EXCELENTSSIMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ____ VARA CVEL DA COMARCA DE BELO HROZONTE-MG.

PEDIDO DE LIMINAR EM ANTECIPAO DE TUTELA

nesta Cidade, por seu advogado que esta subscreve, documento procuratrio incluso (docs. 1/3), vem,respeitosamente presena de V. Exa., propor AO DE OBRIGAO DE FAZER C.C. REPETIO DE INDBITO/ INDENIZAO POR PERDAS E DANOS, COM PEDIDO DE LIMINAR EM TUTELA ANTECIPADA, em face de HABITARE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, inscrita no CNPJ/MF sob o n 22.196.430/0001-63, sediada na Rua em Belo Horizonte - MG, na Rua Aimors, n 2.825, 1 andar, CEP- 30.140.073, em razo dos fundamentos de fato e de direito e com os pedidos a seguir deduzidos:

DOS FATOS Contrato de Compra e venda Celebrado em 19/07/2010; unidade autnoma : Apartamento 802, bloco 02 e respectiva frao ideal de terreno, do Edifcio Santa Clara, localizado na Rua Heilbuth Surette, 1.090, Bairro Buritis, com 03 vagas de garagem, conforme Conveno de Condomnio. Com prazo de entrega para 30/04/2012 conforme item 04 do contrato; o que lamentavelmente no aconteceu! 1- Preo Global do Apartamento supra, conforme item 3.1 do contrato que segue em apenso R$ 377,464,90 a ser pagos da seguintes formas: Ordem A) B) C) D) E) F) 1 parcela de entrada nica...............................R$ 10.000,00 em 30/07/2010 24 parcelas mensais de......................................R$ 1.800,01 em 25/08/2010 2 intermedirias (anual).......................................R$10.000,01 em 31/12/2010 1 Chaves ............................................................R$262.264,64 em 30/07/2012 1 chaves ...............................................................R$30.000,00 em 30/07/2012 12 parcelas (mensais)...................................................R$1.000,00 25/08/2012

1) Ab initio bom trazer baila, e, apontar que as parcelas da

letra (f) dever ser paga s aps as chaves; entretanto chegam na sua casa todo os meses boleto de pagamento de tais parcelas.S.M.J, NO TM RAZO DE SER TENDO EM VISTA,que as mesma s sero cobrada aps as chaves; desta feita, o abuso da Construtora est estampado; merecendo destarte, a suspenso da mesma at a concluso da obra com cominado com entrega do apartamento. 2) Seja indenizada no valor correspondente ao do aluguel mensal de imveis de mesmo padro, dimenso e localidade ao que foi adquirido, a ser pago por cada ms em atraso. 3) Tivesse a autora disponibilidade do imvel no prazo determinado no teria que pagar aluguel. No podemos olvidar, Preclaro Julgador, que a autora est pagando aluguel, e mais, prestao do apartamento; poderia dele dispor como melhor lhe aprouvesse, alugando-o, deixando de pagar aluguel, e assim por diante. Lembrando o Saudoso Miguel Reali O justo por

natureza tendo em vista que a autora paga aluguel, contrato de locao em apenso. Alm do mais as partes assinou o contrato com essa previso; fazendo necesrio o arbitramento tendo em vista que a Construtora se nega a cumprir o acordado. 3.1) Neste aspecto espera a autora que V.Exa d razo ao autora. Estando as requerida/construtora em mora tem a consumidora o direito de recebimento de lucros cessantes, no caso, o que estariam deixando de auferir com o imvel em razo do atraso injustificado na entrega da obra. Isto, por bvio, aps expirado o prazo de tolerncia de 120 (cento e vinte) dias, conforme j explanado anteriormente. E tais premissas vem com arrimo nos arts. 389 e 402 do CC/02, a seguir transcritos: Art. 389. No cumprida a obrigao, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualizao monetria segundo ndices oficiais regularmente estabelecidos, e honorrios de advogado. Art. 402. Salvo as excees expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidos ao credor abrangem, alm do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. A jurisprudncia, em casos anlogos, mantm o mesmo posicionamento:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. NEGOU-SE PROVIMENTO AO RECURSO. As perdas e danos abrangem, alm do que o lesado perdeu, aquilo que deixou de auferir. CC, art. 402. Logo, se a cooperativa no cumpriu o avenado e deixou de entregar o imvel ao cooperado no prazo estabelecido no contrato, sua condenao ao pagamento de lucros cessantes no perodo de inadimplncia, consubstanciado no valor de aluguel de imvel com as mesmas caractersticas, medida que se impe. (TJDF; Rec 2007.01.1.046063-0; Ac. 549.827; Primeira Turma Cvel; Rel. Des. Lecir Manoel da Luz; DJDFTE 29/11/2011; Pg. 69).

