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DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO Esta uma das aes mais comuns no meio jurdico, porque inegvel a existncia

a de milhares de locaes de prdios, comerciais ou residenciais, em qualquer localidade, e tambm, conseqentemente, a falta de pagamento dos aluguis por alguns inquilinos, mormente em pocas de crise. Como se sabe, as locaes podem ser celebradas para fins comerciais ou residenciais. Na primeira das hipteses, o prazo mnimo de durao, conforme determinao legal, de um ano. E, na segunda, o prazo mnimo de trinta meses. Antes destes prazos, so raros os casos em que os contratos podem ser resolvidos, ou rescindidos. Um dos casos em que o contrato pode ser resolvido, em qualquer momento da locao, na falta de pagamento de aluguis pelo locatrio. A ao de despejo por falta de pagamento a ao pertinente a ser ajuizada contra a pessoa que no paga o aluguel em dia. Este tipo de ao tem como objetivo rescindir o contrato de locao, seja ele verbal ou por escrito, em vigncia ou prorrogado, e despejar o inadimplente do imvel que objeto da locao. A falta de pagamento de aluguel no pode ser justificada pela simples falta de dinheiro, e basta o atraso, de um dia apenas, no pagamento do aluguel, para que seja possvel o ajuizamento da ao de despejo. Algumas pessoas deixam acumular alguns aluguis impagos para ingressar com a ao de despejo contra o locatrio. Todavia, no existe obrigatoriedade legal de aguardar tantos meses ou dias para seja possvel o ajuizamento. A lei fala simplesmente em atraso no pagamento do aluguel, sendo a atitude de quem espera mera cordialidade ou mesmo um estranho esquecimento. Este tipo de ao est regulamentado pelos artigos 59 a 66 da Lei 8.245/91, a chamada Lei do Inquilinato. Uma vez ajuizada a ao, o locatrio deve ser citado, para que num prazo improrrogvel de quinze dias apresente a sua defesa, ou pague o valor de todo o dbito vencido (chama-se purgar a mora), acrescido das penalidades contratuais pelo atraso no pagamento, incluindo-se juros, multa, custas processuais e honorrios advocatcios do advogado do locador. A defesa do locatrio deve estar limitada apresentao de recibos, comprovantes de que pagou aqueles aluguis que o locador est dizendo que no pagou. Outras alegaes, na defesa, so impertinentes. Alguns locatrios, aproveitando-se da morosidade da Justia, costumam apresentar defesa com alegaes vagas, to e somente para ganharem tempo. Entretanto, cumpre advertir que trata-se de um pssimo negcio, pois apenas contribuir com o aumento do volume da dvida, que deve crescer, constantemente, e com as penalidades pelo atraso no pagamento, at o dia em que houver a desocupao do imvel. Alm do que, o credor, seja ele o locador ou a imobiliria que aluga o imvel, receber, com certeza, toda a dvida, ingressando com outra ao, em face dos fiadores. Se, por ventura, aps a citao, o locatrio no paga a dvida ou no apresenta defesa capaz de elidir as alegaes de inadimplemento dos aluguis, o juiz profere sentena, decretando a resciso da locao, e o despejo do locatrio, o qual, alm de tudo, condenado a pagar todos os aluguis que se vencerem at a data da desocupao do imvel, acrescido de todas as multas, juros, despesas do processo, e honorrios do advogado do locador. Aps proferida a sentena pelo juiz, qualquer uma das partes, seja locador ou locatrio, tem um prazo de quinze dias para apresentar recurso. Em no havendo recurso, o locatrio notificado para desocupar em quinze dias o imvel e, se assim no proceder, ocorrer o despejo coercitivo, que pode inclusive contar com o uso de fora policial.

Esta uma das aes mais efetivas e que recebe menos crticas no meio jurdico, porque confere igualdade s partes e soluciona rpida e justamente um litgio. A ao to importante que, ao contrrio da maioria, tem continuidade, inclusive, no perodo de frias forenses. ____________________________ Marcelo Rosenthal advogado e Mestrando em Direito.