario Brizuela Gallegos, quien con mucho esfuerzo me ha sacado adelante. Del mismo modo agradezco a mis dos hermanos por su paciencia y apoyo ya que siempre han estado a mi lado.
Este trabajo no hubiese sido posible sin la colaboracin y orientacin brindadas por nuestro asesor y lector. As como tambin, sin los conocimientos obtenidos en estos 5 aos por parte de los catedrticos de la Universidad.
Con mucho cario quiero agradecer el apoyo incondicional de una gran amiga y compaera de tesis: Melissa, quien ha sido un gran apoyo desde el inicio de la carrera hasta su culminacin.
Espero que este trabajo sirva de gua para futuros estudiantes, y que sigan dando continuidad y nuevas opiniones de solucin a los problemas que ms aquejan a nuestra sociedad.
Miriam
NDICE
TEMA Pgina
INTRODUCCION............................................................ Error! Marcador no definido. OBJETIVOS ..................................................................................................................9 Objetivo general.........................................................................................................9 Objetivos especficos .................................................................................................9 MARCO DE REFERENCIA. ........................................................................................ 10 1 2 Antecedentes. .................................................................................................. 10 Justificacin. .........................................................................................................13
CAPTULO 1. EVOLUCIN DE LA INVERSIN EN EL SECTOR DE LA VIVIENDA POPULAR. .................................................................................................................. 15 1. 2 CONCEPTO DE VIVIENDA. ................................................................................ 15 EL ROL DEL ESTADO EN EL SECTOR DE LA VIVIENDA. ................................ 18 2.1 2.2 3 El Estado como ente productor de viviendas................................................ 18 El Estado como ente facilitador de viviendas................................................ 22
ENTORNO ECONMICO SALVADOREO. ....................................................... 32 3.1 3.2 3.3 3.4 Evolucin del PIB de El Salvador, perodo 1995-2005.................................. 33 PIB del sector construccin, perodo 1995-2005. ......................................... 34 Participacin del sector construccin en el PIB. ........................................... 36 Inversin pblica y privada en el sector construccin. .................................. 37
RESUMEN DEL CAPITULO. ....................................................................................... 39
CAPTULO 2. FINANCIAMIENTO DEL SECTOR VIVIENDA EN EL SALVADOR ....... 41 1 APORTE DE LAS INSTITUCIONES PBLICAS AL OTORGAMIENTO DE FINANCIAMIENTO PARA ADQUISICIN DE VIVIENDA. ................................... 41 2 INSTITUCIONES PRIVADAS QUE OTORGAN FINANCIAMIENTO PARA VIVIENDA ............................................................................................................ 49 3 APORTE DE INSTITUCIONES INTERNACIONALES EN EL OTORGAMIENTO
DE VIVIENDAS ........................................................................................................... 53 4 ORGANISMOS NO GUBERNAMENTALES ENCARGADOS DE OTORGAR CRDITOS PARA VIVIENDA. ......................................................................... 57
RESUMEN DEL CAPTULO. ....................................................................................... 60
CAPTULO 3. LA DEMANDA Y OFERTA DE VIVIENDA............................................. 61 1. POBLACIN ........................................................................................................ 62 1.1 1.2 1.3 2 Tipos de Vivienda......................................................................................... 64 Distribucin del ingreso en las familias salvadoreas. .................................. 67 Gastos de las familias. ................................................................................. 70
DEFICIT HABITACIONAL .................................................................................... 72 2.1 2.2 Caractersticas de la vivienda en El Salvador............................................... 73 Caractersticas funcionales de las viviendas. ............................................... 74
3 4
DEMANDA POTENCIAL DE NUEVAS VIVIENDAS............................................. 74 OFERTA DE VIVIENDAS..................................................................................... 75 4.1 4.2 4.3 Programas gubernamentales ....................................................................... 75 Oferta Privada. ............................................................................................. 85 Oferta de ONGs........................................................................................... 90
RESUMEN DEL CAPTULO. ............................................................................... 92
CAPTULO 4. ANLISIS DE LA PROBLEMTICA DEL SECTOR DE LA VIVIENDA POPULAR EN EL SALVADOR. ................................................................................... 94 1. 2. 3. 4. INSTITUCIONES DE GOBIERNO. ...................................................................... 94 LA EMPRESA PRIVADA.................................................................................... 100 ORGANISMOS NO GUBERNAMENTALES. ..................................................... 101 FACTORES QUE DIFICULTAN LA PRODUCCIN Y EL ACCESO A LA VIVIENDA POPULAR EN EL SALVADOR......................................................... 105
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES. ............................................................ 113
BIBLIOGRAFIA.......................................................................................................... 116
ANEXOS ................................................................................................................... 118
INTRODUCCIN
En El Salvador y en todos los pases del mundo, los ciudadanos buscan da a da la plena satisfaccin de sus necesidades para el mejor cumplimiento de sus funciones productivas dentro de la sociedad. Por consiguiente, la completa satisfaccin de necesidades humanas individuales conlleva a un mejor desarrollo econmico del pas, ya que el ser humano al estar fsica y emocionalmente sano brinda un mejor rendimiento en sus labores cotidianas generando una mejor productividad en su trabajo y aportando mayores beneficios a la nacin. Es por esta razn que se ha decidido conocer si en El Salvador se est dando cumplimiento a la satisfaccin de una de las necesidades, como lo es la vivienda.
El Salvador est conformado en su mayora por familias que obtienen un salario promedio mensual de US$144, de suyo suficiente para suplir sus necesidades bsicas, tales como: educacin, alimentacin balanceada, salud, vestuario y por supuesto vivienda. Por tal motivo, el presente trabajo est orientado a investigar el comportamiento y la problemtica asociada al sector de la vivienda popular en El Salvador, en el perodo comprendido de 1995-2005. Se ha tomado como referencia este perodo de 10 aos, ya que en este plazo es donde ha iniciado el nuevo rol del Estado en la economa y pueden conocerse ya los frutos que ha cosechado esta nueva reestructuracin del Estado.
En el primer captulo se dar a conocer el rol que ha desempeado el Estado salvadoreo como productor y facilitador de la vivienda a las familias salvadoreas. Por otra parte, se presentar la evolucin de las variables que representan la inversin y comportamiento del sector construccin a nivel pblico y privado.
En el segundo captulo, se presentar una resea sobre las instituciones privadas y pblicas que otorgan financiamiento para la adquisicin de viviendas a las familias salvadoreas. Por otra parte, se mencionarn los aportes que las instituciones internacionales como el Banco Interamericano de Desarrollo, tienen para el otorgamiento de viviendas.
Posteriormente, el captulo 3 se basa en el estudio de la demanda y oferta de viviendas en El Salvador. Por el lado de la demanda, se definir el sector de la poblacin que demanda viviendas populares; es decir, los hogares que se encuentran en los primeros deciles de la distribucin del ingreso. As mismo, se dar a conocer el dficit habitacional actual; ya que las familias salvadoreas no slo demandan viviendas nuevas o usadas, sino que tambin mejoramiento de stas. Ahora bien, por el lado de la oferta, se abordarn los 3 tipos de actores que intervienen en la oferta: las empresas gubernamentales, empresas privadas y las ONG.
En el captulo 4, se realizar un anlisis sobre la problemtica en la que se encuentra en Sector Vivienda. Se dar a conocer que el pilar fundamental para solucionar los problemas de oferta y demanda habitacional es el Estado, pero que su nuevo rol facilitador no ha sido capaz de generar los frutos deseados para que todas las familias salvadoreas puedan acceder a una vivienda digna. As mismo se destacarn los principales factores que dificultan la produccin y el acceso a la vivienda, influenciados primordialmente por el entorno macroeconmico que El Salvador ha venido sintiendo en los ltimos 10 aos.
Finalmente, se propondr una serie de recomendaciones para mejorar el sector de la vivienda; ya que para encontrar una solucin definitiva deben de existir medidas que interrelacionen a todos los agentes involucrados en el sector. La vivienda es una necesidad humana que no debe dejarse en el olvido, por el contrario, sta es primordial para el desarrollo del pas. Cada agente involucrado es un eslabn que edificar las mejores condiciones para que las familias salvadoreas satisfagan sus necesidades de vivienda.
OBJETIVOS
Objetivo general
Determinar los agentes involucrados en la produccin y financiamiento de la vivienda popular en El Salvador para el perodo de 1995-2005.
Objetivos especficos
Conocer la evolucin que ha tenido el sector de la vivienda popular en El Salvador, y el rol que ha desempeado el Estado en los ltimos 10 aos.
Determinar las instituciones que otorgan financiamiento a las familias salvadoreas para la adquisicin y reconstruccin de viviendas populares.
Conocer la demanda y oferta de vivienda, para los sectores de menores ingresos de la economa salvadorea.
Analizar la problemtica que enfrentan los agentes involucrados en el sector de la vivienda popular en El Salvador.
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MARCO DE REFERENCIA.
1 Antecedentes.
Desde inicios del siglo XX, la situacin de la vivienda en El Salvador ha tenido constantes retos que afrontar. Ya que el acceso a la vivienda constituye una de las principales necesidades de la poblacin salvadorea.
A mediados del siglo XX fue notable la constante precariedad de la mayora de las casas campesinas y de las diferencias entre los modos de vida de todos los estratos sociales. Las fincas y haciendas mostraban la creciente heterogeneidad habitacional en los diferentes departamentos de El Salvador. Los barrios populares cada da vean el aparecimiento de nuevas colonias de los grupos sociales de ingresos medios y altos.
Para la dcada del 80 el gobierno de El Salvador particip en la produccin de viviendas, en el financiamiento de las mismas y en la provisin de servicios; sin embargo se tena en aquel perodo una debilidad de los mecanismos tcnicos, financieros, legales e institucionales, los cuales no permitan al Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano (VMVDU), definir una poltica de vivienda coherente, que trabajar en forma conjunta con los entes ejecutores y financieros.
A pesar de que el gobierno realizaba grandes esfuerzos por mejorar el dficit habitacional de aquella poca, existan otras instituciones que apoyaban el desarrollo de proyectos habitacionales, entre las cuales se pueden mencionar: Instituto de Vivienda Urbana (IVU) Financiera Nacional para la Vivienda (FNV) Fondo Social para la Vivienda (FSV) FUNDASAL. Instituto Nacional de Pensiones para los empleados pblicos (INPEP) Instituto de previsin de la fuerza armada (IPSFA) Alcaldas Municipales.
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El FNV se conformaba por un grupo de empresas constructoras privadas, dedicadas a la construccin de viviendas para grupos sociales de ingresos medios.
El FSV estaba orientado a la ayuda en la financiacin de viviendas para personas con salarios bajos.
FUNDASAL es una organizacin no gubernamental, creada con el fin de ampliar el mercado de acceso a la vivienda.
Como entes financieros participaron las instituciones Pblicas de crdito y provisionales tales como: PRONAVIPO, IVU, FSV, INPEP e IPSFA. Sin embargo cada institucin aplic diferentes criterios para el financiamiento de la produccin de viviendas y a sus demandantes, lo cual gener una serie de distorsiones en el mercado financiero.
Durante la dcada de los ochenta, fenmenos como la migracin interna, el crecimiento poblacional, los desastres naturales, el conflicto armado y la crisis econmica y social, adems del rol del Estado, caracterizado por cumplir funciones de ejecutor, interviniendo directamente en la construccin de proyectos habitacionales, agudizaron la problemtica del sector vivienda. Otros problemas como la exclusin social de amplios sectores populares, representa una de las races de la pobreza y marginacin que impiden la accesibilidad de la mayora de la poblacin a una vivienda adecuada.
Como respuesta a los fenmenos de migracin mencionados anteriormente, se dio un crecimiento de agentes privados de carcter informal, estos son los llamados lotificadores ilegales los cuales lotificaron gran parte de los derechos de reservas de los afectados de la Reforma Agraria y otras tierras pertenecientes a agricultores con problemas bancarios o fiscales. Esto agrav an ms el problema de la tenencia de tierras y trajo como consecuencia la necesidad de crear un plan de reordenamiento territorial.
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Para este mismo perodo de los 80 el sector privado no tuvo mayor participacin, a lo que financiamiento se refiere no tuvo los incentivos necesarios para buscar soluciones de bajos precios a los demandantes.
En los noventa, el rol del Estado pas de ser ejecutor a ser facilitador de viviendas, creando polticas dirigidas a familias en extrema pobreza, procurando la participacin directa y efectiva de la ciudadana dentro de la bsqueda de soluciones viables a la problemtica enfrentada.
Para lograr el objetivo de facilitador, la poltica de vivienda para esos aos se orient a la bsqueda de acciones estratgicas de tipo financieras, subsidios otorgados por FONAVIPO y subsidios va tasa de inters a travs del FSV, fomento a la produccin de viviendas a travs del sector privado y ONGs, y legalizacin de la propiedad, a fin de elevar el bienestar y calidad de vida de todas las personas. Sin embargo, la situacin de la vivienda en El Salvador contina siendo muy compleja. Los esfuerzos de los diversos actores involucrados en la problemtica habitacional no son suficientes para satisfacer la demanda de toda la poblacin, en especial la de menores recursos econmicos para que tengan acceso a un techo propio, digno y seguro.
FONAVIPO se cre en 1992, y desde ese perodo hasta el ao de 2004 este fondo ha canalizado a travs de las Instituciones Autorizadas (IAs) un total de US$133.7 millones a favor de 77,531 familias, logrando con ello que 322,529 salvadoreos, resolvieran sus problemas habitacionales.
FONAVIPO cuenta con un programa de contribuciones, el cual consiste en otorgar por una sola vez y para fines de vivienda, de manera directa y sin discriminacin, un aporte en dinero o en especie. Dicha contribucin puede otorgarse por medio de tres modalidades: 1. Nuevos Asentamientos Organizados (NAOs) 2. Crdito Contribucin 3. Modalidad Individual
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Actualmente son estas instituciones las que mayor participacin estn adquiriendo como impulsores de la inversin en el sector vivienda, esto se esta haciendo adems en coordinacin con instituciones privadas, las cuales realizan su mayor aportacin como productores y un poco en el mecanismo de crditos para vivienda.
2 Justificacin.
En El Salvador todos los ciudadanos tienen derecho a ser propietarios de una vivienda digna, y es el Estado el que procurar que el mayor nmero de familias salvadoreas lleguen a ser propietarias de su vivienda. Fomentar que todo propietario de fincas rsticas proporcionen a los trabajadores residentes habitacin higinica y cmoda e instalaciones adecuadas a los trabajadores temporales. Es as como el artculo 119 de la Constitucin de la Repblica de El Salvador da evidencia del aporte que debe tener el Estado para beneficiar a todos los salvadoreos en el acceso a la vivienda.
En la actualidad el tema de la vivienda no ha sido fuertemente incluido en la ejecucin de los planes de gobierno de las ltimas 2 dcadas, a pesar que sta es una de las principales necesidades del ser humano. Se observa que cada vez es ms difcil tener acceso a una vivienda digna; debido al bajo poder adquisitivo de las familias, a la falta de oportunidades de crdito y a la poca oferta de viviendas.
En el ao 2005 el gobierno del Presidente Antonio Saca, present la Poltica Nacional de Vivienda, donde se plantean 9 objetivos generales y lneas de accin. Estos objetivos son: Crear una fuente sostenible de ahorro-inversin-crecimiento-empleo y reduccin de la pobreza, erradicar el dficit habitacional, implementar un programa nacional de ahorro para vivienda y de instrumentos financieros para atender la oferta y la demanda habitacional, desarrollar y aprovechar tecnologas y materiales de construccin seguros y de bajo costo, eliminar las condiciones de irregularidad o ilegalidad de las parcelas habitacionales, reubicar a las familias que residen en zonas inseguras o de alto riesgo, aumentar la oferta y la densificacin de los terrenos para uso habitacional, mejorar la
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eficacia y eficiencia de las entidades estatales relacionadas con el sector y modernizar e integrar el marco legal y normativo que regula el sector.
Estos objetivos y la realidad del pas son los que han generado la iniciativa de realizar el presente trabajo de investigacin. Adems se desea conocer el problema de las inversiones en la construccin y acceso a vivienda popular que se han hecho en El Salvador en los ltimos 10 aos. Esto debido a que una de las metas planteadas en los Objetivos de Desarrollo del Milenio, es la de haber mejorado considerablemente para el ao 2020 la vida de por lo menos 100 millones de habitantes de tugurios en el mbito mundial.
Los Objetivos de Desarrollo del Milenio son las metas mundiales para la reduccin de la pobreza extrema en sus numerosas dimensiones para el ao 2015, (pobreza de los ingresos, hambre, enfermedad, falta de infraestructura y vivienda) mediante la promocin de soluciones que ayuden a los municipios en su nueva funcin de mediadores, fortaleciendo su gestin de mejora barrial y legalizacin de los asentamientos informales (levantamiento catastral, apoyo a sistemas financieros, descentralizacin mediante la creacin de comits de barrio, etc.) con programas guiados por un propsito de enfoque integral.
Debido a todo lo mencionado anteriormente y por que la vivienda es una de las necesidades fundamentales de todo ser humano, se considera que es de vital importancia reconocer cuales son las mayores debilidades con que cuenta dicho sector y cuales son los mayores obstculos con los que se presentan los organismos pblicos, privados e internacionales para invertir en proyectos habitacionales y luego su posible financiamiento y accesibilidad para la mayora de la poblacin salvadorea.
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CAPTULO 1. EVOLUCIN DE LA INVERSIN EN EL SECTOR DE LA VIVIENDA POPULAR.
1.
Concepto de vivienda.
La vivienda es una de las necesidades primordiales que toda persona debe satisfacer, es su medio de resguardo y proteccin. Este concepto de vivienda ha ido transformndose a lo largo de los aos, volvindose en un concepto ms amplio. La concepcin actual de la vivienda, de acuerdo a las Naciones Unidas, forma parte del desarrollo humano. Para Naciones Unidas, una vivienda adecuada significa1: algo ms que tener un techo bajo el cual guarecerse. Significa tambin disponer de un lugar privado, espacio suficiente, accesibilidad fsica, seguridad adecuada, seguridad de tenencia, estabilidad y durabilidad estructurales, iluminacin, calefaccin y ventilacin suficiente, una infraestructura bsica adecuada que incluya servicios de abastecimiento de agua, saneamiento y eliminacin de desechos, factores apropiados de calidad del medio ambiente y relacionados con la salud, emplazamiento adecuado y con acceso al trabajo y a los servicios bsicos, todo ello a un costo razonable.
El trmino de vivienda saludable aparece desde la Declaracin Universal de Derechos Humanos en 1948; y, se define como aquella que sirve para conservar la salud de sus moradores. El derecho a poseer una vivienda adecuada se ha reconocido como uno de los componentes ms importantes para poseer un nivel de vida adecuado. De acuerdo a dicha Declaracin de los Derechos Humanos, una vivienda saludable debe poseer las siguientes caractersticas:
Abastecimiento adecuado de Agua Potable Disposicin adecuada de excretas Sistema de alcantarillado sanitario Bao e implemento de lavado
Fundacin Habitat. PROGRAMA DE HABITAT, Captulo IV, Plan de Accin Mundial: Estrategias para la aplicacin-declaracin Estambul, p. 60.
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Cobertura de Ventanas (para una adecuada ventilacin e iluminacin, especialmente si la cocina esta dentro de la vivienda) Materiales de fcil limpieza (para paredes y piso principalmente; evitar la paja) rea de preparacin de comida Separacin de la vivienda con respecto a la letrina o sanitario y a la recogida de la basura.
Por otra parte, dicha Declaracin establece ciertas caractersticas del diseo que debe poseer la urbanizacin en la cual se ubique la vivienda, y ellas son:
El total de reas Verdes debe de responder a la densidad poblacional, Equipamiento Social (educacin, salud, mercado, puesto de seguridad, iglesia, casa comunal, entre otros) de acuerdo a la densidad poblacional y nivel de jerarqua urbana. Infraestructura de Servicios Pblicos y tecnolgica (agua potable, alcantarillado, drenajes, electricidad, telfono, relleno sanitario, entre otros) Espacios Abiertos, como plazas y parques a nivel de urbanizacin, parcelacin o lotificacin, que sirva como punto de encuentro de sus moradores e identidad de la zona. Vas vehiculares y peatonales de la urbanizacin integradas a las vas principales del entorno. reas comerciales para artculos de primera necesidad reas Verdes de vecindario cerca de las viviendas y en lugar adecuado (no en suelos marginales de la urbanizacin, parcelacin o lotificacin).
A continuacin se presenta un diagrama de cmo deben estar edificadas las viviendas, para que sean calificadas como saludables.
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Fuente: Sorto Rivas, Francisco. La Situacin del Dficit Habitacional en El Salvador DIGESTYC, El Salvador 2004.
En El Salvador se pueden encontrar diferentes tipos de vivienda popular, atendiendo a la clasificacin entre: Produccin formal
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y produccin informal de
vivienda popular . La produccin formal de vivienda popular es aquella vivienda construida por las empresas constructoras del sector privado, sus precios oscilan entre los US$ 5,714 y los US$ 8,400. Estos rangos de precios corresponden a viviendas que
Informacin proporcionada por la constructora R&R Ingenieros constructores, El Salvador.
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miden aproximadamente 28 y 40 m2 de construccin, poseen 2 3 dormitorios, un bao de 2m2, rea de cocina, sala y/o comedor y un lavadero. Por otra parte, la produccin informal de viviendas son aquellas viviendas ubicadas en tugurios y en condicin de ilegalidad, como por ejemplo, ilegalidad en tenencia de tierra, normas de construccin y provisin de servicios bsicos. Por otra parte, de acuerdo a FUNDASAL3 existen 3 tipos de asentamientos populares urbanos: 1. Lotificaciones: Son fracciones de terrenos cerca de ciudades o zonas francas; carecen de infraestructura, servicios urbanos y muchas veces no cumplen con los trmites de parcelacin, por lo que no pueden ser inscritos legalmente por los nuevos dueos. 2. Tugurios o zonas marginales: Son asentamientos que resultan de la invasin a terrenos pblicos o privados. Se ubican por lo general en zonas de alto riesgo, carecen de infraestructura y de servicios bsicos. 3. Mesones: Es la redistribucin de antiguas viviendas, ubicadas en las reas ms cntricas de las principales ciudades. stas son alquiladas por familias de escasos recursos, las cuales se ven obligadas a compartir los servicios y a vivir en un alto nivel de hacinamientos.
2 El rol del Estado en el sector de la vivienda.
2.1 El Estado como ente productor de viviendas.