CDIGO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DO AUTOR/ LUCROS CESSANTES. FIXAO DO VALOR DA INDENIZAO PELA ESTIMATIVA APRESENTADA PELO AUTOR. ESTIMATIVA DESACOMPANHADA DE

QUALQUER AVALIAO DE MERCADO. IMPOSSIBILIDADE DE ACOLHIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. RECURSO DAS REQUERIDAS. ATRASO NA ENTREGA DE IMVEL DADO EM PAGAMENTO. POTENCIAL UTILIZAO PARA LOCAO OU HABITAO. INDENIZAO POR LUCROS CESSANTESPRVIA E EFETIVA COMPROVAO DOS LUCROS CESSANTES. INEXIGENCIA, NO CASO EM EXAME. FIXAO DO VALOR DA INDENIZAO PELA MAIOR ESTIMATIVA APRESENTADA PELAS REQUERIDAS. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Recurso do autor. nus da parte autora provar os fatos constitutivos do seu direito (art. 333, inciso I, do CPC). A estimativa do autor de que o imvel cuja entrega lhe devida pelas requeridas tem valor de locao de RS 700,00 por ms no vincula o juiz na formao de sua convico se desacompanhado de qualquer prova. 2. Recurso do autor conhecido e improvido. 3. Recurso das requeridas. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imvel dado ao autor em pagamento, por 24 meses, enseja a indenizao por lucros cessantes no valor de 24 de aluguel para imvel equivalente. A imposio de indenizao por lucros cessantes no tem como pressuposto a efetiva experimentao da perda, hiptese que chamaria a indenizao por perda emergente, mas a perda da possibilidade de auferir um ganho potencial. 4. No caso em exame infenso de dvida que o imvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locao seja pela ocupao prpria, sendo certo que, em uma ou em outra situao, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que apurado peia estimativa de valor de aluguel de imvel equivalente. 5. Jurisprudncia firma no sentido do cabimento de condenao em lucros cessantes em casos que tais. (TJDF; Rec. 2008.01.1.167899-4; Ac. 438.684; Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais Cveis e Criminais; Rel. Juiz Asiel Henrique; DJDFTE 18/08/2010; Pg. 145).

S.M.J, houve afronta ao princpio geral da boa-f objetiva, expresso no artigo 422 do Cdigo Civil, pois a empresa responsvel pela construo do empreendimento no fez qualquer ressalva ou alterao na data de entrega do empreendimento, A INCRIA est estampada. 4) Consoante se verificou nos autos do Contrato Celebrado em 19/07/2010; onde a r fornecedora de consumo que atua no ramo da construo e incorporao imobiliria, promovendo, com ou sem a parceria de outras empresas, a venda de imveis no mercado de consumo, inclusive mediante financiamento do preo. No exerccio de tais atividades de fornecimento de consumo, adota prtica comercial revestida de abusividade, conforme adiante aduzido. 5) Com efeito, no exerccio de sua atividade empresarial, a r aliena unidades imobilirias mediante contratos (de venda e de promessa de venda) que pressupem a entrega do imvel ao consumidor em momento diverso e posterior concluso do negcio. O contrato padro de adeso adotado pela empresa,

todavia, tem uma peculiaridade: Embora preveja obrigaes para ambas as partes comprador e vendedor fixa prazos e prev multa moratria para o consumidor, mas no o faz igualmente para o fornecedor. 6) sobremaneira comum, como natural nesse ramo de atividade, que a r compromisse a venda de unidades mediante financiamento do preo, seja mediante financiamento prprio, seja mediante financiamento concedido por outrem. Assim numa como noutra hiptese, a r permite ento que o pagamento do preo pelo consumidor se d prazo, i.e., em momento futuro. Isso foi por ela expressamente confirmado contrato em apenso. A mora do consumidor 6.1 Para a obrigao principal do consumidor pagamento do preo sempre que no haja pagamento integral vista, ento determinado j no contrato o prazo para seu cumprimento: ou o preo ser saldado em parcela nica ou mediante parcelamento do preo; nessas hipteses, sempre ter vencimento futuro, prvia e expressamente documentado no contrato. 6.2 Quando h esse diferimento para o pagamento do preo (pagamento a prazo), a compra e venda realizada sujeita sempre o consumidor multa moratria na hiptese de sua mora, correspondente a percentual do valor da obrigao em atraso. Enfim, se o consumidor atrasa o pagamento, sujeita-se a multa moratria, que sempre fixada no teto legal (CDC, art. 52, 1), i.e., em 2% (dois por cento) e juros de mora de 1% ao ms; do valor da obrigao em atraso. Em seu contrato padronizado de adeso conforme pargrafo quarto pgina 02 do mesmo. Destarte, prev a multa para mora do consumidor; e para o Vendedor nada de multa, custa acreditar!

