PLANIFICACIÓN DE LA EJECUCIÓN DE OBRAS

ETAPAS Y AGENTES PARTICIPANTES EN EL PRCOCESO DE EDIFICACIÓN

En la planificación y programación de la ejecución de una obra, se trata de definir el calendario de ejecución

de un conjunto de actividades.

Al hacerlo es lógico que pensemos en primer lugar en todas aquellas actividades de obra productivas, que
afectan directamente a la empresa responsable de la ejecución, es decir el constructor.

No obstante el constructor no actúa solo. Sus actividades condicionan, y a la vez son condicionadas por las
actividades de otros agentes que intervienen en el proceso: el promotor, equipo redactor del proyecto, equipo
de dirección de las obras, subcontratista e industriales, proveedores de materiales y elementos, la
administración, compañías de servicio, etc.

Por lo tanto, el programar la ejecución de una obra, no significa planificar y programar exclusivamente las
actividades de uno solo de estos participantes. El programa ha de asumir una función de síntesis, integrando la
intervención de los participantes y ha de ser el instrumentos que asegure la coordinación de las actividades a
realizar por todos ellos, de acuerdo con unos objetivos generales predefinidos.

En el cuadro número 1, se relacionan de manera esquemática las actividades principales de las diversas etapas
del proceso de edificación, y los agentes que intervienen.

La propia concepción del planning, su proceso de elaboración, el alcance y tipo de programas, etc., se ven
afectados por la problemática que en cada caso concreto afecta a los agentes participantes, y por la estructura
que liga sus relaciones mutuas.

Si queremos que el programa sea el elemento base de coordinación entre los participantes, la propia
elaboración de este programa se ha de hacer de manera coordinada, participando todos los agentes implicados.
Esto supone tener desde el origen unos objetivos muy concretos, un producto a realizar (proyecto)
perfectamente definido, y una presencia de todos los agentes en todas y cada una de las fases del proceso de
edificación.

Es evidente, que el desarrollo actual del sector de la edificación, no se ajusta generalmente a los criterios
expuestos. Las diversas fases del proceso de edificación: PROMOCIÓN − DISEÑO − CONTRATACIÓN −
EJECUCIÓN, no tienen con frecuencia una coherencia interna fruto de un programa y de unos objetivos
globales, sino que se plantean de una manera compartimentada, como si cada uno tuviese una dinámica propia
independiente de las otras. Los agentes actúan a partir del momento que le toca, quedando sus relaciones
mutuas condicionadas en función del sistema de contratación que se adopte para cada intervención.

Cuadro 1:

ACTIVIDADES PRINCIPALES DE LAS DIVERAS ETAPAS DEL PROCESO DE EDIFICACIÓN Y

AGENTES QUE INTERVIENEN
PROMOCIÓN
Estudios previos: Promotor
− de necesidades financieras Propietario del suelo
− de mercado Notarios
− situación jurídico−urbanística de solar a edificar

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 Agentes de la propiedad inmobiliaria, Registro de la
propiedad
− situación jurídico−civil registrada Entidades de crédito
Compra del solar:
− liquidación
− inscripción en el registro
Definición del programa de la promoción
Definición de niveles de calidad de la edificación
Contratación del proyecto
CONCEPCIÓN Y DISEÑO
Información previa sobre condiciones: Promotor
− urbanísticas Facultativos
− topográficas Colegios
− geotécnicas Municipio (ordenanzas)
− ambientales Estado (normativa)
− de uso y mantenimiento
− de coste
Anteproyecto
Proyecto Básico
Proyecto de Ejecución
Visado del proyecto
CALIFICACIÓN DEL PROYECTO
Licencia Municipal de Obras Ayuntamiento
Licencia de instalaciones y elementos industriales Ministerio
Licencias diversas en función del emplazamiento
Organismos autónomos
de la obra (Confederación, MOPU,...)
Calificación provisional (si es VPO)
Autorización zonas turísticas
CONTRATACIÓN DE LA OBRA Y DE LA DIRECCIÓN
Definición de condiciones de contratación Promotor
Solicitud de ofertas Facultativos
Adjudicación y contratación de la obra Contratistas
Contratación de la dirección de obras Colegios
PROGRAMACIÓN Y PREPARACIÓN DE LA EJECUCIÓN
Programa de ejecución Constructor
Plan de implementación e instalaciones
Subcontratistas e Industriales
provisionales de obra
Plan de seguridad Facultativos
Plan de control de calidad Cías. de servicios
Seguros de obra de la construcción Cías. de seguros
Licencias y permisos diversos: Ayuntamiento y Ministerios
− grúas
− vallas