Desde inicios del siglo XX, la situacin de la vivienda en El Salvador ha tenido constantes retos que afrontar, ya que el acceso a la vivienda constituye una de las principales necesidades de la poblacin salvadorea. A mediados del siglo XX fue notable la constante precariedad de la mayora de las casas campesinas y de las diferencias entre los modos de vida de todos los estratos sociales. Las fincas y haciendas mostraban la creciente heterogeneidad habitacional en los diferentes
FUNDASAL Las Palmas: de la utopa al mejoramiento de barrios en El Salvador, El Salvador 2003.
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departamentos de El Salvador. Los barrios populares cada da vean el aparecimiento de nuevas colonias de los grupos sociales de ingresos medios y altos.
Debido a la problemtica que se presentaba en el sector de la vivienda en El Salvador, la participacin del Estado en este sector comenz a mostrar dinamismo durante los aos de 1950. En este ao se decreta una nueva Constitucin Poltica de la Repblica de El Salvador, donde se plasmaron los cambios del antiguo esquema liberal del siglo XIX hacia un nuevo Estado promotor del Bienestar Pblico.
A partir de la Constitucin de 1950, se inicia una serie de reformas tendientes a modernizar el papel del Estado Salvadoreo; donde sus principales polticas estaban dirigidas a mejorar las condiciones de vida de la poblacin pero sin transformar las estructuras de denominacin polticas y econmicas de la sociedad salvadorea4.
Una de las principales funciones del Estado salvadoreo en la dcada de 1950 fue la de construccin de viviendas como una funcin de inters social5, por lo que se cre el Instituto de Vivienda Urbana (IVU). El IVU nace con la funcin especfica de desarrollar y ejecutar proyectos habitacionales de carcter social a familias con ingresos bajos y medios.
Las viviendas que se proporcionaban a las familias salvadoreas se otorgaban con subsidios, y sus intereses y formas de pago eran diferentes a las del mercado financiero regulado por las leyes de la banca comercial de esa poca. El IVU tambin desarroll proyectos de lotes con servicio y de mejoramiento y renovacin de tugurios a travs del programa de Acceso al Bienestar Comunitario.
El IVU funcion durante 41 aos y logr construir y adjudicar aproximadamente 31,382 viviendas. Para la dcada de 1980 se le retiraron al IVU los recursos que el gobierno le transfera del presupuesto de la nacin. La crisis econmica en el marco de la guerra y las polticas de privatizacin aplicadas a partir de 1989, llevaron a la liquidacin y al cierre definitivo del IVU en 1991.
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FUNDASAL 1950, Las Reformas del Estado y la Vivienda, Carta Urbana 1992-1993, El Salvador. Constitucin de la Repblica de El Salvador Artculo 148, El Salvador 1950.
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Para los aos de 1960, el Gobierno retom polticas encaminadas a modernizar el Estado debido a la nueva incorporacin comercial con el Mercado Comn Centroamericano. En 1962 se crea el Consejo Nacional de Planificacin y Coordinacin Econmica (CONAPLAN) y la Oficina Tcnica de Planificacin. Algunas de las funciones que tenan que desempear era la de determinar las polticas, objetivos y estrategias del desarrollo econmico y social; as mismo, de evaluar los planes sectoriales y elaborar el Primer Plan de Desarrollo de la Nacin.
En 1963 el Estado cre el Sistema Financiero de la Vivienda, el cual inclua a la Financiera Nacional de la Vivienda (F.N.V.) y las Asociaciones de Ahorro y Prstamo (A.A.P.). El objetivo de este Sistema Financiero de la Vivienda era darle solucin al problema del alojamiento de las familias de bajos y medianos ingresos.
Especficamente, a la F.N.V. le corresponda autorizar normas, vigilar y fiscalizar a las asociaciones de Ahorro y Prstamo, as como tambin conceder los crditos y asegurar los ahorros. Por otra parte, a las A.A.P. les corresponda facilitar los medios financieros adecuados para la construccin, adquisicin y mejoras a la vivienda haciendo uso de los ahorros depositados.
La F.N.V. fijaba sus propias polticas y condiciones del financiamiento; es decir, sus tasas de inters eran ms bajas que las impuestas por la banca comercial. La F.N.V. actuaba al margen de las leyes del Sistema Bancario Comercial. En cambio, las A.A.P. estaban sujetas a las disposiciones del Cdigo de Comercio y a la ley, normas y reglamentos de la F.N.V. Estas Asociaciones de Ahorro y Prstamo cumplieron funciones hasta 1992 y financiaron aproximadamente 119,439 casas.
Estas medidas implementadas por el Estado durante la dcada de los 60 tenan la esperanza de mejorar la situacin econmica, especialmente de las familias que no posean vivienda. Pero al trmino de dicha dcada, los objetivos no fueron cumplidos. Los siguientes datos confirman lo anterior: el ingreso per capita de la mayora de la poblacin era de $ 5.71 mensuales, la tasa de desempleo era aproximadamente de 21%, el analfabetismo en zonas urbanas alcanzaba el 20%, en lo rural el 55%, el proceso de urbanizacin se aceleraba en los ncleos urbanos, principalmente en el
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rea Metropolitana de San Salvador y el 63% de la poblacin urbana de las cinco ciudades principales, se alojaba en los asentamientos populares urbanos6.
En el rea de la vivienda, la dcada de los 70s se caracteriz por el establecimiento de un proceso de planificacin urbana dentro de la estructura nacional de planificacin global y la complementacin del panorama de instituciones gubernamentales que actuaban directamente en el rea habitacional. Hacia el ao de 1973 apareci el Fondo Social para la Vivienda F.S.V. como parte de la nueva poltica reformista nacional del rgimen del presidente Molina.
El F.S.V. operaba con los recursos provenientes de los mismos trabajadores y de los patronos por medio de un sistema de cotizaciones. El F.S.V. fue creado para poder otorgar financiamiento a familias de ingresos bajos, pero su funcin no pudo ser cumplida eficazmente; ya que los proyectos habitacionales que este organismo ejecut tena un costo muy alto que imposibilitaba el acceso a familias con salarios mnimos. Ante esta situacin el Fondo se convirti en un ente financiero que otorga crditos destinados a la adquisicin de vivienda, obligando al cotizante a adquirir su vivienda de la oferta del mercado, financiada por la Banca comercial.
Uno de los inconvenientes que surgi, era que el F.S.V. no brindaba sus servicios a los empleados del sector pblico; por tal motivo el Estado se vio en la obligacin de crear una poltica alternativa para los empleados del Sector Pblico. Fue as como en 1975 surgi el Instituto Nacional de Pensiones de los Empleados Pblicos (INPEP). El INPEP operaba de igual forma que el FSV, ya que sus reservas dependan de las cotizaciones de empleados y patronos; y los crditos eran destinados a la adquisicin de viviendas y lotes, construccin, reparacin, ampliacin y mejoras de vivienda.
Ibid, FUNDASAL, pp 92.
La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005. 2.2 El Estado como ente facilitador de viviendas.
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Dentro de la historia de El Salvador se da un gran cambio en la dcada de 1980; ya que una de las principales reformas que el Estado ejecut, fue la nacionalizacin del sistema financiero. Esta reforma fue decretada el 7 de marzo de 1980 y su Ley estableca que la mayor parte de las acciones de los bancos comerciales privados pasarn a ser propiedad del Estado. Pero, Qu repercusiones ocasion esta nacionalizacin de la banca para el sector de la vivienda? En primer lugar, la FNV, sus Instituciones de Crditos, y las Asociaciones de Ahorro y Prstamo se nacionalizaron; lo que llev a que el Estado produjera viviendas a costos muy elevados y las comercializaba a bajos precios generando as descapitalizacin econmica para las instituciones.
Fue de esta manera que el Estado redujo el gasto pblico social y por lo tanto al IVU (en esa poca el mayor productor de viviendas del Estado) se le retiraron los recursos econmicos que se le transferan del presupuesto de la nacin. As mismo, los organismos internacionales suspendieron toda clase de prstamos al IVU y al gobierno, ya que los consideraban no sujetos de crdito.
Durante la dcada de los 1980 la ejecucin de proyectos habitacionales se realiz segn la distribucin siguiente:
Cuadro 1. Distribucin en la Ejecucin de Proyectos Habitacionales. Dcada de 1980. ENTIDADES Gobierno de El Salvador Sistemas de Ahorro y Prstamo ONGs Previsin Social Total
Fuente: FUNDASAL
% 8% 61 % 30 % 1% 100 %
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Ya para el ao de 1989, el gobierno de ARENA (Alianza Republicana Nacionalista) pone en marcha los Programas de Ajuste Estructural para corregir los desequilibrios macroeconmicos de El Salvador. Entre las medidas que se tomaron estaban: Restriccin del Gasto Pblico y Programas Sociales. Aumento de tarifas y pagos por los servicios pblicos. Privatizacin de empresas estatales y de la ejecucin de proyectos pblicos. Reduccin de empleados pblicos.
El Plan de Desarrollo Econmico y Social de ARENA de 1989 tena como objetivo fundamental la disminucin de la pobreza extrema y para ello planteaba que la economa tena que crecer aceleradamente. Para poner en prctica el objetivo fundamental de ARENA, se crearon los siguientes programas enfocados en el sector vivienda7: Programa Especial de Emergencia Urbana: se enfocaba en la construccin de obras de infraestructura, servicios bsicos, equipamiento comunal. Programa de Reconstruccin del terremoto de 1986: en 1989 se crea el programa Nuevo Amanecer para construir 6000 apartamentos en el rea Metropolitana de San Salvador (AMSS) con fondos provenientes de USAID y el Banco Mundial. Fondo de Inversin Social: el FIS realiza acciones de financiamiento, para atender las necesidades ms urgentes de la poblacin de ms bajos ingresos a travs de ONGs, como una forma de reforzar la accin gubernamental y satisfacer las necesidades de infraestructura bsica. Programa de Modernizacin y Reestructuracin del sector vivienda.
Entre los objetivos bsicos de las polticas del gobierno de ARENA estaban: El sector privado ser el encargado de producir y comercializar los proyectos de vivienda de acuerdo al libre funcionamiento del mercado. El Estado nicamente coordinar, normar y facilitar las actividades relacionadas con la produccin, distribucin y consumo de la vivienda.
ARENA, Plan Nacional 1989-1994. El Salvador.
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El Sistema Financiero de la Vivienda tiene que funcionar en su conjunto de acuerdo a las leyes y reglamentos de la banca comercial, e iniciar el proceso de privatizacin de las mismas.
Privatizar las empresas pblicas de vivienda. Regularizar la tenencia de la tierra y/o viviendas que todava no hayan sido transferidas a nombre del beneficiario final.
Con estos objetivos planteados por el gobierno de ARENA, el Gobierno salvadoreo abandona su papel de constructor de viviendas y se transforma en realizador de acciones en vivienda como lo exigen las propuestas neoliberales.
Debido a que existe una bsqueda para tratar de solventar los problemas de las economas, principalmente los de carcter econmico, en El Salvador a partir de junio de 1989 se comienzan a ejecutar los Programas de Estabilizacin Econmica (PEE) y de Ajuste Estructural (PAE), respetando el contenido programtico de los organismos internacionales responsables de su ejecucin, tales como el Banco Mundial (BM) y Fondo Monetario Internacional (FMI).
Todas estas medidas fueron influenciadas por el Consenso de Washington, el cual es un declogo de medidas que los pases tercermundistas deben ejecutar para alcanzar el desarrollo econmico. Estas medidas son:
1- Disciplina Presupuestaria 2- Reforma Fiscal 3- Cambio de prioridades en el gasto pblico (Inversin en Educacin y Salud) 4- Tipo de cambio competitivo 5- Proteccin de los Derechos de Propiedad Intelectual 6- Poltica de Privatizaciones 7- Apertura Comercial 8- Promocin de la Inversin Extranjera 9- Reduccin del Papel de Estado 10- Liberalizacin del mercado Financiero
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La concepcin del Consenso de Washington era que las polticas pblicas deban ser neutras respecto de las diferentes actividades econmicas, para que fuera la iniciativa privada la que decidiera las reas en la cuales se realizaran las inversiones productivas. Esto supona que el sistema de precios era suficientemente perfecto para contrarrestar las fallas naturales del mercado8.
Las polticas contenidas en los Programas de Ajuste Estructural son las siguientes: a. Reforma del Estado (disminuir el papel del Estado) b. Privatizacin de Empresas y servicios pblicos c. Desregulacin (liberacin de las economas) d. Eliminacin o disminucin de las polticas sociales y privatizacin de la Seguridad Social. e. Flexibilizacin de las leyes laborales y sociales y de las condiciones de trabajo (terciarizacin). f. Nuevas polticas Fiscales y Tributarias.
g. Nuevas polticas Monetarias y Financieras h. Apertura econmica (insercin en el proceso de globalizacin) i. j. Modernizacin (reconversin) de los aparatos productivos nacionales Integracin econmica en base a la firma de convenios o tratados de libre comercio. k. Nuevo sistema educativo basado en el cdigo de la modernidad.
A partir de este perodo se empieza a experimentar una serie de transformaciones encaminadas a disminuir las funciones del Estado y por lo tanto, a reducir su tamao en la economa salvadorea; utilizando al sistema de mercado para la asignacin de recursos; es decir, el gobierno como subsidiario. Estos cambios tambin incorporaron programas para garantizar los derechos de propiedad a las familias, canalizar subsidios y proporcionar crditos a familias cuyos ingresos no les permita acceder a un crdito bancario, mediante el Fondo Nacional de Vivienda Popular (FONAVIPO).
Apuntes de clases de Problemas Econmicos de El Salvador, Los Programas de Ajuste Estructural UCA, 2005.
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Un resumen sobre la Poltica Nacional de Vivienda ejecutada desde 1989 se presenta a continuacin: Cuadro 2. Poltica Nacional de Vivienda, 1989. INGRESO (Salarios mnimos)
TIPO DE AYUDA
OBJETIVO
PROGRAMA
INSTITUCION EJECUTORA
Reubicacin y/o titulacin
Seguridad personal, vivienda Asentamientos provisional y Humanos contrapartida para infraestructura comunitaria. Seguridad Jurdica Pas de Propietarios
VMVDU
0a2
Titulacin
Instituto Libertad y Progreso (ILP)
Subsidio
1a2 (Sector informal)
Crdito con subsidio
1a2 (Sector informal)
Crdito
1a4 (Cotizantes AFP)
Crdito
Construccin de Vivienda permanente, Contribuciones mejora de vivienda y adquisicin de lote. Adquisicin de vivienda permanente, Contribuciones mejora/preparacin y Crditos de vivienda y adquisicin de lote. Adquisicin de vivienda permanente, Crdito mejora/preparacin de vivienda y adquisicin de lote. Adquisicin de vivienda Lneas de permanente, Crdito, FSV con tasas mejora/preparacin de vivienda y subsidiarias. adquisicin de lote. No aplica ----------
FONAVIPO a travs de Instituciones autorizadas.
FSV
Ms de 4
No aplica
Bancos y Financieras.
Fuente: Poltica Nacional de Vivienda 1989-1994.
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Se puede observar en el cuadro anterior los diferentes programas que se adoptaron. En un inicio FONAVIPO solamente proporcionaba beneficios a familias de hasta 2 salarios mnimos ( US$ 0 a US$ 288.00); pero para el ao 2001 se realizaron reformas a la Ley de Creacin de FONAVIPO, permitiendo as que los subsidios y crditos se otorgaran a familias con ingresos entre 0 y 4 salarios mnimos. Entre los tipos de ayuda que FONAVIPO proporcionaba estn: crdito, subsidio, seguridad jurdica sobre la propiedad y seguridad fsica en su albergue. Durante esta etapa el VMVDU era el principal generador de demanda.
El perodo 1994 -1999, ejercido por el gobierno de ARENA, se marc por la continuacin de las polticas anteriores, dndole seguimiento a los programas del perodo presidencial anterior. Por lo tanto no se establecieron nuevos programas.
Entre los nuevos programas que se implementaron en la Poltica Nacional de Vivienda durante la etapa de 1999-2004 estn:

Cuadro 3. Nuevos programas de la poltica de vivienda 1999-2004. OBJETIVO PROGRAMA INSTITUCION EJECUTORA
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Introduccin de servicios de infraestructura Programa de Mejora (principalmente accesos, Barrial. agua potable, alcantarillado) en barrios urbanos. Aumentar el acceso al crdito a familias de ingresos bajos, reduciendo Fondo de Garanta Popular el riesgo a las instituciones por medio de este fondo. Dirigido a incentivar la vivienda en alquiler por medio de la reforma de la Programa de actual Ley de Inquilinato y Arrendamiento Mobiliario. Ley de Arrendamiento con promesa de venta. Hacer uso eficiente de suelo urbano modificando el marco legal para garantizar la seguridad Programa de Vivienda en jurdica de las partes y Altura. promover el intercambio tecnolgico de construccin que incidan en la reduccin de costos. Establecer, premiar, incentivar las buenas prcticas por parte de los Programa de Certificacin lotificadores que lleve a la de Lotificadores. certificacin, revisin de la normativa y divulgacin sobre el sector. Lnea de crdito subsidio para atencin a familias, hasta 3 salarios mnimos. Requiere de un ahorro programado equivalente a Ahorro, subsidio y financiamiento. la prima, un subsidio acorde con ingresos para la adquisicin de una vivienda (apartamento o unidad individual).
Fuente: Poltica de Vivienda 2001-2004, El Salvador.
FONAVIPO/ VMVDU
No disponible.
VMVDU
VMVDU
VMVDU
FONAVIPO
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En el cuadro anterior se puede observar el mayor rol que se otorga al Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano (VMVDU) para ejecutar los programas contemplados en la Poltica de Vivienda de El Salvador. Podemos darnos cuenta que las Polticas de Vivienda han seguido el mismo esquema en la resolucin de conflictos; pero an falta conocer cul ser la participacin del nuevo gobierno que entr al poder el 1 de junio de 2004.
En el ao de 2004 se realizaron las elecciones presidenciales en El Salvador, resultando electo nuevamente el gobierno de ARENA. Dentro de su plan de gobierno, la poltica de vivienda contempla 3 reas estratgicas y su respectivo accionar:

Cuadro 4. reas, Objetivos y Estrategias de la Poltica de Vivienda 2005-2009.
REA OBJETIVO Crear una fuente sostenible de ahorro nacional, capaz de activar un crculo virtuoso de ahorroinversin crecimiento-empleo y acelerar la reduccin de la pobreza. Erradicar el dficit habitacional. ESTRATEGIAS
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La vivienda como eje de desarrollo.
Establecimiento de un sistema de ahorro y de capitalizacin individual destinado a la adquisicin de vivienda. Generacin de mecanismos de transferencia de recursos para financiar los proyectos de infraestructura. Ampliar la cobertura del programa de subsidios habitacionales, fortalecimiento del sistema ahorro-bono-crdito, e incentivar a las familias al ahorro. Promocin del sistema de ahorro y capitalizacin individual destinado a la adquisicin de vivienda. Establecimiento de un sistema de garantas que permita a las empresas aumentar su oferta y a las familias el acceso a financiamiento de largo plazo. Creacin de instancias emisoras y administradoras de hipotecas respaldadas (mercado secundario de hipotecas) que faciliten el acceso al financiamiento de viviendas. Fortalecimiento del sistema de regularizacin y legalizacin de parcelas. Actualizacin de la normativa tcnica y de legalizacin de parcelas a fin de constituir un sistema ordenado de divisin del territorio. Difusin en la familia de los mecanismos legales de tenencia de la tierra. Promocin de asentamientos habitacionales acordes al desarrollo territorial. Establecimiento de programas de promocin de la vivienda por pisos y apartamentos. Creacin de incentivos para la construccin y adquisicin de vivienda. Fortalecimiento del Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano como institucin rectora de la Poltica de Vivienda. Reforma organizacional en las entidades relacionadas del sector, con el objeto de mejorar su eficacia y su eficiencia.
Disponer de una diversidad de instrumentos financieros para atender la oferta y la demanda habitacional.
Acceso a vivienda. Eliminar las condiciones de irregularidad o ilegalidad de las parcelas habitacionales.
Aumentar la oferta de terrenos dotados de servicios sociales bsicos adecuados para el desarrollo de asentamientos habitacionales. Construir un sistema eficaz y eficiente del sector pblico normativo de vivienda y construccin que lo vuelva transparente y facilite las decisiones de inversin. Modernizacin del marco tcnico, institucional y legal.
Modernizar e integrar el marco Reconformacin del Consejo Nacional de legal y normativo que regula el la Vivienda. Revisin y modernizacin de sector. la normativa tcnica del sector. Desarrollo de instrumentos registrales. Vinculacin de la Poltica Nacional de Vivienda con la Poltica de Ordenamiento y Desarrollo Territorial y el sector construccin.
Fuente: Poltica de Vivienda 2004-2009, El Salvador.
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Cuadro 5. Cuadro Comparativo de las polticas nacionales de vivienda implementadas en 3 perodos presidenciales de El Salvador. PERIODOS 1989 - 1994 1999 - 2004 2004 2009
OBJETIVOS Legalizacin de lotes y/o viviendas Otorgamiento de crditos para adquisicin y mejora de vivienda.
Implementado
Implementado
Implementado
Implementado
Implementado
Implementado
Implementado para erradicar el Otorgamiento de subsidios. Implementado Implementado dficit habitacional e incrementar el ahorro individual. DIFERENCIAS EN LAS POLTICAS IMPLEMENTADAS No implementada Introduccin de servicios bsicos Reforma a Ley de Inquilinato y No implementada arrendamiento para incentivar el alquiler de viviendas.
Fuente: Elaboracin propia en base a cuadros 2, 3 y 4.
Implementada
No implementada
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3 Entorno econmico salvadoreo.

El Salvador ha experimentado varios cambios a nivel poltico, social y econmico desde la dcada de 1990, siendo uno de los cambios ms importantes; la implementacin de los Programas de Ajuste Estructural en 1989, el fin del conflicto armado y la firma de los Acuerdos de Paz en 1992; con lo cual se pretenda sacar adelante la economa del pas, ya que el conflicto de la dcada de 1980 haba disminuido el potencial econmico en dicho periodo. Con estos cambios en la estructura econmica lo que se buscaba era: lograr un crecimiento sostenible, crear condiciones apropiadas para erradicar la pobreza, reducir la participacin del estado en la economa y por supuesto la utilizacin ms eficiente de los recursos de El Salvador9.
El crecimiento econmico es una de las metas principales de toda sociedad e implica una mejora en la calidad de vida de todos los individuos en la sociedad, esta mejora se ve reflejada en los indicadores macroeconmicos; ya que una disminucin en el PIB, una baja inversin, un ndice de Desarrollo Humano, entre otros, reflejan un deterioro en la actividad econmica. La unidad de medida comnmente utilizada para analizar la evolucin del crecimiento econmico es el Producto Interno Bruto (PIB). El PIB expresa el valor de la produccin a precios de mercado, que se realiza dentro del territorio econmico del pas. En el valor agregado del PIB se incluyen todos los bienes y servicios finales producidos dentro del territorio nacional, resultantes de las transacciones econmicas.
Casi todos los pases industrializados consideran que el PIB es el mejor indicador de la actividad econmica pero, hasta principios de la dcada de 1990, Alemania, Japn y Estados Unidos preferan utilizar el producto nacional bruto (PNB), que es la suma total de todos los ingresos percibidos por los residentes de un pas, independientemente de dnde se siten sus activos productivos.
Desde el punto de vista del gasto, el PIB engloba el consumo privado, la inversin, el gasto pblico, la variacin en existencias y las exportaciones netas10. El PIB de un pas puede sufrir alteraciones, ya sea porque existi un incremento en los
9 10
Apuntes de clases de Problemas Econmicos de El Salvador, UCA, 2005. Exportaciones netas equivale a las exportaciones menos las importaciones.
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precios o en las cantidades. Por lo tanto se necesita de dos tipos de indicadores del PIB para que cada uno de ellos sea un buen indicador del bienestar econmico. Esos dos indicadores del PIB son: El PIB nominal y el PIB real. El PIB nominal es el indicador que calcula el valor de los bienes y servicios a precios corrientes, es decir del ao en que se estn analizando. El PIB nominal puede aumentar debido a un incremento en la produccin o a un incremento en los precios. El PIB real es el valor de los bienes y servicios expresados a precios constantes; para ello se necesita tomar un ao base. Para El Salvador el ao base es 1990. El aumento del PIB real se debe slo cuando hay aumento en la cantidad de bienes y servicios producidos.
El mejor de estos dos indicadores de bienestar econmico es el PIB real, ya que la capacidad de una sociedad para satisfacer econmicamente a sus miembros depende primordialmente de las cantidades de bienes y servicios producidos. Adems los precios que este indicador utiliza no sufren las variaciones inflacionarias, ya que toman un ao base, en nuestro caso es 1990.
3.1 Evolucin del PIB de El Salvador, perodo 1995-2005.

El Salvador ha alcanzado logros importantes en el rea de estabilidad
macroeconmica, alcanzando el PIB una tasa promedio de crecimiento de 4.5%. De acuerdo al perodo en estudio, en el ao de 1995 se present la tasa ms alta de crecimiento, siendo para ese ao de 6.5%. En el ao 1996 se presenta la tasa ms baja de crecimiento econmico, este proceso de desaceleracin de la economa, se explica a partir de los bajos niveles de inversin privada nacional (que de 1995 a 1996 sufri una drstica cada del 24.17%), los bajos niveles de Inversin Extranjera
Directa, problemas en el sistema financiero (como por ejemplo la mora bancaria y los fraudes financieros) y a la cada en los precios de algunos productos de exportacin (el caf), entre otros.
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Grfico 1. Porcentaje de Variacin del PIB real de El Salvador. 1995-2005.
7 6 5 4 3 2 1 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 % Crecimiento del PIB
Fuente: Elaboracin propia, datos obtenidos de Revista Trimestral del BCR
A nivel macroeconmico se tiene que un objetivo del gobierno fue mantener la inflacin controlada, siendo para 1997 de 1.9% y para 1999 de -1% las menores tasas registradas, como producto de este control inflacionario se sacrific crecimiento econmico
3.2 PIB del sector construccin, perodo 1995-2005.

Los datos que se presentarn a continuacin fueron obtenidos de la Revista Trimestral del Banco Central de Reserva y se debe aclarar que las variables del sector construccin, implica la construccin de viviendas, construccin de edificios, centros comerciales y otras obras de infraestructura. Por lo tanto, se posee una limitante para la medicin exacta de la inversin en el sector de la vivienda popular. Es decir, la tasa de crecimiento del sector construccin no expresa claramente la construccin de menos o ms viviendas, sino que refleja el comportamiento global del sector.
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Grfico 2. Porcentaje de Variacin del PIB Sector Construccin, Perodo 1995-2005.
15 10 5 0 -5 -10 -15 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
% Variacin PIB Construccin

Fuente: Elaboracin propia, datos obtenidos de Revista Trimestral del BCR
Para los aos de 1995 y 1996, debido a que se implement el Impuesto al Valor agregado a la mayora de productos, el sector construccin vio reflejada esta medida tributaria, ya que los bienes que se utilizan en la construccin sufrieron alza en sus precios. Y esto no gener expectativas favorables para la inversin extranjera. Desde el ao 2001 se puede ir observando la tendencia descendente del PIB del sector construccin; cerrando el 2004 con una variacin del -13.6%. De acuerdo a un estudio realizado por Carlos E. Rufino11, la primera mitad de la dcada estuvo marcada por el predominio de la construccin de viviendas para sectores medios, medios altos y altos; como el desarrollo de proyectos realizados en los municipios de Santa Tecla, Antiguo Cuscatln, San Salvador. En cambio la segunda mitad de la dcada del 90 tuvo como caracterstica el boom de la vivienda mnima, sobre todo en Coln, Ilopango, Soyapango, Tonacatepeque, etc. Este fenmeno estuvo unido a una notoria reduccin en la produccin de vivienda para los sectores medios y altos, probablemente debido a la continua reduccin de las zonas
11
Rufino, Carlos. Dinmica del sector formal de la vivienda en la regin metropolitana de San Salvador en los 90. Revista ECA 633-634, El Salvador, julio-agosto 2001.
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urbanizables en las principales ciudades, adems de los efectos de la desaceleracin econmica.
Este auge en la produccin de vivienda mnima se convirti al final de la dcada en problema de acumulacin de inventarios de vivienda con dificultades de comercializacin, lo que desincentiv a los constructores privados y les gener una serie de problemas financieros.
3.3 Participacin del sector construccin en el PIB.

El sector construccin no tiene mucha participacin en el PIB de El Salvador. En los ltimos 10 aos, el PIB del sector construccin ha representado en promedio un 3.8%, cifra poco significativa en comparacin con la importancia que tiene la vivienda para la poblacin. En el siguiente grfico se puede observar dicha tendencia.
Grfico 3. Porcentaje de Participacin del PIB Construccin y el Alquiler de viviendas en el PIB total. Perodo 1995-2005.
10 5 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
PIB/PIB Construccin
PIB/Alquiler de vivienda
Fuente: Elaboracin propia, datos obtenidos de Revista Trimestral del BCR.
En el grfico anterior tambin se puede observar otra variable destacada dentro del sector de la vivienda y tal es el caso del alquiler de vivienda. Ya que muchas veces
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la oferta de vivienda existente no es suficiente para cubrir la demanda, y las familias buscan otras soluciones para poder acceder a la vivienda, y tal es el caso del alquiler de viviendas. En la revista del BCR se publica la variable del alquiler de vivienda en el pas como parte del PIB total y ha tenido una participacin del 8.5% aproximadamente en los ltimos 10 aos. Se puede concluir que en El Salvador la mayora de la poblacin no posee vivienda propia y tienen que optar por el alquiler de un lugar donde vivir y a un precio mucho ms alto. A continuacin se presenta el comportamiento de la inversin pblica y privada en el sector de la construccin.
3.4 Inversin pblica y privada en el sector construccin.