6.3) ATRASO DO PAGAMENTO:

Caso no sejam pagas na data do seu vencimento, as parcelas ficaro sujeitas, at o seu efetivo pagamento, multa de 2% (dois por cento), acrescida de 1% (um por cento) de juros moratrios ao ms Pro-rata-die. Outra questo relevante sobre o tema Preclaro Julgador, o saldo devedor a ser pago pelos adquirentes na entrega das chaves, geralmente atravs de financiamento bancrio, continua a ser corrigido, normalmente pelo INCC (ndice Nacional de Custo da Construo), gerando uma onerao adicional significativa nos contratos, mesmo no tendo os consumidores qualquer responsabilidade sobre o atraso. Tal situao nitidamente abusiva posto que pelo princpio consumerista da reparao integral, todo e qualquer prejuzo gerado pelos fornecedores aos consumidores; devero ser reparados da forma mais ampla e completa possvel. A mora da fornecedora r 6.4) Mas nesses negcios de consumo promovidos pela r no h a fixao em contrato de prazo fatal para o cumprimento da obrigao principal dela, a fornecedora de consumo a obrigao principal da r consiste na entrega do imvel ao consumidor, comumente designada como entrega das chaves. que a data estabelecida pela r em contrato guisa de prazo no a data limite para cumprimento de sua obrigao de entrega, a partir da qual se caracteriza a sua mora. Assim porque no mesmo contrato a r prev uma tolerncia de 120 (cento e vinte) dias Quinta- do Prazo e das Condies de entrega item 4 do Quadro de resumo; pgina 03 do Contrato. Diz destarte, Para o atraso na entrega, perodo durante o qual o contrato dispe no haver qualquer consequncia resultante da entrega alm da data aprazada (vide clusula 4.1 do contrato de adeso,contrato em apenso. 6) CLUSULA QUARTA: DA ENTREGA E IMISSO NA POSSE A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a concluir as obras do imvel objeto deste contrato at o ltimo dia 30/07/2012 do ms mencionado no item 04 da pgina (1), E, diga-se de passagem, no fez nenhuma resalva que poderia entrega posteriores; exceto aquelas do FENMENO DA NATUREZA, salvo se Independentemente do prazo acima previsto, a concluso da obra poder ser prorrogada por at 120 (cento e vinte) dias (...).

6.1) Se a PROMITENTE VENDEDORA no concluir a obra no prazo estabelecido, j admitida a tolerncia, pagar ao PROMITENTE COMPRADORA, a ttulo de pena convencional, a importncia equivalente a 0,5% (meio por cento) sobre o valores por este resgatados, a ttulo de indenizao e aluguel mensal, calculado pro rata die aps o trmino do prazo de carncia estipulado no Cput da Clusula quinta, cominao ora estabelecida em comum acordo pelas partes como nica e suficiente para ressarcimento dos prejuzos decorrentes do eventual atraso. 6.2) No obstante, Preclaro Julgador, j vemos a olho nu que a Construtora j previa esse acontecimento, ou seja, o atraso na entrega era previsto, destarte, j fixou ao seu bel prazer a porcentagem a ser paga em caso de inadimplncia do preo do imvel, objeto deste contrato, previsto no item 3 da pgina 1, por ms ou pro rata die. O perodo de apurao da multa pelo atraso ter incio no primeiro dia aps o vencimento do prazo de tolerncia (120 dias) e trmino na data da efetiva entrega ou da liberao da Certido de Baixa e Habite-se, o que ocorrer primeiro. Essa tolerncia que, alis, no estabelecida tambm em favor do consumidor desfigura a data prevista para entrega como efetivo prazo de entrega. 7) Multa muito mais rigorosa para a mora do consumidor No bastasse, h flagrante desproporo entre as penalidades para o consumidor em relao s penalidades para o fornecedor. 7.1) Como acima se assentou, se o consumidor atrasa o pagamento, sujeitase a multa moratria, fixada em 2% (dois por cento) do valor da obrigao em atraso, mais 1% (um por cento) de juros moratrios ao ms pro rata die. Bem diversamente da posio do consumidor no contrato, alm de gozar da malfadada tolerncia de 120 dias, a r se sujeita a multa moratria substancialmente mais branda 0,5% por ms ou pro rata die e nada mais. 8) Ocupa a fornecedora r, de tal sorte, posio privilegiada em seu contrato de adeso, pois para sua obrigao principal entrega do imvel no h prazo efetivo; e mesmo considerada a entrega para alm da tolerncia contratual, no h fixao de multa moratria com o mesmo rigor que se prev sano para a mora do consumidor:

CONSUMIDOR

FORNECEDOR (R)

no tem tolerncia alguma, i.e., no pode atrasar sua obrigao um dia sequer se atrasar, paga multa de: 2% + 1% de juros moratrios ao ms pro rata die

tem tolerncia, i.e., pode atrasar sua obrigao at 120 dias teis se atrasar mesmo depois da tolerncia, paga multa s de 0,5% por ms ou pro rata die

O que temos, em sntese, uma contratao de adeso que privilegia o fornecedor, em detrimento do consumidor, que justamente a parte vulnervel da relao jurdica (CDC, art. 4, inc. I), colocado-o assim em desvantagem exagerada. Essa prtica comercial da r abusiva e ilegal, como adiante se analisar. 9)
EMENTA COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL A PRESTAO PRAZO DE ENTREGA DO IMVEL COMPROMISSADO. INADIMPLNCIA DA COMPROMISSRIA VENDEDORA. PRAZO DE TOLERNCIA PRVISTO NO CONTRATO. Considera-se inadimplente a construtora e compromissria vendedora quando no faz entrega do bem compromissado no prazo previsto no contrato, autorizando o acolhimento do pedido de resciso feito pelo compromissrio comprador, com devoluo de todas as parcelas pagas, devidamente corrigidas, mais juros de mora e outras penalidades previstas em contrato. O prazo de tolerncia previsto em contrato somente justificativa para a prorrogao do prazo contratual de entrega do imvel compromissado quando ocorrer caso fortuito ou fora maior devidamente comprovado nos autos. (TJ/MJ 7 C. Cv., Ap. Cv. N361743-8, Rel. Des. Jos Afonso da Costa Crtes, julg. 06.06.2002).

DO Direito 9.1) vedado ao fornecedor deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigao (CDC, art. 39, XII) A obrigao de entrega e a mora do fornecedor A disciplina jurdica dos contratos em geral hoje francamente balizada pelos princpios da boa-f objetiva (CC, art. 422) e da funo social dos contratos (CC, art. 421). No Direito do Consumidor, segundo autorizada lio de Claudia Lima Marques, o primado da boa-f o princpio mximo orientador do CDC. Visceralmente jungido boa-f objetiva, viceja no direito consumerista o princpio do equilbrio contratual entre as partes da relao de consumo.

Com efeito, dispe o Cdigo de Defesa do Consumidor que: 9.2) Art. 4. A Poltica Nacional das Relaes de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito sua dignidade, sade e segurana, a proteo de seus interesses econmicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparncia e harmonia das relaes de consumo, atendidos os seguintes princpios: 9.3) harmonizao dos interesses dos participantes das relaes de consumo e compatibilizao da proteo do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econmico e tecnolgico, de modo a viabilizar os princpios nos quais se funda a ordem econmica (art. 170, da Constituio Federal), sempre com base na boa-f e equilbrio nas relaes entre consumidores e fornecedores; 9.4) A boa-f objetiva, que deve lastrear assim a celebrao como a execuo dos contratos em geral, tratada pelo legislador com status de verdadeiro princpio no campo do Direito do Consumidor. 10) As normas positivas que definem a abusividade, assim de prticas comerciais como de clusulas contratuais, representam detalhamento aplicado dos princpios fundamentais que regem todo o microssistema do Direito do Consumidor. Pois bem. Como uma das garantias de equilbrio das relaes contratuais, indispensvel ao desenvolvimento da relao jurdica sob o primado da boa-f, o CDC probe o fornecedor de omitir a fixao de vencimento para sua obrigao: O Cdigo impe a obrigatoriedade de prazo determinado porque sem ele no se pode falar em vencimento da obrigao, que o termo final do prazo, a partir do qual a obrigao passa a ser exigvel. 11) Na definio de De Plcido e Silva, em sentido geral, prazo sempre se revela o espao de tempo, que medeia entre o comeo e fim de qualquer coisa. Mostra, assim, a durao, em que as coisas se realizam ou se executam, ou determina, pelo transcurso do mesmo tempo, o momento, em que certas coisas devem ser cumpridas. (...) Termo , propriamente, ovencimento do prazo, o trmino ou o fim dele, em cujo momento certa coisa deve ser feita ou cumprida. Como ensina Caio Mrio da Silva Pereira, alis, uma das circunstncias que acompanham o pagamento o tempo. Assim porque no basta saber que ao devedor cumpre entregar a sua prestao, mas imprescindvel saber quando o deve fazer. 12) Na sempre oportuna lio de Orlando Gomes, a determinao do momento em que a obrigao deve ser cumprida de fundamental importncia,