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− derribos
− movimiento de tierras
− conexión albañales
− acometidas provisionales
EJECUCIÓN DE LA OBRA
Ocupación del terreno Constructor
Instalaciones provisionales Subcontratistas
Acta de replanteo Facultativos
Ejecución, Contro y Dirección Facultativos
Recepción Promotor
Certificado final de obra Ayuntamiento
Liquidación Ministerios
CALIFICACIÓN PARA EL USO
Cédula de habitabilidad Ayuntamiento
Licencia de ocupación Ministerios

DIVERSOS MODELOS DE RELACIÓN ENTRE LOS AGENTES PARTICIPANTES EN LA EJECUCIÓN

En la construcción de edificios para viviendas, el modelo más frecuente adoptado en la práctica, es el de un

promotor que contrata por un lado a un equipo facultativo, que se encarga de redactar el proyecto y dirigir las
obras; y por el otro una vez hecho el proyecto, contrata la ejecución a un constructor, que a su vez subcontrata
partes o unidades de esta obra.

En promociones de gran volumen u obras industriales, es frecuente que el promotor encomiende todas las
operaciones de proyecto, contratación y dirección a una oficina técnica (Ingeniería o Consulting), que contrata
por separado a diferentes empresas para las diferentes partes o capítulos de la obra, coordinando su actuación.

En el cuadro número 2, se ha esquematizado estos dos modelos de relación entre los agentes, en función del
sistema de contratación.

Cuadro 2:

LA FUNCIÓN DE LA COORDINACIÓN

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La coordinación entre los participantes en la ejecución de la obra y entre las actividades que cada uno de ellos
desarrolla, hay que establecerla tanto en la etapa de planificación de la obra, como en la etapa de seguimiento
y control de su ejecución.

Ha y que establecer quien es el responsable de ejercer esta función, el cual ha de disponer de autoridad
reconocida por todos los participantes. Es conveniente que entre los contratos que ligan las relaciones entre
los agentes figuren clausulas relativas a:

− Determinar quien es el coordinador.

− Establecer el sistema a seguir para definir el programa de ejecución de la obra.

− Definición del sistema de seguimiento y control de la marcha de la obra, de las ordenes de trabajo y de las
acciones correctoras a tomar en caso de presentarse desviaciones.

En la etapa de Planificación y Programación de la ejecución de la obra, la misión del coordinador será:

− Hacer el programa de ejecución de la obra, de acuerdo con unos objetivos predefinidos (planning
contractual) y teniendo en cuenta los intereses de todos los participantes.

− Asumir por parte de todos los participantes, en la forma adecuada en cada caso, la programación definitiva y
detallada (instrumento para el seguimiento de la marcha de la obra).

− Definición y aceptación por los participantes de los documentos y sistemas de seguimiento de la obra.

El impreso que se adjunta en el cuadro número 3, es un ejemplo de impreso que puede ser de utilidad, para
obtener los datos necesarios de cada participante, para que el coordinador pueda definir el programa de
ejecución.

Cuadro 3:

OBRA:
PLANIFICACIÓN
EMPRESA:
RELACIÓN DE
DEPENDENCIA ENTRE
ACTIVIDADES A DURACIÓN
ACTIVIDADES
EJECUTAR PREVISTA
ACTIVIDAD ACTIVIDAD
ANTERIOR SUIGUIENTE

Mano de obra
ALAMCEN DE
Stock m2 Plazo PREVISTA
MATERIALES
Categorías nº

MAQUINARIA Nº TIPO POTENCIA OBSERVACIONES

PLANIFICACIÓN Y COORDINACIÓN DE LA CONTRATACIÓN

El proceso de gestión de la contratación, requiere normalmente, el desarrollo de las siguientes actividades:

− Preparar lista de ofertantes a los que se pedirá la oferta.

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− Preparación y entrega de la documentación a entregar a cada ofertante con la petición de oferta (proyecto y
condiciones que ha de reunir las ofertas).

− Preparación de ofertas por parte de ofertantes.

− Presentación de ofertas por parte de los ofertantes.

− Elaboración de cuadro comparativos y análisis de las ofertas.

− Negociaciones, decisión de adjudicación.

− Redacción del contrato.

− Firma del contrato.

La realización de este proceso supone un periodo de tiempo determinado, al que hay que añadirle el tiempo
necesario entre la firma del contrato y la fecha de comienzo de la intervención del contratista a la obra.. Esta
lista de actividades es propia de contratación de obras privadas. La administración tiene sus propios
procedimientos de contratación, que regula la ley y reglamento de contratos de obra del estado, si bien el
objetivo y la finalidad es igualmente llegar a la adjudicación y contrato de la obra a realizar.

A continuación se expone un ejemplo de impreso, que puede ser de utilidad para programar la gestión de
contratación de una obra.

OFERTAS ADJUDICACIÓN PLAZO EJECUCIÓN

CONTRATITA TRABAJOS FECHA PLAZO PREPARACIÓN FECHA FECHA

PLAZO PLAZ
SOLICITUD PREPARACIÓN TRABAJOS ENTREGA INICIO