La inversin bruta de capital fijo se compone por la inversin del sector privado y la del sector pblico, las cuales a su vez se componen de los elementos: construccin y bienes de produccin. En este caso interesa analizar los datos referentes a la inversin en el sector construccin. En el siguiente grfico se muestran estos datos del perodo comprendido entre los aos de 1995 a 2005.
Grfico 4. Formacin Bruta de Capital Fijo Pblica y Privada en el sector Construccin. Perodo 1995-2005. A Precios Constantes- en millones de US Dlares.
500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
Privada Pblica
19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05
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Anteriormente se haba mencionado la limitante que se presenta en la cuantificacin de variables exclusivamente hacia la construccin de viviendas; ya que el sector de la construccin comprende toda una gama de proyectos como son la construccin de viviendas, centros comerciales, locales, edificios, etc. Por tal motivo en este apartado de la formacin bruta de capital fijo el BCR no delimita la cuanta que se invierte en cada rubro. En el grfico 4 se pudo observar que la inversin en el sector privado en lo que a construccin se refiere es mayor que en el sector pblico. Esto es debido a diversas causas, entre las cuales se puede enumerar: el cambio en el rol del Estado ya que ha pasado a ser un ente facilitador y no productor, el poco nivel de ingresos que obtiene el gobierno a travs de los impuestos, la falta de organizacin de los proyectos, la falta de ordenamiento territorial, entre otras.
Se puede observar tambin que en el perodo de 1998 al 2000, la inversin privada aument y la inversin pblica disminuy; ya que en este perodo se estaba iniciando la privatizacin del servicio de las Telecomunicaciones, y toda la atencin se centraba en este suceso. La inversin extranjera aument en el pas, como son TELECOM de Francia, Telefnica de Espaa y otras compaas durante el perodo de 1999 y 2000. En el siguiente grfico podemos observar los datos que nos proporciona la revista trimestral del BCR en cuanto a los flujos de la inversin extranjera directa originada por las privatizaciones. Grfico 5. Flujos de Inversin Extranjera Directa por Sector de Destino. En millones de US Dlares.
0.45 0.4 0.35 0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0 1999 2000 2001 2002
Sector Construccin
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RESUMEN DEL CAPITULO.

En este primer captulo se introdujo el concepto de vivienda, que a lo largo de los aos ha venido transformndose para convertirse en un concepto ms amplio; ya que la vivienda debe ser un medio de resguardo, proteccin e higiene. En El Salvador, la produccin de viviendas populares se da a nivel formal e informal; ya que las condiciones econmicas y sociales han motivado a que las familias de escasos recursos busquen sus propios medios para satisfacer sus necesidades de vivienda. Dentro de la produccin informal, FUNDASAL ha clasificado 3 tipos de asentamientos populares: lotificaciones, tugurios o zonas marginales y mesones.
Posteriormente, en el segundo apartado se dio a conocer el rol que el Estado ha venido desempeando en el sector de la vivienda, siendo sus dos etapas: productor de viviendas y facilitador de viviendas. La funcin del Estado como productor de viviendas inici su dinamismo durante los aos de 1950, crendose instituciones como el IVU, CONAPLAN, FNV, AAP, FSV e INPEP, para ayudar al Estado en sus funciones productivas. Estas funciones siguieron desempendose hasta la dcada de los ochenta; pero debido a que las polticas establecidas en esa poca para mejorar la calidad de vida de las familias no haban dado los frutos esperados, se decidi dar un giro en el funcionamiento del Estado. Por otra parte los PAE implementados a finales de los aos ochenta, generaron una reduccin en el papel del Estado, siendo el Estado desde esa poca nicamente un ente facilitador de viviendas y otorgando al sector privado el papel de la construccin de viviendas.
Desde la dcada de los noventa, el Estado ha venido minimizando cada vez ms su rol en el sector de la vivienda, dejando a las familias sin beneficios y dificultndoles la accesibilidad para la adquisicin de viviendas. En el perodo presidencial de ARENA 2004-2009, los objetivos de la Poltica de Vivienda Nacional se basan en disminuir el dficit habitacional y en propiciar las condiciones adecuadas para que las familias puedan acceder a crditos financieros para adquisicin de viviendas.
Finalmente en el tercer apartado se present el comportamiento de algunas variables macroeconmicas que participan el sector de la vivienda y que describen el
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panorama econmico salvadoreo. Es de vital importancia, conocer que El Salvador desde los aos de 1995 ha presentado bajas tasas de crecimiento en el PIB, lo que refleja la falta de dinamismo de los sectores productivos para aportar al PIB. Por otra parte, en los ltimos 10 aos, el PIB del sector construccin slo ha representado un promedio de 3.8%, cifra poco significativa en comparacin con la importancia que tiene la vivienda para la poblacin. Por el lado de la inversin, la inversin privada es mayor a la inversin pblica, debido al incremento en las privatizaciones en el pas. Es as como se da evidencia con variables cuantitativas la disminucin en la participacin del Estado en la economa, trayendo como consecuencias bajas tasas de crecimiento e incluso empeoramiento de la economa nivel nacional.
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CAPTULO 2. FINANCIAMIENTO DEL SECTOR VIVIENDA EN EL SALVADOR

La vivienda como bien se ha mencionado anteriormente es una de las necesidades bsicas de toda familia salvadorea, sin embargo son escasos los medios por los cuales una familia puede optar por adquirir una de estas.
Sin embargo, son varios los esfuerzos tanto gubernamentales como privados que se han llevado a cabo o se estn ejecutando para suplir con esta necesidad bsica, sobre todo a los sectores con ms bajos ingresos en nuestra sociedad. Por esta razn a continuacin se expondrn algunos de los programas que el gobierno y la empresa privada han venido ejecutando desde la dcada pasada.
1 Aporte de las instituciones pblicas al otorgamiento de financiamiento para adquisicin de vivienda.

En un esfuerzo por darle solucin al problema de vivienda se crean diversas instituciones que actan como intermediarias para la adquisicin de vivienda, desde la dcada de 1980 al primer lustro de 2000, las instituciones y polticas para adquirir una vivienda en los estratos de ms bajos ingresos ha ido cambiando un poco. Algunas de las instituciones que han contribuido en gran medida a dar solucin a dicho problema, se mencionan a continuacin:
A. Instituto de Vivienda Urbana (IVU)
Este instituto se cre en 1950, tena como principal funcin el desarrollo y ejecucin de proyectos habitacionales de carcter social, todo esto bajo el rgimen de tenencia del bien comn familiar. En este perodo la construccin de viviendas estaba declarada de inters social.
Dicha institucin tena la facultad de poder realizar expropiaciones de terrenos con vocacin urbana y destinar estos a sus propios proyectos habitacionales; las
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viviendas se otorgaban a las familias con un fuerte componente de subsidio, las cuales no estaban regidas por los precios del mercado financiero.
B. Sistema Financiero de Vivienda
Para el ao de 1963 se crea el Sistema Financiero de Vivienda, con el objetivo de dar solucin al problema de alojamiento de las familias de bajos y medianos ingresos, el cual estaba formado por dos instituciones:
1. Financiera Nacional de Vivienda (FNV) Entre las funciones de la FNV se encuentran: autorizar, normar, vigilar y fiscalizar a las Asociaciones de Ahorro y Prstamo (AAP), as como tambin conceder los crditos y autorizar los ahorros de las cuentas de sus depositantes. Esta institucin actuaba al margen del sistema bancario comercial, es decir que tenan un poco ms de libertad para fijar junto con las Asociaciones de ahorro y prstamo las condiciones de prstamos y tasas de inters. 2. Las Asociaciones de Ahorro y Prstamo (AAP) Estas asociaciones tienen como funcin principal facilitar los medios financieros adecuados para la construccin, adquisicin y mejoras a la vivienda, haciendo uso de los ahorros depositados. Estas instituciones estaban sujetas a las disposiciones del Cdigo de Comercio y las leyes y polticas de la Financiera Nacional de Vivienda.
C. Fondo Social para la Vivienda
Dado que el problema habitacional no se logro resolver con la creacin de las instituciones antes mencionadas, el gobierno decide crear otra entidad que se encargar del otorgamiento de crditos a los trabajadores del sector privado, es as como en 1973 se crea el Fondo Social para la Vivienda (FSV), como primer miembro del nuevo Sistema de Seguridad Social.
Dado que muchas de las familias de ingresos bajos no tenan los recursos necesarios para adquirir una vivienda construida, el FSV aprob en 1990 una ley para otorgar financiamiento destinado a la adquisicin de lotes para la construccin de
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viviendas, y la instalacin de servicios, tales como: agua potable y drenajes, favoreciendo as a los lotificadores y contribuyendo a que la solucin al problema habitacional se vuelva menos transparente y adecuada para la poblacin.
La demanda de los servicios del FSV ha continuado creciendo, y esto se refleja en el incremento de afiliados a los Sistemas de Pensiones Pblico y Privado. Para el ao de 1999 se llevo a cabo un plan de financiamiento, en el cual se vieron involucrados tres partes: el gobierno a travs del FSV, la Asociacin Bancaria Salvadorea (ABANSA) y la Cmara Salvadorea de la Industria de la Construccin (CASALCO). Este plan fue diseado primero para otorgar vivienda a un mayor nmero de trabajadores y en segundo lugar, se trata de un sector con mucha relevancia en la actividad productiva nacional.
Este programa se enmarc en el Programa del Presidente Flores llamado Alianza Solidaria. Para concretar el pacto mencionado anteriormente se firmaron cuatro importantes convenios destinados al financiamiento de vivienda de inters social, suscrito con: CASALCO, ABANASA, FONAVIPO e Inversiones Roble.
En la actualidad el FSV no slo otorga financiamiento de viviendas a las personas de menores ingresos, sino tambin debe administrar responsablemente y de manera eficiente los recursos que tiene a su cargo para el logro de los objetivos habitacionales12.
D. Sistema de Seguridad Social
El sistema de Seguridad Social iniciado con la creacin del Fondo Social para la Vivienda se ve completado con la creacin del Instituto Nacional de Pensiones (INPEP) en 1975 y con la creacin del Instituto de Previsin Social de la Fuerza Armada (IPSFA). Ambas instituciones tenan como objetivo fundamental otorgar las prestaciones y dar cobertura al riesgo de invalidez, vejez y muerte de los empleados pblicos y miembros de la Fuerza Armada.
12
Fondo Social para la Vivienda (FSV). Memoria de Labores 1999.
44
El otorgamiento de crdito por parte de ambas instituciones se destinaba a la adquisicin de viviendas y lotes, construccin, reparaciones, ampliaciones y mejoras a las viviendas.
E. Reformas al Sistema Financiero
A mediados de 1989 se implementan en El Salvador ciertas polticas o reformas al Sistema Financiero, junto con su desregulacin y ajuste de la economa. Entre algunas de estas medidas se pueden mencionar las siguientes13: o El sistema financiero deba estar controlado por la Superintendencia del Sistema Financiero. o Se inicia un proceso de saneamiento de la situacin financiera de los bancos comerciales y las Asociaciones de ahorro y prstamo. o Da inicio un nuevo proceso de reprivatizaciones, ya en 1981 las Asociaciones de ahorro y prstamo se haban estatizado.
F.
Fondo Nacional de Vivienda Popular (FONAVIPO)
Creado en 1992 el fondo se encarga de facilitar recursos a las familias de ms bajos ingresos econmicos para que mejoren sus viviendas, trabajando con una red de instituciones autorizadas que promueven sus programas de Contribuciones para el Mejoramiento de Viviendas y de Crditos.
FONAVIPO no est facultada para otorgar directamente el crdito a las familias, sino que debe canalizarlo a travs de Instituciones que despus de un proceso de calificacin son autorizadas para cumplir esa labor. Esta institucin depende directamente de la Superintendencia del Sistema Financiero y del Banco Central de Reserva.
FONAVIPO cuenta con un programa de contribuciones, el cual consiste en otorgar por una sola vez y para fines de vivienda, de manera directa y sin
13
Libros de FUNDASAL, Carta Urbana 1992/1993. 1ra. Edicin. Unidad de planificacin y estudios.
45
discriminacin, un aporte en dinero o en especie. Dicha contribucin puede otorgarse por medio de tres modalidades14: 1. Nuevos Asentamientos Organizados (NAOs) Los cuales se constituyen a partir del traslado voluntario de las familias, de lugares de alto riesgo, inseguridad legal, usurpacin de terrenos pblicos o privados; a otros previamente seleccionados garantizando as la seguridad habitacional. 2. Crdito Contribucin Esta modalidad puede ejecutarse de dos formas: a. Otorgar un crdito a la familia seleccionada, complementado con un subsidio para cubrir el costo de la solucin habitacional. Tanto el monto del crdito como del subsidio son otorgados por FONAVIPO. b. Otra opcin es otorgar subsidios para la reconstruccin del Programa Construyendo un Sueo, el cual es financiado con recursos provenientes del Banco Interamericano de Desarrollo (BID). En esta segunda modalidad el crdito es proporcionado por otorgado por el BID. 3. Modalidad Individual Con esta modalidad se favorece sobre todo a las familias que ya son propietarias de un terreno o vivienda, pero que no poseen las condiciones mnimas de habitabilidad. FONAVIPO u otra institucin financiera y el subsidio es
Las Principales fuentes de financiamiento del Programa de Contribuciones son: Donaciones de terrenos provenientes del Gobierno de El Salvador (GOES). Fondos transferidos por el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano. Recursos provenientes del Fondo de la Asociacin Nacional de
Telecomunicaciones (FANTEL) Prstamo otorgado al GOES por el BID, el cual esta destinado al desarrollo del Programa de Vivienda Fase I. Recursos propios del FONAVIPO, los cuales se obtienen mediante la venta de los terrenos que reciben en donacin, y de la recuperacin de la Cartera del extinto Instituto de Vivienda Urbana (IVU).
14
Fondo Nacional para la Vivienda Popular (FONAVIPO). Memoria de Labores 2004. El Salvador
46
FONAVIPO ha definido un plan estratgico 2005-2009, el cual establece los siguientes desafos institucionales: Ampliar la cobertura de los programas de vivienda Potenciar el volumen de la cartera de crditos en autosostenibilidad de FONAVIPO. Incrementar la eficiencia en el otorgamiento de los subsidios focalizndolos a las familias que viven en situacin de pobreza Impulsar nuevos servicios para atender a la poblacin objeto de FONAVIPO. Focalizar los programas sociales a la poblacin identificada en el mapa de pobreza. funcin de la
G.
Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano (VMVDU)
El Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano en el Plan de Vivienda Nacional 2005, plantea seis desafos claves para la eliminacin del problema de vivienda popular; entre estos se pueden mencionar: 1. Contrarrestar el dficit habitacional de cerca de 545 mil viviendas, esto entendido como la situacin en la que se encuentran los hogares del pas que no tienen acceso a una vivienda (dficit cuantitativo); o que habitan en viviendas cuyos techos y paredes son de desechos o materiales que no ofrecen seguridad, o tienen piso de tierra, o carecen de algn tipo de servicio bsico (dficit cualitativo). Para hacer frente a dicho problema el viceministerio ha creado ciertas lneas de accin entre las cuales se pueden mencionar: o La promocin de mecanismos de financiamiento que permitan dar sostenibilidad y ampliar la cobertura del programa de subsidios habitacionales directos. o o o Fortalecer el sistema Ahorro-bono-crdito. Promocin e impulso del mercado secundario de hipotecas. Diseo de instrumentos que faciliten el acceso al financiamiento de viviendas a los salvadoreos en el exterior.
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2. El financiamiento habitacional se ha visto reducido a travs de los aos y se ha concentrado en los segmentos de mayor capacidad de pago. Al respecto el viceministerio promueve las siguientes lneas de accin: o Promocin del sistema de ahorro y capitalizacin individual destinado a la adquisicin de vivienda. o Establecimiento de un sistema de garantas que permita a las empresas aumentar su oferta y a las familias el acceso a financiamiento de largo plazo. o Creacin de instancias emisoras y administradoras de hipotecas respaldadas (mercado secundario de hipotecas), que faciliten el acceso al financiamiento de viviendas.
3. Escaso desarrollo y bajo aprovechamiento de tecnologa y materiales de construccin de bajo costo, que sean amigables con el medio ambiente y adaptados a la realidad del pas. Al respecto se pretende: o Impulsar la coordinacin y promocin de investigaciones tecnolgicas para la industria de la construccin. o Impulsar y promover la creacin de un fondo para investigaciones de tecnologas y materiales de construccin seguros.
4. La inseguridad jurdica de las parcelas habitacionales. Muchos lotificadores ilegales se aprovechan de la incapacidad que tienen la mayora de familias de bajos ingresos para acceder a un terreno o una vivienda en el mercado formal y son fcilmente engaados. Por esta razn, el Viceministerio propone los siguiente puntos de accin: o o Fortalecer el sistema de regularizacin y legalizacin de parcelas. Actualizar la normativa tcnica y de legalizacin de parcelas a fin de constituir un sistema ordenado de divisin de territorio. o Difundir entre las familias los mecanismos legales de tenencia de la tierra.
5. Familias ubicadas en zonas protegidas, servidumbres, derechos de va inseguras o de alto riesgo. Al respecto, el Viceministerio pretende reubicar a las
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familias que residen en dichas parcelas habitacionales, las cuales no estn destinadas para ello. Al respecto se pretende: o Identificar y habilitar terrenos habitacionales que respondan a los lineamientos de zonificacin de los planes territoriales, para reubicar a la poblacin en asentamientos de alto riesgo. o Incorporacin de las familias reubicadas en el programa de subsidios habitacionales o Establecimiento de un sistema de disuasivos para asentamientos en estas zonas.
6. La falta de terrenos que brinden los servicios sociales bsicos es otro de los problemas que afectan las posibilidades de que las familias salvadoreas tengan acceso a una vivienda adecuada. Debido a la problemtica anterior se pueden realizar las siguientes acciones: o Promover los asentamientos habitacionales acordes a los lineamientos de desarrollo territorial. o o Desarrollo de un sistema de informacin habitacional. Establecimiento de programas de promocin de la vivienda por pisos y apartamentos. o Creacin de incentivos para la construccin y adquisicin de ese tipo de soluciones habitacionales. o Actualizacin de la normativa de habitacin en condominios y los mecanismos de participacin de residentes en vivienda por pisos y apartamentos.
Anteriormente se ha visto la problemtica habitacional y sus implicaciones en las familias salvadoreas de bajos ingresos, por esta razn la intervencin y participacin del gobierno a travs de las instituciones pblicas pertinentes (arriba mencionadas), es de gran importancia. Sin embargo, se debe lograr una labor armoniosa entre dichas instituciones, para lograr as el objetivo principal, que para este caso, es otorgar financiamiento a ms familias de bajos ingresos para que as puedan tener acceso a una vivienda digna, donde se encuentren seguros y con todos los servicios bsicos que les corresponden.
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Aunque el papel que juegan las instituciones pblicas es de mucha importancia para lograr erradicar el problema habitacional, estas no pueden actuar solas y necesitan la cooperacin de instituciones privadas y organismos internacionales, para poder hacer frente a las mltiples demandas y por supuesto para poder tomar las medidas correctas al respecto.
2 Instituciones Privadas que otorgan financiamiento para vivienda

A. Asociacin Bancaria Salvadorea (ABANSA)
ABANSA present en su comunicado de prensa de 2005, la situacin econmica del pas. Entre los aspectos en los cuales destac que se debe trabajar an ms es en el sector vivienda y el otorgamiento de crdito para la misma.
El mercado financiero salvadoreo ha continuado ampliando el plazo de concesin de crditos. Esto, conjugado con las bajas tasas de inters que los bancos ofrecen, se transforma en un importante beneficio para los usuarios. A marzo de 2001, los crditos a un plazo entre 5-20 aos representaron 52.6% y a ms de 20 aos 3.9%, equivalentes a 56.5% del total de crditos. A junio de 2005, se observa un fuerte incremento del nmero de crditos a largo plazo, en la medida que los crditos a un plazo entre 5-20 aos aumentaron a 54.3% y a ms de 20 aos se dispararon a 13.2%, para representar 67.5% del total. Dado que una parte significativa de este crdito est orientado a la adquisicin de viviendas, sucedi que durante la reciente visita del subdirector gerente del Fondo Monetario Internacional, Agustn Carstens, lo llev a destacar tal caracterstica del crdito de largo plazo, por la extraordinaria funcin social que cumple, al facilitar la adquisicin de una vivienda, algo que sobresale en Chile, El Salvador, y recientemente comienza a manifestarse en Mxico.15
El crdito se orient a todos los sectores de la economa nacional, manteniendo una cercana relacin con la contribucin de cada uno de ellos al PIB, donde las cifras
15
ABANSA, comunicado de prensa 23 de agosto de 2005.
50
muestran que el crdito para vivienda absorbi 9.27% del total; a continuacin se presenta un cuadro con el detalle de la participacin en el PIB de cada rubro econmico:16 Cuadro 6. Porcentaje de Participacin en el PIB Ao 2005. Rubro Comercio Consumo Industria Servicios Construccin Sector Agropecuario Otras Actividades Econmicas % de participacin en el PIB 30.9 12.6 15.6 8.7 13.9 7.7 9.0
Fuente: Elaboracin propia con datos de ABANSA. Junio 2005
Con la dolarizacin se esperaba que la tasa de inters se ubicara entre 9.5% y 10.5% en El Salvador. Sin embargo, la amplia liquidez, la buena calificacin de riesgo pas (grado de inversin junto con Chile y Mxico), as como el que han ganado las instituciones bancarias y la amplia competencia que ha llevado a mejoras significativas en la competitividad del sector, permitieron aprovechar de manera significativa las bajas de la tasa de inters en el mercado internacional. A partir de noviembre de 2004, la presin internacional al alza comenz a reflejarse en El Salvador, aunque a un ritmo mucho menor y lejos de lo observado en el mercado internacional, ubicndose alrededor de 7% en la primera mitad de agosto de 2005.
Las bajas tasas de inters conjugadas con mayores plazos han sido de gran beneficio para los usuarios, tanto para empresarios que lograron aliviar su carga financiera, como para compradores de viviendas que vieron facilitadas las posibilidades de adquirir una casa o, por disminucin de la tasa de inters, baj el pago mensual, lo
16
Ibid. ABANSA.
51
cual equivale a un incremento en el ingreso real disponible de la familia (mejor calidad de vida). Por ejemplo, familia que requera un crdito para comprar una casa de $35,000, con una tasa de inters de 18% deba pagar $540 mensuales; ahora, con una tasa a largo plazo de 9%, debe de pagar slo $315, es decir, un ahorro de $225 mensuales. Visto de otra manera, con la misma cuota de $540, ahora puede adquirir una vivienda de $60,000, elevando as su nivel y calidad de vida. A esto se debe agregar que, a 18% la familia requera un ingreso mensual de $1,801 para adquirir la vivienda de $35,000 y a 9% slo $1,050, un ingreso 42 por ciento menor.
Cuadro 7:
Fuente: Asociacin Bancaria Salvadorea. Comunicado de Prensa. 23 de Agosto de 2005.
Se debe considerar que el alza decretada por la Reserva Federal de Los Estados Unidos (FED), afecta el mercado mundial dado su gran tamao, sin importar el tipo de moneda nacional que se tenga. En el caso de El Salvador, dado que es probable mantener un bajo nivel de incremento por la eficiencia del sistema bancario y la amplia liquidez que se presenta, se estima que ser posible continuar contando con las menores tasas de inters de Latinoamrica y rivalizar cercanamente con las prevalecientes en el mercado estadounidense. Esto les da a los inversionistas
52
salvadoreos una ventaja competitiva que debe aprovecharse, especialmente de cara al TLC con EEUU.
B. Encuentro Nacional de la Empresa Privada (ENADE)
ENADE 2001 dej ver muchos de los problemas que todava no han tenido resolucin, o ms bien, se han agravado a travs del tiempo, este es el caso de la industria de la construccin, esto a pesar de que dicho sector posee una capacidad instalada lo suficientemente grande como para construir 20,000 unidades habitacionales completas por ao17.
En este encuentro la empresa privada determina que existe un elevado inventario de unidades habitacionales terminadas y en proceso de construccin, y en igual situacin se tiene un considerable nmero de lotes urbanizados, todo esto a pesar de la reduccin que han experimentado las tasas de inters en el Fondo Social para la Vivienda, como consecuencia de la aplicacin de la Ley de Integracin Monetaria, implementada por el gobierno, en enero de 2001. Entre los objetivos planteados en dicho encuentro de la empresa privada se encuentran: a. Crear condiciones financieras e institucionales para la reactivacin del sector, dentro de una estrategia global de desarrollo. b. Contribuir a la reduccin del dficit habitacional histrico y minimizar el impacto causado por los sismos en al vivienda de inters social. c. Potenciar el desarrollo y modernizacin de la infraestructura fsica, en un ambiente de sana competencia. d. Contribuir al ordenamiento territorial y a la mitigacin de riesgos.
Como planteamiento general se mantiene la propuesta incluida en ENADE 2000, de la formulacin de una Poltica Nacional de Vivienda, la cual deber incluir tanto elementos econmicos y elementos tcnicos.
Siguiendo con el aporte propuesto por ENADE, en su edicin del ao 2004, esta afirma que en el sistema capitalista existen fallas de mercado, fallas institucionales y
17
ENADE 2001, 29 de Agosto. www.anep.org.sv/ENADE2001
53
riesgos sistmicos que obstaculizan el adecuado funcionamiento del mercado18. Por tal motivo proponen que la poltica social en el pas debe orientarse a cumplir con los Objetivos de Desarrollo del Milenio. Es decir, se requiere de una coordinacin eficaz entre las diferentes entidades pblicas, un uso ms eficiente de los recursos disponibles, as como una mayor asignacin presupuestaria para las reas de educacin, salud, nutricin, vivienda de inters social, electricidad, agua y saneamiento.
En ese mismo planteamiento, el V ENADE afirma que se requiere de un incremento del 50% aproximadamente en el gasto social orientado a la vivienda para alcanzar la cobertura universal de dicho servicios en el ao 2015. Por otra parte, es de vital importancia la participacin del sector privado para cumplir con la cobertura de otorgamiento de viviendas a las familias ms necesitadas mediante accesibles planes de financiamiento.
De acuerdo al V ENADE, otra de las medidas que deben ser consideradas por las autoridades en conjunto con los organismos privados, es la adecuada canalizacin de las remesas familiares a la inversin productiva, como parte del ahorro externo. Por ejemplo, a travs del diseo y aplicacin de facilidades para la adquisicin de vivienda en el pas por parte de los salvadoreos residentes en el extranjero.
Este documento sintetiz su participacin afirmando que el sector pblico debe trabajar de la mano con el sector privado, para poder cumplir con la meta de mejorar el nivel de vida de la poblacin salvadorea y de facilitar el acceso a una vivienda digna en beneficio de todo el pas.
3 Aporte de Instituciones Internacionales en el otorgamiento de viviendas