atenta circunstncia de a dvida s se tornar exigvel quando se vence. A esse momento chama-se vencimento. Sem a fixao do prazo e seu termo final , o vencimento no se pode apreender a caracterizao da mora do devedor, no caso o fornecedor de consumo. Por isso que o mestre adverte que para se determinar o exato momento em que o devedor incorre em mora, da maior importncia saber quando ocorre o vencimento. Enfim, intolervel juridicamente que a r deixe de estipular prazo certo e claro para o cumprimento de suas obrigaes, notadamente a obrigao principal do contrato, consistente na entrega do imvel ao adquirente. A ilcita previso de tolerncia A previso contratual da r que estipula a tolerncia para o atraso na entrega constitui, pois, clusula manifestamente abusiva, nula pleno jure: Art. 51. So nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e servios que: I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vcios de qualquer natureza dos produtos e servios ou impliquem renncia ou disposio de direitos. IV - estabeleam obrigaes consideradas inquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatveis com a boa-f ou a eqidade; XV - estejam em desacordo com o sistema de proteo ao consumidor; 1. Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que: I - ofende os princpios1 fundamentais do sistema jurdico a que pertence; II - restringe direitos ou obrigaes fundamentais inerentes natureza do contrato, de tal modo a ameaar seu objeto ou o equilbrio contratual; III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e contedo do contrato, o

Consoante definido no art. 4 do CDC, so princpios fundamentais do sistema de proteo ao consumidor (caput) o reconhecimento de sua vulnerabilidade (inc. I) e o equilbrio contratual (inc. III).

interesse das partes e outras circunstncias peculiares ao caso. 13) Comum se ouvir que o prazo de tolerncia se deve imprevisibilidade de ocorrncias que podem comprometer o andamento das obras, como por exemplo intempries, greves, escassez de insumos etc. Mas isso tudo faz parte do risco do empreendimento da r e j (ou deveria ser) por ela considerado na fixao do prazo de entrega. Da porque tais intercorrncias no aproveitam r para autoriz-la a descumprir o prazo anunciado. 13.1) De mais a mais, tambm o consumidor est sujeito a uma indeterminvel srie de imprevistos que podem lhe comprometer a pontualidade como, v.g., desemprego inesperado, doena grave na famlia, morte de cnjuge, roubo de seu salrio etc. Nem por isso o contrato de adeso deixa margem para que o consumidor possa impunemente atrasar a prestao do imvel. 13.2) O contrato da r, alis, no prev excluso dos efeitos da mora do consumidor nem mesmo quando ela decorre de eventual desdia do fornecedor no envio do pertinente boleto bancrio para pagamento da prestao. Com efeito, pargrafo 2, do contrato de adeso estipula que o no recebimento do boleto para pagamento no poder ser alegado como motivo para inadimplemento. 13.3) A r, em seu contrato de adeso, ainda tem o desplante de estabelecer a excluso dos efeitos da mora pela ocorrncia (que chama indevidamente de caso fortuito ou fora maior) de fiscalizao do poder pblico. A submisso de qualquer empresa fislicalizao da Administrao Pblica obrigao e no fora maior. Submeter-se lei e ao poder de polcia do Estado no pode render r ou a qualquer fornecedor de consumo a exonerao de obrigaes para com seus consumidores. 13.4) O Direito positivo no se compadece ento com esta sorte de previso contratual que estipula uma tolerncia para a mora do fornecedor. A menos, obviamente, que o mesmo contrato preveja idntica tolerncia tambm para a mora do consumidor. A previso contratual da r que estipula a tolerncia para o atraso na entrega do imvel constitui, pois, clusula manifestamente abusiva, nula pleno jure: Enfim, ou se tem tolerncia para ambas as partes da relao de consumo, ou no poder haver tolerncia alguma.

