TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA DE SÃO PAULO

7ª VARA CÍVEL
Av. Engenheiro Caetano Álvares, 594, 2º andar, sala 255, Casa Verde - CEP 02546-000, Fone: 11- 3951-
2525, São Paulo-SP - E-mail: santana7cv@tj.sp.gov.br

SENTENÇA

Ação de cobrança: 001.09.103546-6 - Procedimento Ordinário (em Geral)

Data da Audiência:
Requerente: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop
Requerido: Deise Batista Gonçalves

Vistos.

Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop, qualificada nos

autos, ajuizou ação de cobrança, pelo procedimento ordinário, em face de DEISE BATISTA
GONÇALVES.

Narra a petição inicial que a autora é uma cooperativa sem fins lucrativos. Nessa
condição, celebrou com a ré um contrato de adesão e compromisso de participação, no
empreendimento Parque Mandaqui, situado na R. Plínio Colas, 280, pelo preço de R$
32.900,00.

Ocorre que, conquanto a autora tenha cumprido a sua obrigação, concluído a obra
e entregue ao réu a posse, não houve o pagamento do saldo residual, previsto na cláusula 16a.
Do contrato, no valor de R$ 17.795,87.

A possibilidade de cobrança do saldo residual foi prevista no contrato, sendo

legítima a cobrança.

Diante disso, requereu a autora a condenação da ré ao pagamento do débito em

aberto.

Regularmente citada, a ré apresentou contestação, alegando que pagou todas as

parcelas originariamente previstas no contrato, conforme reconhecido pela autora. O que a
autora cobra é um saldo residual, apresentado sem qualquer comprovação contábil, o que
ensejou o ajuizamento de ação, ora em curso perante a 14ª Vara Cível Central.

Em razão disso, foi requerido o reconhecimento da conexão entre os processos ou

a suspensão por força da prejudicialidade externa.

No mérito, o réu alegou que a verdadeira natureza da avença é compra e venda,

porque a autora nunca agiu como verdadeira cooperativa, mas como incorporadora. Assim,
aplicável o Código de Defesa do Consumidor.
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A notificação é nula, porque eventual dívida é ilíquida, e só poderia ser cobrada

após autorização assemblear, que não foi obtida. O valor cobrado a título residual é excessivo,
e não está comprovado por documentação contábil.

A cláusula que autoriza a cobrança do residual é obscura e ofende o princípio da

boa-fé.

Réplica a fls. 310 e ss.

É o relatório.

DECIDO.

Não há necessidade de produção de provas em audiência, razão pela qual conheço

diretamente do pedido, em julgamento antecipado da lide (art. 330, I, do Código de Processo
Civil).

Não há como acolher a preliminar de contestação. Não se justifica a reunião, por

conexão entre a presente ação e a aquela proposta por vários autores que tramita perante a E.
14ª Vara Cível. O objeto da presente ação circunscreve-se a um determinado imóvel, e versa
especificamente sobre um contrato. O objeto da ação coletiva diz respeito à cobrança, em
caráter geral, do valor residual de vários contratos. Os objetos são, portanto, diferentes. Por
essa mesma razão, não se justifica a suspensão.

No mérito, porém, o pedido improcede. A ré pagou integralmente as prestações

originárias do contrato, e as notificações que lhe foram dirigidas dizem respeito ao resíduo
previsto na cláusula 16ª do contrato. Conquanto haja previsão contratual para a cobrança, não
era possível à autora impor à aderente valores calculados a seu critério, sem comprovação
contábil, e sem aprovação assemblear. A própria cláusula 16ª impunha a autorização
assemblear, sem o que, estaria dado à autora cobrar valores a seu alvitre, sem prestar contas
aos adquirentes.

A autora não comprovou a autorização assemblear, nem demonstrou como chegou

ao montante do resíduo. Tampouco provou ter feito a prestação de contas dos valores
empregados na construção, para que se pudesse apurar a legitimidade do montante cobrado.
Não bastava, para ensejar a cobrança, simples aprovação assemblear das contas em geral. Era
necessário que, por meio das contas, fosse possível apurar o saldo devedor cobrado de
consumidor. A prestação de contas é feita em forma contábil, com a indicação e comprovação
de débitos e créditos.

Em casos idênticos, tem sido decidido:

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“Cooperativa habitacional Contrato de compromisso de compra e venda

Declaratória de inexigibilidade de débito Omissão na realização das assembléias pertinentes
e obrigatórias - Cálculo produzido unilateralmente sem a necessária prestação de contas
documentada Consumidor em desvantagem excessiva Obrigatoriedade da outorga da
escritura definitiva Recurso improvido” (TJSP 8ª. Câm., Ap. 582.881.4/0-00, Rel.
Joaquim Garcia).

“E, no caso, ao que tudo indica, nada mais fez a cooperativa do que efetuar o
rateio dos custos entre os proprietários das unidades habitacionais, conforme claramente prevê
a cláusula 16 do contrato firmado entre as partes...Ocorre, porém, que para sua exigibilidade
se faz necessário que os valores sejam apurados pela cooperativa e aprovados em assembléia,
de modo a prevalecer a vontade da maioria” (TJSP 6ª. Câm, Ap. 602.217-4/4-00, Rel. Vito
Guglielmi).

Nessas circunstâncias, conclui-se que, não provado o valor do saldo residual, nem
a autorização assemblear, a ré não pode ser considerada em mora, o que afasta o pedido
possessório e o indenizatório.

Isto posto, JULGO IMPROCEDENTE a ação, condenando a autora ao pagamento

das custas e despesas do processo, bem como honorários advocatícios que, com fundamento
no art. 20, par. 4º., do CPC, fixo em R$ 2.500,00.

P.R.I.
São Paulo,02 de junho de 2009.

Marcus Vinicius Rios Gonçalves