Las instituciones privadas y pblicas estn realizando grandes esfuerzos para que las familias de bajos y medianos ingresos puedan adquirir una vivienda digna y con todos los servicios bsicos. Pero tambin, hay organismos internacionales que se suman en
18
V ENADE El Salvador Solidario, ANEP 2004, p. 20, El Salvador.
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esta lucha por combatir el dficit habitacional en El Salvador, tanto el dficit cuantitativo como el cualitativo. Entre algunas de las instituciones u organismos internacionales que velan por el bienestar habitacional en el pas se encuentran:
A. La Corporacin Financiera Internacional
La Corporacin Financiera Internacional (IFC, en sus siglas en ingls), la entidad del Grupo del Banco Mundial que promueve inversiones sostenibles en el sector privado de mercados emergentes, firm el da 25 de junio de 2004 un acuerdo de concesin de un prstamo por valor de US$50 millones por cuenta propia al Banco Agrcola S.A., el mayor banco de El Salvador. La mitad de la inversin de la Corporacin Financiera Internacional (IFC) ser utilizada por el banco para ampliar el crdito hipotecario a prestatarios de ingresos bajos y medianos, y la otra mitad para otorgar prstamos a mediano o largo plazo a pequeas y medianas empresas (PYMEs).
La inversin, llevada a cabo en la ciudad de Washington, por Peter Woicke, Vicepresidente ejecutivo de IFC, y Rodolfo Schildknecht, Presidente del Banco Agrcola, pone de relieve la estrategia de IFC en El Salvador en lo relativo a ayudar a la reconstruccin de infraestructuras sociales fundamentales (despus del terremoto) y contribuir al afianzamiento del sector financiero a fin de promover la prosperidad del sector privado y la creacin de empleos que son muy necesarios.
El Sr. Woicke, que tambin es uno de los Directores del Grupo del Banco Mundial, dijo que el apoyo de IFC a los sectores del financiamiento de la vivienda y de las pequeas y medianas empresas tendr importantes repercusiones en el desarrollo al ampliar el crdito a mediano, o largo plazo para importantes sectores de la economa y apoyar el desarrollo de los mercados de capital del pas y el sector privado.
Jyrki Koskelo, Director del Grupo de Mercados Financieros Mundiales de IFC, agreg: "El desarrollo de un amplio mercado de financiamiento para la vivienda es un componente importante del sector financiero del pas. El buen funcionamiento de un sistema hipotecario ayudar a crear un mercado de la vivienda con mayor liquidez y har que aumente el nmero de personas que adquieren por primera vez su propia
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vivienda. Al mismo tiempo, esta transaccin ampliar el crdito a las pequeas y medianas empresas, lo cual tendr efectos positivos en la creacin de empleos".
B. Banco Interamericano de Desarrollo
Esta institucin hace un estudio exhaustivo acerca de las medidas que se pretenden conseguir con respecto al sistema de financiamiento y subsidios para la vivienda en Centroamrica y Belice. Hace especial nfasis en las circunstancias que imposibilitan las acciones correctas para hacer frente al problema habitacional de la mejor manera posible y as conseguir unos resultados satisfactorios, donde los ms beneficiados sean las familias de bajos ingresos de dichos pases.
El Banco Interamericano de Desarrollo ha determinado ciertos obstculos para que el sistema de subsidios para la vivienda funcione de manera adecuada, entre los cuales se mencionan: El sistema financiero de vivienda (no subsidiado) no alcanza a los sectores de ms bajos ingresos (bajos y moderados), debido a los precios elevados de las viviendas, las duras condiciones de los crditos y el bajo nivel de ingresos familiares. Cuando s se alcanzan los estratos de ingresos bajos, el sobre-nfasis del subsidio en esta poblacin meta puede crear desbalances de proporcionalidad con respecto a los estratos de ingresos moderados. El subsidio no se complementa con los crditos hipotecarios.
En El Salvador existe un programa de subsidios, el cual es llevado a cabo por FONAVIPO, y ha estado focalizado principalmente en los sectores de ingresos por debajo de los dos salarios mnimos, pero que no alcanza efectivamente los que siguen hasta los cuatros salarios mnimos.
Esto muestra una debilidad fuerte del sistema para poder hacer frente al problema de vivienda entre los estratos ms bajos y los cuales son los que ms necesitan una solucin habitacional pronta y segura. Adems de lo anterior, el sistema financiero de subsidio a la vivienda depende fuertemente de asignaciones
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presupuestarias y financieras que resultan escasas y de un cumplimiento legal parcial, sujetas al atraso por trmites de carcter poltico legislativo y a la ambigedad de coyunturas polticas. De estas limitaciones surgen demoras del Estado en el pago y garantas a empresas privadas, ONGs u otros organismos participando en proyectos promovidos por el Estado para los sectores de menores ingresos, lo que a la larga desestimula su intervencin.
Disputas polticas en la Asamblea Legislativa son motivo de atrasos en la ratificacin de prstamos aprobados para la reconstruccin con subsidios en los cuales se requiere una contrapartida estatal. El sistema de subsidios del gobierno se encuentra actualmente en plena reduccin.
FONAVIPO, al ser una entidad de segundo piso, no tiene muy controlado el tema del ahorro, pero se reconoce la conveniencia de incentivarlo, aprovechando que ahora las intermediarias y financieras se encuentran bajo una ley supervisada por la Superintendencia que les permite captar. . Entre algunos de los obstculos que presenta el sistema de financiamiento para la vivienda se pueden mencionar: Los crditos hipotecarios tradicionales de vivienda slo resultan accesibles a los sectores de ingresos medios y altos. La mayora de las entidades de crdito hipotecario definen exigencias asociadas a empleo formal, historial crediticio y ttulos legales, o bien, a regmenes de previsin y ahorro, lo cual contrasta con la condicin informal de gran parte de los hogares de ingresos bajos y moderados; estos hogares dependen de soluciones habitacionales de bajo costo que requieren financiamiento para las etapas del proceso de construccin progresiva. Por otro lado, los procesos de otorgamiento de crditos, incluyendo los requisitos de informacin y de documentacin, pueden no ser uniformes entre diferentes entidades financieras.
Los
problemas
macrofinancieros,
asociados
problemas
fiscales
macroeconmicos de mediano plazo, reducen la demanda de financiamiento hipotecario tradicional en la medida en que provocan alzas en las tasas de inters.
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Los prstamos hipotecarios conllevan costes no financieros elevados, tales como los gastos legales (honorarios de abogados) y de registro, seguros de inmuebles, etc. En ocasiones, los gastos por honorarios notariales pueden llegar a ser semejantes al del impuesto de traspaso y aplicarse, no slo a la adquisicin de la vivienda, sino tambin a la concesin del prstamo hipotecario.
Cuando en el pas se introdujo el mecanismo que combina crditos con el subsidio, gran parte de las familias, especialmente aqullas ubicadas en el estrato de ingresos por debajo de los dos salarios mnimos, en donde se concentra el 70% de las familias salvadoreas, no tenan acceso a las soluciones de vivienda ofrecidas en el mercado. Pese a que el desarrollo habitacional y de infraestructura es relativamente bueno en El Salvador, la falta de financiamiento a corto plazo es la causa principal de que en los ltimos aos se produzcan ms viviendas para estratos de ingresos ms altos.
El auge dado en el mercado se ha centrado en los estratos de ingresos ms altos. En el caso de la vivienda popular, si bien hay proyectos habitacionales, no se tienen fondos para corto plazo, debido a desconfianza generada en aos anteriores por la empresa de la construccin. El microfinanciamiento se considera slo para negocios, produccin, etc., pero no para vivienda.
4 Organismos No Gubernamentales encargados de otorgar crditos para vivienda.

A. Fundacin Salvadorea para el Desarrollo (FUNDASAL) Los Programas en FUNDASAL, constituyen en un mecanismo institucional que garantiza la continuidad de las lneas de accin y fomenta el trabajo en equipo y la participacin, creando as una cultura sostenible de horizontalidad, es decir ms equitativa, generando as un impacto social sostenible.
58
El objetivo principal de FUNDASAL es: "Conducir las lneas de accin estratgicas para garantizar el cumplimiento de los objetivos institucionales". Los programas desarrollados por FUNDASAL deben contribuir a generar debate a nivel nacional e internacional sobre las problemticas ms graves que enfrenta la sociedad salvadorea, as como tambin debe incidir en la formulacin de polticas pblicas referentes a la vivienda popular. Entre las caractersticas que deben cubrir los programas y que constituyen la base de criterios para definirlos como Programas Institucionales se tienen los siguientes19: a. Son de mediano y largo plazo (su planificacin debe corresponden al perodo de la Planificacin Estratgica). b. Corresponden a una lnea de accin estratgica para la institucin y garantizan su continuidad y desarrollo. c. Requieren de la conformacin de un equipo multidisciplinario para su desarrollo. d. Requiere de una asignacin de recursos. e. Su implementacin requiere de un conjunto organizado, coherente e integrado de proyectos, estableciendo prioridades, identificando y ordenando los proyectos en la respectiva lnea de accin. f. Definen un marco institucional para la ejecucin de los proyectos, que comprende: Conceptos y enfoques. Grupo meta. Anlisis de situacin inicial. Objetivos y alcances. Resultados e Indicadores Componentes y acciones globales Metodologa de intervencin. Recursos Equipo de trabajo.
19
FUNDASAL, Sitio web: http://www.fundasal.org.sv/Que_Hacemos/programas.php

g. Generan impacto social. h. Deben ser sostenibles.
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La funcin principal de los Programas Institucionales es: Garantizar la continuidad de las lneas de accin. En este marco los Programas tienen las siguientes funciones: 1. Definir y garantizar la aplicacin de estrategias. 2. Desarrollar los contenidos de los programas. 3. Planificar la implementacin de la lnea de accin correspondiente. 4. Identificar nuevos proyectos y preparar las condiciones previas para su ejecucin. 5. Realizar un anlisis del impacto relativo a la lnea de accin correspondiente, constatando la orientacin de resultados hacia las definiciones institucionales. 6. Desarrollar metodologas de intervencin, basndose en el anlisis de experiencias y sus efectos. 7. Apoyar a la Direccin Ejecutiva en requerimientos relativos a la gestin de recursos. 8. Asesorar a la Direccin Ejecutiva en lo relativo a definiciones institucionales en la respectiva lnea de accin. 9. Evaluar el funcionamiento del Programa. 10. Coordinar con las instancias institucionales que corresponda. Entre los programas institucionales que FUNDASAL esta ejecutando o tiene planeado llevar a cabo, se encuentran los siguientes: a. Asentamientos Nuevos Urbanos b. Asentamientos Rurales c. Mejoramiento de Barrios d. Centro Histrico e. Cooperativismo de vivienda por ayuda mutua
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RESUMEN DEL CAPTULO.

El tema del financiamiento para vivienda es de mucha relevancia para las familias salvadoreas, ya que de este dependen para que tengan acceso a una vivienda digna. Sin embargo, son pocas las instituciones que ofrecen financiamiento dirigido a las familias con bajos ingresos.
El apoyo al financiamiento de vivienda, se refleja tanto en la empresa privada, como en las instituciones gubernamentales y no gubernamentales (ONGs). Cada una de las cuales otorga crdito habitacional bajo una serie de condiciones que las familias deben cumplir.
En los ltimos aos el crdito otorgado por la banca privada para la adquisicin de vivienda popular ha ido en disminuyendo, sin embargo la demanda de vivienda ha ido incrementndose, sobre todo las viviendas ofrecidas por el Fondo Social de Vivienda, el cual a travs de sus programas, es una de las instituciones que ms contribuye a que las familias tengan un acceso a las viviendas.
Los organismos no gubernamentales tambin se encuentran otorgando crditos a las familias que lo necesitan y que no tienen la suficiente capacidad econmica para adquirirla. Adems, estas instituciones estn tomando un rol ms activo, pues ahora participan en la ejecucin de proyectos y no solo de intermediarios para que las familias tengan un fcil acceso. Esto se ve reflejado en la creciente intervencin extranjera en proyectos habitacionales, ya que la mayora de ONGs trabajan con capital de otros pases.
La vivienda es una necesidad bsica y a medida la poblacin va incrementndose, se hace ms necesaria la construccin de proyectos habitacionales que estn al alcance de la poblacin. Por esta razn, en el siguiente captulo se aborda la situacin de demanda y oferta habitacional por la cual esta atravesando el sector actualmente.
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CAPTULO 3. LA DEMANDA Y OFERTA DE VIVIENDA.

La demanda de un bien de acuerdo a la teora econmica, depende entre otros factores de los gustos y necesidades que una persona posea. Por ejemplo, el gasto en atencin mdica depender de las enfermedades de los integrante de la familia; el gasto en habitacin variar en funcin del tamao que ella tenga; la cantidad de cigarrillos estar en funcin de cun fumadores sean, etc.20
Sin embargo, los gustos y necesidades de las personas no son las nicas variables que intervienen en la demanda que se tenga de un bien. Existen otras
variables igualmente importantes. Una de ellas es el ingreso de la familia. En general, se observa, que las familias de mayores ingresos consumen una cantidad mayor de bienes en relacin a las que poseen bajos ingresos.
Otra de las variables que intervienen en la demanda es el costo alternativo de consumir un bien. Es decir, que una persona compara los costos y beneficios de una transaccin. Cuando la transaccin se refiere a la compra de un bien, el consumidor comparar el beneficio que le reporta el consumo de ese bien con el costo de adquirirlo. Sacrifica el consumo de un bien por el beneficio de otro, es lo que en economa se conoce como costo de oportunidad.
En el siguiente apartado se dar a conocer el panorama sobre la demanda de vivienda en El Salvador. Anteriormente se mencion que la demanda esta determinada por una serie de variables, por tal motivo a continuacin se presentar algunas de ellas como: la poblacin total, nmero de viviendas en el pas y tipo de viviendas, la distribucin del ingreso y los gastos de las familias en vivienda. Posteriormente, se dar a conocer el dficit habitacional existente en el pas. Aunque es necesario aclarar que existe una limitante en cuanto a la ausencia de estudios demogrficos actuales que sirvan de complemento para cuantificar la demanda actual de viviendas.
Holuigue, Ana. Economa: Principios y problemas. Ediciones Universidad Catlica de Chile. 1983.
20
62
1. POBLACIN
De acuerdo al censo poblacional realizado en el ao de 1992 por el Ministerio de Economa, la Direccin General de Estadsticas y Censos realiz una proyeccin de la poblacin hasta el ao 2010, obteniendo los siguientes resultados: para el ao 1995 la poblacin se estim en 5,668,605 habitantes y para el ao 2005 fue de 6,874,926. A continuacin se presenta la tendencia estimada para la poblacin salvadorea:
Cuadro 8. Poblacin proyectada 1995 2005. Nmeros de habitantes. POBLACIN PROYECTADA AO 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 TOTAL 5,668,605 5,787,093 5,908,460 6,031,326 6,154,312 6,276,037 6,396,890 6,517,798 6,638,168 6,757,408 6,874,926 URBANA 3,216,533 3,305,082 3,394,950 3,485,465 3,575,957 3,665,747 3,754,903 3,843,878 3,932,569 4,020,878 4,108,703 RURAL 2,452,072 2,482,011 2,513,510 2,545,861 2,578,355 2,610,290 2,641,987 2,673,920 2,705,599 2,736,530 2,766,223
Fuente: DIGESTYC. EHPM Proyecciones de poblaciones 1995-2025 El Salvador.
De acuerdo a los datos proporcionados por la Encuesta de Hogares de Propsitos Mltiples de la DIGESTYC, se realiz el clculo para conocer el porcentaje de crecimiento de la poblacin salvadorea, obteniendo los siguientes resultados mostrados en el grfico 6.
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Grfico 6. Porcentaje de crecimiento de la poblacin total, urbana y rural proyectada. El Salvador 1995 2005.
3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005
Fuente: Elaboracin propia con proyecciones de poblaciones de EHPM 1995-2025 El Salvador.
TOTAL URBANA RURAL
El grfico anterior refleja que la tasa de crecimiento de la poblacin es descendente. La tasa promedio para la poblacin total es de 1.9%, sin embargo la poblacin urbana crece ms rpido que la poblacin rural. Esta brecha de crecimiento entre la poblacin urbana y rural se debe a que desde la dcada de los 70s se agot el modelo agroexportador y las actividades agrcolas fueron desplazadas por actividades comerciales y de servicios; adems que despus del perodo de guerra de los aos 80s se dieron migraciones del campo a la ciudad, manteniendo actualmente ese comportamiento.
Por otra parte, la concentracin del desarrollo en las zonas urbanas del pas, mediante el nacimiento de empresas y fuentes de trabajo ha motivado a que gran parte de la poblacin rural se desplace hacia las ciudades. Una de las principales ciudades con mayor nmero de habitantes de acuerdo a las encuestas realizadas por la Direccin General de Estadsticas y Censos es el rea metropolitana de San Salvador (Ver anexo 1); ya que entre 1995 y el ao 2003 la poblacin creci de 25.1% a 31.6%. En cambio en las cabeceras departamentales la poblacin disminuy en 1.8% y en las zonas rurales un 4.5%. Razn por la cual, el problema habitacional en las ciudades es
64
el que mayores preocupaciones genera en la sociedad salvadorea, pues es all donde se concentra la mayora de la poblacin.
1.1 Tipos de Vivienda.

De toda esta poblacin es importante conocer la fraccin que posee un lugar para vivir, ya sea propio o en alquiler. De acuerdo al censo habitacional citado anteriormente, existen en el pas 1,236,188 viviendas de las cuales 1,100,714 se encuentran ocupadas y 135,474 estn desocupadas (Ver anexo 2). Adems el 54.46% son viviendas ubicadas en zonas urbanas y un 45.54% son viviendas ubicadas en zonas rurales.
Por otra parte, en los ltimos 2 censos habitacionales realizados por el Ministerio de Economa en los aos de 1971 y 1992 se ha determinado que existen 7 tipos de lugares habitacionales para la poblacin salvadorea, y son: casa independiente, apartamento, pieza en mesn, rancho o choza, locales no destinados para habitacin humana y otros (vivienda mvil, carpeta, etc.).
Grfico 7. Tipos de vivienda existentes en El Salvador. 1971,1992 y 2002.
100 80 60 40 20 0 1971 1992 2002
Casa Independiente Rancho o choza
Apartamento Vivienda improvisada
Pieza en mesn Otro
Fuente: Censo poblacional 1992 El Salvador, Ministerio de Economa.
65
Se puede observar que el mayor nmero de familias residen en casa independiente. En el ao de 1971 predominaban las piezas en mesn y los ranchos o chozas. Pero a medida han ido transcurriendo los aos, se ha dado un giro en cuanto al tipo de vivienda que poseen los salvadoreos. As, para el ao de 2002 las principales son las casas independientes en un 88.4%, seguidas de las piezas en mesn con un 3.4 % y otras (Vivienda mvil, vivienda de lmina, de cartn) con un 3% del total de tipo de viviendas existentes en el pas. (Ver anexo 3 para mayores datos)
Pero estas cifras mencionadas en el cuadro anterior no reflejan la condicin de tenencia de la vivienda, es decir, no muestran claramente si son viviendas propias, alquiladas, pagndose a plazo, o si las familias se encuentran compartiendo la vivienda con otra familia sin tener que pagar ninguna cuota. Por tal motivo se decidi dar a conocer la condicin de la tenencia de la vivienda salvadorea, ya que uno de los objetivos del actual gobierno es ayudar a que ms familias posean vivienda propia. En el siguiente grfico se presentarn datos de todo el pas.
De Grfico 8. Condicin de la tenencia de la vivienda en El Salvador. Censo habitacional 1992.
acuerdo
los
datos
proporcionados por el ltimo censo habitacional (Ver anexo 4) se puede observar que entre 1971 y 1992 el nmero de familias que poseen
13% 18% 55% 14%
vivienda
propia,
experimenta
un
incremento del 93.4%. Sin embargo, un mayor nmero de familias han optado por el financiamiento para la adquisicin financiamiento de se vivienda. ha Este
realizado
Propia Alquilada
Pagndose a plazo Otro
mediante el Sistema Bancario y mediante instituciones pblicas como
Fuente: Censo habitacional 1992, MINEC, El Salvador.
el FSV y FONAVIPO.
66
Debido a la limitante en la obtencin de datos para el perodo de 1999 a 2002 nicamente se pudieron obtener los porcentajes de viviendas que son propias y el porcentaje de viviendas alquiladas, obteniendo similar tendencia que en los perodos anteriores. Para el ao 2002 las viviendas propias constituan un 66.1% y las alquiladas un 12.7%21. De acuerdo a FUSADES22 existe un dato curioso sobre la condicin de la tenencia de la vivienda: A pesar de las dificultades en la oferta limitada de vivienda para las familias de escasos recursos, slo se encuentra un pequeo nmero de hogares arrendatarios, similar comportamiento registrado por la EHPM. (Ver cuadro 8) Para el ao 2000, nicamente el 14% del total de hogares arrendaban la vivienda que habitaban y as mismo, el 78% del total de hogares arrendatarios reciban ingresos de hasta 4 salarios mnimos. Cuadro 9. Distribucin de ingresos de hogares arrendatarios. Salarios Inquilinos mnimos 0a1 1a2 2a3 3a4 4a5 5a6 6a7 + de 7 Total 33,449 56,497 42,071 28,490 12,347 9,301 6,598 15,385 204,138 % del total Propietarios de (hogares) inquilinos. 16.4 240,408 27.7 20.6 14.0 6.0 4.6 3.2 7.5 100 230,309 155,872 104,013 71,363 38,624 33,712 94,197 968,498
Fuente: FUSADES, Boletn n 200, Julio 2002.
21 22
Ver anexo 4 para mayores datos. FUSADES Boletn n 200. El Salvador, julio 2002.
La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005. 1.2 Distribucin del ingreso en las familias salvadoreas.
67
Las variables que influyen en el tipo de vivienda que posee una familia estn especialmente determinadas por el ingreso que dichas familias perciben, por tal motivo es de vital importancia conocer como se distribuye el ingreso en las familias salvadoreas. La distribucin del ingreso depende de la forma de propiedad y cmo se encuentran distribuidos los factores de produccin: la tierra, el capital y el trabajo. As mismo, el nivel del ingreso promedio y la desigual distribucin de dicho ingreso, determinan el grado de pobreza de un pas.
Durante la dcada de los aos noventa, en El Salvador se experimentaron tasas de crecimiento considerables, sin embargo la riqueza generada bajo la implementacin del modelo de corte neoliberal no ha tenido como contraparte la redistribucin del ingreso. Por el contrario, como se presentar a continuacin hoy en da existe una estructura con una distribucin desigual y concentrada del ingreso.
De acuerdo a un estudio realizado por el Programa de Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD), la brecha entre pases ricos y pobres tiende ha hacerse cada vez mayor con el tiempo. Un dato que llama la atencin es que en Amrica Latina el 10% ms rico de la poblacin ha incrementado sus ingresos treinta veces ms que los ms pobres de la escala social.23
Las altas desigualdades no slo provocan niveles alarmantes de pobreza, sino que afectan el crecimiento econmico de los pases, ya que reducen las posibilidades de generar internamente fuentes de ingresos que permitiran un mayor gasto en consumo de la poblacin. As mismo, la desigualdad dificulta el acceso de los ms pobres a las redes sociales que les podran ayudar a mejorar su condicin social, reduciendo el potencial de crecimiento de la economa en su conjunto. Por ello, el Estado debe de fomentar un crecimiento econmico con redistribucin para generar as un crculo virtuoso que mejore las posibilidades de desarrollo de los pases.
Rivero, Jos. Polticas Educativas de Equidad e Igualdad de Oportunidades. III Seminario para Altos Directivos de las Administraciones Educativas de los pases Iberoamericanos. La Habana, junio 1999.
23
68
El Salvador se ha caracterizado a lo largo de su historia, por presentar una distribucin del ingreso altamente concentrada, lo cual se puede comprobar con los datos presentados en el siguiente cuadro:
Cuadro 10. Porcentaje de Ingreso segn porcentaje de poblacin. % del ingreso % del ingreso que corresponde que corresponde al 20% ms al 20% ms rico pobre 6% 61% 4% 51% 2% 66% 3.2% 54.5% 2.1% 46% 2.6% 52.2% 2.2% 53.0% 2.8% 55.7%
Perodo Inicio aos 70s Finales aos 70s 1979 1992 1995 1997 2000 2002
Fuente: Informe de Desarrollo Humano PNUD y EHPM varios aos.
La tendencia presentada en el cuadro 9 se ha mantenido y durante la dcada de los noventa la distribucin del ingreso en El Salvador present altos ndices de concentracin; ya que el 20% ms pobre de la poblacin se apropia de aproximadamente 2.4% del ingreso total y el 20% ms rico de la poblacin obtiene aproximadamente el 55% del ingreso total.
La concentracin del ingreso tambin se puede ver reflejada en el ingreso mensual que reciben los salvadoreos. En el cuadro 10 se presenta la distribucin del ingreso por deciles para los aos de 1997 y 2003.
69
Cuadro 11. Distribucin del ingreso familiar mensual promedio por deciles para el ao 1997 y el ao 2003. Deciles de Ingresos promedio en dlares familia 1997 2003 Primer 49.25 34.92 Segundo 89.56 91.03 Tercer 125.15 140.27 Cuarto 162.51 186.86 Quinto 208.30 236.60 Sexto 263.88 303.65 Sptimo 331.12 384.05 Octavo 424.68 497.24 Noveno 593.64 683.20 Dcimo 1,217.26 1,319.41
Fuente: Elaborado en base a datos obtenidos de EHPM.
En el cuadro anterior se puede observar que el ingreso familiar mensual ha oscilado entre US$ 49.25 ( 430.93) en 1997 para el decil ms pobre y US$ 34.92 ( 305.47) en 2003. Y el decil ms rico tuvo un ingreso de US$ 1,217.26 ( 10,651) en 1997 y de US$ 1,319.41 ( 11,544.88) en 2003. Para la elaboracin del presente trabajo, es de mayor importancia destacar el comportamiento de los primeros deciles; ya que son ellos los que buscan el acceso a viviendas populares.
1.2.1 El ndice de Gini.