A necessidade de multa moratria 14) O mero reconhecimento de um direito desvalido juridicamente se no fica assegurado o meio bastante para seu exerccio ou a sano bastante para o seu desrespeito. 14.1) Com efeito, de nada serve ao consumidor ter um prazo fixado pelo fornecedor, se o desrespeito a esse prazo no resultar para o fornecedor faltoso em consequncia efetiva e simtrica s sanes previstas para as faltas do consumidor. 14.2) A obrigao de adimplir pontualmente o pagamento est prevista no art. 394 do Cdigo Civil: considera-se em mora o devedor que no efetuar o pagamento e o credor que no quiser receb-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a conveno estabelecer.

Equilbrio contratual 15) A inexistncia de multa moratria simtrica entre consumidor e fornecedor, vista de tica paralela, tambm se contrape ao princpio do equilbrio contratual. que no se conhece contrato de consumo em que a mora do consumidor no seja evento sujeito a multa moratria que, nos termos do art. 52, 2, do CDC, no pode superar 2% do valor da obrigao em atraso.2 No caso do contrato padro da r, para o caso do consumidor em mora, a previso de multa moratria de 2% mais juros moratrios de 0,07% ao dia, alm de correo monetria e outras despesas. 15.1) Para que exista simetria entre fornecedor e consumidor, de rigor ento que se estabelea, para a mora no cumprimento da obrigao de entrega do imvel, multa de de 2% sobre o valor do imvel, mais juros moratrios de 0,07% ao dia, alm de correo monetria e despesas extrajudiciais decorrentes do atraso. 15.2) A simetria entre as sanes contratuais para consumidor e fornecedor , alis, a ratio lege da Portaria SDE n 4, de 13.03.1998, da Secretaria de Direito Econmico do Ministrio da Justia (DOU 16.03.1998), que prev serem nulas de pleno direito as clusulas que estabeleam sanes em caso de atraso ou descumprimento da obrigao somente em desfavor do consumidor. 15.3) Enfim, para que exista equilbrio contratual entre as obrigaes do fornecedor e do consumidor, de rigor, pois, que se estabelea multa
CDC, art. 52, 1: As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigaes no seu termo no podero ser superiores a dois por cento do valor da prestao.
2

moratria para a mora do primeiro segundo idnticos critrios adotados para a mora do segundo. A propsito, vale colacionar precedente especfico do Egrgio Superior Tribunal da Justia:
CIVIL E PROCESSUAL. AO DE RESCISO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMVEL. INADIMPLNCIA DA CONSTRUTORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL ESTADUAL. RECURSO ESPECIAL. PROVA. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SMULA N. 7-STJ. JUROS MORATRIOS, MULTA E HONORRIOS. APLICAO EM CONSONNCIA COM A PREVISO CONTRATUAL, POR EQIDADE. CORREO MONETRIA DAS PARCELAS A SEREM RESTITUDAS. INCC INCIDENTE AT O AJUIZAMENTO DA AO, POR VINCULAO CONSTRUO. INPC APLICVEL A PARTIR DE ENTO. I. Multa compensatria, juros e honorrios estabelecidos de conformidade com a previso contratual, por aplicao da regra penal, a contrario sensu, por eqidade. II. Recurso especial conhecido em parte e parcialmente provido. Igualmente sem nenhuma razo a apelante principal quando pleiteia que seja eliminada da condenao a parcela relativa ao pagamento da multa convencional no percentual de 0,5% sobre o valor do imvel, pois, apesar de no existir previso contratual desse pagamento em caso de inadimplemento da obrigao por parte da construtora, a soluo encontrada na sentena monocrtica justa, pois contempla o promissrio comprador - reafirmo, parte mais fraca na relao contratual com o direito ao recebimento de multa no mesmo percentual devido apelante principal se tratasse de mora do adquirente do bem. (...) (STJ Quarta Turma - Recurso Especial N 510.472 / MG Relator: Ministro Aldir Passarinho Junior Julgado em 02/03/2004 - DJ 29/03/2004 p. 247 Grifos nossos).

15.4) No caso da venda e compra (ou promessa dela) de imvel, o valor da obrigao de entrega o valor do prprio imvel, sobre o qual deve ento ser calculada a multa e demais nus resultantes da mora. 15.5) Enfim, verificada a mora do fornecedor na entrega do imvel, a par de responder pela reparao plena dos prejuzos do consumidor, materiais e/ou morais (CC, art. 395 caput), deve ele se sujeitar tambm a multa moratria de 2% sobre o valor do imvel, mais juros moratrios de 0,07% ao dia, alm de correo monetria e despesas extrajudiciais decorrentes do atraso. Sem essa estipulao, no h equilbrio contratual.