Uno de los instrumentos comnmente utilizados para evaluar la distribucin del ingreso es el ndice de Gini, el cual se basa en la distribucin acumulada de los ingresos desde las personas u hogares ms pobres, hasta los niveles de mayor acumulacin de riqueza. Los resultados de ste ndice proporcionan un dato entre un rango del 0 a 1, siendo 0 una distribucin del ingreso igualitaria y 1 una desigualad absoluta. En El Salvador el ndice de Gini entre los aos de 1990 y 2004, registra un promedio de aproximadamente de 0.52, indicando el alto grado de concentracin del ingreso, especialmente en los ltimos deciles de la poblacin.
70
Cuadro 12. ndice de Gini de El Salvador AO 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 NDICE DE GINI 0.51 0.52 0.53 0.49 0.52 0.50 0.52 0.52 0.55 0.53 0.54
Fuente: Direccin General de Estadsticas y Censos.
En el ao 2000 se observa una ligera profundizacin de la concentracin de la riqueza en manos de los segmentos ms ricos de la poblacin. En el cuadro 12, se puede observar que entre los aos de 1995 y 1999 existe una tendencia distributiva de mayor desigualdad que al inicio de la dcada.
1.3
Gastos de las familias.
Conociendo los ingresos que perciben las familias salvadoreas, tambin es importante conocer cmo distribuyen sus ingresos para suplir con todas las necesidades bsicas. Los datos de los gastos de las familias salvadoreas se han tomado de la Encuesta de Hogares de Propsitos Mltiples de la DIGESTYC mediante la Distribucin del Gasto Familiar Mensual, por deciles de hogares, segn tipo de gasto La EHPM arroja el detalle en diferentes rubros de gastos en Alimentos, Miscelneos, Vestuario, Artculos del Hogar, Salud, Educacin y Vivienda que las familias asumen mensualmente (se ha convertido a datos anuales en el cuadro 12). Segn esta encuesta, la suma total del gasto familiar ascendi aproximadamente a $2,580 millones en el ao 2002 (Ver anexo 5 para cifras en dlares). A continuacin presentaremos el cuadro resumen con los rubros de gasto de las familias salvadoreas.
71
Cuadro 13. Porcentaje de gastos de las familias salvadoreas por decil.

Artculos Cuota Estructura Salud Educacin del de por decil hogar vivienda Primero 6.24 4.26 2.68 2.07 9.11 3.99 1.52 3.91 Segundo 7.18 4.66 3.46 2.82 3.95 4.52 2.23 4.30 Tercero 8.39 5.56 4.19 3.81 5.55 4.92 4.15 5.27 Cuarto 9.41 6.26 4.76 5.09 5.54 6.38 5.20 6.33 Quinto 9.94 7.27 6.39 6.03 8.54 7.71 6.57 7.48 Sexto 11.15 8.54 10.35 6.94 9.86 8.62 7.99 8.71 Sptimo 11.59 9.15 9.82 12.02 9.52 9.49 9.28 10.36 Octavo 11.78 13.93 12.27 12.04 11.34 12.36 12.26 12.41 Noveno 12.15 15.75 15.88 16.44 13.62 16.06 15.55 15.28 Dcimo 12.19 24.61 30.21 32.74 22.97 25.95 35.25 25.94 Total 100 100 100 100 100 100 100 100 Fuente: Alemn Brizuela, Carmen Elena. El impacto de la poltica fiscal en la redistribucin del ingreso en El Salvador en el ao 2002 Trabajo de graduacin, UCA, El Salvador, agosto 2004. Deciles Alimentos Miscelneos Vestuario
En el cuadro anterior se puede observar que el 1 decil destina un 1.52% de sus ingresos para el pago de cuota de vivienda, el 2 decil un 2.23%, el 3 decil 4.15% y el 4 decil 5.20%. Lo que se puede observar claramente que los gastos destinados para la vivienda representan el menor porcentaje de todos los gastos que poseen las familias salvadoreas independientemente del decil en el que se encuentren.
En un estudio realizado por Santamara, Godoy, Mrquez y Vides, destacan que entre las familias receptoras de remesas, el porcentaje de dichos ingresos que lo destinan a vivienda en el rea urbana es de 1.5% y en el rea rural de 1.4%24. Se puede concluir que a nivel nacional el porcentaje de gasto para vivienda es de 1.5% en promedio en los niveles ms bajos de ingresos.
Es de vital importancia conocer que de todo el parque habitacional existente en el pas, hay algunas viviendas que presentan dficit cualitativo y/o cuantitativo; por tal motivo a continuacin se presentar el panorama de dicho dficit.
Santamara, Ana Babi Caracterizacin de las remesas en El Salvador, Curso de Postgrado, UCA, El Salvador 2004.
24
72
2 DFICIT HABITACIONAL
El dficit habitacional es un indicador para medir el acceso a una vivienda adecuada25. El dficit habitacional se divide en dos componentes: dficit cualitativo y dficit cuantitativo. El dficit cuantitativo es la situacin en la que se encuentran los hogares del pas que no tienen acceso a una vivienda. Y el dficit cualitativo es aquel donde las viviendas que poseen las familias presentan algunas de las siguientes caractersticas o carencias: 1. Los techos y paredes son de desechos, o materiales que no ofrecen seguridad 2. Piso de tierra 3. Carecen de agua potable 4. Carecen de servicio para eliminacin de excretas 5. Carecen de electricidad. Pero adems las viviendas que presentan las carencias anteriores son consideradas como parte del dficit cuantitativo.
El nmero de hogares o familias al ao 2004 se estim en 1,626,036 con una media de miembros de 4.2 personas por grupo familiar26. El parque habitacional de El Salvador al ao 2004 era de 1,593,528 viviendas, de las cuales (63%) son urbanas y (37%) rurales. De este parque habitacional 1,081,216 (66%) estaban en buenas condiciones y 512,312 (32%) presentaban algn tipo de carencia o deficiencia. Si agregamos a las viviendas que presentaban deficiencias, lo correspondiente a la necesidad de nuevas viviendas, el dficit total llegara al orden de 545,000 unidades para el ao 2004. A ello habra que aadir un aproximado de 32,000 viviendas anuales debido al crecimiento vegetativo de la poblacin. De acuerdo a la Oficina de Planeacin Estratgica el dficit habitacional se descompone de la siguiente forma:
25
ViceMinisterio de Vivienda y Desarrollo Urbano Poltica Salvadorea de Vivienda 2000, El Salvador. 26 EHPM 2004

Cuadro 14. Descomposicin del dficit habitacional.
DFICIT DFICIT TOTAL CUALITATIVO CUANTITATIVO 1995 534,948 44,573 579,521 1996 542,727 34,651 577,378 1997 534,511 20,716 555,227 1998 514,637 45,067 559,704 1999 507,227 44,377 551,604 2000 489,010 36,511 525,521 2001 531,439 130,303 661,742 2002 563,296 119,127 682,423 Fuente: Oficina de Planeacin Estratgica (OPES) del VMVDU, El Salvador, 2001. AO
73
En el cuadro anterior se puede apreciar la tendencia decreciente del dficit total hasta el ao 2000. Pero, a raz de los terremotos del 2001 este se increment. El dficit cualitativo no ha representado mayor cambio; pero el cuantitativo s se ha incrementado. Esto significa que son cada vez ms difciles las posibilidades de las familias salvadoreas de adquirir una vivienda, y/o que adems sus viviendas presentan las carencias descritas anteriormente: los techos y paredes son de desechos o materiales que no ofrecen seguridad; piso de tierra, carencia de agua potable, de servicio para eliminacin de excretas y de electricidad. Debido a los terremotos ocurridos en enero y febrero de 2001 se increment la demanda y el dficit de viviendas, evento que impact fuertemente en las zonas de los epicentros. De acuerdo a la DIGESTYC, del parque habitacional de 1,416,167 en el 2001, un 11.57% (163,866) de las viviendas fueron destruidas y el 7.61% (107,787) sufrieron daos reparables.
2.1 Caractersticas de la vivienda en El Salvador.

Es de todos conocidos que el tipo de vivienda est relacionada con la situacin econmica de las familias, as como los materiales de construccin utilizados. Retomando estudios realizados por la EHPM del ao 2004, los materiales predominantes en la construccin de viviendas a nivel nacional son los siguientes27:
27
Ver anexo 6 para mayores datos.

Cuadro 15. Materiales de Construccin utilizados en las viviendas. TECHO 1. Lmina de Asbesto. 2. Teja de barro-cemento. 3. Lmina metlica PAREDES 1. Concreto mixto. 2. Adobe. 3. Lmina. PISO 1. Ladrillo cemento. 2. Tierra. 3. Cemento.
74
Sin embargo, de acuerdo al ltimo censo de vivienda realizado por la DIGESTYC, para 1992, en las viviendas urbanas el material predominante en paredes es el concreto mixto (72.9%) y en piso, el ladrillo de cemento (62.7%). Por otra parte, en las reas rurales las paredes son mayormente hechas de adobe (41.0%) y el piso de tierra (65.7%). Despus de los terremotos del 2001, las viviendas construidas con materiales frgiles como adobe o bahereque se vieron fuertemente afectadas, lo que increment la existencia de viviendas construidas con paredes o techos de lmina de metal de acuerdo a la EHPM.
2.2 Caractersticas funcionales de las viviendas.

De acuerdo a la EHPM, en cuanto a los servicios de electricidad, agua por caera, servicio de bao, servicio sanitario y recoleccin de desecho slidos, se tiene que del 100% de las viviendas en el ao 2004, un 93.3 % poseen servicio sanitario, 79.6% energa elctrica, 67.3% agua por caera, 57% servicio de bao y 54.3% recoleccin de desechos slidos.
3 DEMANDA POTENCIAL DE NUEVAS VIVIENDAS.

Conociendo los datos sobre el crecimiento poblacin, la DIGESTYC y la OPES ha registrado una tasa de crecimiento de la poblacin de 1.9%. Con esta tasa de crecimiento han proporcionado una frmula para conocer la demanda potencial de nuevas viviendas siendo esta: Tasa de crecimiento anual = (1/13 VN 2013/ VN 2003 -1) * 100 Donde VN = Viviendas nuevas.
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Con base a esta frmula, se obtuvieron los siguientes datos de la demanda potencial de viviendas: Grfico 9. Demanda de Nuevas viviendas.
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2003 2005 2007 2009 A O S 2011 2013 2015
Fuente: DIGESTYC y OPES 2004.
En el grfico anterior se puede observar la tendencia ascendente sobre la necesidad de nuevas viviendas. Resulta lgico pensar que existe una relacin directa entre el crecimiento poblacional y la necesidad de nuevas viviendas. Por tal motivo, es de vital importancia que las polticas de vivienda tomen en consideracin este crecimiento en la demanda de viviendas para poder satisfacerla con la oferta existente de estas.
4 OFERTA DE VIVIENDAS.
La construccin de viviendas en El Salvador es mayormente ofertada por las empresas privadas; pero tambin cabe destacar la importancia que presentan algunas ONGs. El presente apartado mostrar la oferta de cada una de ellas.
4.1 Programas gubernamentales

Desde 1999 los gobiernos han implementado programas de subsidio para las familias salvadoreas, con el objetivo de ayudar a la adquisicin y mejora en sus viviendas.
76
Entre los programas que mayor incidencia han tenido en el sector vivienda se encuentran:
A.
Programa de Vivienda Sueo Posible.
Este programa fue implementado en el ao de 2003 por el gobierno de Francisco Flores. Su objetivo es el de otorgar subsidios a familias que perdieron sus viviendas en los terremotos de enero y febrero del ao 2001; as mismo, pretenda ayudar a disminuir el dficit habitacional y legalizar las propiedades. El monto mximo del subsidio no deba sobrepasar los US$ 2,500 por familia. Este subsidio se canalizara por medio del Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano y el Fondo Nacional de Vivienda Popular.
Dicho proyecto exiga los siguientes requisitos: el asentamiento al cual se le otorgara el subsidio no deba de estar en zonas de alto riesgo, sino solamente en zonas urbanas; deban de contar con el servicio de recoleccin de basura; no deban estar en zonas propensas a inundaciones, con disposicin de servicios bsicos y las propiedades deban contar con posibilidad de legalizacin, entre otros.
Se puede observar que dichos requisitos no estn acordes a la situacin real de las familias que verdaderamente necesitan apoyo del gobierno. No son requisitos que estn accesibles a las familias necesitadas; adems que las familias deban aportar con un 15% del costo total.
B.
Programa de Vivienda Solidaria.
El gobierno del presidente Antonio Saca inaugur en noviembre del ao 2005, el programa de vivienda solidaria. Este programa consiste en otorgar a 2,000 familias afectadas por la tormenta Stan, subsidios focalizados para facilitarles el acceso a la vivienda. El gobierno plantea que adems este subsidio generar facilidades para
77
que cada familia tenga acceso a un crdito hipotecario en condiciones favorables y asequibles a sus ingresos28.
Las comunidades que pretende beneficiar este programa son: El Rosario en el departamento de La Paz, Tonacatepeque, San Martn, Soyapango, Ilopango, Mejicanos, Santo Toms, Santa Ana, Armenia, Nahuilingo, Ciudad Delgado, Juaya, Santiago Texacuangos y La Libertad.
C.
Programas del VMVDU.
El gobierno de El Salvador brinda un importante apoyo al sector vivienda a travs del Ministerio de Obras Pblicas, el cual abarca a su vez al Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano y al Viceministerio de Transporte. Este apoyo lo realiza a travs de la asignacin presupuestaria, otorgando el monto anual que cada Ministerio o Viceministerio dispondr para hacer frente a las necesidades y carencias de la sociedad.
El Ministerio de Obras Pblicas, a travs del Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, es el encargado de promover y desarrollar el sector, adems es el encargado de contribuir a la realizacin del plan de ordenamiento de desarrollo urbano, as como tambin debe velar por el cumplimiento de los diferentes programas nacionales para erradicar el dficit habitacional y as poder otorgar una vivienda digna y accesible a las familias salvadoreas. Es de vital importancia por lo tanto, conocer la asignacin presupuestaria del VMVDU y a la vez conocer cuales partidas contribuyen al desarrollo de dicho sector. El VMVDU posee dos partidas importantes para el sector vivienda en la asignacin del presupuesto, estas son: Vivienda y Desarrollo Urbano Apoyo a instituciones adscritas y otras entidades relacionadas al Sector Vivienda
28
Tomado de http://www.reliefweb.int El Salvador: Presidente Saca lanza programa de vivienda solidaria Noviembre 2005.
78
Cada una de las partidas mencionadas anteriormente posee tres tipos de financiamiento diferentes: los fondos generales, los prstamos externos y las donaciones. Adems, se han definido ciertos ejes o propsitos principales sobre los cuales se rige la distribucin asignada y se encamina hacia ciertos objetivos especficos. As se tiene: Para la partida del VMVDU estn los siguientes propsitos: 1. Promocin y desarrollo habitacional; el cual tiene como objetivo reducir el dficit habitacional 2. Ordenamiento del desarrollo urbano; cuyo objetivo es normar y coordinar el desarrollo urbano y territorial. Dichos propsitos pueden variar segn los programas de nacin que se esten llevando a cabo.
Para la partida de Apoyo a instituciones adscritas y otras entidades relacionadas al sector vivienda se tienen los siguientes propsitos: 1. Instituto Libertad y Progreso; cuyo objetivo es transferir recursos en concepto de subsidio con el fin de fortalecer el registro social de inmuebles. 2. Subsidios varios ONGs; el cual pretende apoyar a travs de las transferencias de los recursos financieros a las ONGs adscritas para la ejecucin de los proyectos habitacionales.
Al igual que la partida anterior dichos propsitos pueden variar dependiendo los planes de accin de los gobiernos vigentes y las medidas a travs de las cuales decidan canalizar la ayuda.
Destino del Gasto por Fuente de Financiamiento.
En el cuadro 16 se puede observar la procedencia de los fondos utilizados para la partida de Vivienda y Desarrollo Urbano.
79
Cuadro 16. DESTINO DEL GASTO POR FUENTE DE FINANCIAMIENTO Vivienda y Desarrollo Urbano Fondo Prstamos Ao Donaciones Total General Externos 2002 2003 2004 2005 2006 $ 4,092,735 $ 1,626,855 -------$ 4,092,735 $ 1,626,855 $13,797,565 $14,544,480 $17,167,665
$ 3,797,565 $10,000,000 $ 3,875,620 $10,668,860 $ 3,525,795 $13,641,870
Fuente: elaboracin propia con datos del Presupuesto de la Nacin (varios aos).
La mayor parte de los fondos destinados a la partida de VMVDU provienen del fondo general de la nacin, el cual ha tenido a travs de los ltimos 5 aos un comportamiento estable, a excepcin del ao 2003 y luego se vuelve a estabilizar. As mismo, se puede observar que en los ltimos 3 aos, adems del fondo general, se ha contado con ayuda proveniente de los prstamos externos realizados por el gobierno central, los cuales contribuyen a mejorar el sector vivienda y crear ms oportunidades a las familias de escasos recursos.
A nivel global se puede observar un comportamiento ascendente en la participacin de dicho sector en el presupuesto de la nacin, asignado al Ministerio de Obras Pblicas. En cuanto a la otra partida relacionada al sector vivienda se tienen los siguientes datos:

Cuadro 17. DESTINO DEL GASTO POR FUENTE DE FINANCIAMIENTO Apoyo a instituciones adscritas y otras entidades relacionadas con el sector vivienda
Ao Fondo General Prstamos Externos Donaciones Total
80
2002 2003 2004 2005 2006
$ 5,066,630 $75,423,025 $ 2,125,445 $ $ 934,735 534,285
------
---
$ 5,066,630 $75,423,025
$18,712,040 $20,837,485 $ 803,900 $ 1,738,635 -$ 534,285
En el cuadro 17 se puede observar un descenso de la ayuda proporcionada por el fondo general de la nacin, aunque para el ao de 2003 se da un aumento de $75,423,025 esto se debe a que gran parte de la ayuda va destina al fortalecimiento de la red vial, esto significa que aproximadamente $72,000,000 van destinados a dicho rubro. Sin embargo, a pesar de la tendencia a la baja que presentan los fondos generales, esto se ve compensado por el aumento de las donaciones para los aos de 2004 y 2005. Esto se debe que para dichos aos el gobierno ejecut un programa con el propsito de contribuir con el Fondo nacional para la vivienda popular al desarrollo de nuevos proyectos habitacionales.
En cuanto a la relacin entre el Propsito de cada partida y la Asignacin presupuestaria, para el caso de la Vivienda y desarrollo urbano se tiene la siguiente informacin:

Cuadro 18.
RELACIONES PROPSITOS CON ASIGNACIN PRESUPUESTARIA Vivienda y Desarrollo Urbano Propsito
Ao
81
2002
$2,969,470 $1,123,265 --
2003
$ 691,400 $ 935,455 -$ $
2004
682,195 918,370 $ $
2005
690,090 947,590 $ $
2006
690,090 947,590
Promocin y Desarrollo Habitacional Ordenamiento y Desarrollo Urbano Programa de Vivienda Fase I
$12,197,000
$12,906,800
$15,529,985
Como puede observarse en el cuadro 18, para cumplir con el propsito de promocin y desarrollo habitacional, los recursos asignados disminuyeron para el 2003 y desde entonces el monto otorgado ha permanecido prcticamente constante. Lo mismo se puede decir del ordenamiento y desarrollo urbano, el cual no ha mostrado mayor dinamismo en los ltimos aos.
Sin embargo para el propsito surgido en el ao de 2004, Programa de Vivienda Fase I, los recursos asignados han ido en aumento y con montos bastante significativos comparados con los dos anteriores. Por lo tanto, se puede observar el nfasis que esta brindando el gobierno nacional en la realizacin de los programas de nacin ya establecidos.
En cuanto a la otra partida del presupuesto del Ministerio de Obras Pblicas, se tienen los siguientes datos: Cuadro 19
RELACIONES PROPSITOS CON ASIGNACIN PRESUPUESTARIA Aporte a otras Instituciones adscritas y otras entidades que tienen relacin con el sector vivienda Ao Propsito 2002
$ 534,285 $ 425,455 --
2003
$ 534,285 $ 319,090 -$
2004
534,285 -$20,303,200 $
2005
534,285 -$ 1,204,350 $
2006
534,285 ---
Instituto Libertad y Progreso Subsidios varios - ONG's Fondo Nacional para la Vivienda Popular
82
El Instituto Libertad y Progreso ha mantenido una asignacin presupuestaria bastante constante, lo cual garantiza el cumplimiento de su labor en cuanto a la legalizacin de las viviendas.
Los subsidios sin embargo han disminuido su asignacin, e incluso desde el ao 2004 no han tenido ninguna asignacin presupuestaria. Tal como se mencion en prrafos anteriores los propsitos de las distintas partidas pueden variar de un ao a otro, dependiendo de los programas que se estn llevando a cabo.
A pesar de la desaparicin de la ayuda en subsidio, surge un nuevo propsito en esta partida y es la del Fondo Nacional para la Vivienda Popular, el cual ha tenido una gran participacin en la asignacin presupuestaria en los aos 2004 y 2005.
Con todo lo visto anteriormente se puede ver la gran necesidad del otorgamiento de los fondos nacionales necesarios para llevar a cabo las distintas propuestas habitacionales y tener un plan detallado del ordenamiento territorial, el cual contribuya a las familias salvadoreas a obtener una vivienda digna y con todos los requerimientos necesarios, todo a un precio accesible y en un lugar seguro.
D.
FONDO SOCIAL PARA LA VIVIENDA.
Los programas de crditos otorgados por el FSV se enfocan a familias que no son sujetos de crditos en el sistema bancario, debido a los bajos ingresos que perciben, y estos crditos se otorgan a tasas ms bajas que las observadas en el sistema bancario comercial. A continuacin, se presenta la evolucin del crdito habitacional del FSV desde 2002 2006.

Cuadro 20. Evolucin del Crdito Habitacional del FSV 2002 2003 2004 2005 TOTAL DE CRDITOS OTORGADOS N de crditos Monto en $ N de crditos Monto en $ N de crditos Monto en $ 4,426 $ 42,092.7 3,124 $ 32,053.3 532 $ 4,625.5 3,803 4,107 3,041 $ 25,830.7 1,452 $ 14,173.4 127 $ 991.9
83
2006 2,549 $ 23,883.9 1,169 $ 12,164.6 351 $ 3,632.8
$ 33,711.3 $ 35,934.2 VIVIENDA NUEVA 2,210 1,974
$ 22,051.2 $ 19,297.0 VIVIENDA USADA 200 $ 1,553.6 120 $ 891.7
Fuente: Monitor de operaciones, UPE, FSV.
El cuadro anterior presenta el total de crditos otorgados por el FSV para adquisicin de viviendas nuevas o usadas. El mayor monto lo representa el crdito que se destina para viviendas nuevas, ya que para el ao 2006 este rubro representa el 45.9% del total de crditos otorgados. A pesar que todos los aos se ha otorgado financiamiento a las familias salvadoreas, stos han ido disminuyendo ao con ao. Para el ao 2002 se otorgaron 4,426 crditos y para el ao 2006 disminuyeron a 2,549 crditos. Por otra parte, el sistema bancario nacional ha financiado crditos para la adquisicin de viviendas, pero en menor cuanta que el FSV. El FSV es la institucin financiera con mayor nmero de crditos vigentes, representando un poco ms del 70% de este mercado. Entre los bancos que mayor participacin tienen en el otorgamiento de crditos es el Banco de Comercio29, con un 7.70% de participacin en el mercado. A continuacin se presentan los crditos vigentes para la adquisicin de viviendas a marzo de 2003.
A partir del ao 2005 se dio la fusin entre el Banco de Comercio y Scotiabank, siendo en la actualidad el banco con mayor nmero de activos.
29

Cuadro 21. Crditos vigentes a marzo de 2003.
84
Fuente: FSV.
Los bancos con mayor participacin en el otorgamiento de crditos para viviendas son los ms grandes del pas en trminos de crditos activos y pasivos, es decir, el Banco Agrcola, Banco Cuscatln, Banco de Comercio y Banco Salvadoreo, ms el Scotiabank que adquiri progresivamente un banco local (Banco de Comercio) que anteriormente era una de las financieras para la viviendas ms importante del pas, tal y como lo reporta ABANSA.
Fuente: Superintendencia del Sistema Financiero.
La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005. 4.2 Oferta Privada.
85
En El Salvador existe una variedad de empresas que participan en la ejecucin de proyectos habitacionales. En este ramo de la construccin se pueden encontrar una variedad de empresas oferentes entre ellas tenemos:
Consultoras: realizan estudios sobre factibilidad econmica y tcnica de los proyectos, adems que realizan trabajos de diseo y supervisin de obras. Constructoras de viviendas: especializadas en la construccin de viviendas. Constructoras en general: se dedican a toda clase de obras civiles. Empresas que suministran insumos y materiales de construccin como: importadoras, ferreteras, concreteras, distribuidores, etc. Es con estas empresas que la oferta de viviendas en el pas es muy variada.
De acuerdo a un estudio realizado por MacCormack y Ca., la oferta de viviendas inicia alrededor de los US$ 5,714.28 dependiendo de su localizacin. Ellos determinaron que existe un precio mnimo de la vivienda de US$ 6,502 en el ao de 2001. Sin embargo, en diciembre de 2001, el precio promedio nacional de viviendas nuevas en proceso de comercializacin era de US$ 16,891.82. El precio promedio de las viviendas vendidas en el sistema financiero hasta esa misma fecha era un poco mayor, US$ 19,185.84, lo cual indica un menor dinamismo por parte de la demanda en el rango inferior a los US$ 11,429. En consecuencia, una cada en el porcentaje de vivienda en el rango hasta US$ 9,714, es poco sorprendente. Cuadro 22. Viviendas nuevas por ao.
PRECIO MNIMO DE VIVIENDAS EN US $ N DE VIVIENDAS HASTA US$ 9,714
AOS
% DEL TOTAL
1997 1998 1999 2000 2001
6,116 6,003 5,696 8,094 6,502
12,142 8,763 4,878 1,040 2,375
55.0 39.1 41.2 20.3 65.3
Fuente: MacCormack y Ca, datos del sector construccin, varios aos.
86
Creemos que fundamentalmente este descenso en la produccin de la vivienda puede deberse en primer lugar, al bajo crecimiento econmico registrado en El Salvador en los ltimos aos, adems de las dificultades de comercializacin con el stock de viviendas.
Es un poco difcil poder tener acceso a todos los datos provenientes de la oferta privada de vivienda, pero a continuacin se han podido extraer algunas cifras de empresas que se dedican a la construccin de viviendas, especialmente de vivienda mnima, entre ellas tenemos:
Salazar Romero S.A. de C.V. Consorcio del Pacfico S.A. de C.V. Lotificaciones y Rentas S.A. de C.V. T.P. S.A. de C.V. Constructora Orin S.A. de C.V. Inmuebles S.A. de C.V.

Cuadro 23. Viviendas disponibles a marzo 2003.
87
Fuente: CASALCO, Viviendas disponibles a marzo de 2003.
Si bien el cuadro anterior no presenta toda la oferta de viviendas disponibles en todo el pas, pero puede observarse que estos proyectos son destinados al sector de la poblacin que requiere de vivienda y que posee bajos ingresos econmicos. Es decir, se trata de proyectos destinados a los clientes que utilizarn al FSV como ente crediticio. En los ltimos aos se ha visto que en El Salvador, el desarrollo de proyectos habitacionales de viviendas populares se estn realizando en las afueras de San Salvador y expandindose hacia lugares donde la tierra es ms barata. Por
88
ejemplo, Metapn, Chalchuapa, Santa Ana, Lourdes, Quezaltepeque, San Martn, Olocuilta, etc.
De acuerdo a datos proporcionados por la Oficina de Planificacin del rea Metropolitana de San Salvador (OPAMSS) los precios de la tierra y la vivienda en el AMSS varan para muchos sectores de la poblacin. Los precios de la tierra se ven influenciados por las diversas caractersticas propias de las zonas en las que se divide el AMSS. Por ejemplo, algunas zonas de San Salvador (la Escaln, San Antonio Abad) y Antiguo Cuscatln presentan costos de la tierra ms elevados que los existentes en Tonacatepeque, municipio cuya mayor extensin tiene an caractersticas rurales y cuyo uso del suelo es en su gran mayora agrcola. Precio de la tierra en el rea Metropolitana de San Salvador. Precio en colones.
Fuente: Oficina de Planificacin del AMSS.
Del grfico se observa que las zonas con los precios ms altos de la tierra son: la Escaln, San Benito, Santa Elena (ubicadas al nor-poniente de la capital), le siguen las zonas centrales del resto del Municipio de San Salvador y Antiguo Cuscatln, y en anillos posteriores se ubican los municipios de Mejicanos, Cuscatancingo, Soyapango, Ilopango, Delgado, Apopa, Tonacatepeque y Nejapa.
89
Por otra parte, estos terrenos, un poco ms alejados de las zonas centrales propiamente dichas, requieren (en muchas ocasiones) que el constructor se encargue de urbanizarlos (dotarlos de la infraestructura de aguas negras, aguas lluvias, agua potable), incrementando as el costo de las viviendas hasta en un 26% (segn cifras de la Cmara Salvadorea de la Construccin CASALCO), el cual por supuesto es trasladado al comprador de las mismas.
Algunos de los factores que inciden en el precio de la tierra son:

La dotacin de infraestructura con que cuenta el terreno Las facilidades de conexin a servicios con que cuenta el terreno La ubicacin propia del terreno El tipo de desarrollo urbano que se ha dado en zonas aledaas
Los precios de la vivienda y su relacin con el mercado de la tierra en el rea metropolitana.
Fuente: Oficina de Planificacin del AMSS.
De acuerdo a los datos proporcionados por MacCormack, autor de la Revista de Bienes y Races "Mi Casa", se observa claramente que, en efecto, los nuevos desarrollos se estn dirigiendo hacia la zona norte, as como a la zona sur poniente del AMSS. Pero este desarrollo no es consecuencia de la aplicacin de estrategias especficas, sino que obedece a la ausencia de instrumentos que, en primer lugar, promuevan e incentiven la densificacin de las reas ya urbanizadas y, en segundo
90
lugar, restrinjan el crecimiento a las reas externas a estas. Es as como la oferta de viviendas se posiciona al norte y nor-poniente del territorio del AMSS, dirigida en su mayora a poblacin de clase media (que devenga entre 3 y 5 salarios mnimos30).
Se ha podido observar una relacin directamente proporcional entre la oferta de viviendas, el precio de stas y el precio de la tierra: en las zonas cuyo valor de la tierra es ms elevado, aunque se construyen pocas viviendas, stas tienen reas construidas mucho mayores (redundando en la disminucin de la densidad de tales reas) y responden a acabados de lujo, lo que conduce al incremento directo en los costos totales de la vivienda, aunque el precio por m2 de construccin en s mismo no difiera tanto del de los desarrollos habitacionales ubicados en Soyapango, por ejemplo.
4.3 Oferta de ONGs.

Las familias que reciben ingresos inferiores a dos salarios mnimos no pueden acceder a la oferta de viviendas que proporciona el sector privado o formal. Sin embargo, pueden acceder a la alternativa ofrecida por ONGs, las cuales producen viviendas a precios inferiores a US$ 4,571, ya sea con recursos propios o pblicos. Entre las ONGs ms destacadas se encuentran: la Fundacin Salvadorea de Desarrollo y Vivienda Mnima (FUNDASAL), Fundacin HABITAT y la Fundacin Salvadorea de Apoyo Integral FUSAI. FUNDASAL inici en 1968 dedicndose a ayudar a las familias ms pobres del pas, que no tienen acceso al mercado formal de vivienda, procurando adems fomentar la promocin humana y desarrollo comunitario. Se fijaron como meta construir unas 2,500 unidades habitacionales al ao.
HABITAT tambin inici en 1968 despus de los terremotos ocurridos en esa poca, dedicndose a la ejecucin de proyectos habitacionales de carcter progresivo; mientras que FUSAI data de 1993 y ejecuta proyectos de desarrollo habitacional que beneficia a sectores poblacionales de bajos ingresos.
La produccin anual de viviendas de las ONGs ha fluctuado entre 1,759 a 2,034; y, el mejoramiento de viviendas ha sido de 4,791 a 2,774 en el ao 2000.
30
Salario Mnimo oficial US$ 144 al ao 2003.
91
Cuadro 24. Produccin y mejoramiento ejecutado por las ONGs

AOS PRODUCCIN MEJORAMIENTO
1997 1,759 1998 1,547 1999 2,142 2000 2,034 Fuente: Boletn de Vivienda 1999 y 2000 FONAVIPO.
n.d. 4,791 2,602 2,774
Algunas ONGs construyen a precios mucho ms bajos. Un ejemplo proporcionado por FUSAI, para una vivienda de 28 m2, a construirse con ayuda mutua podra construirse a un precio de US$ 1,714.28 y sin ayuda mutua podra costar aproximadamente US$ 2,400 o ms. Cabe aclarar que estos precios no incluyen el valor del terreno ni de la conexin de servicios bsicos, lo que podemos ver que el precio se incrementa. Los proyectos de inters social, por lo general cuentan con lotes de 200 m2 en zonas rurales y en zonas periurbanas los tamaos varan entre 90 a 100 m2. De acuerdo al VMVDU, los terrenos sin servicios utilizados para estos proyectos sociales inician en US$ 342.86 en zonas rurales y aproximadamente US$ 750 en zonas periurbanas. El pozo y letrina suman un valor adicional de US$ 342.86 a US$ 377.14. Por lo tanto el costo aproximado de introducir los servicios de agua, luz, canalizacin de aguas lluvias, aguas negras y drenajes sanitarios asciende a US$ 1,200 por lote/familia.
Sumando los costos anteriores, una vivienda mnima con servicios ubicadas en zonas periurbanas debe costar aproximadamente US$ 3,664.28 y una rural US$ 2,400 sin todos los servicios de la periurbana. De acuerdo a FUSADES para financiar dicha cifra, las familias en zonas urbanas deben contar con un ingreso mensual de US$174.48 y para una familia en zona rural US$ 114.28 (tomando como plazo de 30 aos y una tasa de inters del 11% sin prima ni pagos mensuales adicionales).
92
5 RESUMEN DEL CAPTULO.

En el captulo 3 se hace referencia sobre la oferta y demanda de vivienda popular en El Salvador. En primer lugar se define que la demanda de vivienda es una necesidad que todo ser humano posee y est en funcin de sus preferencias, ingresos, costos de oportunidad y disponibilidad de oferta en el mercado. Adems se seala que el sector de la poblacin que demanda vivienda popular son sectores que reciben ingresos de 0 a 4 salarios mnimos.
En El Salvador la tasa de crecimiento poblacional de acuerdo a la DIGESTYC es de 2% aproximadamente; siendo las zonas urbanas las mayormente pobladas. En lo ltimos aos los principales tipos de vivienda que utilizan las familias salvadoreas son: casas independientes, piezas en mesn y casas improvisadas. Del universo de familias que poseen casa independiente un 55% aproximadamente son viviendas propias. Por otra parte, los gastos en viviendas que realizan las familias son proporcionales a los ingresos que perciben; ya que las familias que se encuentran ubicadas en los primeros deciles gastan menos en vivienda que las familias que se encuentran en los ltimos deciles.
Para determinar la demanda se tom en cuenta el dficit habitacional; ya que ste es un indicador que nos permite conocer las necesidades y problemas que presentan las viviendas y que deben ser solucionadas. Por tal motivo, el dficit cuantitativo y cualitativo forma parte de la demanda de viviendas que es necesaria satisfacer. El Salvador sufri una grave crisis en cuanto al dficit, ya que despus de los terremotos del ao 2001 muchas viviendas que fueron construidas con materiales de adobe o bahareque fueron destruidas por los terremotos, lo que llev a profundizar el problema del dficit habitacional y su consiguiente demanda.
Una de las limitantes que se tuvieron para cuantificar la demanda, es que no se tienen datos reales para medirla; nicamente estudios hipotticos que podran representar la demanda de nuevas viviendas. Entre las proyecciones que se realizaron, la demanda de nuevas viviendas es proporcional a la tasa de crecimiento poblacional; es decir que para los prximos aos la demanda de nuevas viviendas tiene una tasa de crecimiento de un 2% aproximadamente.
93
Como se pudo observar la demanda de vivienda incluye muchos factores a tomar en consideracin, y son: las preferencias y/o necesidades de las familias, los ingresos que poseen y la disponibilidad de oferta en el mercado.
Con respecto a la oferta de vivienda, son muchas las instituciones y organismos dedicados a tratar de solucionar el problema habitacional, entre ellas se pueden mencinar a la empresa privada, las ONGs, el gobierno entre otras.
Sin embargo el papel que juega el gobierno para fortalecer el sector vivienda y otorgar a la poblacin una vivienda digna, que cumpla con las necesidades y este al alcance de su bolsillo es muy importante.
Tanto as que en este captulo se hace una breve resea de los montos destinados a las diferentes instituciones involucradas para sacar adelante dicho sector. Por esta razn se hace un breve anlisis de las principales partidas del presupuesto del Ministerio de Obras Pblicas que es el encargado a la vez de dirigir el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano.
Existen dos partidas claves en el presupuesto del viceministerio de vivienda, y estas son: Vivienda y desarrollo urbano Apoyo a instituciones y otras entidades relacionadas al sector vivienda.
Cada partida tiene asignados ciertos propsitos que debe cumplir con el fin de facilitar a la poblacin el acceso y la satisfaccin de la necesidad de vivienda, y en base a ello el gobierno de la repblica destina los fondos que financiarn cada uno de los proyectos, ya sea que lo haga a travs del fondo general, con prstamos externos o con donaciones. Cualquiera sea la forma de financiamiento la meta es la misma: disminuir el dficit habitacional y lograr un ordenamiento de desarrollo urbano.
94
CAPTULO 4. ANLISIS DE LA PROBLEMTICA DEL SECTOR DE LA VIVIENDA POPULAR EN EL SALVADOR.

La Inversin en el Sector vivienda no es una tarea exclusiva del Gobierno Central. Por el contrario, ste se ha vuelto una institucin facilitadora, es decir que genera las condiciones ms adecuadas para que los inversores puedan desarrollar los proyectos habitacionales y sobre todo, para que la poblacin tenga un acceso seguro a las viviendas.
A lo largo de este trabajo se ha estudiado la vivienda mnima, con lo cual continuamos haciendo referencia al segmento de la poblacin que no posee los suficientes recursos econmicos como para adquirir una casa directamente de las empresas privadas o la banca comercial.
Debido a todo lo anterior, se analizan en el presente captulo problemas en los cuales est sumergido el sector de la Vivienda Popular en El Salvador. Para ello, se han distinguido varias instituciones, las cuales podemos enmarcar en 3 grandes grupos: 1. El Gobierno 2. La Empresa Privada 3. Las Organizaciones No Gubernamentales (ONGs)
1. INSTITUCIONES DE GOBIERNO.
Se debe estar consciente que la principal fortaleza debe ser el gobierno, ya que es el que rige, elabora y evala las leyes que propician un mejor entorno para la poblacin. Es el que interviene en el accionar del sector productivo y consumidor. Se dice que interviene en el sector productivo porque es el que regula los precios de las viviendas, canaliza fondos para programas de subsidio y reconstruccin. Pero tambin, interviene en el sector consumidor pues tiene la responsabilidad de ofrecer viviendas adecuadas
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a las familias y adems dichas viviendas deben estar al alcance de las familias de menores ingresos.
La Institucionalidad.
Por Institucionalidad se entender: las leyes, normas y reglamentos implementadas por el Gobierno Central hacia la consecucin de mejoras en el sector de la vivienda. En este mbito institucional, el Gobierno Central a travs de sus diversas instituciones (FSV, FONAVIPO, VMVDU) ha implementado acciones para ayudar al acceso a la vivienda a ms familias salvadoreas. Ha intervenido en aspectos tcnicos constructivos financieros, precios finales de las viviendas y dems servicios pblicos indispensables; sin embargo, estas acciones no han sido suficientes para eliminar el dficit habitacional existente.
El Fondo Social para la Vivienda
El FSV como ente facilitador ha proporcionado una serie de recursos para que la poblacin que no tiene las posibilidades de adquirir una vivienda puedan hacerlo. Esto requiere de diversos esfuerzos e incentivos para que las personas recurran al FSV y as puedan obtener una vivienda que cubra el dficit cualitativo que en muchas casas existe.
El FSV ha entregado crditos a un buen nmero de trabajadores salvadoreos, quienes a travs de la Institucin, han comprado viviendas con precios entre los $6,900 y los $17 mil, (tomado de la seccin de noticias de la pgina web del FSV, julio 2005).
Entre los proyectos ms vendidos para los cuales el FSV ha otorgado crditos, y los cuales han tenido una mayor demanda de clientes se puede mencionar: Complejo Urbano Altavista, en donde se han financiado 300 crditos para la compra de vivienda nueva a igual nmero de familias. Asimismo, el FSV ha ofrecido oportunidad de casa propia en: Urbanizacin Ciudad Versalles, en San Juan Opico, Condominio
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Montecristo, en Soyapango y Urbanizacin Campos Verdes de Lourdes Coln II, en Coln; colonias en donde el FSV ha favorecido tambin a cerca de 300 familias31.
Los precios de las viviendas en los proyectos en los que el FSV ofrece financiamientos oscilan entre $6,900 y los $ 23,000, destinados a familias que perciban un sueldo de entre uno a 4 salarios mnimos; que como se menciona en captulos anteriores constituyen el mayor porcentaje de la poblacin que demanda viviendas. Las cuotas mensuales que deben cancelar los usuarios interesados en adquirir vivienda nueva no sobrepasan el 30% del salario del solicitante. Esto permite a las personas poder pagar una cuota habitacional y adems poder solventar sus otras necesidades bsicas.
Con la aprobacin del FSV para el otorgamiento de un segundo crdito para comprar una vivienda nueva o usada, ampla su cobertura hacia aquellas familias que, por el crecimiento de su grupo familiar, desean adquirir una vivienda ms grande. Adems, permite que los trabajadores puedan acceder a un cambio de residencia en las zonas de donde actualmente poseen su vivienda y, sobre todo, se permite con esta nueva lnea de financiamiento que las familias de trabajadores salvadoreos utilicen su primera inversin como una garanta para acceder a una casa nueva en los diferentes proyectos habitacionales existentes dentro del mercado.
En el ltimo lustro de 2000 el FSV ha solucionado el problema habitacional de aproximadamente unas 16,400 familias a travs del otorgamiento de igual nmero de crditos, por un monto aproximado de $147 millones de dlares, beneficiando con ello a ms de 82,000 salvadoreos32.
Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano
Una de las instituciones gubernamentales que tiene bastante relevancia en el tema de la vivienda es el VMVDU, institucin que se encarga de obtener los recursos
31 32
Sitio web del FSV. www.fsv.gob.sv. Ibid.
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monetarios necesarios para desarrollar los programas de vivienda establecidos por el gobierno, y a los cuales se les est dando seguimiento.
En este aspecto y como se mencion en el captulo anterior, ha existido un incremento en la asignacin de fondos en las partidas vinculadas al sector de vivienda, al igual que se han incrementado las donaciones y prstamos con el extranjero. Uno de los apoyos ms grandes e importantes que ha realizado el VMVDV es la ayuda otorgada al Programa de Vivienda del FONAVIPO, al cual se le asign en los perodos de 2004 y 2005 un monto de $20,303,200 y $1,204,350 respectivamente, contribuyendo de esta manera al desarrollo del sector.
Sin embargo estas ayudas no son permanentes, y se van modificando con los diferentes cambios de mandato presidencial, por lo cual no hay nada que garantice la colaboracin constante a dicho sector.
Fondo Nacional para la Vivienda Popular.
Otro programa orientado a solventar el problema de la vivienda, es FONAVIPO. Como se dijo en el captulo II esta entidad se encarga de facilitar recursos a las familias de ms bajos ingresos econmicos para que mejoren sus viviendas. Dicha institucin trabaja en conjunto con instituciones autorizadas que promueven sus programas de Contribuciones para el Mejoramiento de Viviendas y de Crditos.
El programa de contribuciones consiste en brindar un aporte econmico no reembolsable a aquellas familias cuyos ingresos sean menores a 2 salarios mnimos y que posean su terreno debidamente legalizado; con ello FONAVIPO pretende favorecer a las familias ms pobres, en tanto que se trata de un subsidio directo. El monto de la contribucin total para vivienda oscila entre los $365.71 y $1,574.9733.
El programa de crditos, por su parte, facilita recursos a las instituciones autorizadas para que otorguen crditos, en condiciones de mercado, destinados al
Lungo, Mario. Vivienda y Acceso a la Tierra Urbana: Los Programas de FONAVIPO Y el Instituto Libertad y Progreso. San Salvador, Septiembre de 1995. (Cantidades convertidas a dlares)
33
98
mejoramiento de viviendas de los sectores de ms bajos recursos econmicos. En ese sentido, este programa tambin se destina a aquellas familias cuyo ingreso es menor a dos salarios mnimos y que posean alguna capacidad de endeudamiento. Es decir, favorece a aquellas familias que sean capaces de cancelar cierta cantidad de efectivo a lo largo de un perodo determinado, sin dejar de satisfacer sus necesidades primarias. FONAVIPO desde 1992 hasta marzo de 2006 ha logrado beneficiar a un total de 50,339 familias con el programa de contribuciones, esto asciende a un monto total de US$ 80,401 millones (Ver grfico 10). Por otra parte el programa de crditos a la misma fecha ha beneficiado a un total de 88,292 familias en todo El Salvador, representando esta ayuda un total de US$170,57 millones34 (ver anexo 7) Grfico 10 Fondo destinado a los Programas de FONAVIPO
120,000.00 100,000.00 80,000.00 US$ 60,000.00 40,000.00 20,000.00 0.00
Sa nt a An Ah a ua ch ap n So ns on at La e Li be Sa rta n Sa d lva Ch do al r at en an go Cu sc at l n La Pa Sa z n Vi ce nt Ca e ba a s Us ul ut n Sa n M ig ue l M or az n La U ni n
1992 - 2006
Prog. Contribuciones
Prog. Crditos
Fuente: Elaboracin propia con datos de FONAVIPO
Instituto Libertad y Progreso
El ILP tiene a su cargo el programa El Salvador, Pas de Propietarios, a travs del cual intenta contribuir a la legalizacin de los derechos de propiedad. Para lo cual obtiene
34
FONAVIPO. Sitio web: http://www.fonavipo.gob.sv/creditos.htm
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fondos los cuales son proporcionados en la partida del presupuesto general de la nacin a travs del VMVDU, creando condiciones en las cuales las personas de ms bajos ingresos puedan tener acceso a una vivienda. De igual forma el ILP impulsa el desarrollo del Proyecto de Modernizacin del Registro y Catastro de El Salvador, el cual fusiona ambos aspectos con la finalidad de poder contar con un sistema gil y moderno de Administracin y Registro de Inmuebles. Esta situacin ha mejorado bastante desde que dio inicio en el pas. Cada vez son mayores el nmero de viviendas registradas, sin embargo todava se tienen dificultades con los terrenos provenientes de la reforma agraria, los cuales se repartieron de forma ilegal en muchos casos.
Hasta el ao de 1995 el ILP haba beneficiado a un total de 5,203 familias, pertenecientes a un total de 62 comunidades, ubicadas en 25 municipios, de los 262 existentes en el pas. De este total, la tercera parte de los municipios donde se ha desarrollado este programa se encuentran ubicados en el AMSS (rea Metropolitana de San Salvador), ubicndose en ella el 65% de las comunidades beneficiadas y el 73% de las familias favorecidas con el programa de regularizacin de tierras35.
Aunque se reconoce la labor desarrollada por estos programas, es necesario hacer notar su limitacin en cuanto a la cobertura de los mismos. En el pas existe un total de 1,624,277 hogares, de las cuales el 34.61% son hogares pobres, de los cuales el 12.6% se encuentra en condiciones de pobreza extrema. Es decir, este segmento de la poblacin no cubre el costo de la Canasta Bsica Alimenticia (CBA), en tanto que el 22% restante se encuentra en condiciones de pobreza relativa, es decir, que sus ingresos no son lo suficientemente altos como para cubrir la Canasta Bsica Ampliada, que es la suma de la CBA ms los gastos en vivienda, salud, educacin, vestuario y miscelneos36.
Esto indica que a pesar del funcionamiento positivo de estos programas en trminos de agilizacin de la gestin gubernamental, su nivel de cobertura es muy
35 36
Ibid. DIGESTYC. Sitio Web: www.digestyc.gob.sv
100
limitado, reflejando las limitantes en trminos de incidencia en lo que a la reduccin de la pobreza se refiere.
El problema no radica en lo adecuado e innovador que estos programas puedan ser, sino en trminos de gestin gubernamental, en que son extremadamente limitados en cuanto su sostenibilidad financiera y a la vez, son muy reducidos en trminos de cobertura.
2. LA EMPRESA PRIVADA.
La empresa privada en estos ltimos 10 aos ha llevado a cabo diversos proyectos en conjunto con otras instituciones. Sin embargo, dicha ayuda no ha sido suficiente, pues se ha detectado una disminucin en la ejecucin de proyectos habitacionales destinados a la poblacin de menores ingresos.
Los esfuerzos realizados por la empresa privada no han sido los suficientes, esto se refleja en el nmero de familias que todava carecen de una vivienda. El dficit habitacional todava se mantiene en niveles altos y para lograr eliminarlo se requiere de bastante inversin en el sector, tanto pblica como privada; dicha ayuda debe de distribuirse a nivel nacional, y no slo enfocarse en el sector urbano del pas.
Uno de los puntos por los cuales la empresa privada no ha logrado implementar una estrategia de vivienda slida ya accesible a la poblacin, es debido, a la falta de una ley de ordenamiento territorial, que asegure la sostenibilidad de los asentamientos y permitan su desarrollo.
ENADE 2001 destina un apartado al problema de la vivienda, el cual plantea los problemas habitacionales existentes, as como tambin las secuelas dejadas despus de los terremotos del mismo ao, a la vez que plantea ciertos esquemas de solucin para hacer frente al problema habitacional. Sin embargo, en los siguientes ENADE, poco o nada se ha tocado dicho tema de vivienda popular.
101
Este poco inters en la problemtica y en la solucin al mismo, deja ver la limitada participacin del sector privado en la inversin en vivienda. Entre otras cosas, la empresa privada se justifica diciendo que hay una mayor capacidad de pago en proyectos destinados a la clase media y alta. Y puesto que los materiales utilizados en la fabricacin de viviendas han sufrido un alza en los costos, estos se ven reflejados en el costo total de la vivienda, lo cual las hace an un poco ms costosas que antes.
La Cmara Salvadorea de Comercio (CAMARASAL), por su parte, hace la mencin de una mejora en el sector construccin para los aos de 2004 a 2005, as como tambin un incremento del crdito privado a sectores como comercio, servicios, industria. Sin embargo los crditos para vivienda no son significativos.
3. ORGANISMOS NO GUBERNAMENTALES.
Algunas ONGs dedicadas a la construccin de la vivienda popular en el pas son37: Fundacin Salvadorea para el Desarrollo (FUNDASAL) Cooperative Housing Foundation (Fundacin para la Vivienda Cooperativa) Fundacin Salvadorea de Apoyo Integral. Fundacin Habitat
Fundacin Salvadorea para el Desarrollo (FUNDASAL)
FUNDASAL es una institucin privada, sin fines de lucro, dedicada a la creacin de una conciencia social que promueve el desarrollo y las transformaciones sociales necesarias en beneficio de los sectores ms pobres del pueblo salvadoreo.38
Dicha institucin pretende a travs de los programas que ejecutan, contribuir a erradicar algunas de las manifestaciones de la pobreza, y a la vez lograr una mejor distribucin de la riqueza social. Por tal motivo, FUNDASAL destina su apoyo al sector popular de la poblacin de El Salvador, sobre todo en lo que al sector vivienda se refiere.
Salazar, Armando. Los procesos comunicacionales en los proyectos de vivienda popular ECA 644, El Salvador, junio 2002. 38 FUNDASAL, sitio web: www.fundasal.org
37
102
Desde su fundacin en 1968 hasta el ao 2004 FUNDASAL ha obtenido los siguientes logros: Cuadro 25 Logros de FUNDASAL. Perodo 1968 - 2004 Logro Proyectos ejecutados Viviendas ejecutadas Familias favorecidas Personas beneficiadas Nmero 196 39,426 39,426 197,130
Fuente: Datos FUNDASAL, sitio web: www.fundasal.org
Todo lo anterior se ha llevado a cabo en los 14 departamentos de El Salvador y ha sido posible por el gran aporte que han brindado las instituciones internacionales, as como tambin otros organismos no gubernamentales e instituciones privadas que velan por el bienestar de la poblacin salvadorea. En el cuadro 26 se puede observar el nmero de proyectos ejecutados y en ejecucin que ha tenido o tiene FUNDASAL en el primer lustro del 2000.
Cuadro 26 Proyectos de FUNDASAL. Perodo 2000 2005.