Sem essa estipulao, impossvel cogitar de boa f contratual. Sem essa estipulao, abusiva e ilegal a prtica do fornecedor (CDC, art. 39, XII). 16) O atraso na entrega da obra induvidoso (...) a r no se obrigou a pagar uma prestao em dinheiro, com valor e termo de vencimento certos, mas, isto sim, a erguer um prdio, e ainda que tal obrigao se insira em seu ramo regular de atividades, impossvel um prognstico exato de concluso. Alis, at por esta previso que o argumentos comuns de escassez de mo de obra, fortuitos e foras maiores a justificar atrasos ainda maiores, alegaes frvolas que aqui so repetidas de forma v, devem rechaadas, j que absolutamente previsveis e justificadoras do prazo de carncia de 120 dias. Mais que isto seria quebra do equilbrio contratual. (...)

17) O atraso na entrega da obra alm de 30/07/2012, portanto, no foram justificados e no so, em princpio justificveis, pois inseridos no espectro do risco inerente atividade da r, que deve suportar suas consequncias. Fortuito ou fora maior que porventura poderiam ser considerados em benefcio das rs seriam terremotos, cataclismas, ataques terroristas, paralisao completa de todos os pedreiros do Brasil, fatores to improvveis que pudessem escapar da previso inicial de entrega das obras, generosa previso, diga-se de passagem, somada ao perodo de carncia de 120 dias, mas nada disso ocorreu ou foi comprovado. 18) Doravante, tivesse o autor a disponibilidade do imvel no prazo contratual, poderia dele dispor como melhor lhe aprouvesse, alugando-o, deixando de pagar aluguel, e assim por diante. Justo, ento, que a indenizao pelo atraso na entrega da obra, mngua de critrio adequado indicado no contrato de adeso, seja correspondente ao valor do locativo do imvel no entregue por ms de atraso, com juros de mora de 1% ao ms desde o suposto vencimento do aluguel, e correo monetria pela Tabela Prtica do TJ a partir da mesma data, o que ser fixado em sede de liquidao de sentena. 18.1) Doutra parte, tambm entendo caracterizados os danos morais alardeados. que a aquisio de um imvel gera expectativas, pauta os planos do presente e motiva a realizao de planos futuros, planejamento familiar, etc. 19) No se trata de relao contratual qualquer, frustrada por circunstncias irrelevantes e que produz mero descontentamento. Pelo contrrio, ante a natureza da avena, do objeto do contrato, ante a

irrazoabilidade do atraso perpetrado, inequivocamente sofreu a autora abalo psquico considervel, e, assim, passvel de ser indenizado ficando aqui desde j requerido. 19.1) Assim, levando-se em considerao as circunstncias do caso concreto, com as repercusses pessoais e sociais, os inconvenientes naturais suportados pela autora, a frustrao de justa expectativa, o grau de culpa da requerida e o seu porte financeiro, bem como o valor do imvel, seja fixado o valor de R$ 108.470,00 (cento e oito mil reais e quatrocentos reais). E para que no paire qualquer dvida, oportuno assentar que perfilhamos o entendimento externado na Smula 326, do Colendo STJ, no sentido de que na ao de indenizao por dano moral, a condenao em montante inferior ao postulado na inicial no implica sucumbncia recproca.

DO PAGAMENTO INDEVIDO DA TAXA DE CORRETAGEM E TARIFA OPERACIONAL. 19.2) Depreende-se dos documentos inclusos que o autor celebrou com a empresa-r, contrato de compra e venda de unidade imobiliria, no valor de R$ 377.464,90 (contrato em apenso).

20) Ocorre que a supracitada construtora HABITARE CONSTRUTORA E INCORPORAO, transfere para o COMPRADOR O NUS DE PAGAR OS CORRETORES, caracterizando um verdadeiro contrato de corretagem, sem que o consumidor final tenha participado de qualquer ajuste neste sentido, ou assumido qualquer obrigao da decorrente. 20.1) Desta sorte, verifica-se que praxe no ramo imobilirio que o consumidor seja convidado a visitar os stands de venda das construtoras, diante mesmo da massiva propaganda realizada pelos meios de comunicao com escopo de atrair novos negcios. Observamos MM. Juiz, no Pargrafo Primeiro- onde a autora quem paga a Comisso dos corretores seno vejamos:

1234-

5% (cinco por cento) de comisso de venda; 2% (dois por cento) de publicidade; 3% (trs por cento) de tributos; 1 (um por cento) de gastos administrativos