AO No. de Proyectos
2000 2001 2002 2003 2004 2005 TOTAL

www.fundasal.org
11 17 15 3 3 6 55
Fuente: Elaboracin propia en base a los datos de FUNDASAL, sitio web:
103
La ayuda que FUNDASAL otorg a la poblacin de El Salvador pos-terremotos fue de vital importancia, ya que fue en los perodos de 2001 2002 en los cuales se desarrollaron mayores cantidades de proyectos habitacionales y de crditos viviendas. (Ver anexo 8)
Cooperative Housing Foundation (CHF).
Esta institucin estadounidense se encuentra enfocada a la reconstruccin despus de la devastacin causada por la tormenta tropical Mitch en 1998. Este programa se ejecuta en oriente y en el Bajo Lempa. Hasta 1992, esta fundacin haba ejecutado un total de 16 proyectos de condominio39. Cabe sealar que es de las pocas organizaciones extranjeras autorizadas para ejecutar proyectos de construccin.
La vivienda promovida por Cooperative Housing Foundation es donada, sin comprar los terrenos. El valor aportado por las familias beneficiadas es el valor de su trabajo realizado como auxiliares de albailera. La fundacin Cooperative Housing Foundation posee una limitante para facilitar la vivienda y es que el terreno debe estar legalmente inscrito. Esto ha acarreado que muchas familias no puedan acceder a los beneficios que la fundacin proporciona.
Cuadro 27 Algunos proyectos ejecutados por Cooperative Housing Foundation. Dimensin m2 21 21 30
Proyecto Nueva Esperanza Santa Fe San Jos
Ubicacin San Nicols Lempa y Tecoluca, San Vicente San Sebastin, San Vicente San Francisco Gotera, Morazn
Cantidad 85 192 454
Ao 1997 19981999 1997
Fuente: ECA 644, p 538.
39
CHF, Estudio de desarrollo fsico y social de la vivienda en condominio en el AMSS, p. 7 El Salvador.

Fundacin Salvadorea de Apoyo Integral.
104
Esta organizacin capta recursos de la cooperacin extranjera, con los cuales ha conformado un fondo rotativo junto con FUNDASAL, y es de las pocas ONGs autorizadas para ejecutar proyectos de vivienda con dinero del FONAVIPO.
Esta fundacin compra el terreno, a partir de una demanda segura de familias o comunidades. Es as como esta fundacin construye viviendas a travs de un convenio con el FONAVIPO, con dinero proveniente del programa de contribuciones, denominado Nuevos Asentamientos Organizados (NAO).
Cuadro 28 Algunos proyectos realizados por la Fundacin Salvadorea de Apoyo Integral. Proyecto Paniagua Las Flores Ubicacin Puerto Parada, Usulutn. Puerto Parada, Usulutn Cantidad 19 19 Dimensin m2 30 30 Ao 2000 2000
Fuente: ECA, ibid p 538.
Hbitat para la Humanidad
La Fundacin Hbitat para la Humanidad proporciona viviendas con un costo total de US$ 4.000 por vivienda, los costos directos (materiales, mano de obra,
transporte y gastos legales), que oscilan entre el 85 y 90 por ciento y los costos indirectos (personal, alquiler de oficinas y otros gastos organizacionales), que oscilan entre el 10 y 15 por ciento. El financiamiento es a 10 aos plazo y las familias pagan un promedio de US$35 mensuales.
Esta fundacin cuenta con diseos alternativos de vivienda de desarrollo progresivo. Esto quiere decir que de acuerdo a la capacidad futura de las familias, ellas podrn ampliar las casas y mejorarlas. Los tipos de viviendas de desarrollo progresivo disponibles son: con un rea de construccin de 40m2 (US$ 2,750) o con un rea de construccin de 30m2 (US$2,100).
105
4. FACTORES QUE DIFICULTAN LA PRODUCCIN Y EL ACCESO A LA VIVIENDA POPULAR EN EL SALVADOR.

La realidad nacional actual, muestra que las familias salvadoreas tienen dificultad en acceder a la adquisicin de una vivienda. Anteriormente se haba mencionado que la vivienda es uno de los bienes bsicos que debe poseer una persona para su pleno goce y desarrollo dentro de la sociedad. Sin embargo, esta necesidad no es satisfecha por todas las familias. Las polticas gubernamentales estn a la base del entorno econmico para ayudar al desarrollo del pas. Pero, en dichas polticas no han permitido que El Salvador pueda cumplir el papel de facilitador de vivienda para las familias salvadoreas. El desarrollo del presente trabajo, ha permitido observar, que la produccin y el acceso a la vivienda ha estado restringido debido a los siguientes factores: Los bajos salarios que reciben las familias. El desempleo y el subempleo. La limitada oferta de vivienda debido a los altos precios de los materiales necesarios para construir una vivienda. La dificultad en el acceso a los crditos bancarios. El inadecuado uso de los suelos u ordenamiento territorial.
El acceso de la poblacin de ms bajos ingresos a una vivienda adecuada se ve dificultado por cuatro factores principales: primero, la insuficiente capacidad adquisitiva que impide transformar su demanda potencial en una demanda efectiva; segundo, la carencia de garantas satisfactorias para acceder a los crditos hipotecarios disponibles; tercero, la imposibilidad de acreditar ingresos permanentes, lo cual constituye un problema endmico en pases con sectores informales importantes, como es el caso de El Salvador; y cuarto, la enorme dispersin geogrfica de muchas viviendas.
Bajos salarios. En economa, el salario es el precio pagado por la utilizacin del factor trabajo. Los salarios son todos aquellos pagos que compensan a los individuos por el tiempo y esfuerzo dedicado a la produccin de bienes y servicios.
106
El sistema laboral en El Salvador se rige bajo la ley de salarios flexibles, por lo que a continuacin se demuestra dicho comportamiento. En la economa salvadorea la regulacin salarial no est fuertemente controlada por polticas efectivas para los trabajadores. De acuerdo a la Constitucin de la Repblica40 se establece que el trabajador tiene derecho a recibir una retribucin salarial de acuerdo al trabajo realizado. Esta retribucin debe ser suficiente para satisfacer las necesidades bsicas del trabajador. De acuerdo a este artculo se establecen los salarios mnimos que ocurren en la economa salvadorea. Para garantizar que el salario mnimo sea fijado acorde a los requerimientos bsicos de los trabajadores, existe dentro del Ministerio de Trabajo y Previsin social un mecanismo institucional denominado Consejo Nacional del Salario Mnimo; quien es el encargado de modificar las tarifas o cambios en los salarios mnimos debido a los cambios ocurridos en los requerimientos de vida de los trabajadores.
En el art. 159 del Cdigo de Trabajo se establece la revisin peridica de los salarios mnimos fijados por decreto, por lo menos cada tres aos. Esta mala aplicacin de las leyes da lugar a la congelacin de salarios. Otro factor importante para la regulacin salarial es la ndole del trabajo que se realiza, el cual se basa en el supuesto de que la vida en el campo es diferente a la ciudad. Lo que permite que en los diferentes sectores de la economa se paguen salarios mnimos diferentes, siendo el sector agrcola el que menor salario recibe. Otro parmetro que se toma en cuenta para la fijacin del salario mnimo es la calificacin de la mano de obra y la productividad de la labor.
Toda esta ambigedad en la ley sobre la determinacin del salario mnimo es lo que imposibilita determinar el salario mnimo correspondiente a cada labor. De estos hechos son de los que se vale el patrono para fijar a su antojo el salario de los trabajadores. Por ejemplo: Para el trabajo por unidad de obra, no se establecen lmites mnimos de salario provocando la fijacin de bajos niveles salariales. Para el sistema mixto se remunera de acuerdo al tiempo prestado por el trabajador, pero en este tipo de regulacin puede ocurrir que el patrono exija una labor sumamente extenuante y
40
Constitucin de la Repblica, artculo 38 ordinal 2
107
agotadora para cumplir con metas de produccin sin reconocer esfuerzo extra del trabajador. En el trabajo a domicilio, se incurre en el problema de no poder clarificar el rubro al que pertenecen las diferentes clases de trabajadores, por lo tanto es imposible determinar el salario mnimo que debe corresponder a cada labor. Si el trabajo es por comisin, la Ley establece que si la comisin es inferior al salario mnimo, se deber pagar el salario mnimo.
La regulacin salarial establecida en El Salvador conlleva a que el salario mnimo sea muy bajo y por consiguiente, a que los beneficios de los patronos sean mayores. Se dice que son salarios muy bajos ya que organismos como la OIT realizan anlisis comparativos sobre los indicadores econmicos que se rigen en las economas. De comn acuerdo a lo descrito por la OIT, se afirma que la irregularidad en el pago de los salarios mnimos en pases en desarrollo se debe a la mala aplicabilidad de las leyes y a la falta de regulacin por los organismos gubernamentales; dejando en evidencia que un gran porcentaje de personas reciben un salario menor al salario mnimo.
De acuerdo al decreto nmero 37, el rgano Ejecutivo de la Repblica de El Salvador de comn acuerdo al Consejo Nacional de Salario Mnimo establecieron: Los trabajadores del Comercio y Servicios que laboren en cualquier lugar de la Republica, devengarn por jornada ordinaria de trabajo diario diurno CINCO DOLARES VEINTIOCHO CENTAVOS. Art. 2.- Los trabajadores de la Industria, excepto los de maquila textil y confeccin que laboren en cualquier lugar de la Repblica devengaran por jornada ordinaria de trabajo diario diurno, CINCO DOLARES DIECISEIS CENTAVOS. Art. 3.- Los trabajadores de la Maquila Textil y Confeccin que laboren en cualquier lugar de la Repblica devengarn por jornada ordinaria de trabajo diario diurno, CINCO DOLARES CUATRO CENTAVOS.
Para el ao 2004, de acuerdo a la DIGESTYC, los salarios mensuales que recibieron las familias salvadoreas en promedio fue de US$ 234.01, excluyendo a familias no remuneradas. Sin embargo, la mayora de las familias tratan de buscar otros ingresos para subsistir. Estas familias en el ao 2004 recibieron un promedio de US $ 249.79 al mes. En ambas situaciones, los hombres son los que perciben ms
108
ingresos que las mujeres, debido al vaco que existe en las polticas nacionales sobre la desigualdad de gnero. Por supuesto variantes como los aos de estudios aprobados y categoras ocupacionales son parte importante en la recepcin de ingresos. Cuadro 29 Salarios e Ingresos mensuales promedio en dlares, por sexo. Concepto Salario* Ingresos** Total 234.01 249.79 Hombres 255.12 259.57 Mujeres 206.75 235.91
*Se excluye otros ingresos percibidos **Se incluye otros ingresos percibidos Fuente: EHPM 2004.
Se puede observar que los salarios percibidos en el ao 2004 son bajos e insuficientes para suplir todas las necesidades bsicas. La canasta de mercado es representativa de la poblacin urbana del pas, y es obtenida como promedio del consumo de la poblacin. Para la metodologa de su clculo se compone de los siguientes subgrupos: alimentos, vivienda, vestuario y miscelneos. Esta canasta de bienes es la que se utiliza para el clculo del ndice de precios al consumidor (IPC)41. Se cree conveniente destacar la gran limitante que poseen los consumidores, y es la de los bajos salarios que obtienen para poder suplir sus necesidades de vivienda.
El desempleo y subempleo.
El desempleo y subempleo son factores que inciden en el acceso a la vivienda popular, ya que si una familia no posee empleo, no podr acceder a la vivienda. El gobierno es el ente encargado en la elaboracin de polticas laborales encaminadas a disminuir el desempleo. De acuerdo a la EHPM del ao 2004, el desempleo se define como el grupo de personas en edad de trabajar que no tiene trabajo, pero que lo estn buscando activamente; y es un fenmeno que afecta en mayor o menor medida a una gran parte de pases del mundo. La tasa de desempleo a nivel nacional en el ao 2004
41
Montesinos, Mario. Flexibilizacin en el mercado laboral en El Salvador FUNDE, p 163. El Salvador 2000.
109
fue de 6.8%, siendo para el rea urbana de 6.5% y para el rea rural de 7.2%. As mismo en el rea Metropolitana de San Salvador registra una tasa del 6.1%42. Los datos de la encuesta tambin indican que el mayor desempleo a nivel nacional se presenta en los hombres, con una tasa de 8.7%, a diferencia de las mujeres que tienen una tasa de desempleo del 3.8%. Esto se debe a que el porcentaje de mujeres incorporado en el mercado laboral es menor.
Por otra parte, existen muchas familias que poseen empleo, pero que trabajan menos de 40 horas a la semana en forma involuntaria (subempleo visible), y otras que trabajando 40 horas semanales o ms obtienen un ingreso menor al salario mnimo vigente (subempleo invisible). A estos fenmenos se le llama subempleo. Es de destacar, que la DIGESTYC, concluy que en el pas la tasa de subempleo urbana es de 34.6%. Los subempleados visibles constituyen el 4.3% y los subempleados invisibles el 30.3%. Estas tasas de subempleo tambin muestran la limitante que poseen las familias para adquirir un crdito bancario, ya que no son sujetos de crdito por las instituciones financieras.
La limitada oferta de vivienda.
En el desarrollo del trabajo, se pudo presentar, que la oferta de vivienda es muy limitada, debido fundamentalmente a: los altos precios de los materiales de construccin, de la tierra, del petrleo, as como al limitado acceso a los sistemas de crditos. Al inicio del presente captulo, se evaluaron los aportes de las instituciones gubernamentales por el lado de la oferta de viviendas. Sin embargo, la demanda de vivienda no es satisfecha por estas instituciones, por tal razn es importante evaluar los aportes que las instituciones privadas ofrecen. En los ltimos aos, debido a la contraccin de la economa, se han generado obstculos para el funcionamiento de la industria de la construccin y oferta privada. Uno de los obstculos es el impacto por el alza de los precios del petrleo a escala mundial. En efecto, el alza del precio del petrleo impacta en el costo del hierro e incrementa el costo de los materiales de
42
EHPM 2004.
110
transporte. Estos factores limitan el incentivo de construir viviendas a precios bajos, lo que a su vez dificulta el acceso de las familias a las mismas. Grfico 11
Petrleo Spot, precio barril en dlares
60 50 US $ 40 30 20 10 0 Dic-99 Dic-00 Dic-01 Dic-02 Dic-03 Dic-04
Precio barril en dlares
Fuente: BCR. Revista Mensual, 2002 y 2005.
Los datos proporcionados por la Revista Trimestral del BCR evidencian el alza de los precios del barril de petrleo, finalizando el ao 1999 con un precio de US$ 26.4 por barril de petrleo, e iniciando en marzo de 2005 con un precio de US$ 49.2 por barril de petrleo.
Ante los crecientes problemas que se encuentran los constructores privados, stos tienden a violar las regulaciones existentes para obtener siempre beneficios; y precisamente en este momento es donde la intervencin del Estado se debilita. El Banco Mundial, a principios de la dcada pasada estableci que se deba de reducir el papel del Estado a un rol de facilitador; creando las condiciones adecuadas para que los mercados de vivienda funcionen. Pero, lastimosamente las acciones realizadas sobre la reduccin del Estado, no han cumplido los objetivos planteados; ya que los mercados actan a su conveniencia y no suplen las necesidades de la poblacin. Adicionalmente, debido al auge que han tomado las ONGs en cuanto a la construccin de viviendas, el gobierno central ha tratado de convertirlas en agentes privados productores de viviendas para los grupos sociales de menos ingresos, dejndoles a ellas las funciones que las empresas constructoras privadas no han podido cumplir.
111
En tal contexto, Mario Lungo afirma que: hacer que la produccin privada de la vivienda en El Salvador juegue un papel fundamental en el desarrollo sostenible de este sector requiere no solamente la modificacin de las reglas crediticias vigentes, sino la creacin de un nuevo marco regulatorio e institucional en el que el Estado, asuma un papel de formulador y conductor de poltica y no simplemente de facilitador de las acciones del mercado43.
Tomando en cuenta esta afirmacin de Lungo y las condiciones de las variables cuantitativas y cualitativas que describen el panorama actual de la inversin en vivienda popular y su acceso, podemos concluir que el rol que esta asumiendo el Estado como facilitador no es el adecuado para beneficiar a las familias en el acceso a viviendas. En este sentido se debe reformular las polticas de vivienda para que la oferta no este limitada y sea ms asequible a la poblacin. Entre otras medidas, las polticas gubernamentales deben cerrar la brecha econmica que existe entre la capacidad de pago de las familias y las aspiraciones de vivienda. Ya que muchas familias aspiran a viviendas que no pueden pagar y las que s pueden pagar realmente no llenan sus aspiraciones, ni los requisitos tcnicos adecuados para la construccin.
Por el lado del marco legal, la inversin en vivienda se ve fuertemente afectada por la falta de flexibilizacin en las leyes y normas. Algunos constructores consideran que se deben agilizar, simplificar y acortar los plazos para la tramitacin de permisos y aprobacin de proyectos de construccin mediante la revisin y reduccin integral del marco legal44. Esto conlleva a un desinters del sector privado sobre todo en el rea rural de atender las necesidades de vivienda de los hogares de los primeros deciles de ingresos, ya que los mrgenes de ganancia deben ser bajos; a pesar del beneficio social asociado a la solucin de estas necesidades, que permitiran elevar la calidad de vida de buena parte de la poblacin salvadorea.
Lungo, Mario. Economa Poltica de la vivienda en El Salvador ECA 633,634. El Salvador, 2000. 44 DIGESTYC Dficit Habitacional
43

El ordenamiento territorial.
112
El ordenamiento territorial es otro de los factores que influyen en la produccin y acceso a la vivienda. El Salvador, debido a su geografa volcnica, genera con frecuencia movimientos ssmicos. Estos movimientos son causante de que muchas viviendas sean destruidas debido a que la calidad de los materiales de construccin, no son lo suficientemente fuertes para soportar movimientos telricos.
Por otra parte, tambin inciden las grandes migraciones del campo a la ciudad, tal y como se seal en el captulo 1 donde la tasa de crecimiento urbana es mayor que la rural, generando una gran concentracin de personas en ciertos lugares del pas. Debido a esta densidad poblacional, muchas familias y empresas constructoras han edificado proyectos habitacionales en zonas inadecuadas por ejemplo, en laderas, a orillas de ros, sobre suelos agrcolas, cordilleras, entre otros; poniendo en peligro la vida de las familias que ah habitan.
En el programa de desarrollo territorial, la OPES y el VMVDU afirman que: ante la creciente demanda de suelo urbano, existen 3 elementos que se destacan en dicho proceso: la excesiva fragmentacin del suelo agrcola, lotificaciones rurales para vivienda, el descontrolado urbanismo y la demanda para uso industrial y agroindustrial45. En el pas existen 7 lugares donde se pueden observar estos aspectos: rea Metropolitana de San Salvador, Santa Ana, San Miguel, Sonsonete, Usulutn, Valle de San Andrs y la carretera CA-4 que conduce a El Puerto de la Libertad.
El ordenamiento territorial constituye un gran reto para el gobierno salvadoreo, ya que se debe evaluar cada rea del pas y darle el uso adecuado. Adems, es de hacer notar a la poblacin y a los constructores, las zonas que no son adecuadas para construir y as evitar ms catstrofes como las ocurridas en las ltimas tormentas y terremotos. El ordenamiento territorial debe ir enfocado a mejorar la calidad de vida de la poblacin y de garantizar un desarrollo sostenible para las futuras generaciones.
45
OPES/VMVDU Programa de desarrollo territorial pag 7, El Salvador, julio 2000.
113
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.
De todo lo anterior se ha podido observar los diferentes esfuerzos que estn realizando las diversas instituciones por tratar de dar una solucin viable al problema habitacional, a nivel de vivienda popular. Sin embargo, tambin se deja ver la falta de coordinacin que existe entre los entes involucrados en dicho proceso. Y esta se constituye como una de las principales debilidades del por que no hay una poltica de vivienda, ni de ordenamiento territorial que determine los lineamientos a seguir, para que todo el proceso vaya acorde a los objetivos planteados por los organismos gubernamentales y privados.
Uno de los temas que no es muy abordado por las polticas de vivienda es el tema de la salud. La salubridad va de la mano con la poltica de vivienda, ya que sin ella no se puede mejorar la calidad de vida de las familias, y contrario a ello, muchos hogares seguirn viviendo en condiciones de insalubridad. As como tambin no se pueden dejar de lado aspectos econmicos y sociales, ya que el tema de la vivienda es un aspecto social, poltico y econmico, debido que van ligados a muchas ms ramas que tambin influyen el la reactivacin de dicho sector. Por ello una buena estrategia habitacional debe incluir todos los factores posibles involucrados -ya sea directa o indirectamente- en el proceso de desarrollo e inversin del sector vivienda.
Si bien es cierto que se han elaborado proyectos de reconstruccin en viviendas daadas por los desastres naturales, estos no logran satisfacer la demanda de viviendas. Adems, muchos de los proyectos de reconstruccin reflejan an el grado de hacinamiento y precariedad en que viven las familias.
El problema de la vivienda en El Salvador debe ser resuelto por el Gobierno principalmente; ya que ste es la raz que sustenta a todos los agentes involucrados en el sector habitacional. Se ha observado que el gobierno salvadoreo ha centralizado su poltica de infraestructura en la ejecucin de proyectos viales como, carreteras, pasos a desnivel, anillos perifricos, entre otros. Esto se evidencia en el presupuesto del MOP del 2006; ya que el ramo para la Vivienda y Desarrollo Urbano es tan slo de
114
$17,167,665 de un total de $ 114,011,790 del presupuesto total46. Se deja ver la importancia para el gobierno en la aprobacin de prstamos para la construccin de carreteras, tal es el caso de la calle de acceso que conecta Ilopango, Santo Toms y Cantn Joya Grande, ya que con dicha aprobacin se iniciara un proyecto de inversin turstica en el lago de Ilopango47.
Creemos conveniente destacar que el papel otorgado al Estado por las polticas neoliberales no es el adecuado para solucionar el problema de la deficiencia cualitativa y cuantitativa de viviendas en el pas. El Estado debera de enfocar sus recursos en proyectos sociales como donacin de terrenos, de viviendas, mejoramiento de viviendas, generacin de empleos, entre otras. El Gobierno debera de reducir sus gastos administrativos e incrementar el gasto social, as como el de cumplir con los objetivos propuestos en el presupuesto del MOP 2006 y de la poltica de vivienda 2004-2009. Entre los objetivos que el MOP se propuso estn: 1. Promover y fortalecer programas habitacionales, con la participacin del sector privado y gobiernos locales para que los grupos ms vulnerables de la sociedad tengan acceso a la vivienda. 2. Fortalecer las condiciones tcnicas y legales para que la poblacin de ms bajos recursos tenga acceso a una vivienda digna. 3. Reducir el dficit habitacional. Ahora para el 2007 slo se espera que dichos objetivos sean cumplidos eficientemente; adems que el gobierno debe evaluar con anterioridad las ventajas y desventajas en la ejecucin de los proyectos salvadoreos. Los proyectos deben poseer una dinmica y cobertura de largo plazo y no de corto plazo como lo son en la actualidad.
En lo que a proyectos de construccin y reconstruccin de viviendas se refiere, se deben evaluar las medidas tcnicas que los constructores utilizan; ya que se han observado que muchos proyectos habitacionales se construyen con materiales de mala calidad y en lugares inadecuados lo que pone en peligro la vida de muchas personas.
46 47
MOP, Presupuesto 2006. El Diario de Hoy Porto Pango. Un proyecto turstico de $40 millones p 32 y 33 El Salvador, Viernes 7 de julio de 2006.
115
Por otra parte, en cada perodo presidencial o incluso cada ao deberan de ser revisados y evaluados ciertos indicadores de las viviendas, entre ellos: rea construida de la vivienda rea del lote o parcela Personas por habitacin Nmero de habitaciones y dimensiones de cada una de stas. Metros cuadrados de rea verde por habitantes Metros cuadrados de equipamiento social por habitantes Dotacin de servicios pblicos Servicio de transporte pblico Densidad poblacional de la urbanizacin reas comerciales aledaas a la urbanizacin Cercana a las fuentes de trabajo Otros.
Una accin que el gobierno debera de implementar para lograr una mayor cobertura habitacional a las familias de bajos ingresos, es la disminucin de los precios de las viviendas, con respecto a los precios de mercado. Ya que de esta manera se beneficiara a un mayor nmero de personas. Sin embargo, para lograr dicha disminucin el sistema crediticio requiere de una reestructuracin institucional y saneamiento financiero integral. As como tambin, el gobierno debe tener un fondo de garanta para lograr atender a dicho sector de la poblacin que no tiene las posibilidades de adquirir un financiamiento en la banca. El fortalecimiento de las ONGs en cuanto a la cobertura de proyectos que operan con crditos, y las cooperativas de vivienda tampoco se han visto estimulados por las instituciones privadas.
Por otra parte, es necesario realizar una descentralizacin en lo que a construccin de viviendas populares de refiere. Deben de incluirse a los gobiernos locales en la construccin de viviendas para una mayor y mejor cobertura. Este tema de la vivienda debe interrelacionar a todos los agentes y polticas del pas. Ya que cada uno de ellos es un eslabn para construir un mejor El Salvador y as poder cumplir con los ODM de disminuir la pobreza en nuestro pas.
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117
Lungo, Mario. Economa Poltica de la vivienda en El Salvador ECA 633-634. El Salvador, 2000. Lungo, Mario. Oporto, Francisco. Vivienda y acceso a la tierra urbana: Los programas de FONAVIPO y el Instituto Libertad y Progreso. San Salvador, El Salvador. Septiembre de 1995. http://habitat.aq.upm.es/boletin/n29/amlun.html MacCormack y Cia. Datos del sector construccin. Varios aos. Montesinos, Mario. Flexibilizacin en el mercado laboral en El Salvador FUNDE, p 163. El Salvador 2000. Morales Prez, Manuel Morales. Los sistemas de subsidio y financiamiento de vivienda. Consultor. Julio de 2004. San Jos, Costa Rica. OPES/VMVDU Programa de desarrollo territorial, p. 7, El Salvador, julio 2000. Presupuesto 2006. http://www.mop.gob.sv//descargas/pdf/presupuesto2006.pdf Presupuesto de la Nacin (varios aos). Programa de Habitat. Captulo IV, Plan de Accin Mundial: Estrategias para la aplicacin declaracin Estambul, p. 60. Rivero, Jos, Polticas Educativas de Equidad e Igualdad de Oportunidades, La Habana, junio 1999. Salazar, Armando. Los procesos comunicacionales en los proyectos de vivienda popular ECA 644, El Salvador, junio 2002. Sandoval, Roy. Oportunidades de acceso a la vivienda popular despus de los terremotos FUSADES, Boletn n200, El Salvador, julio 2002. Santamara, Ana Babi. Caracterizacin de las remesas en El Salvador, UCA, El Salvador, 2004. V ENADE, El Salvador Solidario, ANEP 2004, El Salvador. Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, Poltica de Vivienda 2001-2004. El Salvador 2001. Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, Poltica de Vivienda 2005-2009, El Salvador 2006.
118
ANEXOS
Anexo 1
Evolucin de la distribucin de la poblacin, 1995-2003. Porcentaje de personas en la zona con respecto al total de personas en el pas. AO 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 TOTAL CABECERAS OTRO AMSS RURAL PAIS DEPARTAMENTALES URBANO 100 25.1 11.6 18 45.3 100 25.0 11.7 18 45.3 100 25.3 11.7 18.3 44.7 100 30.8 9.6 17.4 42.2 100 31.0 10 17.2 41.9 100 31.2 10 17.2 41.6 100 31.4 10 17.4 41.2 100 31.5 10 17.4 41.0 100 31.6 9.8 17.8 40.8
Fuente: Elaboracin propia con informacin de EHPM varios aos.
119
Anexo 2
Censo habitacional 1992. Total de viviendas particulares en El Salvador. TOTAL PAS Total Ocupada Desocupada 135,474 Total URBANA Ocupada Desocupada 74,402 Total RURAL Ocupada Desocupada 61,072
1,236,188 1,100,714
673,244 598,842
562,944 501,872
Fuente: Censo habitacional 1992, Ministerio de Economa.
Anexo 3
Tipos de vivienda existentes en El Salvador.
Tipo de vivienda Censo 1971 N % Censo 1992 N % Variacin porcentual 1971/1992 68.2 % Variacin porcentual 1999/2002 10.1% 8.6% 6.5% - 5.6% - 29.6% - 48.1% -
1999
2000 1,438,186 1,295,500 33,892 58,230 5,476 7,072 -
2001 1,473,334 1,288,792 14,317 57,120 4,379 3,892 -
2002 1,522,383 1,345,223 33,539 51,560 3,830 3,047 45,168
Total 654,539 100 1,100,714 100 1,383,145 Casa 410,084 62.7 982,045 89.2 139.5 % 1,238,906 independiente Apartamento 11,207 1.7 31,241 2.8 178.8 % 31,483 Pieza en 76,187 11.6 43,542 4.0 - 42.9 % 54,639 mesn Rancho o 137,890 21.1 29,942 2.7 - 78.3 % 5,438 choza Vivienda 5,869 0.9 615 0.1 - 89.5 % 5,871 improvisada Otro (Viv.mvil, 204 0.0 243 0.0 19.1 % carpeta, etc) Fuente: Censo poblacional 1992 El Salvador, Ministerio de Economa.
120
Anexo 4
Condicin de tenencia de la vivienda en El Salvador, 1971-1992.
Condicin de tenencia Total Propia Censo 1971 N 654,539 315,039 % 100 48.1 Censo 1992 N 1,100,714 609,198 % 100 55.3 68.20% 93.40% Variacin porcentual 1999 % 67.2 2000 % 67.3 2001 % 63.2 2002 % 66.1
Pagndose a plazo 29,624 4.5 157,143 14.3 430.50% Alquilada 137,108 20.9 197,083 17.9 43.70% 14.5 14.2 13 Otro 172,768 26.4 137,290 12.5 -20.50% Fuente: Censo habitacional 1992, Ministerio de Economa, El Salvador y EHPM 2004.
12.7
Anexo 5
Monto de gasto mensual por deciles de hogares. Artculos Deciles Alimentos Miscelneos Vestuario Salud Educacin del Hogar Primero 26,549,166 20,055,313 3,174,621 12,416,336 10,947,625 24,152,259 Segundo 30,547,157 21,945,848 4,091,225 16,904,119 4,742,473 27,319,472 Tercero 35,703,435 26,198,766 4,961,604 22,782,396 6,669,003 29,748,852 Cuarto 40,054,075 29,492,772 5,631,308 30,458,434 6,654,111 38,567,428 Quinto 42,300,709 34,241,170 7,563,392 36,072,724 10,259,786 46,624,434 Sexto 47,450,438 40,189,806 12,246,274 41,515,237 11,840,351 52,146,479 Sptimo 49,352,315 43,085,975 11,626,032 71,961,656 11,442,535 57,376,782 Octavo 50,127,983 65,578,834 14,528,421 72,040,840 13,626,876 74,719,444 Noveno 51,705,714 74,177,122 18,797,524 98,405,797 16,359,910 97,132,678 Dcimo 51,910,478 115,866,861 35,757,515 195,917,641 27,601,546 156,957,542 TOTAL 425,701,470 470,832,469 118,377,915 598,475,180 120,144,215 604,745,369 Fuente: Elaboracin propia en base a EHPM 2002. Cuota de vivienda 3,678,167 5,402,017 10,075,103 12,624,045 15,954,983 19,403,287 22,536,642 29,763,009 37,734,965 85,549,160 242,721,379 TOTAL POR DECIL 100,973,487 110,952,311 136,139,159 163,482,173 193,017,198 224,791,872 267,381,937 320,385,407 394,313,711 669,560,743 2,580,997,998
121
Anexo 6
Materiales de vivienda. El Salvador 2004.
TOTAL: 1,626,036 Techo Loza de concreto Teja de barro - cemento Lamina de asbesto Lamina metalica Paja o palma Materiales de desechos Otro material 1,626,036 24,631 491,825 615,673 488,019 2,814 2,503 571 Paredes Concreto mixto Bahareque Adobe Madera Lamina Paja o palma Materiales de desechos Otro material 1,626,036 1,151,573 49,932 251,686 33,661 121,245 4,933 5,943 7,063 Piso Ladrillo de cemento Ladrillo de barro Cemento Madera Tierra Otro material 1,626,036 945,398 14,497 318,869 Na 344,680 2,592
Fuente: EHPM 2004.
122
Anexo 7
Resultados de programas ejecutados por FONAVIPO a nivel nacional desde 1992 a mayo de 2006 Programa de Contribuciones No. Familias Santa Ana Ahuachapn Sonsonate La Libertad San Salvador Chalatenango Cuscatln La Paz San Vicente Cabaas Usulutn San Miguel Morazn La Unin TOTAL 3,087 4,718 3,699 4,647 10,649 1,987 1,758 3,147 2,732 767 5,446 3,965 2,901 836 50,339 Monto en US$ 3,925,007.07 6,573,779.56 4,516,352.44 8,135,665.02 22,180,277.60 2,746,571.22 2,826,211.57 5,635,896.94 4,711,425.39 870,769.60 9,291,769.05 3,692,090.32 4,186,802.22 1,108,051.66 80,400,669.66 Programa de Crditos No. Familias 2,221 936 7,447 693 56,878 417 1,884 3,703 5,451 548 4,951 1,823 216 1,124 88,292 Monto en US$ 3,960,950.48 1,456,321.16 11,194,713.03 1,788,758.27 96,175,404.55 1,225,917.01 4,379,278.66 11,267,368.68 18,386,240.70 1,500,595.75 12,487,992.03 3,117,747.38 368,934.28 3,255,741.46 170,565,963.44
Fuente: elaboracin propia en base a datos de pgina web FONAVIPO.
123
Anexo 8
PROYECTOS EJECUTADOS Y EN EJECUCIN DE FUNDASAL. PERODO DE 2000- 2005 AO 2000 Ao 2000 Proyectos Ejecutados y en ejecucin Nombre Proyecto Financiamiento FUNDACION CONSTRUCCION DE VIVIENDAS A SERVICIO JESUITA DAMNIFICADOS DEL HURACN MITCH `PARA EL USULUTAN, JIQUILISCO Tipo de proyecto:VIVIENDA MINIMA DE BLOQUE DESARROLLO TEJA DE MICROCONCRETO Y MEDIO CORREDOR No. Unidades:58 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: PROYECTO PARA DAMNIFICADOS DEL MISEREOR II HURACN MITCH II LA PAZ, SAN PEDRO MASAHUAT Tipo de proyecto:TECHO MINIMO Y ESTRUCTURA BASICA EN ASENTAMIENTOS RURALES No. Unidades:100 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: ACTIVIDAD DE RECONSTRUCCION INTEGRAL CHF DESPUES DEL MITCH (MIRA I) USULUTAN, JIQUILISCO Tipo de proyecto:VIVIENDA MINIMA EN ASENTAMIENTOS RURALES No. Unidades:83 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: CHF ACTIVIDAD DE RECONSTRUCCION INTEGRAL DESPUES DEL MITCH (MIRA II) USULUTAN, JIQUILISCO Tipo de proyecto:VIVIENDA MINIMA EN ASENTAMIENTOS RURALES No. Unidades:60 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: CONSTRUCCION DE VIVIENDAS A ALOBAN DAMNIFICADOS DEL HURACN MITCH EN
2000
2000
2000
2000

COMUNIDADES DEL BAJO LEMPA SAN VICENTE Y LA PAZ, TECOLUCA Y ZACATECOLUCA Tipo de proyecto:VIVIENDA MINIMA EN ASENTAMIENTOS RURALES No. Unidades:44 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: CONSTRUCCION DE VIVIENDA PARA FAMILIA DAMNIFICADA DEL HURACAN MITCH LA PAZ, ZACATECOLUCA Tipo de proyecto:VIVIENDA MINIMA EN ASENTAMIENTOS RURALES No. Unidades:1 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: PROYECTO HABITACIONAL LA PROVIDENCIA II USULUTAN, JIQUILISCO Tipo de proyecto:UNIDAD BASICA CON MEDIO CORREDOR No. Unidades:14 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: PROYECTO DE VIVIENDA PARA FAMILIAS DE ARENA BLANCA, MUNICIPIO EL PROGRESO DEPARTAMENTO DE YORO, HONDURAS EL PROGRESO, YORO HONDURAS Tipo de proyecto:VIVIENDA MINIMA EN ASENTAMIENTOS RURALES No. Unidades:55 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: PAUJILES HONDURAS, YORO Tipo de proyecto:CONSTRUCCION DE VIVIENDAS PARA DAMNIFICADOS DEL HURACAN MITCH No. Unidades:500 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: LAS PALMAS SAN SALVADOR, SAN SALVADOR
124
2000
TELECOM, S.A. DE C.V.
2000
CONGREGACION HERMANAS DE LA PROVIDENCIA
2000
FASTENOPFER
2000
SERVICIO JESUITA
2000
KFW-FSDVM

Tipo de proyecto:REHABILITACION DE TUGURIOS No. Unidades:1070 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: MARIA AUXILIADORA SAN SALVADOR, CUSCATANCINCO Tipo de proyecto:REASENTAMIENTO CON AYUDA MUTUA Y CREDITO EN MATERIALES No. Unidades:35 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales:
125
2000
Fuente: Datos de FUNDASAL, sitio web: www.fundasal.org
AO 2001 Ao 2001 Proyectos Ejecutados y en ejecucin Nombre Proyecto Financiamiento APOYO A LA CONSTRUCCION DE ALBERGUES GAP FOUNDATION LA LIBERTAD, SANTA TECLA (PERIODISTAS Tipo de proyecto:VIVIENDAS DE EMERGENCIA ESTADOUNIDENSES) POST TERREMOTO No. Unidades:60 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: TECHOS PROVISIONALES PARA LA ZONA DE CORDAID/ASPRODE SAN PEDRO MASAHUAT LA PAZ, SAN PEDRO MASAHUAT Tipo de proyecto:VIVIENDAS DE EMERGENCIA POST TERREMOTO No. Unidades:300 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: ATENCION A DAMNIFICADOS POST ESSO ESTANDAR OIL TERREMOTO LA PAZ, ZACATECOLUCA Tipo de proyecto:VIVIENDAS DE EMERGENCIA POST TERREMOTO No. Unidades:4 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales:
2001
2001
126
2001
2001
2001
2001
2001
2001
VIVIENDA PROVISIONAL ZONA DE LOS REYES LA PAZ, ZACATECOLUCA Tipo de proyecto:VVIENDAS DE EMERGENCIA POST TERREMOTO No. Unidades:130 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: CONSTRUCCION DE VIVIENDAS DE EMERGENCIA PARA AFECTADOS POR LOS TERRMOTOS LA PAZ, SAN JUAN NONUALCO Tipo de proyecto:VIVIENDAS DE EMERGENCIA POST TERREMOTO No. Unidades:42 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: CONSTRUCCION DE VIVIENDAS DE EMERGENCIA PARA AFECTADOS POR LOS TERREMOTOS LA PAZ, SAN JUAN NONUALCO Tipo de proyecto:VIVIENDAS DE EMERGENCIA POST TERREMOTO No. Unidades:2 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: APOYO A LA RECONSTRUCCION LA PAZ Y CUSCATLAN, SAN JUAN NONUALCO Y COJUTEPEQUE Tipo de proyecto:VIVIENDAS DE EMERGENCIA POST TERREMOTO No. Unidades:4 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: VIVIENDA DE EMERGENCIA PARA FAMILIAS AFECTADAS POR LOS TERREMOTOS LA PAZ, ZACATECOLUCA Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:105 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: RECONSTRUCCION DE VIVIVIENDAS POST TERREMOTO A PERSONAS POSITIVAS VIH/SIDA Y SUS FAMILIARES
BCI / MISEREOR
SALVADORES RESIDENTES EN HONDURAS, A TRAVES DE LA EMBAJADA DE EL SALVADOR EN HONDURAS
AGENCIA DE COOPERACION ITALIANA
GAP FOUNDATION (PERIODISTAS ESTADOUNIDENSES)
MANOS UNIDAS
FUNDASIDA

SAN SALVADOR, CUSCATLAN, USULUTAN, SAN VICENTE, LA LIBERTAD Y SONSONATE, APOPA, MEJICANOS, AGUILARES, ROSARIO DE MORA, COJUTEPEQUE, USULUTAN, SAN VICENTE,COLON Y SONSONATE Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:12 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: PROYECTO DE RECONSTRUCCION POST TERREMOTO LA PAZ, SAN RAFAEL OBRAJUELO Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:5 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: 10 DE OCTUBRE SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:48 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: PANCHIMALCO SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:32 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: CHANTECUAN SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:20 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: LAS MARGARITAS SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:10 Letrinas:
127
2001
COOPERATIVA IL PONTE
2001
FSDVM
2001
FSDVM
2001
FSDVM
2001
FSDVM

Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: EL PEDREGAL SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:25 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: OASIS SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:12 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: IBERIA NORTE SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:4 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales:
128
2001
FSDVM
2001
FSDVM
2001
AO 2002 Ao 2002 Proyectos Ejecutados y en ejecucin Nombre Proyecto Financiamiento NUEVA VIDA DESPUES DEL HURACAN PROGETTO SAN VICENTE Y LA UNION, TECOLUCA Y CONTINENTI CONCHAGUA Tipo de proyecto:VIVIENDA MINIMA EN ASENTAMIENTOS RURALES No. Unidades:156 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: LAS MERCEDES SELAVIP SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:RENOVACION DE BARRIOS No. Unidades:61 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales:
2002

2002 PROGRAMA DE CREDITOS SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA CONSTRUCCION DE VIVIENDAS Y COMPRA DE TERRENO No. Unidades:388 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: VIVIENDA PERMANENTE PARA AFECTADOS POR LOS TERREMOTOS EN EL SALVADOR AHUACHAPAN, TACUBA Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:38 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: CONSTRUCCION DE VIVIENDAS A LOS AFECTADOS POR LOS TERREMOTOS DE ENERO Y FEBRERO CUSCATLAN Y CABAS, SAN RAFAEL CEDROS, CANDELARIA, JUTIAPA, ILOBASCO Y TEJUTEPEQUE Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:245 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: APOYO EN RECONSTRUCCION DE VIVIENDAS E INFRAESTRUCTURA SOCIAL EN COMUNIDADES Y COOPERATIVAS AGRICOLAS DE EL SALVADOR LA PAZ Y USULUTAN, SAN PEDRO MASAHUAT, SAN LUIS TALPA, JIQUILISCO Y JUCUARAN Tipo de proyecto:ESTRUCTURA BASICA Y TECHO, LETRINAS Y CASAS COMUNALES No. Unidades:404 Letrinas: 191 Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: VIVIENDA PERMANENTE PARA AFECTADOS POR LOS TERREMOTOS LA PAZ, SAN PEDRO MASAHUAT Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:100 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica:
129
FONDO ROTATORIO
2002
SOCORRO POPULAR FRANCES
2002
ACCION LUTERANA MUNDIAL, A TRAVES DE LA FUNDACION PRACTICA
2002
VOLENS
2002
CORDAID/ASPRODE

Casas Comunales: JARDIN SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:18 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: LAS JOYITAS SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:7 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: CALIIFORNIA SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:4 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: POPOTLAN I SAN SALVADOR, APOPA Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:6 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: CHINTUC SAN SALVADOR, APOPA Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:2 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: RIO ZARCO SANTA ANA, SANTA ANA Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:3 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: VARIOS
130
2002
FSDVM
2002
FSDVM
2002
FSDVM
2002
FSDVM
2002
FSDVM
2002
FSDVM
2002
FSDVM

SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:2 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: MANANTIALES SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:1
131
2002
FSDVM
AO 2003 Ao 2003 Proyectos Ejecutados y en ejecucin Nombre Proyecto Financiamiento VIVIENDA PERMANENTE PARA LOS CORDAID/ASPRODE AFECTADOS POR LOS TERREMOTOS EN COOPERATIVA GUACHIPILIN SAN VICENTE, SAN ILDEFONSO Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:21 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: CONSTRUCCION DE VIVIENDAS EN PROGETTO C COOPERATIVA LAS 90 MANZANAS SAN VICENTE, TECOLUCA Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:59 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales:
2003
AO 2004 Ao 2004 Proyectos Ejecutados y en ejecucin Nombre Proyecto Financiamiento "EL SAUCE" KFW SONSONATE, SONZACATE Tipo de proyecto:NUEVO ASENTAMIENTO URBANO BAJO LAM ODALIDAD DE AYUDA MUTUA

No. Unidades:1700 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: RECONSTRUCCION DEL MUNICIPIO DE SAN AGUSTIN USULUTAN, SAN AGUSTIN Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:430 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: DOTACION DE VIVIENDA PERMANENTE A FAMILIAS DE BAJOS RECURSOS EN EL VALLE DE GUAYMAS HONDURAS, YORO Tipo de proyecto:VIVIENDA PERMANENTE A DAMINIFICADOS DEL HURACAN MITCH No. Unidades:445
132
2004
LUX DEVELOPMENT
2004
SERVICIO JESUITA/ALBOAN/MANOS UNIDAS
AO 2005 Ao 2005 Proyectos Ejecutados y en ejecucin Nombre Proyecto Financiamiento PROGRAMA DE RECONSTRUCCION DE KFW VIVIENDAS POST TERREMOTO LA PAZ, 18 MUNICIPIOS DEL DEPARTAMENTO Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:6472 Letrinas: 987 Agua e Infraestructura Bsica: 6 Casas Comunales: 6 DOTACION DE VIVIENDA PERMANENTE A MANOS UNIDAS FAMILIAS CAMPESINAS DEL MUNICIPIO DE SAN PEDRO MASAHUAT LA PAZ, SAN PEDRO MASAHUAT Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:1320 Letrinas: 190 Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: MEJORAMIENTO DE LAS COMUNIDADES DE KFW/FUNDASAL LOS "LOS MANANTIALES" SAN SALVADOR, SAN SALVADOR
2005
2005

Tipo de proyecto:REHABILITACION DE TUGURIOS BAJO EL SISTEMA DE AYUDA MUTUA No. Unidades:1430 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: VIVIENDA COOPERATIVA "HEROES DE PIEDRAS ROJAS" CABAS, VICTORIA Tipo de proyecto:VIVIENDA COOPERATIVA No. Unidades:15 Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: VIVIENDA PARA FAMILIAS AFECTADAS POR LOS TERREMOTOS 6 DEPARTAMENTOS, 12 MUNICIPIOS Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:546 Letrinas: 330 Agua e Infraestructura Bsica: Casas Comunales: SERVICIOS BASICOS PARA FAMILIAS POBRES DE LA COMUNIDAD "EL SARTEN" SAN SALVADOR, APOPA Tipo de proyecto:INFRAESTRUCTURA BASICA PARA LA EVACUACION DE EXCRETAS No. Unidades: Letrinas: Agua e Infraestructura Bsica: 1 Casas Comunales: 1
133
2005
SCC
2005
ASDI
2005
SELAVIP

Vivienda Uca

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UNIVERSIDAD CENTROAMERICANA JOS SIMEN CAAS

ANLISIS DE LA INVERSIN EN EL SECTOR DE LA VIVIENDA POPULAR EN EL SALVADOR. PERODO 1995 2005

PARA OPTAR AL GRADO DE LICENCIADA EN ECONOMA

PRESENTADO POR MELISSA ROMERO DE LA CRUZ MIRIAM ISABEL VIDES BRIZUELA

SAN SALVADOR, SEPTIEMBRE DE 2006.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

UNIVERSIDAD CENTROAMERICANA JOS SIMEON CAAS

Rector Lic. Jos Mara Tojeira Pelayo, S.J,

Secretario General Lic. Ren Alberto Zelaya.

Asesor del Trabajo Lic. Gerardo Olano.

Segundo Lector Dr. Francisco Lazo.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

RESUMEN DEL CAPITULO. ....................................................................................... 39

RESUMEN DEL CAPTULO. ....................................................................................... 60

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

RESUMEN DEL CAPTULO. ............................................................................... 92

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES. ............................................................ 113

ANEXOS ................................................................................................................... 118

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

CAPTULO 1. EVOLUCIN DE LA INVERSIN EN EL SECTOR DE LA VIVIENDA POPULAR.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

Informacin proporcionada por la constructora R&R Ingenieros constructores, El Salvador.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

2 El rol del Estado en el sector de la vivienda.

2.1 El Estado como ente productor de viviendas.

FUNDASAL Las Palmas: de la utopa al mejoramiento de barrios en El Salvador, El Salvador 2003.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

Ibid, FUNDASAL, pp 92.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

ARENA, Plan Nacional 1989-1994. El Salvador.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

Reubicacin y/o titulacin

Instituto Libertad y Progreso (ILP)

1a2 (Sector informal)

Crdito con subsidio

1a2 (Sector informal)

1a4 (Cotizantes AFP)

FONAVIPO a travs de Instituciones autorizadas.

Fuente: Poltica Nacional de Vivienda 1989-1994.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

La vivienda como eje de desarrollo.

Fuente: Poltica de Vivienda 2004-2009, El Salvador.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.

3 Entorno econmico salvadoreo.

La Vivienda Popular en El Salvador 1995-2005.