Totalizando um total de 11% do valor do imvel

DO DIREITO REPETIO DE INDBITO DO VALOR REFERENTE A TAXA DE CORRETAGEM E TARIFA OPERACIONAL. 20.2) Sendo o contrato de corretagem consensual, oneroso e bilateral, onde uma pessoa obriga-se a obter para a outra um ou mais negcios (art. 722 do CC), objetivando alcanar um resultado til na concluso de determinado fim, foroso concluir que a responsabilidade pelo pagamento da comisso devida ao corretor compete, exclusivamente, quele que se vinculou juridicamente a este, no podendo aludida relao obrigacional compelir terceiros estranhos ao contrato de corretagem. destarte, de se ponderar que entre o autora e a Construtora HABITARE incorporadora no h qualquer relao jurdica a legitimar a cobrana da mencionada comisso deve ser da construtora e no da cliente. 20.3) Nem se argumente que os servios do Corretor trouxeram ao autora benefcio ou qualquer tipo de vantagem, isso porque a mera aquisio do bem, com informaes pormenorizadas, direito assegurado pelo prprio CDC (art. 6, III), obrigao igualmente atribuda construtora-r, o risco do negcio dela e no da cliente. Desta feita, no pode avocar tal responsabilidade, a total responsabilidade pelo contrato de corretagem com o corretor exclusiva da Construtora. 20.4) Igualmente se verifica a ilegalidade e a abusividade da cobrana de tarifa operacional pago empresa HABITARE CONSTRUTORA, isso porque aludida tarifa no justifica sequer o trabalho prestado pelo Corretor, alm do

mais quem est pagando as despesas exatamente a Cliente no percentual de 11% (onze por cento). Absolutamente abusivo alm de imoral.

20.5) Destarte, de se ponderar que nessas circunstncias a cliente busca um imvel para aquisio tendo a certeza de que est firmando relao jurdica diretamente com a construtora, tal como evidenciado pelo compromisso de compra e venda anexo; a rigor, ainda que estivessem celebrado contrato com terceiro razo, alguma daria direito de lhe cobrar a comisso supra, abusiva portanto tal pagamento. Note-se que a construtora disponibiliza em seu site na internet informaes sobre suas "lojas de atendimento"e, em nenhum momento firmou contrato com intermedirio para fazer tais vendas. Da se presume abuso da Construtora. Que repassa para os consumidores o nus de remunerar os corretores, mesma se fosse com intermedirios. Mesmo se fosse intermediado por uma imobiliria quem teria ao meu ver de arcar com as despesas apontada seria o vendedor e no a consumidora. Penso ser arbitrrio tal pagamento que onera ainda mais a parte mais fraca ainda mais que se trata de um contrato de adeso; nulo por tanto de pleno direito tal pagamento, devendo ser descontado em parcelas futuras. Se no bastasse a abusiva cobrana supra, foi ainda exigido do requerente a a porcentagem de 11% do valor do imvel que equivale a quantia de R$ 41.470,00 a ttulo de "TARIFA OPERACIONAL", esta em proveito da empresa "HABITARE CONSTRUES E INCORPORADORA", conforme documentos inclusos pasme Preclaro Julgador!

Conclui-se, desta forma, que houve pagamento indevido, gerando requerida verdadeiro enriquecimento sem causa, pois conforme demonstrado, a responsabilidade por tais obrigaes da prpria construtora, que jamais poderia transferir tais encargos aos seus clientes, evidenciando prtica abusiva violadora dos preceitos consagrados na legislao consumeirista.

Desta anlise, patente a responsabilidade da requerida pela repetio do indbito, conforme se depreende da leitura sistmica dos arts. 932, III e 942, pargrafo nico, do CC. Observe-se, por necessrio, que o aludido contrato de compra e venda prev, conforme clusula stima, que em caso de resciso contratual caber ao promitente comprador "a devoluo dos valores pagos, deduzidos 8% do valor do contrato para cobrir despesas iniciais de publicidade, comercializao, etc; e 1% do valor atualizado por ms a ttulo de fruio quando houver". (doc.). Insta ressaltar, que os instrumentos contratuais firmados pela autora, contratos de adeso por excelncia, devem abster-se de clusulas abusivas, razo pelo qual, desde j, pugna-se pela declarao de nulidade de qualquer clusula que lhe atribua a responsabilidade por servio no contratado, caracterizando a conhecida "venda casada", tal como se verifica pela anlise da "Clusula 6" do documento denominado "Quadro Resumo" (doc.).